Resumen Ejecutivo. Estudio de Mercado de Retail - Locales Comerciales. M a d r i d y B a r c e l o n a. M a y o

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1 Resumen Ejecutivo Estudio de Mercado de Retail - Locales Comerciales M a d r i d y B a r c e l o n a M a y o

2 Contenido del resumen INTRODUCCIÓN... 3 CONCLUSIONES..4 PERSPECTIVAS...6 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO.7 Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

3 01 INTRODUCCIÓN El presente informe trata sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes high street, en el que se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid y Barcelona durante el año 2014 así como las perspectivas de evolución para el año en curso. Durante la totalidad del año 2014 se ha consolidado la tendencia iniciada a finales del año 2013, habiendo pasado a ser el consumo privado y la mejora de los indicadores del comercio minorista unos de los principales motores de la economía española. En el conjunto del año 2014 la economía (PIB) ha crecido un 1,4%, mientras que el consumo privado lo ha hecho en un 3,3% El año 2014 ha sido el de la confirmación del cambio de ciclo que se empezó a observar a finales del El comportamiento de la ría de los ejes prime analizados ha sido muy positivo. Lo más destacable del presente estudio han sido los importantes incrementos de rentas registrados en casi todas las zonas como consecuencia de la gran actividad de la demanda de operadores comerciales. Continúa el ajuste de la disponibilidad de locales en los ejes analizados, concentrándose en los tramos menos comerciales. El informe está organizado en 6 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado en 2014 y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución del mercado de locales en Madrid y Barcelona, así como el análisis del mercado de inversión. Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta a las siguientes preguntas: Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso? Cuáles son los ejes que presentan r volumen de oferta disponible? Se mantendrá la tendencia alcista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses? Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión? Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 3

4 02 CONCLUSIONES A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe: Mercado de Madrid Durante el año 2014 se ha registrado un incremento de rentas generalizado en la totalidad de los ejes Prime analizado, alcanzando un aumento medio del 14%. Las calles que más han subido la renta de sus locales respecto al anterior periodo analizado han sido, al igual que el año pasado, Gran Vía con un 27%, Serrano con un 21% y Fuencarral con un 15%. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid al igual que el comportamiento de las rentas han mantenido un comportamiento positivo en los ejes prime analizados. Se aprecia como la disponibilidad se concentra fundamentalmente en los tramos menos comerciales. La calle Preciados y la Puerta del Sol son los únicos ejes analizados que no tienen locales disponibles, al igual que el año pasado, la disponibilidad es nula. La calle Goya muestra unos niveles de disponibilidad inferiores al año pasado. La finalización de contratos de renta antigua ha provocado que se cerrasen r numero de operaciones en zona Prime de las habituales. Se confirma la tendencia de las principales marcas tanto nacionales como internacionales en abrir sus tiendas flagship stores en grandes superficies. Se consolida la venta On Line como la tendencia creciente de compra registrada en años anteriores. Mercado de Barcelona En el ejercicio anterior analizado, el comportamiento de los ejes Prime analizados en el mercado de Barcelona fue positivo. A excepción de Portaferrisa y Pelayo que han mantenido estables sus niveles de rentas, el resto de los ejes ha registrado un incremento generalizado de las mismas, en el entorno del 5%. El eje que más incremento de rentas ha experimentado durante el último año ha sido Avenida Diagonal con un 10% anual. La tasa de desocupación en el mercado de Barcelona se ha incrementado ligeramente desde el 2,6 % hasta el 3,7%. La única calle de los ejes Prime analizados que ha visto reducida su disponibilidad ha sido avenida Diagonal. Notable incremento de locales disponibles en Rambla de Canaletas respecto al anterior periodo analizado. Durante el periodo analizado se han realizado un gran número de nuevas aperturas en los ejes Prime analizados de la ciudad e Barcelona, destacando las inauguraciones de Versace y Dior en el paseo de Gracia, las 19 aperturas en Rambla de Cataluña y las 37 aperturas en la avenida Diagonal. La calle Portal del Angel continúa al alza en cuanto a sus niveles de rentas, alcanzando los 260 por m², se consolida en el primer puesto a nivel nacional superando ligeramente a la madrileña calle Preciados. Los dos ejes se encuentran entre las 15 calles más exclusivas de Europa. Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 4

5 02 CONCLUSIONES Mercado de Inversión El volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales durante el periodo analizado ha sido de aproximadamente de MM, 330 MM superior al registrado en el anterior periodo. Si exceptuamos las operaciones derivadas de procesos de S&L, el volumen de inversión respecto al año anterior se mantiene en niveles muy similares. Los grandes protagonistas del mercado de inversión en el periodo analizado han sido principalmente los Family Office, seguido de los fondos de inversión. Dentro del volumen total de inversión, las operaciones de usuario y valor añadido han supuesto el 30% del volumen total. Si bien la zona prime de Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia y Sevilla es la más demandada, se reactiva la demanda en los ejes comerciales y en las mejores calles de algunas capitales de provincia. La tasa de rentabilidad en ejes prime se reduce 100 puntos básicos respecto a 2013, llegando a niveles del 4% en las zonas prime Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 5

