Informe de mercado Oficinas Madrid 2T 2014

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1 Savills Research Global Oficinas España Informe de mercado Oficinas Madrid 2T 214 GRÁFICO 1 Absorción anual GRÁFICO 2 Rentabilidades prime vs deuda a 1 años 1.. 1T 2T 3T 4T 8% CBD Fuera M-3 Deuda Española 1 Años 8. 7% 6% 6. m² 5% 4. 4% 2. 3% 214 2% 2T 1 4T 1 2T 2 4T 2 2T 3 4T 3 2T 4 4T 4 2T 5 4T 5 2T 6 4T 6 2T 7 4T 7 2T 8 4T 8 2T 9 4T 9 2T 1 4T 1 2T 11 4T 11 2T 12 4T 12 2T 13 4T 13 2T 14, INE SUMARIO Se espera el segundo semestre más activo desde el inicio de la crisis El volumen de contratación del primer semestre, poco más de 19. m², registró un descenso del 14% respecto al mismo periodo del año anterior, si bien, excluyendo la operación de Vodafone (5. m²), firmada a principios de, la diferencia alcanzaría un 11% en positivo. La demanda empieza a mostrar discretos signos de reactivación, con un crecimiento del 15% en el número de operaciones. La tasa de disponibilidad del mercado global continúa rozando el 14%. La actividad de la demanda marcará el ritmo en la evolución del nivel de vacío, pero a pesar del incremento de contratación previsto al cierre de 214 y de la moderación en la entrega de superficie nueva y renovada, no se espera un descenso significativo, ya que varias de las megaoperaciones firmadas en los últimos meses todavía han de liberar espacio de sus antiguas sedes. En el apartado de rentas, el mercado avanza ya a doble velocidad. El mercado de inversión de oficinas, despierta de su letargo. Entre enero y junio, Madrid acumuló cerca de 45 millones de euros, algo más del 6% del total nacional. El capital internacional concentró casi el 6% del total, influido por las adquisiciones de la nueva sede de Vodafone y el cuartel general de IBM, ambos por encima de 1 millones de euros. La aparición en escena de las socimis favorecerá un mercado de inversión más dinámico, que se presenta muy activo hasta finales de año. savills.es/research 1

2 Informe de mercado Oficinas Madrid Coyuntura económica La economía española ha regresado a la senda de crecimiento, lo que le ha permitido alcanzar la salida técnica de la recesión. Los principales indicadores económicos están registrando niveles propios de fase expansiva y las perspectivas a corto plazo son completamente esperanzadoras. El dato del PIB publicado por el INE para el primer trimestre de 214 apuntó un crecimiento interanual del,5%, primer dato positivo tras 1 trimestres de reducción. Por otro lado, la variación intertrimestral ha registrado, por tercer trimestre consecutivo, señales de crecimiento, alcanzando una variación del,4%. En cuanto al mercado laboral, la EPA del segundo trimestre ha ofrecido el primer incremento en el número de ocupados desde el tercer trimestre de. La tasa de desempleo se sitúa en 24,47% y el descenso se debería no solo a la reducción de población activa, sino también al aumento de población ocupada. Se confirmarían, así, las previsiones del gobierno central sobre la creación de empleo en una situación de crecimiento económico por encima del 1,5%. Sobre el consumo privado, la demanda nacional registra niveles que animan al optimismo. Tras 22 trimestres en negativo, el primer trimestre de 214 supone la GRÁFICO 3 Balanza de pagos: bienes y servicios mill Fuente: Banco de España primera aportación en positivo al crecimiento y todo apunta a que el consumo privado seguirá creciendo. El 1,6% registrado en el primer trimestre de 214, es el mejor dato desde el comienzo de la crisis. Asimismo, parece que la situación siga mejorando ya que el indicador de confianza del consumidor ha alcanzado nuevamente un nivel esperanzador, similar a datos anteriores a la fase de contracción económica. Por último, la posición de España frente al exterior obtuvo en el capacidad financiera por primera vez en 15 años, con cerca de 15.8 millones de euros. Pero la situación ha cambiado en el primer semestre al haber obtenido una necesidad de financiación de unos 7.3 millones de euros, se trataría de una circunstancia propia de épocas de GRÁFICO 4 PIB, Consumo y Empleo en España Crecimiento anual 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -1% Fuente: INE TABLA 1 Indicadores económicos Fuente: Focus Economics (julio 