Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos

Transcripción

1 Opciones a la desincorporación de las carteras inmobiliarias de los balances de los bancos Rubén Manso Madrid, 27 de junio de 2012 Documentación propiedad de Mansolivar & IAX. Prohibida su reproducción

2 Problemas del Sector Liquidez Financiación Exposición Sector Inmobiliario 2

3 Qué se ha hecho hasta ahora? Creación del Fondo de Adquisición de Activos Financieros (FAAF) de RD-ley 6/2008 Creación del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) de RD-ley 9/2009 RD-ley 2/2011 de 14 de febrero ( reforma Zapatero ) 3

4 Y nos olvidamos siempre de la: CBE 3/2010, de 29 de junio que modificó el tratamiento contable de los activos adjudicados y de los créditos y préstamos dudosos 4

5 Partes del RD-ley 2/2012 Tratamiento del deterioro en inmuebles adjudicados y créditos con garantía de los mismos Actuaciones del FROB Régimen jurídico de las Cajas de Ahorros Retribución de los Administradores Participaciones Preferentes y Garantía Financiera 5

6 A nosotros sólo nos interesa Tratamiento del deterioro en inmuebles adjudicados y créditos con garantía de los mismos 6

7 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en CBE 4/2004 (Tras la modificación de la CBE 3/2010) CALENDARIO (tiempo en meses) Desde Hasta Cobertura % % % % Valoración Vivienda terminada habitual del prestatario 80% Fincas rústicas, oficinas locales y naves polivalentes terminados 70% Viviendas terminadas 60% Parcelas, solares y resto de activos inmobiliarios 50% Dineraria 100% Pignoraticia sobre títulos sin riesgo apreciable 90% Tasación en su estado actual Menor de Coste en escritura pública 7

8 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en CBE 4/2004 (Tras la modificación de la CBE 3/2010) Activos adjudicados en pagos de deudas Definición: independiente de la forma jurídica utilizada Clasificación: Activo Contingente Activo No corriente en venta (por defecto) Valoración inicial Por el menor de: Valor tasación en su estado actual costes venta (min. 10%) Valor en libros de los activos aplicados (det. min 10%) Imposibilidad de reconocer beneficios en la adquisición Valoración posterior No se amortizan Imposibilidad de activar gastos Sujeto a deterioro por transcurso del tiempo 20% más de 12 meses 30% más de 24 meses (en su caso 8

9 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en RDL 2/2012 (I) Deterioro Mínimo Activo Tipo Garantía Clasificación Contable RD-ley 2/2012 Cobertura Capital Financiero Inmobiliaria Normal 7% _ Financiero Financiero Financiero Financiero Financiero Financiero Promoción Terminada Promoción Terminada Suelo Obra parada Obra en marcha Obra en marcha Dudoso 25% _ Subestandar Dudoso o Subestandar Dudoso o Subestandar 20% (24% sin GR) _ 60% Hasta 80% 50% Hasta 65% Dudoso 50% Hasta 65% Subestandar 24% _ 9

10 Tratamiento de morosidad y activos adjudicados en RDL 2/2012 (II) Deterioro Mínimo Activo Tipo Garantía Antigüedad meses RD-ley 2/2012 Cobertura Capital Inmobiliario Promoción Terminada No Ocupada Cobertura mínima 25% % % _ % _ Inmobiliario Suelo 60% Hasta 80% Inmobiliario Obra en curso 50% Hasta 65% Inmobiliario Otros % 10

11 Novedades RDL 18/2012 Obligación de constituir sociedades tenedoras de inmuebles adjudicados Obligaciones de liquidación de activos adjudicados bien directa o indirectamente Nuevas provisiones 11

12 Obligación de constituir sociedades tenedoras de inmuebles adjudicados Problemática de valoración de las aportaciones 12

13 Obligaciones de liquidación de activos adjudicados bien directa o indirectamente Obligación de vender un 5% anual de la cartera de inmuebles Obligación de pérdida de control en tres años para entidades que reciban ayudas 13

14 Nuevo régimen de provisiones de la financiación calificada como normal Flexibilización de plazos 31/12/2013 para procesos de integración Anexo Tipo de financiación de construcción o promoción inmobiliaria Porcentaje de cobertura Con garantía hipotecaria Suelo 45% 52% Promoción en curso 22% 29% Promoción terminada 7% 14% Sin garantía real 45% 52% 14

15 Conclusiones Acerca las valoraciones contables a mercado Favorece la venta Coberturas antes de (ó ) Establece límite temporal Permite elegir entre 1. Política de dividendos 2. Coste fiscal Facilita el uso de los activos como garantía para obtener liquidez ante BdE y BCE No está claro que genere liquidez salvo que aparezcan inversores extranjeros. Sí parece que favorecerá la financiación de las entidades Loa incentivos fiscales favorecerán las transacciones antes de

16 Muchas gracias Gran Vía 17 A, 4º Dcha Madrid Telf.: