Costo del Diseño o Estructural. Javier Cesín n Farah 2004

Transcripción

1 Costo del Diseño o Estructural Javier Cesín n Farah 2004

2 Qué se espera de un estructurista? La respuesta trivial es: LOS PLANOS PARA CONSTRUIR Aunque se espera algo más: m Que estén n bien calculados Que la estructura sea segura Que sea económica la estructura Que cumpla con el reglamento Que los planos estén n bien detallados Que no cueste mucho Que sea rápidor

3 qué se espera Si analizamos detalladamente: - Rapidez en entrega - Que sea barato el análisis - Bien calculado - Estructura económica - Planos detallados - Cumplir cabalmente con el Reglamento Hasta donde se puede/debe cumplir con todo?

4 Qué es un Proyecto Estructural La pregunta anterior no debe ser formulada. De hecho, hay cuestiones de origen que si deben ser planteadas. No está claro cual es el contenido de un Proyecto Estructural Cuál l debe ser el grado de detalle Cuál l debe ser el alcance del análisis Cuánto se debe cobrar Que preparación n debe tener un estructurista No hay normas oficiales sobre Proyecto Estructural

5 Ejemplo Despacho A Despacho B Costo del proyecto $60,000 $26,000 Tiempo de entrega 4 semanas 2 semanas Incluye visitas posteriores Costo por visita $5,000 $5,000 Planos: General de Proyecto Cimentación 3 1 Muros de mampostería Columnas Losas 6 3 Cisternas 1 1 Complementarios generales 3 3 Boletín de actualización 3 TOTAL Costo por plano $3333 $2363 Precio de venta del edificio 5 500, ,000 Proyecto vs. Precio de Venta de Vivienda 1.09% 0.47%

6 ejemplo Aparentemente el despacho B es la mejor opción, sin embargo: No consideró bien el sismo y hubo que detener el colado de columnas de PB (piso suave) para su refuerzo. No se entregaron detalles para resolver los desniveles de la cimentación. n. Se reforzaron muros de mampostería Se pagaron visitas a obra Pero era más m barato y más m rápido

7 Flujo de Actividades promotor arquitecto estructurista DRO, CSE, CDA inicia desarrollo bosquejo del conjunto estudio financiero y compra del predio diseño preliminar trámite de licencia ajuste del diseño firma diseño definitivo construcció n supervisión ajustes a diseño visitas a obra venta autoridad revisión del proyecto otorga licencia terminació n de obra banco otorga crédito puente pago de crédito El proyecto estructural se realiza, cuando el promotor desea invertir lo menos posible y le urge la licencia. Aquí se tienen los recursos

8 Organigrama Análisis Financiero Promotor Arquitecto No queda clara la relación Promotor Estructurista Metas Financieras Estructurista Mecánica de Suelos La relación queda supeditada al Arquitecto, quién no tiene responsabilidad sobre el resultado financiero del proyecto

9 Proceso de Decisión Financiero Propuesto Propuesta Financiera Revisión n Meta Financiera Proyecto Arquitectónico Optimización Precuantificación Proyecto Estructural Experiencia Construcción A nivel Promotor, es necesaria una interacción Financiera Arquitectura Estructura Construcción para optimizar un proyecto

10 Diseño o Estructural DISEÑO ESTRUCTURAL Estructuración Modelo Análisis Estructural Diseño Estructural Planos

11 Estructuración Interacción n con el Arquitecto Actividad que puede involucrar los mayores ahorros o excesos en el costo del proyecto. Requiere interactuar con el mecánico de suelos

12 Modelo Los errores en el modelo, repercuten en todo el proyecto. Es un arte,, requiere experiencia y sentido físico. Se considera poco su enseñanza en la formación n de los profesionistas.

13 Análisis Estructural Elástico / inelástico Interacción n suelo estructura Modelo de muros y otros elementos Uso de elemento finito Efectos de segundo orden

14 Diseño o Estructural Detallado suficiente de elementos Considerar y verificar la información n dada por el análisis Prever condiciones de construcción: n: proceso, tecnología a en campo, etc. Evitar decisiones en obra

15 Planos y Memoria Esta es la palabra del estructurista Implica claridad y especificaciones completas Indicar propiedades de material, método m de construcción, n, detalles especiales. Contenido y tamaño adecuados para obra.

