GUÍA FÁCIL PARA FINANCIAR Y COMPRAR TU VIVIENDA abanca.com //ABANCA Sentir común
La compra de tu vivienda supone una de las operaciones económicas más importantes en tu vida. Esta guía te orientará sobre aspectos a tener en cuenta, para realizar la mejor elección. En ABANCA cuentas con un gran equipo de profesionales que te ayudarán durante todo el proceso. Qué debes tener en cuenta para elegir tu vivienda Ubicación: Si cuenta con servicios próximos como transportes, colegios, parques y otros equipamientos. Características de la vivienda: Calidad arquitectónica (materiales, aislamiento térmico y acústico, orientación, luminosidad, ventilación, distribución de huecos), superficie, plaza de garaje, ascensor, sistema de calefacción y aire acondicionado, servicios y zonas comunes, gastos de comunidad, calificación energética, estado de instalaciones eléctricas y otros suministros, etc. Antigüedad y carácter de la vivienda: Nueva, segunda mano, obra rehabilitada, en construcción, vivienda de protección oficial. Precio: Está directamente relacionado con la superficie de la vivienda. Para comparar precios ten en cuenta: Superficie Útil: Superficie de la vivienda + superficie de balcones. Superficie Construida: Superficie útil + paredes y divisiones. Superficie Computable: Superficie construida + parte proporcional a zonas comunes de la copropiedad, señaladas en la escritura de División Horizontal. Qué información debes verificar antes de comprar tu vivienda Antes de decirte por una vivienda deberás comprobar lo siguiente: Su situación registral: Mediante solicitud al Registro de la Propiedad de Nota Simple Informativa, o Certificación de dominio y cargas te asegurarás de la situación de la vivienda: quién figura como propietario de la misma, si está libre de cargas (embargos, hipotecas) o si se trata de una vivienda de protección oficial. Su situación urbanística: En el Ayuntamiento podrás comprobar si cumple con la normativa urbanística de la zona, si existe planeamiento urbanístico que pueda afectar al inmueble, y si la vivienda está al corriente del pago del IBI (impuesto de bienes inmuebles). Información a verificar Vivienda de segunda mano (el comprador debe recabarla) Información Registral sobre titularidad y cargas - Registro de la Propiedad Último recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) - Ayuntamiento Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad, y si se prevé alguna derrama especial. Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas - Presidente de la Comunidad de Propietarios Si está hipotecada, datos de la hipoteca, por si te interesa su subrogación, en cuyo caso deberás contactar con la Entidad Bancaria Vivienda nueva (el vendedor debe aportarla) Información Registral sobre titularidad y cargas - Registro de la Propiedad Nombre o razón social del promotor Plano general de la vivienda, y memoria de calidades Cédula de habitabilidad Calificación urbanística Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas. Libro del edificio Modelo de contrato de compraventa
Es recomendable que por precaución: En viviendas de cierta antigüedad, averigües si se cuenta con el ITE (Informe Técnico del Edificio) y si es favorable o no. Confirmes que el inmueble está efectivamente desocupado y que no existe contrato de alquiler u otra situación jurídica que impida su uso. Una vez elegida tu vivienda, llega el cierre del contrato Puedes cerrar el trato con el vendedor a través de alguna de estas alternativas: Opción de Compra: Con la opción de compra, el vendedor y tú podéis pactar una cantidad de dinero, que debes adelantar, para adquirir el derecho preferente de compra sobre otros posibles compradores. Si vencido el plazo no adquieres la vivienda, el vendedor puede quedarse con la cantidad anticipada, de haberse estipulado así en la opción de compra y si la compras, normalmente ese importe se descuenta del precio de compra. Contrato de Arras: Se trata de un pago a cuenta (arras) del precio a pagar por la vivienda. Tanto tú como el vendedor podéis echaros atrás. Si es el vendedor quién lo hace, tendrá que devolverte el importe de la señal y otro tanto; si eres tú el que suspende la operación, perderás la cantidad anticipada. Contrato de Compraventa: Puede formalizarse en documento privado o autorizado por Notario. en documento público Antes de firmar cualquier documento, debes leer con atención todas sus cláusulas, en especial, los derechos y obligaciones de las partes. Si tienes alguna duda, solicita el asesoramiento de un abogado, o de un profesional experto en el mercado inmobiliario. Cuáles son los gastos asociados a la compra y financiación de tu vivienda La compra de una vivienda lleva asociados los siguientes gastos: Verificaciones Registrales: Se realizan antes de adquirir la vivienda y, en su caso, de formalizar la hipoteca, para asegurarse de quien es el propietario y de que no existen cargas ni otras limitaciones en el Registro de la Propiedad. La Entidad puede gestionar este trámite por un coste aproximado de 18. Notaría: El notario da fe de los contratos en los que interviene: las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario. El notario está obligado a informarte de la operación que interviene y explicarte c o n d e t a l l e las clausulas financieras del préstamo. El importe a pagar dependerá de los aranceles establecidos oficialmente que varían en función del tipo de contrato y del importe del mismo. Impuestos: Impuestos sobre la compra-venta de vivienda de primera mano Impuesto de Valor Añadido (IVA): Se aplica normalmente el tipo del 10% del valor escriturado. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Se aplica normalmente el tipo del 1,5% del valor escriturado; aunque este porcentaje puede ser menor, en función de ciertas circunstancias (patrimonio del adquirente, familia numerosa ) y de la Comunidad Autónoma e n l a q u e h a y a q u e r e a l i z a r la liquidación. Impuestos sobre la compra-venta de vivienda de segunda mano Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica, normalmente, el 10% sobre el valor real de la vivienda, aunque este porcentaje puede ser menor, en función de ciertas circunstancias (patrimonio del adquirente, familia numerosa ) y de la Comunidad Autónoma en la que haya que realizar la liquidación. Inscripción Registral: Gastos originados por inscribir la Hipoteca y la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Tasación: Obligatoria por Ley para poder formalizar un préstamo hipotecario. El coste de la tasación varía en función del valor del bien. Por ejemplo, para una vivienda valorada entre 120.000 y 300.000, el coste estimado de la tasación se sitúa entre 230 y 410 (sin IVA). El prestatario tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la Entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble a hipotecar, siempre que se trate de una sociedad de tasación homologada. Además, si ya dispones de una tasación que no esté caducada (menos de 6 meses desde que se emitió) la Entidad Financiera está obligada a aceptarla, si bien podrá realizar las comprobaciones que considere precisas siendo a su cargo los gastos que se originen por dicha comprobación. Cuando el Prestatario sea persona física y tenga la condición de consumidor, la Entidad Financiera se hará cargo de los siguientes gastos: a) los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad,
b) el importe correspondiente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, c) los gastos de Gestoría correspondientes a: (i) la tramitación de la inscripción de la hipoteca ante el Registro de la Propiedad y (ii) los derivados del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ante la Oficina Liquidadora correspondiente; d) así como los gastos de notaría relativos a la copia electrónica, autorizada y simple en favor de ABANCA. Si la vivienda la adquieres con financiación hipotecaria, ten en cuenta que necesitarás aproximadamente un 12% adicional sobre el precio que hayas pagado por la compra, para atender los gastos e impuestos ocasionados tanto por la compra c o m o p o r l a financiación. Ejemplo Si la vivienda se adquiere por 100.000, necesitarás alrededor de 12.000 adicionales para afrontar los gastos e impuestos de compra y financiación. Qué seguro debes de contratar si quieres financiar la compra de tu vivienda Si pides un préstamo hipotecario sólo vendrás obligado a contratar un seguro de daños que asegure el mayor de los valores de tasación a efectos del seguro que figure en la tasación del inmueble, debiendo de notificar a dicha aseguradora la formalización de la hipoteca con la Entidad Financiera con la que la contrates. No obstante, es recomendable suscribir una póliza de seguro de hogar que te garantice tanto el continente como el contenido, cubriéndote daños tales como los producidos por incendio, agua, rotura de cristales, robo, daños a terceros, etc. y que te indemnice, además, por los bienes que tengas en la misma. Este seguro lo podrás contratar con la Compañía de Seguros que libremente decidas, siempre que sea de reconocida solvencia. Otros seguros que pueden ser de tu interés son los siguientes: Seguro de vida y/o d e amortización del préstamo: Cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente absoluta del titular del préstamo. Si esto ocurriese, la compañía aseguradora se haría cargo de la deuda pendiente de amortizar hasta el importe asegurado. Seguro Protección de Pagos: Con este seguro, en los supuestos de desempleo o incapacidad temporal, el seguro atenderá el número convenido de cuotas del préstamo, proporcionándote un desahogo durante el tiempo necesario para superar esa difícil situación, hasta que puedas volver a la normalidad laboral. Préstamo a tu medida En caso de que necesites financiar la compra de una vivienda, el préstamo hipotecario es el instrumento más ventajoso, desde el punto de vista financiero. Sus principales características son: Garantía Hipotecaria: Además de la garantía personal ilimitada que se presta para cualquier préstamo, en el préstamo hipotecario el