ESTUDIO DEL MERCADO DEL SUELO

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1 ESTUDIO DEL MERCADO DEL SUELO Fecha cierre de estudio: Noviembre Periodo de análisis: Enero 2007 Octubre 2007 Oferta: 6500 suelos en venta. Demanda: 3415 compradores. Autora: Miriam Peláez Corominas. Responsable de estudios y relación con medios de comunicación. Departamento de Estudios de Dyrecto Consultores. Más información: Telf.: , mpelaez@dyrecto.es DYRECTO presentó en Barcelona Meeting Point un nuevo estudio de presión compradora de suelo por promotores inmobiliarios, tendencia del precio de venta del suelo en toda España. Según éste, disminuye la presión compradora motivada por una bajada en la demanda del promotor y una mayor oferta de suelo en venta. DYRECTO prevé una bajada en el precio de venta de suelo, y por tanto de la vivienda. La presión compradora es una relación entre la demanda de suelo por parte de los promotores inmobiliarios y la oferta de suelo disponible en venta en una zona. La media está en 100, y por encima significa un mayor interés de los promotores inmobiliarios par comprar los pocos suelos en venta disponibles en una determinada zona. Una presión compradora baja anticipa una bajada en el precio de venta del suelo en esa zona. Conclusiones del estudio: La presión compradora ha disminuido en toda España en un 54%. Una fuerte caída de la demanda de promotores, unida a un aumento de la oferta de suelo en venta, hacen que la presión compradora en España se haya reducido un 54% en lo que llevamos de año. La bajada de la presión nos anticipa que los precios del suelo tenderán a bajar y por tanto el de la vivienda, cada vez es más difícil vender un suelo, lo que hace que el proceso de compra y venta se deba de hacer cada vez de forma más profesional. La caída de la demanda del promotor inmobiliario es la principal causa de la disminución de la presión compradora. Cae en un 39% el interés por encontrar nuevas oportunidades, estamos ante una situación de escasez de compradores, muchos promotores españoles no tienen en sus planes de expansión el buscar más suelo para desarrollar. Las razones las encontramos en la incertidumbre actual del mercado inmobiliario, el endurecimiento en las condiciones de financiación, la reducción del margen de beneficio hasta el 9% (en los años 90 hablábamos de un 20%), la nueva ley del suelo que elimina la valoración en función de las expectativas de revalorización, tener que incorporar al producto el Código Técnico de la Edificación (CTE) (que llega a incrementar en un 10% los costes de la promoción), la subida de tipos de interés, La oferta de suelo disponible en venta se ha incrementado en un 19%, aunque muchas zonas siguen sin tener suelo finalista para hacer viviendas. Muchos agentes han puesto en el mercado buenas oportunidades en ubicaciones y precios muy interesantes, el promotor vende suelo en stock, suelo que tiene de más. Cierto es, que resulta más difícil colocar un suelo, el tiempo de venta de un terreno se ha triplicado en el último año, y la venta se está profesionalizando. Muchos intermediarios que no aportaban valor en la venta están cediendo el testigo a consultoras especializadas.

2 Evolución de la Presión Compradora 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1º º º º º º 2007 Compra y Venta de Suelo Urbano: El estudio confirma alguno de los datos recientemente aportados por el Ministerio de Vivienda. En el primer semestre de 2007 se alcanzaron cerca de transacciones de suelo urbano, durante el primer trimestre y durante el segundo, que suponen un 14% menos respecto a las transacciones realizadas en el mismo período del año anterior y un 39% menos respecto a hace dos años. Estas transacciones han significado casi 40 millones de metros cuadrados, un 6% menos que el mismo período del ejercicio anterior y un 30% menos que en el año El valor de dichas transacciones ha sido de millones de euros, un 45% más que durante los seis primeros meses del año anterior y un 3% menos que hace dos años. Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda, se observa en general, una subida moderada del precio del metro cuadrado urbano. El 28% de la superficie comercializada en España se realizó entre empresas inmobiliarias, que dieron lugar a transacciones de suelo urbano durante el primer semestre de 2007, un 31% menos respecto al mismo período del ejercicio anterior y un 55% menos que hace dos años. En cuanto al valor de dichas transacciones, los resultados son sorprendentes, un 17% menos que el primer semestre de 2006 y un 50% menos respecto a hace dos años. Analizando los datos por comunidades, Madrid y Murcia encabezan las comunidades autónomas donde el suelo urbano es más caro, con 647 y 423 euros por metro cuadrado, respectivamente, en el segundo trimestre de 2007, según datos del Ministerio de Vivienda. Madrid, con un incremento trimestral del 36%, la más alta de toda España y Murcia con un crecimiento moderado del 3%. Tras estas dos comunidades se sitúan País Vasco, la Comunidad Valenciana y Canarias como las más caras en suelo urbano, alcanzando los 401, 370 y 356 euros por metro cuadrado respectivamente, con unas variaciones trimestrales del 5%, -6% y -4% cada una.

