PARQUE INDUSTRIAL LATINOAMERICANO S.R.L. Informe con Estados Financieros al 31 de Marzo de 2016 Fecha de Comité: 30 de Junio de 2016

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1 El PARQUE INDUSTRIAL LATINOAMERICANO S.R.L Informe con Estados Financieros al 31 de Marzo de 2016 Fecha de Comité: 30 de Junio de 2016 José Daniel Jiménez Valverde Pamela Antezana (591) (591) djimenez@ratingspcr.com pantezana@ratingspcr.com Aspecto o Instrumento Calificado Calificación PCR Equivalencia ASFI Perspectiva Bonos PILAT I Emisión 2 Serie Monto en (Bs) Plazo (Días) Única BA A2 Estable Significado de la Calificación PCR Categoría BA: Emisiones con buena calidad crediticia. Los factores de protección son adecuados, sin embargo, en periodos de bajas en la actividad económica los riesgos son mayores y más variables. Estas categorizaciones podrán ser complementadas si correspondiese, mediante los signos (+/-) mejorando o desmejorando respectivamente la calificación alcanzada entre las categorías BAA y BB. El subíndice B se refiere a calificaciones locales en Bolivia. Mayor información sobre las calificaciones podrá ser encontrada en Significado de la Perspectiva PCR Perspectiva Estable : Los factores externos contribuyen a mantener la estabilidad del entorno en el que opera, así como sus factores internos ayudan a mantener su posición competitiva. Su situación financiera, así como sus principales indicadores se mantienen estables, manteniéndose estable la calificación asignada. Para la calificación de las bonos, bonos convertibles y de acciones de proyectos y de empresas que tengan menos de tres años de historia representativa el calificador tomará en cuenta los siguientes factores: modificaciones en la predictibilidad de los ingresos, cambios en las características de la tecnología, incumplimiento o mejoras en la construcción y puesta en marcha del proyecto, observaciones en el abastecimiento de materias primas, disponibilidad de infraestructura básica, fortalezas y debilidades de la red de distribución, modificaciones importantes en sus indicadores financieros, incumplimientos en sus resguardos, modificaciones en la solvencia del emisor y otros factores macroeconómicos y políticos que afecten al proyecto. Significado de la Calificación ASFI Categoría A: Corresponde a aquellos Valores que cuentan con una buena capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual es susceptible a deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en el sector al que pertenece o en la economía. Se autoriza añadir los numerales 1, 2 y 3 en cada categoría genérica, desde AA a B con el objeto de establecer una calificación específica a los valores de largo plazo de acuerdo a las siguientes especificaciones: Si el numeral 1 acompaña a una de las categorías anteriormente señaladas, se entenderá que el valor se encuentra en el nivel más alto de la calificación asignada. Si el numeral 2 acompaña a una de las categorías anteriormente señaladas, se entenderá que el valor se encuentra en el nivel medio de la calificación asignada. Si el numeral 3 acompaña a una de las categorías anteriormente señaladas, se entenderá que el valor se encuentra en el nivel más bajo de la calificación asignada. 1

2 La calificación de riesgo no constituye una sugerencia o recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni un aval o garantía de una emisión o su emisor; sino un factor complementario para la toma de decisiones de inversión. La información empleada en la presente calificación proviene de fuentes oficiales; sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las calificaciones de PCR constituyen una opinión sobre la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos Racionalidad Calificadora de Riesgo Pacific Credit Rating S.A. en Sesión de Comité N 031/2016 del 30 de junio de 2016, acordó ratificar la Calificación de A2 ( BA según la simbología de calificación utilizada por PCR) con perspectiva estable, a la emisión de Bonos PILAT I Emisión 2 del Parque Industrial Latinoamericano S.R.L. La calificación asignada se sustenta en los siguientes puntos: Trayectoria.- EL Parque Industrial Latinoamericano (PILAT) S.R.L., es parte integrante de los proyectos del Grupo Empresarial Lafuente, grupo que se dedica a la actividad de desarrollo urbano inmobiliario en Bolivia hace aproximadamente 20 años. La plana gerencial del PILAT cuenta con suficiente formación profesional y vasta experiencia laboral para desarrollar la construcción del parque industrial, así como su comercialización. Proyecto Parque Industrial Latinoamericano.- El Parque Industrial Latinoamericano, está asentado sobre una superficie total de hectáreas de terrenos originales, a los que se sumarán 467 hectáreas de nuevos terrenos, haciendo un total de hectáreas de terrenos ubicados en la zona norte de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, en el kilómetro 23, en la jurisdicción del Municipio de Warnes. La superficie útil original o superficie destinada a la venta, es de 981 hectáreas, y con los nuevos terrenos alcanzará a hectáreas. Construcción y Puesta en Marcha del Proyecto.- A partir del año 2012, el PILAT inició la urbanización de los terrenos para la construcción del parque industrial, cuenta con contratos para la provisión de materias primas y ejecución de obras de pavimentación, postes, cerramientos, y construcción de redes de energía eléctrica. PILAT facilita material y una constante supervisión a sus proveedores. Al 31 de marzo 2016, la sociedad comercializó el 44% de los lotes y las inversiones para el avance de obras ejecutadas fue de 53% del total presupuestado. Predictibilidad de los Ingresos.- La comercialización de los terrenos ha sido planificada considerando la curva de experiencia de los proyectos ejecutados por el Grupo Lafuente. Se han determinado parámetros de venta de terrenos de 7% para los años 2014 y 2015, 9%-10% en el periodo 2016 a 2019 y 10%-12% para las gestiones 2020 y Los ingresos se estiman en base a 75% de ventas al contado y 25% de ventas a plazos con un precio promedio de 25 USD/m2, con precios distintos según las ventas sean al contado o a plazos, con incrementos paulatinos durante el período 2016 y Resultados Financieros Históricos.- El PILAT desde su inicio cuenta con lotes de terrenos para ser comercializados, registrados en sus estados financieros como el principal activo de la cuenta inventarios, que a marzo 2016 alcanzaron a Bs 472,94 millones. Desde el primer año de operaciones (2012) la empresa generó ingresos por la venta de terrenos y realizó el mejoramiento de urbanizaciones y pavimentación (aplicados al costo comercialización), generando pérdidas, no obstante el patrimonio es robusto y fue fortalecido mediante aportes de capital de los socios por Bs 145,19 millones en el año A marzo 2016 el capital social alcanza a Bs 767,99 millones, la utilidad del periodo expuso un resultado operativo positivo de Bs 1,31 millones. Debido a la colocación de bonos en el mercado de valores el nivel de endeudamiento financiero se incrementó, pero aún mantiene un resultado por debajo la unidad respecto al patrimonio e influyó en la estructura de capital de la sociedad con una importante participación del pasivo de largo plazo, pero aún el patrimonio es la principal fuente de financiamiento de la sociedad. Proyecciones Financieras.- Las proyecciones financieras del PILAT consideran un escenario conservador. El flujo de caja proyectado presentaría un comportamiento variable pero favorable a la sociedad, el flujo de caja operativo en todas las gestiones generaría flujos positivos y crecientes. A partir del año 2016 el flujo acumulado crecería año a año. Para el periodo proyectado el nivel de endeudamiento del PILAT alcanzaría niveles bajos y decrecientes, la emisión de bonos representaría una deuda poco significativa con respecto al patrimonio. La planificación financiera establece que desde 1 Se realizaron incrementos de capital en junio de

3 el año 2017 los ingresos operativos serían la fuente de recursos más importante para avanzar el proyecto. Compromisos Financieros y no Financieros.- Durante la vigencia de la emisión de los Bonos PILAT I, la sociedad se compromete al cumplimiento de los siguientes compromisos financieros: Relación de cobertura de servicio de deuda (RCD) no inferior a 1,5 y relación de endeudamiento menor o igual a 1,2. Así mismo, cuenta con compromisos no financieros que precautelan el cumplimiento de las obligaciones emergentes de la emisión dadas las características del emisor y del proyecto. A marzo 2016 la sociedad cumplió los compromisos financieros. Fondo de Liquidez.- La emisión contará con un Fondo de Liquidez constituido por 0,1464 centavos de cada Boliviano que se reciba en la colocación de la emisión, que será administrado por Panamerican Securities S.A., Agencia de Bolsa, bajo una política de inversión conservadora en instrumentos en bolivianos con calificación de riesgo igual o superior a AA3 y con un plazo de vigencia que no supere días. El Fondo de Liquidez cubriría saldo de capital e intereses de un cupón, en caso de que los recursos de PILAT fueran insuficientes. Riesgos.- El proyecto Parque Industrial Latinoamericano está sujeto a varios tipos de riesgos, entre los que se pueden señalar el riesgo país, riesgo legal, riesgo de sustitutos, riesgos operativos, riesgos de cambios en el marco regulatorio, riesgo de crédito originado por la venta de los terrenos a plazos, no obstante este riesgo es mínimo dado que el mercado objetivo del proyecto, lo constituyen clientes de alto poder adquisitivo. Este último, es mitigado a través de la transferencia de propiedad de los terrenos una vez que estos se paguen por completo. Información empleada en el Proceso de Calificación 1. Información Financiera: Estados Financieros auditados por Ruizmier, Rivera, Peláez, Auza S.R.L., a diciembre 2012,2013 y 2014 y por KPMG en el Estados Financieros Intermedios a marzo 2015 y 2016 Estructura de financiamiento. Proyecciones financieras (Estados Financieros Proyectados 2016 a 2025) Estructura de costos y gastos. Detalle de las principales cuentas del activo, pasivo y patrimonio. 2. Información de las Operaciones: Proyecto Parque Industrial Latinoamericano. Descripción del proceso operativo de la empresa. Aspectos relacionados con el medio ambiente. Principales clientes y proveedores. Plan de inversiones Información Legal Resolución Administrativa de Aprobación de Urbanización Parque Industrial Latinoamericano. Testimonio 4489/2012 Licencia Ambiental Número de Identificación Tributaria (NIT) Perfil de la empresa Estructura accionaria. Plana gerencial. Procesos legales. 5. Otros: Prospecto Video institucional actualizado a diciembre Hechos relevantes 3

