Estudio del Mercado de Oficinas

Transcripción

1 Estudio del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona: Resumen Ejecutivo 1er Semestre 2014 aguirrenewman.com

2 1.- La coyuntura general del mercado La tendencia positiva iniciada por la economía en la segunda mitad del año 2013 ha seguido con la misma evolución durante los primeros meses del año 2014, situándose la tasa interanual del PIB en el primer trimestre de 2014 en el +0,5%. Las perspectivas a corto y medio plazo son igualmente alentadoras, esperándose crecimientos cercanos al 1% en el conjunto de 2014 y al 2% en el año El mercado de trabajo muestra una ligera recuperación habiéndose reducido los desempleados en personas en el último año (INE 1T 2014), siendo éste el mayor descenso interanual del paro desde el tercer trimestre de El comportamiento de la demanda de espacios de oficinas durante el primer semestre del año ha sido positivo tanto en Madrid como en Barcelona. En Madrid, la contratación bruta ha alcanzado los m², cifra un 16% superior al semestre anterior, además la estructura de la demanda ha sido mucho más equilibrada. En el mercado de Barcelona el comportamiento de la demanda ha supuesto una mejora del 28% respecto al mismo semestre del año anterior y un 13% respecto al 2do semestre del año El dato clave del mercado, la desocupación, por fin ha cambiado de signo, reduciéndose en ambas plazas. El comportamiento de los precios también ha mejorado en ambas ciudades, incrementándose ligeramente las rentas en las mejores zonas de ambas ciudades. La actividad en el mercado de inversión ha sido muy elevada durante la primera mitad del año, habiéndose alcanzado los 697 millones de euros de volumen de inversión, considerando exclusivamente edificios de uso de oficinas, un 48% superior a la registrada en el mismo periodo del año anterior. La escasez de activos, dentro de la tipología demandada por los inversores está limitando la elevada capacidad inversora existente en el mercado y desplazando el interés hacia mercados con más riesgo. A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA Enero 2014 Julio 2014 Variación (% ) Enero 2014 Julio 2014 Variación (% ) Stock a 30 de Junio (m²) ,1% ,2% Nuevos Proyectos semestral (m 2 ) ,9% ,0% Absorción Bruta Semestral (m²) ,0% ,4% Absorción Bruta /Stock (% ) 1,4% 1,7% 15,8% 3,3% 2,0% -39,9% Desocupación (% ) a 30 de Junio 14,1% 13,2% -6,8% 15,03% 14,33% -4,6% Desocupación CDN (% ) a 30 de Junio 12,7% 12,2% -4,5% 9,0% 8,5% -5,4% Desocupación DEC (% ) a 30 de Junio 17,9% 17,8% -0,7% 21,9% 20,6% -6,2% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 23,33 23,78 1,9% 14,50 14,50 0,0% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 11,18 10,85-3,0% 10,50 10,70 1,9% Rentabilidad Inicial CDN (% ) 6,00% 5,50% -8,3% 6,00% 5,50% -8,3% Rentabilidad Inicial DEC (% ) 7,00% 7,00% 0,0% 7,00% 7,00% 0,0%

3 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las principales conclusiones de este informe. Mercado de Madrid El primer semestre del año 2014 se ha caracterizado por la escasez en la finalización de nuevos proyectos, localizándose únicamente en zona Descentralizada. La variación de stock en el último semestre ha sido únicamente del 0,15% respecto a enero La demanda de espacios de oficinas registrada durante el 1er semestre del año 2014 ha alcanzado la cifra de m², lo que supone un incremento del 16% respecto al 2do semestre del año 2013 y de un 0,2% respecto al 1er semestre de A pesar de la significativa reducción de operaciones de gran volumen, la contratación total se ha mantenido en los mismos niveles, debido al notable aumento del número de operaciones, lo que da una estructura de demanda mucho más equilibrada. El dato más positivo del presente informe es el descenso en la tasas de disponibilidad que se ha registrado en todas las zonas. A nivel general, la desocupación ha pasado de 14,1% a fecha enero 2014 al 13,2% de la actualidad. Se ha reducido un total m² durante los últimos seis meses analizados. Comportamiento desigual en los niveles de rentas, mientras en el Distrito de Negocios se han incrementado en el entorno del 2%, el resto de zonas continúa con ajuste de precios como consecuencia de la elevada disponibilidad existente, si bien en niveles más moderados. Las rentas medias del Centro del Distrito de Negocios han alcanzado los 23,78 /m²/mes, lo que supone acumular dos subidas consecutivas en los dos últimos semestres. Mercado de Barcelona El stock total del mercado de oficinas de Barcelona ha alcanzado durante el primer semestre del año la cifra de m², lo que supone un mínimo incremento del 0,2% respecto al anterior semestre analizado. En cuanto a la incorporación de nuevos proyectos que han salido al mercado durante el primer semestre, lo único destacable es la finalización de la sede de Puig, m² para uso propio en plaza Europa. El comportamiento de la demanda por parte de usuarios de espacios de oficinas durante el primer semestre del año ha sido muy positiva, alcanzando m², incrementándose un 28% respecto al 1er semestre del 2013 y un 13% respecto al segundo semestre de La zona de Centro del Distrito de Negocios (CDN) y la zona Descentralizada (DEC) son las zonas que mayor crecimiento han tenido. Destacar que la tasa de disponibilidad ha registrado un descenso del 0,7%, situándose la tasa general en el 14,33%, habiéndose reducido la desocupación en casi m².