214) / *previsiones auge, cuando se aplican políticas expansivas. Con todo, la economía española ha entrado en un periodo próspero, donde la confianza, tanto nacional como internacional, comienza a acrecentarse. Inversores de diversas nacionalidades han encontrado en España un centro de interés al mismo tiempo que la mejora continua de los indicadores económicos de los últimos trimestres ha favorecido que varios organismos hayan mejorado sus perspectivas económicas a corto plazo. El segundo trimestre de 214 completará un año de crecimiento intertrimestral de la economía. Indicador 214* 215* 216* 217* PIB -1,2% 1,1% 1,6% 1,9% 2,% Consumo privado 1T 5 3T 5 1T 6 3T 6 1T 7 3T 7 1T 8 3T 8-2,1% 1,3% 1,4% 1,7% 1,9% Desempleo 26,1% 25,% 23,9% 22,6% 21,1% IPC 1,5%,2%,8% 1,1% 1,3% 1T 9 3T 9 PIB Consumo hogares Empleo 1T 1 3T 1 1T 11 3T 11 1T 12 3T 12 1T 13 3T 13 1T 14 2

3 2T 214 Absorción y demanda El volumen de absorción del segundo trimestre de 214 superó ligeramente los 8. m². La comparativa con la cifra del mismo trimestre del año anterior refleja un incremento del 37%, pero hemos de recordar que el segundo trimestre de marcó el mínimo de la serie histórica (con inicio en el año ). En cuanto al volumen semestral, los poco más de 19. m² muestran un descenso del 14% en el nivel de contratación, si bien, extrayendo la operación de Vodafone (5. m² firmados en el primer trimestre de ), que distorsionó la realidad del mercado, la diferencia supondría un 11% positivo. En el apartado de número de operaciones, ambas comparativas -trimestral y semestral- reflejan un crecimiento en torno al 15%. Parece, pues, que la demanda se reactiva, aunque sea a un ritmo muy pausado. Tamaño de superficies Las operaciones en pequeñas superficies ( 499 m²) continúan perdiendo terreno a favor de medianas y grandes. El rendimiento del tipo de compañías que habitualmente encaja en estos espacios se mantiene en niveles discretos. Según el último Diagnóstico Financiero de la Empresa Española, publicado recientemente por Cepyme (Confederación española de la pequeña y mediana empresa) y EADA Business School Barcelona, el tejido empresarial español registró en un descenso del 4% en las cifras de facturación, lo que supone el tercer descenso consecutivo, si bien GRÁFICO 5 Operaciones respecto a la M-3 1% 8% 6% el Indicador de confianza empresarial facilitado por el INE muesra un avance en positivo desde mediados del año y registra un crecimiento de doble dígito en todos los registros de 214. Las operaciones de grandes superficies ( 1. m²) son las que han registrado un mejor comportamiento, si bien aquellas sobre 3. m² continúan siendo escasas. Sobre estas últimas, varias compañías están contratando espacios nuevos para concentrar bajo un mismo techo las divisiones de negocio dispersas por la ciudad, lo que en la mayoría de los casos no implica un aumento real de la superficie ocupada hasta el momento. Este ha sido el caso de Duro Felguera, la mayor operación del trimestre, que adquirió el edificio en la zona de Campo de las Naciones que tuvo como inquilino a BBVA hasta su traslado a su nueva ciudad financiera. El grupo asturiano ha aprovechado el momento bajista para unificar varias sedes en Madrid y las réplicas de áreas de negocio gestionadas desde la matriz con el objeto de ahorrar costes y ganar en visibilidad. Centro ciudad vs periferia La localización en el centro de la ciudad o, al menos, en el interior de la almendra de la M-3 continúa captando el interés del grueso de la demanda. Entre abril y junio, el 63% de las operaciones se firmaron dentro del anillo de circunvalación, encadenando ya 22 trimestres consecutivos en los que la marca supera el 5%. % dentro M-3 % fuera M-3 Análisis de la demanda Mejora la calidad de la demanda debido al inminente cambio de ciclo en las mejores zonas del mercado de oficinas de Madrid Tras varios años en los que la búsqueda de oficina estaba muy condicionada por las renegociaciones de contratos, en los últimos meses se ha detectado una demanda de mayor calidad, es decir, las empresas que buscan oficinas tienen una necesidad real o un deseo de cambio de oficina, más allá del mero trabajo de campo para argumentar un descuento en la renta del espacio que ocupaban. En este sentido, el periodo de