IMAN. Información de Mercado Aguirre Newman. Mercado Inmobiliario Español Resumen de situación y previsiones

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1 IMAN Información de Mercado Aguirre Newman Mercado Inmobiliario Español Resumen de situación y previsiones

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3 Contenidos IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 01 Contexto Macroeconómico Salida de la recesión económica gracias al consumo y la inversión 02 Mercado Residencial Un mercado de dos velocidades 03 Mercado de Oficinas La disponibilidad sigue condicionando el mercado 04 Mercado Industrial Logístico Estabilización de las rentas en las zonas Prime 05 Mercado de Locales y Centros Comerciales 2014, un año para posicionarse 06 Mercado Hotelero La demanda extranjera continúa tirando del mercado 07 Suelo y Rehabilitación Crece la actividad en el mercado Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

4 01 Contexto Macroeconómico Salida de la recesión económica gracias al consumo y la inversión Durante el año 2013 se ha producido un importante cambio en la evolución de la economía, reflejado en un segundo semestre con un crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB), en tasa intertrimestral positivo. No obstante, no hay que olvidar que la economía española ha seguido mostrando en 2013 una importante debilidad reflejada en un PIB que ha retrocedido su tasa interanual un 1,2%. Una ligera recuperación del consumo de los hogares, después de cinco semestres consecutivos a la baja, y el crecimiento de la inversión han permitido a la economía española salir de la recesión en el tercer trimestre del año. La demanda exterior se mostró más débil durante el último trimestre del año, aunque siguió aportando en positivo a la economía. Las previsiones del conjunto de analistas de mercado para el año 2014 son positivas. La economía mantendrá un crecimiento positivo en niveles próximos al 1,0%, según las últimas estimaciones realizadas. El Gobierno prevé dicho crecimiento en un 0,7% para el conjunto del año Será la mejora del consumo privado, a pesar del nivel de desempleo y el comportamiento de los salarios, y una cierta mejora en la inversión, las que conduzcan a la economía a crecimientos positivos. El mercado de trabajo ha seguido mostrado un comportamiento negativo a lo largo de 2013 aunque el número de parados bajó en personas, hasta quedar en , lo que situó la tasa de desempleo en el 26,03%. La población activa se ha reducido en personas durante el año, hasta alcanzar personas, el 59,43% de la población total, la tasa más baja desde el comienzo de La situación en la que va a estar inmersa la economía durante el año 2014, con un incremento muy suave del PIB, no va a ser suficiente para una creación importante de puestos de trabajo. La tasa de desempleo seguirá en niveles elevados y mostrará una tendencia decreciente derivada principalmente de la caída de la población activa (migración y efecto desamino). Se observa una estabilización en el proceso de destrucción de empleo, que a partir del segundo semestre del año conducirá a una creación neta de puestos de trabajo. Aunque en 2013 se han continuado produciendo importantes avances relacionados con aspectos clave de la economía, como son la consolidación fiscal de las cuentas públicas y el saneamiento del sector financiero, existen problemas que es necesario se vayan resolviendo y que pueden frenar la capacidad de crecimiento. Entre ellos cabe destacar el elevado endeudamiento del sector privado o la tendencia creciente de la deuda pública. En este último caso, la reducción del déficit debe realizarse de tal manera que no ahogue el débil crecimiento económico. Aunque las estimaciones son ligeramente positivas, la situación invita a la cautela. Además de la necesidad de resolver las múltiples deficiencias que afectan directamente a nuestra economía, no se deben pasar por alto factores externos que pueden poner freno a la incipiente recuperación. Entre ellos cabe destacar el debilitamiento de algunas de las grandes economías europeas, el freno en el crecimiento de los mercados emergentes o la fortaleza del euro frente al resto de divisas. Todos ellos afectan directamente al sector exterior, uno de los motores actuales de la economía española. 02

5 1. Evolución interanual del PIB (%) 2. Evolución de la Tasa de Paro (%) 5,0% 4,0% 26% 3,0% 2,0% 21% 1,0% 0,0% -1,0% 16% -2,0% -3,0% 11% -4,0% -5,0% f 2014f Fuente: INE y forecast Gobierno de España 6% Fuente: INE 3. Evolución Demanda de los Hogares (Índice. Base 100 en 2008) 4. Deuda sobre PIB. España (%) ,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 96 50,00% Fuente: INE 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Fuente: INE 02

