Guía Práctica: Propiedad Horizontal

Transcripción

1 Guía Práctica: Propiedad Horizontal Arag Legal Services S.L. advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproducción

2 Índice del documento 1. Introducción Qué son elementos comunes?...4 EJEMPLO PRÁCTICO: Qué son elementos privativos? Departamento procomunal Obras en elementos comunes y privativos...6 EJEMPLO PRÁCTICO: Alteración de dimensiones Quién las divide? Quién las paga? Obras de conservación y reparación...10 EJEMPLO PRÁCTICO: Obras de innovación Derechos y obligaciones de los propietarios Derechos de los propietarios del piso Obligaciones de los propietarios del piso Actividades prohibidas Impugnación de acuerdos adoptados Acuerdos perjudiciales Acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos Cómo se impugna? Quién puede impugnarlos? Morosidad Cómo lograr que pague un vecino moroso?

3 1. Introducción Una Propiedad Horizontal es aquella que, según el Diccionario de la Real Academia Española, recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes. Por tanto, una Propiedad Horizontal es un derecho de propiedad sobre un inmueble (piso, casa, ) que formará parte de una Comunidad de Propietarios en la que conviven por un lado derechos singulares y exclusivos de cada uno de los propietarios (llamados derechos privativos sobre su casa) y por otro, derechos de copropiedad sobre elementos o servicios comunes entre todos los vecinos propietarios. Según este sistema, corresponde al dueño de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local, y además, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.) Toda Propiedad Horizontal está formada por dos clases de elementos: elementos privativos y elementos comunes. La diferencia entre unos y otros estriba en el derecho de uso que tienen los copropietarios de la Comunidad sobre tales elementos. De este modo, podemos establecer una definición para cado uno de los elementos mencionados: Elementos comunes: Son elementos comunes los espacios indivisibles, ya sea por su propia naturaleza o por la naturaleza que la Comunidad de Propietarios les ha atribuido. La característica esencial de estos elementos es que todos los vecinos llevan a cabo un uso de los mismos en condiciones de igualdad. El artículo 396 del Código Civil nos proporciona una definición de elementos comunes al diferenciarlos de los elementos privativos. De esta manera, el texto del Código Civil indica lo siguiente: [ ] Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, 3

4 cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres[ ]. Elementos privativos: Son elementos privativos de cada propietario aquellos pisos o locales que formen parte de un inmueble y que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente por parte de éste. Estos pisos o locales tienen salida, generalmente, a un elemento común o bien a la vía pública. 2. Qué son elementos comunes? El artículo 396 del Código Civil nos indica qué elementos que forman la Comunidad de Propietarios tienen carácter común. En este sentido, encontramos como elementos comunes de la Comunidad de Propietarios los siguientes: suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres, entre otros. Los elementos comunes tienen una serie de características que pueden ser resumidas en las siguientes: Son elementos comunes aquellos susceptibles de un aprovechamiento en condiciones de igualdad entre los propietarios de los distintos pisos y locales que configuran el inmueble. Estos elementos no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que sirven. Los elementos comunes no pueden ser divididos ni física ni jurídicamente; ahora bien, es posible individualizar su aprovechamiento a un comunero. Esto es lo que se deduce del párrafo segundo del artículo 396 del Código Civil.: Las parte en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. Aunque se trate de un elemento común, la Comunidad puede acordar que un elemento común sea utilizado privadamente por un comunero. 4