4 Análisis Realizados 1. Análisis del Sector de Parques Industriales: Estudio del historial de los parques industriales en Bolivia y énfasis en el departamento de Santa Cruz de la Sierra. 2. Análisis Financiero Histórico: Interpretación de los estados financieros históricos con el fin de evaluar la gestión financiera de la empresa, así como entender el origen de fluctuaciones importantes en las principales cuentas. 3. Análisis de Hechos de Importancia Recientes: Evaluación de eventos recientes que por su importancia son trascendentes en la evolución de la institución y/o proyecto. 4. Evaluación de los Riesgos y Oportunidades: Análisis de hechos (ciclos económicos, expansiones de instalaciones o a nuevos mercados, nuevos competidores, cambios tecnológicos), que bajo ciertas circunstancias, incrementen (suavicen), temporal o permanentemente, los riesgos a los que está sujeta la empresa. 5. Visita a los Terrenos. En la visita se tomó contacto con ejecutivos de la empresa y se evidenció la existencia de los terrenos y la magnitud de los mismos. 6. Análisis de proyecciones financieras: Evaluación de los supuestos que sustentan las proyecciones financieras, así como análisis de la predictibilidad, variabilidad y sensibilidad de la capacidad de pago de la empresa a diversos factores económicos. 7. Evaluación de Gestión: Enfoque de los puntos relevantes del desarrollo de sus actividades 8. Análisis de la estructura de la emisión: Estudio de las características propias de la emisión. Instrumentos Calificados Emisor. Mediante Resolución ASFI N 773/2015 de 29 de septiembre de 2015, ASFI autorizó e inscribió en el RMV de ASFI a PILAT SRL como emisor bajo el número de registro ASFI/DSVSC-EM-PAR-004/2015. Características del Programa de Emisiones. Con resolución ASFI/N 875/2015 de fecha 23 de octubre de 2015 emitida por la ASFI se autoriza e inscribe en el RMV de la ASFI el Programa de Emisiones de Bonos de PILAT I, asignándole el número de registro ASFI/DSVSC-PEB-PAR-010/2015. Denominación del Programa de Emisiones Monto Total del Programa de Emisiones de Bonos Tipos de Bonos a emitirse dentro del Programa Moneda en la que se expresarán las Emisiones que forme parte del Programa de Emisiones de Bonos Plazo del Programa de Emisiones de Bonos Individualización de las Emisiones que formen parte del Programa de Emisiones de Bonos Forma de representación de los Valores del Programa de Emisiones de Bonos Cuadro 1: Características del Programa de Emisiones Bonos PILAT I Bs (Quinientos veinte millones 00/100 Bolivianos) Bonos Obligacionales y redimibles a plazo fijo. Bolivianos (Bs) Mil ochenta (1.080) días calendario computables a partir del día siguiente hábil de efectuada la notificación de la Resolución de la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), que autorice e inscriba el Programa de Emisiones en el RMV de la ASFI. El Programa de Emisiones comprenderá múltiples emisiones de Bonos PILLAT I cuya individualización y características serán definidas y expresa conforme a la Delegación de Definiciones establecida en el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de 2015, y proporcionada oportunamente a la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI) por la Sociedad mediante nota de envío del Prospecto Complementario y la Declaración Unilateral de Voluntad correspondiente Los Bonos PILAT I emitidos dentro del Programa de Emisiones estarán representados mediante anotaciones en cuenta en la Entidad de Depósito de Valores de Bolivia S.A. (EDV), de acuerdo a regulaciones legales vigentes. A la Orden Forma de circulación de los Valores La Sociedad reputará como titular de un Bono perteneciente al Programa de Emisiones a quien figure registrado en el Sistema de Registro de Anotaciones en Cuenta de Cargo de la EDV. Adicionalmente, los gravámenes sobre los Bonos Anotados en Cuenta, serán también registrados en Sistema a cargo de la EDV. 4

5 Cuadro 1: Características del Programa de Emisiones Bolsa en la cual se inscribirán los Bonos Modalidad de Colocación Primaria Serán inscritos, cotizarán y se negociarán en la Bolsa Boliviana de Valores S.A. (BBV). A mejor esfuerzo. Precio de Colocación Primaria Mínimamente a la par del valor nominal. Forma y Procedimiento de colocación primaria Forma de Pago en Colocación Primaria de cada Emisión dentro del Programa de Emisiones de Bonos Plazo de colocación primaria para cada Emisión dentro del Programa de Emisiones de Bonos Destino de los fondos Calificación de Riesgo Forma de amortización de capital y pago de intereses de cada Emisión que compone el Programa de Emisiones de Bonos Tipo y Tasa de Interés para cada Emisión que conforme el Programa de Emisiones Plazo para la amortización o pago total de los Bonos a ser emitidos dentro del Programa de Emisiones de Bonos Reajustabilidad del Empréstito Fecha desde la cual el Tenedor del Bono comienza a ganar intereses Mercado Primario Bursátil a través de la Bolsa Boliviana de Valores S.A. En efectivo. El plazo para la colocación primaria de cada Emisión del Programa de Emisiones, se iniciará a partir de la Fecha de Emisión que figure en la comunicación emitida por ASFI que autorice la oferta pública e inscriba la correspondiente Emisión del Programa de Emisiones en el RMV y tendrá una duración no superior a ciento ochenta (180) días calendario a partir de la Fecha de Emisión, plazo que será determinado por las personas delegadas por la Asamblea según lo señalado en el numeral 1.3 de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de Los Bonos PILAT I de cada Emisión que no hubieran sido colocados en el plazo fijado para el efecto, serán anulados y perderán total validez y efecto legal. La Sociedad deberá comunicar este hecho a ASFI y a la BBV. Los recursos monetarios obtenidos de la colocación de los Bonos que componen las diferentes Emisiones del Programa de Emisiones, serán destinados a la constitución de un Fondo de Liquidez conforme se señala en el numeral del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de 2015 y a la ejecución de todas o cualquiera de las siguientes actividades: 1) Al pago anticipado de Pasivos Financieros 2) La compra de terrenos para el desarrollo del parque Industrial hasta una superficie de 200 hectáreas 3) Cubrir los Gastos correspondientes a la construcción de infraestructura para el parque industrial Las personas delegadas por la Asamblea en virtud a lo señalado en el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de 2015, establecerán el monto de cada Emisión destinado al fondo de liquidez, así como el destino y monto especifico de los fondos y el plazo de utilización de los recursos provenientes de cada una de las Emisiones comprendidas dentro del Programa de Emisiones. Cada una de las Emisiones que formen parte del Programa de Emisiones contará con al menos una calificación de riesgo individual practicada por una empresa debidamente autorizada e inscrita en el RMV de ASFI. La delegación, contratación y/o sustitución, cuando corresponda, de la empresa conforme a la Delegación de Definiciones establecida en el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de En el día de vencimiento de un determinado cupón, se efectuará la amortización de capital, y/o el pago de intereses contra la verificación de la relación de titularidad emitida por la EDV, el mismo que indicará la titularidad del Valor y la Emisión a la que pertenece. Después del día de vencimiento de un determinado cupón, serán efectuados contra la presentación del CAT emitido por la EDV, dando cumplimiento a las normas legales vigentes aplicables. Todas las Emisiones del Programa de Emisiones Bonos PILAT I pagarán intereses fijos, nominales y anuales cuyas tasas serán determinadas de conformidad con el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agostos de 2015 y será incluida en los respectivos documentos de Emisión. El plazo no será superior, de acuerdo a documentos constitutivos, al plazo de duración de la Sociedad. Las Emisiones que componen el Programa de Emisiones y el empréstito resultante no serán reajustables. Los Bonos devengarán intereses a partir de la fecha de Emisión establecida para cada Emisión dentro del Programa, de conformidad a los establecido en la Delegación de Definiciones señalada en el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agostos de 2015, e incluida en la 5

6 Cuadro 1: Características del Programa de Emisiones comunicación emitida por la ASFI, que autorice la oferta pública e inscriba la correspondiente Emisión del Programa de Emisiones en el RMV y dejaran de generarse a partir de la fecha establecida para su pago. Convertibilidad Agente Colocador Agente Pagador Lugar de amortización de capital y pago de intereses Agencia de Bolsa encargada de la estructuración del Programa de Emisiones de Bonos Los Bonos a emitirse dentro del Programa de Emisiones de Bonos, no serán convertibles en cuotas de capital de la Sociedad. Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa. Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa, o quien la sustituya. La sustitución cuando corresponda, podrá ser determinada conforme Delegación de Definiciones. Establecida en el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agostos de Las amortizaciones de capital y pago de intereses, se realizarán en las oficinas del Agente Pagador. Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa. Las Emisiones de Bonos dentro del Programa de Emisiones Bonos PILAT I, estarán respaldadas por una Garantía Quirografaria, lo que significa que todos sus bienes presentes y futuros en forma indiferenciada, sólo hasta alcanzar el monto total de las obligaciones emergentes de las Emisiones efectuadas dentro del Programa de Emisiones y constituida de acuerdo al siguiente detalle: Garantía Provisión de los fondos para Amortizaciones de capital y pago de intereses Voluntaria a favor de todos los Tenedores de Bonos Irrevocable, hasta la redención total de los Bonos y pago de intereses de acuerdo a las previsiones contenidas en los referidos Bonos Divisible en cuanto a los derechos de cada Tenedor de Bonos Transferible a favor de quienes adquieran en el futuro los Bonos de cualquier emisión que conforme el Programa de Emisiones La Sociedad es responsable exclusivo de la provisión de fondos para la amortización de capital y pago de intereses en la cuenta que para tal efecto establezca el Agente Pagador. Dicha provisión, deberá efectuarse Hasta el día hábil previo al vencimiento del cupón correspondiente. Transcurridos noventa (90) días calendario de la fecha señalada en el pago, el Emisor podrá retirar las cantidades depositadas en la cuenta designada por el Agente Pagador. En el caso que el pago de los intereses o amortizaciones de capital de los Bonos emitidos no hubiesen sido reclamados o cobrados, dicho monto quedará a la disposición de los Tenedores de Bonos en la cuenta bancaría que designe la Sociedad. Delegación de Definiciones. De acuerdo a lo establecido por los artículos 670 y 681 del Código de Comercio, las acciones para el cobro de intereses y capital de Bonos prescriben en (5) y diez (10) años, respectivamente Fuente: ASFI / Elaboración: PCR Existen ciertas condiciones de las Emisiones dentro del Programa de Emisiones de los Bonos, deberán ser fijadas previamente a su Oferta Pública, por lo que a fin de agilizar dicho proceso los Socios delegaron dicha tarea al Gerente General y al Sr. Julio Novillo Lafuente en su calidad de Apoderado General, quienes tendrán facultades para la determinación de los siguientes temas, otorgándoles amplias facultades para este cometido. 1. Monto de cada Emisión. 2. Tasas de Interés de cada Emisión. 3. Cantidad de valores que componen cada Emisión. 4. Series: Cantidad de series y sus características dentro de cada Emisión dentro del presente Programa de Emisiones de Bonos, incluyendo el valor nominal de los Bonos de cada serie. 5. Periodicidad de amortización de capital de cada una de las emisiones, que formen parte del Programa de Emisiones de Bonos. 6. Periodicidad de pago de los intereses de cada una de las emisiones, que formen parte del Programa de Emisiones de Bonos. 7. Denominación de cada emisión. 6

