Mercado de la vivienda vacacional en España

Transcripción

1 VIVIENDA Mercado de la vivienda vacacional en España La perspectiva del comprador extranjero Autor: GARCÍA GARCÍA, Raúl. Director Investigación de Mercado y Consultoría de Grupo i. (estudios@grupoi.es). Título: Mercado de la vivienda vacacional en España. Fuente: Directivos Construcción nº 169, pág. 36. Julio/Agosto Resumen: La costa mediterránea, además de Baleares y Canarias son los destinos preferidos por los inversores extranjeros que buscan adquirir una vivienda en España. Aunque el entorno es favorecedor a esas adquisiciones, hay elementos negativos que no se deben perder de vista, como son el desconocimiento del idioma, la distancia a su lugar habitual de residencia, la tendencia alcista de los precios de las viviendas y el desconocimiento de la legislación que rodea a la compra de una vivienda en España. Descriptores: Vivienda turística/ Inmobiliario. Los extranjeros, sobre todos los provenientes del Reino Unido y Alemania, están acudiendo cada vez más a las costas españolas para adquirir una vivienda. Por ello, la comunicación que se brinda a este segmento de adquirentes debe ser cada vez mayor y más clara. Las condiciones del mercado hipotecario español, por un lado, y la buena climatología, por otro, acompañado de la estabilidad de la economía son alguna de las causas del buen momento por el que atraviesa este segmento del mercado. La importancia relativa del comprador extranjero dentro del mercado de la vivienda vacacional en nuestro país es cada vez más notoria, siendo también cada vez más la cantidad de información que se vierte al respecto en los medios de comunicación. El mejor indicador de la buena marcha de este segmento de mercado es la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en España. Este indicador presenta una evolución creciente a lo largo de los 10 últimos años, alcanzando en el último trimestre de 2003 el valor máximo con una cifra de de euros. En valores anuales, el año 2003 ha experimentado el mayor volumen de inversión, con un total de de euros (Gráfico 1). Otro indicador interesante se refiere al número de extranjeros que se alojan en una vivienda en propiedad en nuestro país. En 2002 esta cifra era de más de 4,6 millones, lo que representa el 8,9 por ciento sobre el total que visitó nuestro país y tuvieron una estancia media de más de 19 días. En este sentido, en la Comunidad Valenciana el 22 por ciento de los turistas que la visitan, se alojan en viviendas propias. Por detrás se sitúan Murcia con el 17 por ciento, Andalucía (12%) y Cataluña (10%). Baleares y Canarias (8,0%) y (3,0%), respectivamente, descienden considerablemente en esta variable a favor de un mayor alojamiento hotelero. Existe una relación directa entre la visita a nuestro país como turista y la adquisición de la vivienda. A este respecto, la tendencia a adquirir viviendas en España por parte de los principales países emisores de turistas y a sus zonas de preferencia, es la siguiente: Directivos Construcción 36 Nº 169 Julio/Agosto de 2004