toma de decisiones se está acortando y se ha reducido también el amplio abanico de bonificaciones, que contemplaban desde meses de carencia hasta ayuda en implantaciones. Esta situación es especialmente clara en el CBD, donde la escasez de espacios de calidad está reduciendo a la mitad los parámetros comentados. Otro factor que las empresas están teniendo en cuenta a la hora de acelerar el proceso de búsqueda es aprovechar el momento más bajo del ciclo de rentas. En el centro de negocios, cada vez son más frecuentes los valores de cierre por encima del nivel teórico, lo que augura que se acerca el inicio de la fase de crecimiento para los mejores edificios de las mejores zonas. Además, la mejora de las previsiones económicas y las expectativas de crecimiento a corto-medio plazo, están favoreciendo un incremento en el tamaño medio de demanda, tomando posiciones ante un incremento de negocio que requeriría un crecimiento en el tamaño de la plantilla. El elevado grado de obsolescencia del parque de oficinas de Madrid se agudizaba en el centro de la ciudad, y ante la liberación de un nutrido volumen de superfcie de segunda mano debido a la clausura de compañías o a la reducción de espacios, numerosas propiedades aprovecharon la situación de vacío para mejorar las instalaciones y adaptarlas a las necesidades de la demanda actual. 4% 2% % 1S 14 La inversión en este tipo de actuaciones ha sido compensada con la rápida comercialización de la superficie renovada. En un entorno con un elevado nivel de competencia, la demanda valora especialmente los edificios competitivos, no solo en rentas, si no también en prestaciones y servicios. savills.es/research 3

4 Informe de mercado Oficinas Madrid Disponibilidad actual Junio cierra con cerca de 1,8 millones de metros cuadrados vacíos en el mercado de oficinas de Madrid, lo que representa un incremento de un 1,5% respecto al volumen disponible el trimestre anterior. La todavía discreta reactivación de la demanda mantiene la tasa de disponibilidad del mercado global en la cota más alta de la serie histórica, en torno al 14%. La situación es bien distinta en el CBD y en los principales núcleos empresariales de la periferia, que se sitúan en niveles saludables entre el 4% y el 8%. Por el contrario, las áreas más alejadas y menos consolidadas soportan tasas que doblan o triplican el nivel medio del mercado. Por otro lado, hemos de tener en cuenta que la oferta de calidad es un bien escaso que afecta a todos los submercados y está provocando ya diferencias cada vez más marcadas en los valores de renta de salida y cierre. La actividad de la demanda marcará la evolución del nivel de disponibilidad. A pesar de que se espera un incremento de contratación anual al cierre de 214, la moderación en la entrega de superficie nueva y renovada no será suficiente para registrar un significativo descenso en el nivel de disponibilidad, ya que algunas de las megaoperaciones firmadas en los últimos meses todavía han de liberar el espacio de las antiguas sedes. Así, la previsión a corto plazo es de crecimiento en la tasa de disponibilidad general. Entrega de nueva superficie No está previsto que se produzca crecimiento de stock hasta el año 215, con la entrada de la segunda fase de la nueva sede de BBVA en el norte de la ciudad. Los nuevos desarrollos continúan siendo una circunstancia casi extraordinaria, y máxime si se trata de proyectos especulativos. De momento, el grueso del producto de nueva construcción corresponde a dos activos destinados a uso propio, las sedes del BBVA y del Banco Popular, que aumentarán el stock en casi 14. m² y concentran más del 9% de la superficie nueva prevista hasta 216. Pero en el total del mercado y con el límite temporal fijado en el año 216, los proyectos de obra nueva apenas representan el 4%. El 6% restante corresponde a proyectos de rehabilitación, cuyo éxito radica en la adaptación de los espacios obsoletos a las necesidades de la demanda actual. La escasez de superficie disponible de calidad, principalmente en el centro de la ciudad, convierte en oportunidad la reincorporación al mercado de espacios con una localización privilegiada. Superficie comprometida Los cada vez más frecuentes proyectos de rehabilitación han propiciado en los