Armonización normativa de los créditos hipotecarios en la UE (I)

Transcripción

1 DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO, DE 4 DE FEBRERO DE 2014, SOBRE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO CELEBRADOS CON LOS CONSUMIDORES PARA BIENES INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL Y POR LA QUE SE MODIFICAN LAS DIRECTIVAS 2008/48/CE Y 2013/36/UE Y EL REGLAMENTO (UE) Nº 1093/2010 Diario Oficial de la unión Europea, de 28 de febrero de 2014 Armonización normativa de los créditos hipotecarios en la UE (I) Rebeca Alonso Galván Servicio de Información Legislativa y Documental I. INTRODUCCIÓN En coherencia con las políticas y objetivos de la Unión Europea (en adelante, UE), se aprueba esta nueva Directiva a la que nos referiremos, en adelante, como Directiva 2014/17/UE- con el doble objetivo de elevar, por un lado, el grado de protección de los consumidores europeos que concluyan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial y, por otro, establecer un marco normativo específico en materia prudencial y de supervisión para quienes intervienen en la cadena crediticia, en particular, la entidad acreditante referida en la Directiva como «prestamista»-, el intermediario en el crédito y el responsable designado. En este sentido, la Directiva 2014/17/UE persigue la creación de un mercado único de créditos hipotecarios en la UE que descanse sobre dos pilares fundamentales, a saber, un elevado nivel de protección de los consumidores y la concesión responsable del crédito por parte de las entidades financieras. De esta forma, se armoniza el Derecho de los Estados miembros en esta materia, aumentando la seguridad jurídica de los consumidores y de los demás operadores del mercado hipotecario que se incluyen en el ámbito subjetivo de aplicación de esta nueva disposición normativa. En este contexto, y dada la extensión de la Directiva comunitaria que ahora analizamos, en esta primera nota informativa abordaremos las cuestiones de carácter más general como son, entre otros, el marco jurídico, el ámbito de aplicación y el plazo de trasposición de la Directiva a los ordenamientos nacionales, así como las disposiciones relativas a la obligación de llevar a cabo la evaluación de la solvencia de los consumidores, con carácter previo a la concesión de crédito para bienes inmuebles de uso residencial en los Estados miembros.

2 II. MARCO JURÍDICO Varias disposiciones normativas integran el marco jurídico que afecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles en la UE y, por lo tanto, inciden en el ámbito de aplicación de la Directiva 2014/17/UE. En primer lugar, y respecto de la publicidad engañosa y de las prácticas comerciales desleales, importa señalar las Directivas 2006/114/CE y 2005/29/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006 y de 11 de mayo de 2005, respectivamente; aunque estas dos normas no tienen en cuenta las particularidades del crédito hipotecario ni la necesidad de que los consumidores puedan comparar la publicidad. Con el mismo carácter general de las dos disposiciones normativas anteriores, la Directiva 93/13/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 5 de abril de 1993, regula las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, introduciendo, entre otros, el concepto de «buena fe» como exigencia general, que se complementa con un listado de ejemplos de cláusulas que pueden considerarse abusivas. De forma particular, para las entidades de crédito, la Directiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2006, establece ciertas obligaciones en materia de autorización, registro y supervisión; obligaciones que, sin embargo, la legislación europea no prevé en relación con las entidades no crediticias que otorguen créditos hipotecarios ni tampoco respecto de los intermediarios de crédito. Posteriormente, se aprobó la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo, denominada también «Directiva de crédito al consumo» (en adelante, Directiva 2008/48/CE), que vino a regular, entre otras cuestiones, la publicidad, la información precontractual y contractual, así como las evaluaciones de la solvencia y los requisitos de información para los intermediarios financieros; Directiva que ahora se modifica a los efectos de incluir los contratos de crédito de cuantía superior a euros destinados a la renovación de un bien inmueble que, hasta la fecha, quedaban fuera de su ámbito de aplicación. En consecuencia, la Directiva 2014/17/UE complementa la «Directiva de crédito al consumo» al establecer un marco jurídico similar para el crédito hipotecario. Por último, importa señalar que la redacción de la nueva Directiva se ha efectuado en coherencia con otros tres textos normativos europeos, a saber: a) la Directiva 2002/92/CE, de 9 de diciembre de 2002, relativa a la mediación en los seguros; b) Directiva 2004/39/CE, de 21 de abril de 2004, relativa a los mercados de instrumentos financieros; y c) la Directiva 95/46/CE, de 24 de octubre de 1995, relativa a la protección de las personas físicas respecto del tratamiento de los datos personales y a la libre circulación de estos datos.

