3. Presentación y aprobación del Informe de Gestión correspondiente al periodo 2016.

Transcripción

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2 Agenda

3 Agenda 1. Nombramiento del Presidente ad hoc de la Asamblea. 2. Nombramiento del Secretario ad hoc de la Asamblea. 3. Presentación y aprobación del Informe de Gestión correspondiente al periodo Presentación y aprobación de los estados financieros auditados correspondientes al periodo Presentación y aprobación de la distribución del 100% de las utilidades netas de operación obtenidas durante el periodo 2016, en proporción a la correspondiente participación de los señores inversionistas.

4 Mociones iniciales

5 Mociones iniciales Moción N 1: Se acuerda nombrar al Sr. Jaime Molina Ulloa, Miembro del Comité de Inversión de Improsa SAFI, como Presidente ad hoc de la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos. Moción N 2: Se acuerda nombrar al Sr. Jaime Ubilla Carro, Gerente General de Improsa SAFI, como Secretario ad hoc de la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos.

6 Palabras de Bienvenida: Jaime Molina, Miembro del Comité de Inversión

7 Informe de Gestión: Jaime Ubilla, Gerente de Improsa SAFI

8 Contexto económico y financiero Año del Cisne Negro El año 2016 ha sido el año de los llamados Black Swan o Cisne Negro debido a que fue el año en que nada salió como se esperaba. Descenso en oferta del petróleo Los precios del petróleo se vieron respaldados por un descenso del exceso de oferta mundial, debido principalmente a la desaceleración gradual de la producción en los países que no integran la Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP). Crecimiento en la economía El crecimiento de la producción en la mayoría de las economías avanzadas siguió lento. En las economías de mercados emergentes y en desarrollo, el crecimiento se acelerará por primera vez en seis años, a 4,2% en 2016.

9 Contexto económico y financiero Continuación: En América Latina la actividad económica se desaceleró, debido a que varios países están sumidos en recesión, pero se espera que la recuperación se afiance en En las economías asiáticas emergentes, y en especial en India, se mantuvo un sólido crecimiento. Incremento en la tasa de interés en USA El 14 de diciembre del 2016 el Banco de la Reserva Federal de los Estados Unidos de América (FED) decidió incrementar la tasa meta para la tasa de interés para fondos federales de ½% a ¾%, marcando muy probablemente la finalización de tasas de interés sensiblemente bajas. Incertidumbre para el 2017 Las proyecciones apuntan a un repunte de la actividad económica en 2017 y 2018, especialmente en las economías de mercados emergentes y en desarrollo, sin embargo, existe una amplia dispersión de posibles desenlaces en torno a las proyecciones, dada la incertidumbre que rodea a la orientación de las políticas del gobierno estadounidense, y una posible aceleración de la inflación internacional.

10 Contexto económico y financiero en Costa Rica 01 Crecimiento económico El desempeño macroeconómico costarricense en el 2016 destacó por un bajo nivel de inflación y un crecimiento económico alto, en comparación con el promedio mundial y, en particular, de Latinoamérica. El crecimiento económico del país, medido con el Producto Interno Bruto (PIB) real, se estima fue de 4,3% en el Menor disponibilidad de divisas La menor disponibilidad de divisas se encuentra relacionada con cambios en las variables fundamentales del mercado cambiario, entre las que destacan un sector privado con menor superávit de divisas, el incremento en la demanda de importaciones por el mayor nivel de actividad económica del país y la acumulación de posición en moneda extranjera por parte de intermediarios financieros. Estos cambios se han manifestado en una presión al alza en el tipo de cambio. En dicho período la depreciación acumulada del colón alcanzó 3,4%.

11 Proyecciones 2017 para Costa Rica : Inflación El BCCR mantiene para el año 2017 la meta de inflación interanual en 3% con un rango de tolerancia de ± 1 p.p. 2017: Crecimiento económico El BCCR contempla un crecimiento económico para Costa Rica del 4,1%. 2017: Importaciones y exportaciones Dada la evolución prevista para la actividad económica mundial y nacional, el valor de las ventas al exterior aumentaría en 5,8% en De manera congruente, las importaciones crecerían 6,2%, acorde con el aumento previsto en la demanda de insumos para la industria manufacturera y la construcción. 2017: Elecciones 2018 Año previo a las elecciones genera distracción de algunos sectores políticos y económicos y poco avance en reformas legales en la Asamblea Legislativa.

