CEDEVIS 11-U y Constancia Preferente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

Transcripción

1 Finanzas Estructuradas A HR Ratings de México ratificó la calificación en A para la Emisión de CEBURS Fiduciarios con clave de pizarra CEDEVIS 11-U, así como la Constancia Preferente en México, D.F., (20 de febrero de 2012) - HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings de México), ratificó la calificación en A para la Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CEBURS) con clave de pizarra CEDEVIS 11-U y a la constancia preferente en. Los CEBURS fueron emitidos el 4 de marzo de 2011 por un monto de 801,585,200 Unidades de Inversión (UDIS) en una sola serie. Adicionalmente a esta serie, se emitieron una Constancia Preferente y una Subordinada por 83,151,900 y 223,956, UDIS, respectivamente. La fuente de pago de los CEBURS es un portafolio de créditos hipotecarios originados y administrados por el Instituto del Fondo de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). El saldo insoluto actual de los CEBURS es de 764,541,027.7 UDIS, equivalentes a P$3,506,391,579.1 millones (m). La fecha de vencimiento legal de los CEBURS es el 22 de marzo de La perspectiva de la calificación se mantiene Estable. La calificación otorgada no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación y puede estar sujeta a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings de México, S.A. de C.V. y en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción III de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores Entre los factores bajo los que se fundamenta la ratificación de la calificación se encuentran los siguientes: Calidad crediticia de la cartera, compuesta por créditos hipotecarios a tasa fija VSM, con primer grado de prelación y garantizados por vivienda de interés social. Buen desempeño de la cartera, la cual ha mostrado un nivel muy bajo de cartera vencida (+180 días), igual a 0.00%. La estructura de la emisión de los CEBURS contempla un nivel de sobre colateral o aforo inicial del 27.7%, provisto a través de 7.5% por la Constancia Preferente y por 20.2% provisto por la Constancia Subordinada. El mecanismo de descuento vía nómina con el cual se elimina el riesgo de que el acreditado deje de hacer sus pagos, es decir se elimina el riesgo de voluntad de pago. La tasa promedio ponderada inicial del portafolio de 7.9%, la relación inicial de saldo original del crédito sobre el valor de la vivienda (LTV por sus siglas en ingles), promedio ponderado de 83.6%. La calidad de originación y administración del INFONAVIT, el cual mantiene la más alta calificación como administrador primario de cartera hipotecaria con otra agencia calificadora. La existencia de un contrato de administración maestra con Administradora de Activos Financieros, S.A., quien es un especialista en la administración de activos hipotecarios en diversos países. El seguro con el que cuentan los créditos, por medio del cual la aseguradora en caso de desempleo involuntario, se obliga a cubrir hasta seis amortizaciones mensuales bajo cada crédito hipotecario. Los resultados de nuestro modelo de flujo de efectivo, los cuales dan como resultado una mora máxima de 34.1%, la estructura financiera y la prelación de pagos definida para esta Emisión. Dentro de los factores de preocupación de la estructura se encuentran los siguientes: Alta concentración del saldo insoluto de los créditos, en estados de la republica con problemas de inseguridad.

2 Finanzas Estructuradas A Descripción de la Emisión Esta transacción corresponde a la bursatilización de los flujos de efectivo generados por un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado por el INFONAVIT. Estos flujos de efectivo constituyen la principal fuente de pago de los CEDEVIS aunada a los recursos que integren el patrimonio fideicomitido correspondiente del fideicomiso emisor y está integrado por aquellos bienes, derechos, valores y efectivo que formen parte del mismo. Los créditos hipotecarios donde deriven los flujos de efectivo han sido originados y administrados por el INFONAVIT el cual mantiene la administración de los mismos durante la vigencia de la emisión de CEDEVIS. El propósito de la presente emisión de CEDEVIS es el de realizar la bursatilización de los derechos de cobro para que con el cien por ciento de los recursos netos producto de la cesión de los derechos de crédito, el INFONAVIT los utilice para otorgar nuevos créditos con garantía hipotecaria. La presente emisión celebra un contrato de fideicomiso irrevocable, entre los que participan el INFONAVIT como Fideicomitente y Administrador, Nacional financiera S.N.C. como el Fiduciario, Banco Invex S.A como representante común y ACFIN como el Administrador Maestro. La amortización de los CEDEVIS se realiza de manera semestral, los días 20 de los meses de marzo y septiembre de cada año en que los CEDEVIS estén vigentes. La primera fecha de pago fue el 20 de septiembre de Esta transacción cuenta con una constancia, a nombre de INFONAVIT, en su calidad de cedente bajo el contrato de cesión; la constancia no es un título de crédito y sólo acredita a sus Tenedores como titulares de los derechos de Fideicomisario bajo el contrato de fideicomiso. En consecuencia, la constancia da el derecho a su Tenedor a recibir (i) el porcentaje de las distribuciones que la misma señale y que se efectué de conformidad con la prelación de pagos y (ii) en general, a la proporción que corresponda de los bienes que pueda existir en el patrimonio del fideicomiso respecto de los activos excedentes. Mejoras Crediticias La estructura contempla una serie de mejoras crediticias a fin de proveer de mayor certeza en el pago tanto de intereses como de capital a los inversionistas; entre las mejoras crediticias que le dan fortaleza a esta emisión de CEBURS se encuentran: A. Aforo inicial de 27.7% B. Adecuados criterios de elegibilidad C. Adecuada distribución geográfica del portafolio D. Participación de un Administrador Maestro E. Seguro contratado con Genworth Seguros México, S.A. de C.V., con calificación de mxaa por otra agencia calificadora, que cubrirá hasta seis amortizaciones mensuales, de los créditos hipotecarios en caso de desempleo involuntario.