4 Durante la primera parte del año se ha apreciado un repunte generalizado en los niveles de renta, el ascenso medio del mercado ha sido del 0,2% respecto al semestre anterior. Las rentas en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) se sitúan de media en los 14,50 /m²/mes. Únicamente la zona Fuera de la Ciudad ha vuelto a registrar ajustes de precios. Mercado de Inversión La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado un volumen de 697 millones de euros durante el primer semestre del año. Esta cifra supone un incremento del 48% sobre los datos del mismo periodo del año 2013 y uno de los mejores registros de los últimos años para un primer semestre. Madrid representó el 70% del volumen total. Este mayor volumen de inversión inmobiliaria se corresponde con una mejora en el contexto económico nacional y con una mayor confianza sobre la evolución positiva de la misma. Este retorno de la confianza por España queda reflejado en la elevada actividad del inversor internacional, tanto institucional como privado, que ha generado más del 72% del volumen de inversión. Los inversores han estado buscando principalmente activos en zonas del Distrito de Negocios. La baja oferta de esta tipología de inmuebles ha hecho que se desplacen hacia zonas secundarias, si bien, buscando inmuebles con buenos inquilinos y altos niveles de ocupación. Ligera mejora en las condiciones de financiación para activos de calidad (buena localización y alquilados), aunque con un tope máximo de préstamo sobre el LTV del 60%. Son las entidades financieras extranjeras las que se muestran más activas, observándose en los últimos meses la entrada en el mercado de las entidades nacionales. El análisis por tipología de los compradores, permite establecer que el 60% del volumen de inversión ha sido consecuencia de la actividad del inversor institucional, el 30% del privado- family office y el resto de empresas inmobiliarias o usuarios finales. La tasa de rentabilidad inicial en el Distrito de Negocios ha mostrado una clara presión bajista a lo largo de los últimos 6 meses consecuencia de la escasez de producto y la elevada demanda por parte de inversores tanto institucionales como privados. En zonas periféricas dicha tasa se mantiene en niveles del semestre anterior.

5 3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona. Mercado de Madrid La actividad promotora en el mercado de oficinas de Madrid es francamente escasa, los pocos proyectos activos están ubicados generalmente dentro de la M-30, destacando especialmente la rehabilitación de edificios ya existentes. Dentro de esta tipología resaltamos edificios como Génova 17, Paseo de Recoletos 4 y Hernani 59. Para el año 2015, se prevé la entrada al mercado de m², aunque la mayoría no saldrá como disponible al mercado ya que m² pertenecen a la nueva sede del BBVA. Tras los datos de contratación registrados durante el primer semestre del año, las demandas actualmente en curso y la buena expectativa económica a corto y medio plazo, se estima que la contratación bruta de espacios de oficinas en el mercado de Madrid alcance este año los m², mejorándose sensiblemente esta cifra para el año El comportamiento positivo de la demanda, mejorando sensiblemente la contratación neta, unido a la escasa actividad promotora, auguran una mejora paulatina de la tasa de disponibilidad, si bien, los futuros desalojos de empresas como Cepsa, BBVA, Vodafone, etc..., aportando espacio de segunda mano al mercado, harán que el ajuste sea gradual. En cuanto al comportamiento de las rentas de alquiler para los próximos meses, se estima que continúe la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2013, es decir, incrementos no muy significativos en las zonas más céntricas, y ajustes, aunque cada vez más moderados, en las zonas periféricas de la ciudad. En las zonas más alejadas, el ajuste dependerá de la disponibilidad existente en cada micro mercado, incluso con subidas futuras en las zonas más demandadas. Mercado de Barcelona Los nuevos proyectos que se incorporarán al mercado de oficinas de Barcelona en el año 2014 alcanzan la cifra de m² y ninguno previsto para 2015, lo que indica la baja actividad promotora que se está desarrollando. Siguiendo la senda positiva experimentada durante el primer semestre del año por parte de la demanda de usuarios de oficinas, alcanzando m² de contratación bruta, se estima que la contratación para el total del año 2014 alcanzará los m². Se prevé un descenso en la tasa de disponibilidad como consecuencia de un mejor comportamiento por parte de la demanda y la prácticamente nula nueva oferta que se va incorporar al mercado en los próximos meses. Se estima una consolidación progresiva de la mejora de los niveles de precio. En las zonas del centro de la ciudad, donde la disponibilidad es menor, dicha consolidación será más rápida, mientras que en las zonas periféricas, los altos niveles de desocupación impiden una recuperación a corto plazo en sus niveles de rentas.

6 Mercado de Inversión Se espera un volumen de inversión creciente durante la segunda mitad del año, consecuencia de la elevada liquidez en manos de inversores inmobiliarios que están centrando sus búsquedas en el mercado de oficinas. Por otro lado, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona, hay varias operaciones pendientes de cierre. Algunas de ellas ya se han concretado durante la primera mitad del mes de julio. Seguirá observándose una escasez de oferta en la tipología de activos que buscan los inversores presentes en el mercado, lo que hará que las inversiones se desplacen hacia mercados con más riesgo. El inversor extranjero seguirá siendo actor principal en los mercados de Madrid y Barcelona, asumiendo algo más de riesgo en las operaciones consecuencia de la escasez de producto en el Distrito de Negocios donde, por otro lado, no son competitivos frente a los inversores privados. Los capitales privados seguirán centrados en operaciones de menor riesgo y con rentabilidades más limitadas. La financiación seguirá abriéndose poco a poco al mercado, aunque seguirá muy acotada a operaciones sobre activos que ofrezcan seguridad en sus retornos.