Fondos Inmobiliarios / Costa Rica Costa Rica Informe de Calificación Calificaciones Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No. 073-2011 del 07 de diciembre de 2011 Fondo Actual Anterior FIV FII 3+(cri) FII 3+(cri) Entidad calificada desde 25/07/07 Reportes Relacionados Reportes de calificación de los fondos administrados por Vista SFI, disponible en: www.fitchcentroamerica.com. Analistas Carmen Jiménez, Analista (506) 2296-9182 carmen.jimenez@fitchratings.com Rodrigo Contreras, Director (506) 2296-9182 rodrigo.contreras@fitchratings.com Factores Relevantes de la Calificación La calificación del (FIV o Fondo) refleja la buena calidad del portafolio inmobiliario, niveles aceptables de diversificación por inmueble y una gestión inmobiliaria adecuada. La calificación también considera una nula dependencia de los inquilinos a los inmuebles, unas bajas barreras de protección que tiene el Fondo ante cancelaciones anticipadas de los contratos de arrendamiento, así como una resistencia del portafolio ante escenarios de sensibilización acorde a la calificación. Los niveles de desocupación del Fondo han sido importantes en los últimos dos años alcanzando un 20.41% a agosto 2011. Fitch estima que ante unas condiciones desfavorables del entorno, FIV podría verse afectado negativamente en sus niveles de ocupación e ingresos. La base de ingresos está concentrada en cinco inquilinos reconocidos, los cuales representan un 58% de los ingresos por arrendamiento, siendo que el mayor inquilino, Banco Popular y de Desarrollo Comunal (AA(cri) por Fitch), alcanza cerca de un 19% de los mismos; mientras que el segundo, Banco Central de Costa Rica, genera un 16%, los cuales poseen una antigüedad de 3 años y 5 años, respectivamente, de ser inquilinos del fondo. A agosto 2011, el portafolio está compuesto por 15 inmuebles con un área arrendable de total de 35,702 m 2 y un valor en libros de USD$49.44 millones. Dichos inmuebles, se consideran competitivos dado su buen estado de conservación, ubicaciones y condiciones acordes con su vocación. Los cuatro principales inmuebles son oficientros multi-inquilinos, considerados de buena calidad, que históricamente han demostrado niveles de ocupación altos. No obstante, desde el 2010, estas propiedades experimentaron una sensible disminución en sus ingresos, particularmente en Torre del Este y Torre Mercedes. Perfil del Administrador FIV es administrado por Vista SFI, S.A. empresa constituida en el año 1996 y domiciliada en Costa Rica. Actualmente, cuenta con 10 empleados, y pertenece en un 90% a Corporación ACOBO, S.A, (CA). CA es un grupo financiero costarricense que controla el 100% de ACOBO Puesto de Bolsa S.A., Administradora Grupo ACOBO S.A. y Inmobiliaria ACOBO S.A. Vista SFI administra un total de 5 fondos de inversión por un total de US$114.2 millones: 3 financieros (US$10.6 millones) y 2 inmobiliarios (US$103.6 millones). Actualmente, la administración de los fondos inmobiliarios provee a Vista SFI cerca del 91% del total del activo administrado por la SAFI. En, el regulador informó sobre la finalización del proceso administrativo en contra de Vista SFI. Mediante dicha resolución, el regulador impone el pago de aproximadamente US$50 mil en concepto de multa por 3 incumplimientos a la normativa vigente. La administración de la SAFI no apelará la decisión y cancelará la multa con sus disponibilidades, cabe mencionar que esta multa no tiene ninguna implicación económica para ninguno de los 5 Fondos administrados por la SAFI. A octubre 2011, dichas disponibilidades ascienden a aproximadamente US$200 mil. www.fitchratings.com 7 Diciembre 2011
Perfil del Administrador VISTA, SFI, S.A. Vista Sociedad de Fondos de Inversión S.A. administra activos por US$114.2 millones a agosto 2011, de los cuales US$103.6 millones corresponden a 2 fondos inmobiliarios. A partir del año 2001 incursiona en la administración de inversión inmobiliaria, los cuales a la fecha representan la mayor parte del activo total administrado. Los equipos directivos y gerenciales cuentan con amplia experiencia en el sector financiero y bursátil desde 1976. Dirección Calles 21 y 23 Ave., 8. Del Edificio del Minae 75 Oeste. Página web www.grupoacobo.com Gerente General/ Vladimir Sequeira Castro Administrador de Portafolio Tipo de organización Sociedad de Fondos de Inversión Año de fundación 1996 No. de administradores de 1 Portafolio Domicilio de incorporación Costa Rica No. de empleados 10 Propietarios Corporación Acobo, S.A. Activos bajo Administración Activos Netos* Nombre del Fondo (Agosto 2011) F.I. Crecimiento Vista no Diversificado 1,138,958.36 F.I. Liquidez Colones Vista no Diversificado 1,292,409.87 F.I. Liquidez Dólares Vista no Diversificados 2,406,057.37 F.I. Inmobiliario Vista 24,835,354.62 F.I. Inmobiliario Vista Siglo XXI no Diversificado 26,001,795.89 * Datos en miles de Colones diciembre 2011 2