2 Reino Unido: representa actualmente el principal mercado adquirente de vivienda en nuestro país. Alrededor de un millón de ellos se alojó en 2002 en una vivienda en propiedad. Andalucía y la Comunidad Valenciana son sus destinos principales. Alemania: la cantidad de alemanes que se alojaron en vivienda en propiedad es similar, si bien corresponden a viviendas adquiridas hace unos años en los que este mercado era el principal comprador de las promociones ofertadas. Baleares y Canarias son los principales destinos de los turistas alemanes, seguidos por Cataluña y Andalucía. Francia: agrupando los alojamientos en viviendas en propiedad, más los de familiares y amigos, se llega a unos 2,3 millones de turistas. El principal destino del turista francés es Cataluña, seguido por Comunidad Valenciana y Andalucía. Italia: algo más de turistas italianos se alojaron en 2002 en viviendas propias, representando sólo el tres por ciento del total, cifra considerablemente inferior que la que supone este alojamiento en los países anteriores. Cataluña es su principal destino, seguido por Baleares, Canarias y Andalucía. Países Bajos y Bélgica: presentan una ligera tendencia creciente en los dos últimos años al alojamiento en vivienda en propiedad. Sus destinos principales son Cataluña, Canarias y Andalucía. Portugal: unos portugueses se alojan en vivienda en propiedad en España. Andalucía y Galicia, son sus principales destinos turísticos. Suecia: actualmente la gran mayoría de ellos se aloja en establecimientos hoteleros, si bien se está produciendo en los últimos años un leve crecimiento del alojamiento en la oferta extrahotelera existente. Canarias, Evolución de la Inversión trimestral en Inmuebles por parte de los extranjeros en España, de 1993 a Mar Dic Sep Jun Mar Dic. Unidad: Miles de euros. Gráfico 1 Base: Inversión en Inmuebles de los extranjeros en España trimestral. Fuente: Banco de España, Balanza de Pagos. Baleares y Andalucía son sus principales destinos turísticos. Noruega: al igual que ocurre con sus vecinos suecos, se está produciendo un descenso de los alojados en establecimientos hoteleros en beneficio de otras opciones. Andalucía y la Comunidad Valenciana, son sus destinos principales. Finlandia: Contrariamente a sus vecinos anteriores, el alojamiento hotelero es su preferido, descendiendo la importancia relativa de los que lo hacen en otras alternativas. Canarias, Andalucía y Cataluña son sus principales destinos. Como consecuencia del estudio realizado para Live in Spain por Grupo i, podemos evaluar a continuación las principales características de los dos principales mercados demandantes de vivienda en España, Reino Unido y Alemania. Estas conclusiones son consecuencia de la elaboración de una encuesta entre compradores activos de vivienda en España; es decir, que se encuentran en la actualidad inmersos 1997 Sep Jun Mar Dic Sep Jun Mar Dic Sep. Nº 169 Julio/Agosto de Directivos Construcción

3 en un proceso de compra, realizada en diversas ciudades de ambos países, concretamente, la muestra asciende a casi 450 familias entrevistadas que cumplen este requisito, una vez validadas y rechazadas aquellas que contenían información contradictoria. Las principales motivaciones de compra por parte de británicos y alemanes son: el clima, el trato recibido de los españoles, su amabilidad y hospitalidad y el precio, tanto de la vivienda, como el coste general de la vida, que resulta más barato que en sus países de origen, viendo la perspectiva de adquisición de una vivienda en España como una inversión. El clima, la calidad de vida en la zona, los precios, la tranquilidad, seguridad e infraestructuras y comunicaciones son los elementos que más valoran los extranjeros a la hora de adquirir una vivienda en España. Alternativas de compra de una segunda vivienda en España Francia 24,58% Italia 19,48% Portugal 11,70% Grecia 10,39% Florida 8,68% Marruecos 2,24% Croacia/Yugoslavia 1,29% Túnez 0,46% Otros 17,11% Ninguno 20,61% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Unidad: Porcentajes. Gráfico 2 Base: Total muestra. Fuente: Banco Elaboración propia. En el lado opuesto, es decir, como elementos negativos se apuntan el desconocimiento del idioma, la distancia a su lugar habitual de residencia, la tendencia alcista de los precios en nuestro país que se vienen produciendo en los últimos años y el desconocimiento de la legislación que rodea a la compra de una vivienda en España: trámites, impuestos, etc. En el caso de los alemanes, cobra también importancia como elemento disuasorio a la inversión la masificación del turismo español y la inseguridad que genera el terrorismo en nuestro país. Estos mismos compradores, tienen en muchos casos una alternativa de compra a la adquisición de vivienda en nuestro país, concretamente casi el 80 por ciento de los entrevistados. Francia supone la primera de esas alternativas, seguida por Italia y Portugal. La existencia de lugares alternativos a la compra en España es mayor en el caso de los alemanes, presentando una mayor preferencia por destinos como Italia o Grecia. Los británicos optan principalmente por Francia como alternativa. Las razones en que fundamentan esa posible alternativa de compra, son básicamente la cercanía, la creencia de Directivos Construcción 38 Nº 169 Julio/Agosto de 2004