5 Su titularidad pertenece a todos los comuneros en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado a cada uno de los elementos privativos a que sirven. Las obras, modificaciones o alteraciones que se deseen llevar a cabo sobre estos elementos necesitarán, como requisito para que dichas actuaciones sean legales, de un acuerdo de los comuneros, a diferencia de las alteraciones que puedan llevarse a cabo sobre elementos privativos. EJEMPLO PRÁCTICO: Hay casos en que se puede individualizar el aprovechamiento de un elemento común si así lo establece la Comunidad? Un ejemplo sería el supuesto de una escalera que, aún siendo un elemento común, únicamente es utilizada por el propietario del ático, ya que la finalidad de esa escalera no es otra que el acceso a la vivienda del ático, y por tanto, no la utiliza ningún comunero más que el propietario de ese piso. 3. Qué son elementos privativos? Son elementos privativos de cada comunero los pisos o locales de un edificio o de las partes de ellos que son susceptibles de un aprovechamiento individual e independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél, así como a la vía pública. Serían elementos privativos aquellos elementos que en el momento de comprar se han registrado únicamente a nombre de los propietarios que lo han adquirido (sin figurar en ningún momento los comuneros). Dichos elementos serán de uso y disfrute únicamente de sus propietarios. Al Igual que los elementos comunes, los elementos privativos deben ser utilizados por los propietarios de acuerdo a su naturaleza, siempre procurando no perturbar al resto de comuneros. Hay casos en que el carácter privativo de un elemento puede ser pactado en los estatutos por los miembros de la Comunidad. Normalmente este caso suele darse 5

6 cuando existen elementos comunes que sólo se utilizan por propietarios de forma individual (patios a los que se accede a través de un piso, escaleras para acceder a una sola vivienda ). 3.1 Departamento procomunal El departamento procomunal es un elemento privativo que pertenece a todos o algunos de los propietarios de un edificio en proindivisión y en el que se ha establecido la indivisión para el servicio de todos los comuneros. Un ejemplo de departamento procomunal es el garaje que, siendo un elemento del edificio, es utilizado por algunos comuneros o por todos ellos. 4. Obras en elementos comunes y privativos En este apartado hay que distinguir entre las obras que se lleven a cabo en elementos comunes y las que se quieran realizar en elementos privativos. El artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en adelante LPL, establece que: [ ] Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características [ ]. En este sentido, el precepto citado autoriza a cualquier propietario para que modifique en el interior de su vivienda todos aquellos elementos arquitectónicos e instalaciones que observe que necesitan reparación, siempre y cuando se cumpla con una serie de requisitos como los siguientes: Que dichas obras no afecten a la seguridad del edificio. Que no perjudiquen los derechos del resto de propietarios. Que se comunique la intención de realizar estas obras a la persona que represente la Comunidad, es decir, al Presidente de la misma. Obtener las licencias municipales oportunas para poder realizar las obras (permiso de obras menores, permiso de obras mayores ) 6

7 La inobservancia de alguno de estos tres requisitos, dará lugar a que las obras que se hayan llevado a cabo en la vivienda sean ilegales. Ahora bien, aunque sea necesario observar los requisitos enumerados cuando el propietario de la vivienda quiere realizar una obra, podemos encontrar casos en los cuales será necesario cumplir con otros requisitos adicionales. Un ejemplo de estos supuestos de excepción sería la transformación de un trastero, ya que aunque sea un elemento privativo, necesitará el acuerdo unánime de la Junta. Respecto a las obras sobre los elementos comunes, la regla general es que el propietario de cada piso no podrá realizar alteración alguna sobre dichos elementos. Esta prohibición incluso es mantenida en relación a posibles reparaciones urgentes que deban llevarse a cabo sobre dichos elementos. Para poder alterar los elementos comunes es necesario que exista unanimidad de los miembros de la Comunidad, ya que estas obras suponen una modificación del título constitutivo. En el caso de proceder a la obras sin contar con este acuerdo unánime de los copropietarios del inmueble, el propietario que ha llevado a cabo dichas obras, estará obligado a dejar el elemento en el estado en el que se encontraba antes de proceder a las mismas. Pero como toda regla, ésta también tiene sus excepciones. En este sentido, cabe apuntar que corresponde al Administrador realizar las reparaciones ordinarias que sean necesarias en el inmueble, debiendo comunicar a la Junta la necesidad de realizar las reparaciones extraordinarias. Para aquellas obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad a personas con alguna minusvalía, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Entre las diferentes obras que pueden llevarse a cabo sobre un inmueble, es importante destacar las siguientes: Obras de conservación, de reparación y de innovación. 7