Factores Relevantes de la Calificación Fortalezas Calidad del portafolio. Versatilidad de los inmuebles. Adecuada diversificación de ingresos por inquilinos. Muy bajo nivel de apalancamiento. Desafíos Concentración relevante en sus tres principales inmuebles: Torres Mercedes, Equus y Torre del Este. Nivel de desocupación moderado. Compañía y Recurso Humano Resolución de proceso administrativo en contra de Vista SFI por la SUGEVAL en fecha, donde la SUGEVAL impone una multa de aproximadamente US$50 mil. Vista SFI administra un total de 5 fondos de inversión: 3 financieros y 2 inmobiliarios. La SFI cuenta con 14 años en el mercado. La SFI cuenta con 10 empleados y un administrador de portafolio para los fondos inmobiliarios. Administración de Riesgo y Controles Los cinco mayores inquilinos representan un 58% del total de ingresos. La relación saldo de la deuda a valor de los inmuebles (LTV), a agosto 2011, es de un 1.7% (1.3%, marzo 2011). Entre los Comités de la SFI están el Comité de Inversiones y Comité de Riesgos. Estos responden a la Junta Directiva del Fondo. Administración del Portafolio FIV está compuesto por 15 propiedades. De los cuales un 80% del total de ingreso proviene de oficinas. Niveles de desocupación moderados. Bajo nivel de morosidad. Administración de la Inversión Por regulación, el Fondo debe: Publicar los resultados mensuales y los estados financieros auditados anuales del Fondo y la SAFI en la página web de la SFI y de la SUGEVAL. Publicar el reporte de composición de cartera de los fondos de manera quincenal en la página web de la SUGEVAL y del Fondo. Realizar una valoración financiera y pericial de los inmuebles del Fondo anualmente. diciembre 2011 3
Compañía y Recurso Humano Composición Accionaria y Posición Financiera El FIV es administrado por Vista SFI, una de las primeras sociedades administradoras de inversión en Costa Rica (fundada en el año 1996). Vista SFI está normada por la Ley Reguladora del Mercado de Valores y es supervisada/regulada por la SUGEVAL. Su capital social asciende a la suma de 470 millones a junio 2011 y pertenece en un 90% a Corporación ACOBO, S.A. (CA). CA es un grupo financiero costarricense que controla el 100% de ACOBO Puesto de Bolsa S.A., Administradora Grupo ACOBO S.A. y Inmobiliaria ACOBO S.A. Al mes de noviembre del presente año, la SUGEVAL informa sobre la finalización del proceso administrativo en contra de Vista SAFI. Mediante dicha resolución, la SUGEVAL impone el pago de aproximadamente US$50 mil en concepto de multa por 3 incumplimientos a la normativa vigente. Esta multa afecta directamente las disponibilidades de la SAFI, por lo que dicha multa afectaría los resultados de la SAFI a fin de año, sin ninguna implicación económica para los 5 Fondos que administra la SAFI. Las disponibilidades de la SAFI a Octubre 2011 ascienden a aproximadamente US$200 mil. Experiencia en la Industria de Administración de Activos Vista SFI administra un total de 5 fondos de inversión: 3 financieros (activo total: US$10.6 millones) y 2 inmobiliarios (activo total: US$103.6 millones). Actualmente, la administración de los fondos inmobiliarios provee a Vista SFI cerca del 91% del total de activo administrado por la SFI. Independencia y Gobierno Corporativo La Junta Directiva de Vista SFI está integrada por 4 miembros, que poseen una importante experiencia empresarial, financiera y bursátil. Esta Junta Directiva es la responsable de dictar, aprobar y reformar todas las políticas y procedimientos a aplicar en todos los fondos. Entre los comités de la SFI están el Comité de Inversiones y el Comité de Riesgos. El Comité de Inversiones está compuesto