HR A- Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. Emisión de Largo Plazo HOMEX 13. Comunicado de Prensa

Transcripción

1 HR Ratings asignó calificación de LP de para la Emisión de Certificados Bursátiles de LP de HOMEX con clave de pizarra HOMEX 13 debido al cambio en la clave de pizarra de la Emisión. Esta calificación sustituye la calificación otorgada el 13 de diciembre de 2012, debido a cambios en la clave de pizarra realizados por la Empresa, manteniendo los mismos términos y características de la Emisión. México, D.F., (25 de enero de 2013) HR Ratings asignó la calificación corporativa de largo plazo de para la Primera Emisión de Certificados Bursátiles próximos a emitirse por Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. (HOMEX y/o la Empresa y/o el Emisor), con clave de pizarra HOMEX 13 (HOMEX 13 y/o la Emisión y/o CEBURS). La Emisión es por P$500.0 millones de pesos M.N. (m) y por un plazo de 1,092 (mil noventa y dos) días, equivalentes a 39 (treinta y nueve) periodos de 28 días, es decir, aproximadamente 3 años, contados a partir de la Fecha de Emisión y Colocación. El análisis realizado por HR Ratings incluye la evaluación de factores cualitativos y cuantitativos, así como la proyección de estados financieros bajo un escenario económico base y uno de estrés. La perspectiva de la calificación es Estable. La calificación asignada de significa que el emisor o emisión con esta calificación ofrece seguridad aceptable para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantienen bajo riesgo crediticio. El signo - que acompaña a la calificación representa una debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación. Emisión HOMEX 13 HOMEX 13 es la primera emisión al amparo del Programa de Certificados Bursátiles de Largo Plazo con carácter revolvente (el Programa) con vigencia de 5 (cinco) años, equivalente a 60 (sesenta) meses, equivalente aproximadamente a 1,825 (mil ochocientos veinticinco) días que está por ser autorizado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), por un monto de hasta P$2,000.0 millones de pesos M.N. o su equivalente en Unidades de Inversión (UDIs). La amortización de los CEBURS se realizará en un solo pago al vencimiento de los mismos. A continuación se detallan las principales características de la Emisión.

2 Causas de Vencimiento Anticipado Los CEBURS se darán por vencidos anticipadamente de manera automática en los siguientes casos: Falta de Pago Oportuno de Intereses. Si el Emisor dejare de realizar el pago oportuno, a su vencimiento, de cualquier cantidad de intereses (con excepción de la última fecha de pago de intereses, la cual es en la Fecha de Vencimiento), y dicho pago no se realizare dentro de los 3 (tres) Días Hábiles siguientes a la fecha en que debió realizarse. Información Falsa o Incorrecta. Si el Emisor proporciona al Representante Común o a los Tenedores información incorrecta o falsa en cualquier aspecto importante con motivo de la Emisión de los Certificados Bursátiles o en cumplimiento de sus obligaciones conforme al Título, y dicha información no se haya rectificado en un periodo de 10 (diez) días naturales contados a partir de la fecha en que se tenga conocimiento de dicha situación.

