MERCADO CENTROS COMERCIALES DIÁLOGOS INMOBILIARIOS-ESADE

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Carmelo Soriano Vázquez
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2 1. DE DÓNDE VENIMOS? ÍNDICE 2. DÓNDE ESTAMOS? 3. A DÓNDE VAMOS? CB Richard Ellis Página 2

3 1. DE DÓNDE VENIMOS? CB Richard Ellis Página 3

4 DE DÓNDE VENIMOS? 1. MERCADO DE DESARROLLO CAUSAS: En la década se duplica el stock de centros comerciales. Producción de más de m² por año. Crecimiento Macro Boom Inmobiliario Crédito Stock España 1,200,000 12,000,000 1,000,000 10,000, , , ,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 Nuevo Stock Acumulado 200,000 2,000, Fuente: CBRE, AECC 0 CB Richard Ellis Página 4

5 DE DÓNDE VENIMOS? 1. MERCADO DE DESARROLLO Saturación comercial? Capacidad de Crecimiento (m²) Densidad Comercial 100% (m² por habitantes) 75% 50% 25% 0% -25% -50% Cataluña Castilla y León Extremadura Baleares Cas. La Mancha País Vasco Cantabria Navarra Aragón Rioja, La Galicia Com. Valenciana Andalucía Madrid Canarias Asturias Murcia Suecia Irlanda Luxemburgo Holanda Austria Finlandia Dinamarca Portugal Reino Unido Francia España Italia Alemania Bélgica Grecia Fuente: CBRE, AECC CB Richard Ellis Página 5

6 DE DÓNDE VENIMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Otro Locales Operaciones de Inversión (miles de ) Fuente: CBRE CB Richard Ellis Página 6

7 DE DÓNDE VENIMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Inversores Nacionales vs. Internacionales Nacional Extranjero 100% 100% 100% % 2% 14% 9% 87% 98% 76% 81% % 45% 100% 75% 50% 25% 0% 25% 50% 75% 100% Fuente: CBRE CB Richard Ellis Página 7

8 DE DÓNDE VENIMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Evolución Yields - % 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% España Bono Alemán 10 años Bono Español 10 años Fuente: CBRE, Ecowin CB Richard Ellis Página 8

9 2. DÓNDE ESTAMOS? CB Richard Ellis Página 9

10 DÓNDE ESTAMOS? 1. MERCADO DE DESARROLLO Promoción muy limitada: m²/año Desaparición de promotores-inversores nacionales Stock de suelo a valor histórico muy caro CAUSAS: Crisis Macro Crisis Inmobiliaria Crédito Stock España 1,200,000 12,000,000 1,000,000 10,000, , , ,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 Nuevo Stock Acumulado 200,000 2,000, Fuente: CBRE, AECC CB Richard Ellis Página 10

11 DÓNDE ESTAMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Número limitado de operaciones Nuevo sub-mercado- Sale & Lease Back CAUSAS: Crisis Macro Crisis Inmobiliaria Crédito Otro Locales Operaciones de Inversión (miles de ) Fuente: CBRE CB Richard Ellis Página

12 DÓNDE ESTAMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Número limitado de operaciones Por qué? Yields +275 pb Rentas CAPITAL VALUE -40/50% Equity Deuda Pre-Crisis Crisis CB Richard Ellis Página 12

13 DÓNDE ESTAMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Quién vende? Procesos corporativos Inversores Nacionales vs. Internacionales Reajustes financieros Bancos? % 25% Nacional % 26% Extranjero % 15% % 4% % 65% % 52% % 81% % 55% 100% 75% 50% 25% 0% 25% 50% 75% 100% Fuente: CBRE CB Richard Ellis Página 13

14 DÓNDE ESTAMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Quién compra? Especialistas Inversores Nacionales vs. Internacionales Value Added/Oportunistas Fondos Alemanes Nacional Extranjero 100% 100% 100% Compradores % 87% Fondo Alemán 17.44% % 2% 76% 98% % 81% Oportunista 32.53% Especializado 50.03% % 45% 100% 75% 50% 25% 0% 25% 50% 75% 100% Fuente: CBRE CB Richard Ellis Página 14

15 DÓNDE ESTAMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN- Y en Europa? Centro Ubicación Año Comprador Vendedor ALEMANIA Alexa Shopping Centre Berlin Q Union Sonae Sierra & Foncière Euris/Rallye SBA Precio Yield m² millones /m² % 56, , % Parella Weinberg Partners Ruhr Park Bochum Q in JV with Management fur Westfonds 111, , % Immobilien GRAN BRETAÑA The Fort Birmingham Q Henderson Invista 35, % N1 Centre London Q Warburg Henderson Metro Fund 14, , % FRANCIA Cap 3000 Saint-Laurent Q Predica SA JV Altarea Group JV APG Group Galerie La Fayette OBO Ironstone 66, , % Espace Saint Quentin Paris Q Allianz Hammerson CB Richard Ellis Página 15

16 3. A DÓNDE VAMOS? CB Richard Ellis Página 16

17 A DÓNDE VAMOS? 1. MERCADO DE DESARROLLO Necesario superar crisis de Crédito Ajustar precios de suelo Saneamiento de empresas nacionales con potencial de promover/invertir Oportunidades Específicas Puerto Venecia (Zaragoza) Valdebebas (Madrid) Re-development Parques de Medianas QUÉ HAN HECHO OTROS PAÍSES QUE YA HAN CORREGIDO? Entorno Macro mejor: papel del Gobierno/ Política Económica/Fiscal? Ajuste de precios más rápido Acceso al crédito Promotores locales saneados CB Richard Ellis Página 17

18 A DÓNDE VAMOS? 2. MERCADO DE INVERSIÓN Mejora de las expectativas: rentas estabilizadas?, presión a la baja en yields prime Aumento de la actividad por parte de inversores interesados en España Polarización: prime- oportunista CÓMO SE PUEDE APOYAR LA REACTIVACIÓN? Papel de los Bancos Mercado de Capitales: REITS? Fiscalidad: ITP? QUÉ HAN HECHO OTROS PAÍSES QUE YA HAN CORREGIDO? Entorno Macro mejor: papel del Gobierno/ Política Económica/Fiscal? Ajuste de Rentas/ Yields más rápido Promotores/Inversores locales saneados CB Richard Ellis Página 18

19 MUCHAS GRACIAS CB Richard Ellis Página 19

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