por tres miembros, de los cuales uno es independiente de Vista SFI. Este Comité se reúne al menos una vez cada tres meses para analizar el desempeño de los inmuebles, revisar la estrategia del Fondo y las tendencias del mercado inmobiliario. Recurso Humano Vista SFI cuenta actualmente con 10 empleados. El Gerente General de la SFI también es el gestor de los Fondos, al ser únicamente dos Fondos Inmobiliarios no se requiere tanto personal. Administración de Riesgo y Controles Control - Estructura Organizacional Vista SFI cuenta con un Comité de Riesgos de tipo corporativo, y está integrado por 7 miembros, de los cuales uno es independiente. Los miembros son: Presidente y Secretario de la Junta Directiva del Grupo, Gerente General de ACOBO Puesto de Bolsa, Gerente General de Vista SFI, asesor legal interno, miembro independiente y el encargado de la Unidad de Riesgos. El Comité de Riesgos se reúne en forma mensual, y en dicha sesión se analizan todos los activos administrados, los riesgos de crédito y de tipo económico, así como los riesgos ligados al sector inmobiliario. Administración del Riesgo Operativo Vista SFI realiza las actividades de administración directa de los inmuebles, tales como el 4
mantenimiento inmobiliario, la cobranza de arrendamientos, remodelaciones y mercadeo/comercialización de locales desocupados. La asesoría en cuanto a la compra de los inmuebles está a cargo exclusivo del Comité de Inversión. El Fondo es responsable del mantenimiento estructural del inmueble, por lo durante el presente año se han realizado varias mejoras a ciertos inmuebles utilizando deuda a corto plazo. Cumplimiento y Controles El Fondo cuenta con un Oficial de Cumplimiento, quien es el responsable de velar por el cumplimiento de las políticas y procedimientos de los cumplimientos regulatorios. Esta persona responde directamente a la Junta Directiva. Administración del Riesgo de Inversión El Fondo cuenta con siete créditos con el Banco Crédito Agrícola de Cartago (Bancredito) el saldo total asciende a US$855 mil, este préstamo representa un 1.7% del valor en libros de los inmuebles. La tasa de interés anual para estos préstamos es de 8.25%, con vencimiento de corto plazo. La garantía de estos préstamos es hipotecaria sobre fincas propiedad del Fondo. Al igual que FIV XXI, FIV se encuentra registrado en las Bolsas de Valores de Costa Rica y Panamá. Fondo de Inversión Inmobiliario VISTA Principales Inquilinos por Porcentaje de aporte al Ingreso Total Agosto 2011 Banco Popular y Subsidiarias 19% BCCR 16% BN VITAL 11% DHL 7% ICE 6% Total 58.0% Fuente: Elaboración propia con información proporcionada por VISTA SAFI. Administración del Portafolio El Fondo ha enfocado su estrategia de inversión principalmente en oficentros multi-inquilinos (Edificio Equus, Torre Mercedes, Edificio Cartagena y Torre del Este), los cuales, en conjunto, aportan aproximadamente un 67.15% de las rentas totales. Estos inmuebles se caracterizan por ser edificios de adecuada calidad y ubicación, así como no tienen usos muy exclusivos. La estrategia se ha visto traducida en una adecuada diversificación de ingresos por inquilino, áreas arrendables versátiles y con precios de alquiler cercanos a los promedios mostrados en el sistema. No obstante, se mantiene una relativa concentración por inmueble. Propiedades El portafolio de inmuebles de FIV es considerado de calidad, siendo que las 15 propiedades que componen la cartera poseen un buen estado de conservación, con ubicaciones y condiciones acordes con su vocación, lo que los hace competitivos en sus segmentos. El área Ingresos Por Inmueble - Agosto 2011 Equus 20.3% arrendable total del portafolio es de alrededor de 35,702 m 2, con un valor total en libros de aproximadamente US$49.4 millones. Torre del Este 15.0% Torre Mercedes 20.2% Cartagena 11.7% Otros 32.9% Fuente: Elaboración propia con información proporcionada por Sugeval. Un 80% de los ingresos totales de FIV es originado por áreas de oficina (oficentros multi-inquilinos), lo que expone al Fondo a una importante competencia en dicho sector, y a pesar de las altas tasas de absorción sistémicas mostradas en este segmento. Diversificación El FIV muestra concentración ya que los cinco mayores arrendatarios representan un 58% de los ingresos totales, siendo que el mayor inquilino representa cerca de un 19% de los ingresos totales por rentas. Los dos principales inquilinos son las siguientes entidades estatales: Banco Central de Costa Rica (BCCR) y Banco Popular y de Desarrollo Comunal (calificado AA(cri) por Fitch), los cuales poseen una antigüedad de 5 años y 3 años, respectivamente, de ser inquilinos del Fondo. Los tres restantes son empresas que poseen importantes posiciones de mercado en sus 5
