INMOBILIARIA SERENA S.A. TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS

Transcripción

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2 INMOBILIARIA SERENA S.A. TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS

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4 0. ÍNDICE 1. Introducción 2. Responsabilidades indicadas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones. 3. Ampliaciones o modificaciones de la vivienda. 4. Post - Venta 5. Recomendaciones Generales 6. Correcto Uso y Mantención de su Vivienda 6.1 Humedad 6.2 Uso y Mantención de Puertas y Ventanas 6.3 Mantención de Techumbre 6.4 Cuidado del Revestimiento de Pisos 6.5 Mantención de Pinturas 6.6 Uso y Mantención de Instalaciones Interiores 6.7 Uso y Mantención de Artefactos 7. Mantención Preventiva Anual de su Vivienda 8. Anexos 8.1 Reparación de Fisuras. 8.2 Jardineras. 8.3 Canalas. 8.4 Como colgar objetos en Muros?. 9. Planos y Esquemas de las Instalaciones Domiciliarias 9.1 Instalaciones de Agua Potable 9.2 Instalaciones de Gas Licuado 9.3 Instalaciones de Alcantarillado 9.4 Instalación Eléctrica 9.5 Corrientes Débiles 4

5 1. INTRODUCCIÓN Estimado propietario, lo felicitamos por su nueva vivienda y agradecemos su preferencia. En Inmobiliaria Serena estamos seguros que su nueva vivienda cumplirá y satisfacerá todas sus necesidades, ya que la hemos diseñado pensando en la estética, comodidad, seguridad y funcionalidad que nuestros clientes requieren. El objetivo de hacer entrega de este Manual de Uso y Mantención de su Vivienda es brindarle a usted y su familia una adecuada orientación para conser var en las mejores condiciones uno de los mas anhelados y preciados bienes, su Hogar. Queremos aprovechar de transmitir en este manual el concepto de Mantenimiento preventivo, el cual se refiere a evitar la ocurrencia de problemas, fallas y daños con una adecuada planificación de las respectivas acciones a ejecutar. El interés en el Mantenimiento preventivo se debe a que los costos asociados a éste son notablemente inferiores a un mantenimiento correctivo. Siguiendo este concepto, en este manual se presentan consejos de mantención q ue apuntan a evitar la aparición de señales de deterioro en su vivienda, de modo que pueda ser disfrutada por usted y familia por largos años Por qué debemos mantener nuestra vivienda? Entre muchos factores que pueden mencionar se creemos impor tante destacar los siguientes: Se mantiene el valor y se maximiza la vida útil de su vivienda. Da seguridad en el uso de la vivienda a su familia Disminuye los costos totales de mantención, porque pequeños gastos en mantenimiento preventivo evitan grandes gastos en mantenimiento correctivo. Esperamos que lea y aplique las recomendaciones de este manual para que disfrute al máximo su hogar por muchos años. Inmobiliaria Serena. 5

6 2. RESPONSABILIDADES INDICADAS EN LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES 1. El artículo nº 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, establece los plazos de responsabilidad de las diferentes partidas de una vivienda. Estos son: 1. Diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, tales como cimientos, sobrecimientos, fundaciones, muros soportantes, losas, vigas, cadenas, pilares, estructura de techumbres y entramados horizontales o verticales de carácter estructural. 2. Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, tales como cubiertas de techumbres, ventanas, estructuras no soportantes de muro y cielo, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y acústico, o de las instalaciones de redes tales como eléctricas de corrientes débiles, de calefacción, de climatización, de gas, sanitarias, redes húmedas y secas de incendio, sistemas de evacuación de basuras, instalaciones y equipos eléctricos mayores, tales como ascensores, equipos de presurización, calderas colectivas y grupos electrógenos. 3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras, tales como cielos, pisos, puertas, revestimientos y pinturas exteriores e interiores, barnices, alfombras, cerámicos, quincallería, muebles adosados o empotrados a la construcción. En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores, o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, las acciones prescribirán en el plazo de cinco años. Los plazos de prescripción se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del señalado en el número 3, que se contará a partir de la fecha de la inscripción del inmueble, a nombre del comprador, en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. 6 1 Manual de Uso y Mantención de La Vivienda CCHC. Última Edición Enero 2014.

7 3. AMPLIACIONES O MODIFICACIONES DE LA VIVIENDA 1. Esta vivienda ha sido construida y recibida de acuerdo a un proyecto aprobado por la respectiva Dirección de Obras Municipales de acuerdo con las exigencias de: Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Ley de Copropiedad Inmobiliaria y D.S./Minvu 48/1990 que la reglamenta. Instrumentos de Planificación vigentes. Toda obra de ampliación o modificación debe ser ejecutada con la respectiva autorización municipal, mediante un Permiso de Obra Menos o un Permiso de Alteración, Reparación o Reconstrucción. En el caso de llevar a cabo alguna modificación o ampliación, se deberá consultar previamente a un profesional calificado que revise los planos de cálculo e instalaciones, ya que de otra forma se corre el riesgo de dañar la estructura de la vivienda, o intervenir el circuito de alguna instalación. Por otra parte, en los edificios, condominios o comunidades acogidas a la ley de Copropiedad Inmobiliaria, deberá contarse con la aprobación para intervenir los bienes comunes. Es necesario tener en cuenta también, que no serán imputables al propietario primer vendedor: Los defectos o fallas que se presenten a causa de trabajos de adecuación, ampliación o transformación efectuados en la propiedad con posterioridad a la fecha señalada en la escritura de compraventa del inmueble. Los defectos o fallas que se presenten en los bienes muebles, y las cosas de comodidad y ornato de acuerdo a lo que señala el artículo 572 del Código Civil. Todas las modificaciones deben ser realizadas por personal calificado. 1 Manual de Uso y Mantención de La Vivienda CCHC. Última Edición Enero

8 4. POST - VENTA Inmobiliaria Serena cuenta con un equipo de post venta con la más alta capacitación para evaluar y dar curso a la solución de los problemas que puedan aparecer en su vivienda. Ellos le llamaran para coordinar una visita dentro de las 48 hrs. hábiles desde que usted estampa su reclamo formalmente en nuestras oficinas. Agendando la fecha para la visita y posterior evaluación y reparación, en caso de corresponder ésta a un servicio de post venta. Para una mejor atención y una rápida solución a sus problemas tenga presente el siguiente procedimiento: 1.- Revise el Manual de uso y mantenimiento de la vivienda que se le entregó junto con su casa o departamento, donde encontrará una amplia guía sobre el funcionamiento, mantención y garantías de su vivienda. Es muy probable que en él encuentre una clara y fácil solución a su problema. 2.- Canal de solicitud de reclamo: Si su problema requiere de la visita y solución por parte de la empresa, presente su reclamo en nuestras oficinas generales ubicadas en Los Carrera Nº 110 La Serena, exclusivamente por el propietario. De esta forma, queda constancia de su requerimiento y se da curso de inmediato al procedimiento de post venta. Cualquier otra vía informal de comunicación como es el contactarse con personal de obra, ejecutivos de ventas, etc. probablemente se traducirá en un retraso en la reparación del problema. 3.- Horario Atención Departamento de Post Venta: Este departamento atiende todos los días hábiles (de lunes a viernes) desde las 9:00 hasta las 13:00 hrs. y de 14:00 a 18:00 hrs. 4.- Reclamos No Procedentes: Inmobiliaria Serena cuenta con un personal perfectamente capacitado para evaluar el problema y gestionar la pronta solución del reclamo. Sin embargo, si éste fuese improcedente, es decir, no está de acuerdo a los antecedentes y garantías detallados en su Manual de uso y mantenimiento de la vivienda, se le cobrará al propietario 1 UF por concepto de visita e inspección técnica. 8

9 5. RECOMENDACIONES GENERALES 5.1 AMPLIACIONES O MODIFICACIONES A SU VIVIENDA Su vivienda consta de elementos Estructurales y elementos No estructurales, los primeros son aquellos que dan soporte y resist encia, son el esqueleto resistente de su vivienda, los segundos son elementos que solo cumplen el objetivo de separar ambientes, por lo que en caso de hacer modificaciones solo se pueden quitar los elementos No estructurales, también conocidos como tabiques. En caso de ser necesario modificar o eliminar elementos Estructurales se debe contar con la asesoría de un profesional calificado el que determinará los ajustes, refuerzos y modificaciones pertinentes. Por lo tanto, en el caso de planear ampliar o modificar su vivienda debe asesorar se por un profesional calificado, esto es de extrema importancia ya que de otra forma se obtendrán malos resultados que traen como consecuencia problemas técnicos, estructurales, de costo y legales (por ejemplo de cumplimiento de ordenanza municipal). 9

10 5.2 ALTERACIONES MENORES A SU VIVIENDA: Vivienda Modificada Por Propietario En el caso de necesitar hacer pequeños cambios en su vivienda, ya sea como colgar elementos (lámparas, cuadros) en muros o cielos, instalar pasto etc. usted debe consultar los Planos y esquemas de las instalaciones Domiciliarias (ver punto 6 del índice), de esta forma podrá conocer la ubicación de cañerías de agua y gas, tuberías de PVC sanitario y cableado eléctrico, evitando perforarlas en el momento de realizar cualquier trabajo. 5.3 PATIO Y JARDINES DE SU VIVIENDA El uso y mantención del perímetro exterior de su vivienda es de especial importancia, el no llevarlo a cabo influirá en forma negativa en esta, por lo cual se recomienda lo siguiente: 1- Si la vivienda no cuenta con pastelones perimetrales, es recomendable instalar o construir estos de un ancho mínimo de 50 cms y 10 cms de espesor para evitar que la humedad colindante pase a la vivienda. 2- Si no puede optar por la primera recomendación, evite plantar pasto o árboles al menos a 80 cms del perímetro de la vivienda. 3- Si aun así desea decorar con plantas alrededor de su vivienda, siga las recomendaciones expuestas en el punto 5 del índice: Anexo Jardineras. 10

11 5.4 ACERCA DE LAS FISURAS Hay fisuras que aparecen en las viviendas, generalmente se pueden calificar de normales y no son signos de mala construcción. Son propios de los materiales usados en ella. En las primeras etapas de vida de su vivienda suelen aparecer micro f isuras propias del proceso de secado (retracción hidráulica) del hormigón y los mor teros. Por otra parte los movimientos sísmicos, a veces imperceptibles, y cambios bruscos de temperatura favorecen la aparición de estas micro fisuras. Por lo general estas no tienen relación con un daño estructural de la vivienda. Las fisuras que describimos, tienen su origen en la forma que la estructura libera tensiones y esto puede demorar un tiempo relativamente largo. Otro tipo de fisura que se presenta es en el encuentro de materiales de distinta naturaleza, por ejemplo en la unión de tabiques con muros. De aparecer esta fisura no debe causar preocupación ya que no es un signo de daño estructural. De igual forma las fisuras que aparecen en la unión de marcos de puertas y/o ventanas se deben al mal uso de estas, como portazos o ventanas azotadas por el viento. En general las fisuras pequeñas no deben preocuparle mayormente ya que es normal que ocurran. Si hay un problema estético importante, se puede disimular después de un tiempo prudente usando el procedimiento descrito en el Anexo Reparación de fisuras. 8.1 REPARACIÓN DE FISURAS. Paso 1.- Limpie y abra ligeramente la fisura, retirando superficialmente la pintura, pasta y estuco suelto, no mayor a 2 ó 3 mm. en profundidad y ancho ( es el espe- sor de espátula aproximadamente). Paso 2.- Selle la fisura con un sellante que mantenga la elasticidad en el tiempo y que pueda pintar se sobre él. (Por ejemplo silicona pintable). Paso 3.- Vuelva a pintar Existe una gran variedad de productos en el mercado que permiten reparaciones eficientes a un costo adecuado. 11

12 6. CORRECTO USO Y MANTENCIÓN DE SU VIVIENDA. Con el objeto de guiarlo en el correcto Uso y Mantención de su vivienda, hemos Identificado los principales factores que inciden en que ésta se mantenga en buenas condiciones. Los principales factores identificados son: 12

13 6.1 HUMEDAD Uno de los factores mas incidente en el de terioro de las viviendas tiene su origen en la humedad, produce englobamiento de la pintura, su desprendimiento, eflorescencias (aparición de sales en forma de pelusa), manchas, malos olores y formación de hongos en muros, pisos, y cortinas. A demás es un agente que deteriora la salud de su familia, afectando más a los niños pequeños y ancianos. La humedad puede tener dos orígenes: exterior e interior. Humedad Exterior La fuente de humedad exterior mas importante es el agua lluvia. Su vivienda por falta de mantención puede ser presa fácil de esta humedad, para el control de esta vea Mantención de Techumbre y Mantención de Pintura. Considere realizar cada año las acciones que allí se proponen antes del periodo de lluvias. Otra fuente de humedad es el césped en los patios y las jardineras exteriores adosadas a la vivienda. No son convenientes. Además se ha comprobado que después de muchos años de riego pueden verse afectadas las fundaciones de la vivienda. Si aun así Ud. va a colocar jardineras adosadas a la vivienda, siga las sugerencias dadas en el punto 5 del índice, anexo Jardineras. Pavimentos de Patios Si usted decide pavimentar todo o parte del patio de su vivienda, ya sea con radier de hormigón, cerámicos, baldosas o adocretos deberá tomar las siguientes precauciones; 1.- Al nivelar el terreno, la parte más baja, hacia donde corran las aguas lluvias, debe quedar hacia los cierres medianeros y no hacia la vivienda. 2.- Dejar salida a las aguas lluvias hacia la calle mediante un resumidero que deberá dejarse en la parte más baja del terreno, y desde ahí conducirla mediante un tubo con pendiente hasta la calle (solera). Las anteriores indicaciones son ya que si por error se deja que aguas. 13

14 Humedad Interior Los problemas de humedad interior por lo general tienen su origen en el mal uso de la vivienda y no son consecuencia de una mala construcción. Para una mejor comprensión exponemos los distintos orígenes de la humedad interior y como deterioran su vivienda, por lo tanto debe considerar aplicar todas las sugerencias que se describen a continuación, de este modo protegerá la salud de su casa y la de su familia. Humedad Remanente de la Construcción. Su vivienda fue construida con materiales que necesitan abundante agua durante su construcción, por lo que le recomendamos ventilar en forma diaria y generosa su vivienda durante los primeros meses de uso. Humedad por Condensación. La condensación es un proceso físico que se origina por las diferencias de temperaturas en el ambiente, transforma la Humedad en agua y esta se acumula principalmente en muros, cielos y vidrios. Para evitar la humedad interior por condensación debe seguir las siguientes recomendaciones: 14 En relación a la Calefacción : Evite el uso excesivo de calefactores en base a gas y parafina. No prenda estufas mientras duerme. Cuando una estufa esté encendida mantenga alguna ventana semi abierta para poder permitir la circulación de aire. Prefiera los calefactores eléctricos (secos) o con salidas al exterior. No coloque artefactos con agua sobre la estufa. Seque a primera hora de la mañana todos los vidrios que amanezcan mojados. Al hacer aseo abra ventanas para que se produzca ventilación. Evite tener ollas o teteras hirviendo más de lo necesario sobre la cocina y mantenga abierta la ventana de la cocina. En lo posible instale campana de cocina con extractor de aire al exterior según instrucciones del fabricante. De no ser posible, al cocinar mantenga ventilada su cocina abriendo ventana para eliminar la humedad generada en la cocción de los alimentos. No seque ropa en el interior de la vivienda. Al planchar mantenga el recinto ventilado. Si usa planchas de vapor debe ventilar el recinto durante y después del planchado manteniendo abierta una ventana del recinto. Evite mantener abierta mas de lo necesario las llaves de agua caliente. Al ducharse no lo haga con la ventana de baño cerrada, mantenga la ventana levemente abierta para dejar salir el vapor de agua. Abra la ventana completamente después de ducharse. En los muros con cerámicos, después de la ducha es conveniente secar el exceso de agua de estos, teniendo especial cuidado con secar los sellos de silicona entre muro y artefacto. No realice ejercicios en habitaciones pequeñas y cerradas. No riegue en exceso las plantas de interior.

15 Si Ud. ha seguido las recomendaciones anteriores y aún así aparecen manchas de hongo o humedad en los cielos es indicio que falta ventilación en la vivienda. No use el entretecho como bodega, así no dañara el aislamiento y no obstaculizará la circulación de aire. Además puede dañar el revestimiento de cielo, soltando clavos y produciendo fisuras en unión de planchas de revestimiento. Verifique que realiza las siguientes acciones: Abrir las cortinas diariamente, así entraran los rayos de sol, los que matan bacterias Recoger las cortinas al hacer aseo para airear los rincones. En las ventanas de abatir usar trancas de fijación para mantener abiertas las ventanas, así se mantiene la circulación de aire y no se golpearán las ventanas. Verifique que sigue las recomendaciones para controlar las humedades del exterior e interior de la vivienda. No olvide que la humedad y oscuridad son los medios propicios para la formación de hongos que afectan a su vivienda. 15