últimos años un incremento de las operaciones de prealquiler comprometiendo así parte de la superficie renovada antes de su reincorporación al mercado. El periodo comprendido entre y fue el más activo en este tipo de operaciones y la superficie comprometida con un contrato de prealquiler representó el 25% del total. Durante 214 no se espera la entrega de ningún edificio con acuerdos de este tipo, pero continúan firmándose estos acuerdos en entregas a medio plazo. La más cercana será el traslado de ICEX a una de las sedes históricas de Repsol en el último tramo del Paseo de la Castellana, programado para 2T 15. Proyectos destacados La responsabilidad social y medioambiental en el ámbito empresarial son aspectos muy apreciados y considerados en el marco internacional. Hasta el momento la búsqueda de nuevos espacios de trabajo no está condicionada por el grado de sostenibilidad del edificio, ni siquiera por la obtención de un sello verde, si bien puede ser un factor que determine la elección en una selección finalista. En este sentido, varios de los proyectos en proceso de ejecución están desarrollándose bajo las premisas de los principales certificados internacionales, lo que reforzará su competitividad en el mercado de usuarios e incrementará su atractivo en el mercado de inversión. GRÁFICO 6 Tasa de disponibilidad GRÁFICO 7 Nuevos desarrollos y proyectos de rehabilitación 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% m² Especulativo Ocupación propia Prealquiler % 1S * 215* 216* / *previsiones 4

5 2T 214 Momento de cambio Por primera vez en los últimos cinco años el valor medio calculado con todas las rentas de cierre registradas en edificios empresariales (exclusivos y high tech) ha registrado un incremento. Se trata de apenas un 3%, pero, sin duda, es un síntoma de cambio. Lamentablemente las perspectivas de crecimiento no afectan a todas las zonas de igual modo y, mientras el CBD, su adyacente más próximo y los principales parques empresariales de la periferia registran avances en positivo, las zonas más alejadas del centro, con exceso de oferta y carentes de demanda, continuarán en recorrido negativo. El mercado, pues, se mueve ya a doble velocidad. El CBD se erige como líder del cambio. La escasez de oferta de calidad ha movido rentas de salida al alza y la dificultad de encontrar espacios que cumplan los estándares más rigurosos han favorecido una disminución en los ajustes de valor tras la negociación. Por otro lado, cada vez son más frecuentes las operaciones firmadas sobre el nivel de renta teórica. De momento se trata de casos puntuales, en edificios muy concretos o bajo circunstancias muy específicas, pero al mismo tiempo se ha detectado una disminución en el «El mercado avanza ya a doble velocidad. La escasez de oferta en edificios prime del CBD y de otras zonas consolidadas empujan los valores de renta de cierre al alza, mientras que la periferia más lejana continuará registrando más ajustes». Gema de la Fuente, Savills Research número de operaciones con rentas de un solo dígito. Otro aspecto a tener en cuenta es la reducción de incentivos en los mercados consolidados. No solo disminuyen los periodos de carencia, sino que además salen de la negociación otras bonificaciones, lo que en los casos en los que la renta inicial no registre un incremento importante, elevaría la renta neta. Valor teórico El valor teórico en el CBD se mantiene en el nivel del trimestre anterior, 24,75 /m²/mes, ya que los contratos que han superado esta marca son casos excepcionales. En cualquier caso el mercado marca una clara tendencia de crecimiento en esta zona debido a la escasez de oferta de calidad. GRÁFICO 8 Renta media de cierre mercado global y su variación anual /m²/mes Valor medio edificios empresariales Variación interanual 1S 14 3% 2% 1% % -1% -2% -3% TABLA 2 Principales operaciones - Mdo. usuario - 2T 214 GRÁFICO 9 Renta CBD Usuario Duro Felguera Zona Campo de las Naciones Superficie (m²) Sector de actividad 16. Industria y fabricación Confidencial Norte 4.8 Energía Confidencial * Área urbana 4.5 Educación JP Morgan CBD 3.5 Banca CIMD Área urbana 3.2 Banca /m²/mes Rentas corrientes Evolución IPC T T T T T T1 199 T T T T T T T T T T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 214 / *asesorada por Savills / INE savills.es/research 5