respectivas industrias. Por otro lado, existe una concentración relevante en sus tres principales inmuebles, Torre Mercedes, Equus y Torre del Este, que representan cerca de un 56% de las rentas del Fondo. La mayoría de los inquilinos de FIV no muestran dependencia importante hacia los inmuebles a la luz de la importante oferta de inmuebles de oficinas. Las áreas alquilables del Fondo poseen una adecuada versatilidad derivada de las características propias de los edificios de oficinas, bodegas y áreas comerciales lo que, en alguna medida, atenúa la concentración por inmueble. El portafolio presenta un buen grado de diversificación por actividad económica. Los servicios financieros (bancos, administradoras de pensiones, puestos de bolsa y administradoras de fondo de inversión) son los que aportan la mayor porción de los arrendamientos siendo, a su vez, entidades estatales (aproximadamente un 52%); seguidos por actividades de transporte de carga, procesamiento de datos y centros de llamadas. Recientemente, el Fondo ha formalizado el alquiler de un inmueble (Edificio Ferreterías El Mar) con un sólo inquilino dedicado a proveer servicios, lo que beneficiará la diversificación y la ocupación del Fondo. El plazo de este contrato es de 10 años. Fitch estará monitoreando el impacto de este nuevo inquilino sobre el desempeño del portafolio. Capacidad de Generación de Flujos Vencimiento de Contratos de Alquiler Porcentaje de Rentas que Aportan - Agosto 2011 Actual - de 3 años -5 años, +/= 3 años -10 años, + de 5 años Portfolio Maturity Profile + de 10 Años (As of October 2, 1998) Original 0 10 20 30 40 50 60 Fuente: Elaboración propia con información proporcionada por Vista SFI. Si bien este Fondo se caracteriza por la competitividad de sus principales inmuebles, la calidad y permanencia histórica de sus principales inquilinos, así como el grado de diversificación del portafolio por arrendatario, la importante exposición al segmento de oficinas aunado al ambiente operativo se reflejaron en una mayor vulnerabilidad de los ingresos del Fondo con respecto a otros fondos con calificaciones superiores. En agosto 2011, el Fondo presenta un leve incremento de un 7.5% (no anualizado) en los ingresos totales por arrendamientos con respecto a marzo 2011, influenciado por la presencia de nuevos inquilinos Actualmente, la estructura de contratos del FIV evidencia plazos de vencimiento de los contratos relativamente cortos y acorde con los segmentos que atiende. Dicha estructura refleja las condiciones actuales de los segmentos de oficinas y bodegas, así como el proceso de maduración natural de los contratos del portafolio. Dada la calidad de los inmuebles es de esperar que conforme los contratos caduquen se renueven a plazos similares o sean sustituidos con contratos de nuevos inquilinos con similares condiciones. El nivel de competencia en el segmento de oficinas expone al Fondo a volatilidad en sus niveles de ocupación dada la relevancia que estás áreas tienen en el portafolio. Sin embargo, en los últimos años el mercado ha experimentado una alta demanda de oficinas que ha provocado que el nivel de ocupación en los oficentros se mantenga elevado. Desde el año 2009, los niveles de ocupación de FIV se han reducido de manera importante, ubicándose en niveles muy por debajo al promedio del mercado. El nivel de ocupación para agosto 2011 es de 80% (industria 92.7%), este porcentaje incremento levemente con respecto a los datos de marzo 2011 donde se ubico en un 76%. 6
