Certificados Bursátiles Fiduciarios (CEBURS Fiduciarios y/o la Emisión y/o TFOVICB 15-2U). 2. Unidades de Inversión (UDIs). 3

Transcripción

1 Calificación TFOVICB 15-2U Perspectiva Contactos Laura Bustamante Asociada Angel García Asociado Estable Fernando Sandoval Director de / ABS fernando.sandoval@hrratings.com HR Ratings ratificó la calificación de con Perspectiva Estable para la Emisión de con clave de pizarra TFOVICB 15-2U con garantía otorgada por SHF. Los 1 con clave de pizarra TFOVICB 15-2U fueron emitidos por un monto de 1,088,711,900.0 UDIs 2, equivalente a P$5,762.7 millones (m), el pasado 28 de agosto de La Emisión cuenta con garantía otorgada por SHF 3 hasta por el 23.2% del saldo insoluto y está respaldada por créditos hipotecarios cedidos y originados por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado a través del FOVISSSTE 4 por un monto de 3,144,411.1 Veces Salario Mínimo (VSM), equivalente a P$6,700.9m 5. Actualmente, los cuentan con un saldo insoluto de 1,014,867,025.0 UDIs, equivalente a P$5,498.9m, por lo que se ha amortizado el 6.8% del saldo insoluto inicial de estos, y se encuentran respaldados por un conjunto de créditos originados y administrados por el FOVISSSTE compuesto por 12,680 créditos denominados en Veces Salario Mínimo (VSM), con un saldo insoluto a junio de 2016 de 3,003,313.3 VSM, equivalentes a P$6,668.6m, sin contar los créditos que a la fecha se encuentran en prórroga (vs. 12,800 y P$6,700.9m al momento de su colocación en el mercado). La ratificación de la calificación de la TFOVICB 15-2U se debe al incremento en el nivel de aforo a 16.7% a julio de 2016, siendo este nivel superior al esperado por HR Ratings en su proyección inicial de estrés y base de 15.7% y 14.7% a la misma fecha. Asimismo, esta Emisión cuenta con una garantía otorgada por SHF, equivalente a 23.2% del Saldo Insoluto de los, por lo que si se toma en cuenta esta garantía el nivel de aforo se ubicaría en 30.6% posicionándose por encima del nivel observado en emisiones similares con garantía de 29.9% y sin garantía de 24.2% al mismo periodo. El incremento en el aforo, refleja que aun y bajo un escenario de estrés, la Emisión presenta una mayor capacidad para el cumplimiento de sus obligaciones. Por otra parte, se tienen mayores amortizaciones anticipadas que las contempladas por HR Ratings en su proyección inicial, bajo un escenario de estrés a la misma fecha. De igual forma, se aprecia que, a pesar del incremento mostrado en los indicadores de morosidad, como resultado de la maduración natural de la cartera, éstos se han posicionado en rangos bajos, por lo que no han tenido un impacto negativo en el desempeño de la Emisión. Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: Definición La calificación de largo plazo que determina HR Ratings para la Emisión de con clave de pizarra TFOVICB 15-2U es con Perspectiva Estable. La calificación asignada, en escala local, significa que la Emisión se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantiene mínimo riesgo crediticio. Incremento en el nivel del aforo de la Emisión al cerrar en 16.7% en julio de 2016, sin tomar en cuenta las prórrogas del programa siendo superior al 14.0% al momento de su colocación en el mercado, agosto de Lo anterior debido a las constantes amortizaciones anticipadas, así como por el buen comportamiento y calidad de la cartera. Asimismo, HR Ratings contemplaba un nivel de aforo de 15.7% en el escenario de estrés proyectado inicialmente a la misma fecha. Debe señalarse que si se considera la garantía con la que cuenta la Emisión, el aforo se ubicaría en 30.6%. Amortizaciones observadas mayores a las proyectadas inicialmente por HR Ratings. Actualmente, la Emisión ha amortizado un monto total de 73,852,874.7 UDIs, siendo esta cifra 13.6% y 16.8% mayor a la proyectada por HR Ratings bajo un escenario de estrés y base, respectivamente de 45,058,279.9 y 53,033,458.1 UDIs a la misma fecha. De tal manera que, a julio de 2016, se ha amortizado el 6.8% del saldo insoluto inicial de los. Bajos índices de morosidad al cerrar en 1.0% a más de 90 días y 0.5% a más de 180 días a febrero de 2016, sin tomar en cuenta las prórrogas del programa. HR Ratings considera que la morosidad de la cartera se mantiene en niveles adecuados, a pesar del ligero incremento mostrado. Nivel de prórrogas en un rango bajo al cerrar en 0.7%, equivalente a 22,429.2 VSM a junio de A pesar del ligero incremento en el nivel de prórrogas, éstas no han afectado el sano desempeño de la Emisión. Mecanismo de descuento vía nómina del pago de la hipoteca. Este mecanismo permite mitigar el riesgo ante la voluntad de pago de los acreditados. Participación de un administrador maestro. La Emisión cuenta con la participación de ACFIN como administrador maestro, quien supervisa, revisa y verifica toda la información del Administrador Primario (FOVISSSTE) en términos del Contrato de Administración. 1 Certificados Bursátiles Fiduciarios ( y/o la Emisión y/o TFOVICB 15-2U). 2 Unidades de Inversión (UDIs). 3 Sociedad Hipotecaria Federal (SHF y/o el Garante). 4 Fondeo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE y/o el Fondo y/o la Empresa). 5 Los fueron emitidos por el Fideicomiso Emisor F/2542 constituido por el FOVISSSTE en su carácter de originador y administrador del portafolio de créditos hipotecarios, Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero como Fiduciario y Deustche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (Deutsche Bank México y/o el Representante Común). Hoja 1 de 36

2 Principales Factores Considerados La ratificación de la calificación de la TFOVICB 15-2U se debe al incremento en el nivel de aforo a 16.7% a julio de 2016, siendo este nivel superior al esperado por HR Ratings en su proyección inicial de estrés y base de 15.7% y 14.7%, respectivamente, a la misma fecha. Asimismo, esta Emisión cuenta con una garantía otorgada por SHF, equivalente a 23.2% del Saldo Insoluto de los, por lo que si se toma en cuenta esta garantía el nivel de aforo se ubicaría en 30.6% posicionándose por encima del nivel observado en emisiones similares con garantía de 29.9% y sin garantía de 24.2% al mismo periodo. El incremento en el aforo, refleja que aun y bajo un escenario de estrés, la Emisión presenta una mayor capacidad para el cumplimiento de sus obligaciones. Por otra parte, se tienen mayores amortizaciones anticipadas que las contempladas por HR Ratings en su proyección inicial, bajo un escenario de estrés a la misma fecha. De igual forma, se aprecia que, a pesar del incremento mostrado en los indicadores de morosidad, como resultado de la maduración natural de la cartera, éstos se han posicionado en rangos bajos, por lo que no han tenido un impacto negativo en el desempeño de la Emisión. En cuanto al comportamiento mostrado por la cartera cedida al Fideicomiso, se aprecia que la cartera al corriente, la cual corresponde a acreditados con cero días de atraso, ha mostrado cierta volatilidad a lo largo de la vida de la Emisión. Sin embargo, se ha mantenido en un rango promedio de 87.8% de julio de 2015 a junio de En línea con lo anterior, la cartera al corriente alcanzó su nivel más bajo al cerrar en 84.1% a marzo de 2016, y su nivel más elevado en julio de 2015 al cerrar en 98.1%. Al cierre de junio de 2016, la cartera al corriente se colocó en 85.3% (vs. 88.9% al momento de su colocación en el mercado, septiembre de 2015). Por el lado de la cartera vigente, aquella que comprende créditos con menos de 90 días de atraso, se observa que se ha mantenido en niveles similares al cerrar en 99.0% a junio de 2016 (vs % al momento de su colocación, septiembre de 2015). Es importante señalar que los niveles de cartera anteriormente mencionados no contemplan los créditos que a la fecha se encuentran en periodo de prórroga. A consideración de HR Ratings, la disminución mostrada en la cartera al corriente y la cartera vigente en relación con los niveles presentados al momento de su colocación en el mercado, se mantiene en línea con lo observado en emisiones con mayor madurez y características similares en la composición de su cartera, por lo que estas se encuentran en rangos adecuados. Esto refleja la adecuada calidad de originación de los créditos hipotecarios, así como los buenos procesos de seguimiento y cobranza de los mismos. De tal manera que se esperaría que conforme la Emisión adquiera mayor madurez dichos indicadores muestren una disminución gradual sin llegar a presentar niveles de deterioro que pudieran afectar el adecuado desempeño de la misma. En cuanto a la cartera vencida mayor a 90 días y 180 días, se percibe una tendencia creciente desde el inicio de la vigencia de la Emisión, agosto de 2015 a junio de 2016, debido a la maduración de la cartera cedida. Sin embargo, se observa que en el mes de abril de 2016, el índice de morosidad mayor a 90 mostró su nivel más elevado al cerrar en 7.5%. Esta situación se debió principalmente al atraso en la trasferencia de los recursos de una dependencia al Fideicomiso. No obstante, al cierre de junio de 2016, dicha dependencia realizó la trasferencia correspondiente, por lo que el índice de morosidad a más de 90 días disminuyó considerablemente al cerrar en 1.0%. En cuanto al índice de morosidad a mayor a 180 días alcanzó su nivel más alto de 0.5% al cierre de junio de Es importante mencionar que estos indicadores son calculados sobre el saldo insoluto de la cartera de P$6,668.6m y no consideran los créditos hipotecarios que actualmente se encuentran en el programa de prórrogas (vs. 0.0% para ambos indicadores y Hoja 2 de 36