16 6.2 USO Y MANTENCIÓN DE PUERTAS Y VENTANAS Las puertas y ventanas también requieren de mantención y revisiones periódicas. Como ya lo mencionamos en el Pto. 2.4 de las recomendaciones generales, las fisuras que aparecen en el encuentro del marco con el muro se pueden evitar si sigue las siguientes recomendaciones: Evite golpear puertas y ventanas ya que deterioran el marco y generan fisuras. A fin de evitar golpear las puertas y ventanas al cerrarlas, mantenga las bisagras lubricadas con aceite de maquinas o en aerosol (tipo Wd-40 o 3M 5-Way). Nunca use aceites comestibles o de motor. De manera de asegurar un suave cerrado de sus puertas, mantenga lubricada las chapas con aceite de maquinas o en aerosol (tipo Wd-40 o 3M 5-Way). Nunca use aceites comestibles o de motor. Realice este mantenimiento tanto a puertas interiores como exteriores. Si aparecen fisuras debido a golpes en la unión de marco con muro (puertas y/o ventanas) y representan un problema estético Ud. puede colocar silicona a base látex (se aplica como pintura) sobre la fisura siguiendo las instrucciones del fabricante. Otros datos prácticos relativos a puertas y sus marcos: Las puertas normalmente se contraen y expanden en el tiempo. Tienden a ser mas anchas en tiempos húmedos y mas angostas en tiempo de calor. Puede que el cambio solo sea temporal y la puerta tienda a ajustar por si sola sin tener que hacerlo Ud. No cuelgue accesorios como percheros, espejos u otros en las puertas de su vivienda, ya que no están diseñadas para colgar accesorios de ningún tipo, de hacerlo las dañara. (Sólo se pueden utilizar percheros adhesivos). Otros datos prácticos relativos a marcos de ventanas Metálicos: Las ventanas por golpes u otra causa pueden perder pintura, si esta se salta y no se recubre aparecerán manchas de oxido que serán de difícil remoción. Si aparecen estas limpie con productos convertidores del oxido de hierro en Magnetita, los que encuentra en ferreterías y tiendas del ramo. Luego limpie, aplique anticorrosivo y posteriormente pinte con esmalte sintético. Aplique este método a toda estructura metálica oxidada de su vivienda. Si en las mañanas aparecen los vidrios mojados, seque estos y la corredera del marco para evitar la oxidación. Si coloca protecciones metálicas no las fije a los marcos ya que el calor de la soldadura quema la pintura, el marco se deforma y provocara fisuras en los estucos de remate. Revise el anexo de obras complementarias en el cual se sugiere como fijar una protección metálica. Use mano de obra calificada. 16

17 Otros datos prácticos relativos a marcos de ventanas de Aluminio: Si su vivienda tiene ventanas de aluminio, evite correrlas bruscamente ya que dañará los pestillos. Revise bien los tipos de pestillos y aprenda a usarlos, ya que al maltratar las ventanas los pestillos son lo primero que falla. Revise los perfiles interiores, manténgalos limpios retirando el polvo y cualquier suciedad para no dañar las correderas. Revise antes de la época de lluvias el sello de silicona y vuelva a sellar en caso de ser necesario. Los desagües (perforaciones en los rieles) deben estar siempre limpios ya que permitirá la evacuación de agua que se genera por condensación. 17

18 6.3 MANTENCIÓN DE TECHUMBRES Como fue mencionado anteriormente, la humedad producida por aguas lluvias es de fácil control si se realiza una mantención adecuada de la techumbre. Siga las recomendaciones indicadas a continuación: Todos los años antes que comiencen las lluvias debe revisar la cubierta, canaletas, hojalatería en general y los sellos de ductos de ventilación. Si su casa esta provista de canaletas y/o bajadas de aguas lluvias, debe limpiar estas al finalizar el otoño, de manera de enfrentar la temporada invernal con estos ductos libres de hojas, nidos de aves y tierra que puedan obstaculizar el libre escurrimiento de las aguas. Las goteras se pueden prevenir antes de una lluvia, revisando roturas producidas por cambios de temperatura, vientos o vibraciones por sismos. Las roturas suelen ser pequeñas y se pueden reparar con productos a base de siliconas (por ejemplo Elastosello). No use selladores o tapa goteras asfálticos ya que duran poco pues no resisten bien el calor generado por el sol derritiéndose en el tiempo dejando paso libre al agua. Nunca repare goteras con lluvia ya que es peligroso, puede sufrir caídas y además los sellos se deben aplicar sobre superficie seca. Al revisar la cubierta no camine directamente sobre ella, hágalo sobre un tablón o un par de tablas para evitar romper la cubierta. Si comprueba alguna rotura al transitar sobre esta repárela de inmediato. Nunca transite sobre cubiertas húmedas (por ejemplo después de una lluvia) ya que estas se debilitan y se rompen fácilmente. Revisar Sellos y Juntas en Ventanas, marcos de puertas, detalles y aplicaciones comunes en techos. (Sello de juntas y uniones de elementos de techumbre, hojalatería, pasadas de ductos, traslapos, etc). Producto Recomendado: Sellante elastómero a base de poliuretano. En el caso de haber contratado la instalación de algún servicio como TV Cable, Internet, Telefonía etc. exija que el personal que realizará estas labores tome las medidas de precaución adecuadas, tal como se explico en el punto anterior, de manera de proteger su cubierta de techo. Si por rotura debe cambiar una plancha de cubierta use una de similares características, manteniendo los traslapos y cruces de la original, fíjela con el mismo sistema de las otras planchas. En estos casos es conveniente usar mano de obra calificada. 18

19 6.4 CUIDADO DEL REVESTIMIENTO DE PISOS Su vivienda tiene alguno de los siguientes revestimientos de piso o la combinación de ellos: a) Revestimiento de piso Cerámico o Porcelanato. b) Revestimiento de piso Flotante de ingeniería. c) Revestimiento de piso alfombra o cubre piso. d) Revestimiento de piso vinílico (tipo flexit o súper flex). La vida útil del revestimiento de piso dependerá de la mantención y el cuidado que haga de él; como recomendación general, coloque un limpia pie en puerta acceso y cocina, las piedrecillas que se adhieren a los zapatos son el principal enemigo de los pisos vinílicos, cerámicos y pisos flotantes porque los rayan afectando su presentación. Los cuidados del revestimiento de piso dependen de sus características, el uso de productos de limpieza adecuados a este es fundamental. Por eso siga las recomendaciones siguientes para mantener los revestimientos de piso de su vivienda: a) Revestimiento de Piso Cerámico: No arrastre los muebles, levántelos. Evitará daños y ralladuras. Coloque en las patas de sus muebles una base de goma, alfombra, fieltro o similar. En especial en camas o mueble que debe desplazar para hacer su aseo. No use ceras tradicionales, solo darán un brillo y un aspecto de limpieza momentáneo, luego se pondrán opacos y se pegara al piso todo tipo de suciedad dificultando su aseo posterior. No baldee los pisos, recuerde que la humedad en exceso es dañina para su vivienda. Para limpiarlos existe en el mercado una gran variedad de productos que son los adecuados. Prefiera aquellos que no necesitan enjuague. La mantención posterior solo es con un paño ligeramente humedecido para retirar las manchas. Si usa ceras liquidas para pisos cerámicos prefiera las incoloras. 19

20 b) Revestimiento de piso Flotante. Estos pisos, como cualquier superficie de madera, requieren especial cuidado con la humedad y con la exposición directa a la luz solar, ya que puede alterar el color de la madera. Los cuidados y mantención son: No arrastre los muebles sobre el piso, levántelos. Evitará daños y roturas. No use limpiadores con solventes como varsol, parafina o petróleo. Utilice siempre limpiadores exclusivos para piso flotante o laminado. Evitar concentraciones de peso en áreas reducidas de piso, pueden producir hendiduras. En los ingresos de la casa, deberá utilizar limpia pies (felpudo) para limpiar zapatos y así evitar que partículas abrasivas dañen el piso. Especial cuidado con la humedad de maceteros, humedad prolongada sobre el piso o cualquier acumulación de liquido, esta debe ser limpiada a la brevedad. Para limpiar los pisos flotantes basta con mantener sin polvo la superficie con una escoba suave o una aspiradora cuidando no rallar el piso. Se recomienda limpiar todos los días con un paño seco, y cada 15 días con un paño levemente húmedo. 20

21 c) Revestimiento de piso Cubre piso o alfombra. Los cuidados del cubre piso o alfombra necesarios para mantener sus características son los siguientes: No arrastre los muebles sobre el piso, levántelos. Evitará daños y roturas. Coloque en las patas de sus muebles una base de goma, alfombra, fieltro o similar. En especial en camas o muebles que debe desplazar para hacer su aseo. El cubre piso o alfombra debe ser aspirado a diario para retirar polvo y suciedad, de lo contrario el polvo se pegará a él y cambiara su color, afeando su aspecto. Si se producen manchas retírelas lo antes posible usando un desmanchador adecuado a la mancha que se produjo. No es conveniente usar limpiadores con solventes. Existen en el mercado escobillones adecuados para el barrido de alfombras, destine un escobillón exclusivo para estos pisos así evitará manchas y no se perderá la presentación del piso. Si usa limpiador de alfombra, espuma seca o similar, debe tomar en cuenta que el producto se diluye en agua, la que pasara a su piso, por lo que debe ventilar muy bien el recinto después de la limpieza. Además si se presentan englobamientos o se presenta un aspecto de piso suelto. No se alarme, es temporal ya que el efecto pasara una vez que se seque el piso. d) Revestimiento de piso vinílico A estos pisos les llamamos generalmente Flexit, siendo esta una marca. Generalmente la causa que pisos vinílicos se desgasten o rompan prematuramente es mal uso y poco cuidado de ellos; no es sinónimo de una mala calidad del producto o una inadecuada instalación. Los cuidados y mantención son: No Arrastre los muebles sobre el piso, levántelos. Evitara daños y roturas. Coloque en las patas de sus muebles una base de goma, alfombra, fieltro o similar. En especial en camas o muebles que debe desplazar para hacer su aseo. No use limpiadores con solventes como varsol, parafina o petrolero. Estos productos afectan químicamente a los pisos vinílicos y disuelven el adhesivo produciendo manchas negras muy difíciles de sacar. Tampoco debe usar ceras para pisos de madera (crema o liquidas). Use ceras para pisos plásticos, prefiriendo incoloras. Para limpiar los pisos vinílicos, use un trapero húmedo, en ningún caso baldee el piso ni use virutillas de acero ni liquidas. Los pisos vinílicos no están diseñados para ser limpiados de esta manera. 21

22 6.5 MANTENCIÓN DE PINTURAS. Debe considerar que las pinturas cumplen una doble función. Son un elemento decorativo y a la vez un elemento de protección. Habitualmente no se hace un mantenimiento adecuado de las superficies pintadas, acortando su vida útil. Debe considerar que las pinturas tiene una vida limitada y dependerá de Ud. y los cuidados que realice alcanzar la duración que estipula el fabricante. Uno de los factores que mas destruye las pinturas es la humedad por lo tanto siga las instrucciones dadas anteriormente, referentes al control de humedad. Considere en su presupuesto que cada dos o tres años debe volver a pintar los muros interiores y exteriores de su vivienda. De no hacerlo, seguramente cuando decida pintar deberá realizar una serie de reparaciones previas a la pintura que aumentarán los costos de los trabajos de mantención. Siga las sugerencias que se detallan a continuación, así prolongará la vida de las pinturas y podrá disfrutar por más tiempo los diferentes ambientes de su vivienda. a) Pinturas exteriores. Su vivienda esta protegida con un sellador acrílico aplicado antes de la pintura de terminación. Este sellador forma una película que permite la salida de vapores de agua del interior pero impide el ingreso de humedad a la vivienda. La pintura de terminación aplicada es látex, no se usan óleos ya que cierran los poros de los muros favoreciendo la aparición de hongos en el interior. Su uso debe limitarse interiormente a baños y cocinas como se verá mas adelante. Para su mantención siga las siguientes recomendaciones: El Látex ha sido diseñado para resistir la intensidad de agua lluvia, por lo tanto No Moje Ni Lave los muros con agua de manguera o balde. Como se dijo en sección Humedad Exterior evite las jardineras adosadas a los muros y en lo posible coloque pastelones de hormigón alrededor de la vivienda. La base de los muros y sobre cimientos están fabricados con hormigón, al cual se le agrego aditivo impermeabilizante, además al sobre cimiento se le aplico una lechada de cemento (1Kg de cemento disuelto en 1Lt agua, de consistencia liquida aplicable con brocha) para potenciar este efecto. Es conveniente anualmente, antes del periodo de lluvias repasar esta lechada retirando previamente la aplicación anterior que se encuentra suelta. El agua de lluvia salpica los muros dejándolos sucios. En lo posible coloque canalas para aguas lluvias como se indica en anexo Canaletas. De no poder hacerlo es conveniente después de la lluvia limpiar los muros, que se hayan manchado, con escobillón de cerdas suaves o un paño seco. En caso de producirse manchas por roce de zapatos, apoyo de manos proceda de la siguiente manera: Prepare una taza de agua tibia con detergente, agite para producir espuma. 2. Aplique solo la espuma con una esponja sin restregar, deje actuar por unos segundos. 3. Retire la espuma con la misma esponja lavada y estrujada presionando levemente la superficie para absorber la humedad.

23 b) Pinturas Interiores. Las pinturas interiores de su vivienda son látex o esmalte al agua, excepto en baño y cocina que es óleo opaco. El óleo opaco se puede lavar y resiste humedad, por eso se usa en baños y cocina, aunque esto no exime de la necesidad de ventilar estos recintos como se dijo anteriormente. Debe mantener esta pintura en buen estado ya que permitirá que la humedad formada por condensación escurra fácilmente, así Ud. podrá secar los muros por ventilación o directamente retirar el exceso de agua con un paño seco. Para su mantención siga las siguientes recomendaciones: De aparecer hongos o manchas de humedad como se a dicho debe buscar la fuente de humedad y solucionarla. Si aparecen hongos es conveniente limpiar la superficie con paño seco y aplicar cloro diluido u otro fungicida, y una vez seco proceda a repasar la pintura. Los marcos metálicos interiores debe pintarlos anualmente sobre todo si se descascara la pintura,así puede prolongar la vida de ellos evitando oxidación prematura. Cuide que sus muebles no estén en contacto con los muros ya que no solo dañara el muro, también dañará la terminación superficial de él. Si se producen ralladuras o peladuras es conveniente raspar ligeramente, aplicar el sellador acrílico y luego aplicar el látex. Si la pintura se engloba o hay desprendimiento de ella, lo mas probable es que se deba a un problema de humedad, busque la causa y repárela, una ves que la zona afectada este seca proceda a pintar aplicando el sellador acrílico y luego el látex de terminación. Pinte anualmente los marcos metálicos de puertas y ventanas que se encuentran al exterior. Si las maderas de sus vivienda están barnizadas, una vez al año debe repasarlas retirando polvo y manchas. Esta operación es fundamental para las maderas a la intemperie, como por ejemplo puertas de acceso y cocina, mas aun si estas se ubican hacia el norte y poniente, de igual forma, si están pintadas con esmalte sintético o al agua debe repasarlas periódicamente. Al repintar puertas debe hacerlo por ambas caras y por los cuatro cantos. Esto se hace para evitar deformaciones por cambios de humedad, intemperie y acción del sol. 23

24 6.6 USO Y MANTENCIÓN DE INSTALACIÓN INTERIORES. En su vivienda distinguimos cuatro Instalaciones domiciliarias, que requieren su preocupación y mantención, por la seguridad de su vivienda. Gas Licuado: Se define como el sistema que abastece de gas a su vivienda, la integran cañerías y llaves de paso. Agua Potable: Se define como el sistema que abastece de agua a su vivienda, lo integran medidor, cañerías, llaves de paso y llaves de agua fría y caliente. Alcantarillado: Se define como el sistema que evacua las aguas ser vidas de su vivienda, lo integran las piletas, desagües, tuberías y cámaras de inspección. Electricidad: Se define como el sistema que transporta la energía eléctrica al interior de su vivienda y alimenta a todos los artefactos eléctricos que usted conecta a este sistema. Para la mantención de todas estas instalaciones siga las siguientes recomendaciones: a) Gas Licuado. Se define como el sistema que abastece de gas licuado a los artefactos calefón, cocina y estufas. Consta de una caseta exterior donde se depositan los cilindros y una red en cobre que abastece los artefactos señalados. Generalmente las instalaciones están hechas para ser alimentadas con cilindros de 45 kilogramos y han pasado por un proceso de inspección para obtener sello verde que garantiza que fueron ejecutados conforme a todas las normas y brindan la seguridad que se requiere. Las instalaciones de gas no pueden ser manipuladas por personas que no tengan los conocimientos técnicos necesarios por lo tanto si existe alguna fuga se deberá llamar inmediatamente a los técnicos quienes ubicarán el lugar de la fuga y dará la solución que corresponde. Si usted desea alterar o ampliar la red de gas para instalar otro artefacto (estufa por ejemplo) deberá hacerlo como anteriormente se menciono, con un instalador profesional autorizado por la SEC. Esta institución posee una nómina de dichos profesionales autorizados. Por norma cada 2 años deberá usted renovar el sello verde con una certificadora autorizada por el SEC. 24

25 b) Agua Potable. Una familia promedio de cuatro personas gasta aproximadamente 800 litros de agua diariamente, sin considerar el gasto que se pueda hacer fuera de la vivienda en riegos de césped y otros. Por lo tanto para evitar pérdidas de agua se deben realizar mantenciones periódicas a las llaves. Las gomas de ajuste y cierre se dañan por efecto del uso causando filtraciones imperceptibles. El daño se produce por la dureza y arenisca que contiene el agua, además el exceso de apriete al cerrarlas también influye en el desgaste prematuro de las gomas. Una filtración o dificultad para cerrar una llave es indicio que hay una rotura de gomas, las cuales debe cambiar, para hacerlo proceda de la siguiente manera: En el WC, al hacer las descargas y mientras se llena el estanque Ud. podrá observar que sigue llegando agua a la taza, esto es normal. Una vez que se llena el estanque debe cortarse el flujo del agua, si esto no ocurre se debe ajustar el corte de agua usando un atornillador para ajustar el nivel de agua de llenado como indica la figura. Si después del ajuste no se corta el flujo del agua es indicación que debe cambiar el fitting, son de bajo costo comparado con el consumo excesivo de agua que se vera reflejado en la cuenta mensual de esta. Por lo tanto es conveniente cambiarla si falla, usando mano de obra calificada. Periódicamente desmonte el aireador de la grifería y limpie su filtro con agua, para eliminar las partículas que se acumulan en este. Con esta sencilla mantención, su grifería entregará un chorro de agua espumante, que no salpica. Para limpiar la grifería, utilice jabón neutro y un paño suave. Nunca utilice esponjas abrasivos o limpiadores fuertes. Existen zonas del país con aguas duras (exceso de sales), en este caso es necesario instalar en la red Ablandadores de Agua o Filtros Antisarro. Para proteger su grifería (sistemas de corte), instale Filtros en la red, asegurará un buen funcionamiento y larga vida a su grifería. Cuando se produzca una filtración de agua, por pequeña que sea, consulte de inmediato a un técnico y busque la causa y solución del problema como primera medida. - Cierre la llave de paso que corresponda. - Consulte los planos de instalaciones, así evitara picar los muros innecesariamente. Limpie periódicamente todos los sifones de lavaplatos y lavatorios, ya que en éstos se acumulan residuos que en un momento dado pueden obstruir el desagüe. Instruya al grupo familiar para que no bote ningún elemento u objeto que pueda obstruir los desagües del WC, lavatorio u otros artefactos. Por ejemplo, algodón, toallas desechables, papel, paños higiénicos u otros. 25

26 c) Alcantarillado. La mantención de su sistema de alcantarillado se facilita por un correcto uso de este. Hemos distinguido Tres partes principales a mantener, las cuales son desagües, sifones, piletas y WC. Siga las recomendaciones que se describen a continuación: Desagües y Sifones : Las pendientes de los desagües(tuberías de PVC) de las aguas ser vidas están diseñadas para el transporte de líquidos y sólidos en suspensión, no permiten el escurrimiento de sólidos como restos de comida, fósforos, restos de verduras etc. Por lo tanto no vote basuras por desagües de lavaplatos o lavamanos ya que las obstrucciones que se producen obligan a usar un técnico y eventualmente picar pisos con un alto costo de reparación para eliminar la obstrucción. 26

27 d) Electricidad Es bueno aclarar que su vivienda esta provista con un protector diferencial y un automático ; el protector diferencial protege a las personas en caso de descargas eléctricas a tierra provenientes de los artefactos eléctricos de uso doméstico; y el automático se activa por dos razones: sobre consumo y corto circuito. El sistema está diseñado para un cierto consumo, por lo tanto no use triples para conectar más equipos a la red eléctrica. Si necesita más enchufes para más artefactos eléctricos de uso doméstico sugerimos acudir a un instalador autorizado para modificar el sistema de acuerdo a sus necesidades. Es poco probable que en una casa estén todos los artefactos eléctricos funcionando simultáneamente el usuario debe regular el uso, no dejar habitaciones solas con luz encendida, televisores, radios y otros equipos encendidos que no este usando. Frente a sobre consumo se activa el automático interrumpiendo la alimentación al sistema. Si esto ocurre regule el consumo y el uso de artefactos eléctricos. Si se produce un cortocircuito, igualmente se interrumpirá la alimentación de energía eléctrica, acompañado por lo general de un fuerte ruido, frente a esto siga el siguiente procedimiento: a) Vaya al tablero que está ubicado en el living y coloque los interruptores en posición normal. b) Si la energía no vuelve, vaya al medidor y revise el interruptor, debe estar en posición de servicio on. c) Como resultado pueden ocurrir dos cosas, la energía vuelve y sigue todo normal o el automático vuelve a caer. d) En el segundo caso debe desconectar todos los artefactos eléctricos y coloque todos los automáticos en posición de ser vicio ( on ). Vaya enchufando uno a uno los artefactos y observe. El que ocasione que se accione el automático es el aparato que debe ser re visado por un técnico calificado para su eventual reparación. e) Si aun así persiste el problema acuda a un técnico calificado para revisar la instalación eléctrica de su vivienda. Como recomendación general es conveniente usar ampolletas hasta 60 watts. No use ampolletas de 100 watts ya que sobrecargan el sistema y hay aumento de consumo que se refleja en la cuenta mensual. Se sugiere el uso de ampolletas fluorescentes compactas, ya que aunque tiene un mayor valor que las convencionales son mas eficientes y de mayor duración, obteniendo ahorro energético y una disminución en la cuenta mensual. A modo de ejemplo en la imagen del costado se presentan algunas de las existentes en el mercado. 27

