- Un local con acceso independiente debe contribuir a gastos de portal y escalera?

Transcripción

1 - Un local con acceso independiente debe contribuir a gastos de portal y escalera? Respecto a los gastos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en una comunidad de propietarios, el principio general es el de que todos los propietarios deben contribuir a todos los gastos conforme a su cuota de participación establecida en el Título Constitutivo, como así lo establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, este mismo artículo dispone que la contribución a los gastos podrán realizarse también conforme a lo especialmente establecido, fórmula en la que cabe la exoneración de determinados gastos para uno o varios propietarios. Esta exoneración debe estar establecida en el lt Título Constitutivo, en los Estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Por tanto, si el local comercial no está exonerado de los gastos de portal y escalera en la forma antes referida, estará obligado a contribuir a los gastos, como fundamenta, entre otras, al ser jurisprudencia reiterada, la sentencia del Tribunal Supremo de : "(...) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa". - Es obligatorio aceptar el cargo de Administrador y/o Secretario de la propia Comunidad? Dispone el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que el Presidente de la comunidad de propietarios será nombrado de entre sus miembros (debe ser propietario) y que el cargo es obligatorio, así como que ejercerá las funciones de Secretario y Administrador salvo que los Estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Por tanto, al contrario de lo que ocurre con el cargo de Presidente cuyo carácter obligatorio viene establecido en el Art LPH, los de Secretario o Administrador no lo son, de manera que el propietario puede no aceptar el cargo o dimitir en cualquier momento solicitando al Presidente la lt convocatoria de Junta extraordinaria. - Cuándo se consideran vencidas las deudas con la comunidad? Cuándo se es moroso? Establece el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que la convocatoria a la Junta de la comunidad de propietarios contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo Ahora bien, en qué momento se considera que las deudas de un propietario están vencidas, existe mora, y por tanto estará privado de su derecho de voto? Existen dos posibilidades en este sentido, que exista un acuerdo de la comunidad o una disposición en los Estatutos que disponga que los pagos de las cuotas se realicen dentro de un plazo determinado como por ejemplo los 7 primeros días de cada mes (o trimestre si se tiene establecida esta periodicidad) o que no exista esta previsión. En el primer caso, y en el ejemplo propuesto, las deudas estarán vencidas y el propietario tendrá la condición de moroso el día 8, mientras que en el segundo caso, cuando no existe un plazo para el pago, el

2 propietario solo puede ser considerado moroso cuando termine el mes o trimestre de la emisión del recibo, al ser de aplicación el artículo del Código Civil. - Qué hacer si el Presidente de la comunidad se niega a firmar el acta? Son nulos los acuerdos? Dispone el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del lt Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. En el caso de que el Presidente de la comunidad de propietarios se negase a firmar el acta, la doctrina coincide en que debe ser el lt Secretario-Administrador quien la firme y envíe a los propietarios con una diligencia final en la que se haga constar que el Presidente se niega a firmar el acta. En cuanto a la nulidad de los acuerdos recogidos en el acta en estos casos, la Audiencia Provincial de Vizcaya en sentencia del fundamenta de la siguiente forma que la falta de firma del Presidente en el acta no conlleva la nulidad de los acuerdos: (...) la ausencia de firma de Presidente en el acta de los acuerdos en que sustentaba la demanda en juicio monitorio y que a la misma se acompañan carece de la trascendencia que se pretende cuando el acta de la Junta no tiene carácter constitutivo de los acuerdos. Como dejó dicho el Tribunal Supremo en sentencia de 2 de marzo de 1992, es mero 'reflejo' de los mismos y sólo se puede reflejar lo que ya existe, añadiendo que el acta podrá servir como prueba preconstituida pero en modo alguno la única admisible. En idéntico sentido la sentencia de 19 de julio de 1993 cuando expresaba que el acta solo tiene naturaleza probatoria y que los defectos en que pueda incurrir no determinan la nulidad del acuerdo. E igualmente sentencia de 7 de octubre de 1999: "La expresión 'se reflejarán' del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su transcendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquél cumplimiento". - Puede el Administrador de fincas representar a la comunidad de propietarios? Conforme al artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal es el Presidente el que ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, y no obstante así, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo mantiene que para ejercitar acciones judiciales, el Presidente, necesita autorización de la junta. La Ley de Propiedad Horizontal solo faculta al Administrador para representar a la comunidad, y siempre previo acuerdo de la lt Junta de propietarios, en la reclamación de las deudas a los propietarios morosos en el procedimiento monitorio (Art LPH). Recordar en este sentido que las distintas citaciones o requerimientos que el Administrador de fincas pueda llevar a cabo con los propietarios son válidos porque los realiza en nombre y con la autorización del presidente.