8 Respecto a las obras de innovación, ningún propietario podrá acordar la realización de innovaciones o mejoras sin el consentimiento de la Junta de Propietarios. Ahora bien, es importante no confundir la reparación de la alteración. La alteración de un elemento es aquella modificación de la estructura general del mismo, en la cual se incluye una modificación de la estética del edificio. EJEMPLO PRÁCTICO: El procedimiento ordinario para proceder a la reforma de un baño de una de las viviendas sería el siguiente: 1. El propietario solicitaría permiso de obras al Ayuntamiento. 2. Como la reforma del baño, si se efectúa con la debida diligencia, no supone el perjuicio ni la inseguridad de ninguno de los comuneros, bastará con la simple comunicación de la intención de iniciar las obras al representante de la Comunidad, es decir, al Presidente. 5. Alteración de dimensiones Los pisos y locales pueden sufrir alteraciones en sus dimensiones, bien por que se haya producido una división, una agrupación, una agregación o una segregación. Es importante distinguir entre estas cuatro acciones para poder tener una idea de cómo ha cambiado un piso o local determinado si se ve afectado por alguna de estas figuras. En este sentido, la división consiste en que de un único piso o local pueden llegar a surgir dos o más pisos y locales. Por tanto, cuando de produce una división de un piso o local es realizar partes independientes del mismo, dando lugar a la existencia de varios pisos o locales que tienen su origen en dicho piso. Por otro lado, la agrupación se da cuando varios pisos o locales se agregan o agrupan a otros colindantes del mismo edificio. En cambio, la segregación se da cuando uno o varios pisos o locales que estaban agregados o agrupados se separan para formar pisos o locales independientes de los otros. 8

9 Para que pueda llevarse a cabo una división, agregación o segregación es necesario, tanto el consentimiento de los titulares afectados como la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, la Junta deberá fijar las cuotas de participación para los pisos reformados, sin la alteración de las cuotas de los restantes propietarios. Es importante tener en cuenta que, a pesar de que los propietarios puedan dividir, segregar, agrupar y agregar, éstos deben observar una serie de límites a tales actuaciones. Por este motivo, cabe señalar los siguientes límites: Los pisos y locales que sean objeto de división deben ser susceptibles de un aprovechamiento independiente de cada piso o local resultante de tal división. Las alteraciones que se realicen en los pisos o locales, sea cual sea, no deben perjudicar ni menoscabar bajo ningún concepto la seguridad del edificio, estructura general o configuración o estado exterior. Respecto a las alteraciones en los elementos comunes, deberá contarse con la aprobación unánime de la Junta de Propietarios. 5.1 Quién las divide? Las divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones son realizadas por los propios propietarios de los locales o pisos que forman parte del inmueble o edificio. En este sentido, estas divisiones y agrupaciones pueden llevarse a cabo tanto vertical como horizontalmente, realizando las obras necesarias y distribuyendo los porcentajes entre los diferentes locales resultantes. Únicamente deberá contarse con las debidas autorizaciones administrativas. Si las obras afectaran a elementos comunes, deberá informarse de las mismas a la Junta de propietarios con una antelación mínima de un mes. Igualmente, todo aquel pacto que faculte a los propietarios a realizar estas obras sin contar con la previa autorización son contrarias a la LPH. 5.2 Quién las paga? Estas obras son pagadas por el propio propietario del piso o local si únicamente afectan a elementos privativos. En el caso de afectar a elementos comunes y tales obras o reparaciones sean aprobadas por la Junta General, deberán pagar dichas obras todos los copropietarios, en atención a sus cuotas de participación. 9

10 6. Obras de conservación y reparación Las obras de conservación son aquellas obras que deben realizarse para mantener el buen estado y funcionamiento del inmueble. Por tanto, es obligación de todos los copropietarios contribuir a la conservación del edificio o inmueble realizando las obras que sean necesarias para poder cumplir con este objetivo. Ahora bien, estas obras de conservación deberán ser únicamente las necesarias al efecto y no exceder de las normales, con la finalidad de evitar que se desplace hacia los adquirentes una carga derivada de una construcción deficiente. Las obras de reparación tienen por finalidad reparar algún desperfecto que se haya producido en el inmueble. Por tanto, a diferencia de las obras de conservación que tienen por objeto conservar el buen estado de la edificación, las obras de reparación tratan de resolver incidencias imprevistas que afecten tanto al estado como al funcionamiento de la misma. Las reparaciones pueden ser de diferentes tipos: Reparaciones ordinarias, extraordinarias y urgentes. Las reparaciones ordinarias son aquellas en las que la incidencia ocasionada es de carácter menor. Para solucionar estas incidencias se utilizan medios ordinarios y de escasa cuantía económica. Ejemplos de estas reparaciones pueden ser el cambio de un cristal roto, el cambio de una bombilla o fluorescente, etc. Las reparaciones extraordinarias son aquellas que se caracterizan por suponer un mayor coste económico, o bien por afectar a personas o cosas ya sea de la propia Comunidad como fuera de ella. En estas reparaciones corresponde al Administrador adoptar las iniciativas que hagan falta para llevar a cabo tales reparaciones. En este sentido, el artículo 20.c) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal queda modificado de la siguiente manera por la Nueva Ley 8/1199 LPH: [ ] Corresponde al Administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios [...]. Por tanto, será el Administrador el que deberá comunicar a la Junta General la necesidad de llevar a cabo reparaciones extraordinarias, convocando Junta en la que se informará a los comuneros de la necesidad de llevar a cabo dichas reparaciones. Por su parte, las reparaciones urgentes son aquellas que exigen una solución inmediata y, por tanto, deben llevarse a cabo inmediatamente desde que se tiene 10

11 conocimiento del tipo de reparación que necesita un elemento de la Comunidad. La finalidad de la rápida ejecución de tales reparaciones es evitar que se originen perjuicios inminentes para cualquier copropietario de la Comunidad, así como para terceras personas ajenas a la misma. Para proceder a la realización de reparaciones urgentes es necesario que se informe de esta incidencia inmediatamente al Administrador antes de iniciar efectivamente las obras de reparación. Ahora bien, en la práctica a veces no da tiempo a avisar al Administrador, ya que la urgencia de la situación requiere una actuación rápida como pasaría en el caso en que alguien se quedara encerrado en el ascensor y no pudiera salir del mismo porque el elevador se ha quedado entre dos plantas del inmueble. Por tanto, podemos encontrar caso de extrema urgencia en que esta comunicación previa al Administrador sobre la necesidad de reparaciones urgentes no se lleve a cabo. EJEMPLO PRÁCTICO: Un ejemplo práctico de obra de conservación es pintar la fachada para seguir manteniéndola en buen estado. Un ejemplo de obra de reparación ordinaria puede ser el cambio de alguna baldosa rota en las escaleras, o el cambio de una bombilla fundida. Por el contrario, la rotura de los bajantes sería una reparación extraordinaria y urgente. 7. Obras de innovación Esta clase de obras se diferencian del resto en dos aspectos básicamente: Las obras de innovación producen algún cambio en los elementos comunes que se vean afectados por ellas. Dichas obras no resultan necesarias para proceder a la conservación o reparación del inmueble, sino que básicamente su finalidad es la de producir cambios en el mismo teniendo por objetivo dar una nueva imagen a la edificación. 11