6 1º 3º 1º 3º 1º 3º 1º 3º 1º 3º 1º 3º 1º 3º 1º 3º 1º 3º 02 Mercado Residencial Un mercado de dos velocidades Durante el año 2013 el contexto macroeconómico ha seguido siendo muy poco favorable desde el punto de vista del mercado residencial, manteniéndose todos los frenos observados en periodos anteriores: elevada tasa de desempleo (especialmente en grupos en edad de emanciparse), descenso en el poder adquisitivo de los hogares, dificultades de acceso a financiación, incertidumbre sobre la evolución futura de la economía, y una opinión generalizada de que los precios de venta van a seguir cayendo. Por otro lado, desde el punto de vista fiscal se ha procedido a desincentivar la adquisición de la vivienda mediante la subida del IVA y la supresión de la desgravación por la compra de la vivienda habitual. Todos estos factores han hecho que 2013 se haya convertido en el año en el que menos compraventas de viviendas se han llevado a cabo desde el inicio de la crisis. No obstante, cabe destacar el incremento en las compraventas realizadas por parte de extranjeros, residentes y no residentes, que empiezan a encontrar oportunidades en el mercado residencial español. Los precios de la vivienda a lo largo del año 2013 han seguido ajustando aunque en menor proporción que en años anteriores. El ajuste interanual en 2013 se va a situar aproximadamente en un 5%. El ajuste acumulado desde máximos de 2007/2008 ha sido del 30% según datos del Ministerio de Fomento y del 36% según el índice de precios de la vivienda que publica el INE. La nueva oferta residencial incorporada al mercado se sitúa por debajo de los mínimos históricos. Se estima que durante el año 2013 no se han incorporado al mercado más de viviendas, muy por debajo de las viviendas de obra nueva y libre que se terminaron en 2012 y muy lejos de las del año El stock de obra nueva terminada se sitúa al final del año 2013 en el entorno de las viviendas, manteniendo la tendencia descendente iniciada en el año A pesar de que las ventas de vivienda siguen en retroceso, el número de nuevas viviendas que se incorporan al mercado es todavía menor, lo que genera un descenso en el stock de vivienda terminada. Ante los frenos a la compra de vivienda existentes, el mercado de alquiler sigue ganando importancia. No obstante, el mercado de alquiler representa aproximadamente un 15%, lejos de otros países de nuestro entorno donde el alquiler se sitúa de media por encima del 30%. Previsiones 2014 Los condicionantes que han afectando negativamente a la demanda de inmuebles residenciales durante 2013 seguirán actuando en Sin embargo, unas mejores expectativas económicas y un previsible mayor acceso a la financiación mejorarán las cifras de compraventas. Los precios seguirán ajustando a lo largo del año 2014 dado el elevado exceso de oferta en el mercado, así como la débil recuperación de la demanda. No obstante, las caídas se centrarán principalmente en los mercados residenciales de la periferia de las ciudades donde se concentran los mayores niveles de disponibilidad y en los mercados vacacionales no deseados. Los mercados residenciales situados dentro de las ciudades/municipios (casco urbano) y los mercados vacacionales mejor ubicados tienen poca expectativa de una mayor caída en precios. Durante 2014 volverán a ser las entidades financieras y la Sareb los actores más importantes del mercado inmobiliario a través de la venta de activos individuales, carteras de inmuebles, deuda con colateral inmobiliario o de suelo con uso residencial. Desde el punto de vista de las oferta son los mayores propietarios de inmuebles residenciales. La promoción de nuevos proyectos será residual centrándose en mercados nicho. No hay financiación para nuevos proyectos especulativos, incluso para aquellos que muestran unos niveles de pre-ventas elevados la misma está limitada. La actividad promotora será liderada por las entidades financieras y por la Sareb, cuya estrategia, pasa por iniciar aproximadamente viviendas durante el año El mercado del alquiler seguirá siendo el gran beneficiado de la situación. Sigue resultando muy difícil el acceso a una vivienda en compra para importantes bolsas de población, principalmente para las que están en edad de emanciparse, teniendo que dirigirse hacia el mercado de alquiler. 1. Evolución Compraventas de Vivienda 2. Evolución del Precio Medio Vivienda libre Obra Nueva Segunda Mano Total Fuente: Ministerio de Fomento General Obra Nueva Segunda Mano Fuente: Ministerio de Fomento IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 03