7 8. Plazo de cada Emisión: Plazo de vigencia de las emisiones, dentro del presente Programa de Emisiones de Bonos y de cada una de las series dentro de cada emisión. 9. Fecha de Emisión y fecha de vencimiento de cada Emisión dentro del Programa de Emisiones. 10. Plazo de colocación de cada Emisión, que no podrá superar el plazo determinado en el Acta de Socios que autoriza el Programa de Emisiones. 11. Cronograma de pagos o cupones que incluyen el pago del capital y los intereses correspondientes a cada Emisión. 12. Destino y monto específico de los fondos y plazos de utilización de los recursos provenientes de cada una de las emisiones, incluyendo el monto asignado al Fondo de Liquidez para cada una de ellas. 13. Selección, contratación y sustitución, cuando corresponda, de la Entidad Calificadora de Riesgo. 14. Nombramiento del Representante Provisorio de los Tenedores de Bonos, para cada Emisión dentro del Programa y la determinación de sus honorarios, hasta el monto determinado en el literal b), inciso xvii) del numeral de Prospecto Marco. 15. Nombrar un nuevo Agente Pagador para las Emisiones dentro del Programa de Emisiones en caso de ser necesaria su sustitución. 16. Determinar la redención anticipada de los Bonos, la cantidad de Bonos a ser redimidos y el procedimiento de redención elegido. 17. Determinar el porcentaje para el cálculo del monto de compensación monetaria que se pagará a los inversionistas como consecuencia de la redención anticipada total o parcial efectuada mediante sorteo, el cual será determinado para la primera Emisión del Programa de Emisiones y regirá para todas las Emisiones dentro del mismo. Forma de Cálculo de los Intereses. El cálculo de los intereses será efectuado sobre la base del año comercial de trescientos sesenta (360) días. La fórmula para dicho cálculo se detalla a continuación: Dónde: VCi = VN* ( Ti * Pl / 360 ) VCi = Valor de cupón en el período i VN = Valor Nominal o saldo a capital, según corresponda Ti = Tasa de interés nominal anual Pl = Plazo del cupón (número de días calendario) i representa el período Fórmula para la Amortización de Capital. El monto de capital a pagar se determinará de acuerdo a la siguiente fórmula: Donde: CAPITAL: VP = VN * PA VP = Monto a pagar VN = Valor nominal PA = Porcentaje de amortización Redención Anticipada. La Sociedad posee el derecho de rescatar anticipadamente los Bonos que componen cualquier emisión del Programa de Emisiones, parcial o totalmente. Las personas señalas en la Delegación de Definiciones del numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agostos de 2015 podrán determinar la redención anticipada de los Bonos, la cantidad de Bonos a ser redimidos y el procedimiento de redención elegido. Los Bonos que componen las diferentes Emisiones dentro del Programa de Emisiones podrán ser redimidos anticipadamente total o parcialmente luego de transcurridos 600 (seiscientos) días calendario desde la fecha de emisión de cada una, de acuerdo a los siguientes procedimientos: Redención Mediante Sorteo. La redención podrá efectuarse mediante sorteo, de acuerdo a lo establecido en los Artículos 662 al 667 del Código de Comercio, en lo aplicable. 7

8 La redención por sorteo, estará sujeta a una compensación monetaria al inversionista, calculado sobre la base porcentual respecto al monto de capital redimido anticipadamente, en función a los días de vida remanentes de la Emisión correspondiente. La base porcentual de dicha compensación será establecida para la primera Emisión dentro del Programa de Emisiones, de conformidad a la delegación de definiciones establecida en el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agostos de 2015, la cual será aplicable en las mismas condiciones para todas las Emisiones dentro del Programa. Esta penalidad no será aplicada en caso de que la redención se efectúe aplicando recursos del Fondo de Liquidez conforme se establece en el numeral del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Socios de 18 de agostos de Cualquier modificación a la base porcentual de compensación establecida, deberá ser autorizada por la Asamblea General de Tenedores de Bonos. El sorteo se celebrará ante Notario de Fe Pública, con asistencia de Representantes de la Sociedad y del Representante Común de Tenedores de Bonos, debiendo el Notario de Fe Pública levantar acta de la diligencia, indicando la lista de los Bonos que salieron sorteados para ser redimidos anticipadamente, la que se protocolizará en sus registros. Dentro de los cinco (5) días calendario siguientes a la fecha de celebración del sorteo, se deberá publicar por una vez, en un periódico de circulación nacional, la lista de Bonos sorteados para la redención anticipada, con la identificación de los mismos, de acuerdo a la nomenclatura que utiliza la Entidad de Depósito de Valores de Bolivia S.A. (EDV)., indicando la fecha en la que se efectuará el pago, misma que será después de quince (15) días calendario siguientes a la publicación, e indicando que los Bonos sorteados conforme a lo anterior, dejarán de generar intereses desde la fecha fijada para su pago. La Sociedad depositará en la cuenta bancaria designada por el Agente Pagador, el importe de los Bonos sorteados, la compensación por la redención anticipada cuando corresponda, y los intereses devengados hasta la fecha de pago; todo ello, mínimamente un (1) día hábil antes de la fecha señalada para el pago. Redención mediante Mercado Secundario. Adicionalmente, la redención anticipada podrá efectuarse a través de compras en el Mercado Secundario a un precio que sea calculado en función a la tasa de mercado del día anterior al que la Sociedad comunique su eventual decisión de efectuar una redención anticipada. La tasa de mercado será determinada en concordancia con lo establecido en la Metodología de Valoración para entidades supervisadas por la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI). En caso de que la redención anticipada se efectúe a través de compras en Mercado Secundario, las transacciones deberán realizarse en la Bolsa Boliviana de Valores S.A. (BBV). Asimismo, cualquier decisión de redimir valores a través de sorteo o mediante compras en Mercado Secundario, cuando corresponda, deberá ser comunicada como Hecho Relevante a la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), a la Bolsa Boliviana de Valores S.A. (BBV) y al Representante Común de Tenedores de Bonos, a más tardar al día siguiente hábil de conocido el mismo. En caso de haberse realizado una redención anticipada, y que como resultado de ello, el plazo de los Bonos resultara menor al plazo mínimo establecido por Ley para la exención del RC - IVA, el Emisor pagará al Servicio de Impuestos Nacionales (SIN), el total de los impuestos correspondientes a dicha redención, no pudiendo descontar los mencionados montos a los Tenedores de Bonos que se hubiesen visto afectados por la redención anticipada. Compromisos Financieros PILAT se obliga a mantener las siguientes relaciones financieras: Relación Cobertura de Servicio de Deuda ( RCD ) La RCD no inferior a uno punto cinco (1.5), calculado sobre los doce meses previos. La RCD será calculada de la siguiente manera sobre cifras consignadas en los Estados Financieros: EBITDA + CV + Disponibilidades al inicio de gestión RCD* = Amortización de Capital e Intereses * Siendo el periodo relevante de doce meses inmediatamente precedente para los conceptos incluidos en el numerador, y el período de doce meses inmediatamente siguiente (próximo o próximos pago de capital e intereses según corresponda) para los conceptos incluidos en el denominador. Donde: EBITDA = Utilidad neta antes de impuestos del Periodo, más Intereses, más depreciación y amortización, más otros cargos que no representan una salida de efectivo. 8

9 CV = Costo de los terrenos vendidos Disponibilidades al inicio de gestión= el monto correspondiente a la suma de los recursos mantenidos en caja y bancos al inicio del periodo de los doce meses anteriores. Amortizaciones de Capital = Amortizaciones del capital de toda la deuda a pagarse durante el periodo. Intereses = Intereses a pagarse durante el Periodo. Relación de Endeudamiento o Relación Deuda / Patrimonio ( RDP ) La RDP menor o igual a uno punto dos (1.2). La RDP será calculada de la siguiente manera: Donde: Pasivo Financiero RDP = Patrimonio Neto Pasivo Financiero = Suma de todas las deudas bancarias y financieras que generan intereses, tanto de corto como de largo plazo de la Sociedad expuestas en sus Estados Financieros, incluyendo sin que sea limitativo: Cualquier monto pagadero de capital bajo el presente Programa de Emisiones de Bonos y bajo cualquier otro contrato de endeudamiento que genera intereses. Cualquier monto pagadero bajo contratos de arrendamiento financiero o convenios similares (como quiera que se denominen) que generan intereses durante el plazo de su vigencia. Patrimonio Neto = Diferencia entre activo y pasivo y que surge de los estados financieros de la Empresa. PILAT remitirá al Representante Común de Tenedores de Bonos, a la ASFI y a la BBV dentro de un período de treinta (30) días calendario con posterioridad a la finalización de cada trimestre el cálculo del ratio de Cobertura de la Deuda y de Endeudamiento con sus correspondientes respaldos. PILAT se compromete a que los cálculos de RCD y RDP, serán revisados, calculados por un auditor externo registrado en el RMV de la ASFI por lo menos una vez al año a tiempo de presentar su informe anual de auditoría externa. Compromisos Positivos y Negativos Mientras esté vigente la emisión de Bonos PILAT I se aplicaran compromisos positivos y negativos que cumplen las exigencias de la metodología de calificación de riesgos (Project Finance) de PCR. Mecanismo de Cobertura Fondo de Liquidez Con parte de los recursos de cada una de las emisiones del Programa de Emisiones se constituirá un Fondo de Liquidez que tiene el propósito de cubrir el monto faltante para pagar el capital e intereses emergentes de los Bonos en caso de que los recursos depositados por PILAT en las cuentas del Agente Pagador no fueran suficientes para dicho pago, conforme a lo señalado en el numeral del Acta de la Asamblea Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de El monto asignado al Fondo de Liquidez para cada una de las Emisiones será determinado por las Personas Delegadas de conformidad con el numeral 1.3 del Acta de la Asamblea Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de Los recursos del Fondo de Liquidez se mantendrán en una cuenta de clientes del Agente Pagador, y serán administrados e invertidos conforme al contrato de Agente Pagador suscrito entre PILAT y dicha agencia. El Contrato establecerá la política de inversiones de los recursos del Fondo de Liquidez que siga los lineamientos establecidos en el numeral del prospecto marco. Cuando PILAT haya mantenido durante tres (3) gestiones anuales consecutivas computadas a partir de la fecha de conclusión de la colocación de la primera Emisión dentro del Programa de Emisiones, el ratio de cobertura del servicio de la deuda establecido como compromiso financiero en el inciso a) del numeral del Prospecto Marco por encima de 2 (dos), los recursos del Fondo de Liquidez podrán: I. A decisión de la Sociedad, ser utilizados total o parcialmente para efectuar una redención anticipada de cualquier Emisión dentro del Programa de Emisiones Bonos PILAT I. 9