6 Informe de mercado Oficinas Madrid Mercado de inversión El mercado de inversión de oficinas despierta de su letargo. La continuidad de los primeros síntomas de reactivación de la actividad inversora detectados a finales del año pasado ha permitido alcanzar un volumen de inversión próximo a los 73 millones de euros al cierre de la primera mitad del año. La cifra recoge todas las operaciones de inversión sobre activos inmobiliarios del mercado de oficinas a nivel nacional y representa más del 7% del total anual registrado en. Madrid se sitúa de nuevo a la cabeza en lo que a destinos de inversión se refiere, concentrando el 64% del volumen transaccionado. Los más de 45 millones representan cerca del 95% del total de. La lectura de las cifras justifica una sensación de optimismo, que se refuerza con el numeroso Producto en áreas descentralizadas Se reduce el diferencial de yields entre producto prime y secundario en la periferia Ante la escasez de producto transaccionable en el CBD y en el área urbana, tanto on the market como off market, las localizaciones descentralizadas reciben cada vez mejor consideración. El análisis del diferencial de niveles teóricos de yields en activos prime y secundarios fuera de la M-3 muestra un gap de apenas 65 puntos básicos en el año, que se amplía a medida que se intensifican las dificultades en el mercado, alcanzando 17 en el año. Desde entonces, se ha producido un descenso de 2 puntos básicos adicionales que se han mantenido estables en y la primera mitad de 214. Además, añadiendo el nivel de rentabilidades alcanzadas en operaciones cerradas a lo largo de la serie histórica, resulta curioso comprobar que activos considerados secundarios en época de bonanza, se acercan a la cota de prime. La dificultad radicaría en identificar adecuadamente el producto mejor posicionado en el mercado, máxime en un entorno tan opaco como el actual. grupo de inversores nacionales e internacionales interesados en participar en el mercado español. El detonante en el incremento de confianza fue la mejora en las expectativas económicas, confirmada con el avance en positivo de los principales indicadores económicos, que ha coincidido con la aproximación a la fase más baja del ciclo. Ante esta situación, la sensación de aprovechar oportunidades ha diluido el sentimiento de riesgo que había acompañado al mercado español en los últimos años. Por otro lado, el incremento exponencial del nivel de liquidez de GRÁFICO 1 Volumen de inversión por trimestre mill / *sin Ciudad Financiera Santander / **sin Torre Picasso los fondos de inversión, así como la aparición en escena de las Socimis, explicaría el aumento de la actividad inversora en busca de productos que puedan resultar oportunidades de inversión. Escasez de activos en venta En este sentido, el mercado no resulta muy amigable ya que, a pesar de que cada vez se suman más activos en venta, el mercado se mueve de espaldas a los mandatos y al producto abierto a ofertas, con el objetivo de evitar la competencia que implicaría la concurrencia de varios inversores a un mismo proceso. GRÁFICO 11 Volumen de inversión por tipo de operación 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % / *sin Torre Picasso * 1T 2T 3T 4T ** * 1S Rehabilitación Cambio de uso Vacío En rentabilidad 6

7 2T 214 «Las nuevas sociedades de inversión han captado el interés de capital nacional e internacional y se espera que incrementen su actividad inversora en los próximos meses, ya que están participando en varias operaciones en fase muy avanzada de cierre». Pablo Pavía, Inversión Nacional Ya hablábamos de esta situación hace meses, pero es revelador que, mientras en apenas el 3% de las operaciones firmadas en el mercado de oficinas de la capital se hacían off market, en los seis primeros meses de 214 el reparto ha sido casi 5% - 5%. Origen de los inversores Los inversores domésticos continúan cediendo espacio a los internacionales. Entre enero y junio el capital nacional representó poco más del 41% del total, pero hemos de tener en cuenta que las dos megadeals firmadas hasta ahora, la nueva sede de Vodafone y el cuartel general de IBM, ambas por encima de los 1 millones de euros, fueron acuerdos