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8 03 Mercado de Oficinas La disponibilidad sigue condicionando el mercado Durante el año 2013, la absorción bruta en el mercado de Madrid ha alcanzado los m 2, lo que supone un incremento del 33% respecto al año Se trata de la cifra más elevada de los tres últimos años. En el mercado de Barcelona la contratación bruta durante el año 2013 ha sido de m 2, por debajo de los m 2 contratados en El comportamiento del mercado se ha visto condicionado por la elevada tasa de disponibilidad existente en los mercados de Madrid y Barcelona. En la actualidad, en el mercado de oficinas de Madrid hay m² disponibles y en el de Barcelona m 2, lo que sitúa las tasas de desocupación en el 14,10% y el 15,03% respectivamente, las más elevadas desde los años 90. Cabe destacar que en ambos mercados la disponibilidad se concentra principalmente en las zonas periféricas. Los niveles de desocupación han seguido presionando a la baja las rentas de alquiler en los últimos 12 meses en niveles cercanos al 5%. Estos ajustes cada vez son más moderados y en los Distritos de Negocios de Madrid y Barcelona, ya están tocando suelo. El precio medio de alquiler en el Centro del Distrito de Negocios de Madrid es de 23,33 /m²/mes, mientras que en Barcelona se sitúa de media, en los 14,5 /m²/mes. El ajuste desde máximos de finales de año 2007 y comienzos de 2008 ha sido aproximadamente del 40%. La elevada sobreoferta en los mercados de Madrid y Barcelona no se está viendo incrementada ante el bajo nivel de proyectos especulativos de nueva construcción o en rehabilitación existentes. En Madrid, durante 2013 la nueva oferta ha alcanzado los m². De esta cifra, el 56% ha entrado en el mercado con usuario comprometido. En Barcelona se han incorporado al mercado m² de los cuales más del 82% han entrado disponibles. Durante el año 2013, el mercado de inversión de oficinas mostró signos de una mayor actividad. En el total del año se han transaccionado un volumen total de 800 millones de euros, 66% en Madrid y 34% en Barcelona. Se ha registrado un incremento interanual del volumen transaccionado del 6% con respecto a 2012 y del 49% respecto al Previsiones 2014 El comportamiento de la economía en general y de las expectativas empresariales en particular, seguirán determinando el comportamiento del mercado de oficinas a lo largo del año Los precios de alquiler van a estar muy condicionados por los niveles de disponibilidad existentes en cada zona analizada. En la zona del Distrito de Negocios, tras apreciar ligeros incrementos en los precios medios durante los últimos 6 meses, debería confirmarse esa estabilización o inclusive registrar ligeros incrementos. En las zonas más periféricas de la ciudad y como consecuencia de los altos niveles de disponibilidad, todavía va a continuar el ajuste de rentas. Sin embargo, habrá diferenciación para aquellos edificios mejor ubicados y con mejores calidades técnicas. La actividad promotora mantendrá durante 2014 la tendencia observada en los últimos meses por los que la entrada de nuevos inmuebles especulativos se ha reducido de manera considerable. Un importante porcentaje de los nuevos proyectos que se están desarrollando y van a salir al mercado en el año 2014 ya tienen usuario comprometido. La disponibilidad va a marcar las variables fundamentales del mercado, así como el ritmo de evolución de las mismas. Los datos actuales de desocupación son altos, además hay que considerar cómo afectarán a esta cifra los futuros cambios de sede de empresas como BBVA, Vodafone, Cepsa, etc... La evolución de la disponibilidad va a estar más marcada por el comportamiento de la contratación que por la nueva oferta que se incorpore. La actividad en el mercado de inversión durante la última parte del año 2013 ha mostrado la existencia de un elevado interés por parte de inversores, tanto nacionales como internacionales, en el mercado de oficinas. Se espera que durante 2014 el volumen de producto en inversión ofertado sea elevado como consecuencia de dos factores ya observados en el año En primer lugar, procesos de venta por parte de entidades financieras y la SAREB que oferten al mercado producto no residencial y, en segundo lugar, la rotación de activos por parte de inversores institucionales extranjeros. La clave para ver un mercado de inversión en 2014 más activo se resume en tres ideas: entrada en el mercado de inversión de activos atractivos para los potenciales compradores que están analizando el mercado, mayor realismo por parte de vendedor y comprador en la valoración de los inmuebles y acceso a financiación. 1. Evolución Absorción. Madrid y Barcelona (m2) 2. Evolución Rentas Medias Alquiler. Madrid y Barcelona ( m2/mes) Absorción Madrid Absorción Barcelona Mad CDN BCN CDN Mad DEC BCN DEC 04