10 II. III. Previo consentimiento de la Asamblea General de Tenedores de Bonos de cada Emisión, ser utilizados total o parcialmente por PILAT para financiar sus operaciones. A decisión de la Sociedad, ser utilizados para el pago de los cupones de cualquier Emisión dentro del Programa de Emisiones Bonos PILAT I, en sus respectivos vencimientos. En los dos primeros casos, el Fondo de Liquidez dejará de tener efecto y vigencia y este mecanismo de cobertura ya no será requerido. Para el tercer caso, el Fondo de Liquidez se mantendrá vigente hasta que la totalidad de sus recursos se hayan agotado. Administración de los Recursos Provenientes de las Emisiones de Bonos Con el propósito de minimizar los riesgos asociados a los Bonos PILAT I los recursos provenientes de las Emisiones de Bonos serán administrados por el Agente Pagador de conformidad a los siguientes lineamientos: I. Los recursos provenientes de las Emisiones dentro del Programa de Emisiones Bonos PILAT I serán recibidos por el Agente Pagador y serán mantenidos en una cuenta de inversión hasta que sean utilizados para el destino específico establecido para los mismos. II. III. IV. Dicha Agencia de Bolsa aplicará los recursos de acuerdo al destino establecido para los mismos. A tal efecto se aplicarán los siguientes principios: Los recursos destinados al Fondo de Liquidez se remitirán a una cuenta de inversión separada, a nombre de PILAT, administrada por el mismo Agente Pagador conforme a lo señalado en el numeral del Prospecto Marco; Los recursos destinados al repago de pasivos financieros, serán entregados por el Agente Pagador directamente al acreedor financiero, contra una instrucción específica de PILAT al efecto. Los recursos destinados a la compra de terrenos serán transferidos directamente al o los propietarios de los terrenos adquiridos, contra una instrucción específica de PILAT al efecto. Los recursos destinados a la construcción de la infraestructura del Parque Industrial serán dispuestos y entregados por el Agente Pagador a PILAT contra la presentación de órdenes de pago o entrega confirmadas por el Fiscal de Obra designado y aceptadas por PILAT. Los recursos recibidos por el Agente Pagador destinados a la construcción de la infraestructura del Parque Industrial así como la constitución del Fondo de Liquidez, hasta su total aplicación, serán administrados e invertidos por el Agente Pagador de acuerdo a una política de inversión previamente establecida y acordada con PILAT. La política de inversión para la administración de dichos recursos tendrá como principios generales los siguientes: Se invertirán en bolivianos (misma moneda de las Emisiones dentro del Programa de Emisiones). En valores o instrumentos financieros emitidos por instituciones financieras o el Estado con calificación de riesgo igual o superior a AA3. En valores o instrumentos cuyo plazo de vigencia no supere los 360 días para el caso de los recursos a ser destinados a la construcción de la infraestructura y de 1080 días para el caso de los recursos que conformen el Fondo de Liquidez. Instrumento Calificado La Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero, mediante Nota ASFI/DSVSC/R-15133/2016 de 28 de enero de 2016, autorizó la emisión BONOS PILAT I EMISIÓN 2 otorgándole el número de registro ASFI/DSVSC-ED- PAR-005/2016 y la clave de pizarra PAR-1-N2U-16 con clasificación BLP. Las características de la Emisión se detallan en la siguiente tabla: Cuadro 2 Características de La Emisión Denominación de la Emisión BONOS PILAT I EMISIÓN 2 Monto Total de la Emisión Tipo de Valores a Emitir Moneda en que se expresa la Emisión Series en que se divide la Emisión Bs (Ciento setenta y dos millones ochocientos ochenta mil 00/100 de Bolivianos). Bonos obligaciones y redimibles a plazo fijo Bolivianos ( Bs ) Serie Única 10

11 Valor Nominal Cuadro 2 Características de La Emisión El valor nominal de cada bono de la Emisión es de Bs (Diez mil 00/100 Bolivianos) Cantidad de Bonos que comprende la (diecisiete mil doscientos ochenta y ocho) Bonos Emisión Fecha de Emisión 29 de enero de 2016 Fecha de Vencimiento 14 de agosto de 2024 Plazo de los Bonos la Emisión Forma de Circulación Modalidad de Colocación Primaria Precio de colocación primaria (Tres mil ciento veinte) días calendario computables a partir de la fecha de Emisión contenida en la autorización de Oferta Pública de ASFI e inscripción de la Emisión en el RMV de ASFI. A la Orden. La sociedad reputara como titular de un BONO PILAT I EMISIÓN 2 a quien figure registrado en el Sistema de Registro de Anotaciones en Cuenta de Cargo de la EDV. Adicionalmente, los gravámenes sobre los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 anotados en cuenta, serán también registrados en Sistema a cargo de la EDV. Los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 serán colocados bajo la modalidad a mejor esfuerzo. Mínimamente a la par de su valor nominal El plazo de Colocación Primaria de los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 será de hasta Ciento ochenta (180) días calendario, computables a partir de la fecha de emisión contenida en la Autorización de Oferta Pública de ASFI e Inscripción de la emisión en el RMV de ASFI. Plazo de Colocación Primaria Tipo y Tasa de Interés: Periodicidad de Amortización de Capital y Pago de Intereses Frecuencia y forma en que se comunicarán los pagos a los Tenedores de Bonos Fecha desde la cual el Tenedor del Bono comienza a ganar intereses Lugar y Amortización de Capital y Pago de Intereses Agente Pagador Información a los Tenedores de Bonos Los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 que no hubieran sido colocados en plazo fijado para el efecto, serán anulados y perderán total validez y efecto legal. La sociedad deberá comunicar este hecho a la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI) y a la Bolsa Boliviana de Valores S.A (BBV). 6.50% nominal, anual y fijo Los BONOS PILAT I EMISIÓN 1 pagarán intereses a los 360 días calendario para el cupón 1; 240 días calendario para el cupón 2 y cada 180 días calendario para los cupones 3 al 16, conforme al cronograma de pagos detallado en el ANEXO A de la Declaración Unilateral de Voluntad. Los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 amortizarán el capital de cada bono de acuerdo a cronograma que figura en el ANEXO A de la Declaración Unilateral de voluntad. Los pagos de intereses y amortizaciones de capital serán comunicados a los Tenedores de Bonos a través de avisos en un órgano de prensa o periódico de circulación nacional, con al menos un día de anticipación a la fecha establecida para el pago. Los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 devengarán intereses a partir de su fecha de Emisión y dejarán de generarse a partir de la fecha establecida para su pago. La amortización de capital y pago de intereses de los BONOS PILAT I EMISIÓN 2 se realizarán en las oficinas del Agente Pagador Panamerican Securities S.A. Agencia de bolsa. Dichos pagos se realizarán en la misma moneda de la emisión a partir de las fechas de vencimiento de cada cupón señaladas en el Cronograma de Cupones establecido en el ANEXO A de la Declaración Unilateral de Voluntad. Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa actuará como Agente Pagador de las amortizaciones de capital y pago de intereses de la presenta Emisión. Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa como agente pagador, no será responsable ni estará obligado a realizar el pago de los cupones por intereses o amortizar el capital, si los recursos necesarios no se encuentran disponibles en su integridad y solo estará obligado a informar del hecho a ASFI, a la BBV y al Representante Común de Tenedores de Bonos. La sociedad proporcionará al Representante Común de Tenedores de Bonos la misma información que se encuentra obligada a presentar a la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), y a la Bolsa Boliviana de Valores S.A (BBV) como consecuencia del Programa de Emisiones y de la presente Emisión, 11

12 Plazo de Colocación Primaria Representante Provisorio de Tenedores de Bonos Cuadro 2 Características de La Emisión en los mismos tiempos y plazos establecidos al efecto. Ciento ochenta (180) días calendario, computables a partir de la fecha de emisión. Rodrigo Víctor Argote Pérez Fuente: Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa Elaboración: PCR Destino Específico de los Fondos Los recursos monetarios obtenidos de la colocación de los Bonos PILAT I Emisión 2 serán destinados de acuerdo a lo siguiente: 1. PILAT destinara Bs 0,1464 por cada Boliviano que reciba para la constitución de un Fondo de Liquidez. 2. Hasta Bs ,00 (sesenta y seis millones seiscientos mil 00/100 Bolivianos) para la compra de Terrenos, que se encuentran en áreas adyacentes al Parque Industrial y en áreas de influencia de la red principal de infraestructura en actual fase de implementación. Los terrenos a ser adquiridos deberán estar plenamente alodiales, libres de hipotecas, gravámenes o anotaciones y debidamente registrados en Derechos Reales a nombre del vendedor de los mismos. 3. El saldo para cubrir los gastos correspondientes a la construcción de infraestructura para el Parque Industrial. El plazo de utilización de los fondos provenientes de la Emisión de Bonos PILAT I Emisión 2 será de 1 año a partir de la fecha de finalización del plazo de colocación primaria de la presente Emisión. Los recursos obtenidos por la colocación serán recibidos por Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa y serán mantenidos en una cuenta de inversión hasta que sean utilizados para el destino específico establecido para los mismos. Con anterioridad a la presente emisión de bonos, PILAT ha suscrito un contrato de comisión mercantil, depósito y gestión de recursos con Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa y ha ordenado irrevocablemente a dicha Agencia de Bolsa destinar los recursos a ser obtenidos por la colocación de los Bonos PILAT I Emisión 2 de acuerdo a la forma establecida en el presente punto. La administración de los recursos por parte de Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa se sujetará a los procedimientos y condiciones dispuestos en el numeral del Acta de la Asamblea Extraordinaria de Socios de fecha 18 de agosto de Cronograma de pago de Intereses y Amortizaciones de Capital Los Bonos serán pagados de acuerdo al siguiente cuadro: Cuadro 3 Cupón Nº de días % de Amortización de Capital Amortización de Capital por Bono (en Bs) Pago de Intereses por Bono (en Bs) Total Cupón (Monto en Bs por Bono) ,00 650, ,00% 200,00 433,33 633, ,02% 402,00 318,50 720, ,02% 402,00 305,44 707, ,03% 503,00 292,37 795, ,03% 503,00 276,02 779, ,03% 503,00 259,68 762, ,03% 503,00 243,33 746, ,03% 603,00 226,98 829, ,03% 603,00 207,38 810, ,53% 653,00 187,79 840, ,53% 653,00 166,56 819, ,24% 824,00 145,34 969, ,24% 824,00 118,56 942, % 1.412, ,78 12

13 Cuadro 3 Cupón Nº de días % de Amortización de Capital Amortización de Capital por Bono (en Bs) Pago de Intereses por Bono (en Bs) Total Cupón (Monto en Bs por Bono) % 1.412, ,89 Total ,00% , , ,95 Fuente: Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa Redención Anticipada Los Bonos PILAT I Emisión 2 podrán ser redimidos parcial o totalmente, luego de transcurridos 600 (seiscientos) días calendario desde la fecha de establecida en la Autorización de Oferta Pública e Inscripción de la Emisión en el RMV de ASFI. La redención podrá efectuarse a través de sorteo (rescate parcial) o a través de compras en mercado secundario (rescate parcial o total), de acuerdo a los siguientes procedimientos: Redención mediante Sorteo La redención podrá efectuarse mediante sorteo, de acuerdo a lo establecido en los Artículos 662 al 667 del Código de Comercio, en lo aplicable. La redención por sorteo, estará sujeta a una compensación monetaria al inversionista, calculado sobre la base porcentual respecto al monto de capital redimido anticipadamente, en función a los días de vida remanentes de la emisión. La base porcentual de dicha compensación será la siguiente: Plazo de vida remanente de la emisión (en días) Cuadro 4 Porcentaje de compensación por el saldo a capital a ser redimido o mayor 3.00% % % % % % % % Fuente: Panamerican Securities S.A. Agencia de Bolsa Esta compensación será aplicable en las mismas condiciones para todas las Emisiones dentro del Programa. Esta penalidad no será aplicada en caso de que la redención se efectúe aplicando recursos del Fondo de Liquidez conforme se establece en el Acta de la Asamblea Extraordinaria de Socios de 18 de agosto de Cualquier modificación a la base porcentual de compensación establecida, deberá ser autorizada por la Asamblea General de Tenedores de Bonos. El sorteo se celebrará ante Notario de Fe Pública, con asistencia de Representantes de la Sociedad y del Representante Común de Tenedores de Bonos, debiendo el Notario de Fe Pública levantar acta de la diligencia, indicando la lista de los Bonos que salieron sorteados para ser redimidos anticipadamente, la que se protocolizará en sus registros. Dentro de los cinco (5) días calendario siguientes a la fecha de celebración del sorteo, se deberá publicar por una vez, en un periódico de circulación nacional, la lista de Bonos sorteados para la redención anticipada, con la identificación de los mismos, de acuerdo a la nomenclatura que utiliza la Entidad de Depósito de Valores de Bolivia S.A. (EDV)., indicando la fecha en la que se efectuará el pago, misma que será después de quince (15) días siguientes a la publicación, e indicando que los Bonos sorteados conforme a lo anterior, dejarán de generar intereses desde la fecha fijada para su pago. La Sociedad depositará en la cuenta bancaria designada por el Agente Pagador, el importe de los Bonos sorteados, la compensación por la redención anticipada cuando corresponda, y los intereses devengados hasta la fecha de pago; todo ello, mínimamente un (1) día hábil antes de la fecha señalada para el pago. Redención mediante Mercado Secundario 13