3 P$6,700.9m a julio de 2015). Esto se traduce en 138 y 62 créditos para cada cajón respectivamente al mismo periodo (vs. cero créditos para cada cajón al momento de su colocación en el mercado, julio de 2015). Es importante mencionar que, debido al formato de operación de esta Emisión, la cartera vencida se va acumulando periodo a periodo, mientras que el saldo insoluto de la cartera presenta una disminución continua como resultado de la constante liquidación de los créditos hipotecarios que la conforman. De esta forma, si se comparan los saldos insolutos vencidos de P$69.3m para la cartera a más de 90 días y de P$30.2m para la cartera a más a 180 días al cierre junio de 2016 contra el saldo insoluto inicial de la cartera cedida inicial de P$6,700.9m, los indicadores de morosidad tenderían a ser menores en los próximos periodos. No obstante, a junio de 2016, el índice de morosidad mayor a 90 días cerró en 1.0% y el índice de morosidad a más de 180 días, en 0.5%, manteniéndose en los mismos niveles observados, sin considerar la cartera en prórroga. HR Ratings considera que, a pesar de la volatilidad e incremento mostrado por los indicadores de morosidad durante el ciclo de vida de la Emisión, éstos se mantienen en rangos aceptables para el adecuado desempeño y comportamiento de la misma. En relación con las amortizaciones anticipadas realizadas, se puede apreciar que la Emisión ha realizado en promedio amortizaciones por 6,713,897.7 UDIs en cada periodo, monto superior al promedio de 5,909,335.1 y 5,747,476.9 UDIs esperado en las proyecciones iniciales elaboradas por HR Ratings bajo un escenario de estrés y base, respectivamente. Lo anterior demuestra el adecuado comportamiento de la cartera y el uso eficiente de los recursos obtenidos de la misma en cada periodo. Derivado de esto, a lo largo de la vida de la Emisión se han realizado amortizaciones anticipadas por un total de 73,852,874.7 UDIs, equivalente a P$397.3m, mientras que en los escenarios de estrés y base proyectados por HR Ratings se tenía contemplado amortizaciones por 65,002,686.2 y 63,222,246.3 UDIs, equivalente a P$352.2m y P$344.2m a la misma fecha. Lo anterior significa, que a julio de 2016, las amortizaciones realizadas se colocan un 12.8% y 15.4% por arriba de lo proyectado inicialmente por HR Ratings en un escenario de estrés y base, equivalente a una diferencia de P$45.1m y P$53.0m, respectivamente. En línea con lo anterior, cabe señalar que, a la última fecha de pago de cupón, julio de 2016, la Emisión ha amortizado 6.8% de la deuda inicial de 1,088,719,900.0 UDIs, equivalente a P$5,762.7m. Por la parte del aforo, después de la amortización anticipada efectuada en julio de 2016, éste registró un valor de 16.7%, sin tomar en cuenta las prórrogas del programa, siendo este nivel superior a 14.0% registrado por la transacción en la fecha de su colocación en el mercado, en agosto de Adicionalmente, de acuerdo a las proyecciones iniciales de HR Ratings, se contemplaban a la misma fecha un aforo de 15.7% y 14.7% bajo el escenario de estrés y base. Por otro lado, se mantiene la adecuada capacidad del FOVISSSTE en la originación, administración, seguimiento y cobranza de la cartera a través de las diferentes dependencias que integran a dicho fondo. Por último, cabe mencionar que esta emisión cuenta con la participación de un administrador maestro independiente con amplia experiencia en revisión, supervisión y administración de carteras hipotecarias. Perfil del FOVISSSTE El FOVISSSTE es un órgano desconcentrado del ISSSTE creado en 1972, con la finalidad de administrar las aportaciones de las dependencias y entidades públicas, afiliadas al mismo, constituidas para otorgar créditos para la adquisición, reparación, Hoja 3 de 36

4 ampliación o mejoramiento de viviendas a los trabajadores del Estado. El FOVISSSTE cuenta con diversas fuentes de financiamiento que le permiten llevar a cabo el fondeo de los créditos hipotecarios a los trabajadores afiliados. Principalmente, las fuentes de fondeo consisten en las aportaciones de 5.0% del salario base de los trabajadores que efectúan las Dependencias y Entidades y los descuentos sobre nómina como mecanismo para la recuperación de los créditos hipotecarios. Actualmente, el FOVISSSTE cuenta con varios productos de crédito hipotecario como: Tradicional, Con Subsidio, Pensiona2, Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, Alias2, Respalda2, entre otros. El producto Tradicional del FOVISSSTE es un financiamiento que consiste en créditos individuales asignados mediante sorteo, para la adquisición de vivienda nueva o usada, redención de pasivos hipotecarios, construcción en terreno propio, ampliación de vivienda y reparación o mejoramiento de vivienda y construcción común en terreno propio, incluyendo la modalidad de créditos mancomunados con cónyuges, concubina o concubinario, en su caso. Descripción de la Transacción Los con clave de pizarra TFOVICB 15-2U se realizaron por un monto de 1,088,711,900.0 UDIs, equivalente a P$5,762.7m, mediante el Fideicomiso Emisor F/2542 constituido por el FOVISSSTE en su carácter de originador y administrador del portafolio de créditos hipotecarios, Banco Invex como Fiduciario y Deustche Bank México como el Representante Común. Esta transacción corresponde a la bursatilización de los flujos de efectivo a generarse de un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado por el FOVISSSTE. En este sentido, estos flujos de efectivo constituyen la principal fuente de pago de los, aunada a los recursos que integren el Patrimonio Fideicomitido, correspondiente del fideicomiso emisor y estará integrado por aquellos bienes, derechos, valores y efectivo que formen parte del mismo. Los créditos hipotecarios de donde deriven los flujos de efectivo han sido originados y administrados por el FOVISSSTE, quien mantendrá la administración de los mismos durante la vigencia de la emisión de los. La estructura contempla mejoras crediticias a fin de proveer de mayor certeza en el pago tanto de intereses como de capital a los inversionistas, entre las mejoras crediticias que le dan fortaleza a esta emisión de CEBURS se encuentran: A. Aforo o nivel de sobrecolateral: el cuál es el resultado de restar (i) uno menos (ii) el resultado de dividir (a) el saldo insoluto de los CEBURS en la fecha de emisión entre (b) el saldo insoluto de los derechos de crédito a la fecha de corte que fueron cedidos al fideicomiso emisor en la fecha de emisión será de 14.0%. B. Garantía otorgada por la SHF, misma que cubre el 23.2% del saldo insoluto de los en todo momento. Dicha garantía se debe usar siempre que el saldo insoluto de los sea mayor a la cartera vigente del Fideicomiso, con el fin de que la segunda equipare a la primera, o en su totalidad a la fecha de vencimiento legal de la Emisión. Hoja 4 de 36