9 03 Mercado de Oficinas La disponibilidad sigue condicionando el mercado 3. Evolución Tasa Disponibilidad (%/stock) 4. Evolución PIB y Disponibilidad (%) 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Madrid Barcelona MADRID BARCELONA Evol. PIB 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% 5. Evolución Volumen de Inversión (Mill ) 6. Evolución Yields (%) % % % % % % CDN DEC IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 05

10 04 Mercado Industrial Logístico Estabilización de las rentas en las zonas Prime Durante el año 2013, el contexto económico ha seguido afectando de manera especial al consumo por parte de las familias, lo que ha repercutido directamente en la producción, acopio y movimiento de mercancías y, por lo tanto, en el mercado industrial-logístico. La demanda de espacios logísticos durante el año 2013 ha mejorado los niveles del año 2012 en un 15% en el mercado de Madrid, alcanzando la contratación los m². El motivo de este incremento en la contratación ha sido el cierre de determinadas operaciones con un elevado volumen de superficie. En el mercado de Barcelona, tras los buenos resultados del año 2012, en 2013 se ha producido un ajuste en la contratación de un 23%, hasta alcanzarse los m². No obstante, si se analiza el número de operaciones en el mercado de Barcelona, se han cerrado en 2013 más operaciones logísticas que en Tal y como ha ocurrido a lo largo de los últimos años, durante 2013 no han existido desarrollos de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo, debido a la incertidumbre que provoca la situación del mercado y la alta disponibilidad existente. Por otro lado, la escasez de financiación para proyectos sin inquilino, impide el desarrollo de los mismos. A pesar de ello, la disponibilidad de producto logístico sigue siendo muy elevada en ambos mercados ( m² en Madrid y m²). Los precios de cierre han continuado ajustándose a lo largo de los últimos meses de manera generalizada, aunque en menor medida que en años anteriores. No obstante, en las zonas Prime de Madrid y Barcelona, activos con buenas calidades y buenas localizaciones, se ha producido una tendencia a la estabilización en las rentas de alquiler. En 2013, el volumen de inversión total en el mercado logístico de Madrid y Barcelona alcanzó los 98,5 millones de euros, cifra que duplica a la del año pasado aunque supone la segunda peor de los último años. A lo largo del 2013, se han llevado a cabo dos operaciones relevantes por volumen: la primera de 25 millones de euros y la segunda de 47 millones de euros. El volumen del resto de operaciones son entre los 2 y los 6 millones de euros. 1. Evolución Absorción Logística (m2) 2. Precio Medio Logístico ( /m2 /mes) , , , , Madrid Barcelona Madrid Barcelona 06

11 Previsiones 2014 A pesar de la mejora de la situación económica esperada para el año 2014, no se puede ser positivo en cuanto a un crecimiento relevante de la demanda logística. El crecimiento previsto del consumo privado para 2014 sigue siendo muy moderado, lo que no invita a pensar en fuertes incrementos de la producción industrial, ni por lo tanto de las necesidades de almacenamiento y distribución. Como en ejercicios anteriores, la mayor parte de la demanda seguirá liderada por procesos de reubicación. No obstante, hay nichos de mercado que se mantienen activos en la búsqueda de espacios para crecer; compañías industriales que buscan aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado, nuevos modelos de distribución, etc... Comportamiento creciente del comercio electrónico, en el que se observa un amplio recorrido desde el punto de vista de la demanda de espacios logísticos por parte de distribuidores nacionales e internacionales que potenciarán su venta on line durante los próximos años. Respecto a las rentas de mercado, tras la estabilización observada a lo largo del 2013, que ha supuesto tocar mínimos en zonas Prime, durante el año 2014 no se esperan cambios significativos, especialmente en los activos que reúnan calidad y ubicación. No obstante, en el caso de los terceros cinturones, probablemente exista todavía un mínimo ajuste. Después de muchos años sin casi actividad promotora, la promoción de nuevos proyectos pudiera abrirse en el año 2014, fundamentalmente proyectos llave en mano para aquellas demandas, que por tipología o superficie, no pudieran satisfacerse con el stock actual. Naves de gran tamaño a partir de m² y naves tipo cross docking entrarían dentro de este segmento. Durante el año 2014 se prevé que se consolide la tendencia apreciada en el 2013 en el mercado de inversión, por la que se materializaron importantes operaciones sobre todo durante la segunda parte del año. Son varios los inversores (institucionales y privados) que están tomando posiciones en un mercado que invita a comprar. 06

