El usufructo: Concepto.

Transcripción

1 TEMA 6 LOS DERECHOS REALES DE GOCE (USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN. LA SERVIDUMBRE.EL CENSO. LA SUPERFICIE.LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS). Carmen Pérez de Ontiveros Baquero El usufructo: Concepto. La definición del usufructo se encuentra contenida en el art. 467 del CC. Conforme a este precepto: El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y su sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa De su definición y construcción legal pueden determinarse cuáles son los elementos que delimitan el derecho de usufructo; éstos serán: - Su carácter de derecho real, en tanto que suponen una relación directa del titular con el bien que constituye su objeto. - Es un derecho real que limita el derecho del propietario, y que, por tanto, se extingue por consolidación. - Es un derecho esencialmente temporal. - Es un derecho transmisible. El usufructo: régimen jurídico. De conformidad a lo dispuesto en el art. 467 del CC, en el régimen jurídico del usufructo se da preferencia a la ordenación establecida por las partes en su título de constitución. Ello se deduce también de lo dispuesto en el art. 470 del CC, en el que se establece que los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que se determinen en el título de constitución, y, en su defecto, los establecidos en el propio Código. Los límites a la autonomía privada serán los establecidos en el art del CC. El usufructo: constitución. Conforme a lo dispuesto en el art. 468 del CC, el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en acto inter vivos o por disposiciones de última voluntad, y por prescripción. A su vez, el art. 469 del CC establece que el usufructo puede constituirse desde y hasta cierto día o bajo condición. La constitución por ley comprende los llamados usufructos legales, en los que en la actualidad se incluye el usufructo del cónyuge viudo, al que se refiere el art. 834 del CC. La voluntad de los particulares se puede manifestar en acto inter vivos. 1

2 Al constituir un gravamen se trata de un acto dispositivo, por lo que la capacidad para constituirlo estará en función del negocio concreto por el que se constituya y de la naturaleza del objeto sobre el que recae. Puede ser oneroso o gratuito. El usufructo puede constituirse también mortis causa, lo que constituye algo habitual en la práctica. En estos casos, el instrumento jurídico que le sirve de cauce es, casi siempre, el testamento. La jurisprudencia viene entendiendo que en este caso el usufructuario adquiere el derecho a título de legatario. En cuanto a la adquisición del usufructo por usucapión, se aplican las reglas que con carácter general se establecen en el CC para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales. Por ello, habrá de atenderse a la naturaleza del bien sobre el que recae el usufructo (mueble o inmueble), y las condiciones que acompañen a la prescripción según sea ordinaria o extraordinaria en relación a la buena fe y el justo título. El usufructo, además, puede constituirse bajo condición o término. En este caso, el término o la condición han de señalarse expresamente, puesto que en caso contrario el usufructo se entiende puro. Aun cuando el CC no diga nada, el usufructo puede también constituirse bajo modo. Éste será aquél que imponga una carga al usufructuario. El usufructo: objeto. Puede ser objeto de usufructo cualquier cosa respecto de la que el titular pueda adquirir el derecho de uso y disfrute. Por tanto, el usufructo podrá constituirse tanto sobre bienes muebles como inmuebles, incluso sobre un conjunto de éstos (patrimonio o herencia). Puede también constituirse sobre un derecho, siempre que éste no sea personalísimo Tal como establece el art. 469 del CC, el usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa o sobre parte de ella (ya sobre una cuota, o sobre una porción concreta o determinada). El usufructo se extiende a las accesiones de la cosa usufructuada y a las accesiones que tenga a su favor, y, en general, a todos los beneficios inherentes a la misma (art. 479 CC). El usufructo: sujetos. El titular del usufructo es el usufructuario. Pueden ser usufructuarios tanto las personas físicas como las personas jurídicas. A su vez, el usufructo puede constituirse a favor de una sola persona o de varias. En el último caso, el usufructo puede constituirse simultánea o sucesivamente (art. 469 CC). El usufructo simultáneo es aquél en el que varias personas son titulares al mismo tiempo del usufructo sobre una cosa. En tal caso, son cotitulares de un mismo derecho y no titulares de usufructos distintos sobre el mismo objeto. 2

3 El usufructo se regirá en este caso por lo dispuesto en el título constitutivo y, en su defecto, por las normas del CC relativas a la comunidad de bienes (arts. 392 y ss. del CC). El art. 521 del CC señala expresamente que el usufructo constituido en provecho de varias personas no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere. Se habla de usufructo sucesivo cuando varias personas son designadas usufructuarias, sucediéndose unas a otras, de forma que haya un primer llamado que será sustituido sucesivamente por los designados con posterioridad. Si todas las personas viven al tiempo de la constitución, no existe ningún límite en el número de llamamientos que pueden efectuarse. En este caso hay tantos usufructos conexos como personas, y un solo usufructo en cada momento. El usufructo se extinguirá a la muerte del último de los designados. Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas que no viven al tiempo de su constitución, no cabe un número ilimitado de titulares. En este caso, solo podrá constituirse a favor de un número ilimitado de personas que vivan al tiempo de la constitución y dos que aun no vivan (art. 781, en relación con los arts. 640 y 787 del CC). Cuando el usufructuario es una persona jurídica, la norma a aplicar es el art. 515 del CC. Este precepto limita el usufructo al plazo de 30 años. Aunque el CC no lo diga expresamente, la extinción de la persona jurídica determinará la extinción del usufructo. En este caso, también cabe constituir el usufructo a favor de varias personas jurídicas de forma simultánea y de forma sucesiva. No existe ningún inconveniente en constituir el usufructo a favor de varias personas físicas y jurídicas de forma combinada. El usufructo: Contenido. Derechos y obligaciones del usufructuario. Derechos del usufructuario. Los derechos y obligaciones del usufructuario son, en primer lugar, los que se determinan en el título constitutivo; subsidiariamente, los establecidos en la Ley (art. 470 CC). El derecho que ostenta el usufructuario es el de usar y disfrutar el bien que constituye su objeto, con el único límite general de respetar su forma y su sustancia. Este derecho de goce lleva aparejado el derecho a poseer el bien, aunque el CC no lo refiera de manera expresa (arts. 494 y 522 del CC). El derecho de uso se extiende a todas aquellas utilidades que el bien pueda reportar. El usufructuario podrá servirse de la cosa para cualquier utilidad que no se encuentre prohibida en el título del constitución. En cuando al disfrute, el art. 471 del CC dispone que el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Pero solo éstos; por tanto, el precepto señala que respecto a los tesoros, será considerado como un extraño. 3

4 También tiene derecho a disfrutar del aumento del bien que proceda de las accesiones, de las servidumbres que tenga a su favor, y de cualquier beneficio inherente a la misma. Respecto a los frutos de la cosa, el problema se plantea respecto a determinar a quién corresponden los frutos pendientes al momento de su constitución, siendo claro que el usufructuario tiene derecho a los frutos desde que se alzan o separan. El art. 472 del CC establece que los frutos naturales o industriales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario, y los pendientes al tiempo de extinguirse, al propietario. En cuanto a los frutos civiles, el art. 474 del CC dispone que éstos se entienden percibidos por días y corresponderán al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo. El usufructuario tendrá derecho a efectuar mejoras en la cosa usufructuada, tanto sean de carácter útil o suntuario (recreo), con el límite de no alterar la forma y la sustancia. Sin embargo, no tendrá derecho a la indemnización por las realizadas, sin perjuicio de que pueda retirarlas al tiempo de la extinción, si ello resulta posible (art. 487 CC). Entre las facultades del usufructuario se incluyen las de gestión, administración y disposición, tanto de la cosa como del propio derecho de usufructo (art. 480 CC). No obstante, esta norma dispone que todos los contratos que celebren se resolverán al tiempo de extinción del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que subsistirá al año agrícola. Por tanto, el usufructuario podrá aprovechar la cosa por sí mismo o dándola en arrendamiento o comodato. El art. 480 del CC dispone expresamente que el usufructuario podrá aprovechar la cosa por sí mismo, arrendarla o enajenar su derecho a un tercero. Por tanto, el derecho de usufructo es, en principio, enajenable inter vivos (arts. 480 y 498 del CC) y disponible mortis causa (art. 469 CC). El usufructo puede ser también objeto de hipoteca, tal como establece el art de la Ley Hipotecaria para los usufructos voluntarios, y el art de la misma norma para el usufructo del cónyuge viudo. La particularidad de este hipoteca es que se extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario (por ejemplo, su muerte). El límite general a las facultades del usufructuario es el de conservar la forma y la sustancia del bien. El significado de los términos forma y sustancia ha sido tradicionalmente polémico. Hoy en día se considera con carácter casi general que esta obligación no comporta una total inalterabilidad del bien, sino que alcanza a la imposibilidad de cualquier alteración del objeto que sea perjudicial para la cosa, poniéndola en relación con su destino económico. Esté límite no alcanza solo al usufructuario, sino también al nudo propietario, tal como señala el art. 489 del CC. 4