4 que los precios sean más baratos que en España y el conocimiento del idioma (Gráfico 2). En cuanto a las preferencias que muestran alemanes y británicos como destino, la Costa del Sol se menciona como zona de búsqueda por más del 40 por ciento de los entrevistados. Costa Blanca, Baleares, Costa Brava y Canarias conforman el resto de destinos más relevantes (Gráfico 3). El perfil de los entrevistados, es el siguiente: Edad: la edad media de los británicos ha sido de 52 años, mientras que en los alemanes es de 43. Nivel de estudios: predominio de estudios universitarios, bien de grado medio o superior. Composición familiar: en ambos casos se corresponde con parejas sin hijos o con un hijo. Nivel de ingresos: si bien son algo superiores en el caso de los demandantes británicos, en torno al 60 por ciento de las unidades familiares entrevistadas tiene unos ingresos superiores a los euros anuales. Las características de la vivienda que están buscando estos compradores, son las siguientes: Antigüedad de la vivienda: prácticamente se divide en partes iguales el porcentaje de entrevistados que buscan una vivienda nueva, de segunda mano o que les resulta indiferente en principio este extremo. Se puede matizar que los alemanes tienen una mayor tendencia a la compra de una vivienda nueva. Tipología: más del 70 por ciento opta por la vivienda unifamiliar. Este extremo se incrementa a casi el 80 por ciento en el caso de los británicos, reduciéndose al 60 por ciento en el de los alemanes. 8% 4% 4% Destinos de compra en España 2% 2%1% 9% 42% 13% 15% Unidad: Procentajes. Gráfico 3 Base: Total muestra. Fuente: Banco Elaboración propia. Dormitorios: la mitad de los entrevistados está buscando una vivienda de dos dormitorios, más de un 30 por ciento de tres dormitorios y el resto se reparte en el resto de tipologías, destacando con un 10 por ciento las viviendas de un dormitorio, mayoritariamente demandadas por alemanes. Superficie: la vivienda en altura de busca con superficies que oscilan entre 51 y 90 m 2 u, en función del número de dormitorios deseado. Las viviendas unifamiliares varían entre los 91 y 150 m 2 u principalmente. En este sentido, las superficies solicitadas por los británicos son más elevadas que en el caso de los entrevistados alemanes, dato que concuerda con la mayor tendencia a la búsqueda de una vivienda en altura por parte de estos últimos. Precio: si bien existe un 35 por ciento que prevé pagar por su vivienda menos de euros, otro 30 por Costa del Sol Costa Blanca Baleares Costa Brava Canarias Costa de la Luz Costa Dorada Costa Azahar Costa Cálida Otros Nº 169 Julio/Agosto de Directivos Construcción