3 Incumplimiento de Obligaciones conforme al Título. Si el Emisor o los Avalistas incumplen con cualquiera de sus obligaciones contenidas en el Título, en el entendido que, exclusivamente para el caso del incumplimiento de obligaciones señaladas en los párrafos (1), (2), (3) inciso (a), (7) incisos (b) y (c), y (8), de la sección de Obligaciones de Hacer contenida en el Título, se considerará que el Emisor se encuentra en incumplimiento de dichas obligaciones si dicho incumplimiento no se subsanare dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha en que hubiere ocurrido el incumplimiento. Incumplimiento de Obligaciones que No Deriven del Título. Si se declarare el vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquier convenio, acta de emisión, contrato de crédito o algún instrumento similar, que evidencie deudas de naturaleza financiera del Emisor y dicho incumplimiento sea por una cantidad equivalente o mayor, en cualquier moneda, a EUA$50 000, (Cincuenta Millones de Dólares), y siempre y cuando dicho incumplimiento no se subsanare dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha en que hubiere ocurrido. Insolvencia. Si al Emisor le fuere declarada una sentencia de quiebra, insolvencia, concurso mercantil o procedimiento similar o si admitiere por escrito su incapacidad para pagar sus deudas a su vencimiento. Sentencias. Si se emitiere cualquier resolución judicial definitiva (no susceptible de apelación o recurso alguno) en contra del Emisor que importe una cantidad equivalente o mayor al 20% (veinte por ciento) de los Activos Tangibles Consolidados Netos Ajustados, según se define en el Título, y dicha obligación no sea totalmente pagada o garantizada dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha en que se haya emitido la resolución. Expropiación, Intervención. Si cualquier autoridad o cualquier persona (i) expropia, interviene o asume legalmente la posesión, administración o el control de activos del Emisor que, individualmente o en conjunto, tengan un valor superior al 20% (veinte por ciento) de los Activos Tangibles Consolidados Netos Ajustados o (ii) desplazare a, o limitare las facultades de la administración del Emisor cuyos activos tengan un valor superior al 20% (veinte por ciento) de los Activos Tangibles Consolidados Netos Ajustados, según se define en el Título, y dicho desplazamiento o limitación subsiste por un periodo mayor a 90 (noventa) días naturales. Validez de los Certificados Bursátiles. Si el Emisor o los Avalistas rechazan, reclaman o impugnan la validez o exigibilidad de los Certificados Bursátiles o del aval contenido en los Certificados Bursátiles. Factores de Riesgo de HOMEX 13 La calificación asignada por HR Ratings para la emisión con clave de pizarra HOMEX 13, podría deteriorarse debido a los siguientes factores de riesgo: Condiciones adversas que deterioren la situación financiera de HOMEX y que por lo tanto impacten sobre la calificación crediticia del Emisor, asignada por HR Ratings. La calificación asignada por HR Ratings a la emisión con clave de pizarra HOMEX 13 se realizó con base en la calificación corporativa de largo plazo de HOMEX (ver Calificación del Emisor en este documento), la cual fue asignada el pasado 13 de diciembre de 2012 y se sitúa en. La calificación se describe con mayor detalle en Entre los factores positivos que fundamentan la calificación del Emisor son: Al cierre del 3T12 el 7.4% de la deuda 1 es de corto plazo y 92.6% restante es de largo plazo, brindándole flexibilidad financiera. 1 La deuda total incluye el financiamiento de largo plazo para la construcción de los centros penitenciarios.

4 Presenta un EBITDA (Margen Operativo + Depreciación 9m /Ventas Netas 9m) al 3T12 por P$3,878.4m (vs. P$2,656.2m al 3T11), representando un crecimiento del 46.0%. De acuerdo con el EBITDA Ajustado, éste cerró en niveles de P$4,763.4m al 3T12 (vs. P$3,384.9m al 3T11), incrementando un 40.7%, el margen EBITDA Ajustado (Margen Operativo + Depreciación + Intereses Capitalizables 9m /Ventas Netas 9m) al 3T12 fue de 23.2% (vs. 22.1% al 3T11). Experiencia operativa de 23 años de estar participando en el mercado mexicano de vivienda. Eficientes técnicas y modelo de construcción, con base en moldes de aluminio. Elevada capacidad de reporteo y detalle de la información referente a inventarios, construcción y ubicación geográfica, facilitándoles la toma de decisiones. Los factores negativos que influyeron la calificación del Emisor son: El nivel de cartera vencida a nivel nacional del INFONAVIT sobre créditos vencidos a créditos otorgados se mantuvo en 6.2% al 3T12, en comparación con 6.3% al 4T11. Consideramos que si esta situación persiste en el futuro, esto podría reducir el crecimiento en el otorgamiento de créditos hipotecarios para el segmento de interés social. Al 3T12 la Empresa presenta un flujo libre de efectivo durante los últimos 9 meses por P$5,472.5m (vs. P$221.7m al 3T11). Es importante mencionar que esta situación se debe a la operación financiera relacionada con los centros penitenciarios, la cual corresponde a una operación atípica (P$10,600.0m), la cual en el futuro habrá de beneficiar a la Empresa vía una mayor estabilidad en su flujo libre de efectivo. Al día de hoy la operación de Brasil presenta dificultades debido a las condiciones del entorno, obstaculizando el ritmo de crecimiento en la edificación y venta de vivienda. Es importante mencionar que de acuerdo a la Empresa, se ha disminuido el ritmo de inversión en Brasil para no presionar el flujo de efectivo, además de que esta operación representa tan sólo el 1.8% de su reserva territorial al 3T12. Descripción de la Empresa HOMEX es una empresa dedicada al desarrollo, construcción y venta de viviendas de interés social, vivienda media así como vivienda turística en México. A la par cuenta con una participación en el segmento de vivienda de interés social en Brasil. Recientemente han incursionado en el segmento de proyectos de infraestructura para el gobierno mexicano. Actualmente tiene presencia en 35 ciudades y 22 estados en México, y en 2 ciudades y en 2 estados en Brasil. Análisis de Riesgos Cuantitativos De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizaron proyecciones financieras de la Empresa en donde se evaluaron sus métricas financieras y efectivo disponible, bajo un escenario base y uno de estrés. Las proyecciones abarcan desde el 4T12 hasta el 4T15. A continuación se presentan los resultados obtenidos para cada uno de los escenarios mencionados.

5 En los últimos 9 meses las ventas acumuladas se incrementaron 34.4% cerrando en P$20,547.7m al 3T12 (vs P$13,147.8m al 3T11). De manera paralela, las unidades vendidas en los últimos nueve meses fueron 32,438 (vs. 37,141 viviendas al 3T11), disminuyendo -12.4%. Esta situación en parte se vio compensada por un incremento de 4.6% en el precio promedio de venta de las unidades escrituradas por HOMEX. Para los próximos años se espera un crecimiento moderado debido a la estrategia de HOMEX. Los ingresos de la División México tuvieron una caída del -7.1% al 3T12 cerrando en niveles de P$13,147.8m (vs. P$14,155.6m al 3T11) debido a una disminución en la venta de viviendas de interés social (-15.2% en términos de unidades al 3T12). La División Internacional disminuyó -77.8% en términos de ingresos, llegando a niveles de P$89.1m al 3T12 (vs. P$400.9m al 3T11), debido a los retrasos administrativos en el proceso de titulación de las viviendas en Brasil. La División de Infraestructura, sin incluir los centros penitenciarios, tuvo ingresos al 3T12 por P$1,303.2m (vs. P$730.5m al 3T11) incrementando 78.4%. Al incorporar los centros penitenciarios y el grado de avance en la construcción del 68.0%, esto representa ingresos por P$6,007.9m. Se espera que para principios de 2013 finalice la construcción de dichos centros penitenciarios, iniciando la operación y administración de los mismos. En los últimos nueve meses el costo de ventas se ha incrementado un 39.0% llegando a niveles de P$15,010.2m al 3T12 (vs. P$10,798.4m al 3T11), al mismo tiempo los gastos de operación han disminuido un -5.9% cerrando en P$1,933.7m al 3T12 (vs. P$2,054.8m al 3T11). HOMEX presenta un nivel de inventarios (Corto Plazo + Largo Plazo) de P$32,546.5m al 3T12 (vs. P$30,526.9m al 3T11), representando un crecimiento de 6.6%, debido a un menor ritmo de desplazamiento de unidades tanto en México como en Brasil. Dentro de los inventarios se contempla una reserva territorial equivalente a 447,896 viviendas, lo cual representa 8.5 años de inventario con base a las ventas del Con base en lo anterior al cierre del 3T12 el nivel de Días Inventario (Inventario al cierre / Costo de Venta 12m), es de 587 días (vs. 736 días al 3T11). Esta disminución se debe en parte al reconocimiento de las prisiones y debido a eso, a partir de 2013 dicha métrica se incrementa. Al 3T12 la deuda total cerró en niveles de P$20,854.3m (vs. P$14,147.7m al 3T11) incrementándose 47.4%. Al comparar el nivel de deuda neta al 3T12, con relación al EBITDA 12m podemos observar una relación de años de pago de la deuda neta de 3.77 años (vs años al 3T11) debido a la deuda adquirida por la construcción de las prisiones.

6 Con base en lo anterior, HR Ratings otorgó la calificación crediticia de a la emisión HOMEX 13 que será emitida al amparo del Programa de Largo Plazo de Certificados Bursátiles con Carácter Revolvente de HOMEX, por un monto de hasta P$500.0m y a un plazo de 3 años.

7 ANEXOS

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13 Contactos Luis R. Quintero Director de Deuda Corporativa Mariela Moreno Analista Felix Boni Director General de Análisis C+ (52-55) HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, que cuenta con una experiencia integral de más de 100 años en el análisis y calificación de la calidad crediticia de empresas y entidades de gobierno en México, así como de la capacidad de administración de activos, o desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social por parte de alguna entidad. Los valores de HR Ratings son la Validez, Calidad y Servicio. Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Empresas Industriales, de Comercio y Servicio, de Abril de 2008 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. N/A Calificación anterior Fecha de la última actualización Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación. Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso). HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso) 13 de diciembre de T09 al 3T12 Información Trimestral e Información Anual Dictaminada por un Tercero N/A N/A En nuestra página de internet se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora.

14 Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base.