5 En cuanto a las obligaciones que alcanzan al usufructuario, el CC regula algunas previas a la entrega de la posesión del objeto. Así, art del CC impone la obligación de realizar inventario. Éste habrá de realizarse en la forma señalada en la norma y puede realizarse judicial o extrajudicialmente, en documento público o privado. Los gastos serán a cuenta del usufructuario, salvo que se acuerde otra cosa. El art del CC establece que el usufructuario estará obligado a prestar fianza en garantía del cumplimiento de las obligaciones que le corresponden. No obstante, el art. 492 del CC establece algunas excepciones a la citada obligación, estando legalmente exentos el vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo, el cónyuge viudo, o los padres usufructuarios de los bienes de sus hijos, si no contrajesen posterior matrimonio, ni los padres, ni el cónyuge. El art. 493 del CC establece que el usufructuario, cualquiera que sea su título, podrá ser dispensado de esta obligación de prestar fianza cuando de ello no resultare perjuicio para nadie. Si no se presta garantía, las consecuencias se regulan en los arts. 494 a 496 del CC. Las medidas reguladas y entre las que puede optar el propietario, comportan que el usufructuario no entre en posesión del objeto, garantizándole, no obstante, la obtención de los frutos de la cosa. Compete también al usufructuario la obligación de conservar el bien que constituye su objeto. A tal efecto, la de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art. 497 CC). Si así lo hace, no responde del deterioro natural que derive de su uso (art. 481 CC). En cuanto poseedor de la cosa, ha de informar al nudo propietario, por un lado, de la necesidad de realizar las reparaciones urgentes que sean a cuenta de éste (art. 501 CC), y también de cualquier otro acto de tercero del que tenga conocimiento que pudiera lesionar el derecho de propiedad. El usufructuario habrá de realizar las reparaciones ordinarias, que procedan del uso natural de la cosa y que sean indispensables para su conservación (art. 500 CC). Si no las realiza después de haber sido requerido por el propietario, éste las hará a consta del usufructuario. Tiene el deber de pagar las cargas e impuestos (art. 504 CC). El usufructo: la posición jurídica del nudo propietario. El nudo propietario sigue conservando el resto de las facultades inherentes a su derecho de propiedad. Como vimos, a éste compete respetar la forma y la sustancia del objeto, sin hacer nada que pueda perjudicar el derecho del usufructuario (art. 489 CC). Por ello, podrá enajenar la cosa, gravarla, ya sea con servidumbre (595 CC) o con hipoteca (art LH). Podrá hacer en ella las obras y mejoras de que sea susceptible o nuevas plantaciones si se trata de una finca rústica, siempre que no se disminuya el derecho del usufructuario (art. 503 CC). 5

6 Habrá de realizar las reparaciones extraordinarias que requiera la cosa (arts. 501 y 502 CC). Deberá hacer frente a las contribuciones que mientras dure el usufructo se impongan directamente sobre el capital (art. 505 CC). El usufructo: extinción. El usufructo es un derecho temporal, generalmente vitalicio, de modo que se extingue (513.1 y 525 CC). Si el usufructuario es una persona jurídica, se extinguirá cuando se extinga ésta, con un plazo de duración no superior a 30 años (art. 515 CC). Si se ha establecido a plazo o bajo condición, se extingue cuando expire éste o se cumpla la condición (art ). El art. 516 CC establece una regla especial para el usufructo constituido para el tiempo que tarde un tercero en llegar a una edad, que subsistirá el número de años prefijados, aunque el tercero muera antes, y salvo que el usufructo hubiere sido especialmente constituido en atención a la existencia de esta persona. El usufructo se extingue también por consolidación (art CC). Por renuncia del usufructuario (art CC). Por resolución del derecho del constituyente (art CC). Si la causa de esta resolución no constaba en el Registro, no se producirá esta causa respecto a terceros que hubieren inscrito su derecho (art. 37 LH). El usufructo se extingue por prescripción (art ), esto es, por el no uso durante 6 o 30 años, según se trate de bienes muebles o inmuebles. Finalmente, el usufructo se extingue por la pérdida total de la cosa (art ). Si la pérdida es parcial, el usufructo continúa en la parte subsistente (arts. 514 y 499 CC).?Los arts. 517, 518 y 519 del CC establecen reglas especiales para esta causa de extinción.?finalmente, el art. 519 CC señala que el mal uso no es causa de extinción del usufructo, sin perjuicio de lo señalado en la norma para estos casos. Al finalizar el usufructo, el usufructuario está obligado a entregar y restituir al nudo propietario el bien que constituye su objeto (art. 522). Este precepto le otorga el derecho de retención por los desembolsos que deban ser reintegrados. Cuando el usufructo se extingue, debe procederse a la liquidación de la situación existente. El CC establece determinadas reglas para ello. Art Si el propietario hubiere realizado reparaciones extraordinarias, tiene derecho a exigir al usufructuario el interés legal del dinero mientras dure el usufructo. Si no las hiciere, el usufructuario podrá realizarlas, exigiendo al propietario al fin del usufructo el aumento de valor de la finca por las mismas. En tal caso, el usufructuario tendrá el derecho de retención. Art Regla relativa al pago de las contribuciones que graven el capital. Art En donde se establece la responsabilidad del usufructuario por no haber puesto en conocimiento del nudo propietario los actos de terceros que pudieren perjudicar su derecho. 6