12 Las obras de innovación pueden clasificarse en dos grandes grupos: innovaciones adecuadas e innovaciones de lujo. Las innovaciones adecuadas implican la realización de obras que tienen por finalidad establecer instalaciones o servicios con los que anteriormente no contaba la Comunidad. En este sentido, cualquier propietario puede exigir a la Comunidad nuevas instalaciones o servicios con los que no cuenta la misma y que requieran la adecuación del inmueble a tales necesidades. Ahora bien, la realización de estas innovaciones están sujetas a un límite bien concreto: la imposibilidad de que estas innovaciones alteren elementos comunes, situación que necesitaría de la aprobación unánime de todos los copropietarios del inmueble (puede variar en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la Propiedad Horizontal). Por otro lado, las innovaciones de lujo básicamente se centran en la estética del inmueble, y tienen por finalidad proceder a un cambio de imagen del mismo, ya sea en su interior con un cambio en la decoración, ya sea en su exterior dándole a la fachada del inmueble un nuevo estilo aplicando varias pinturas o formas. En cualquier caso, si ambas clases de innovaciones afectan a elementos comunes de un inmueble o edificación, será necesario contar con la aprobación unánime de todos los copropietarios de la misma (el tipo de mayoría puede variar en función de si existe o no legislación autonómica). Cuando sean aprobadas por la Junta innovaciones que no fueran necesarias para mantener la edificación o conservar la seguridad del inmueble y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, si algún comunero votara en contra éste no estará obligado a pagar el coste de la innovación ni tampoco se le modificará su cuota, aunque no pueda ser privado del beneficio de la innovación. 8. Derechos y obligaciones de los propietarios 8.1 Derechos de los propietarios del piso Los propietarios tienen una copropiedad, con los demás dueños de los demás pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. 12

13 Además, el propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, siempre sin menoscabar la seguridad del edificio, su estructura general, o perjudicar los derechos de otros propietarios. 8.2 Obligaciones de los propietarios del piso Los copropietarios del inmueble tienen una serie de derechos y obligaciones respecto del mismo. En este sentido, el artículo 5 de la Ley 8/1999,de 6 de abril, de Propiedad Horizontal que modifica el antiguo artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece que son obligaciones de cada propietario: Respectar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los propios propietarios. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general. Permitir la entrada en su piso o local para la realización de las obras que sean necesarias para mantener y conservar el buen estado del inmueble o edificio. Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título. Contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados. Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. 13

14 Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. El que incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste. 9. Actividades prohibidas La LPH indica en su artículo 7.2 que: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Basándonos en el Reglamento de actividades aprobado en fecha 30 de noviembre de 1961 al que alude indirectamente el artículo 7 LPH, indicamos las siguientes definiciones: Molestas: actividades que constituyan una incomodidad a las personas por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen. Insalubres: las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana. Nocivas: las que puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola, es decir, daños a las cosas, no a las personas, a diferencia de las actividades molestas e insalubres como consecuencia del desprendimiento o evacuación de productos. Peligrosas: las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes. La normativa prevé la posibilidad delimitar de manera muy concreta estas actividades en los estatutos o en el título constitutivo, pero es importante efectuar la inscripción en el Registro de la Propiedad para poder hacer valer estas restricciones frente a terceros. 14

15 Estas prohibiciones no se limitan únicamente a propietarios sino también al ocupante del piso o local, sea arrendatario, usufructuario, precarista...; en definitiva, al autor de la actividad. Asimismo, la prohibición se extiende tanto a viviendas como a locales, lo que engloba a una actividad desarrollada en cualquier elemento del inmueble, ya sea privado o común. Cualquier vecino puede dirigirse al Presidente o al Administrador e informarle de la realización de actividades prohibidas. El Presidente de la Comunidad deberá requerir a quien realice alguna de las actividades prohibidas para que inmediatamente cese en las mismas, e informarle de que si no lo hace podrán iniciarse acciones judiciales contra él. Es recomendable otorgar un plazo para que pueda rectificar el infractor, transcurrido el cual, podrá la junta acordar la vía judicial. Si la actividad no cesa, la Junta otorgará consentimiento expreso por acuerdo adoptado según art. 7.3 LPH autorizar para que el Presidente presente una demanda judicial contra el vecino que viene desarrollando las actividades e instar la acción de cesación y la solicitud de daños y perjuicios. Para ello, la Comunidad deberá obligatoriamente valerse de Abogado. Presentada la demanda, a la que debe acompañarse la copia del requerimiento remitido al infractor, así como la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez, a través de procedimiento ordinario, puede acordar provisionalmente el cese inmediato de la actividad prohibida, y adoptar otras medidas cautelares. Tras los correspondientes trámites judiciales, el Juez dictará sentencia, donde puede ordenar alguna o todas las medidas siguientes: Que el infractor ponga fin definitivamente a la actividad prohibida. Que el infractor indemnice a la Comunidad por los daños y perjuicios causados. Que el infractor sea privado del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. 15