5 Perfil de la Calificación El presente reporte de seguimiento de calificación se enfoca en el análisis y la evaluación de los eventos relevantes sucedidos durante los últimos meses que influyen sobre la calidad crediticia de la Emisión de con clave de pizarra TFOVICB 15-2U. Para mayor información sobre las calificaciones asignadas por HR Ratings a la Emisión, se pueden revisar los reportes iniciales publicados por HR Ratings el 14 de agosto y 11 de septiembre de Los reportes pueden ser consultados en la página web: Desempeño de la Transacción La información utilizada para evaluar el desempeño de la Emisión con clave de pizarra TFOVIS 15-2U fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera laborados por ACFIN, en su calidad de Administrador Maestro, así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deustche Bank México, como parte de sus funciones como Representante Común, publicados con fecha del 25 de julio de Cobranza y Distribución En relación con la distribución de los ingresos del Fideicomiso, es importante mencionar que en todos los periodos la Emisión ha cumplido en tiempo y forma con la prelación de pagos, realizando las erogaciones correspondientes de gastos de administración, intereses y utilizando los recursos remanentes para realizar amortizaciones anticipadas. En línea con lo anterior, se aprecia cómo durante la vida de la Emisión, de septiembre de 2015 a julio de 2016, el saldo insoluto de los presenta una tendencia decreciente periodo tras periodo, debido a las constantes amortizaciones anticipadas de principal realizadas en cada fecha de cupón. A julio de 2016, la cobranza total asciende a P$647.5m. Adicionalmente, bajo el escenario de estrés y base inicialmente proyectados por HR Ratings, se esperaba una cobranza total a julio de 2016 de P$535.9m y P$530.8m siendo estas 20.8% y 22.0% inferiores a la observada. En cuanto a la distribución de la cobranza total realizada por la Emisión, se observa que 61.49%, equivalente a P$397.3m, ha sido destinada para la amortización anticipada de principal, seguido del 27.2%, equivalente a P$175.8m, para el pago de intereses, mientras que el restante 11.5%, equivalente a P$74.4m, para cubrir los gastos por conceptos de administración. Es importante mencionar que la distribución de los recursos, así como las constantes amortizaciones realizadas mostradas por la Emisión, reflejan el buen comportamiento y mecanismos de seguimiento y cobranza de cartera realizados, otorgándole de los recursos suficientes para el óptimo cumplimiento de sus obligaciones en tiempo y forma. Hoja 5 de 36

6 Debido a las constantes amortizaciones anticipadas realizadas por la Emisión, el saldo insoluto de los ha mostrado una tendencia decreciente hasta alcanzar a posicionarse con un saldo insoluto total de P$5,525.3m a julio de 2016 (vs. P$5,762.7m en la fecha de su colocación, agosto de 2015). Es importante mencionar que bajo el escenario de estrés y base proyectados por HR Ratings se contempla que el saldo insoluto de los ascendiera a P$5,673.8m y P$5,656.7m al mismo periodo siendo estos superiores al observado como resultado de la mayor obtención de recursos y amortizaciones anticipadas de principal. Dicho comportamiento refleja los adecuados mecanismos utilizados por la Emisión para la cobranza y distribución de los recursos. Cartera Vigente En cuanto al comportamiento mostrado por la cartera cedida al Fideicomiso, se aprecia que la cartera al corriente, la cual corresponde a acreditados con cero días de atraso, ha mostrado cierta volatilidad a lo largo de la vida de la Emisión. Sin embargo, se ha mantenido en un rango promedio de 87.8% de julio de 2015 a junio de En línea con lo anterior, la cartera al corriente alcanzó su nivel más bajo al cerrar en 84.1% a marzo de 2016, y su nivel más elevado en julio de 2015 al cerrar en 98.1%. Al cierre de junio de 2016, la cartera al corriente se colocó en 85.3% (vs. 88.9% al momento de su colocación en el mercado, septiembre de 2015). Por el lado de la cartera vigente, aquella que comprende créditos con menos de 90 días de atraso, se observa que se ha mantenido en niveles similares al cerrar en 99.0% a junio de 2016 (vs % al momento de su colocación, septiembre de 2015). Es importante señalar que los niveles de cartera anteriormente mencionados no contemplan los créditos que a la fecha se encuentran en periodo de prórroga. A consideración de HR Ratings, la disminución mostrada en la cartera al corriente y la cartera vigente en relación con los niveles presentados al momento de su colocación en el mercado, se mantiene en línea con lo observado en emisiones con mayor madurez y características similares en la Hoja 6 de 36

7 composición de su cartera, por lo que estas se encuentran en rangos adecuados. Esto refleja la adecuada calidad de originación de los créditos hipotecarios, así como los buenos procesos de seguimiento y cobranza de los mismos. De tal manera que se esperaría que conforme la Emisión adquiera mayor madurez dichos indicadores muestren una disminución gradual sin llegar a presentar niveles de deterioro que pudieran afectar el adecuado desempeño de la misma. Cartera Vencida En cuanto a la cartera vencida mayor a 90 días y 180 días, se percibe una tendencia creciente desde el inicio de la vigencia de la Emisión, agosto de 2015 a junio de 2016, debido a la maduración de la cartera cedida. Sin embargo, se observa que el mes de abril de 2016, el índice de morosidad mayor a 90 mostró su nivel más elevado al cerrar en 7.5%. Esta situación se debió principalmente al atraso en la trasferencia de los recursos de una dependencia al Fideicomiso. No obstante, al cierre de junio de 2016, dicha dependencia realzó la trasferencia correspondiente, por lo que el índice de morosidad a más de 90 días disminuyó considerablemente al cerrar en 1.0%. En cuanto al índice de morosidad a mayor a 180 días alcanzó su nivel más alto de 0.5% al cierre de junio de Es importante mencionar que estos indicadores son calculados sobre el saldo insoluto de la cartera de P$6,668.6m y no consideran los créditos hipotecarios que actualmente se encuentran en el programa de prórrogas (vs. 0.0% para ambos indicadores y P$6,700.9m a julio de 2015). Esto se traduce en 138 y 62 créditos para cada cajón respectivamente al mismo periodo (vs. cero créditos para cada cajón al momento de su colocación en el mercado, julio de 2015). Es importante mencionar que, debido al formato de operación de esta Emisión, la cartera vencida se va acumulando periodo a periodo, mientras que el saldo insoluto de la cartera presenta una disminución continua como resultado de la constante liquidación de los créditos hipotecarios que la conforman. De esta forma, si se comparan los saldos Hoja 7 de 36

8 insolutos vencidos de P$69.3m para la cartera a más de 90 días y de P$30.2m para la cartera a más a 180 días al cierre junio de 2016 contra el saldo insoluto inicial de la cartera cedida inicial de P$6,700.9m, los indicadores de morosidad tenderían a ser menores en los próximos periodos. No obstante, a junio de 2016, el índice de morosidad mayor a 90 días cerró en 1.0% y el índice de morosidad a más de 180 días, en 0.5%, manteniéndose en los mismos niveles observados, sin considerar la cartera en prórroga. HR Ratings considera que, a pesar de la volatilidad e incremento mostrado por los indicadores de morosidad durante el ciclo de vida de la Emisión, éstos se mantienen en rangos aceptables para el adecuado desempeño y comportamiento de la misma. Desempeño de la Cartera Por otra parte, a pesar de que en los últimos periodos se ha observado un aumento en la cartera vencida, el aforo de la Emisión se ha mantenido en una constante tendencia creciente en los últimos periodos. Con ello, al cierre de julio de 2016, el aforo con prórrogas y el aforo neto de prórrogas se ubicó en 17.3% y 16.7% niveles superiores a 14.7% y 15.7% esperados al mismo periodo en el escenario base y de estrés proyectado inicialmente por HR Ratings. Asimismo, el nivel de aforo presentado por la Emisión es superior al 14.0% que contaba al momento de su colocación en el mercado, agosto de Es importante mencionar que la volatilidad observada se debe principalmente al movimiento en la valuación de la UDI y a los cambios en los porcentajes de cartera vigente. En los últimos meses el valor de la UDI ha presentado movimientos al alza, dando como resultado que el saldo insoluto de la Emisión en pesos aumente, mientras que el VSM únicamente muestra movimientos al alza en el mes de enero. Asimismo, cabe destacar que en los meses donde se observa que el nivel del Hoja 8 de 36

