TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN - MAYO 2016

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1 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN - MAYO 2016 Abr Abr Serie B C C * Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura Bonos de securitización Emisor Transa Securitizadora S.A. Fecha escritura de emisión 1 de mayo de 1997 Monto de emisión Original Residual Serie A (UF) Serie B (UF) Total (UF) Plazo (años) 24,5 6,0 Mutuos hipotecarios (Nº) Valor Par (UF) Otros activos (1) Tasa de interés activos 9,8% Tasa de interés bonos 6,5% Serie A; 6,3% Serie B Pagos Semestrales Mutuocentro, Credycasa, CB, Originadores Hogar y Mutuos, Penta Hipotecario y Valoriza Administración Primaria Servihabit, Hogar y Mutuos, Credycasa y Penta Hipotecario Administración Maestra Transa Securitizadora (1) Otros activos: activos no operacionales (MHE UF 9.521), caja operacional. Indicadores Relevantes Dic.13 Dic.14 Dic.15 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 8,6% 11,5% 4,8% 2 cuotas morosas 5,0% 3,8% 3,2% 3 cuotas morosas 2,2% 1,5% 8,1% 4 o más cuotas morosas 5,8% 9,9% 11,3% Total morosos 21,6% 26,7% 27,4% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 1,6% 2,6% 2,6% Incumplimientos reales 5,8% 5,8% 5,8% Total incumplimiento potencial 7,4% 8,4% 8,4% Prepagos totales acumulados*** 32,2% 32,8% 32,9% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (2) / Pasivos (3) 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% (2) Incluye cartera securitizada y otros activos (3) Después del pago de cupón del 1 de enero de 2016 Analista: Andrea Huerta P. andrea.huerta@feller-rate.cl (562) Fundamentos La clasificación de los títulos de deuda obedece a la insuficiencia de los flujos contractuales proyectados sin mayor estrésde la cartera de activos para cumplir con el pago en tiempo y forma de los títulos de deuda. Ello, debido a un comportamiento del colateral menos favorable que lo estimado al inicio de la transacción, así como al descalce de la estructura producto de la reinversión de los fondos de prepagos y recuperación de activos en nuevos financiamientos de vivienda, con un perfil de plazo no compatible con el pago de los bonos y riesgo relevante. Colabora, también, una lenta y costosa gestión de recuperación de activos fallidos. El desempeño de la cartera originalmente adquirida ha sido relativamente estable durante la vigencia del patrimonio separado. Sin embargo, ha mostrado índices de morosidad e incumplimientos por sobre la estimación realizada al inicio de la emisión y superiores a los de carteras comparables. Las desviaciones que se observan durante el último año responden a un cambio en los sistemas de generación de reportes, según lo informado por la Securitizadora. Es así como la estadística de seguimiento de la morosidad entregada por el emisor es inconsistente con la información histórica. El prepago de los deudores ha sido acorde con lo observado en otros portafolios de perfil similar. Durante el último año se observa una disminución en el prepago, situándose por debajo de lo histórico. Hasta 2008, los flujos de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos se utilizaron, en parte, para comprar nuevos financiamientos de vivienda, con un perfil de plazos más largo que el de los bonos y un nivel de morosidad superior que el de los activos adquiridos originalmente. La morosidad de este portafolio, el cual representa el 43% de los activos de respaldo a la fecha, registró un alza significativa durante 2009 y evidencia también un deterioro persistente en el tramo de mora Positivos Controlada morosidad de la cartera original. Antigüedad de la cartera y baja relación deuda / garantía. FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION más largo. Así, a diciembre 2015 el 95% de la cartera presenta morosidad y el tramo de mora de 12 o más aportes alcanzó un 43%. La desvalorización de las viviendas liquidadas ha sido adecuada en relación a gestiones comparables. No obstante, los plazos de recuperación y costos asociados al proceso han sido significativamente elevados, afectando el flujo de recuperación efectivo destinado a cuentas no operacionales, por medio de la extracción de cuotas morosas y devolución de gastos de cobranza a la cuenta operacional. La relación de activos (mutuos hipotecarios más caja) a bonos se ha ido deteriorando, llegando a 63% a diciembre de La caja ha disminuido su importancia, dada la insuficiencia de los activos generadores de interés. Conforme al perfil contractual de la cartera, el descalce de los flujos se visualiza en el corto plazo. Una potencial venta anticipada de la cartera de reinversión a valor par no logra superar las falencias detectadas. En agosto de 2014, se dio por finalizado el contrato por administración primaria llevada por Acfin para el 70% de la cartera de respaldo. Su continuadora es Servihabit, empresa ligada en propiedad a Transa Securitizadora. Servihabit inició su actividad en 1996 y su giro principal consiste en la generación de contratos de leasing habitacional. Dado el contrato de administración firmado con Transa Securitizadora, amplían su quehacer a la administración de activos de terceros. La empresa adaptó su estructura para enfrentar el fuerte crecimiento de la cartera gestionada. Negativos Descalce de la estructura, producto de la gestión realizada sobre los recursos de prepago y recuperaciones de activos fallidos. Relación activos sobre pasivos con tendencia decreciente, se encuentra bajo el 70%. Elevados plazos en la gestión de recuperación de activos fallidos y con tendencia creciente. Información inconsistente de la morosidad de la cartera. 1