16 10. Impugnación de acuerdos adoptados Los Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deberán ser acordes a las normas establecidas en el articulo 17 de la LPH, pero podemos encontrar casos en que los acuerdos adoptados sean acuerdos perjudiciales y/o acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos Acuerdos perjudiciales Los acuerdos de la Junta de Propietarios son impugnables ante los Tribunales en los siguientes casos: Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Están legitimados para la impugnación de estos acuerdos: Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta. Los ausentes por cualquier causa. Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar estos acuerdos, el propietario deberá estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de la cantidad Acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos El artículo 18 de la LPH establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes términos: Cuando sean contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. 16

17 Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho Cómo se impugna? Para impugnar estos acuerdos será necesario que el propietario que los impugne esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. La excepción a esta regla la encontramos respecto a la impugnación de aquellos acuerdos adoptados por la Junta relativos a la alteración de las cuotas de participación entre los propietarios. La acción para impugnar los acuerdos caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, excepto en los casos en que se trate de acuerdos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año a contar desde la fecha en que se adoptó dicho acuerdo. Si estuviéramos hablando de propietarios que hubieran estado ausentes en la Junta de Propietarios cuando ésta adoptó el acuerdo, el plazo para impugnarlo comenzará a contar a partir de la fecha en que se comunicó dicho acuerdo al propietario ausente. El hecho que se impugne un acuerdo por algún propietario de la Comunidad no da lugar a que se suspenda la ejecución del mismo. La única manera en la que se podría suspender este acuerdo sería que el Juez adoptara como medida cautelar, a solicitud del demandante, la suspensión del mismo una vez oída la Comunidad de propietarios Quién puede impugnarlos? Están legitimados para poder impugnar aquellos acuerdos que sean contrarios a la Ley o que resulten lesivos para los comuneros, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. 17

18 11. Morosidad El propietario de un inmueble está obligado, en virtud del artículo 9 de la LPH al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que hayan sido determinadas por la Junta de Propietarios. Por ello, quien compra una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de aquellos que resultan imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. Por tanto, el nuevo propietario ha de responder ante la comunidad de las cantidades correspondientes al año anterior y las que correspondan al año en curso Cómo lograr que pague un vecino moroso? Para conseguir el pago de un vecino moroso debe convocarse la Junta de Propietarios para tratar el impago de los recibos. Se debe celebrar la Junta y levantar certificado de la misma, haciendo constar lo más concretamente posible: Cantidad adeudada por cada vecino Concepto Momento en el que fue aprobada la cuota Fecha en la que se reclamó El período que se adeuda Una vez concluida la reunión, se notificará a todos los vecinos deudores y se procederá a la reclamación judicial. La notificación debe ser fehaciente, por ello se hará a través de carta certificada con acuso de recibo, o mucho mejor a través de burofax. Este paso suele traer problemas ya que normalmente los deudores no suelen recoger notificaciones, pero para resolver esta cuestión la ley ha previsto que, tras una imposibilidad de notificar a la persona requerida, se ponga en el tablón de anuncios de la comunidad este aviso o en lugar visible por un plazo de 3 días. Pasado este plazo se da por enterado al moroso. 18

19 Para reclamar judicialmente hay que acudir al Juzgado de primera instancia competente, es decir, al del lugar donde se encuentre sita la finca. La reclamación la puede realizar el Presidente o el Administrador mediante una demanda. Esta reclamación se realizará a través de Procedimiento Monitorio. No es obligatorio para ello valerse de abogado ni procurador. Sin embargo, resulta muy recomendable dada la complejidad de la materia y teniendo en cuenta que una vez terminado el procedimiento puede repercutirse el coste de sus honorarios a la parte contraria si ésta resulta culpable. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requiere al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad, o comparezca ante el Tribunal y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama. Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad. Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposición a la demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus alegaciones. La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios de estos profesionales en la demanda o la contestación. 19

20 20