3 Finanzas Estructuradas A F. Spread positivo de tasa de interés de 1.9% respecto a la tasa más alta que paga la Emisión. G. Existencia de una Constancia Preferente y una Constancia Subordinada por 83,151,900 y 223,956, UDIS, respectivamente. Descripción Inicial del Activo El portafolio de créditos inicial que fue entregado por la empresa a esta agencia calificadora para su análisis estaba compuesto por 21,302 créditos, con un saldo insoluto remanente de 2,788,097.2 Veces Salario mínimo (VSM) equivalente a P$5,282,975,765.2m. De igual forma, el portafolio cedido contaba con una relación Deuda a Valor de la Vivienda (LTV, por sus siglas en inglés) promedio ponderada de 83.6%. La madurez promedio ponderada del portafolio inicial que nos fue presentado era de 22.7 meses, donde el crédito más joven presentaba una antigüedad o madurez de 19 meses y el más antiguo tenía una madurez de 34 meses. Asimismo, el portafolio de créditos mostraba una concentración geográfica del 44.0% en cinco estados. Los estados que aglutinaban una mayor participación proporcional con respecto del saldo insoluto que mostraba el portafolio crediticio en la fecha de corte eran los siguientes: Nuevo León con el 18.7%, Baja California Norte con el 7.9%, Tamaulipas con el 6.0%, por último el Estado de México y Jalisco con el 5.8% y 5.6% respectivamente. La tasa promedio ponderada del portafolio era de 7.9%, los créditos cedidos están compuestos por 31 diferentes tasas de interés, siendo la más baja 5.4% y la más alta 10.0%, la tasa de interés con mayor peso era la de 9.0%, con el 13.9% respecto del Saldo Insoluto y la tasa con menor peso es la de 9.3%, con el 0.6% respecto del Saldo Insoluto. Comportamiento de la Cartera Históricamente la cartera ha reflejado un buen desempeño durante el plazo de la emisión; sin embargo, en los últimos meses hemos visto como se incremento la cartera con un retraso de entre 30 y 59 días, ya que paso de 0.2% a 0.6%. Como se menciono previamente, la cartera vigente presento un buen desempeño, ya que únicamente disminuyo 0.2%, pasando de 100.0% en un inicio a 99.8% a noviembre de Lo anterior demuestra tanto el buen desempeño del administrador, tanto como de la cartera cedida. Al 31 de septiembre de 2011, se observa que el índice de cartera vencida mayor a 180 días de atraso se ha mantenido en cero a lo largo de la vida de la Emisión, ya que no ha presentado aumentos en ningún periodo. Amortización El primer pago de la Emisión se realizó el 20 de septiembre de 2011, por un monto total de P$283.8m, de los cuales P$169.9m se utilizaron para la amortización de la Serie A, P$101.1m para pago de intereses de la misma serie y P$12.8m para el pago de intereses del instrumento subordinado.

4 Finanzas Estructuradas A De acuerdo a lo anterior, HR Ratings de México ratificó la calificación de A para la emisión de certificados bursátiles fiduciarios con clave de pizarra CEDEVIS 11-U y a la constancia preferente en. Para un mayor detalle sobre la presente acción de calificación, favor de consultar el reporte de análisis detallado, el cual se encuentra disponible en nuestro sitio de internet

5 Finanzas Estructuradas A Contactos Fernando Montes de Oca Director de Inst. Financieras y Soc. Inv. fernando.montesdeoca@hrratings.com Rogelio Argüelles Cavazos Director General de Deuda rogelio.arguelles@hrratings.com Santiago Carrancedo Abad Analista santiago.carrancedo@hrratings.com Felix Boni Brandani Director General de Análisis felix.boni@hrratings.com C+ (52-55) HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, que cuenta con una experiencia integral de más de 100 años en el análisis y calificación de la calidad crediticia de empresas y entidades de gobierno en México, así como de la capacidad de administración de activos, o desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social por parte de alguna entidad. Los valores de HR Ratings son la Validez, Calidad y Servicio. Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esta emisión y/o emisor está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia agencia calificadora: Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por los Flujos Futuros Generados de un Conjunto de Cuentas por Cobrar (México), mayo de 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar Las calificaciones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades, y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio u operación. La calificación otorgada no es una recomendación de inversión y puede estar sujeta a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción III de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base.