7 El usufructo: usufructos especiales. ü Usufructo sobre cosas deteriorables (art. 481 CC). ü Usufructo sobre cosas consumibles (art. 482 CC). Doctrinalmente se ha dudado de si constituye un verdadero usufructo. ü Usufructo sobre derechos (art. 469 in fine). El usufructo puede tener por objeto tanto derechos reales como derechos de crédito. Por lo que respecta al usufructo sobre derechos reales, ha de tenerse en cuenta que el propio derecho de usufructo puede ser, a su vez, objeto de este derecho, así como también los derechos de propiedad intelectual e industrial. Respecto al usufructo sobre derechos de crédito, ha de tenerse en cuenta que éste no es exactamente un derecho real, puesto que no recae sobre una cosa, sino sobre una prestación, aunque conserva ciertos caracteres del derecho real. El CC lo admite expresamente, no solo en el art. 469, sino al regularlo en el art. 507 (cuando recae sobre una herencia o sobre una universalidad) y en el art (sobre el derecho a percibir una renta o pensión periódica). En realidad, el objeto de este usufructo no es el derecho de crédito, sino la prestación. En este usufructo hay que distinguir entre el que tiene por objeto el derecho a reclamar una prestación principal (art. 507), y aquél cuyo objeto es el de reclamar una renta o pensión periódica (art. 475 CC). Alguna particularidad presenta también el usufructo con facultad de disposición, cuya concurrencia se admite en nuestro Derecho, pese a no regularse expresamente. En cuanto al alcance de la facultad de disposición, ésta debe haberse establecido en el titulo de constitución del usufructo, pudiendo someterse a varias modalidades, que van desde la disposición exclusivamente en caso de necesidad, hasta la que se encomienda a la discreción de un tercero o del propio usufructuario. Los actos del usufructuario que excedan a la facultad de disposición serán inválidos e impugnables por el nudo propietario. Los derechos de uso y habitación. Art. 524 CC: El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Tal como señala el art. 523 CC, las facultades y obligaciones del usuario y de titular del derecho de habitación se regularán por lo establecido en el titulo constitutivo, y en su defecto, por las disposiciones siguientes. No obstante, tal como establece el art. 528 CC, las disposiciones establecidas para el usufructo serán aplicables a estos derechos en cuanto no se opongan a lo dispuesto en las disposiciones que los regulan expresamente. Estos son también derechos reales de goce en cosa ajena. El derecho de uso permite a su titular obtener de la cosa cuantos servicios se requieran para sus 7

8 necesidades personales y familiares, incluso haciendo suyos los frutos, pero limitando esta apropiación de los frutos a las necesidades que se formulan. La habitación es también un derecho real de goce, pero con la finalidad exclusiva de alojamiento del titular y de su familia. Titular del derecho de uso parece que solo puede ser la persona física, aun cuando se ha cuestionado que al amparo de la autonomía de la voluntad pueda constituirse este derecho a favor de persona jurídica, lo que resulta dudoso. Titular del derecho de habitación, no obstante, solo podrá ser una persona física. Estos derechos se configuran con carácter estrictamente personal, como así lo establece el art. 525 CC; por ello no se pueden arrendar, ni traspasar a otro por cualquier clase de título. Puesto que uno y otro derecho se configuran en atención a la satisfacción de necesidades personales y familiares, por familia ha de entenderse en este caso, no solo al cónyuge o pareja estable y a los hijos sujetos a patria potestad, sino también a cualquier persona que conviva con el usuario o habitacionista, aun cuando no sea pariente. Las necesidades a las que alude el CC habrán de calibrarse en función de la condición social, profesión, estado personal y cualquier condición que concurra en la persona. Respecto a los derechos y obligaciones de los titulares de estos derechos y a su relación con el propietario del objeto gravado, el art. 527 CC se limita a establecer la distribución entre ellos de ciertos gastos y cargas en función de la extensión concreta de las facultades. Estos derechos podrán constituirse por las formas establecidas en el art. 468 CC para el usufructo. Por lo que se refiere a su constitución por Ley, no se incluía en el CC ningún supuesto de constitución legal, sin embargo, la Ley 41/2003, de Protección Patrimonial de las Personas con Discapacidad, modificó el art. 822 del CC, en donde se ha venido a incluir un verdadero derecho de habitación de origen legal a favor del los legitimarios discapacitados para que sigan manteniendo el uso que hasta la fecha venían haciendo de la vivienda habitual. Por lo que se refiere a su extinción, estos derechos se extinguen por las mismas causas que el usufructo; incluyendo el art. 529 CC como causa de extinción el abuso grave de la cosa o de la habitación por parte del titular. La servidumbre: Concepto y Caracteres. Las servidumbres se regulan en los arts. 530 a 604 del CC. El art. 530 las define como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. La definición legal se refiere a las llamadas servidumbres prediales, pero no a las servidumbres personales, en donde el gravamen se establece en beneficio de una persona, de varias o de una comunidad (art. 531 CC). Por lo que respecta a las servidumbres prediales, el art. 530 CC habla de gravamen sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, señalando que el inmueble a cuyo favor se constituye la servidumbre se llama predio dominante, mientras que el que la sufre se llama predio sirviente. 8