3 En el otro extremo, se encuentran Castilla La Mancha, Extremadura y Castilla León, comunidades en las que el precio medio del suelo urbano en el segundo trimestre de 2007 se situó en los 177, 149 y 137 euros por metro cuadrado respectivamente, con unas variaciones trimestrales del 8%, 6% y -4%. Si hacemos el análisis con variaciones intertrimestrales, encontramos que prácticamente todas las comunidades consiguen un crecimiento moderado en los precios del suelo urbano. Los mayores crecimientos los han registrado Murcia, Cantabria y Madrid con un 42%, 27% y 26% respectivamente. Por el otro lado, destacar la caída del 18% en los precios de suelo urbano de La Rioja. Presión Compradora por zonas: Andalucía y Valencia concentran el 57% del interés por comprar suelo por parte de los promotores inmobiliarios, si sumamos a estas dos comunidades las de Cataluña, Madrid y Canarias, el interés de los promotores llega al 70%. Andalucía, Cantabria y Navarra concentran el 49% del suelo en venta en toda España. Canarias sigue liderando el ranking de presión compradora, le sigue Cantabria y la Capital se sitúa en tercer lugar, con unos precios medios por metro cuadrado más del doble de la media española, Madrid cuenta con una importante oferta y estabilidad de la demanda. PRESIÓN COMPRADORA EVOLUCIÓN TRIMESTRAL POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS Canarias Galicia Madrid Valencia Rioja Cantabria Asturias Cataluña Andalucía Castilla la Mancha Aragón Murcia Islas Baleares Castilla León País Vasco Navarra Extremadura 1º Trimestre 2ºTrimestre 3º Trimestre

4 Tabla 1: Tendencia del Precio PRESIÓN COMPRADORA 1º Precio medio del m2 (base 100) Precio medio del m2 (base 100) º 3º 1º 2º 3º 4º 1º 2º Tendencia del Precio ESPAÑA Canarias Galicia Madrid Comunidad Valencia La Rioja Cantabria Asturias Cataluña Andalucía Castilla-La Mancha Aragón Murcia Islas Baleares Castilla y León País Vasco Navarra Extremadura Tabla 2: Evolución del precio medio del suelo urbano. COMUNIDADES AUTÓNOMAS EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DEL SUELO URBANO ( /m2) º 2º 3º 4º 1º Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre 2º Trimestre ESPAÑA 257,41 258,42 273,65 284,60 271,78 280,60 Andalucía 217,83 216,25 258,95 252,27 255,74 258,78 Aragón 206,54 224,52 253,25 243,75 226,37 218,51 Asturias 213,55 255,81 240,03 269,85 265,87 283,95 Islas Baleares 337,35 333,43 300,70 322,38 319,18 311,96 Canarias 345,95 348,12 366,80 370,47 371,61 356,41 Cantabria 178,11 170,26 163,88 201,62 177,68 216,52 Castilla y León 137,49 137,19 123,75 143,98 126,22 136,61 Castilla-La Mancha 140,08 147,12 150,77 184,56 184,28 176,51 Cataluña 292,76 287,81 330,10 348,64 308,44 307,25 Comunidad Valenciana 327,76 376,52 377,62 423,80 392,74 370,48 Extremadura 133,63 122,93 115,49 140,07 140,30 148,54 Galicia 210,13 209,69 212,86 214,31 228,28 234,01 Madrid 546,17 510,81 495,91 495,65 470,27 641,82 Murcia 301,73 298,48 343,66 325,73 410,64 422,81 Navarra 127,72 152,77 156,42 161,62 171,80 188,51 País Vasco 407,39 386,64 367,88 331,50 380,68 401,12 La Rioja 275,50 317,63 299,87 266,23 294,15 239,95