9 aforo neto con prórrogas muestra una disminución, es por el incremento en la morosidad a más de 90 días observada en dichos periodos. El incremento presentado por el aforo de la Emisión y el adecuado comportamiento de la cartera vigente refleja una posición de fortaleza debido a una sana utilización de los recursos obtenidos en cada periodo, que han ayudado a realizar amortizaciones anticipadas. Prórrogas La Ley del ISSSTE contempla la posibilidad de otorgar un Período de Prórroga a un deudor hipotecario en caso de que éste deje de prestar sus servicios a la Dependencia o Entidad correspondiente. Dicho mecanismo consiste en la prórroga, sin causa de intereses, en los pagos de amortización por concepto de capital e intereses que el deudor tenga que realizar respecto de su crédito hipotecario. La prórroga tendrá un plazo máximo de doce meses y terminará anticipadamente en caso de que el deudor vuelva a prestar sus servicios a alguna de las dependencias o entidades o ingrese a laborar bajo un régimen con el que el ISSSTE tenga celebrado convenio de incorporación. Las prórrogas son un derecho otorgado a los trabajadores por la Ley del ISSSTE, por lo que no deben considerarse como cartera vencida. Sin embargo, los créditos hipotecarios en prórroga dejan de generar flujos mientras se encuentren en dicho estado, por lo que es importante monitorear el saldo insoluto de los créditos que se encuentren en prórroga toda vez que en caso de alcanzar un monto considerable podrían impactar el ingreso disponible del Fideicomiso. El programa establece que cuando algún trabajador se encuentra fuera del sector, el sistema cataloga su situación en Prórroga y se le manda una carta compromiso o de Hoja 9 de 36

10 adhesión para que el acreditado cumpla con su pago. Se puede observar que las prórrogas se han mantenido una tendencia creciente hasta junio de 2016, donde alcanzaron su nivel más elevado de 0.7%, equivalente a 22,429.2 VSM. HR Ratings considera que el nivel de prórrogas mostrado por la Emisión se ha mantenido en niveles bajos y no han afectado el buen comportamiento de la Emisión. Amortización Anticipada Al momento de su colocación en el mercado, los contaban con un aforo de 14.0%. A la última fecha de pago de cupón, julio de 2016, se han realizado 11 pagos de cupón, con lo que se han realizado amortizaciones anticipadas por un total de 73,852,874.7 UDIs, equivalente a P$397.3m. De esta manera, el valor nominal unitario por bono a la última fecha de cupón es de 93.2 UDIs a julio de 2016 (vs al momento de su colocación en el mercado, agosto de 2015). Es importante mencionar que, adicional a las amortizaciones anticipadas en cada fecha de cupón, la Emisión ha realizado pagos de intereses al igual que el pago de gastos de mantenimiento en tiempo y forma, cumpliendo en todo momento con sus obligaciones. Hoja 10 de 36

11 En relación con las amortizaciones anticipadas realizadas, se puede apreciar que la Emisión ha realizado en promedio amortizaciones por 6,713,897.7 UDIs en cada periodo, monto superior al promedio de 5,909,335.1 y 5,747,476.9 UDIs esperado en las proyecciones iniciales elaboradas por HR Ratings bajo un escenario de estrés y base, respectivamente. Lo anterior demuestra el adecuado comportamiento de la cartera y el uso eficiente de los recursos obtenidos de la misma en cada periodo. Derivado de esto, a lo largo de la vida de la Emisión se han realizado amortizaciones anticipadas por un total de 73,852,874.7 UDIs, equivalente a P$397.3m, mientras que en los escenarios de estrés y base proyectados por HR Ratings se tenía contemplado amortizaciones por 65,002,686.2 y 63,222,246.3 UDIs, equivalente a P$352.2m y P$344.2m a la misma fecha. Lo anterior significa que, a julio de 2016, las amortizaciones realizadas se colocan un 12.8% y 15.4% por arriba de lo proyectado inicialmente por HR Ratings en un escenario de estrés y base, equivalente a una diferencia de P$45.1m y P$53.0m, respectivamente. En línea con lo anterior, cabe señalar que, a la última fecha de pago de cupón, julio de 2016, la Emisión ha amortizado 6.8% de la deuda inicial de 1,088,719,900.0 UDIs, equivalente a P$5,762.7m. Por la parte del aforo, después de la amortización anticipada efectuada en julio de 2016, éste registró un valor de 16.7%, sin tomar en cuenta las prórrogas del programa, siendo este nivel superior a 14.0% registrado por la transacción en la fecha de su colocación en el mercado, en agosto de Adicionalmente, de acuerdo a las proyecciones iniciales de HR Ratings, se contemplaban a la misma fecha un aforo de 15.7% y 14.7% bajo el escenario de estrés y base. Es importante mencionar que esta Emisión contempla una garantía otorgada por SHF, equivalente a 23.2% del Saldo Insoluto de los, por lo que si se toma en cuenta esta garantía el nivel de aforo se ubicaría en 30.6% posicionándose por encima del nivel observado en emisiones similares con garantía de 29.9% y sin garantía de 24.2% al mismo periodo. Hoja 11 de 36

12 Comportamiento del VSM y del Valor de la UDI En esta sección se muestra el comportamiento de la UDI y del Salario Mínimo a través del tiempo, ya que ambos son de vital importancia para el comportamiento de la Emisión. Esto debido a que la Emisión se encuentra emitida en UDIs aunque su colateral se otorga en Veces Salario Mínimo (VSM). UDI Observada vs. UDI Proyectada En relación al valor de la UDI Proyectada y al valor de la UDI Observada se muestra que, al inicio de la vida de la Emisión, agosto de 2015, el valor de la UDI Observada se posicionó ligeramente por encima del valor de la UDI Proyectada. Sin embargo, a partir de enero de 2013 hasta junio de 2016, la UDI Observada se ha colocado por debajo de la UDI Proyectada. Dicha situación ha causado un impacto positivo en el desempeño de la Emisión, ya que, al ser mayor el valor de la UDI Proyectada a la Observada, el crecimiento de los pasivos de la Emisión ha sido menor a lo proyectado inicialmente por HR Ratings, beneficiando con ello el desempeño de la misma. El comportamiento observado se debe a que HR Ratings, al momento de realizar las proyecciones iniciales bajo un escenario de estrés, supone un valor superior de la UDI Proyectada que al de la UDI Observada con la finalidad de observar el comportamiento de la Emisión con una mayor cantidad de pasivos. No obstante, se muestra como los valores presentados han tenido un impacto favorable en el desempeño de la Emisión en términos de flujos reales, ya que, al ser mayor el valor de la UDI Proyectada, el pago de intereses en pesos ha sido menor a lo esperado por HR Ratings en sus proyecciones iniciales. Hoja 12 de 36

13 VSM Observado vs. VSM Proyectado En cuanto al comportamiento presentado por el valor del salario mínimo (VSM) Observado y el Proyectado, se aprecia que, durante el primer año de vigencia de la Emisión (2015), dichos valores se posicionaron al mismo nivel, por lo cual el VSM no tuvo un impacto en comparación a lo proyectado por HR Ratings. Sin embargo, partir de enero de 2016, el VSM Observado se posicionó por debajo del VSM Proyectado, lo que ha tenido un impacto negativo en términos de flujo a lo esperado por HR Ratings en sus proyecciones iniciales bajo un escenario de estrés. Esto ya que, al ser menor el VSM Observado que el VSM Proyectado, la Emisión está cobrando una mayor cantidad de dinero en pesos a lo esperado. Hoja 13 de 36