5 Número de dormitorios demandado según lugar de realización de la encuesta Reino Unido 2% 48% 39% 9% 2% Alemania 21% 52% 23% 4% 1% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 Dormitorio 2 Dormitorios 3 Dormitorios 4 Dormitorios 5 Dormitorios Unidad: Porcentajes. Gráfico 4 Base: Total Londres y Total Alemania. Fuente: Banco Elaboración propia. ciento pagaría más de euros. El mercado alemán presenta una clara tendencia a pagar una cantidad inferior, puede que en parte por un mayor desconocimiento del mercado. De hecho, a pesar de que un 40 por ciento buscan viviendas en altura, el 65 por ciento prevé pagar menos de euros. Entre los británicos, este porcentaje se reduce a un 15 por ciento (Gráfico 4). Uso de la vivienda: más del 60 por ciento utilizará esta vivienda como uso vacacional, un 30 por ciento lo hará como residencia habitual para la mayor parte del año y un ocho por ciento como inversión. El resto comprará por motivos laborales. La adquisición como residencia habitual o inversión es más elevada en el mercado británico que en el alemán. Uso de la vivienda: más del 60 por ciento utilizará esta vivienda como uso Equipamientos y calidades: la existencia de cocina amueblada, zonas ajardinadas y calidad general tanto de las zonas comunes, como del interior de la vivienda, son los elementos más valorados. Los equipamientos de tipo deportivo, gimnasio o zonas infantiles, son los que presentan una valoración inferior. Elementos del entorno: el clima, la calidad de vida en la zona y los precios, la tranquilidad, limpieza, seguridad e infraestructuras y comunicaciones son los elementos que mayor valoración alcanzan entre los entrevistados. Pasan a un segundo plano las actividades deportivas y de ocio, el patrimonio cultural o un elemento más valorado, según estudios anteriores existentes, como era la proximidad al mar o las playas. En definitiva, el interés de este mercado para el sector inmobiliario nacional es muy elevado, no estando exento de problemáticas para resultar abordado por parte de nuestras promotoras. Uno de los más importantes es el acceso a un mercado poco estructurado, con unas redes de comercialización poco especializadas y con unos elevados costes de intermediación. La comercialización del producto se convierte por tanto en un pilar básico para el promotor que decida sumergirse de verdad en el mercado del comprador extranjero. A los inconvenientes apuntados, se une el que nos encontramos con un comprador potencial que desconoce el funcionamiento interno del mercado español y su legislación, por lo que se protege ante posibles eventualidades que puedan surgirle en la compra. Un dato obtenido a partir de las entrevistas reseñadas es que aspectos como el trato recibido en la comercialización, la información proporcionada, el servicio post-venta ofertado y la adecuación de los tiempos de entrega de la vivienda se valoran con puntuaciones medias de más de 7,5 sobre 10, por encima de la valoración que se da a los equipamientos y calidades de la vivienda o la promoción. Directivos Construcción 40 Nº 169 Julio/Agosto de 2004

6 El incumplimiento de estas premisas generará un grado de desconfianza en el mercado español de efecto multiplicador entre los potenciales demandantes que perjudicaría enormemente el potencial que tiene actualmente España frente a sus competidores. La elección por lo tanto de un producto adecuado a las necesidades del comprador objetivo al que se va a dirigir el promotor, resulta fundamental. Cada tipología de comprador extranjero presenta unas características propias, derivadas de sus costumbres, tipo de producto al que está acostumbrado, trato comercial que recibe, legislación vigente en su país, medios de información de que dispone, etc. Todo lo que el promotor haga para satisfacer las necesidades del mismo, le permitirá diferenciarse de su competencia y lograr el máximo éxito en su gestión. Una buena forma de obtener este pulso del mercado en su origen es la creación de una red de ventas propia en el país que se va a tomar como objetivo, el acuerdo con una empresa promotora en el origen, para la promoción conjunta o el acuerdo con una comercializadora nacional con red de ventas propia en el país de origen del demandante, que garantice un coste inferior y un mayor control de los elementos que conllevan una inquietud en el promotor, suponiendo además la garantía de un servicio personalizado por parte de una organización ya conocida en el ámbito nacional. España tiene actualmente una situación excepcional para pensar en el mercado extranjero de vivienda vacacional como motor importante del sector residencial. con el apoyo institucional necesario, se dan actualmente las condiciones necesarias para que sea un mercado rentable y con una demanda sostenida durante los próximos años.!!! En resumen, España presenta actualmente una situación excepcional para pensar en el mercado extranjero de vivienda vacacional como motor importante del sector residencial, ventaja que no durará eternamente y que es necesario aprovechar antes de que nuestros competidores más importantes adquieran el nivel suficiente para disminuirla. Si el promotor nacional acomete la inversión en este sector, garantizando un nivel de calidad y servicio adecuado, contando Nº 169 Julio/Agosto de Directivos Construcción