3 - Puedo votar si figurando como moroso en la convocatoria he pagado antes de la Junta? La privación del derecho de voto en Junta como consecuencia de deudas vencidas con la comunidad de propietarios viene establecida en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone también en su artículo 16.2 que la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo Ahora bien, el Art LPH establece la privación de voto cuando se es deudor "en el momento de iniciarse la Junta" por lo que como fundamenta la Sentencia del Tribunal Supremo de "no porque un comunero conste como moroso en la citación de la Junta se encuentra en tal situación, toda vez que desde entonces hasta el día de la celebración ha podido abonar su débito con la Comunidad; el momento de concretar esta circunstancia ha de verificarse al inicio de la reunión". Por tanto, cualquier propietario que figurando como moroso en la convocatoria salde sus deudas antes de la Junta tendrá derecho de voto. - Tiene la comunidad que indemnizar al administrador de fincas cesado anticipadamente? El artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que salvo que los Estatutos de la lt comunidad de propietarios dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno (entre los que se encuentra el Administrador) se hará por el plazo de un año, así como que los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por lt acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. En respuesta a la pregunta, puede citarse, siendo jurisprudencia pacífica, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de que fundamenta que "cuando se trata de la remoción del cargo de Administrador se ha de distinguir si dicha remoción se ha producido con causa o sin motivo que lo ampare, pues si se produce el primero de los supuestos, carece el mandatario de derecho a indemnización de ningún tipo, mientras que si el cese se ha producido de forma injustificada, tiene aquel derecho a ser reembolsado tanto de los gastos y anticipos que acredite haber realizado como de lucro cesante o de las cantidades respecto de as cuales tenía la lógica expectativa de percibir". Podrá hablarse de "justa causa" y por tanto no tener el Administrador derecho a indemnización siempre que se acredite una actuación negligente o un incumplimiento de sus obligaciones con la comunidad de propietarios. En los casos en los que no exista "justa causa", la jurisprudencia viene señalando generalmente como importe de la indemnización el de los honorarios que al Administrador le restaban por percibir hasta el final de su mandato. - Puede la comunidad de propietarios prohibir el uso de barbacoas en zonas privativas? Cuando comienza el buen tiempo el uso de barbacoas en lt comunidades suele ser una causa importante de problemas debido a quejas de propietarios por humos y olores.

4 Sobre esta cuestión, la Audiencia Provincial de Málaga fundamentaba en sentencia de , siendo jurisprudencia pacífica, lo siguiente: "en definitiva, son los Estatutos los únicos que pueden prohibir a prevención cualquier actividad que pudiera ser molesta para el resto de los vecinos, pero mientras tal limitación al uso privativo de la vivienda no cuente con el apoyo de los Estatutos, cualquier restricción al disfrute de la propiedad será nula. Por lo tanto, si los Estatutos de la comunidad demandada no prohíben de una forma expresa la instalación y uso de barbacoas, la comunidad no puede prohibirlas de una forma general, sino tan sólo por la vía del Art. 7-2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y solamente la modificación de los Estatutos en el sentido pretendido por la Comunidad podría legitimar la limitación al dominio que trata de imponérsele al demandante y al resto de propietarios de las primeras plantas; y evidentemente, para tal modificación sería preciso que tal acuerdo se adopte por unanimidad, a tenor del Art de la LPH, que dispone que 'Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad'". - Si no comunico el cambio de titularidad. Respondo de las deudas con la Comunidad posteriores a la venta de piso o local? Sí. Establece el Art. 9 i) LPH que cada propietario deberá comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. - Esta obligada la Comunidad a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas? Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el Art LPH que la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.. - Los Contratos firmados por el Administrador que validez tienen? Cuando un Administrador firma cualquier contrato de prestación de servicios o similar (pólizas de seguros, etc.) a favor de la misma y en su nombre o representación, es necesario que previamente la comunidad le haya facultado para ello mediante el acuerdo previo de la junta o el mero hecho de ostentar su cargo le faculta de facto? En el supuesto de que deba contar con el consentimiento previo y carezca del mismo, los contratos por él firmados son válidos? Vinculan a la comunidad frente a terceros? Puede la