Niveles de Ocupación 102 99 96 93 90 87 84 81 78 75 I 05 II 05 05 IV I 06 05 II 06 FIV FIV XXI Promedio del Sector 06 IV I 07 II 06 07 07 IV I 08 II 07 08 08 IV I 09 II 08 09 09 IV I 10 II 09 10 10 IV I 11 II 10 11 Fuente: Elaboración propia en base a información de SUGEVAL. Fitch considera que los niveles de desocupación mostrados por el Fondo podrían haber alcanzado su máximo dada la situación negativa del entorno operativo interno y externo. Sin embargo, el ritmo de recuperación en los mismos, así como en la consecuente generación de ingresos por arrendamiento podría tomar más tiempo del esperado. Fitch continuará monitoreando el comportamiento de la desocupación y estos ingresos a la luz de un ambiente operativo cuya recuperación se estima todavía lenta. Sensibilidad de los Rendimientos En este análisis Fitch verifica la resistencia de los retornos del portafolio ante escenarios de sensibilización hipotéticos. Se realizan dos tipos de pruebas, la primera se relaciona con la concentración del Fondo. Se simula el efecto que tendría sobre los rendimientos del portafolio la salida de los tres mayores inquilinos. Se consideran los arrendatarios que ocupan un inmueble o varios que interactuen y que formen un complejo o una sola unidad. En el segundo escenario se modelan reduciones de los ingresos de alquiler. Las pruebas reflejan el impacto inmediato que los eventos simulados tendrían sobre el portafolio, sin considerar los mecanismos de cobertura que tienen los contratos de alquiler. El efecto en el mediano y largo plazo sobre el portafolio está determinado por la calidad de los inmuebles y su capacidad de ser ocupados nuevamente con una tasa de capitalización similar o mayor. Modelo de Sensibilización Factor de Concentración - Dependencia de Inquilinos Base Sale mayor Inquilino Sale 2do mayor Inquilino Sale 3er mayor Inquilino 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 NOI/ NAV FFO/NAV Modelo de Sensibilización Factor de Sensibilización - Reducción de rentas 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 Base Reducción 20% Reducción 10% Reducción 5% NOI/ NAV FFO/NAV La alta dispersión de ingresos por inquilinos determina una moderada vulnerabilidad del FIV ante la salida de los mayores arrendatarios. El modelo ensaya salidas de arrendatarios que ocupan un inmueble o varios que interactuen y que formen un complejo o una sola unidad. Por su parte, el portafolio es más vulnerable ante posibles reducciones que los canones de renta producto de escenarios económicos adversos regionales y nacionales, tales como 7
contracciónes económicas o incremento de la competencia entre otros. La sensibilidad evidenciada por el FIV ante este escenario es similar al promedio del resto de los fondos calificados por Fitch. Administración de la Inversión Reporteo y Comunicación Lo correspondiente a las asambleas de inversionistas se define en el Prospecto del Fondo y se rigen por el Código de Comercio, así como por las normas reglamentarias que dicte la Superintendencia. En cuanto a transparencia de la información se refiere, la regulación también establece que en la página web de Vista SFI se publica la información de resultados mensuales y estados financieros anuales auditados e interinos sin auditar. Adicional a esto, la SFI debe publicar la cartera inmobiliaria, les estados interinos sin auditar y auditados, prospectos y demás información requerida por normativa de la SUGEVAL en la página web de la SUGEVAL. Sector Inmobiliario A principios del año 2011 Fitch Ratings incrementó la calificación IDR (Issuer Default Rating) de largo plazo en moneda extranjera de BB a BB+ y mantuvo la calificación en moneda local de BB+, con perspectiva Estable a Costa Rica. Estas calificaciones están fundamentadas en su comparativamente alto PIB per cápita, favorables indicadores sociales, estabilidad política e indicadores de gobernabilidad sólidos en relación con sus pares de calificación y con soberanos en calificaciones superiores. Las calificaciones también toman en consideración una base estrecha de ingresos fiscales, un marco de política monetaria y cambiaria comparativamente débil, y unos indicadores de liquidez internacional relativamente bajos. Fondos Inmobiliarios - Adquisiciones por Año En Metros Cuadrados y Dólares por año Metros Cuadrados Costo de Inmuebles Miles de Metros Millones de US$ 200 175 150 117 142 165 200 175 150 125 100 75 53 27 61 64 74 125 100 75 50 20 31 32 35 50 25 29 25-1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Agosto 2011 - Fuente: Elaboración propia con datos de SUGEVAL. * 2010: No se considera el Fondo de inversión inmobiliario Multifondos Augeo por proceso de desinscripción. De acuerdo a datos oficiales, se proyecta que Costa Rica tenga un crecimiento económico por encima del 4% para el presente año (2010: 4.2%). Las proyecciones de crecimiento durante el año 2011 para construcción y actividades inmobiliarias (que comprenden los alquileres) es de un 3.7% y un 4.1% respectivamente (2010: -6.7% y 3.7%, respectivamente). Producto de las circunstancias locales e internacionales, Fitch considera que los fondos 8