5 Sube la Presión Compradora en: Albacete, Alicante, Asturias, Baleares, Barcelona, Cáceres, Cádiz, Cantabria, Granada, Guadalajara, Guipúzcoa, Huesca, Jaén, León, Lleida, Lugo, Navarra, Pontevedra, La Rioja, Santa Cruz de Tenerife, Salamanca, Segovia, Teruel, Toledo, Valladolid y Vizcaya Baja la Presión Compradora en: Álava, Almería, Badajoz, Burgos, Castellón, Ciudad Real, Córdoba, La Coruña, Cuenca, Girona, Huelva, Las Palmas de Gran Canaria, Madrid, Málaga, Murcia, Orense, Sevilla, Tarragona, Valencia y Zaragoza. Tabla 3: Presión Compradora. Provincias PROVINCIAS 1º. PRESIÓN COMPRADORA º. 3º. PROVINCIAS 1º. 2º. 3º. ESPAÑA ESPAÑA S/C TENERIFE SEGOVIA GUADALAJARA JAEN CORUÑA, LA ALMERIA PONTEVEDRA MURCIA HUESCA BALEARES LEON HUELVA ALICANTE PALENCIA LAS PALMAS TERUEL MADRID VIZCAYA CADIZ ALAVA LUGO VALLADOLID RIOJA, LA ORENSE CASTELLON BURGOS VALENCIA ZARAGOZA GRANADA CORDOBA LLEIDA BADAJOZ CANTABRIA NAVARRA ASTURIAS CIUDAD REAL ALBACETE CACERES BARCELONA CUENCA SEVILLA AVILA TARRAGONA SORIA MALAGA ZAMORA SALAMANCA GUIPUZCOA TOLEDO GIRONA

6 Tabla 4: Precio medio del metro cuadrado del suelo urbano. Provincias PROVINCIAS Precio medio del metro cuadrado del suelo urbano º Trimestre 2º Trimestre 3º Trimestre 4º Trimestre 1º Trimestre 2º Trimestre ESPAÑA Álava Albacete Alicante Almería Asturias Ávila Badajoz Islas Baleares Barcelona Burgos Cáceres Cádiz Cantabria Castellón Ciudad Real Córdoba Coruña (A) Cuenca Girona Granada Guadalajara Guipúzcoa Huelva Huesca Jaén León Lleida Lugo Madrid Málaga Murcia Navarra Orense Palencia Palmas (Las) Pontevedra Rioja (La) Salamanca Santa Cruz de Tenerife Segovia Sevilla Soria Tarragona Teruel Toledo Valencia Valladolid Vizcaya Zamora Zaragoza

7 Tabla 5: Precio medio metro cuadrado del suelo urbano en base 100. Provincias. Precio medio del metro cuadrado del suelo urbano (base 100) PROVINCIAS 1º Trimestre 2º Trimestre 3º Trimestre 4º Trimestre 1º Trimestre 2º Trimestre ESPAÑA Álava Albacete Alicante Almería Asturias Ávila Badajoz Islas Baleares Barcelona Burgos Cáceres Cádiz Cantabria Castellón Ciudad Real Córdoba Coruña (A) Cuenca Girona Granada Guadalajara Guipúzcoa Huelva Huesca Jaén León Lleida Lugo Madrid Málaga Murcia Navarra Orense Palencia Palmas (Las) Pontevedra Rioja (La) Salamanca Santa Cruz de Tenerife Segovia Sevilla Soria Tarragona Teruel Toledo Valencia