5 comunidad exigirle algún tipo de responsabilidad? Qué consecuencias frente a terceros existen en caso de incumplimiento por parte de la comunidad? A este respecto, deberemos distinguir dos supuestos: - Obras necesarias y urgentes: en virtud del artículo 20.c de la LPH, corresponde al administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Por lo tanto, en el caso de las obras urgentes podrá ordenar su ejecución el administrador informando posteriormente al presidente y a la junta de propietarios. En concreto y como ejemplo podrá contratar los servicios profesionales de técnicos, suscribir presupuestos de reparación, ordenar la instalación de medios auxiliares (andamios, mallas, etc.) y disponer la interrupción de servicios comunes que estén causando daños hasta su reparación. - En el resto de los casos, como pueden ser los contratos de seguros, de mantenimientos o renovaciones de elementos comunes, reparaciones integrales de zonas comunes, tales como fachadas, cubiertas, saneamientos, elementos estructurales, etc., deberá estar previamente autorizado por la junta, como permite el artículo 20.f de la LPH.. En cuanto a la responsabilidad, el contrato de administración tiene la consideración de contrato de mandato por lo que en virtud del artículo 1726 del CC, será responsable en caso de dolo o culpa. Los contratos firmados vincularán a la comunidad de propietarios frente a terceros y surtirán plenos efectos entre ambas partes, comunidad de propietarios y proveedor, vinculando por tanto frente a terceros. - Gastos a partes iguales o por coeficientes? En una comunidad los estatutos establecen que ciertos gastos se reparten a partes iguales. Algunos propietarios alegan que dichos estatutos van en contra de la ley por lo que se ha realizado un reparto de gastos y del presupuesto en función de los coeficientes. Cómo habría que actuar? - Tiene que ser la comunidad quien adapte los estatutos a la ley? Es necesario para ello la adopción del acuerdo por unanimidad? - Debe el propietario impugnar el acuerdo de junta en donde se ha cambiado el criterio de reparto de gastos? En virtud del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En consecuencia, el reparto de los gastos puede realizarse conforme al coeficiente o lo especialmente establecido que, en este caso, es a partes iguales por lo que no es necesario adaptar dichos estatutos porque son conformes a la actual LPH.

6 En el supuesto que el Título o los Estatutos contengan normas contrarias a la actual normativa, para proceder a su adaptación será suficiente la adopción del acuerdo por mayoría simple. Si se adopta un acuerdo por el que se modifica el sistema de reparto de gastos, el propietario disidente podrá impugnarlo judicialmente conforma al artículo 18 de la LPH. - Puede colocarse información sobre comuneros deudores en el tablón de anuncios de la comunidad? A menudo nos encontramos con esta pregunta cuando existen morosos en nuestra comunidad pero, para contestar a esta pregunta debemos saber cuándo es necesario poner esta información en el tablón de la comunidad y qué información se puede colocar en éste. Antes de nada, aclarar que no se debe colocar información alguna relativa a ningún piso o local, aunque no lleve ni nombre ni apellidos, si no es en cumplimiento de alguna de las obligaciones que se imponen en la Ley. Por un lado, hay que destacar que, tal y como exigen los artículos 15 y 16 de la LPH, es legal colocar la relación de propietarios morosos en el tablón de anuncios cuando esta relación acompaña a una convocatoria. En tales casos, en la medida en que se trata del cumplimiento de una obligación impuesta en la Ley, dicha publicación o colocación no es ilegal. Entre las obligaciones impuestas por la LPH, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad (lo establece el Art LPH). Así, este artículo establece, respecto a la convocatoria de la junta: la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el Art.15.2 LPH, lo que conlleva, necesariamente, el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos. Por tanto, la relación de propietarios morosos no se puede poner tal cual en el tablón pues eso sería contrario a la ley, sino sólo cuando se hace la convocatoria aunque, al realizar esta publicación, debemos ser conscientes que estamos realizando una cesión de datos de carácter personal, definida en el Art. 3 letra i) LOPD, como toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado. En relación con la cesión de datos, el Art a) LOPD, dispone que los datos de carácter personal objeto de tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado, si bien será posible la cesión in consentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de ley. En consecuencia, sólo si la publicación obedece al hecho de que la convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el Art.16.2 de la LPH, no ha podido ser notificada a alguno de los propietarios. En este supuesto, la cesión que implica la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, se encuentra amparada por el Art a) LOPD, al estar fundamentada en una norma con rango de ley.