12 05 Mercado de Locales y Centros Comerciales 2014, un año de posicionarse Las ventas minoristas han continuado en 2013 con la tendencia negativa de los últimos años, observándose resultados algo más positivos en la última parte del año. Las visitas a los centros comerciales, sin embargo, no han mantenido esa tendencia y siguen en tasas negativas, si bien, diciembre ha registrado un descenso menos acentuado. A pesar de la crisis y de la complicada evolución de las ventas, los indicios de recuperación en el corto plazo de la economía y en el medio plazo (6-12 meses) del consumo de los hogares, ha llevado a muchos operadores a buscar nuevos emplazamientos (reactivación planes expansión) y a tratar de mejorar su posicionamiento actual. No obstante, las dificultades de financiación seguirán estando presentes, con lo que el crecimiento vía deuda será una opción residual. Las rentas de alquiler han seguido ajustándose fuera de los ejes comerciales Prime y centros comerciales Oro, donde la tasa de disponibilidad se mantiene en torno al 5%. En cuanto a los centros Plata y ubicaciones en calles comerciales de segundo nivel, ésta se sitúa entre el 10% y el 15%, mientras que en los centros Bronce y ejes comerciales secundarios supera ampliamente el 30%. La oferta de nuevos centros comerciales se mantiene en niveles muy ajustados. Sólo se han inaugurado en 2013 centros pequeños o parques de medianas, un producto en ambos casos de crisis, que han entrado al mercado con niveles correctos de ocupación. (Parque Ardemuz, El Tablero, Alameda, Gran Jonquera Outlet, Parque Ferrol, Camino Real 1º Fase, Castellana 200, Holea, Ciudad de la Imagen). En el caso del mercado de locales comerciales en calle sigue siendo relevante la entrada de producto derivado del cierre de sucursales bancarias por parte del sector financiero, en algunos casos en ubicaciones muy atractivas. El mercado de inversión en centros comerciales se ha incrementado de manera muy acentuada respecto a años anteriores, tanto en volumen como en número de operaciones. Ese interés por el mercado se ha materializado en un crecimiento espectacular en la última mitad de 2013, que comenzó con operaciones de carácter más oportunista, pero que ha evolucionado hacia transacciones con diferentes tipologías de activo y perfiles de inversión, además de grandes operaciones inmobiliarias con un trasfondo corporativo y de estrategia comercial. En este sentido, es preciso destacar la polarización en las operaciones de inversión entre centros comerciales prime y centros que necesitan una gran gestión. En el mercado de inversión de locales comerciales se mantiene el importante interés por parte de inversores privados en locales ubicados en los ejes más comerciales con precio entre 1 y 8 millones de euros. En el caso del inversor institucional y family offices con gran capacidad inversora, el interés se ha centrado en activos Prime con precios por encima de los 30 millones de euros, un producto escaso en el mercado. Los procesos de venta (y reventa) de locales ocupados por entidades financieras en el formato de s&lb han recuperado importancia en la última parte del año, observándose una clara reactivación de determinados procesos que habían mostrado baja actividad en la primera parte de lo año. Previsiones 2014 Aunque las previsiones de evolución de la economía no indican una clara mejora del mercado de trabajo ni una fuerte recuperación del consumo, sí adelantan que el PIB de España va a crecer en 2014, después de varios años de evolución negativa. En este escenario, ha llegado el momento de posicionarse, tanto para los propietarios como para los retailers. Los operadores encuentran el mercado en su punto más bajo, si bien, tienen la seguridad de que el comportamiento de sus unidades de negocio será mejor en los próximos meses de lo que lo ha sido en los anteriores. Todavía pueden encontrar incentivos importantes a la implantación, de modo que mitigan su riesgo de inversión en un escenario con mejores perspectivas. En el caso de los propietarios, cualquier inversión que realicen sobre sus activos, en el ámbito de nuevos planes estratégicos y de mejora (nuevas implantaciones, capex, ), tendrá un mejor y más rápido retorno que los que se hubieran realizado en los últimos años. El mercado seguirá polarizado, con la demanda centrada especialmente en locales comerciales situados en entornos muy comerciales (centros oro y ejes high street-prime) y potencialmente muy comerciales (centros y calles que han sufrido en la crisis pero tienen posibilidades de rápida recuperación). La tasa de disponibilidad va a mantener una tendencia ascendente en los centros y calles comerciales secundarias, donde se observa mucha rotación de aperturas y cierres de negocios (más en calle que en centro comercial). Mientras, en las mejores ubicaciones comerciales, tanto en centro comercial como en calle, se mantendrán los actuales niveles de desocupación ya de por si bajos. Las rentas de alquiler en las mejores ubicaciones comerciales están estabilizadas y empezaran a descontar la futura mejora del mercado. Cobra especial importancia establecer los mecanismos adecuados de actualización de rentas que permitan cerrar acuerdos proporcionados para ambas partes. Interés inversor por el mercado de centros comerciales en cualquiera de sus tipologías. La presencia de inversores institucionales con expectativas de rentabilidad/riesgo en todo el rango, desde core hasta oportunista, adelanta la actividad inversora en 2014 en todas las tipologías de centros comerciales. Como en años anteriores, habrá escasez de oportunidades en el mercado de activos oro y serán activos con necesidad de una gestión muy activa los que muestren una mayor actividad inversora. En el caso de locales en calle, la alta demanda de producto Prime por parte de fondos de inversión especialistas en retail y de inversores privados observada en la última parte del año 2013, se mantendrá en 2014, dado el elevado interés por esta tipología de activos. Una vez más, la existencia de oferta de locales en inversión con las características adecuadas será determinante en el mercado. IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 07