9 Por tanto, de su definición legal podemos considerar que la servidumbre es un derecho real limitado en cosa ajena que permite a su titular utilizar un predio ajeno de una manera limitada, atendiendo a la modalidad de que se trate, o impedir al propietario de un precio determinadas utilidades que le competen en virtud de su derecho, si éste no estuviera limitado por el gravamen real. En cuanto a sus caracteres más significativos: o La servidumbre es un derecho real, y como tal goza de las notas de inmediatividad y oponibilidad. o Es un derecho real limitativo de la propiedad; su existencia, por tanto, ha de ser probada. Al ser un gravamen, ha de interpretarse de forma restrictiva. o Requiere la existencia de dos predios: dominante y sirviente. Aun cuando la titularidad de estos predios pertenece necesariamente a una persona física o jurídica, la servidumbre se caracteriza por estar ligada a las fincas y no a sus titulares. Por ello, la servidumbre es inseparables de la propiedad de las fincas a las que afecta (art. 534 CC). Por ello, también la servidumbre es indivisible, de modo que si el predio sirviente se divide, todos los predios resultantes han de seguir soportando la servidumbre y si la división afecta al dominante cada porcionero podrá usar por entero la servidumbre (art. 535 CC). o Estos predios han de pertenecer a distinto dueño, por lo que, como veremos, la servidumbre se extingue por consolidación. Por tanto, esta nota condiciona su constitución y su extinción. o Junto a estas notas, la servidumbre se caracteriza por la utilidad que reporta, que podrá ser actual o futura, pero que siempre ha de concurrir. Utilidad que ha ser, además, posible y lícita (art. 594 CC). o Finalmente, el derecho real de servidumbre se caracteriza por atribuir en provecho del predio dominante un goce parcial o limitado del sirviente. Esta nota suele calificar doctrinalmente como especialidad de las servidumbres, por lo que no cabe una servidumbre que comporte un goce general o ilimitado del predio sirviente. El derecho de servidumbre: Clases. Servidumbres prediales y personales. Las primeras son aquéllas en las que el gravamen recae sobre un fundo y beneficia a otro. Predios que se denominan sirviente y dominante (art. 530 CC). Las servidumbres personales, definidas en el art. 531 del CC, son aquéllas en las que el gravamen constituido sobre una finca lo es en provecho de una o más personas o de una comunidad. Servidumbres forzosas y voluntarias. Esta distinción se aprecia única y exclusivamente respecto a las?servidumbres prediales, pues las personales siempre son voluntarias. El art. 536 CC dispone que: Las servidumbres se establecen por la Ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias. Aun cuando se ha dicho que esta clasificación ocasiona cierta confusión, puesto que hay veces que lo que el CC llama servidumbres, en realidad son límites al dominio, ha de admitirse como válida la distinción entre las llamadas 9

10 servidumbres forzosas, que son aquéllas a las que el dueño del predio sirviente no puede oponerse, de aquéllas constituidas al amparo de la autonomía de la voluntad de los propietarios de los fundos. Las servidumbres forzosas son siempre típicas y su contenido está preestablecido en la Ley, puesto que responden a una necesidad socio- económica concreta que el legislador considera digna de tutela. El art. 549 CC señala que las servidumbres impuestas por la Ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares. Servidumbres continuas o discontinuas (art. 532 CC). Servidumbres continuas son aquéllas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre (por ejemplo, la servidumbre de no elevar el edificio existente en el predio dominante, o la servidumbre de luces y vistas). Servidumbres discontinuas son aquéllas que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre (ejemplo clásico es la servidumbre de paso). La jurisprudencia ha precisado que el hecho de que en ocasiones sea necesaria una labor preparatoria del hombre para el goce que representa la servidumbre no convierte la servidumbre continua en discontinua (por ejemplo, hay que abrir una ventana para mirar a través del fundo vecino). Servidumbres aparentes y no aparentes (art. 532 CC). Son servidumbres aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por medio de signos externos que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. El signo externo al que se refiere el CC ha de manifestar el gravamen objetivamente y por su propia función y no como consecuencia de hechos creados directamente para su percepción (así, por ejemplo, en la servidumbre de paso, la existencia de un camino, y no la de un cartel que lo anuncia). Este signo externo debe ser permanente y no meramente ocasional. El art. 561 CC considera la servidumbre de acueducto como aparente, aun cuando no sea viable el cauce que conduce el agua. Servidumbres no aparentes serán las que no presentan indicio exterior de su existencia (por ejemplo, la de no construir a menos de cierta altura o a menos de cierta distancia). Esta distinción entre servidumbres aparentes o no aparentes tiene enorme relevancia práctica, ya que solo pueden adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y aparentes (art. 539 CC). Servidumbres positivas y negativas (art. 533 CC). Conforme a este precepto: Se llama positiva a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. 10