12 Contexto inmobiliario Oficinas: El área arrendable del mercado inmobiliario de oficinas creció un 10,58% durante el 2016, debido al ingreso de complejos como el Centro Corporativo El Cafetal y City Places, los cuales se encuentran ubicados en la zona de Belén y Lindora, respectivamente. Oferta Variación Área arrendables m Tasa de disponibilidad Proyectos en construcción m 2 15,41% ,26% Precio Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $17,24 $2,36 $17,62 $2,41 Fuente: Improsa Capital e Inmoinfo. Datos al cierre de cada año.

13 Contexto inmobiliario Comercio: Durante el 2016, el inventario del mercado inmobiliario correspondiente al segmento comercial ha mostrado un crecimiento de 8,09%. Esto se atribuye al ingreso de inmuebles como Escazú Village, City Place Town Center y Terrazas Lindora. Oferta Variación Área arrendables m Tasa de disponibilidad Proyectos en construcción m 2 8,39% ,59% Precio Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $18,83 $1,61 $18,53 $1,82 Fuente: Improsa Capital e Inmoinfo. Datos al cierre de cada año.

14 Contexto inmobiliario Industrial: Durante el último año el inventario del mercado inmobiliario correspondiente al segmento industrial mostró un crecimiento de 5,05%, gracias a la construcción de inmuebles tales como Naves Industriales, Logística y Distribución. Oferta Variación Área arrendables m Tasa de disponibilidad Proyectos en construcción m 2 5,35% ,29% Precio Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $7,39 $0.76 $7,64 $0,79 Fuente: Improsa Capital e Inmoinfo. Datos al cierre de cada año.

15 Informe de Devolución del Área Arrendada en Forum 1

16 Antecedentes En la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos, celebrada el 15 de marzo del 2016, Improsa SAFI procedió a informar que el 01 de febrero del 2016, representantes de la empresa Procter & Gamble, principal inquilino de este fondo de inversión desde su constitución, habían comunicado la decisión de proceder con la devolución del equivalente al 35% del área arrendable de los Edificios de Forum 1. Dicha reducción de área arrendada afectaba a dos de los edificios alquilados, específicamente los Edificios D y E, ubicados en el Complejo Empresarial Forum I y representaba el equivalente a m 2 del total del área alquilada por dicha empresa en ese momento. Derivado de esa situación, Improsa SAFI informó que el equivalente al 30%, aproximadamente, del ingreso por arrendamiento del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos se vería reducido a inicios del período Todos estos aspectos fueron ampliamente descritos y comunicados al mercado bursátil el 26 de febrero del 2016 mediante un hecho relevante remitido a la Superintendencia General de Valores.

17 Antecedentes 05 Considerando que el inquilino P&G representaba el 94% de los ingresos del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos, los efectos que se identificaron en su oportunidad fueron los siguientes: Fuente: Presentación de la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del 15 de marzo del 2016.

18 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto 1. Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo A la fecha de la devolución del área por parte del inquilino P&G, el contrato de arrendamiento contemplaba los siguientes aspectos: Edificios Área en m 2 de contrato Precio por m 2 Alquiler mensual A, B, C, D y E $17,73 $ ,03 A m 2 B C m 2 C m 2 C D 4.244,55m 2 E 4.803,48m 2 Fuente: Comité Ad Hoc. Datos en US dólares.

19 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto 1. Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Las áreas efectivamente devueltas a partir del 31 de diciembre del 2016 se detallan a continuación: Edificios Área en m 2 del contrato Precio por m 2 Alquiler mensual Penalidad (9 meses de alquiler) Edificio D piso ,00 17, , ,27 Edificio D piso ,00 17, , ,27 Edificio D piso ,00 17, , ,27 Edificio D sótano 15,00 17,73 265, ,78 Edificio E piso ,00 17, , ,11 Edificio E piso ,00 17, , ,11 Edificio E piso ,00 17, , ,11 Edificio E piso ,00 17, , ,11 Edificio E Sótano 15,00 17,73 265, ,78 Total 7.995,00 $ ,75 $ ,79 Fuente: Comité Ad Hoc. Datos en US dólares.