13 05 Mercado de Locales y Centros Comerciales 2014, un año de posicionarse 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1. Disponibilidad media retail calle. Madrid (%) 2. Disponibilidad media retail calle. Barcelona (%) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Prime Madrid Ejes comerciales Madrid Ejes secundarios Madrid Prime Ejes secundarios Precios medios retail calle Madrid ( /m2 /mes) 4. Precios medios retail calle Barcelona ( /m2 /mes) Centros Oro Centros Plata Centros Bronce Prime Ejes secundarios Rentas medias por tipología de C.C. ( /m2 /mes) 6. Yield media por tipología de C.C. (%) 9% 9% 8% 8% 7% 7% 6% 6% 0 5% Centros Oro Centros Plata Centros Bronce Oro Plata Bronce 08

14 06 Mercado Hotelero Moderado Optimismo El mercado hotelero en el año 2013 ha seguido condicionado por el efecto positivo del crecimiento de España como destino turístico internacional (record de visitantes extranjeros, en el entorno de los 60 millones), y el efecto negativo que ha supuesto el entorno económico nacional, principal condicionante de la contracción del mercado doméstico y corporativo. España se mantuvo en 2013 como el segundo mayor mercado hotelero de la UE con más de 386 millones de pernoctaciones, sólo superado por Francia, con 405 millones de pernoctaciones y por delante de Italia. No obstante, España es el principal destino para los turistas de fuera de la UE, de los que contabilizó 251,9 millones de noches en hoteles, un 3,5% más que en el año La ligera mejora de los principales parámetros comerciales hoteleros, debe ser matizada por las grandes diferencias entre los principales destinos, concentrándose el crecimiento en los destinos vacacionales consolidados con importante penetración de mercados internacionales, donde cabe desatacar las zonas Prime de Canarias, Baleares y Costa del Sol. Mientras, encontramos pocos destinos urbanos en positivos, sólo cabe destacar la buena evolución de Barcelona y otras ciudades como San Sebastián o Málaga. Aunque la nueva oferta se encuentra prácticamente paralizada, el exceso acumulado en la década pasada junto con la contracción del mercado nacional y el segmento corporativo, sigue siendo un elemento de presión en el RevPar (precio y ocupación), solo mitigado en los destinos favorecidos por el crecimiento del mercado internacional. Con todo ello, en el año 2013 y al margen de los destinos estrella, se ha apreciado una ligera mejora de ratios críticos en base a la moderación de bajadas de precios e incluso una estabilización o mejora moderada en ciertos destinos y una ligera recuperación de ocupaciones. La cifra de inversión hotelera, en la que se incluyen la inversión de hoteles en funcionamiento y la compra de inmuebles para un futuro cambio de uso a hotelero, alcanzó 796 millones de euros en el año 2013, lo que representa un incremento considerable respecto a los 420 millones de euros registrados en Barcelona ha sido el actor protagonista del mercado, habiendo acaparado casi el 80% del total del volumen transaccionado y más del 60% del número de operaciones. Previsiones 2014 Para el año 2014, continuará la tendencia de crecimiento moderado del sector hotelero, que se ampliará a más destinos vacacionales y urbanos, en base a la fortaleza del mercado vacacional internacional y a la estabilidad de la