CONCEPTO DE TERCERO REGISTRAL

Transcripción

1 CONCEPTO DE TERCERO REGISTRAL

2 TERCERO REGISTRAL Se entiende por tercero según el artículo 1148 del Código Civil, el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. Adrogué (citado por Cornejo) habla de tercero registral y agrega que la noción de parte es ajena al derecho registral y propia del derecho de las obligaciones. Por lo que, debe entenderse que el artículo 1148 hace referencia al tercero registral y no a parte del derecho de obligaciones. El concepto suministrado por la ley es muy amplio y comprende tanto al tercero interesado en adquirir el dominio como a los acreedores y a las personas perjudicadas por los cambios operados en el registro.

3 Ejemplos Si entre A y B se celebró un contrato traslativo de dominio (compraventa, donación entre vivos, permuta o renta vitalicia) C es tercero. C puede ser una persona interesada en adquirir de B el dominio o un acreedor hipotecario o prendario en el caso de bienes muebles identificables, interesado en que su crédito sea garantizado con el bien inscrito.

4 De lo anterior se tiene que Terceros interesados son todos aquellos que sustentan un derecho que resultará perjudicado a raíz de la mutación. (Cornejo) Este concepto es más restringido que el contenido en el art c.c y se refiere, tanto a los acreedores singularmente privilegiados como a las personas cuyo título válido no ingresó al registro o, habiendo sido registrado, se ve perjudicado porque el derecho de su enajenante es inválido.

5 De ahí resulta Dos tipos de terceros registrales: uno individualizado por la falta de inscripción del título (falta de integridad del registro) y otro, determinado por la inscripción de un título inexacto o inválido (falta de exactitud del registro).

6 El primero se identifica con el llamado tercero latino que se da por un defecto registral por omisión; existe un título válido que no ha accedido al registro. Aquí, el conflicto del tercero latino se da entre el adquirente de un derecho real (propiedad, hipoteca o prenda) no inscrito, y quien de buena fe logró inscripción registral de una situación jurídico real. Caso en el cual se aplica el principio contenido en la Carta de Puerto Rico que establece:

7 INOPONIBILIDAD Los actos, derechos y situaciones jurídicas inscribibles no inscritas no producen efecto frente a terceros de buena fe. Principio que coincide con la recomendación dada en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en La Plata en 1981, que dice: "Las mutaciones jurídico reales sobre inmuebles no inscriptas (sic) son inoponibles a los terceros con interés legítimo (el que adquirió o el acreedor hipotecario o prendario que no inscribió) que sean de buena fe, tengan o no emplazamiento registral"

8 En Guatemala este principio está contenido en dos disposiciones que de manera positiva afirman: Únicamente perjudica a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el registro. Interpretando a contrariu sensu lo no inscrito no perjudica a terceros, incluyendo a los acreedores singularmente privilegiados, para quienes producen efectos los títulos inscritos desde la fecha de su entrega al registro. Art c.c. 339 c.c.g

9 La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro. (XVII Carta de Buenos Aires) En cuyo caso, la presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo, es incontrovertible. (XVI Carta de Buenos Aires) O dicho corrientemente: no puede ser perjudicado quien adquiere con registro limpio. Lo último es aplicable a la persona interesada en adquirir el dominio de un bien y concurre al registro en donde constata que el bien está a nombre de quien se lo ofrece, no tiene inscritas hipotecas ni anotaciones de embargo o demanda. Esta presunción legitimadora le permite adquirir la propiedad del bien e inscribir su derecho; sin embargo, no registradas habían una venta real anterior y una hipoteca. El derecho de quien ha adquirido no se perjudica.

10 En cambio, el tercero germánico presupone un defecto por comisión, pues existe un título inválido que ha accedido al registro Es, entonces, quien adquirió a título oneroso y de buena fe de quien habiendo tenido inscripto (sic) su título había adquirido inválidamente, no obstante lo cual opone su título al causante del enajenante, pero requiere que su adquirente haya inscripto (sic) su título respectivo. Para este caso es aplicable el principio contenido tanto en la Carta de Puerto Rico y en la legislación guatemalteca que reza:

11 PROTECCIÓN AL TERCERO DE BUENA FE Tampoco producirán efecto frente a estas personas las declaraciones de nulidad, rescisión o resolución de los actos inscritos, ni cualquier limitación o causa de ineficacia de los derechos inscritos publicadas con posterioridad a la inscripción a favor del tercero. Principio que comprende dos situaciones: Art c.c.

12 La primera, que C haya adquirido de B, pero el título con el cual B adquirió de A es inválido, al decir inválido se refiere a que ha sido declarado nulo. Caso en el cual el derecho de C no se perjudica de acuerdo al principio citado. La segunda, que posteriormente a que C haya inscrito su derecho ingrese al registro un embargo contra bienes de B, y el registro lo opera (caso hipotético pero puede ocurrir). A pesar de la anotación, tal limitación no afecta a C.

13 Sin embargo, el principio citado, de acuerdo a la doctrina legal sostenida por la Corte de Constitucionalidad guatemalteca, tiene una excepción referida a la protección plena que otorga dicha corte y se refiere a las inscripciones que se hayan hecho en base a documentos evidentemente falsos. En otras palabras, de la prueba documental aportada se deben desprender indicios suficientes que le permitan al juez establecer sin lugar a dudas la falsedad. Si no es así, debe hacer aplicación de principio analizado.

14 CONCLUSIÓN 1. En materia registral debe hacerse alusión a TERCERO REGISTRAL y no a parte. 2. La acepción de tercero registral abarca: a. La persona interesada en adquirir el dominio del bien inscrito. b. El acreedor garantizado que esté interesado en que su crédito sea garantizado con el bien inscrito. c. La persona cuyo derecho perfecto y título válido que documenta una situación real, no ingresa al registro. d. La persona cuyo derecho perfecto y título válido ingresa al registro pero proviene de un derecho inválido. Es decir, su enajenante tenía un derecho inválido o sujeto a condición resolutoria no inscrita. En cuyo caso, para hacer aplicación de los principios correspondientes, se debe examinar si se trata de nulidad o resolución o falsedad y que esta última sea evidente según la prueba documental aportada.

15 CONCLUSIÓN 3. Todo cambio extrarregistral debe registrarse a fin de mantener la integridad del registro. 4. Toda condición resolutoria debe registrarse para mantener la exactitud del registro. 5. Para no vulnerar la integridad del registro, en todo documento que ingrese (especialmente los notariales) debe solicitarse su anotación preventiva o su prórroga si adolece de algún defecto; a fin de que mientras se subsana el defecto, evitar el ingreso de un título válido y oneroso de un tercero de buena fe que impida la registración posterior del derecho contenido en el documento defectuoso.