3 III. ÁMBITO MATERIAL DE APLICACIÓN A) Contratos de crédito para bienes de uso residencial. La Directiva 2014/17/UE regula los contratos de crédito que están relacionados de forma exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial, incluyéndose, de forma expresa, en su ámbito material de aplicación las relaciones contractuales que se indican seguidamente: a) Los contratos de crédito garantizados por una hipoteca, o por otra garantía comparable, sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial y b) los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir. Según se especifica en la parte expositiva de la norma, dentro de las dos categorías referidas previamente se incluyen los contratos de crédito garantizados mediante bienes inmuebles (con independencia de la finalidad del crédito), los contratos de refinanciación u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de un bien inmueble (con independencia de que lo sea en su totalidad o solo de una parte) a conservar sus derechos sobre bienes inmuebles o fincas, los créditos para la adquisición de bienes inmuebles (incluidos los que no requieren el reembolso del capital), o, si los Estados miembros han establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar financiación temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro, así como a los créditos garantizados destinados a la renovación de bienes inmuebles para uso residencial. B) Contratos excluidos. 1. Por presentar características específicas que exceden del ámbito de la Directiva 2014/17/UE, quedan excluidos determinados contratos de crédito en los que el concedente desembolsa un importe a tanto alzado efectuando pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio, a cambio de un importe derivado de la venta de un bien inmueble, y cuyo objetivo principal consista en facilitar el consumo, tales como los productos de pensión hipotecaria u otros productos especializados equivalentes. 2. Por no conllevar la concesión de crédito, quedan igualmente excluidos algunos productos financieros, tales como la vivienda-pensión, que funcionan de manera análoga a las hipotecas inversas o hipotecas vitalicias. 3. Al diferir por su naturaleza y riesgos de los créditos hipotecarios estándar, otros segmentos del mercado de crédito se excluyen del ámbito material de aplicación de la Directiva 2014/17/UE, siempre que los Estados miembros hayan establecido un marco normativo interno adecuado para ellos.

4 En particular, se refiere la citada Directiva a los contratos de crédito: a) que resulten de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional u otra autoridad pública; b) en los que un empresario conceda un crédito a sus empleados en determinadas circunstancias; c) los concedidos a un público restringido en condiciones ventajosas; d) los otorgados por cooperativas de crédito; y e) los relativos a bienes inmuebles destinados a ser ocupados como vivienda u otro tipo de residencia sobre la base de un contrato de alquiler. 4. Los contratos de crédito no garantizados que tengan por finalidad la renovación de un bien inmueble de uso residencial y que entrañen un crédito cuyo importe total exceda de euros, por quedar expresamente regulados en la Directiva 2008/48/CE. C) Sobre las prácticas de ventas vinculadas y combinadas. Dada las peculiares características de los contratos de crédito relacionados con los bienes inmuebles de uso residencial, es práctica habitual ofrecer a los consumidores productos o servicios financieros que pueden adquirirse conjuntamente con el contrato de crédito; son ventas agrupadas -denominadas, respectivamente, vinculadas y combinadas-, que incluyen, en un mismo paquete, un contrato de crédito y uno o varios servicios o productos financieros diferenciados. Mientras que en las prácticas de venta vinculada no se ofrece al consumidor la posibilidad de adquirir el contrato de crédito por separado, en las ventas combinadas se ofrece esta posibilidad, aunque no necesariamente en los mismos términos y condiciones que combinado con otros servicios auxiliares. Según dispone la Directiva 2014/17/UE, dichas prácticas de venta deberán permitirse, con carácter general, siempre que el consumidor también pueda adquirir de forma separada el contrato de crédito integrado en el paquete ofertado. En consecuencia, deberán permitirse los productos combinados pero no las prácticas de venta vinculadas, salvo que el servicio o producto financiero ofrecido junto con el contrato de crédito no pueda adquirirse de forma separada al constituir una parte del crédito plenamente integrada en el mismo, como son, por ejemplo, los descubiertos garantizados. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la Directiva 2014/17/UE permite que se pueda exigir: - Al consumidor, a un miembro de su familia o a un pariente próximo, la apertura o mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, o bien de un producto de inversión o de pensión privada, con la finalidad de acumular capital, efectuar reembolsos de crédito, pagar intereses o agrupar recursos para obtener el crédito. Asimismo, para dar cumplimiento a esta última finalidad, se podrá exigir la celebración de un