8 Valladolid Vizcaya Zamora Zaragoza EXPLICACION DEL ESTUDIO: IMPORTANCIA DEL MERCADO DEL SUELO EN ESPAÑA: El suelo es la principal materia prima de la vivienda, representa el 50% del precio de la vivienda (hay zonas donde este % puede llegar al 65%). El coste del suelo influye directamente en el precio de la vivienda. Las nuevas Leyes de suelo a nivel Estatal y Autonómico recientemente aprobadas, avivan aún más el debate sobre el suelo. NECESIDAD DE ESTE ESTUDIO: El mercado de compra venta de suelo se ha caracterizado por su falta de información, poca transparencia y escasa profesionalidad, invitando a la especulación e intrusismo. El sector necesitaba una herramienta, plataforma o mercado que permitiera obtener información fiable, y realizar las transacciones de compra venta de suelo, tomando decisiones con normalidad, seguridad y criterios claros. Conscientes de la situación actual y la necesidad existente en el sector, Dyrecto decidió dar transparencia a toda la información que gestiona diariamente, y organizar un mercado donde pudieran encontrarse oferta y demanda para cerrar operaciones de forma profesional. Gracias al desarrollo de este mercado, nos ha sido posible elaborar este estudio, que se fundamenta en la información que disponemos sobre la oferta y la demanda de suelo, como elementos fundamentales que determinan la fijación del precio y que orientan sobre la evolución previsible del precio de venta en una localización determinada. Como estudio, ÚNICO EN ESPAÑA: los pocos estudios que hay sobre el mercado de suelo sólo cubren Madrid y alguna capital de provincia y se centran en el producto residencial. Dyrecto ha dado un paso más y ha generado un estudio recogiendo todo el mercado nacional. Nos hemos centrado no en el consumidor final del producto inmobiliario, sino en lo que conocemos bien en DYRECTO, que es la empresa que promueve.

9 UTILIDAD Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO PARA CADA DESTINATARIO. Cada profesional del sector obtiene una utilidad específica: Propietarios de suelo, el estudio les orienta en la fijación del precio de venta óptimo, a partir de la información sobre el interés que puede despertar su oferta. A través de la web han encontrado una nueva vía rápida para identificar compradores interesados en su suelo, para cerrar la operación de venta rápido y al precio óptimo. Los promotores propietarios de suelo, pueden rotar con más facilidad aquellos suelos que deciden no promocionar o realizar beneficios o aumentar liquidez. Compradores de suelo, los promotores inmobiliarios pueden estudiar nuevos suelo en venta que se ajustan a su perfil registrado. Además de acceder a toda la oferta disponible en el mercado también disponen de información para orientar sus estrategias de diversificación. Permite a los directores de expansión orientar sus inversiones y encontrar áreas o productos que suponen nuevas oportunidades de crecimiento. El comprador de suelo dispone de la mayor bolsa de oportunidades que le permite detectar y analizar la que mejor le conviene. Tasadoras que han participado en la elaboración de la metodología ya han mostrado su interés para utilizar la información que se genera en sus valoraciones. Encuentran testigos para hacer comparaciones de valor. Las entidades financieras, en cuanto a sus servicios de banca privada han encontrado una forma de mejorar sus servicios de gestión de patrimonios tanto en la búsqueda de oportunidades para sus clientes como en la salida de activos inmobiliarios en venta. Para el desarrollo de su papel de financiadores disponen de un nuevo apoyo en el análisis de riesgos que les permitirá ser más prudentes en sus decisiones, cuando el mercado se lo exija. Los medios de comunicación, por fin disponen de la información tan demandada por sus lectores. Algunos ya están destinando espacios fijos para publicar la evolución de esta información periódica, y están creando link a sus páginas web para mantener permanentemente actualizados a sus lectores. METODOLOGÍA EMPLEADA: La herramienta/plataforma diseñada nos permite analizar la evolución de la oferta y demanda de suelo en cada zona. El grado de interés mostrado, medido como número de consultas que recibe cada suelo en venta permite estimar la presión compradora en cada zona. La presión compradora es un anticipo de la evolución posible del precio. Un municipio con una fuerte presión, es decir, con mucha demanda de compradores por cada oferta de venta, nos anticipa una posible subida de precio. En los dos últimos años Dyrecto ha generado la mayor cartera de suelos y activos en venta disponible solo para clientes registrados a través de Internet cartera que recoge, además del suelo que se vende en España, también oferta de suelo fuera de España. La recopilación de toda esta información, así como la actualización de la misma, es una tarea que se realiza de forma diaria y que pretende, dependiendo del uso y la localización del mismo, que el promotor tenga la mayor cantidad de información a su alcance.

10 ESTUDIO DE LA OFERTA DE SUELO: Controlamos toda la oferta de suelo en venta: directamente propietarios, consultores inmobiliarios, entidades financieras, juzgados, gestión de patrimonios de la Banca Privada y en general todos los propietarios de suelo en España. Cabe destacar que el gran propietario de suelo en España es la Administración Pública, y que los promotores se han convertido también en propietarios que necesitan en ocasiones vender sus terrenos. La bolsa de suelo cubre toda España, todos los usos y en diferentes fases urbanísticas, en total se han gestionado suelos en los tres trimestres analizados. ESTUDIO DE LA DEMANDA DE SUELO El origen de la demanda en general proviene de clientes de Dyrecto que buscan suelo para su adquisición. Son principalmente promotores inmobiliarios españoles y extranjeros, aunque también se interesan por la compra de suelo inversores, cadenas hoteleras y empresas de Project Management. De cada profesional que busca suelo analizamos sus preferencias, es decir, el plan de expansión por uso urbanístico y zona geográfica de crecimiento. A los profesionales, previamente calificados, se les da de alta en la web y así tienen un acceso directo a la bolsa de oportunidades de inversión. PROCESO DE VENTA DE CADA SUELO Cómo ponemos en contacto la oferta con la demanda? Recibida una oferta de suelo en venta, seleccionamos solamente aquellas ofertas que sean interesantes para una empresa promotora (no gestionamos suelo destinado a particulares), procedemos a sus análisis para determinar la información básica que necesita un comprador para tomar la decisión. Para cada oferta seleccionada comienza el proceso de identificación de la demanda: En primer lugar se comunica la oferta a aquellos posibles compradores que tenemos dados de alta y cuyas preferencias coincidan con el suelo ofrecido. Para poder realizar este proceso hemos aplicado la tecnología propia de una empresa de marketing directo, utilizando todos los medios para difundir la oferta. Si después de esta comunicación restringida no se ha conseguido identificar compradores, se realiza una difusión del suelo en venta más amplia utilizando para ello la web de DYRECTO, más su inclusión en el Informativo electrónico que elabora periódicamente DYRECTO y que recibe todo el sector y finalmente la inserción del anuncio en los periódicos, revistas y otras web que colaboran activamente en este mercado. Dyrecto registra otra serie de datos que sirven para elaborar el indicador de presión compradora y es utilizar el número de visitas registradas en y que recibe cada suelo, se crea un indicador del interés que despierta cada suelo y por tanto de la demanda de cada tipo de activo (uso) y cada zona.

11 DYRECTO Dyrecto empresa de consultoría especializada en servicios al promotor inmobiliario, ha dado un paso más en su política de satisfacer las necesidades de los promotores inmobiliarios. Como estudio único en España, se publicarán artículos con las principales conclusiones mostradas por tipo de suelo y ámbito geográfico. Dyrecto dispone de datos más pormenorizados, de gran interés para aquellos que desean vender o comprar y que están a disposición de los clientes de la empresa. Dyrecto realizará actualizaciones periódicas de este estudio y enviará resúmenes del mismo, a los medios de comunicación del sector, para así generar un canal de comunicación con todos los operadores del mercado y, siguiendo su política de transparencia, dar a conocer los principales indicadores.