con inversores internacionales (europeo y latinoamericano, respectivamente). Socimis Las socimis, versión española de GRÁFICO 12 Indicadores inversión prime CBD los Reits, están tomando impulso en el mercado de inversión. Durante la primera mitad del año su presencia ha sido discreta, apenas un 4% del total registrado en el mercado terciario y se ha distribuido entre activos hoteleros, centros comerciales y oficinas en las principales plazas (Madrid y Barcelona). Poco a poco están ganando peso e incrementarán sus actuaciones aprovechando el ciclo y comprando barato para después vender cuando el mercado se haya recuperado. Así, Hispania, la socimi de Azona, se ha hecho recientemente con el portfolio de edificios de oficinas de Oncisa por algo más de 12 millones, si bien este registro no está computado en el volumen semestral ya que el acuerdo se cerró con fecha de julio. Y es que el mes de julio se presenta especialmente activo para las socimis creadas hasta el momento (Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia) que cuentan con varias operaciones en fase muy avanzada de cierre. Por otro lado, hay que indicar que las socimis están atrayendo el interés no solo de inversores nacionales, sino también de internacionales, que ven una vía de acceso segura a un mercado que desconocen. Rentabilidades En cuanto al nivel de rentabilidades, el desequilibrio entre oferta y demanda para producto prime empujó la yield en el CBD a la baja: 5 puntos básicos desde el nivel constante registrado desde mediados de para establecerse en 5,5%. Se trataba tan solo de un sentimiento debido a la ausencia de operaciones comparables, que se ha confirmado con la firma de un activo en el primer tramo del principal eje del mercado de oficinas de la capital en dichos términos. Como viene siendo habitual, los denominados throphy assets continúan en el punto de mira de la demanda nacional. En activos con volúmenes de hasta a 3 millones de euros alcanzarían niveles inferiores, ya que los inversores domésticos, conocedores del mercado, compran en base a valores de repercusión. GRÁFICO 13 Volumen de inversión por origen del comprador - Madrid 2T Valor de repercusión Rentabilidad 6,5% España 12. 6,% 5,5% Europa 9. 5,% /m² 6. 4,5% USA 3. 4,% 3,5% Hispanoamérica 2T 2T 1 2T 2 2T 3 2T 4 2T 5 2T 6 2T 7 2T 8 2T 9 2T 1 2T 11 2T 12 2T 13 2T 14 3,% Asia / Pacífico savills.es/research 7

8 Informe de mercado Oficinas Madrid MAPA 1 Mercado de oficinas de Madrid PREVISIONES 214 Los síntomas de reactivación de la demanda, unidos a la mejora continua de las previsiones económicas a corto plazo, animan a pensar en superar el volumen de contratación registrado en. Podría superarse la barrera psicológica de los 4. m² A pesar del esperado incremento de absorción y de la moderación en la entrega de proyectos vacíos, no se espera un descenso inmediato en la tasa de disponibilidad del mercado global. El CBD y varias zonas empresariales fuertemente consolidadas avanzan ya a otro ritmo. Han alcanzado un equilibrio saludable entre oferta y demanda, lo que ha favorecido registrar ya discretos incrementos en valores de cierre. El mercado de inversión de Madrid continúa marcado por la escasez de producto en venta en procesos abiertos. A pesar de esto, la intensa actividad iniciada a finales del año pasado permitió alcanzar más de 45 millones de euros en el primer semestre (casi el 95% del total anual de ). El descanso estival se ha retrasado y el mes de julio ha registrado asimismo un volumen de inversión superior a los 3 millones de euros. De seguir a este ritmo, el mercado de oficinas de la capital podría cerrar el ejercicio en una cifra entre 1. y 1.5 millones de euros. La creciente demanda y la ausencia de producto de calidad en las mejores zonas del mercado marcarán la tendencia de ajuste de yields. A finales de año, el CBD se podría situar en 4,5%. Equipo Savills Para más información contacte con: Luis Espadas Capital Markets lespadas@savills.es Pablo Pavía Inversión nacional ppavia@savills.es Ana Zavala Agencia Oficinas azavala@savills.es Gema de la Fuente Research gfuente@savills.es Savills plc Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 6 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. Savills Commercial Ltd. 8