20 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 1. Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Fecha de entrega del área por P&G: 28 de diciembre del 2016 Fecha de firma de adenda de contrato: 19 de enero del 2017 Nueva área de alquiler (según contrato): ,00 m 2 Alquiler mensual: $ ,17 Cuota mensual condominal: $44.162,59 ($2,98 promedio ponderado por m 2 ). Pago mensual por espacios de parqueos: $25.629,91 (250 espacios) y $6.500 por concepto de cuota condominal de dichos parqueos. Alquiler anterior $ ,03 Alquiler actual $ ,17 Variaciones $ ,86 31,01% Fuente: Comité Ad Hoc. Datos en US dólares.

21 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 2. Caída en la Tasa de Ocupación Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Ocupación (2016) 96,12% Ocupación (2017) 69,94% Hasta setiembre del 2017 dicha desocupación será compensada con la indemnización cancelada por P&G por la suma ya señalada de $1,27 millones. Dicha suma la Administración de Improsa SAFI la cancelará en tractos iguales con una periodicidad mensual. Fuente: Comité Ad Hoc.

22 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 2. Caída en la Tasa de Ocupación Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Con el fin de comercializar el área objeto de devolución, la Administración de Improsa SAFI procedió a efectuar las siguientes tareas: Un convenio con Alianzas con firmas de correduría reconocidas en el medio como lo son: Jones Lang LaSalle Cushman and Wakefield RAM Realtors. Fuente: Comité Ad Hoc.

23 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 2. Caída en la Tasa de Ocupación Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo A la fecha de la presente Asamblea de Inversionistas se ha logrado la colocación de 619,35 m 2 en el primer piso del Edificio D que se suman al área que P&G no devolvió por m 2, para un total de 18,28% colocado del área que originalmente se comunicó en proceso de devolución. Fuente: Comité Ad Hoc.

24 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 3. Minusvalía en el Inmueble Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo A continuación se procede a presentar el detalle del valor en libros de los inmuebles correspondientes a P&G. Variación absoluta respecto al 2015: ($ ) Variación relativa respecto al 2015: (11,41%) Valor en libros del inmueble al 31 de diciembre de 2015 $ Más: mejoras realizadas al inmueble Menos: minusvalías por valoración del inmueble ( ) Subtotal ( ) Valor en libros del inmueble al 31 de diciembre de 2016 $ Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US dólares.

25 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 3. Minusvalía en el Inmueble Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo La disminución en el valor en libros se explica desde la perspectiva de la valoración financiera, mientras que desde la perspectiva ingenieril el activo aumenta de valor con respecto al año anterior. Fecha de compra del inmueble: 31 de marzo del Costo más mejoras: $ Financiera $ $ Ingenieril $ $ Valor en Libros $ $ Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US dólares.

26 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 4. Aumenta el nivel de deuda Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Tipo de endeudamiento Endeudamiento bancario 16,98% 13,04% Endeudamiento total 20,99% 14,49% El aumento en la deuda se encuentra relacionado con: a) Una reducción del valor del activo con motivo del ajuste por valoración practicado en mayo del 2016, fecha en la cual la valoración financiera pasa a determinar el valor en libros del inmueble. b) El crecimiento del pasivo bancario, el cual se contrató con el fin de fortalecer la capacidad financiera del Fondo para poder realizar las obras necesarias para separar los edificios, así como la construcción del puente que permitirá contar con una salida alterna al parque y así enfrentar una de las principales observaciones de potenciales clientes del inmueble.