16 Dónde estamos? Se planteó: Que no hay una definición n formal ni norma de qué es un Proyecto Estructural Que el estructurista interviene en un proyecto, cuando menos fondos existen Hay presión n para entrega rápida r y económica Se comentaron las actividades que deben ser parte de un proyecto

17 Qué sigue? Se presentarán costos típicos t para el desarrollo de un proyecto completo Costos para el promotor de un conjunto Comparativa Gráficos

18 Costo para el Estructurista Se seleccionaron proyectos que cumplieron con lo esperado: interacción n con el promotor, modelo, análisis tridimensional, diseño o y planos detallados. Los costos de su personal, son los siguientes: Ingeniero A Ingeniero B Dibujante costos/hora costos/mes inferior 12,000 6,000 7,200 costos/mes superior 20,000 10,000 12,000

19 Arancel SMIE 1986 Arancel SMIE 1986 m2 constr: $2300 $10,000,000 monto el proyecto $1,000,000 $100,000 $10,000 $1, ,000 10, ,000 1,000,000 m2 de construcción SMIE 1986 SMIE 40% despacho A El despacho considerado en los ejemplos, se sitúa en la cota superior del arancel SMIE. La mayor parte de los despachos se sitúan entre ésta y el 40% de la misma.

20 Caso a) 30 departamentos Edificio de 6 niveles con estacionamiento en PB 30 departamentos de 150 m planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante total Relación inicial 7 Estructuración 34 Modelo Análisis estructural 7 31 Diseño estructural Planos Memoría de cálculo TOTAL costo horario $ $ $ COSTO TOTAL $ 25, $ 13, $ 15, $ 54,600.00

21 caso a) m2 PLANO VIVIENDA CONJUNTO CONCEPTO IMPACTO IMPACTO IMPACTO COSTO % SOBRE $/m2 $/plano $/viv, $ COSTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO ,725 6, , % Ingeniero A , % Ingeniero B , % Dibujante , % COSTO PERSONAL ,365 1,820 54, % Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% , % COSTO CAMBIOS A PROYECTOS , % Consumibles (s/costo personal) 20.00% , % Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% , % COSTO CONSUMIBLES ,092 32, % = TOTAL COSTO DIRECTO ,867 3, , % Indirecto de Oficina (s/c directo) 20.00% , % = TOTAL COSTO INDIRECTO , % Financiamiento % = TOTAL COSTO FINANCIERO % = TOTAL COSTO ,459 4, , % = UTILIDAD antes de impuestos ,266 1,689 50, % Impuesto sobre la renta 35.00% , % = UTILIDAD ,098 32, %

22 Caso b) 72 departamentos Edificio de 7 niveles con estacionamiento en PB 72 departamentos de 50 m planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante total Relación inicial 5 Estructuración 26 Modelo Análisis estructural 5 24 Diseño estructural Planos M emoría de cálculo TOTAL costo horario $ $ $ COSTO TOTAL $ 19, $ 10, $ 12, $ 42,000.00

23 Caso b) m2 PLANO VIVIENDA CONJUNTO CONCEPTO IMPACTO IMPACTO IMPACTO COSTO % SOBRE $/m2 $/plano $/viv, $ COSTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO ,040 1, , % Ingeniero A , % Ingeniero B , % Dibujante , % COSTO PERSONAL , % Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% , % COSTO CAMBIOS A PROYECTOS , % Consumibles (s/costo personal) 20.00% , % Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% , % COSTO CONSUMIBLES , % = TOTAL COSTO DIRECTO ,960 1,225 88, % Indirecto de Oficina (s/c directo) 20.00% , % = TOTAL COSTO INDIRECTO , % Financiamiento % = TOTAL COSTO FINANCIERO % = TOTAL COSTO ,365 1, , % = UTILIDAD antes de impuestos , % Impuesto sobre la renta 35.00% , % = UTILIDAD , %

24 Caso c) 224 departamentos 11 Edificios de 6 niveles sin estacionamiento en PB 224 departamentos de 52 m planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante total Relación inicial 11 Estructuración 57 Modelo Análisis estructural Diseño estructural Planos M emoría de cálculo TOTAL ,337 costo horario $ $ $ COSTO TOTAL $ 43, $ 23, $ 26, $ 92,820.00

25 Caso c) m2 PLANO VIVIENDA CONJUNTO CONCEPTO IMPACTO IMPACTO IMPACTO COSTO % SOBRE $/m2 $/plano $/viv, $ COSTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO ,287 1, , % Ingeniero A , % Ingeniero B , % Dibujante , % COSTO PERSONAL , % Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% , % COSTO CAMBIOS A PROYECTOS , % Consumibles (s/costo personal) 20.00% , % Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% , % COSTO CONSUMIBLES , % = TOTAL COSTO DIRECTO , , % Indirecto de Oficina (s/c directo) 20.00% , % = TOTAL COSTO INDIRECTO , % Financiamiento , % = TOTAL COSTO FINANCIERO , % = TOTAL COSTO ,044 1, , % = UTILIDAD antes de impuestos , , % Impuesto sobre la renta 35.00% , % = UTILIDAD , %

26 Caso d) 2220 departamentos 51 Edificios de 5niveles sin estacionamiento en PB 2220 departamentos de 52 m planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante total Relación inicial 5 Estructuración 26 Modelo Análisis estructural 5 24 Diseño estructural Planos Memoría de cálculo TOTAL costo horario $ $ $ COSTO TOTAL $ 19, $ 10, $ 12, $ 42,000.00

27 Caso d) m2 PLANO VIVIENDA CONJUNTO CONCEPTO IMPACTO IMPACTO IMPACTO COSTO % SOBRE $/m2 $/plano $/viv, $ COSTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO , , % Ingeniero A , % Ingeniero B , % Dibujante , % COSTO PERSONAL , , % Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% , % COSTO CAMBIOS A PROYECTOS , % Consumibles (s/costo personal) 20.00% , % Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% , % COSTO CONSUMIBLES , % = TOTAL COSTO DIRECTO , , % Indirecto de Oficina (s/c directo) 20.00% , % = TOTAL COSTO INDIRECTO , % Financiamiento % = TOTAL COSTO FINANCIERO % = TOTAL COSTO , , % = UTILIDAD antes de impuestos , % Impuesto sobre la renta 35.00% % = UTILIDAD %

28 Resumen por m 2 Indice por m2 construidos ,000 40,000 60,000 80, , , ,000 Ingreso Costo

29 Resumen por plano Indice por plano 5, , , , , , , , , Ingreso Costo

30 Resumen por vivienda Indice por Vivienda 7, , , , , , , ,000 1,500 2,000 2,500 Ingreso Costo

31 Costo de un Conjunto al Promotor Nombre del Conjunto caso a) 30 viv caso b) 72 viv caso c) 224 viv caso d) 2220 viv Terreno 1, ,800 74,000 No de Viviendas ,220 Área por vivienda = TOTAL INGRESO POR VENTAS % 42,750,000 32,400,000 67,200, ,200, % % % % COSTO TERRENO Y PERMISOS 13.93% 13,492,091 9,068,325 12,293,914 54,321,917 COSTO PROY, SUP Y LABORATORIO 6.01% 1,496,102 1,228,015 3,447,035 32,277,967 COSTO OBRA 59.70% 14,893,653 12,262,911 34,279, ,773,327 = TOTAL COSTO DIRECTO 79.64% 29,881,847 22,559,251 50,020, ,373,211 COSTO INDIRECTO CAMPO Y VENTAS 7.87% 2,992,500 2,268,000 4,704,000 40,404,000 COSTO INDIRECTO OFICINA = TOTAL COSTO INDIRECTO 7.87% 2,992,500 2,268,000 4,704,000 40,404,000 COSTO FINANCIERO 12.49% 4,730,090 3,588,704 7,466,856 64,182,813 = TOTAL COSTO FINANCIERO 12.49% 4,730,090 3,588,704 7,466,856 64,182,813 = TOTAL COSTO % 37,604,436 28,415,956 62,191, ,960, % % % % = UTILIDAD 12.40% 5,145,564 3,984,044 5,008,410 65,239, % 14.02% 8.05% 12.74% IMPUESTO SOBRE LA RENTA 4.34% 1,800,947 1,394,416 1,752,943 22,833,992 = UTILIDAD + CF (desp impuestos) 8.06% 3,344,616 2,589,629 3,255,466 42,405, % 9.11% 5.23% 8.28%