28 6.7 USO Y MANTENCIÓN DE OTROS ARTEFACTOS. En su vivienda distinguimos artefactos y aspectos relacionados con ellos que requieren su preocupación y mantención, estos son : a) Calefont. Antes de usar el calefón lea cuidadosamente las instrucciones de uso del fabricante, frente a alguna supuesta falla o dificultad en el uso de él, puede consultar al ser vicio técnico autorizado. El calefont de su vivienda tiene un periodo de garantía, por el cual el servicio técnico responderá, es muy importante no reparar, desarmar, modificar etc. el calefont por su propia cuenta o a través de otro servicio técnico, pues de hacerlo la garantía se anula inmediatamente. Consejos de Uso y Mantención : Use el agua en temperatura adecuada ya que si se usa agua excesivamente caliente necesitará agregar mucha agua fría para regular la temperatura malgastando gas y al equipo. Todos los calefón tienen válvulas de regulación, lea atentamente las instrucciones que se entregan para regular flujo de agua y temperatura adecuadamente a sus necesidades. Sello Verde: De acuerdo a la normativa vigente, antes de entregar una vivienda nueva al propietario, la empresa debe someter esta vivienda a la revisión de una empresa certificadora, la cual realiza mediciones en ella de manera tal de certificar que se cumple con la normativa vigente; una de estas mediciones requiere perforar el ducto de ventilación del Calefont, el cual posteriormente se sella con un parche metálico, no lo retire ya que este sello tapa la perforación y permite realizar futuras mediciones de evacuación de gases. Finalmente, como prueba de la aprobación del SEC (superintendencia de electricidad y combustibles) Usted encontrará un sello verde en la ventana de fachada de su vivienda. Es conveniente que anualmente realice una mantención, usando el servicio técnico autorizado, que involucre: a) Limpieza de inyectores b) Limpieza de serpentín c) Revisión de membrana de válvula de agua d) Limpieza de ventilación e) Lubricación a la válvula de gas f) Limpieza de piloto g) Revisión de bimetal haga esta revisión para prolongar la vida útil del Calefón, por su seguridad y la de su familia. 28

29 b) Sellos de Artefactos Los sellos de los artefactos de baño y cocina son realizados con silicona. Su duración esta relacionada directamente con el uso dado, por lo que evite mover y/o balancear los artefactos, además siga las recomendaciones dadas para controlar la Humedad Interior. Si usted no sigue estas recomendaciones, con el tiempo estos sellos pueden soltarse y formar hongos. Al soltar se de inmediato dejan de cumplir su función dejando que la humedad pase a los muros y genera un problema que muchas veces sólo es perceptible cuando la situación es grave y a afectado al muro y no solo en el sector de apoyo, también en la cara opuesta que da al recinto adyacente. Otro factor que daña los sellos de silicona son los limpiadores abrasivos, evite su uso y prefiera limpiadores en crema. Por estas razones revise que los sellos estén firmes y libres de hongos en los siguientes sectores: -Lavaplatos en toda la zona de atraque al muro. -Lavamanos en toda la zona de atraque al muro. -Tina en todo su perímetro. Cuando renueve los sellos siga las siguientes instrucciones: a) Saque completamente el sello anterior b) Si hay humedad es preferible secar con paño seco o con un secador de pelo c) Luego aplique silicona con funguicida empareje pasando la yema de su dedo previamente humedecido en agua con objeto de dar terminación pareja y asegurar que no se dejan hoyos. d) Deje secar por 8 horas como mínimo antes de someter el sello a uso. 29

30 7. PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO ANUAL Reforzando el concepto de Mantención Preventiva, es que presentamos a Ud. un programa de mantenimiento anual de su Vivienda, este recoge todas las actividades antes planteadas, introduce o tras y las ordena en un esquema de año calendario considerando el mejor momento de realizar la actividad de mantención preventiva. 30

31 8. ANEXOS 8.2 JARDINERAS ADOSADAS A LA VIVIENDA Al construir la Jardinera debe colocar un producto de impermeabilización entre la jardinera y el muro de la vivienda, para producir una separación entre ellos. Además debe impermeabilizar el interior de las jardineras, se sugiere estucos im- permeables y la aplicación de productos asfálticos de impermeabilización. Debe dejar un desagüe (gárgola) para evacuar el exceso de agua de riego. a) Colocar a lo menos 5 cm. de ripio fino como primera capa antes de la tierra vegetal. b) Llenar la jardinera con tierra vegetal sólo hasta 10 cm. del borde. c) No regar en exceso. d) Mantener suelta la tierra para favorecer drenaje y no usar herramientas que dañen los bordes (impermeabilización). e) Prefiera plantas que requieran poco riego. f) En lo posible coloque plantas en maceteros. 31

32 8.3 CANALAS. Tal como fue mencionado, una buena forma de proteger la vivienda de las aguas lluvias es la colocación de canalas para aguas lluvias. En el comercio existen de PVC, de fácil instalación y que no requieren ser pintadas. Otra alternativa es mandarla a hacer o comprarlas fabricadas en hojalata zincada, en el caso de usar otro material debe pintarlas cada dos o tres años. Es convenien- te usar ganchos de soporte galvanizados para mayor duración. Coloque bajadas de agua para guiar el agua a zonas de infiltración alejadas de la vivienda. NUNCA debe guiar el agua lluvia al sistema de alcantarillado, esto es multado por las empresas sanitarias. Los dibujos sugieren la forma de colocarlas. 32

33 8.4 CÓMO COLGAR OBJETOS EN MUROS?. El tipo de muro determina el tipo de fijación a usar, por lo tanto siga las siguientes recomendaciones: a) En Tabiques trate de ubicar las estructuras y use los siguientes tarugos: b) En Muros de Albañilería a la vista y Estucados use los siguientes tarugos: 33

34 8.4 COMO PONER PROTECCIONES METÁLICAS? Si decide colocar protecciones metálicas, debe fijarlas a los elementos de hormigón armado los cuales no debe picar, sólo perforar y anclar un inserto metálico al cual se sueldan las protecciones. Es conveniente usar mano de obra calificada, se sugiere contratar un ser vicio en el cual fabriquen las protecciones en un taller para luego proceder a instalarlas. Verifique que el instalador tome las precauciones necesarias, ya que usar una soldadora conectora al sistema eléctrico de la vivienda y puede dañarla o alguno de sus componentes, pues este no está diseñado para usar equipos eléctricos de esa naturaleza. A demás no permita la intervención del empalme eléctrico ya que es un delito penado por la ley. 34

35 NUESTRO SISTEMA DE ATENCIÓN POST - VENTA Si tiene algún problema en su vivienda, debe dirigirse a las oficinas de Inmobiliaria Serena, ubicadas en Los Carrera #110, La Serena o comunicarse a los fonos: donde le ayudaremos a solucionar el problema. 35

36 Diseño e Ilustración: Juan Pablo Olivares Todos los derechos, Inmobiliaria Serena S.A.

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