14 UDI Observada vs. VSM Observado Debido a que el Fideicomitente realiza el cobro de las hipotecas en VSM y la Emisión paga los cupones de los en UDIs, es importante analizar el comportamiento entre dichas variables. En línea con lo anterior, se observa que el valor de la UDI Observada y el VSM Observado se han comportado de forma similar mostrando un continuo crecimiento. Sin embargo, a partir de enero de 2016 hasta julio de 2016, se observa un mayor incremento en el VSM Observado en comparación con el valor de la UDI Observada en el mismo periodo. Esta situación ha tenido un efecto positivo en el desempeño de la Emisión, ya que al presentarse un mayor aumento en el salario mínimo que en el valor de la UDI, los activos han crecido de forma más acelerada que la de los pasivos. Hoja 14 de 36

15 Desempeño del Portafolio de TFOVIS y TFOVICB La información utilizada para evaluar el desempeño de la Emisión TFOVICB 15-2U fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados al 30 de junio de 2016 por ACFIN en su calidad de Administrador Maestro, así como de los Reportes de Distribuciones preparados el 25 de julio de 2016 por Deutsche Bank México como parte de sus funciones de Representante Común. Es importante mencionar que estos reportes son los utilizados para el seguimiento de todas las emisiones de TFOVIS y TFOVICB bajo el análisis de HR Ratings. Cartera Vencida mayor a 90 días En relación con la cartera vencida mayor a 90 días, cabe destacar que, a pesar de que ésta muestra una tendencia creciente conforme la cartera de la Emisión va madurando, existen periodos en donde este indicador muestra cierta volatilidad derivado del retraso que existe en la transferencia de fondos de las diferentes dependencias hacia el Fideicomiso. No obstante lo anterior, se puede decir que el incremento en la cartera vencida no es por un mayor incumplimiento de los trabajadores en sus pagos, ya que estos sí realizan los pagos correspondientes. Por otra parte, se espera que el índice de morosidad disminuya en el momento en que las dependencias realicen las transferencias correspondientes. Otro factor a considerar es que algunas dependencias, especialmente las que se encuentran relacionadas con el sector educación, adelantan el pago de salarios antes del periodo vacacional. En línea con lo anterior, se observa que, el índice de morosidad a más de 90 días de la TFOVICB 15-2U cerró en 1.0%, siendo este nivel inferior al máximo mostrado en emisiones con mayor antigüedad vigentes al mismo periodo de 5.0% y superior al mínimo de 0.2% analizadas por HR Ratings. Sin embargo, se mantiene en por debajo al promedio mostrado por emisiones con mayor antigüedad vigentes al mismo periodo de 1.4%. Por otra parte, es importante mencionar Hoja 15 de 36

16 que la TFOVIS 10-2U es la emisión con mayor antigüedad y esta muestra un índice de morosidad a más de 90 días de 5.5%. Cartera Vencida mayor a 180 días El incremento mostrado en los últimos periodos en la cartera vencida mayor a 180 días en la TFOVICB 15-2U se debe principalmente al proceso de maduración de cartera, así como a la demora en la transferencia de fondos de las dependencias al Fideicomiso. Sin embargo, dicho indicador se mantiene en rangos bajos al cerrar en 0.5%. El índice de morosidad mayor de 180 días presentado por la TFOVICB 15-2U se mantiene dentro del promedio de la morosidad máxima mostrada en emisiones de mayor antigüedad vigentes de 0.5% al mismo periodo. En línea con lo anterior, se aprecia que la TFOVIS 10-2U es la emisión con mayor antigüedad vigente analizada por HR Ratings, contando con el mayor índice de morosidad al cerrar en 4.7%. Hoja 16 de 36

17 Aforo A raíz del adecuado comportamiento mostrado por las carteras de las Emisiones de TFOVIS y TFOVICB, así como de las constantes amortizaciones anticipadas realizadas por las mismas, se observa que el aforo de todas las emisiones muestra una tendencia creciente periodo tras periodo. De tal manera que la TFOVIS 10-3U, la segunda emisión con mayor antigüedad vigente muestra un aforo de 71.2%. Con respecto a la TFOVICB 15-2U, a la última fecha de pago de cupón julio de 2016, el aforo cerró en 16.7%, nivel levemente inferior al promedio mostrado por emisiones con mayor madurez al mismo periodo de 24.2% y superior al mínimo de 12.6%. Adicionalmente, el aforo presentado por la Emisión es superior al esperado en las proyecciones iniciales de estrés y base de HR Ratings de 15.7% y 14.7% al mismo periodo. No obstante, es importante mencionar que las emisiones con clave de pizarra TFOVIS 13-2U, TFOVIS 13-3U, TFOVIS 14U, TFOVIS 14-2U, TFOVIS 14-3U, TFOVICB 15U y TFOVICB 15-2U cuentan con una garantía otorgada por la SHF. De tal manera que dichas emisiones presentan rangos de aforo inferiores a las emisiones con mayor antigüedad que no cuentan con este tipo de garantía al mismo periodo. Sin embargo, si se considera la garantía con la que cuenta la Emisión, el aforo se hubiera ubicado en 30.6%, siendo este nivel mayor al observado en emisiones sin garantía de 24.2% y con garantía de 29.9% al mismo periodo. Hoja 17 de 36

18 Cartera al Corriente En cuanto a la cartera al corriente, se puede ver como esta va disminuyendo a medida que la cartera alcanza un mayor proceso de maduración. Sin embargo, se puede observar que, debido a la centralización de pagos por parte de las dependencias pertenecientes al sector de educación, las emisiones han ido mostrando una mejoría en los niveles de cartera corriente, llevando a un aumento de flujos. Es así que la cartera al corriente de la TFOVICB 15-2U cerró en niveles de 99.0% julio de Por otra parte, la TFOVIS 10-2U es la emisión con mayor antigüedad vigente analizada por HR Ratings, cuenta con una cartera al corriente de 88.0%. Adicionalmente, el cierre de junio de 2016, la cartera al corriente de la TFOVIS 12-3U se ubicó por encima del promedio de 83.2% mostrado por emisiones de mayor antigüedad vigente al mismo periodo. Hoja 18 de 36

19 Descripción del FOVISSSTE El Fondo de Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE) es un órgano desconcentrado del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) creado en 1972, con la finalidad de administrar las aportaciones de las dependencias y entidades públicas, afiliadas al mismo, constituidas para otorgar créditos para la adquisición, reparación, ampliación o mejoramiento de viviendas a los trabajadores del Estado. El FOVISSSTE cuenta con diversas fuentes de financiamiento que le permiten llevar a cabo el fondeo de los créditos hipotecarios a los trabajadores afiliados. Principalmente, las fuentes de fondeo consisten en las aportaciones de 5.0% del salario base de los trabajadores que efectúan las Dependencias y Entidades y los descuentos sobre nómina como mecanismo para la recuperación de los créditos hipotecarios. Aunado a lo anterior, el FOVISSSTE cuenta con productos financieros provenientes de las inversiones de sus recursos en valores a cargo del Gobierno Federal, a través del Banco de México e instrumentos de la banca de desarrollo, así como los recursos provenientes de las emisiones que se realicen al amparo del Programa de. Actualmente, el FOVISSSTE cuenta con varios productos de crédito hipotecario como: Tradicional, Con Subsidio, Pensiona2, Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, Alias2, Respalda2, entre otros. El portafolio de créditos que respalda la Emisión TFOVIS 12-2U se integra solamente por créditos otorgados en el formato Tradicional, por lo que a continuación se desarrollan las características del mismo. El producto Tradicional del FOVISSSTE es un financiamiento que consiste en créditos individuales asignados mediante sorteo, para la adquisición de vivienda nueva o usada, redención de pasivos hipotecarios, construcción en terreno propio, ampliación de vivienda y reparación o mejoramiento de vivienda y construcción común en terreno propio, incluyendo la modalidad de créditos mancomunados con cónyuges, concubina o concubinario, en su caso. El mecanismo aleatorio se instituye debido a que el Hoja 19 de 36