inmobiliarios en Costa Rica han estado experimentado por primera vez la ciclicidad que caracteriza la industria inmobiliaria. Los niveles de desocupación y morosidad podrían presentar mejoras paulatinas conforme la actividad económica mejore. Los inmuebles y sectores relativamente más sensibles al ciclo económico local e internacional, tales como locales comerciales y aquellos ligados a actividades relacionadas con el comercio internacional y manufactura, podrían experimentar un menor ritmo en su recuperación. Para el año 2011, se observa una reactivación en el financiamiento bancario, Fitch anticipa un moderado incremento en los niveles de endeudamiento de los fondos inmobiliarios. La adquisición de nueva deuda podría darse para la compra de nuevos activos, el mantenimiento de los actuales o la atención de otras necesidades de capital de trabajo. A pesar de una relativa mejora en las condiciones económicas durante el presente año, no se esperan adquisiciones significativas de los portafolios, por lo que la mayoría de las SAFI s que administran fondos inmobiliarios seguirán enfocadas en operar eficientemente sus inmuebles con el fin de defender la generación de ingresos de las carteras existentes. Otro reto para el crecimiento del sector lo constituye el acceso al mercado de capitales, particularmente a través de la colocación de nuevas participaciones, que podría continuar sin mayores variaciones. Apéndice Biografía Personal Clave Nombre Vladimir Sequeria Castro Geovanni Sandi Delgado Experiencia Economista y especialista en el área de Banca y Finanzas. Funge como Gerente General de Vista SFI desde 1999. Máster en Administración de Empresas, Gestor de Portafolio de Vista SFI desde 2010. Luis Manuel Chacon Jiménez Ingeniero Civil, Asesor de Bienes Raíces desde 2001. Carolina Monge Chaves Fuente: Vista SFI Licenciada en Administración, Administradora de Inmuebles desde 2009. Principales Fondos Administrados Fecha de Fondos (1995) Inicio Fondo de Inversión Inmobiliario Oct. 2000 Vista Fondo de Inversión Inmobiliaria Vista Abr. 2002 Siglo XXI No Diversificado Fondo de Inversión Liquidez Dólares Feb. 1997 Vista No Diversificado Fondo de Inversiones Crecimiento Vista Feb. 1996 No Diversificado Fondo de Inversiones Liquidez Colones Feb. 1997 Vista No Diversificado Fuente: Interbolsa S.A.F. Activos (millones) Perfil 24.8 Inmobiliario 26.0 Inmobiliario 2.4 Mercado de Dinero 1.13 Crecimiento 1.3 Mercado de Dinero 9
Las calificaciones mencionadas fueron solicitadas por, o en nombre de, el emisor, y por lo tanto, Fitch ha sido compensado por la provisión de las calificaciones. La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos representantes. Esta calificación corresponde a una entidad que no está obligada a someterse a un proceso de calificación ni está autorizada para realizar oferta pública de valores. Esta calificación no es un ofrecimiento para emitir, colocar, negociar o comerciar valores. Esta calificación corresponde a una entidad autorizada para realizar oferta pública de valores accionarios únicamente. No está obligada a someterse a un proceso de calificación de su capacidad crediticia. Esta calificación no es una recomendación para emitir, colocar, negociar o comerciar valores. FII 3 (cri): Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un buen nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. La calificación no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de fondos de inversión inmobiliarios utilizada por Fitch fue actualizada en el ente regulador en febrero 2009. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2011 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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