oferta. Será también clave para que se consolide esta tendencia el esperado cambio en el mercado nacional y en el segmento corporativo, que está sujeto a la consolidación de las perspectivas de mejora del entorno económico nacional. El año 2014 será clave de cara a un cada vez más cercano cambio de ciclo, tanto en destinos vacacionales como urbanos. Las mejores perspectivas a medio plazo se fundamentan en la recuperación económica nacional, el desarrollo de la industria global y la realidad de España como destino de referencia consolidado. En este sentido, los factores diferenciales beneficiarán a aquellos hoteles que sean capaces de gestionar y adaptarse a las nuevas tendencias de una industria en constante y rápida evolución. La capacidad de implementar nuevas fórmulas y modelos de gestión operativos, tanto a nivel contractual como de producto, serán la clave de la diferenciación y del éxito. Se mantiene el interés por parte de cadenas internacionales en crecer vía gestión/franquicia y de las cadenas nacionales, vía arrendamiento variable/gestión. El interés se centra en la apertura de nuevos establecimientos en las mejores ubicaciones de las principales ciudades, vía reposicionamiento de hoteles existentes o transformación de edificios vacios de oficinas, donde el uso hotelero presenta un mayor nivel de rentabilidad y maximiza el valor del inmueble en el largo plazo. La liberación de edificios por parte de las Administraciones Públicas presenta oportunidades inexistentes en años anteriores. Al igual que en el año 2013, durante 2014 las oportunidades en el sector vacacional vienen de la mano de grupos hoteleros de origen nacional, que ven oportunidades de crecer en aquellos destinos turísticos que han mostrado buenos resultados en los últimos años. El mercado de inversión en el año 2014 estará marcado por las operaciones de compra de deuda asociada a activos hoteleros. La mejora de la confianza por parte del consumidor continuará y ayudará a la actividad transaccional además del interés por parte de los inversores en ciudades como Madrid y Barcelona. La necesidad de alternativas y soluciones, tanto para propietarios como financiadores, (cuyas estrategias serán la clave) deberán abrir la puerta a oportunidades de inversión atractivas, especialmente en destinos menos favorecidos por el segmento vacacional internacional. Esto unido al creciente interés de los inversores y operadores internacionales, anticipan un año 2014 muy fructífero en el mercado transaccional hotelero, en el que será clave conciliar los intereses de propiedad, financiador, operador e inversor. Previsiones 2014 IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 09

15 España Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla - La Mancha Cataluña Valencia Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Ceuta Melilla España Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla - La Mancha Cataluña Valencia Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Ceuta Melilla Mercado Hotelero La demanda extranjera continúa tirando del mercado 1. Evolución volumen de Inversión ( ) 2. Pernoctaciones anuales en hoteles Pernoctaciones 3. Variación REVPAR interanual por región (%) 4. Variación interanual Precios por región (%) 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 10