5 contrato de crédito por separado en relación con un contrato de crédito para una propiedad compartida. - Al consumidor, la suscripción de una póliza de seguro para garantizar el reembolso del crédito o asegurar el valor de la garantía, aunque el consumidor debe tener la oportunidad de elegir su propio proveedor de seguro a condición de que su póliza tenga un nivel de garantía equivalente a la póliza propuesta por la entidad acreditante. Por último, como excepción a la prohibición general de las prácticas de ventas vinculadas, se permitirá este tipo de ventas respecto de los servicios o productos financieros que se comercialicen a partir del día 20 de marzo de 2014, siempre que la entidad oferente pueda demostrar ante la Autoridad competente que dichas ventas vinculadas son beneficiosas para el consumidor. IV. NIVEL DE ARMONIZACIÓN Y TRASPOSICIÓN DE LA DIRECTIVA En el proceso de armonización se permite a los Estados miembros que puedan mantener o adoptar disposiciones más estrictas en materia de protección al consumidor, siempre y cuando tales disposiciones sean compatibles con las obligaciones que el Derecho de la Unión les impone. No obstante, los Estados miembros no podrán mantener ni introducir en su Derecho nacional disposiciones legales que sean divergentes de las establecidas en la Directiva 2014/17/UE, respecto de la información precontractual normalizada mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (en adelante, FEIN), ni respecto de la norma común y coherente para el cálculo de la tasa anual equivalente (en adelante, TAE). Por otro lado, se concede a los Estados miembros un plazo de dos años para trasponer la Directiva 2014/17/UE a sus respectivos ordenamientos jurídicos internos, debiendo publicar la trasposición como máximo el día 21 de marzo de V. SOBRE EL CONSUMIDOR Y SU SOLVENCIA A) Evaluación de la solvencia del consumidor. Antes de celebrar un contrato de crédito, la entidad acreditante deberá evaluar en profundidad la solvencia del consumidor a fin de poder verificar las expectativas de cumplimiento por parte del consumidor de sus obligaciones en virtud del contrato de crédito; de forma tal que, la entidad acreditante solamente podrá poner el crédito a disposición del consumidor si el resultado de dicha evaluación indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de crédito serán cumplidas según lo establecido en el mismo.

6 La evaluación de la solvencia del consumidor se llevará a cabo en base a información, suficiente y proporcionada, relativa a los ingresos y gastos, así como a otras circunstancias financieras y económicas del consumidor. Sin embargo, no serán factores en los que se base predominantemente la evaluación de la solvencia ni el valor del bien inmueble que exceda del importe del crédito ni la hipótesis de que el valor de dicho bien inmueble aumentará. Por último, la entidad acreditante no podrá anular o modificar ulteriormente el contrato de crédito en detrimento del consumidor en base a que la evaluación de la solvencia no se haya efectuado correctamente, excepto si se demuestra que el consumidor ha ocultado o falsificado conscientemente la información facilitada a tal efecto, en cuyo caso la entidad acreditante podrá rescindir el contrato de crédito. Tras la celebración del contrato de crédito, y ante cualquier aumento significativo del importe total, la solvencia del consumidor deberá reevaluarse en base a información actualizada, excepto si el crédito adicional estuviera ya considerado e incluido en la evaluación inicial. B) Consulta de base de datos de crédito. Cada Estado miembro deberá garantizar el acceso, en condiciones no discriminatorias, de las entidades acreditantes de todos los Estados miembros a las bases de datos utilizadas en ese Estado miembro, a efectos de evaluar la solvencia del consumidor y de verificar el cumplimiento de las obligaciones crediticias durante toda la vigencia del contrato de crédito; con independencia de que las bases de datos sean gestionadas por agencias de información crediticia, agencias de referencia de crédito privadas o registros públicos. La entidad acreditante informará al consumidor de su intención de consultar bases de datos para obtener información que le permita valorar su solvencia, de conformidad con el artículo 10 de la Directiva 95/46/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de octubre de 1995 relativa a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos (en adelante, Directiva 95/46/CE). Asimismo, cuando la decisión por la que se deniega la concesión del crédito se base en el resultado de una consulta a una base de datos, la entidad acreditante informará al consumidor del resultado de dicha consulta, así como de la base de datos consultada. C) Protección de datos personales. La Directiva 2014/17/UE aborda la utilización de datos personales en relación con la evaluación de la solvencia del consumidor.

7 A fin de garantizar la protección de los datos personales, las actividades de tratamiento de datos realizados en el contexto de tales evaluaciones deben estar sujetas a la Directiva 95/46/CE.