27 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 5. Reducción en el Rendimiento Líquido Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo A febrero del 2017 ya empieza percibirse una disminución en el pago de los beneficios periódicos por participación, originados por: a) La creación de una reserva para el servicio de la deuda bancaria que a la fecha representa un monto mensual de $ Ésta condición se mantendrá durante todo el periodo b) Las cuotas condominales correspondientes al área desocupada por un monto mensual de $ Variarán conforme se ocupen las áreas disponibles. $27,34 $26,51 $23,08 PAGOS I SEMESTRE 2016 PAGOS II SEMESTRE 2016 PAGO I BIMESTRE 2017 Fuente: Improsa SAFI. Datos en US dólares. Pago promedio mensual.

28 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 6. Nuevas inversiones: separación de área física Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Instalación de sistemas independientes de detección y alarma de incendios Instalación de sistemas denominados Building Management System para la medición del consumo eléctrico Instalación de cuarto de control Separación los sistemas eléctricos, de aire acondicionado y suministro de agua potable Instalación de tanques de diésel independientes Demarcación de parqueos y la instalación de cámaras de seguridad CCTV para los Edificios D y E Las áreas ya se encuentran separadas física y electromecánicamente Fuente: Comité Ad Hoc.

29 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto 6. Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos, otros Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Inversión realizada: Inversiones efectuadas en mejoras ,85 Reembolso depósito CNFL medidores ,66 Reparaciones varias chillers edificos B y C ,00* Otras reparaciones diversas edificio D ,00* Total: $ ,51 Fuente: Improsa SAFI. Datos en US dólares. *Datos estimados según cotizaciones. Obras en proceso.

30 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto 6. Nuevas inversiones: Plataforma de parqueos norte Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Se negoció con OCONY el arrendamiento de un terreno de m 2, que permite hasta 215 espacios de parqueo. Negociación quedó en stand by en espera de ver si se requieren espacios. Se P&Gdeterminó anunció que no la Plataforma necesitará Norte los espacios tiene algunos de parqueo defectos que que habían la hacen solicitado vulnerable inicialmente, por lo que la en ampliación caso de un desismo la plataforma de gran deenvergadura. parqueos se ha pospuesto. Se determinó que la Plataforma Norte tiene algunos defectos que la hacen vulnerable en caso de un sismo de gran envergadura. Se negoció con ESCOSA la entrega de planos y ayuda en el proceso de reparación de Plataforma Norte, en conjunto con la firma de consultoría estructural FSA. Se estima que actividades de reparación de Plataforma Norte tendrán lugar durante el segundo semestre del Fuente: Comité Ad Hoc.

31 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 6. Nuevas inversiones: salida alterna Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Construcción de salida alterna del inmueble La inversión estimada: $ Finalización de las obras: marzo del Estado Actual: en proceso de obtención de las aprobaciones ambientales y el permiso de construcción, previstos conforme la legislación vigente en la materia. Fuente: ICC.

32 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 6. Nuevas inversiones: salida alterna Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Fuente: ICC.

33 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 6. Nuevas inversiones: salida alterna Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Fuente: ICC.

34 Aumenta el nivel de deuda por la disminución del Valor del Activo y para financiar mejoras 6. Nuevas inversiones: salida alterna Nuevas inversiones: separación de planta física, sistemas, parqueos. Disminución en el rendimiento líquido Disminución Alquileres P&G y Rendimiento Bruto Caída en ocupación y deterioro indicadores financieros Minusvalía en el inmueble, afecta el Valor en Libros del Fondo Fuente: ICC.

35 Indicadores del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos

36 Activos Totales El activo total administrado del Fondo muestra una disminución de $3,4 millones en los Activos Totales Administrados, al pasar de $60,65 millones a $57,25 millones, para un decrecimiento de 5,60% Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en millones de US dólares.

37 Activos Totales Inversión de Bienes Inmuebles Variación absoluta respecto al 2015: ($ ) Variación relativa respecto al 2015: (12,24%) Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre de 2015 $ Más: Inversiones en mejoras Más: Minusvalías netas registradas ( ) Menos: Venta de inmueble ( ) Subtotal ( ) Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre de 2016 $ Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US dólares.

38 Activos Totales: Venta de Inmueble Inmueble: Zona Franca Metropolitana. Fecha de venta: noviembre de Precio de venta: $ Ganancias de capital: $41.624,50 Fuente: Improsa SAFI. Datos en US dólares.