6 03 PERSPECTIVAS Madrid y Barcelona Durante el año 2015 persistirá la mejora del consumo por parte de las familias, los consumidores finales, con el consiguiente aumento del consumo del comercio minorista como consecuencia de las buenas perspectivas macro económicas para el año Continuará la tendencia alcista de forma gradual en cuantos a los niveles de rentas en la totalidad de los ejes Prime. Consolidación de nuevos sectores en las zonas comerciales que fueron especialmente castigados durante la crisis, artículos de todo tipo ( Tiger, Mauss ) y accesorios para el hogar ( Hosten ). Tendencia a la concentración de la misma actividad por zonas (C/ Lagasca, tramo de restauración de Preciados, C/ Montera, etc.) Se espera que la venta on line continúe creciendo y que las tiendas tradicionales modifiquen su formato de atención al cliente y venta. Seguirá cobrando, cada vez r importancia, los Flagship, tanto por parte de operadores nacionales como internacionales. Durante los próximos meses se inaugurará la nueva tienda de referencia de Primark en la Gran Vía de Madrid. Mercado de Inversión Durante el año 2015 aparecerán nuevos compradores en el mercado. Junto a los inversores privados, family office, se mostrarán activos las Socimis y nuevos fondos de inversión focalizados en locales comerciales. Cambio de tendencia en la demanda de locales comerciales (ubicaciones fuera de las grandes ciudades y ejes comerciales principales). Las operaciones de usuarios, edificios mixtos o con cambio de uso, seguirán teniendo gran protagonismo. Operaciones de inversión inmobiliaria donde el subyacente comercial es de vital importancia. Las rentabilidades seguirán ajustándose no sólo en zona prime, por primera vez se aprecian ajustes en los ejes comerciales. Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 6

7 e 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO Durante el año 2014 la economía española ha consolidado el crecimiento iniciado en el último semestre de 2013, hecho que se ha reflejado en incrementos del PIB positivos durante los 4 trimestres del año En el conjunto del año el Instituto Nacional de Estadística (en adelante INE) ha situado el crecimiento del PIB en el 1,4%, lo que supone el primer crecimiento interanual de los últimos 6 años. En el último trimestre de 2013 los indicadores de comercio minorista y de consumo por parte de los hogares mostraron un cambio de tendencia con crecimientos positivos en tasa interanual. Durante la totalidad del año 2014 dicha tendencia se ha consolidado, habiendo pasado a ser el consumo privado uno de los principales motores de la economía española. Producto Interior Bruto. PIB. (%) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,7% 3,7% 4,3% 4,5% 5,3% 4,0% 2,9% 3,2% 3,2% 3,7% 4,2% 3,8% 2,8% 2,0% 1,0% 0,0% 1,1% 0,0% 1,4% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -3,6% -0,6% -2,1% -1,2% PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%) 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% El Banco de España, en su informe del mes de, emite un mensaje optimista sobre el avance de la recuperación económica en España. Según el mismo, "a lo largo de 2014, la economía española ha ido afianzando la trayectoria de recuperación que inició en la segunda mitad del año pasado, en un entorno de mejora continuada de las condiciones financieras, aumento de la confianza y evolución favorable del mercado laboral. La mejora en la situación económica "se estaría apoyando en la fortaleza de la demanda interna privada, mientras que la demanda exterior neta mantendría una contribución al PIB ligeramente negativa". No obstante, la tasa de paro sigue reflejando la complicada situación de la economía española en general y del mercado laboral en particular al mantenerse por encima del 23,5%. Aunque durante el año 2015 se van a seguir observando factores de riesgo e incertidumbre, otros como el fuerte ajuste de precio del petróleo y la depreciación del euro apoyarán una r actividad productiva y de consumo. España será, según el consenso de los analistas internacionales, una de las economías que mejor comportamiento tendrá. El FMI en su último informe prevé que la economía española avance un 2% durante el año 2015 Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 7

8 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO El mercado de trabajo, a pesar de seguir inmerso en una situación de elevada tasa de paro, ha mostrado un comportamiento positivo a lo largo del año Este mejor comportamiento se ha va visto reflejado en un crecimiento del empleo en personas en los últimos 12 meses y una reducción de la tasa de paro de más de dos puntos porcentuales hasta situarse en el 23,70%, lo que supone personas menos en paro. La población activa ha seguido a lo largo de 2014 con la tendencia negativa, habiéndose reducido en personas, principalmente debido al descenso de la población en edad de trabajar (16-64 años), cuya causa fundamental es el envejecimiento de la población. Tasa de Paro (%) / Población Activa / Población Ocupada Activos Ocupados Tasa de Paro 30% % 20% 15% 10% % A lo largo de 2015 se espera que continúe el crecimiento neto positivo en el mercado de trabajo, lo que generará una reducción progresiva de la tasa de paro. No obstante como se mencionó en informes anteriores, aunque las previsiones del conjunto de analistas son positivas, no será posible ver tasas de paro en niveles pre-crisis como muy pronto hasta el largo plazo. Por otro lado, diferentes expertos sitúan la tasa de paro estructural para una economía como la española por encima del 12%. La economía española ha entrando en un periodo de crecimientos moderados que de manera progresiva irán reduciendo la tasa de paro, principal problema de nuestra economía. Hay dos aspectos que podrían ayudar a mejorar el consumo durante el año 2014: una mejora en el acceso a financiación y un crecimiento de los precios (IPC) prácticamente nulo que mejore la capacidad adquisitiva de las familias. El primer trimestre del año 2013 supuso el punto de inflexión en la evolución del consumo de los hogares, fecha a partir de la cual se observan caídas cada vez menores en este indicador. En el cuarto trimestre del año el gasto en consumo final de los hogares experimenta un crecimiento del 0,7%, dos puntos y cinco décimas superior al del tercer trimestre, como consecuencia de una mejora generalizada en el comportamiento de todos sus componentes, tanto de bienes como de servicios, y en línea con la evolución positiva de la remuneración de los asalariados, principal recurso de los hogares para enfrentarse al gasto en consumo. Dicha remuneración crece a un ritmo del 0,8% frente al 3,3% registrado en el tercer trimestre. 7,0 Evolución del Consumo de los Hogares 5,0 3,0 1,0-1,0-3,0-5,0-7, Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 8

9 ene. ene. ene. ene. ene. ene. 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO Índice de Confianza del Consumidor: Índice realizado a partir de una encuesta a consumidores y que valora dos elementos, a) la situación actual de la economía familiar, de la economía española y del empleo, respecto a la que existía seis meses antes, y b) sus expectativas al respecto para los próximos 6 meses. Por encima de 100, indica una percepción positiva de los consumidores y por debajo de 100 una percepción negativa. El indicador ha tenido un comportamiento claramente positivo a lo largo de todo el año 2014 y primer trimestre de El significativo avance en el indicador tiene que ver tanto por una mejor valoración de la situación actual como por el incremento en la valoración de las expectativas por parte de los consumidores. Por primera vez en los últimos años el indicador se sitúa por encima del valor de 100 puntos lo que indica que la percepción que tienen los consumidores sobre la situación económica y del empleo es ligeramente positiva Indicador Confianza Consumidores Situación Actual Expectativas El Índice de comercio al por menor (según modo de distribución), muestra la evolución del comercio al por menor, es decir, la evolución de las ventas y el empleo en el sector del comercio minorista en España. Se desglosa por modo de distribución entre empresas unilocalizadas (un único local), pequeña cadena (menos de 25 locales), gran cadena (25 o más locales) y gran superficie (local con superficie superior a m²). El año 2014 ha supuesto un importante cambio de tendencia en él índice, desde los ajustes observados en años precedentes a un crecimiento moderado. En todos los modos de distribución (empresas unilocalizadas, pequeñas cadenas, grandes cadena y grandes superficies) se ha observado dicho comportamiento positivo. 12,5 9,5 6,5 3,5 0,5-2,5-5,5-8,5-11,5-14,5-17,5 Grandes Cadenas Grandes Superficies Si se analiza el Índice de comercio al por menor por grupos de venta, se observa como prácticamente todas las categorías de productos, han entrado en crecimiento positivo a lo largo de 2014 siendo, un año más, especialmente relevante la evolución de las ventas en equipamiento del hogar mostrando el mejor comportamiento de todas las categorías después de varios años siendo la categoría con r retroceso. 10,00 5,00 0,00-5,00-10,00-15,00-20, General del comercio minorista Alimentación Equipo personal Equipamiento del hogar Otros Bienes Información de Mercado. Mayo 2015 AGUIRRE NEWMAN 9

10 Aguirre Newman Madrid C/ General Lacy, Madrid Tel Aguirre Newman Barcelona Avenida Diagonal, Barcelona Tel Aguirre Newman Málaga C/Puerta del Mar, 18, 8º-D Málaga Tel Aguirre Newman Lisboa Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa Tel Aguirre Newman London 10 Stratton Street London W1J 8JR Tel. +44 (0) Cell +44 (0) Aguirre Newman México Monte Pelvoux 120, Piso 3 Lomas de Chapultepec, México, D.F. Tel. +52 (55) Pelayo Barroso Olazábal. Director Departamento de Análisis e Investigación de Mercados 10

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