20 FOVISSSTE tiene recursos limitados y una demanda significativa de créditos por parte de los afiliados del ISSSTE, por lo que la instauración del procedimiento aleatorio permite que todos los interesados cuenten con las mismas posibilidades de obtener un crédito hipotecario. De las diferentes modalidades de créditos tradicionales que existen, las emisiones de TFOVIS y TFOVICB únicamente incorporan a la cartera créditos para la adquisición de vivienda nueva y usada. El proceso aleatorio, implementado en 2002, que toma en cuenta: (i) la Dependencia o Entidad en la que labora el solicitante, (ii) la entidad federativa en la que se solicita la vivienda, (iii) la antigüedad del solicitante en el sector público, y (iv) el número de créditos solicitados para cada destino del crédito (adquisición de vivienda, construcción y redención de pasivos hipotecarios). El proceso aleatorio se encuentra certificado mediante ISO 9001:2000, y cada año es auditado por un despacho independiente con la finalidad de verificar la transparencia del proceso. Descripción de la Transacción La emisión con clave de pizarra TFOVICB 15-2U corresponde a la bursatilización de los flujos de efectivo a generarse de un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado a través de su Fondo de la Vivienda (FOVISSSTE y/o la Empresa). Dicha Emisión se llevó a un plazo legal de 10,864 días, equivalente a 29.8 años, en donde al final de este periodo, el Fideicomiso deberá liquidar la talidad del saldo insoluto de principal más intereses de los. Los con clave de pizarra TFOVICB 15-2U se realizaron por un monto de 1,088,711,900.0 Unidades de Inversión (UDIs), equivalente a P$5,762.7m, con garantía otorgada por SHF (vs. 1,089,801,000.0 UDIs, equivalente a P$5,762.7m, en el reporte inicial). La Emisión está respaldada por créditos hipotecarios cedidos y originados por el FOVISSSTE por un monto de 3,144,411.1 Veces Salario Mínimo (VSM), equivalente a P$6,700.9m. Los créditos hipotecarios de donde deriven los flujos de efectivo han sido originados y administrados por el FOVISSSTE, quien mantendrá la administración de los mismos durante la vigencia de la emisión de los. La amortización de los dependerá directamente del comportamiento de pagos que realicen los acreditados en el futuro. Adicionalmente, esta Emisión cuenta con un sobrecolatreral o aforo de 1.14x, así como un garantía de pago oportuno equivalente a 23.2% del saldo insoluto de los. Patrimonio del Fideicomiso El patrimonio del Fideicomiso estará integrado por lo siguiente; a) La Aportación Inicial. b) Los Recursos Derivados de la Emisión. c) Los Derechos de Crédito. d) En su caso, los Derechos de Crédito Substitutos. e) La Cobranza. Hoja 20 de 36

21 f) Los derechos derivados de los desembolsos al amparo del Contrato de Garantía de Pago Oportuno, incluyendo el derecho a disponer de la Garantía de Pago Oportuno y, en su caso, los recursos que deriven del ejercicio de la misma. g) Los recursos derivados de los desembolsos al amparo del Contrato de Garantía de Pago Oportuno. h) La Cuenta del Fideicomiso y el efectivo depositado en la misma. i) Cualesquier cantidades que deriven del ejercicio de los Derechos Derivados del Seguro o de la Garantía de Crédito de Vivienda. j) Los Inmuebles Adjudicados. k) Los Recursos Derivados de Liquidación. l) Las cantidades que por cualquier concepto transfiera el Fideicomitente al Fiduciario, incluyendo sin limitación aquellas necesarias para la readquisición de un Derecho de Crédito No Elegible. m) Todos los derechos del Fiduciario de conformidad con cualquier otro Documento de la Operación. n) Cualquier otra cantidad y/o derecho del Fiduciario en su carácter de Fiduciario del presente Fideicomiso. o) Todos los valores y otras inversiones, así como las devoluciones que se deriven de esos valores e inversiones, conforme a las Inversiones Permitidas que realice el Fiduciario. p) Las demás cantidades, activos, fondos y/o derechos que, en su caso, aporte el Fideicomitente conforme a lo señalado en este Fideicomiso. Prelación de Pagos El Fiduciario aplicará las cantidades depositar en la Cuenta del Fideicomiso en cada Fecha de Pago, de conformidad con el Reporte de Distribuciones, en el siguiente orden de prelación; I. (i) retendrá en la Cuenta del Fideicomiso las cantidades necesarias para cubrir los Gastos de Mantenimiento pagaderos durante el Período de Cobranza siguiente; y (ii) pagará los Gastos de Mantenimiento en la fecha en que deban pagarse dichos gastos, dentro del Período de Cobranza. II. III. Pagará la Contraprestación de la GPO, los Honorarios por Administración, los Honorarios por Administración Maestra y los Gastos de Cobranza correspondientes. Pagará el monto total de los intereses vencidos y no pagados bajo los CBF s así como el Monto de Pago de Interés que corresponda a dicha Fecha de Pago. Hoja 21 de 36

22 En caso que en una Fecha de Pago no existan recursos suficientes en la Cuenta del Fideicomiso para el pago íntegro: (i) de los intereses vencidos y no pagados; y/o (ii) del Monto de Pago de Interés, el pago deberá aplicarse primero al pago de los intereses vencidos y no pagados y después al Monto de Pago de Interés, sobre la base del Saldo Insoluto de los Certificados Bursátiles Fiduciarios. IV. Una vez realizadas las Distribuciones correspondientes al Periodo de Cobranza respectivo especificadas en los puntos anteriores, destinará los recursos disponibles en la Cuenta del Fideicomiso correspondientes a dicho Periodo de Cobranza a la amortización parcial de principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, hasta que el Saldo Insoluto de los Certificados Bursátiles Fiduciarios sea igual a 0 (cero). V. Pagará cualesquier cantidades que, en su caso, estén pendientes al amparo del Contrato de Garantía de Pago Oportuno. Destinará los recursos remanentes al pago del Tenedor de la Constancia. Una vez que se hayan amortizado completamente los Certificados Bursátiles Fiduciarios y no exista algún pago pendiente en relación con los puntos Primero a Quinto anteriores, el Tenedor de la Constancia recibirá una cantidad igual al monto total de los recursos disponibles en la Cuenta del Fideicomiso. Criterios de Elegibilidad El Fideicomitente tendrá la obligación de certificar, mediante la entrega de un Certificado de Cumplimiento de Requisitos de Elegibilidad al Fiduciario, con copia para el Representante Común, que en la fecha de cesión, los Derechos de Crédito cumplen con los siguientes Requisitos de Elegibilidad; a) FOVISSSTE es el único y legítimo titular de cada uno de los Derechos de Crédito. b) Los contratos que documentan los Derechos de Crédito son legalmente válidos y exigibles y fueron otorgados por las partes de los mismos cumpliendo con todas las Leyes Aplicables. c) Cada uno de los Créditos Hipotecarios y sus correspondientes Hipotecas, están debidamente documentados en escrituras públicas las cuales han sido debidamente inscritas en el registro público de la propiedad correspondiente a cada uno de los Inmuebles y cada una de las Hipotecas constituye un derecho real de garantía en primer lugar y grado de prelación debidamente perfeccionado de conformidad con la Ley Aplicable. d) Las obligaciones de los Deudores Hipotecarios bajo los Créditos Hipotecarios son legalmente exigibles conforme a sus términos, y el Deudor Hipotecario, de conformidad con la documentación y las declaraciones realizadas en el contrato respectivo, estaba plenamente capacitado para celebrar el Crédito Hipotecario al momento de su celebración. Hoja 22 de 36