16 Precio 07 Suelo y Rehabilitación Cambio en el mercado de inversión Durante el año 2013 se ha observado una gran actividad en el mercado de suelo y rehabilitación. Tras una importante corrección en los precios en esta tipología de activos, un mejor conocimiento de la evolución futura de la economía y un ajuste en las rentabilidades esperadas, se han acercado, al fin, los intereses de comprador y vendedor. Las claves del mercado han sido: 1. La llegada definitiva de los fondos de inversión, inversores Latinoamericanos y el sector hotelero que han dinamizado el mercado de rehabilitación. 2. El mercado de rehabilitación ha alcanzado ritmos de actividad muy elevados. En Barcelona ha predominado la actividad de inversores hoteleros, mientras que Madrid, con más de 20 operaciones sobre edificios en rehabilitación en la zona del centro de la ciudad, ha estado dominado por el inversor LATAM. 3. El mercado de suelo finalista ha recuperado el pulso en determinadas ubicaciones, lo que ha provocado el regreso del promotor nacional y determinados fondos internacionales que estudian la adquisición de carteras importantes para desarrollar en el medio plazo. 4. Durante los últimos meses, hemos visto cómo los grandes procesos de venta de carteras residenciales han concluido con éxito: Proyecto Bull, Proyecto Teide, Cartera IVIMA y Cartera EMV. Estas operaciones, junto a las grandes carteras de suelo, son las que pueden facilitar a los inversores extranjeros el volumen deseado. Desde el punto de vista de la demanda, se observa una gran actividad por parte del inversor/promotor local que busca preferentemente suelos o rehabilitaciones de poco volumen para el desarrollo de entre 20 y 30 viviendas, ubicados en núcleos urbanos muy bien situados. Actualmente, la oferta de este tipo de producto es prácticamente nula. Al igual que en años anteriores y salvo casos puntuales, el volumen máximo por transacción difícilmente supera los 10 millones de euros. Previsiones 2014 En 2014, la SAREB será el principal agente del mercado y seguirá marcando el ritmo. Por otro lado, tendrán lugar importantes procesos de desinversión de diferentes administraciones, así como por parte de empresas participadas por éstas. Se mantienen los nichos de demanda vistos en años anteriores: compra de suelos para usos dotacionales, rehabilitaciones en mercados residenciales muy consolidados y suelos para desarrollo de activos comerciales (medianas comerciales) en ciudades medianas y grandes. Las principales entidades financieras españolas han mostrado su predisposición a volver a financiar determinados desarrollos inmobiliarios, lo cual, sin duda, dinamizará aún más la actividad inmobiliaria en Los precios seguirán ajustándose en línea con el ajuste observado en el precio del producto terminado. En la actualidad los precios se encuentran en niveles del año El mercado de rehabilitación y suelo seguirá caracterizado por operaciones de bajo volumen, por debajo de 10 millones de euros. No obstante, la venta de grandes carteras de suelos por parte de ee.ff, sareb o administraciones públicas va satisfacer la necesidad de los inversores institucionales de entrar en operaciones de gran volumen. En este sentido, podríamos ver la compra de carteras de suelo. Evolución del precio del suelo en función de su madurez + DESCUENTO DESCUENTO >50% DESCUENTO NO HAY MERCADO NO HAY MERCADO SUELO URBANO Grado de liquidez Suelo urbano: corto/medio plazo SUELO URBANIZABLE Suelo urbanizable: medio/largo plazo - SUELO NO URBANIZABLE Suelo no urbanizable: largo plazo - Grado de avance urbanístico + IMAN Información de Mercado Aguirre Newman 11

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18 Aguirre Newman Madrid C/ General Lacy, Madrid Tel asesores@aguirrenewman.es Aguirre Newman Barcelona Avenida Diagonal, Barcelona Tel asesores.barcelona@aguirrenewman.es Aguirre Newman Málaga C/Puerta del Mar, 18, 8º-D Málaga Tel asesores.malaga@aguirrenewman.es Aguirre Newman Lisboa Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa Tel portugal@aguirrenewman.pt Aguirre Newman London 10 Stratton Street London W1J 8JR Tel. +44 (0) Cell +44 (0) london@aguirrenewman.com Aguirre Newman México Monte Pelvoux 120, Piso 3 Lomas de Chapultepec, México, D.F. Tel. +52 (55) asesores.mexico@aguirrenewman.com Pelayo Barroso Olazábal. Director pelayo.barroso@aguirrenewman.es Departamento de Análisis e Investigación de Mercados

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