32 Costo Proyecto vs. Costo del Conjunto caso a) 30 viv caso b) 72 viv caso c) 224 viv caso d) 2220 viv viviendas ,220 area construida por depto total construído 4,500 3,600 11, ,440 planos Despacho de Cálculo A 189, , , , Ingreso por venta del Conjunto 42,750,000 32,400,000 67,200, ,200,000 Costo de Obra 14,893,653 12,262,911 34,279, ,773,327 Costo de Obra incluyendo terreno y sup 29,881,847 22,559,251 50,020, ,373,211 Costo Total de Obra 37,604,436 28,415,956 62,191, ,960,024 Inversión máxima del Promotor 14,689,091 9,975,525 14,175,514 70,483,517 Calculo A vs Ingreso por Venta del Conjunto 0.44% 0.42% 0.56% 0.02% Calculo A vs Costo de Obra 1.27% 1.12% 1.10% 0.03% Calculo A vs Costo de Obra incl terr y sup 0.63% 0.61% 0.76% 0.03% Calculo A vs Costo total de Obra 0.50% 0.48% 0.61% 0.02% Calculo A vs Inversión máxima del Promotor 1.29% 1.37% 2.67% 0.15%

33 Costo Proyecto vs. Costo del Conjunto Costo Proyecto VS Costo Conjunto 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% Calculo A vs Costo de Obra Calculo A vs Costo de Obra incl terr y sup Calculo A vs Costo total de Obra Calculo A vs Inversión máxima del Promotor Calculo A vs Ingreso por Venta del Conjunto 0.00% ,000 10,000 Viviendas

34 Costo del Diseño o vs. Otras Partidas de Construcción 25% 20% 15% 10% 5% 0%

35 Demanda de Proyectos 30 viviendas Precio de proyecto , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 # de proyectos

36 Demanda de Proyectos demanda de Proyectos Oferta 1 de proyectos Oferta 2 de proyectos Precio de proyecto , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 # de proyectos

37 Adecuaciones a Viviendas por Carencias en Proyecto 0-5,000 Valor adecuación por viv -10,000-15,000-20,000-25,000-30,000-35,000-40, # de proyectos -45, viviendas

38 Costo Total de las Adecuaciones al Promotor 0 Valor adecuación por viv -5,000-10,000-15,000-20,000-25,000-30,000-35,000-40,000-45,000-1,600,000-1,200, , ,000 0 Reparación Total 30 viviendas

39 Valor de Proyecto vs. Costo Total de Adecuaciones 30 viviendas Precio de Proyecto -1,600,000-1,200, , , , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Reparación Total

40 30 viviendas 30 viviendas Precio de Proyecto -1,600,000-1,200, , , , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Reparación Total Precio de proyecto , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 # de proyectos Valor adecuación por viv 0-5,000-10,000-15,000-20,000-25,000-30,000-35,000-40,000-45,000-1,600,000-1,200, , ,000 0 Reparación Total Valor adecuación por viv 0-5,000-10,000-15,000-20,000-25,000-30,000-35,000-40,000-45, # de proyectos 30 viviendas 30 viviendas

41 Valor de Proyecto vs. Costo de Adecuaciones Valor de Proyecto vs. Adecuaciones 10,000,000 9,000,000 8,000,000 Reparación / Adecuación 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000, , , , , , , , ,000 Proyecto Estructural 30 viviendas 72 viviendas 224 viviendas

42 Valor de Proyecto vs. Costo de Adecuaciones Elasticidad Reparación Valor de Proyecto 100,000,000 90,000,000 Reparación / Adecuación 80,000,000 70,000,000 60,000,000 50,000,000 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000, , , , , , , , ,000 Proyecto Estructural 30 viviendas 72 viviendas 224 viviendas 2220 viviendas

43 Conclusiones Es necesario considerar que el nivel de detalle y calidad de un proyecto estructural reduce las decisiones en campo que deben ser tomadas sobre la marcha, lo cual disminuye el riesgo de fallas constructivas. Es necesario valorar que un buen proyecto permite a su vez una buena cuantificación n y presupuesto de obra, lo cual puede traducirse en un buen control, lo que en producción n masiva de vivienda es muy necesario.

44 Conclusiones El costo del proyecto estructural no es relevante contra el costo del conjunto. Se requiere definir que es un Proyecto Estructural y los aranceles correspondientes. Malas decisiones en proyecto pueden conllevar a costos muy altos en reparaciones posteriores El cliente no cuenta con elementos para calificar que es un buen proyecto

45 Conclusiones Para revalorar el trabajo del Estructurista, es necesario que éste entregue proyectos de alta calidad acordes a la magnitud de la obra y que el Promotor valore que lo beneficia directamente, el pagar por un proyecto de estas características.