23 e) Todas las obligaciones de FOVISSSTE como cedente según se prevén en los términos y condiciones de los Créditos Hipotecarios han sido cumplidas en su totalidad, de manera que no existe en la fecha de este Contrato, ni existía en la Fecha de Corte, obligación alguna a cargo del Fideicomitente como cedente pendiente de cumplimiento. f) El monto total a cargo del Fideicomitente de todos y cada uno de los Créditos Hipotecarios ha sido desembolsado. No existen obligaciones de desembolso adicionales, todos los gastos y costos incurridos en relación con la celebración de los Créditos Hipotecarios y el registro de las Hipotecas han sido pagados y no existe la obligación de reembolso a cargo del Fideicomitente. g) El Fideicomitente no tiene conocimiento de litigios de ningún tipo ante tribunales locales o federales en relación con los Créditos Hipotecarios que puedan afectar la validez y exigibilidad de los mismos. h) Los Derechos de Crédito se derivan de Créditos Hipotecarios, para la adquisición de vivienda nueva y usada y no incluyen créditos hipotecarios otorgados para reparar, ampliar o mejorar vivienda, ni pasivos contraídos para cualquiera de los conceptos antes mencionados. i) Cada uno de dichos créditos se encuentra denominado en VSM y tiene una tasa de interés mínima de 5% (cinco por ciento) fija. j) Todos los Créditos Hipotecarios, fueron otorgados a partir del 2002 en adelante y a la Fecha de Corte tienen una antigüedad mínima de 6 (seis) meses. k) A la Fecha de Corte, la razón del Saldo Insoluto del Crédito Hipotecario contra el valor de las garantías ("LTV") es menor o igual a 97% (noventa y siete por ciento) para cada Crédito Hipotecario; en el entendido que el saldo insoluto conjunto a la Fecha de Corte de los Créditos Hipotecarios cuyo LTV es mayor a 80.0% (ochenta) por ciento, no excede el 69.26% (sesenta y nueve punto veintiséis por ciento) del saldo insoluto de todos los Créditos Hipotecarios a la Fecha de Corte. l) Cada uno de los Créditos Hipotecarios cuenta con un Expediente de Crédito completo. m) Los Deudores Hipotecarios de los Créditos Hipotecarios bajo el esquema Tradicional (individual y/o mancomunado) son: (a) trabajadores activos del sector público; y (b) a la Fecha de Corte han realizado al menos cuatro pagos quincenales por concepto del Crédito Hipotecario. n) Desde su otorgamiento y a la Fecha de Corte, ningún Crédito Hipotecario ha: (i) sido objeto de modificación; (ii) estado sujeto a un Período de Prórroga; o (iii) generado intereses moratorios por un incumplimiento de pago durante los últimos 12 (doce) meses. Para efectos de claridad, el incumplimiento en el pago es calculado de la siguiente manera: no ha tenido (a) 2 (dos) ó más veces un incumplimiento de pago por un plazo de 31 (treinta y un) días; y (b) 1 (una) ó más veces un incumplimiento de pago por un plazo mayor a 61 (sesenta y un) días. Hoja 23 de 36

24 o) A la fecha de la cesión, cada uno de los Créditos Hipotecarios se encuentra al corriente en sus pagos, tanto por concepto de interés, principal, impuestos y demás cantidades pagaderas por el Deudor Hipotecario al amparo del contrato que documenta el Crédito Hipotecario respectivo y ningún Deudor Hipotecario está en incumplimiento de cualquier obligación respecto a su Crédito Hipotecario. p) Los Créditos Hipotecarios se encuentran libres de Gravámenes, salvo por la Hipoteca otorgada a favor del Fideicomitente. q) A la fecha del presente Contrato, no existe un incumplimiento de las obligaciones de los Deudores Hipotecarios bajo los Créditos Hipotecarios (distintos de incumplimiento de pago) o un evento que con el paso del tiempo o siendo notificado pueda constituir un incumplimiento de los términos y condiciones de los Créditos Hipotecarios. r) A la Fecha de Corte, no se ha (i) liquidado, cancelado o subordinado total o parcialmente, (ii) liberado ninguna Hipoteca, (iii) cedido o enajenado ningún Crédito Hipotecario, o (iv) realizado ningún pago o anticipo por cuenta o para beneficio de ningún Deudor Hipotecario o capitalizado cantidad alguna devengada o pagadera bajo los Créditos Hipotecarios distinta de los ajustes que resultan de la actualización de VSM en la cual dichos Créditos Hipotecarios se encuentran denominados. s) El otorgamiento de los Créditos Hipotecarios y las Hipotecas, y los mecanismos de cobro implementados con anterioridad a la fecha de celebración del Contrato con respecto a los Créditos Hipotecarios se han regido conforme a prácticas y políticas legales, prudentes y comunes para un organismo de servicio social mexicano y conforme a los manuales, reglamentos, leyes y demás disposiciones en materia de administración y cobranza de créditos aplicables al Administrador. Por lo anterior, no se considerarán como elegibles aquellos Créditos Hipotecarios que hayan sido otorgados bajo prácticas indebidas y/o en general fuera de las prácticas y políticas del Administrador antes mencionadas. t) Los términos y condiciones de los Créditos Hipotecarios no otorgan al Deudor Hipotecario ninguna excepción adicional a: (i) las previstas en la ley en el caso de ejecución de la Hipoteca; y (ii) las previstas en la Ley del ISSSTE, particularmente el derecho de Prórroga a que alude el artículo 183 de la Ley del ISSSTE. u) Ningún Crédito Hipotecario otorga al Deudor Hipotecario el derecho a compensar pagos u otra excepción similar, y la ejecución de los términos previstos en cualquier Crédito Hipotecario o el cumplimiento de obligaciones o ejercicio de derechos previstos en el mismo no resultará en la ineficacia de dicho Crédito Hipotecario ni sujetará dicho Crédito Hipotecario a compensación u otra excepción similar. v) Los Créditos Hipotecarios cumplen con las Leyes Aplicables en relación a los intereses. Hoja 24 de 36

25 w) Salvo por la Hipoteca constituida sobre los Inmuebles, no existe garantía adicional que responde por el cumplimiento, por parte del Deudor Hipotecario, de sus obligaciones bajo los Créditos Hipotecarios. x) A la fecha del presente, el Fideicomitente no tiene conocimiento de la existencia de algún procedimiento tendiente a la expropiación de algún Inmueble o de que cualquier Inmueble se encuentre afectado en virtud de contaminación ambiental, incendio, temblores, huracanes u otros desastres naturales. y) Cada Inmueble cuenta con Seguro y la póliza del Seguro correspondiente ha sido debidamente contratada con la aseguradora, la cual se encuentra debidamente autorizada de conformidad con la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros como una institución de seguros. z) Las pólizas del Seguro han sido renovadas antes de su vencimiento, las primas han sido pagadas en su totalidad y por lo tanto la vigencia de dicho Seguro se encuentran en plena vigencia. aa) Cada uno de los Créditos Hipotecarios fue otorgado respecto a un Inmueble y se encuentran regidos por las leyes de un estado o entidad federativa de la República Mexicana que ha adoptado en su Código Civil disposiciones que permiten a FOVISSSTE transmitir los Derechos de Crédito correspondientes al Fideicomiso, sin necesidad de inscripción en el Registro Público de la Propiedad respectivo o de notificación a los deudores respectivos en términos similares al artículo 2,926 del Código Civil para el Distrito Federal. Causa de Incumplimiento de los El Fideicomiso cuenta con una mecánica de amortización de principal para los CEBURS Fiduciarios, que consiste en la obligación contractual de pagar principal, de conformidad con los títulos que amparan a los, a más tardar en la fecha de vencimiento. Por lo tanto, el Fiduciario Emisor sólo puede incurrir en incumplimiento de pago de principal si en la fecha de vencimiento no cubre íntegramente el saldo insoluto de los. Pago de Intereses La fecha de distribución para el pago de intereses se llevará a cabo mensualmente durante la vida del Fideicomiso. De tal manera que los devengarán intereses a una tasa de intereses anual de 3.35%, la cual se mantendrá fija durante la vigencia de la Emisión. Cálculo del Aforo La Emisión contará con un Aforo inicial de 14.0% al momento de su colocación en el mercado. Dicho aforo es determinado a través de la siguiente fórmula: Hoja 25 de 36