11 Así, sería positiva la servidumbre de paso por la que se permite al propietario del predio dominante transitar por el predio sirviente. Y negativa sería la que impide al propietario del predio sirviente levantar una construcción a la que tendría derecho sin la servidumbre. En la práctica ha suscitado muchos problemas esta distinción en relación a la servidumbre de luces y vistas, existiendo una jurisprudencia consolidada conforme a la cual, si el hueco, ventana o balcón se sitúa en pared medianera o ajena la servidumbre es positiva, pero si se abre en pared propiedad exclusiva del propietario del fundo dominante, ésta será negativa. No obstante, en estos casos siempre se trata de servidumbres continuas y aparentes. El derecho se servidumbre: Constitución. Art. 536 CC. Esta norma dispone que las servidumbres se constituyen por la ley o por la voluntad de los particulares. A veces es la ley la que crea directamente la servidumbre (art. 552 CC); en otras, como es lo normal, la ley lo que hace es facultar al propietario del predio dominante a pedir su constitución. Las servidumbres también se adquieren por prescripción, esto es, por su uso o disfrute en las condiciones que la ley determina (arts. 537 y 538 CC). Finalmente, las servidumbres pueden adquirirse por signo aparente (art. 541 CC). En primer lugar, los particulares pueden constituir en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, cuantas servidumbres quieran, con los límites que establece el art. 594 CC. Ello se llevará a cabo por medio de negocio jurídico que será el titulo constitutivo de la misma. La constitución voluntaria puede ser a titulo oneroso o gratuito, por acto inter vivos o mortis causa. Es evidente que el constituyente habrá de tener la capacidad y la legitimación necesaria. Ver arts. 594 y 595 CC. Pueden constituir servidumbres no solo el propietario, sino también quien sea titular de un derecho real limitado del dominio que implique el goce del predio sirviente. Si son varios los propietarios, se requerirá el consentimiento de todos (art. 597 CC). La constitución por usucapión: La adquisición de las servidumbres por usucapión está sometida a determinadas reglas especiales, contenidas en los arts. 537 a 540 CC. Solo pueden adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y las aparentes, con el plazo especial del 20 años (art. 537 CC). Este plazo de 20 años ha de contarse: en las positivas, desde el día en que el dueño predio dominante o del que haya aprovechado la servidumbre hubiera empezado a ejercerla sobre el sirviente (por ejemplo, comenzó a pasar por su fundo; en las negativas, desde el día en que el propietario del predio dominante hubiere prohibido por un acto formal, al del sirviente, la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (art. 538 CC). 11

12 Constitución por signo aparente, o por destino del padre de familia (art. 541 CC): De lo establecido en este precepto, el CC permite que cuando existan dos fundos pertenecientes a un mismo propietario, y concurra una situación fáctica en virtud de la cual uno de los predios presta servicio al otro, en el caso de que alguno cambiara de titularidad, dicha apariencia fáctica se mantenga y continúe afectando a ambas fincas. Este precepto ha sido interpretado de forma amplia por la jurisprudencia, de forma que se aplica no solo cuando la situación fáctica concurra respecto de dos fincas, sino también cuando se trata de una única finca en la que el signo aparente se aprecie respecto a partes individualizadas de la misma. Para evitar la inaplicación de esta norma, el art. 541 del CC establece que ello será así, salvo que se exprese lo contrario en el titulo de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura. El derecho se servidumbre: Derechos y obligaciones del dueño del predio dominante. Éstos derivan del titulo constitutivo o de la prescripción adquirida, o, en su defecto, de lo dispuesto en el CC (art. 598), y pueden tener muy diverso alcance, dependiendo del goce o utilidad concreta que constituya cada particular derecho de servidumbre. Tal como dispone el art. 542 CC, al establecerse la servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso. Por otro lado, el art. 543 CC señala que el propietario del predio dominante podrá hacer a su costa en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla o hacerla más gravosa. Para lo que deberá elegir el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible. Hay ocasiones en las que convencionalmente se determina que el propietario del predio sirviente sea el que realice tales obras, en cuyo caso, el art. 599 CC señala que podrá librarse de ellas abandonando su predio al dueño del dominante. Si fueren varios los predios dominantes, todos ellos estarán obligados proporcionalmente al beneficio que obtengan a contribuir a tales gastos, pudiendo eximirse de los mismos renunciando a la servidumbre en provecho de los demás (art. 544 CC). El art. 545 del CC establece que el dueño del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida. No obstante, esta misma norma señala que, si por razón del lugar asignado inicialmente o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, ésta llega a ser muy incómoda para el propietario del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparaciones o mejoras, ésta podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, cuando no resulte perjuicio al dueño del predio dominante. 12