14 Adicionalmente, la redención anticipada podrá efectuarse a través de compras en el Mercado Secundario a un precio que sea calculado en función a la tasa de mercado del día anterior al que la Sociedad comunique su eventual decisión de efectuar una redención anticipada. La tasa de mercado será determinada en concordancia con lo establecido en la Metodología de Valoración para entidades supervisadas por la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI). En caso de que la redención anticipada se efectúe a través de compras en Mercado Secundario, las transacciones deberán realizarse en la Bolsa Boliviana de Valores S.A. (BBV). Asimismo, cualquier decisión de redimir valores a través de sorteo o mediante compras en Mercado Secundario, cuando corresponda, deberán ser comunicados como Hecho Relevante a la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), a la Bolsa Boliviana de Valores S.A. (BBV) y al Representante Común de Tenedores de Bonos, a más tardar al día siguiente hábil de conocido el mismo. En caso de haberse realizado una redención anticipada, y que como resultado de ello, el plazo de los Bonos resultara menor al plazo mínimo establecido por Ley para la exención del RC - IVA, el Emisor pagará al Servicio de Impuestos Nacionales (SIN), el total de los impuestos correspondientes a dicha redención, no pudiendo descontar los mencionados montos a los Tenedores de Bonos que se hubiesen visto afectados por la redención anticipada. Factores de Riesgo Los factores de riesgo que pueden afectar a la sociedad y/o a la emisión son: Riesgo País El proyecto Parque Industrial Latinoamericano por las características de su negocio, depende de manera directa de los cambios que puedan pasar en la economía nacional, que afecten la capacidad de crecimiento y estabilidad macroeconómica del país y a su vez la capacidad crediticia y de inversión de las empresas o grupos económicos que adquieran los terrenos en el parque industrial, cuyas consecuencias afectarían de manera directa a los ingresos del proyecto. Riesgo Legal Bolivia se ha caracterizado por la inseguridad jurídica, factor que podría desincentivar la inversión en general y en especial a la inversión en el sector industrial, por lo tanto, existe el riesgo de un posible deterioro en la seguridad jurídica del país que podría afectar de manera directa a los ingresos del proyecto. Para la ejecución de las obras, la sociedad cuenta con contratos orientados a la provisión de materiales (hormigón, pavimento, cemento y otros materiales) y con empresas constructoras para la realización de obras de infraestructura (pavimento, alcantarillado, redes de energía eléctrica, redes de gas y cerramientos. Riesgo de Sustitutos Debido a las características y magnitud del proyecto (Barreras de entrada importantes) del Parque Industrial Latinoamericano, como ubicación geográfica, tamaño del terreno, capital de inversión, etc., el riesgo de sustitutos en muy bajo, casi inexistente. Por lo que la gerencia de la sociedad no consideró riesgos significativos de competencia. Riesgos de carácter Operativo Debido a las características del negocio del Parque Industrial Latinoamericano S.A., los riesgos de tipo operativo son de mayor importancia y consideración para la sociedad. Las operaciones y/o logística podrían verse afectadas por imprevistos cuyas consecuencias debiliten y/o perjudiquen la capacidad de avance y/o finalización de las obras que se explican por el gran volumen de operaciones, contratos y documentos que se deben administrar. Con el objetivo de disminuir los riesgos de carácter operativo la sociedad ha fortalecido sus unidades legales y operativas, en las actividades de administración de contratos, administración de documentos, cobranzas y administración de cartera. La gerencia de la sociedad realizó la contratación de los seguros necesarios para el desarrollo de las operaciones (Multiriesgo, Responsabilidad Civil, Transporte, Automotores y Equipo móvil pesado), seguros que deben ser renovados anualmente. 2 Riesgo de cambios en el Marco Regulatorio 2 A la fecha del informe los seguros tienen fecha de vigencia hasta el 30/08/

15 La sociedad está sujeta al cumplimiento de Leyes, Normas y Reglamentos de toda índole. Por lo tanto, la Gerencia de Parque Industrial Latinoamericano S.R.L., debe considerar posibles cambios en la legislación comercial (Código de Comercio), tributaria (Código Tributario y Ley 843), laboral (Ley General del Trabajo), etc., que podrían afectar sus operaciones. Riesgo de Crédito La política de ventas del PILAT determina dos tipos de venta de los terrenos disponibles como venta a plazos y venta al contado. La venta a plazos está programada a un máximo de 5 años y está sujeta al riesgo de no cumplimiento de los compradores, por lo que la sociedad aplica la venta con reserva de propiedad que se caracteriza por la transferencia de los terrenos una vez que estos se paguen por completo y en caso de incumplimientos de los clientes, la sociedad no aplica acciones ejecutivas y/o legales de manera inmediata, trata de transferir los terrenos a un tercero que pague a la empresa en mora el valor del terreno adquirido. Por lo tanto, por el mercado objetivo del proyecto que se caracteriza por clientes de alto poder adquisitivo y las políticas del Pilat, el riesgo crediticio es mínimo. Riesgo de variación de Tasas de Interés El riesgo de tasa de interés consiste en que el precio de un título que devenga un interés fijo, se vea afectado por una variación en las tasas de interés del mercado. En general un incremento en las tasas de interés del mercado podría influir negativamente en el precio de los títulos y por el contrario una disminución de las tasas de interés podría afectar positivamente a la cotización de los títulos. El riesgo de tasa de interés se mide por la duración de los títulos, cuanto mayor sea la vida de un título, más se incrementa su riesgo. Por lo tanto, si las tasas de interés del mercado se incrementan de manera significativa y consistente, esto podría perjudicar la rentabilidad real de los títulos emitidos por el Parque Industrial Latinoamericano S.R.L Información del Emisor Características Generales El Parque Industrial Latinoamericano S.R.L., (PILAT) fue constituido el 20 de marzo de 2012, luego de la realización de todos los estudios necesarios, el proyecto Parque Industrial Latinoamericano fue aprobado el 30 de agosto de 2012, según la Resolución Municipal 018/2012 en el Municipio de Warnes y Resolución Administrativa MAE 173/2012. El objeto del PILAT es el desarrollo inmobiliario, comercialización y venta de bienes raíces con fines industriales, a través de las actividades de compra/venta de inmuebles, permutas, hipotecas y arrendamientos, así como toda actividad y objeto concernientes al mercado de bienes raíces. El domicilio legal está establecido en la Avenida Tercer Anillo Interno Nº 45 entre Avenida Cristo Redentor y Avenida Beni en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra-Bolivia. El 8 de noviembre de 2012 empezó el proceso de comercialización del proyecto en el mercado con el nombre Parque Industrial Latinoamericano con más de lotes de terrenos destinados al área industrial y empresarial. El PILAT es parte integrante de los proyectos del Grupo empresarial Lafuente, todas las empresas que conforman este grupo se dedican al desarrollo urbano inmobiliario. Las empresas que conforman el mencionado grupo son: Techo S.A. El Pahuichi S.R.L Pentaguazu Ltda. Techo en el Urubo S.R.L Parque Industrial Latinoamericano S.R.L Gel Inversiones Bienes Raíces S.R.L 15

16 La experiencia e impacto del Grupo Lafuente a la fecha del informe, se detalla a continuación: Cuadro 5 Detalle Años de experiencia Urbanizaciones Total superficies total trabajadas Total superficie útil vendida Total lotes de terrenos Familias Pavimento Agua potable Energía eléctrica Proyecto Alrededor de 20 años de experiencia en el mercado Más de 20 proyectos urbanísticos hectáreas hectáreas Más de 120 mil lotes de terrenos vendidos Más de 100 mil familias beneficiadas 200 Km de pavimento construido 450 Km de redes de agua potable 450 Km de redes de tendido eléctrico Empleos directos 600 Empleos indirectos Miles de empleos indirectos Descripción del Proyecto Parque Industrial Latinoamericano El Parque Industrial Latinoamericano, está asentado sobre una superficie total de hectáreas de terrenos originales, a los que se sumarán 467 hectáreas de nuevos terrenos, haciendo un total de hectáreas de terrenos ubicados en la zona norte de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, en el kilómetro 23, en la jurisdicción del Municipio de Warnes. La superficie útil original o superficie destinada a la venta, es de 981 hectáreas, y con los nuevos terrenos alcanzará a hectáreas. Gráfico 1 El proyecto está localizado en la subrregión Centro y Norte Integrado, siendo la subrregión más dinámica en el departamento de Santa Cruz, en términos económicos, financieros, comerciales, agroindustrial e industrial. Elaboración y fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L El parque industrial tiene a la fecha 3 una superficie total de hectáreas en propiedad que se encuentran libre de gravámenes y aún queda pendiente la incorporación de 467 hectáreas. 3 Información a la fecha del informe 16

17 Gráfico 2 Elaboración y fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L El objetivo de este proyecto es la construcción de un parque industrial, comercial y de servicios centralizado en una misma área, ofreciendo terreros a empresarios de carácter local, nacional y extranjero para el establecimiento de industrias, centros de acopio y depósito. El proyecto surge como una importante alternativa al agotamiento y estrangulamiento del actual parque industrial de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, y a causa de la expansión económica, industrial y comercial de Santa Cruz. El proyecto está ubicado en una posición geo-estratégica en términos económicos, industriales y comerciales. Fotografía 1 Fotografía 2 Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L Fases de Desarrollo del Proyecto El Proyecto PILAT comprende las siguientes fases: *Fase I (En Desarrollo) Desarrollo de 326 lotes de diversos tamaños. A marzo 2016 han sido vendidos 313 lotes 4. *Fase II (En Desarrollo) Desarrollo de 506 lotes de diversos tamaños. A marzo 2016 ya han sido vendidos 215 lotes 5. *Fase III (A ser Desarrollada) Desarrollo de 673 lotes de diversos tamaños. A marzo 2016 ya han sido vendidos 87 lotes 6. 4 Terrenos que no incluyen a los reservados. 5 Idem 4 17

18 Componentes del Proyecto El diseño final del proyecto contará con las siguientes componentes: Calles y avenidas pavimentadas. Servicios de agua potable Servicios de alcantarrillado pluvial y sanitario. Servicio de energía eléctrica Servicio de gas. Servicio de telecomunicaciones Terminal de carga y descarga. Balanza de alto tonelaje 60 hectáreas destinadas a Centro Logístico de transporte y áreas de estacionamiento Patio de comidas. Áreas deportivas. Estaciones de servicio y suministro de combustible Modulo policial Estación de bomberos. Centros de salud. Centro empresarial y de negocios. Entidades financieras. Centros de capacitación Servicios de tramites empresariales (Impuestos Nacionales, Agencia Aduanera, Fundempresa, Padrón Municipal, otros). Así como, servicios financieros, de logística y complementarios. Objetivos y Alcance del Proyecto El objetivo general es consolidar el proyecto Parque Industrial Latinoamericano del Municipio de Warnes en un periodo no mayor a 10 años. Los objetivos específicos son: Comercializar la totalidad de los lotes industriales del Parque Industrial Latinoamericano en un periodo no mayor a 10 años. Implementar la totalidad de los servicios básicos indispensables del Parque Industrial Latinoamericano en un periodo no mayor a 5 años. Implementar la totalidad de los servicios comunes complementarios en un periodo no mayor a 5 años. cumplir con toda la normativa medioambiental necesaria para hacer sustentable el proyecto. El proyecto considera como etapa final, la construcción de infraestructura y logística requerida por la actividad empresarial a desarrollarse en el parque industrial, tales como, parqueo para camiones, puerto seco, balanza de pesaje, infraestructura social, equipamiento de servicios. Para la realización del proyecto será importante llevar a cabo gestiones institucionales para la identificación y consolidación de aliados estratégicos (Públicos y privados) que faciliten la actividad económico empresarial. Asimismo, se considera como aspecto clave para el éxito del proyecto, la elaboración e implementación de un modelo de gestión administrativa, social y ambiental del complejo agroindustrial, comercial y de servicios. Descripción del Negocio El PILAT ofrece lotes de terrenos destinados a la instalación de industrias. Un parque industrial, es un terreno urbanizado y subdividido en parcelas, conforme a un Plan General, dotado de infraestructura (carreteras, medios de transporte y servicios públicos) que cuenta con servicios e instalaciones comunes necesarios para el establecimiento de plantas industriales. La actividad del PILAT comprende la urbanización de los terrenos disponibles dotándolos de infraestructura para transferirlos a los usuarios finales: el producto final es el terreno urbano, con servicios básicos para la instalación de unidades industriales. Características Técnicas del Proyecto 6 Idem 4 18

19 Pavimentación de Avenidas y Calles: Obras de ingeniería civil determinadas por sus características particulares, según tipo de material, dimensiones, mano de obra y maquinaria. Instalación de Gas: Obras de ingeniería eléctrica y termo energía, según estudio específico, son los trabajos necesarios para el tendido de una red de tuberías en diferentes diámetros en el PILAT. Sistema de Tratamiento Sanitario Industrial: Consistirá en la ejecución de todas las actividades y operaciones, provisión de materiales y equipo, realización de todo el trabajo necesario para construir los colectores principales, obras complementarias y la red secundaria de tuberías de alcantarillado sanitario para el PILAT. Agua Potable: Según estudio de saneamiento básico, con el objeto de construcción de un sistema de agua potable para el PILAT, se deberá realizar todos los trabajos necesarios conforme a especificaciones técnicas. Energía Eléctrica: La primera fase contempla el diseño y construcción de redes trifásicas de distribución en media tensión (24,9 KV), alimentadas por dos líneas principales, que al interior del parque industrial crean un anillo en 24,9 KV y ramales con una configuración radial que permite dar una cobertura geográfica total a los futuros usuarios del parque. La segunda fase contempla el diseño y construcción de una línea de 69 Km., derivada de la línea de 69 KV de propiedad de la CRE y la construcción de una subestación eléctrica de rebaje 69/24.9 KV. La tercera fase contempla la contracción de líneas en 69 KV para darle una configuración en anillo respecto de la subestación eléctrica ya construida y contempla la implementación de una doble terna de salida de la subestación hasta el punto de inicio del anillo en 69 KV. La cuarta fase contempla la construcción de una planta de generación propia de aproximadamente 100 MW en su primera etapa con crecimiento hasta 300 MW en 20 años. Esta planta de generación será una planta termoeléctrica y estará emplazada en forma adyacente a la subestación construida en la segunda fase. Telecomunicaciones: El proyecto ha definido la implementación de una Back Bone de fibra óptica, considerado como una red de transporte principal que interconecta varios nodos o armarios de distribución que han sido ubicados de forma estratégica en función a la densidad y cantidad de potenciales clientes, para que desde estos puntos se pueda realizar la distribución de acometidas a nivel usuario, mediante una red secundaria de acceso, la cual deberá ser desarrollada en función al tipo de tecnología y servicios requeridos por los usuarios. La ingeniería del proyecto se desarrollará en la segunda etapa de estudios. Cerramientos: Consistirá en trabajos de obras civiles, para la construcción de muros perimetrales en los terrenos del PILAT. Cronograma del Proyecto La ejecución de las obras de infraestructura y de servicios básicos, está programada para un periodo de 1 a 5 años, siendo el año 2013, el primer año de ejecución de obras. Está planificado concretar el mayor avance de las obras durante las gestiones 2014 y 2015, para lo que se requiere financiamiento externo. Las obras posteriores en los años 2016 y 2017 serán encargadas con recursos propios producto de las ventas. Política de Inversiones y Financiamiento PILAT a marzo 2016 ha invertido por concepto de infraestructura la suma de USD 39,77 MM. En el cuadro siguiente, se presentan las nuevas inversiones en el proyecto que a marzo 2016 el saldo faltante asciende a USD 35,44 MM. Las obras menores y cerramiento sobrepasaron la inversión inicial estimada, razón por la cual los montos ejecutados en demasía se exponen con saldos negativos. Los principales rubros son: i) Inversión en pavimento, ii) Inversión en la red de agua potable y alcantarillado, y iii) Red de energía eléctrica, entre los rubros más significativos. 19

20 Cuadro 6 Concepto / Capital de Inversión Por Ejecutar USD % Pavimento 7,196,574 20% Agua Potable y Alcantarillado 20,000,000 56% Energía Eléctrica 4,269,094 12% Telecomunicaciones 757,450 2% Instalación Red de Gas 3,730,799 11% Obras Menores % Cerramiento % Total Nuevas Inversión % Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L Política Comercial, Estrategia de Ventas y Mercado Objetivo. La política comercial y estrategia de ventas se basa en diferenciación, que consiste en impulsar significativamente el desarrollo empresarial e industrial de la región y el país ofreciendo a los inversionistas la más amplia gama de servicios especializados industriales concentrados en una ubicación altamente estratégica y a precios competitivos. El mercado objetivo ha identificado dos potenciales clientes: Empresarios nuevos: específicamente a aquellos que se encuentran interesados en crear su propio negocio y que desean abrir por primera vez su empresa buscando la ubicación ideal que les permita contar con todos los servicios necesarios para desarrollar su negocio de forma óptima. Los empresarios ya establecidos: aquellos interesados en buscar otra ubicación estratégica que le brinde la posibilidad de crecer o trasladarse, siempre y cuando exista un plus en cuanto a la calidad, variedad y costos de los servicios. Política de Precios y Tipos de Ventas. PILAT ha establecido una política de precios en función de la categoría de los terrenos. En este caso, existen 7 categorías diferentes de lotes cuya diferencia está determinada por el tamaño del lote, la ubicación y los servicios con que cuenta el mismo. En tal sentido a continuación se presentan dichas categorías con los precios de lista de cada una. Cuadro 7 Categoría Precio Bs./m 2 A 216,00 B 209,00 C 202,00 D 188,00 E 182,00 F 175,00 G 163,00 Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L PILAT como estrategia de ventas, ha determinado las siguientes modalidades: Venta al Contado: La empresa ofrece descuentos en función del tamaño del lote. Venta a Plazo (financiamiento de PILAT): A un plazo determinado (no mayor a 5 años) según un plan de pago establecido en el momento de la firma del contrato de compra venta. El objetivo principal es la venta al contado, pero se estima que un 25% de la capacidad disponible se venderá a plazo. Cabe mencionar que los mencionados precios podrían sufrir modificaciones en el tiempo en función a la demanda u otros factores Política de Distribución de Utilidades. La empresa mantendrá un régimen de distribución de utilidades, cuidando de cumplir de manera previa dos criterios: 20

21 Contar con recursos suficientes para cubrir las obligaciones financieras contraídas. Esto puede expresarse en mantener un índice de cobertura no menor a 1,5 (Flujo de caja libre versus obligaciones del período). Mantener un índice de endeudamiento conservador. Esto puede expresarse en mantener un índice de deuda financiera a patrimonio no superior a 1,2. Composición Societaria de la sociedad La composición de cuotas de capital del Parque Industrial Latinoamericano S.R.L., se detalla a continuación: Cuadro 8: Composición de cuotas de Capital Marzo 2016 Socio Nº de Cuotas Monto (Bs) Participación (%) Julio Novillo Lafuente % Yohany Novillo Gutierrez ,0036% Mayerlin Novillo Gutierrez ,0036% Total % Elaboración y fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L Estructura Organizacional A marzo 2016, la estructura organizacional está conformada de la siguiente manera: Gráfico 3 G. General (1) Asistente de Gerencia (1) Recepcionista (1) Gerente Comercial (1) Gerente Administrativo (1) Gerente Legal (1) Gerente Operaciones (1) Supervisor (4) Encargado de Oficina (1) Analista de Ventas (1) Asistente Administrativo. (1) Asistente Legal (1) Auxiliar de Operaciones (2) Ejecutivos de Negocio (20) Servicios Generales (3) Choferes (8) Mensajero (1) Auxiliar de Sistemas (1) Elaboración y fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L La estructura organizacional de Parque Industrial Latinoamericano S.R.L, ha sido diseñada tratando de mantener la filosofía organizacional que distingue al Grupo Lafuente, a marzo 2016presenta una organización de tipo lineal funcional con 55 empleados. La gobernabilidad de esta institución está dividida en tres niveles jerárquicos: Nivel Gerencial, nivel asistente y nivel auxiliar. A la cabeza de la institución está el Gerente General cuya responsabilidad es de carácter administrativo, al ser una Sociedad de Responsabilidad Limitada no cuenta con un Directorio, pero responde al Directorio del Grupo Empresarial Lafuente. Las operaciones de esta sociedad están divididas en las siguientes áreas: Gerencia Comercial, Gerencia Administrativa, Gerencia Legal y Gerencia de Operaciones. Debido a la suficiente estructura organizacional y al tamaño de las operaciones, la institución no cuenta con la unidad de auditoría interna y/o control de gestión, por lo tanto, opta por la contratación de empresas 21