2 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO INFORME Mayo 2016 Serie B C DESEMPEÑO DEL COLATERAL Comportamiento de la cartera original estable y controlado, pero los mutuos adquiridos con recursos no operacionales tienen un desfavorable desempeño y descalzan la estructura. Resumen de Cartera Origen Actual Número de operaciones vigentes Saldo insoluto actual (UF) Garantía promedio (*) Tasa de interés (*) 9,8% 9,8% Plazo residual meses (*) Deuda/Garantía (*) 72,3% 16,6% Número de cuotas pagadas(*) (*)Ponderado por saldo insoluto Evolución Morosidad de la Cartera 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Medida sobre nº operaciones vigentes 0% jun-00 jun-03 jun-06 jun-09 jun-12 jun-15 12% 10% 8% 6% 4% 2% 1 c. morosa 2 c. morosas 3 c. morosas 4 o + c. morosas Mora total Incumplimiento Potencial Medido sobre nº operaciones iniciales 0% jun-00 jun-03 jun-06 jun-09 jun-12 jun-15 6 o + c. morosas Inc. Reales Inc. potencial La cartera está compuesta, desde sus inicios, por contratos de mutuos hipotecarios. El 51,6% de las operaciones vigentes fueron originadas por Mutuocentro, el 30,6% por Credycasa, 8,9% por Hogar y Mutuos, 3,2% por Penta Hipotecario, 4,0% por CB y 1,6% por Valoriza. A la fecha, habiendo trascurrido más de 18 años, la cartera se redujo a un 5,5% en términos de saldo insoluto. El indicador deuda a garantía alcanza un 16,6%. La garantía promedio bordea las UF y no hay cambios en la tasa de interés. El plazo residual de la cartera es cercano a los 3 años y el número de cuotas pagadas es de 224. Morosidad de la cartera Información inconsistente La información de seguimiento de la morosidad entregada por el emisor es inconsistente con la información histórica. Según lo explicado por la Securitizadora esto se debe a un cambio en los sistemas de generación de reportes de morosidad realizado a fines de Si bien, esto no explicaría el salto de la morosidad a fines de El grafico adyacente refleja la información histórica entregada a Feller Rate hasta diciembre de La información posterior a esta fecha sería la procesada por el nuevo sistema. Feller Rate estará atento a la solución de las fricciones operativas que enfrenta el administrador maestro. Hasta diciembre de 2014 la morosidad total se observaba controlada, en niveles cercanos al 24%. Incumplimiento potencial Incumplimiento potencial estable El indicador de incumplimiento potencial se muestra estable en torno al 8% desde el año Hasta diciembre de 2015, se habían registrados 22 incumplimientos reales, que representa un 5,8% de la cartera original. Durante los últimos dos años no se han registrado incumplimientos reales, en tanto, los contratos de mutuos hipotecarios con 6 o más dividendos morosos, promedian en los últimos 12 meses, un 2,3%. Gestión de recuperaciones de activos fallidos Plazos de recuperación de las viviendas por sobre estimaciones iniciales y al alza durante los últimos años Hasta la fecha de revisión, se habían realizado 22 remates. La securitizadora tiene como política adjudicarse la vivienda al primer remate cuando no hay postores. De esta manera, puede conseguir mejor precio al vender por cuenta propia la garantía. A la fecha, Transa se ha adjudicado 8 viviendas, recaudando UF en total. La pérdida de valor de la vivienda promedio es de 32,8%, lo que no difiere de lo observado en portafolios similares. Los plazos de recuperación de las viviendas se han elevado los últimos años, muy por sobre lo supuesto al inicio del patrimonio separado. El plazo promedio entre el inicio de la mora y la fecha de recuperación efectiva es 35 meses. No obstante, la vigencia promedio de la cartera es de más de 17 años y las relaciones deuda a garantía son bajas, lo que acota bastante la exposición al riesgo crediticio. 2