39 Diversificación de la cartera por ingreso Respecto a la composición de la cartera de bienes inmuebles, este Fondo se concentra principalmente en Zona Franca con un 95% de participación y 5% para el sector Servicios. ZONA FRANCA 95% Forum 1 SERVICIOS 5% Fuente: Estados Financieros Auditados Datos según ingresos.

40 Diversificación de la Cartera por Inmueble La composición actual de la cartera, en términos del valor de los principales inmuebles muestra una concentración en Forum, siendo el principal inquilino Procter & Gamble, que representaba al cierre de 2016 un 91% del total de los ingresos por arrendamiento del Fondo. Edificio Atrium 4% Zona Franca Alajuela 1% Forum 1 Edificios A, B, C, D, E 95% Fuente: Estados Financieros Auditados Datos según valor en libros.

41 Detalle de Cartera de Inmuebles Inmueble Costo Mejoras Plusvalías / Minusvalías Valor en libros Forum 1. Edificios A, B, C, D, E , , , ,27 Edificio Atrium , ,10 ( ,07) ,35 Zona Franca Alajuela , , , ,15 TOTAL $ ,81 $ ,39 $ ,57 $ ,77 Fuente: Estados Financieros Auditados 2016.

42 Diversificación de la Cartera por Inmueble El Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos ha registrado durante los últimos años una ocupación por encima del promedio de la industria, tal y como se muestra en el siguiente gráfico. Tal y como se mostró anteriormente a febrero de 2017 dicha ocupación se ubica en 69,94%. 97% 97% 97% 97% 99% 98% 91% 91% 92% 93% 93% 86% 96% 91% Dólares Dos Industria Fuente: Improsa SAFI.

43 Detalle de Pasivos Al cierre del periodo fiscal 2016 los Pasivos Totales ascendieron a $12,01 millones, lo que representa un crecimiento de $3,23 millones respecto al saldo observado al cierre del periodo fiscal 2015, a saber un 36,73%. La principal partida de Pasivos Totales corresponde a la partida de Documentos por Pagar, la cual muestra un saldo de $9,72 millones. A continuación se muestra el detalle de Pasivos Bancarios. Saldo de los Pasivos Bancarios al 31 de diciembre de 2015 $ Más: Nuevos créditos Menos: Amortizaciones efectuadas ( ) Saldo de los Pasivos Bancarios al 31 de diciembre de 2016 $ Fuente: Estados Financieros Auditados 2016.

44 Pasivos bancarios El crecimiento en los Pasivos Bancarios se encuentra relacionado con la deuda adquirida para realizar las inversiones para financiar la separación física y electromecánica de los edificios D y E en Forum así como para financiar la construcción de la salida alterna a los inmuebles propiedad de este Fondo y fortalecer su capital de trabajo. Entidad Fecha Formalización Tasa Interés (1) Monto Inicial Amortización Saldo final Vencimiento Scotiabank de CR Scotiabank de CR Scotiabank de CR 17/08/2014 5,50% ( ) /08/ /06/2015 5,50% (85.000) /06/ /04/2016 5,50% ( ) /04/2021 Totales $ $( ) (1) Tasa LIBOR 30 días más cuatro punto cincuenta puntos porcentuales, con tasa piso del 5,50%. Fuente: Estados Financieros Auditados Datos es US Dólares

45 Endeudamiento Bancario como Proporción del Activo Total 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 19% 16% 17% 15% 14% 13% 12% 11% Fuente: Estados Financieros Auditados.

46 Patrimonio El Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos cerró el año 2016 con un decrecimiento en el Patrimonio del orden de un 12,78%, al pasar de $51,86 millones al cierre de 2015 a $45,23 millones. Activos Variación Absoluta Variación Relativa Títulos de participación ,00% Capital pagado en exceso (34.208) (34.208) - 0,00% Ajustes por readquisición de participaciones ,00% Reserva por ajustes en el valor razonable de los inmuebles ( ) ( ) (103,47%) Otras reservas ,75% Resultado acumulado del período (53.647) (18,86%) Total de activos netos $ $ $( ) (12,78%) Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 Datos en US Dólares.