22 especializadas en servicios de auditoría externa para la validación y dictamen de la calidad de información financiera. La Plana Gerencial se expone a continuación, donde se puede también apreciar el grado de formación y antigüedad: Cuadro 9 Nombre Cargo Profesión Antigüedad Santana Domínguez Alexander Gerente General (Representante Legal) Ingeniería Industrial 3 años y 7 meses Oroza Montero Daniela Gerente Legal Derecho 3 años y 7 meses Solares Terrazas Rosmery Gerente Administrativa Ingeniería Comercial 3 años y 7 meses Rojas Candia Julio Cesar Gerente de Operaciones Contador General 3 años y 5 meses Gonzales Vicente Luis María Gerente Comercial Ciencias Políticas 4 meses Elaboración y fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L A continuación se describe la trayectoria de algunos de los principales ejecutivos del Parque Industrial Latinoamericano S.R.L: Alexander Santana Domínguez (Gerente General).- Licenciado en Ingeniería Industrial del Instituto Superior Politécnico José Antonio Echevarria (Cuba) y Maestría en Administración de Empresas (Mención Dirección) Doble Titulación (Universidad de la Habana UTEPSA). Cuenta con varios cursos de post grado entre los que se destacan las áreas: Industrial, comercial, calidad de servicios, reingeniería, plan de negocios. Cuenta con amplia experiencia laboral en docencia como Docente de Tiempo Completo, Jefe de la Carrera Administrativa y de Turismo, Jefe de Carrera del Área comercial y Decano de la Facultad de Ciencias Económicas Administrativas y Financieras de la UTEPSA desde la gestión 1999 a la 2008 y experiencia laboral en el rubro inmobiliario como Gerente General en Techo S.A. ( ) y desde el año 2011 como Gerente General Parque Industrial Latinoamericano S.R.L. Daniela Oroza Montero (Gerente Legal).- Licenciada en Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Privada de Santa Cruz (UPSA) y Especialista en Derecho de la Empresa de la Universidad de San Andres (Buenos Aires Argentina). Cuenta con muy buena experiencia laboral entre lo que se destaca: Asesora Legal para la Fundación Boliviana para el Desarrollo de la Mujer (FUNBODEM) en el periodo , Consultora en el Estudio Jurídico CSP y Abogados desde 2010 a la fecha, Abogada Socia en el Estudio Roll & Oroza Montero (Buenos Aires Argentina) en el periodo y Asesora Legal de contrato- Sub Gerencia Legal en el Banco Nacional de Bolivia S.A., desde el año 2003 a Desempeña sus funciones como Gerente Legal en Parque Industrial Latinoamericano S.R.L., desde el año Rosmery Solares Terrazas (Gerente Administrativa).- Licenciada en Ingeniería Comercial de la Universidad Autónoma Gabriel Rene Moreno (U.A.G.R.M), Auxiliar Contable del Instituto California y Operador de Computadoras del Instituto Técnico Universal. Cuenta con amplia experiencia laboral en el rubro inmobiliario al ejercer cargos de Jefe Administrativa, Supervisora de Ventas, Oficial de Ventas y Secretaria de Gerencia General en la sociedad El Pahuichi S.R.L., y Jefe Administrativa en Techo S.A. Julio Cesar Rojas Candia (Gerente de Operaciones).- Técnico superior en Contabilidad de la Universidad Autónoma Gabriel René Moreno de Santa Cruz. Cuenta con experiencia laboral de más de 10 años, los cargos que destacan son: Promotor de Ventas y cobranzas en Casa Bernardo, Verificador en Raíces S.R.L, y Asistente de Cartera en El Pahuichi S.R.L. Es gerente de operaciones del personal del Parque Industrial Latinoamericano desde la gestión Empresas Relacionadas Todas las empresas del grupo empresarial Lafuente se dedican al desarrollo urbano inmobiliario, este grupo está conformado por: Techo S.A. El Pahuichi S.R.L. Pentaguazu Ltda. Techo en el Urubo S.R.L. Parque Industrial Latinoamericano S.R.L. Gel Inversiones Bienes Raíces S.R.L. 22

23 Garantías Otorgadas Garantía quirografaria Al 31 de marzo 2016, el total de la deuda financiera contratada por un saldo de Bs 505, 21 millones está sujeta a garantía quirografaria por la emisión de bonos en el mercado de valores nacional. Operaciones con Personas Relacionadas El PILAT mantiene operaciones con partes relacionadas, mismas que están reflejadas a marzo 2016 en cuentas por cobrar por Bs 19,81 millones y cuentas por pagar por Bs 8,06 millones con el Sr. Julio Novillo Lafuente. Seguros Contratados La sociedad contrató seguros con vigencia hasta septiembre 2016 por un valor total asegurado de USD 2,27 según detalle: Cuadro 10: Seguros Tipo de Seguro Bien Asegurado Compañía de Seguros Vencimiento Valor Asegurado USD TODO RIESGO MULTIRIESGO CREDINFORM 30/09/ ,00 RESPONSABILIDAD CIVIL RESPONSABILIDAD CIVIL CREDINFORM 30/09/ ,00 COMPRENSIVA 3 D 3 "DDD" CREDINFORM 30/09/ ,00 AUTOMOTOR VEHICULOS CREDINFORM 30/09/ ,00 EQUIPO PESADO MOVIL EQUIPO PESADO MOVIL CREDINFORM 30/09/ ,00 TOTAL ,00 Procesos Judiciales y Administrativos Al 31 de marzo de 2016, PILAT no tiene pendientes litigios judiciales o laudos arbitrales, cuyo resultado pudiesen afectar en forma sustancial y adversa la situación financiera de la sociedad. Predictibilidad de los Ingresos Considerando la curva de experiencia se ha determinado parámetros para la venta de los terrenos, 7% para los dos primeros años (2014 y 2015), posterior incremento a 9% - 10% en el periodo 2016 a 2019 y 10% - 12% para las gestiones 2020 y Para la estimación de los ingresos de caja, se planificó un 75% de ventas al contado, que se refiere a ventas pagadas en efectivo y ventas financiadas por bancos. El restante 25% se considera financiamiento propio de la sociedad, a un plazo de 5 años a una tasa de 12% anual. La sociedad ha determinado precios distintos para venta al contado y venta a plazos. La venta al contado en la gestión 2015 es de USD por m2 con incrementos paulatinos hasta la gestión 2020 de USD 27,00 por m2, dato que mantendría inamovible hasta la gestión El precio de venta a plazos en el año 2015 es de USD 28,70 por m2 con incremento hasta el año 2020 a USD 35,00 por m2, monto fijo hasta el Por lo tanto, los bienes que comercializará el PILAT son de carácter homogéneo con precios determinados y preestablecidos durante los siguientes años de desarrollo de las operaciones. A la fecha del informe la sociedad ya procedió a la venta o a la firma de contratos de promesa compra/venta con las siguientes empresas: Cuadro 11. : Clientes del PILAT SALVATRUCK PART'S S.R.L. TECHOUSE INGENIERIA S.C.A. IMPORT-EXPORT VICAS S.R.L. INDUSTRIAS SER DE STEPLEWSKI S TEXTILES INDUSTRIALES SANTA CR INDUSTRIAS QUIMICAS CIMBOL S.R ADHETEC LTDA RICACRUZ LTDA. RETENES ROME S.R.L. PRODUCTOS TEXTILES PREMIER PRO CONSULTORA Y CONSTRUCTORA FECA COMPANIA TECNICA DE CONST. Y SERVICIOS C CONSTRUCTORA EL TROMPILLO S.R. FEPROM SOLUTIONS S.R.L. 23

24 Cuadro 11. : Clientes del PILAT COSUMA LTDA. UAP LATIN AMERICA S.R.L. EMPRESA AGROPECUARIA AGROMEL S TARIJA ECO GESTION S.R.L. INDUSTRIAS ALBUS S.A. THAIS L.T.D.A. CASAM S.R.L. FUNDACION PROINPA BIOTECNOLOGIA ALIMENTARIA BIOT EQUIPOS TECNICOS INTERNACIONAL INTER SCIENCE LTDA. INGENIERIA Y CONSTR. TEC. INCOTEC SRL CURTIEMBRE Y MARROQUINERIA D`A HINOLUX SRL LINEATEX S.R.L. COROCRUZ S.R.L. VK TECNOLOGIA S.R.L. EL SEIS S.R.L. ELECTRORED BOLIVIA SRL. D.A.S. BOLIVIA S.R.L. HERRACRUZ S.A. ABONO SRL SOCIEDAD INDUSTRIAL TAUNUS S.A CONSTRUCCIONES ESPECIALIZADAS CASOBRA S. FEPROM SOLUTIONS S.R.L. AGROBOLIVIA LTDA. PRETENSADOS DEL SUR S.R.L. PRE ALIMENTOS NATURALES LATCO INTERNATIONAL BIOTECNO LTDA. SOCAIRE BOLIVIA S.A. PRAXIS PREFABRICADOS S.R.L. KAZEN INGENIERIA S.R.L. CARSA INDUSTRIA Y COMERCIO S.R E-VIAS S.R.L. KARMA S.R.L. TECNIPPON S.R.L. TRANS ECOM S.R.L. SALCEF S.R.L. CRECER S.R.L. INDUSTRIA ALGODONERA TEXTIL LTDA. INALTEX FREMAR LTDA. MONNET S.R.L MUDANZAS Y TRANSPORTES LIFTVAN WINWINTEX LTDA GREEN TRADING S.R.L. RANSA OPERADOR LOGISTICO BOLIV ENABOLCO LTDA. ALG S.A. DIN AUTOMATIZACION BOLIVIA S.R NEXUS TECHNOLOGY BOLIVIA S.A. ACHES SRL ELECTRIC MUNDIAL S.R.L. BOLAM LTDA NATUREX S.R.L. SABORES BOLIVIANOS ALEMANES S.A. Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L / Elaboración: PCR A continuación se expone un resumen de la cantidad de lotes vendidos al 31 de marzo de 2016: Cuadro 12: Composición de Existencias y Ventas a Marzo CATEGORÍA LIBRES VENDIDOS EN RESERVA TOTAL Lote Sup (M2) Lote Sup (M2) Lote Sup (M2) Lote Sup (M2) Lote Sup (M2) A ( ) B ( ) C ( ) D ( ) E ( ) F G ( ) H ( ) TOTALES Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L 7 Existencias que no consideran las proyectadas para ser adquiridas con la emisión de bonos. 24

25 A marzo 2016 el 44% 8 de los lotes del PILAT fueron comercializados (668 lotes 4,51 millones de m 2 ), por lo tanto en el poco tiempo de vida del proyecto, el nivel de ventas fue muy bueno y quedan disponibles 837 lotes que representan 5,61 millones de m 2. Tecnología Considerando que el PILAT ha optado por la contratación de materias primas y ejecución de obras, el material y la tecnología utilizados para el desarrollo del proyecto es conocida y utilizada en el mercado de la construcción. Abastecimiento de materias primas La sociedad ya cuenta con contratos para la provisión de materias primas y ejecución de obras, a continuación se describe brevemente las características de los contratos y a las empresas o proveedores contratados: Descripción de contratos Pavimentación (suministro).- Provisión por un volumen de m 3 de hormigón tipo H-21 (50-5) c/ fibra en un plazo establecido de días, a razón de un promedio definido de M 3 /mes. La provisión de hormigón comprende la elaboración junto con la provisión de materiales, insumos, mano de obra, transporte en mixer, descarga en el lugar de obras, dosificación y mezclado con cemento IP-30. Pavimentación (mano de obra).- Incluye la ejecución del servicio de pavimentación de vías de uso público como ser calles y avenidas, incluyendo la colocación de cordones por una extensión definida en metros lineales y se trabaja bajo la modalidad de prestación de servicios de ejecución de mano de obra. Postes.- Postes de hormigón producidos bajo normas de la Cooperativa Rural de Electrificación (CRE), postes de 8,5 m, 11 m y 12 m. Cerramientos.- Construir o levantar muros perimetrales con bloques de cemento H=2,4 m, conforme a los alcances y condiciones definidos por un total de metros lineales. El levantamiento de los muros comprende la fabricación, aprovisionamiento y colocado de bloques para conformar los muros perimetrales. Construcción de redes de energía eléctrica.- contrato de mano de obra de construcción de redes de acuerdo a proyectos aprobados bajo las normas constructivas vigentes, en media y baja tensión. Principales Proveedores Para la construcción de los servicios e infraestructura la sociedad tiene actualmente a las siguientes empresas: Concretec.- Proveedor de Cemento y Pavimento para calles y avenidas. Empresas Constructoras: Se tiene contratos con diferentes empresas constructoras, estas se agrupan por el tipo de servicios que prestan: - Pavimento Empresa El Trompillo S.R.L Satine S.R.L Nero Metal S.R.L Farcruz S.R.L - Cerramientos Farcruz S.R.L Bolco S.R.L Metcipet (Empresa Unipersonal) Farva S.R.L - Topografía Geomaping (Empresa Unipersonal) 8 Calculo considerando la suma de terrenos vendidos y reservados. 25

26 - Electricidad Novi Ltda. Concretec. Ejecución de Obras A continuación se expone el detalle de las obras realizadas a marzo 2016: Descripción Inversión Total USD Cuadro 13 GASTOS EN INFRAESTRUCTURA PILAT A Marzo Pavimento Agua Potable y Alcantarillado Energía Eléctrica Otros Total Nuevas Inversiones SALDO POR EJECUTAR Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L 2016 FODA de la Sociedad La Sociedad considera las siguientes Fortalezas, Oportunidades, Amenazas y Debilidades: Fortalezas Ubicación estratégica del proyecto en relación a las vías de comunicación y centros urbanos principales. Será el parque industrial más grande y completo del país. Precios competitivos en relación a la competencia del sector privado. Alianzas estratégicas con el sector financiero para facilitar el acceso al crédito. Alianza estratégica con los prestadores de servicios básicos que garantizan la cobertura de los mismos en el parque industrial. Capacidad para generar desarrollo económico y empleo. Amenazas Bajo nivel de inversión nacional y extranjera en Bolivia especialmente en el sector industrial. Inseguridad Jurídica. Insuficiencia en la cobertura a nivel nacional de algunos servicios básicos importantes. Falta de comunicación fluida entre los industriales y Gobernación. Ausencia de leyes especiales de incentivos para el desarrollo industrial en Santa Cruz. Resistencia de las industrias ya instaladas a la reubicación en el nuevo Parque Industrial. Cuadro 14: Análisis FODA Oportunidades Entorno económico con vocación especialmente agroindustrial. Compromiso de las autoridades municipales y nacionales con el desarrollo industrial de la zona. Incremento en el número de nuevas empresas que se crean cada año. Mercado inmobiliario y de la construcción en franco crecimiento en el país. Posibilidad de acceder a mano de obra barata, que está asentada en zonas cercanas al proyecto. Debilidades Falta de experiencias anteriores en negocios de esta naturaleza. No existe inmediatez en la instalación de servicios básicos fundamentales. Modelo empresarial de gestión centralizado. Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L / Elaboración: PCR 26

27 Hechos Relevantes Comunicó en fecha 06 de junio 2016 que el 6 de junio de 2016, la Sra. Rosmery Solares Terrazas presentó renuncia al cargo de Gerente Administrativo, efectiva a partir del 7 de junio de Asimismo, en su reemplazo nombró a la Sra. Yanderiel Vaca Velasco. Comunicó en fecha 16 de mayo 2016: Otorgar Poder de representación para los Sres. Rubén Dario Cabrera Lafuente, Guillermo Ronald Gonzales Benites y Yanderiel Vaca Velasco, para que cualquiera de ellos actúe en forma conjunta con el Gerente General, en representación de la empresa y según las facultades otorgadas en el Poder. Comunicó en fecha 04 de abril 2016 que el Sr. Claudio Sotelo Pompejus, fue nombrado como Gerente Comercial de la empresa, iniciando sus funciones a partir del 4 de abril de Comunicó en fecha 31 de marzo 2016: Aprobar los Estados Financieros correspondientes al cierre de gestión Comunicó en fecha 30 de marzo 2016: 1. Tomar conocimiento y aceptar la renuncia del Ing. Alexander Santana Domínguez al cargo de Gerente General, ejerciendo el cargo hasta el 31 de marzo de Nombrar al Lic. Luis María González Vicente, con C.I. Nº E , como nuevo Gerente General, funciones que comenzará a desempeñar a partir del 1 de abril Revocar los poderes otorgados en favor del Ing. Alexander Santana Domínguez y otorgar nuevo poder de administración en favor del Lic. Luis María González Vicente. Análisis Financiero Para la elaboración del análisis, se utilizaron Estados Financieros auditados al 31 de diciembre de las gestiones 2012 al 2015 y los Estados Financieros Intermedios a marzo 2015 y Análisis del Balance General Gráfico 4 Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L / Elaboración: PCR Activo En el periodo diciembre 2012 a diciembre 2015 el activo tuvo un comportamiento estable con leve tendencia de crecimiento a una tasa compuesta de 7,77%. A diciembre 2012 sumó Bs 700,57 millones y a diciembre 2015 se incrementó a Bs 876,90 millones. A marzo 2016 el activo alcanzó a Bs 1.396,19 millones, resultado mayor en 59,22% en comparación a diciembre El activo corriente en el periodo disminuyó a una tasa compuesta de 9,27%, a diciembre 2012 alcanzó a Bs 685,17 millones y a diciembre 2015 disminuyó a Bs 511,74 millones. A marzo 2016 el activo corriente se incrementó en 59,67% en comparación a diciembre 2015 y alcanzó a Bs 817,11 millones que se explica en términos netos por el crecimiento de cargos diferidos, cuentas por cobrar, cuentas por cobrar relacionadas en 7744,02%, 165,81% y 100,00% respectivamente. El activo no corriente en el periodo se incrementó a una tasa compuesta de 187,30%, a diciembre 2012 alcanzó a Bs 15,40 millones y a diciembre 2015 creció a un saldo de Bs 365,16 millones. A marzo 2016 el 27

28 activo no corriente alcanzó a Bs 579,08 millones saldo mayor en 58,58% en comparación al 2015, que se debe al crecimiento de las inversiones permanentes en 63,67%. Pasivo El pasivo del PILAT tuvo un comportamiento variable en el periodo , creció a una tasa compuesta de 14,55%, a diciembre 2015 alcanzó un saldo de Bs 83,91 millones. A marzo 2016 el pasivo se incrementó en 612,64% en relación a diciembre 2015 y expuso un saldo de Bs 597,98 millones. Este comportamiento se explica por la influencia de las obligaciones financieras de largo plazo y cuentas por pagar de corto plazo. El pasivo corriente tuvo un comportamiento variable y se incrementó a una tasa compuesta de 52,08%, a diciembre 2015 al alcanzó a Bs 49,73 millones y a marzo 2016 se incrementó a Bs 91,02 millones, cifra mayor en 83,05%, debido al crecimiento de cuentas por pagar en 239,63%. El pasivo no corriente disminuyó a una tasa compuesta de 6,41% en el periodo , a diciembre 2015 alcanzó a Bs 34,18 millones. A marzo 2016 el pasivo no circulante creció en 1.383,01% en comparación a diciembre 2015 que se explica por la emisión de bonos en el mercado de valores, por lo tanto, las obligaciones financieras se incrementaron en 1.467,29% respectivamente. Al 31 de marzo 2016 las obligaciones financieras incluyendo intereses están compuestas solamente de la emisión de bonos en el mercado de valores nacional por un saldo de capital de Bs 505,21 millones e intereses devengados por Bs 4,42 millones. Patrimonio En el periodo , el patrimonio del PILAT tuvo un comportamiento variable con crecimiento compuesto de 7,14%, al cierre 2012 registró Bs 644,74 millones y a diciembre 2015 Bs 792,99 millones, saldo mayor en 25,26% en comparación a diciembre A marzo 2016 creció en 0,665 en comparación a diciembre 2015 debido al ajuste de capital que se incrementó en 6,05%. Gráfico 5 Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L / Elaboración: PCR Calidad de Activos y Pasivos La estructura del activo de la sociedad históricamente estuvo representada por una importante mayoría por el activo corriente y con muy poca representación del activo no corriente, por lo tanto la sociedad tuvo mayoritariamente recursos a corto plazo. Esta situación sufrió un cambio a diciembre 2015 con el incremento del activo de largo plazo. La estructura de capital de la sociedad estuvo compuesta con una importante participación del patrimonio, que se redujo a causa de las pérdidas acumuladas en el año 2014, en el año 2015 el patrimonio nuevamente incrementó su participación por nuevos aportes de capital. 28

29 Gráfico 6 Gráfico 7 Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L / Elaboración: PCR El activo corriente a marzo 2016 representó el 58,52% del total activo, las cuentas más representativas del activo corriente fueron: Inventarios con una participación de 33,87% (Bs 472,94 millones), y cuentas por cobrar con 4,12% (Bs 57,52 millones). Los inventarios están constituidos por todos los terrenos a comercializar. El activo no corriente representó el 41,48%, las inversiones permanentes fue la cuenta más representativa con una participación de 39,69% (Bs 554,19 millones), que están constituidas por certificados de aportación en COTAS, proyectos de electrificación y terrenos para urbanización. Gráfico 8 Fuente: Parque Industrial Latinoamericano S.R.L / Elaboración: PCR El pasivo corriente a marzo 2016 participó con el 6,52% del total pasivo y patrimonio y alcanzó a Bs 91,02 millones. Las cuentas más representativas fueron cuentas por pagar y cuentas por pagar relacionadas con participaciones respecto al pasivo + patrimonio de 5,53% (Bs 77,15 millones) y 0,58% (Bs 8,06 millones) respectivamente. El pasivo no corriente a marzo 2016 tuvo una participación de 36,31% respecto al total de pasivo y patrimonio, su cuentas más representativa fue obligaciones financieras con 36,18% respecto al pasivo + patrimonio, con un saldo de Bs 505,21 millones. Calidad de Patrimonio El patrimonio a marzo 2016 fue la principal fuente de financiamiento de la sociedad, representó al 57,17% del total pasivo y patrimonio. Las cuentas más significativas del patrimonio en el periodo mencionado fueron: Capital social (Bs 767,99 millones) con una participación de 55,01% del pasivo y patrimonio, seguido del ajuste de capital (Bs 103,07 millones) con 7,38%. Es importante considerar que el resultado acumulado expuso un saldo negativo por Bs -88,90 millones que representó el 6,37% del total pasivo y patrimonio. 29