3 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO INFORME Mayo 2016 Serie B C Prepagos Voluntarios de los activos Bajan los niveles de prepago durante el año 2015 Prepago Voluntario 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% jul-02 jul-05 jul-08 jul-11 jul-14 Acumulado como % cartera inicial Promedio anual móvil semestral sobre saldo vigente A diciembre de 2015 se habían realizados 202 prepagos totales, mientras que los prepagos parciales ascienden a 15. Tanto los prepagos totales como parciales equivalen a UF , representando un 32,9% del valor par inicial de la cartera. Los montos de prepago histórico son acordes a los observados en otros portafolios de perfil similar y no presentan quiebres de tendencia relevantes como los mostrados a mediados de la década pasada por otras carteras hipotecarias. Ello, producto del perfil de los deudores que conforman el colateral y los menores montos involucrados. Durante el último año de revisión, la tasa de prepago promedio anual sobre saldo vigente de cartera ha bajado cerca del 2%, situándose en niveles inferiores a los históricos. Excedentes Gestión de recursos de prepagos y recuperación de activos fallidos ha descalzado la estructura Los flujos de ingresos procedentes del pago de dividendos se incorporan al patrimonio separado en forma mensual, mientras los pagos de cupones de bonos son semestrales. Ello junto con la formación de reservas producto del spread de tasas, genera una acumulación de fondos que han sido reinvertidos en instrumentos financieros de renta fija que ofrece el mercado. Por otra parte, la cláusula octava del contrato de emisión, explicita que de llevarse a efecto el pago anticipado, total o parcial, de una o más de las operaciones que conforman el activo del patrimonio separado, el emisor puede optar por sustituir los contratos o rescatar anticipadamente por sorteo los títulos de deuda. En este patrimonio se ha optado por ambas alternativas. A diciembre de 2009 se habían realizado 24 incorporaciones, bajo la aprobación de los clasificadores de riesgo, con un valor nominal total de UF y una tasa promedio de emisión del 10,8%. La cláusula novena, letra A, del contrato de emisión, establece los instrumentos en que se pueden invertir las cuentas de reservas del patrimonio separado. Ésta contempla la posibilidad de invertir en mutuos hipotecarios endosables. Esta opción ha sido utilizada por la securitizadora, destinando la mayor parte de sus fondos en estos instrumentos. Esto, bajo criterios que no requieren la aprobación de los clasificadores de riesgo, existiendo una exposición a incumplimiento en el pago de dividendos, iliquidez y descalce en el plazo de dichos créditos, respecto de los requerimientos estructurales. A diciembre de 2015, la cartera de mutuos en que se han invertido los fondos no operacionales representaba el 43% de los activos de respaldo. En términos de valor par alcanzaba UF 9.522, con un plazo residual de 7,8 años y una relación deuda a garantía promedio de 43%. Su morosidad registró un alza significativa durante 2009 y evidencia también un deterioro constante en el tramo de mora más largo, lo que la sitúa en niveles elevados. Así, a diciembre 2015 el 95% de la cartera presenta morosidad y el tramo de mora de 12 o más aportes alcanzaban un 43%. Considerando que los bonos de la serie B concentran el 69% de la amortización de capital hasta enero de 2017, su plazo residual de 6 años hace patente el descalce. Por otra parte, como ya se mencionó, el aumento de los niveles de morosidad, registrados especialmente durante 2009, refleja un significativo deterioro de su riesgo crediticio. 3

4 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO INFORME Mayo 2016 Serie B C ADMINISTRACIÓN La administración primaria de la cartera es realizada por Servihabit, empresa relacionada a Transa en propiedad. Administración Primaria: Servihabit adaptó su estructura para enfrentar el fuerte crecimiento de su cartera bajo administración Hasta agosto de 2014 rigió el contrato mediante el cual Acfin llevaba a cabo la administración primaria del 70% de la cartera de respaldo. A partir de entonces, asume esa labor Servihabit, empresa ligada, en propiedad, a Transa Securitizadora. Si bien la inscripción de Servihabit data de 1990, inició sus actividades como administrador de activos recién en 2010, como continuadora de Leasing Chile luego de su quiebra. Servihabit adaptó su estructura para enfrentar el fuerte crecimiento de la cartera bajo administración. En efecto, antes de asumir la gestión de la cartera securitizada, su portafolio estaba compuesto por no más de 20 activos. Esto, por cuanto su modelo de negocio se centraba en la venta de contratos sin responsabilidad. Para ello, creó el área de Administración Primaria de Activos de la que depende la administración de clientes y morosidad, así como el área informática. Sumado a lo anterior, se incorpora un área de apoyo de Auditoría, Normalización y Control. Su función contempla la conciliación de estadísticas de recaudación, control de procesos de originación y administración. Reporta directamente al gerente general. Adicionalmente, firmó un convenio con Servipag para la recaudación de dividendos, que se suma a la oficina que mantenía en su casa matriz para esta función y fortaleció sus sistemas informáticos. Para mayor información respecto de los administradores primario, diríjase