26 Asimismo, es importante mencionar que esta Emisión cuenta con una garantía equivalente al 23.2% del Saldo Insoluto de los. De tal manera que si se considera la garantía con la que cuenta la Emisión, el aforo se ubicaría en 30.6%, manteniéndose dentro del promedio observado en las emisiones con garantía de 29.9% y sin garantía de 24.2% al mismo periodo. Mejoras Crediticias La estructura contempla mejoras crediticias a fin de proveer de mayor certeza en el pago tanto de intereses como de capital a los inversionistas, entre las mejoras crediticias que le dan fortaleza a esta emisión de se encuentran: A. Aforo o nivel de sobre colateral: el cuál es el resultado de restar (i) uno menos (ii) el resultado de dividir (a) el saldo insoluto de los CEBURS en la fecha de emisión entre (b) el saldo insoluto de los derechos de crédito a la fecha de corte que fueron cedidos al fideicomiso emisor en la fecha de emisión será de 14.0%. B. Garantía otorgada por la SHF, misma que cubre el 23.2% del saldo insoluto de los en todo momento. Dicha garantía se debe usar siempre que el saldo insoluto de los sea mayor a la cartera vigente del Fideicomiso, con el fin de que la segunda equipare a la primera, o en su totalidad a la fecha de vencimiento legal de la Emisión. Calidad del Colateral El portafolio de créditos hipotecarios está compuesto por 12,800 créditos hipotecarios cuyo saldo al 15 de julio de 2015 era de 3,144,411.1 VSM, lo que equivale a P$6,700.9m. Cabe mencionar que las características de la cartera cedida al Fideicomiso no tuvieron variaciones en relación a la cartera analizada en el reporte inicial. Asimismo, es importante mencionar que las características de la cartera cedida al Fideicomiso se mantuvieron sin cambios con respecto al reporte inicial elaborado por HR Ratings. Por tal motivo, las características finales de la cartera se mantuvieron sin cambios. Distribución del Saldo Insoluto por Año de Originación Los créditos cedidos al Fideicomiso fueron originados entre los años 2003 y 2014, siendo el 2013 el año con mayor participación dentro de la cartera cedida, ya que representa el 37.4% del saldo insoluto total de la cartera. Por otra parte, el año que menor proporción representa corresponde al año 2003, ya que, el saldo insoluto de los créditos originados en ese año, equivalen al 0.3% del saldo insoluto total de la cartera cedida. Hoja 26 de 36

27 Distribución del Saldo Insoluto por Plazo Remanente y Antigüedad Todos los créditos hipotecarios presentan un plazo original de 360 meses. Sin embargo, al 15 de julio de 2015, Fecha de Corte de la cartera cedida, el plazo remanente promedio ponderado del portafolio era de meses, donde el plazo remanente mínimo es de 311 meses y el plazo remanente máximo es de 353 meses. En línea con lo anterior, el 58.7% del saldo insoluto de la cartera cedida al Fideicomiso presenta un plazo remanente igual o mayor a 326 meses, mientras que el 41.3% restante, presenta un plazo remanente menor a 326 meses. Asimismo, al analizar la distribución de la cartera por plazo remanente, se observa que, a la Fecha de Corte, el rango de plazo remanente que representa una menor participación por monto de créditos es el de 205 a 245 meses con 313 créditos representando el 1.2% del saldo insoluto de la cartera. De la misma forma, el rango con mayor participación abarca de entre 326 a 360 meses con 6,696 créditos y el 58.7% del saldo insoluto del portafolio cedido. Dicha situación refleja moderada madurez en el portafolio cedido. A consideración de HR Ratings, entre mayor sea la antigüedad mostrada por los créditos, tiende a existir una menor probabilidad de que dichos créditos presenten algún incumplimiento en sus pagos. Hoja 27 de 36

28 Con respecto a la madurez promedio ponderada presentada por la cartera, ésta se situó en 35.9 meses, equivalente a 3.0 años, donde el crédito con una menor antigüedad o madurez es de 7 meses, mientras que el crédito más antiguo tiene una madurez de 149 meses. Hoja 28 de 36

29 Concentración Geográfica Por otro lado, el portafolio de créditos cedido se encontraba distribuido en 28 de las 32 entidades federativas del país. De estas 28 entidades federativas, las primeras cinco concentran el 75.3% del saldo insoluto total de la cartera, siendo las principales de ellas, el Estado de México con el 22.0% del saldo insoluto de la cartera y el Distrito Federal 13.5%. Seguido de estas entidades, se encuentran las entidades de Quintana Roo con el 10.2%, Michoacán con el 8.3% y, por último, Morelos con el 5.1%. Cabe mencionar que, a pesar de concentrar el 75.3% del saldo insoluto del portafolio cedido, este cuenta con una adecuada distribución entre las entidades que conforman la cartera. Asimismo, cabe señalar que las dos principales entidades que componen dicha cartera, corresponden a una de las zonas con mayor actividad económica y población de la República Mexicana, justificando la mayor participación de las mismas dentro de la cartera cedida. Relación Deuda a Valor de la Vivienda En términos de la relación de Deuda a Valor de la Vivienda (o LTV por sus siglas en ingles), este portafolio presenta un LTV promedio ponderado con respecto al saldo insoluto de 81.3%, siendo el valor máximo de LTV que exhibe el portafolio es de 94.8%. Es importante mencionar que los criterios de elegibilidad permiten que hasta un 65.1% del saldo insulto de los créditos tengan un LTV mayor a 80.0%. En opinión de HR Ratings, a mayor valor de LTV, la probabilidad de incumplimiento tiende a incrementarse, mientras que a valores bajos de LTV usualmente se exhiben menores tasas de incumplimiento. De esta manera, HR Ratings considera que el LTV promedio ponderado se encuentra en niveles adecuados, reduciendo el riesgo de incumplimiento. Hoja 29 de 36

30 Tasa Activa del Portafolio El portafolio cedido está compuesto por tres diferentes tasas de interés. La composición de dichas tasas le otorgan una tasa activa promedio ponderada de 5.7%. La principal tasa del portafolio, de acuerdo al saldo insoluto que representa, es la de 6.0%, misma que representa el 63.7% del saldo insoluto total de la cartera, seguida de la tasa de 5.0%, la cual representa el 22.3% del saldo insoluto y, por último, la tasa de 5.5% representado el 14.1%. Asimismo, es importante mencionar que, dentro de los Criterios de Elegibilidad de la Emisión, se establece una tasa mínima de 5.0%. Tomando en cuenta la participación de la tasa mínima y la participación de la misma en el portafolio, HR Ratings considera que dicho portafolio presenta una adecuada composición. La tasa de interés promedio ponderada de los créditos a ceder, muestra niveles aceptables ya que las emisiones anteriores llevadas a cabo por el Fondo, calificadas por HR Ratings, nunca han sido colocadas a una tasa pasiva de más de 5.7%. Esto significa que inclusive en esos niveles, la Emisión contaría con una tasa activa que le ayudaría a hacer frente a sus obligaciones de forma oportuna. Distribución del Saldo Insoluto por Dependencias El portafolio seleccionado concentra diferentes dependencias dentro de la República Mexicana. La principal dependencia representa el 14.9% del saldo insoluto del portafolio que nos fue presentado y corresponde al Instituto de Seguridad Social y Servicios de los Trabajadores del Estado (ISSSTE), mientras que el 85.1% restante corresponde al resto de las dependencias, siendo en total 282 dependencias. La distribución mostrada en el portafolio de la Emisión por dependencia se mantiene en los rangos mostrados por otras emisiones anteriores calificadas por HR Ratings. Asimismo, la concentración por dependencia se mantiene dentro de rangos adecuados para su funcionamiento. Hoja 30 de 36

31 Distribución del Saldo Insoluto por Formato de Otorgamiento A partir del 2010, se empezaron a incorporar créditos correspondientes a la adquisición de vivienda usada, para las emisiones de con clave de pizarra TFOVIS y TFOVICB. Lo anterior puede tener un efecto negativo en la Emisión debido a que el LTV para este tipo de viviendas tiende a ser mayor. No obstante, todos los créditos que se han cedido con estas características a las emisiones de TFOVIS y TFOVICB han cumplido con el límite máximo de LTV establecido en los criterios de elegibilidad. Para esta Emisión, el 28.4% del saldo insoluto fue otorgado para la adquisición de vivienda usada y el 71.6% restante para la adquisición de vivienda nueva. Distribución del SI por Edad de Acreditados La edad promedio ponderada de los acreditados es igual a 38 años en donde el acreditado con menor edad es de 19 años, y el acreditado más grande es de 65 años. Es importante mencionar que, dentro de los criterios de elegibilidad de esta Emisión, la edad máxima por acreditado es de 65 años, al momento en que los créditos fueron originados. A la fecha de corte de la cartera todos los créditos hipotecarios que forman parte de este portafolio a bursatilizar, estaban al corriente en sus pagos. Hoja 31 de 36