47 Ingresos totales Durante el 2016, el Fondo percibió ingresos totales por $6,38 millones, siendo la partida más importante la de Ingresos por Alquileres, que ascendió a la $6,20 millones y representa un 97,13% de los Ingresos Totales. Ingresos Totales Variación Absoluta Variación Relativa Ingreso por alquileres ,25% Intereses sobre inversiones y efectivo ,17% Ganancias en la negociación de valores (248) (100,00%) Ganancias en venta de inmuebles ,00% Ganancias por diferencial cambiario ,42% Ganancias no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles ,00% Otros ingresos ,11% Total de Ingresos $ $ $ ,88% Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US Dólares

48 Ingresos por arrendamiento A continuación se detallan los ingresos por arrendamiento percibidos durante el 2016, con respecto al Inmueble Variación Absoluta Variación Relativa Edificio Atrium (50.404) (17,20%) Parque Empresarial Forum ,37% Zona Franca Metropolitana (11.278) (13,61%) Zona Franca Alajuela ,75% Total de Ingresos $ $ $ ,25% Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US Dólares

49 Gastos totales Durante el 2016 el Fondo incurrió en Gastos Totales por la suma de $10,22 millones, superiores en un 97,83% a los registrados en el 2015, periodo en el cual fueron $5,16 millones. Gastos Variación Absoluta Variación Relativa Comisiones de administración ( ) (9,22%) Pérdidas no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles ,76% Gastos financieros (12.348) (2,20%) Gastos de operación ,77% Otros gastos (8.359) (63,45%) Total de gastos $ $ $ ,83% Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US Dólares

50 Resultado del Periodo Resultado del periodo Variación Absoluta Variación Relativa Resultado del período ( ) ( ) (490,19%) Utilidad por distribuir al inicio del período ,69% Utilidades distribuidas durante el período ( ) ( ) ( ) (8,23%) Efecto neto de ganancias y pérdidas por ajustes en el valor de los ,45% inmuebles Reserva para el pago de créditos ( ) ( ) ,11% Utilidad pendiente por distribuir $ $ ($53.647) (18,86%) Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US Dólares

51 Estados Financieros Indicador Variación Absoluta Variación Relativa Total de Activos ( ) (5,60%) Total de Pasivos ,73% Total Activo Neto ( ) (12,78%) Ingresos Totales ,88% Gastos Totales ,83% Resultado del Periodo ( ) ( ) (490,19%) Fuente: Estados Financieros Auditados Datos en US Dólares

52 Indicadores Financieros Endeudamiento Total ,99% 14,49% Endeudamiento Bancario ,98% 13,04% ROE ,42% 6,30% Margen de Operación Neto ,33% 53,93% Rendimiento de Inmuebles ,72% 11,69% Gast. Mant/ Inver. en Inmuebles ,96% 0,93% Costo Carga Financiera ,82% 7,10% Rend. Total 12 meses (7,18%) 1,98%% Fuente: Improsa SAFI. 1. Rendimiento Bruto de los Inmuebles sobre la inversión realizada. 2. Inversión de Inmuebles (sobre la inversión realizada). 3. Costo promedio de carga financiera.

53 ene-15 feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene-16 feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic Rendimiento Al cierre del 2016, el Rendimiento Líquido de los últimos 12 meses del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos fue 7,81%, superior al obtenido el año anterior de 7,41%. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8,24% 7,81% Dólares Dos Industria Fuente: SUGEVAL e Improsa SAFI. Rendimiento Líquido a 12 meses

54 Valor en Libros vs Valor de Mercado Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos cerró el 2016 con una diferencia entre el Valor en Libros ($5.104,29) y Valor de Mercado ($4.315,00) de $789,29. $7.000 $6.000 $5.000 $4.000 $3.000 $2.000 $1.000 $0 I TRI 2015 II TRI III TRI IV TRI I TRI 2016 Valor de Mercado Valor en Libros II TRI III TRI IV TRI $5.104,29 $4.315,00 Fuente: Improsa SAFI y PIPCA. Valor de Mercado corresponde a precio de vector.