a los Anexos. Administración Maestra: Esta labor es ejercida por Transa, realizando los seguimientos y reporting a la cartera Transa partió a principios de 1996, siendo la primera securitizadora en operar en el país y, a la fecha, ha conformado ocho patrimonios separados, con mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional como colaterales. El total emitido en los patrimonios separados conformados supera los MUF La propiedad de la entidad está dividida en dos accionistas mayoritarios: Servihabit, relacionado a Leasing Habitacional Chile, posee el 62% y Leasing Habitacional Chile es dueña del 38% restante. A fines de 2013 la Securitizadora modificó los sistemas de gestión de reportes de seguimiento. Ello derivó en fricciones operativas para la generación de estadísticas de desempeño de la cartera, que a la fecha de revisión no han sido solucionadas. 4

5 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO INFORME Mayo 2016 Serie B C PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA Los flujos teóricos contractuales sin mayor estrés proyectados son insuficientes respecto del compromiso de pago de los bonos. Situación de activos de respaldo A enero de 2016, tras pago de cupón Caja operacional ; UF671 Las proyecciones realizadas de flujo de caja tienen como punto de partida los activos al 31 de diciembre de Luego, se calculan mes a mes los excedentes del periodo, considerando los gastos de la estructura y el compromiso de pago de cupones. Los excesos de caja en el patrimonio separado no suponen rentabilidad real. Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos. Valor par activos; UF Cartera no operacional ; UF9.521 Los flujos de caja se sensibilizan ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. En este caso, los flujos contractuales teóricos proyectados sin estrés no son capaces de cumplir con el compromiso de pago de los bonos, tanto en tiempo como en forma. De realizarse la venta anticipada de la cartera adquirida con recursos no operacionales, a valor par, no se logra suplir las falencias detectadas. Las proyecciones consideran, tal como enmarcan las escrituras de emisión, la utilización de los recursos no operacionales para la reinversión en activos o rescate de deuda. Características de los bonos Original Actual* Serie A B A B Saldo Insoluto (UF) Tasa emisión (%) 6,5 6,3 6,5 6,3 Plazo (años) 11,5 24,5-6,0 Pagos Sem. Sem. Sem. Sem. gracia interés (años) Gracia amort. (años) - 11,5 - - Número de títulos SI por lámina (UF) Rescate anticipado Contempla NR R * Al 1 de enero de 2016, después del pago del último cupón Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF dividido en dos series A y B por UF y UF , respectivamente. En enero de 2009 y, de acuerdo a lo programado en la tabla de desarrollo original, la serie A se pagó completamente. En tanto, la serie B contempla cupones en torno a UF hasta enero de concentrando un 69% de la amortización de capital- y cupones en torno a UF en adelante. Las características de las series se observan en la tabla adyacente. 5

6 ón ANEXOS TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN Mayo Abr Abr Abr Abr Abr Abr.2016 Serie A Serie B B C C C C C CreditWatch Negativo Consideraciones metodológicas y de flujo de caja Flujos de caja La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contemplan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes supuestos, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se consideró una fecha corte. Se proyectaron los flujos esperados de dividendos a partir de la fecha de corte; Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 18. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Comparación Flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. 6

7 ón ANEXOS TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN Mayo 2016 Servihabit Inicia su actividad en 1996 y su giro principal consiste en la generación de contratos de leasing habitacional. Su casa matriz está ubicada en la Región Metropolitana y es representada mediante corredores a lo largo del país. Dado el contrato de administración firmado con Transa Securitizadora, en 2014 amplían su quehacer a la administración de activos de terceros. Mensualmente, la compañía origina contratos en torno a UF10.000, que son vendidos sin responsabilidad a compañías de seguros de vida. Mantienen asociaciones con inmobiliarias y como parte de su servicio asesoran al deudor con la obtención del subsidio habitacional, la recopilación de los documentos para la firma del contrato y la tasación de la propiedad, que es llevada internamente. La administración de activos involucra el control y seguimiento de los pagos, la gestión de los seguros, la administración de la morosidad y cobranza judicial, back up de la información, análisis de la cartera y la generación de reportes. La entidad fortaleció su estructura para enfrentar el crecimiento. Tradicionalmente mantenía bajo administración no más de 20 contratos, dado su perfil de negocios. La organización está conformada por 12 personas y proyectan un aumento en la dotación en conformidad con el crecimiento esperado. Fueron creadas dos nuevas áreas. El área de Administración Primaria de Activos, que depende de la gerencia general, tiene a su vez tres sub áreas que cubren la Administración de clientes, Informática y la Administración de la morosidad. El área de Auditoría, normalización y control, corresponde a una unidad de apoyo y reporta directamente al gerente general. Como parte de sus funciones incorpora la conciliación de estadísticas de recaudación y el control de los procesos de originación y administración. La recaudación se realizaba tradicionalmente en las oficinas de Servihabit. Como parte de las medidas adoptadas para enfrentar los nuevos desafíos, firman un convenio con Servipag. El cupón de pago es enviado al domicilio del deudor con 15 días de anticipación a su vencimiento. El día 11 del mes comienza la cobranza preventiva y es realizada internamente. La cobranza prejudicial, que comienza el día 30 de mora, es realizada por Servinco en colaboración con Servihabit. A partir de los 120 días de impago y hasta la recuperación, comienza la cobranza judicial que es llevada por abogados externos. Como parte de las mejoras implementadas, adoptaron un nuevo software de gestión desarrollado por un ente Administradores primarios externo. El sistema permite la generación de reportes a las distintas áreas, mantener información de los deudores y llevar el estado actualizado de los activos bajo administración. Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona del orden de mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Posteriormente, implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. Con todo, el período de ajuste repercutió en una inestabilidad de sus indicadores de mora, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. La cobranza prejudicial comienza al primer día de vencimiento de la cuota mediante llamadas telefónicas. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 30 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo de la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. Penta Hipotecario Los activos son administrados por Penta Hipotecario, que desde 2003 depende de la compañía de seguros de vida del grupo Penta. Desde esa fecha, la sociedad enfrentó un proceso de profunda transformación, que involucró cambios en la administración y reorientación de mercado objetivo hacia el segmento ABC1. Así, la gestión del producto hipotecario se integró al esquema de administración única de Penta Vida. Desde 2012, al entidad no origina créditos hipotecarios, enfocándose sus actividades en las labores de administración. La gestión de los créditos hipotecarios está en manos del área de operaciones, la cual tiene entre sus principales funciones la coordinación de las remesas. Estas son enviadas cada 3 días hábiles a la Securitizadora. Para ello se mantiene un calendario de actividades por inversionista con apoyo de un sistema interno diseñado para administrar los créditos, el que es mantenido por Exynko, empresa relacionada al grupo Penta, especializada en aspectos afines. Actualmente Penta Hipotecario administra alrededor de mutuos hipotecarios, de los cuales cerca de la mitad corresponden a Penta Vida, el resto a 3 aseguradores de vida, en adicion a la cartera securitizada. A fines de 2012 se incorporaron mayores facilidades para el pago que han mejorado la recaudación, como el cupón de pago y el pago online a través de su portal web. En tanto, Servipag y el Banco de Chile continúan como agentes de recaudación, suministrando el servicio de recaudación de los dividendos al día y hasta 15 días después de vencido el plazo de pago. Ambas entidades tienen experiencia en la administración de grandes volúmenes de pago. Las gestiones de cobranza se realizan de forma centralizada para todas las líneas de producto de la compañía de seguros. La cobranza prejudicial se realiza internamente desde 2008 (antes era realizada por SERVINCO). El proceso de cobranza incluye llamadas telefónicas, avisos por correspondencia, llamados IP, mailing masivo, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. Durante el año 2008, se creó el área de Normalización del Grupo Penta, a cargo de la gestión sobre operaciones de leasing, factoring y cartera hipotecaria, dentro de lo cual se incluye la administración de la cartera securitizada. Esta unidad, cumple funciones relacionadas con la gestión de cobranza telefónica y extra-judicial, así como con la cobranza judicial en conexión con varios estudios jurídicos. En el último tiempo, se ha reducido el trabajo sobre la cartera propia, diversificándose la gestión hacia terceros. 7

8 ón ANEXOS TRANSA SECURITIZADORA S.A. 2º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN Mayo 2016 La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 8