13 El derecho de servidumbre: Modificación. Las servidumbres pueden ser objeto de modificación; ya hemos visto que dicha modificación puede tener lugar por el hecho de resultar la misma excesivamente gravosa para el propietario del predio sirviente art CC). Esta modificación puede también tener su causa en la variación del estado de los predios; modificación que puede ser fáctica o jurídica. Por ejemplo, una servidumbre puede modificarse por la entrada en vigor de un plan de ordenación urbana. En relación a la modificación fáctica de los predios, el art. 546 CC solo la contempla como causa de extinción, pero este cambio puede implicar también la necesidad de modificación de la misma, con una ampliación o disminución del goce del dueño del predio dominante. Las servidumbres también pueden modificarse convencionalmente. El derecho de servidumbre: extinción. Los modos de extinción de la servidumbre se regulan en el art. 546 del CC; éstos son: 1- Por consolidación, esto es, por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y sirviente. Ha de tenerse en cuenta que en ningún caso la extinción de la servidumbre por consolidación podrá tener lugar en perjuicio de tercero, como ocurrirá si el predio dominante hubiera sido objeto de hipoteca, en cuyo caso la servidumbre se debe mantener, en cuando puede repercutir en su valor. 2- Por el no uso durante 20 años. En este caso, el uso de uno solo de los comuneros es suficiente para evitar la extinción (art. 548 CC). Este plazo comenzará a contarse desde el día en que hubiere dejado de ejercitarse la servidumbre respecto a las discontinuas, y desde el día en que haya tenido lugar el acto contrario en las servidumbres continuas. 3- Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse la servidumbre; pero éste revive si después el estado de los predios permite usarla nuevamente, a no ser que cuando resulte posible el uso se deje transcurrir el tiempo de prescripción. 4- Por llegar el término o realizarse la condición. 5- Por la renuncia del propietario del predio dominante. 6- Por redención convenida entre el propietario del predio dominante y el sirviente, a través de negocio jurídico extintivo de la misma. Servidumbres forzosas. El art. 536 del CC distingue entre servidumbres legales y servidumbres voluntarias; sin embargo, es mucho más correcto hablar de servidumbres forzosas y servidumbres voluntarias. Las forzosas se regulan en los arts. 549 a 593 del CC, y su nota más destacada es que facultan a los interesados a exigir su constitución. 13

14 Puesto que su constitución aparece avalada legalmente, es frecuente que estas servidumbres se constituyan por acuerdo entre los interesados. Es excepcional el supuesto en que la misma ley establece su constitución (art. 522 CC). Estas servidumbres se rigen por lo expresamente pactado y, en su defecto, por las normas del CC. No obstante, el propio CC remite expresamente para las servidumbres de utilidad pública o comunal a las leyes, reglamentos y ordenanzas generales sobre policía urbana o rural (art. 551). Estas servidumbres son siempre típicas y su contenido viene preestablecido legalmente. En este caso resulta difícil ver el límite entre el derecho de servidumbre y lo que constituyen limites al dominio. Servidumbres en materia de aguas. En las servidumbres en materia de aguas se incluyen la servidumbre de acueducto (arts. 557 a 561 CC), las de saca de aguas y abrevadero y la de estribo de presa, parada y partidor. La más importante de ellas es la servidumbre de acueducto; a ella se refiere el art del TR de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001, al señalar que los organismos de cuenca podrán imponer, con arreglo a lo dispuesto en el Código Civil y en el Reglamento de esta Ley, la servidumbre forzosa de acueducto, si el aprovechamiento del recurso o su evacuación lo exigiera. De conformidad a lo dispuesto en el art. 557 CC: Todo el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con la obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas. Sobre ello, el art de la Ley de Aguas señala igualmente que: El beneficiario de una servidumbre forzosa deberá indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al predio sirviente de conformidad con la legislación vigente.? Tal como dispone el art. 558 CC, el que pretenda usar este derecho está obligado: Ø A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente al uso al que se la destina. Ø A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para terceros. Ø A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que determinan las leyes y reglamentos. No obstante, como señala el art. 559 CC, esta servidumbre no puede imponerse para objeto de interés privado sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertos ya existentes. La servidumbre de estribo de presa se regula en el art. 554 CC y la de parada y partidor en el art. 562 del mismo Código Civil. Servidumbre de paso. Su regulación se contiene en los arts. 564 a 570 CC. 14

15 El párrafo primero del art. 564 del CC: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Su regulación responde a la finalidad de dar salida física a finca, rústica o urbana, cuando esta imposibilidad es absoluta, o es extremadamente dificultosa o gravosa. El CC prevé la correspondiente indemnización, que será la pactada por las partes. No obstante, el párrafo segundo del art. 564 dispone que: Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Si el paso no es permanente, se aplica lo dispuesto en el último párrafo de este artículo, conforme al cual: Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen. Esta servidumbre habrá de darse por el punto que sea menos perjudicial para el predio sirviente y, en cuanto sea conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público (art. 565 CC). La anchura de la servidumbre será la que baste a las necesidades del predio dominante (art. 566 CC). Las servidumbre se extingue cuando el paso deja de ser necesario por haberla reunido con otra con salida a camino público, devolviéndose lo cobrado por el valor del terreno (art. 570 CC). Servidumbre para posibilitar la construcción o reparación de un edificio. Esta es una servidumbre de carácter transitorio y a ella de refiere el art. 569 CC, al señalar que: Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue. La medianería. Aun cuando el CC regula la medianería en los arts. 571 a 579, no nos encontramos ante una auténtica servidumbre, sino ante una especial situación de comunidad de bienes, que se produce como consecuencia de la separación entre dos fincas o edificios por medio de una pared, seto, valla, zanja o muro) que es propiedad de los colindantes. Son frecuentes en la práctica los problemas que derivan de esta específica situación, suscitándose en muchas ocasiones el de la titularidad del elemento medianero. Por ello, el art. 571 del CC señala que: Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario: 15

16 1- En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2- En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3- En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. Por otro lado, el art. 573 del CC refiere también cuándo cabe entender que hay signo exterior contrario a la medianería. Esta especial comunidad determina una serie de obligaciones para los colindantes. En primer lugar, cada uno de los titulares está obligado al mantenimiento y reparación del elemento medianero, en proporción a la titularidad que ostente sobre el mismo (art ). Si no quiere hacer frente a dichos gastos podrá renunciar a la medianería, salvo cuando la pared medianera sostenga un edificio del que no pretenda renunciar (art ). En las paredes medianeras no pueden abrirse huecos o ventanas sin consentimiento de los afectados (art. 580). Todo propietario puede elevar la pared medianera, corriendo con los gastos e indemnizando a los demás por los perjuicios que les pueda causar (art ). Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa, y si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo. Serán de cuenta de éste los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes, y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. No obstante, los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que le hubiese dado mayor espesor (art. 578). De conformidad a lo dispuesto en el art. 579 del CC: Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos. De los setos y arbustos medianeros se ocupa el art. 593 del CC. Ha de señalarse que: Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad (art. 592 CC). 16

17 Servidumbres en materia de luces y vistas. Se regulan en los arts. 581 a 584 del CC. En realidad más que ante servidumbres nos encontramos ante verdaderas limitaciones al dominio, que vienen impuestas por la cercanía entre los fundos. Esta cercanía comporta limitaciones a los derechos de los propietarios, que no podrán abrir huecos o ventanas sin observar las distancias expresamente establecidas. La regla general en esta materia es la establecida en el art. 582 del CC, conforme al cual: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Para medir estas distancias, ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el art Esta prohibición cesa cuando los edificios están separados por la vía pública (art. 584 CC). No obstante esta prohibición, el art dispone que: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Finalmente, el derecho a tener mejores vistas puede garantizarse en las condiciones establecidas en el art. 585 del CC, conforme al cual: Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583. El derecho de superficie. El derecho de superficie es también un derecho real limitado del domino, consiste en la facultad que ostenta su titular de realizar, tener o mantener una edificación o plantación sobre la que se ostentará un derecho de propiedad separada de la del suelo en la que se ubica. La superficie supone una derogación del principio latino superficies solo cedit, que consagra el art. 358 del CC y, en virtud del cual, lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos pertenece al dueño de los mismos, con sujeción a lo que se dispone en las normas siguientes. Pues bien, el derecho de superficie implica que, apartándose de la regla general, la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado se atribuya al titular de este derecho real. La superficie se caracteriza por la existencia de una propiedad separada, respecto de la cual el derecho a edificar, plantar o sembrar se considera accesorio, puesto que la superficie puede instituirse sobre edificaciones o plantaciones preexistentes que, tras la constitución del derecho pasarán a ser titularidad del superficiario. 17

18 Distinto al derecho de superficie, aunque cercano a él, es el llamado derecho de sobreedificación o subedificación. En este caso, el derecho permite a su titular edificar sobre o bajo una edificación ya existente, atribuyéndole los derechos sobre la misma. El CC no regula el derecho de superficie, aludiendo de forma aislada al mismo (art. 1611); su regulación se encuentra contenida en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en el art de la Ley Hipotecaria y en los arts. 16 y 30 del Reglamento Hipotecario. Para su estudio debemos distinguir entre la superficie urbana y la superficie rústica. El derecho de superficie urbana es el que se constituye sobre el suelo de esta categoría y permite a su titular realizar construcciones o edificaciones sobre suelo ajeno manteniendo la propiedad separada de la misma. Respecto a la superficie urbana, se ha pretendido establecer la distinción entre dos modalidades de este derecho: la superficie urbanística y la superficie urbana común, según este derecho se ejercite o no en el marco de los Planes de la ordenación urbana. Desde esta distinción, la llamada superficie urbanística estaría sometida a la legislación del suelo, mientras que a la superficie urbana común se aplicarían algunos de los preceptos que el CC dedica a la regulación de los censos. No creo que esta distinción sea adecuada, siendo más correcta la tesis de que el derecho de superficie es único y el régimen jurídico aplicable es el de la Ley del Suelo y la establecida en la Legislación Hipotecaria. De conformidad a lo dispuesto en el art de la Ley del Suelo: El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Conforme a lo dispuesto en el párrafo 4 de esta misma norma, el derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho. Para su constitución se requiere escritura pública, y como requisito constitutivo para su eficacia, este derecho debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La superficie solo puede constituirse por el propietario del suelo. Puede constituirse a título oneroso o gratuito. Si se constituye de forma onerosa, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. 18