55 Volumen en mercado secundario Durante el 2016, el Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos, registró una disminución en el volumen negociado en mercado secundario de 20,39%, para un total negociado de $2,28 millones, distribuido en 72 transacciones y un total de 530 participaciones negociadas. $3.500 $3.000 $2.500 $2.000 $1.500 $1.000 $500 $ Fuente: Bolsa Nacional de Valores. Datos en miles de US Dólares

56 Sumas Distribuidas Para el cierre del 2016 se registra un total de beneficios repartidos durante el año de $ ,30, para un monto por participación de $323,11. $400 $350 $300 $250 $200 $150 $100 $50 $0 $353 $360 $ Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US Dólares

57 Calificación de Riesgo Según lo dispuso la empresa Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo S.A., en sesión Ordinaria No del 29 de abril de 2016, varió la calificación de riesgo, basados en la información auditada al 31 de diciembre del 2015 y no auditada al 29 de febrero del Calificadora de Riesgo Fitch Ratings Calificación anterior FII 3 + (cri) Calificación Actual FII 3 - (cri) Tal y como lo señala el informe respectivo, la reducción en la calificación se fundamenta en la eventual desocupación parcial del inquilino principal de Fondo (Procter & Gamble). Fuente: Improsa SAFI.

58 2016: AÑO DE PREPARACIÓN PARA LA DIVERSIFICACIÓN Legal Se constituyeron legalmente los condominios 4 y 5. Se firmaron los adenda a los contratos de arrendamientos con P&G. Financiera Fortalecimiento del capital de trabajo para remodelaciones y otras obras. Venta del inmueble ubicado en la Zona Franca Metropolitana. Condominal Activación de los condominios 4 y 5. Firma de nuevos contratos con proveedores. Se nombró administrador y cuota condominal. DIVERSIFICACIÓN Comercial Contrato con CINDE. Contacto con empresas globales de correduría de bienes raíces. Firma de contrato por 619,35 m 2 Técnico Constructivo Separación civil, eléctrica y mecánica de los edificios A, B, C, D y E. Obras para reforzamiento de plataforma de parqueos. Permisos para salida alterna. Comunicación y Mercadeo Comunicación y elaboración de material audiovisual para programa de promoción de áreas. Comunicación con inversionistas y SUGEVAL.

59 Extracto de los Estados Financieros

60 Mociones finales

61 Mociones Moción N 3: Expuesto el Informe de Gestión correspondiente al periodo fiscal 2016 presentado por Improsa SAFI, la Asamblea de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos acuerda aprobar dicho informe. Moción N 4: Expuesto los Estados Financieros Auditados correspondientes al periodo 2016, la Asamblea de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos acuerda la aprobación de dichos Estados Financieros Auditados.

62 Mociones Moción N 5: En virtud de la aprobación de los Estados Financieros Auditados del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos correspondiente al periodo 2016, la Asamblea de Inversionistas del Fondo acuerda: 1. Con cargo a las utilidades netas de operación obtenidas en el 2016, se acuerda distribuir la suma de $ en proporción a la correspondiente participación de los Señores Inversionistas. 2. Con cargo a las utilidades netas de operación obtenidas en el 2016 se acuerda proceder con la reserva de la suma de $ con el fin de atender el pago de principal adeudado a entidades bancarias conforme a lo dispuesto por el prospecto vigente. 3. Se acuerda ratificar los pagos efectuados a los Señores Inversionistas de Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos por concepto de distribución de rendimientos por un monto de $ , todo en conformidad con lo dispuesto por el prospecto vigente.

63 Mociones Moción N 6: Se acuerda otorgar poder amplio y suficiente a Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A., en representación del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos, para que comparezca ante uno o varios de los notarios Jessica Salas Arroyo, Esteban Carranza Kopper, Pablo Sancho Coto, Roberto León y/o María Verónica Riboldi López, para que protocolicen en lo conducente o certifiquen el acta y los acuerdos adoptados en esta Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos. Moción N 7: La Asamblea de Inversionistas acuerda declarar como acuerdos firmes todos los acuerdos adoptados por la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos.

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