pago del préstamo se garantiza, además, con garantía hipotecaria s o b r e el inmueble; es decir, la garantía hipotecaria se suma a la garantía personal. Esta garantía adicional la solicitan las Entidades Financieras debido a los elevados importes de este tipo de préstamos, así como por el largo plazo de duración de los mismos. Importe: Normalmente no superará el 80% del valor de tasación del inmueble o precio de compra (el menor). También influirá en ese importe máximo, la capacidad de pago de la unidad familiar; es decir, el porcentaje de ingresos netos que puede destinar al pago de las deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia. Se recomienda no superar el 30% de los ingresos mensuales. Plazo de amortización: Es el tiempo que se fija para devolver el préstamo. Salvo excepciones, no superarán los 30 años. Debes tener en cuenta que: Alargar el plazo más tiempo del necesario, supondrá pagar más intereses. Acortar el plazo en exceso, puede dar lugar a cuotas demasiado elevadas que podrían comprometer tu capacidad de pago. Tipo de Interés: Es el precio que cobra la Entidad Financiera por prestar el dinero al cliente. Se expresa en porcentaje anual sobre el capital prestado. El tipo de interés puede ser Fijo, Variable o Mixto: 1. Préstamo a Tipo Fijo: El tipo de interés no variará durante la vida del préstamo, por lo que tu cuota se mantendrá sin cambios y no tendrás la incertidumbre de las variaciones que puedan experimentar los tipos de interés. No obstante estos préstamos están expuestos al riesgo de variación de los tipos de interés en la siguiente medida: Si los tipos de interés del mercado bajan, no te beneficiarás de las reducciones. Si los tipos de interés del mercado suben, no te perjudicará la subida.
Con el fin de evitar en lo posible este riesgo, los plazos en Préstamos a Tipo Fijo suelen ser más cortos que los formalizados a Tipo Variable (normalmente 15 años). 2. Préstamo a Tipo Variable: El tipo de interés se va modificando a lo largo de la vida del préstamo, normalmente cada año. Este tipo de préstamos suele constar de: Un primer periodo (6 meses, 12 meses, etc.), con un tipo de interés de partida, que suele ser inferior al que correspondería a los períodos sucesivos, de acuerdo con la forma pactada para determinar el interés variable. Un segundo periodo (resto de préstamo), en el que el tipo de interés se calculará sumando a un índice de referencia oficial, que servirá de base para actualizar periódicamente el tipo de interés del préstamo, un diferencial pactado con la Entidad Financiera. En España existen unos índices de referencia oficiales que son los únicos que se pueden utilizar en préstamos hipotecarios para compra de vivienda por personas físicas. Entre ellos, los más utilizados son: Referencia interbancaria a un años (Euribor): entendiendo por tal la última "referencia interbancaria a un año" que figure publicada, antes del día uno (1) del último mes del período anterior, en el Boletín Oficial del Estado por el Banco de España (media aritmética simple mensual de los valores diarios del índice de referencia euríbor que figura en el Anexo del Reglamento de ejecución (UE) 2016/1368 de la Comisión de 11 de agosto de 2016, por el que se establece una lista de los índices de referencia cruciales utilizados en los mercados financieros, de conformidad con el Reglamento (UE) 2016/1011 del Parlamento Europeo y del Consejo. El índice se refiere al euríbor al plazo de doce meses. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en España IRPH Entidades: el último "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres (3) años para adquisición de vivienda libre concedidos por las Entidades de crédito en España " que figure publicado antes del día uno (1) del último mes del período anterior, en el Boletín Oficial del Estado por el Banco de España (media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres (3) años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por los bancos y las cajas de ahorros en el mes al que se refiere el índice. 3. Préstamo a Tipo Mixto: Se divide en dos periodos: El Primer Periodo q u e suele ser entre 5 y 10 años, durante el que se aplica un tipo de interés fijo. El Segundo Periodo: que comprende el resto del plazo, durante el que se aplica un tipo de interés variable. Para que puedas protegerse de las posibles variaciones de los tipos de interés, si contratas un préstamo a interés variable las Entidades están obligadas a ofrecerte la contratación de un instrumento de cobertura de tipo de interés. Bonificaciones al Tipo de Interés: Es práctica habitual entre las Entidades Financieras ofrecer la posibilidad de reducir el interés del préstamo mediante la contratación por parte del Prestatario de una serie de productos y/o servicios, como por ejemplo, la domiciliación de la nómina, contratación de seguros, utilización de tarjetas de crédito, etc. Esta reducción se podrá conseguir, en unos casos en función de los productos que se contraten y, en otros casos será necesario contratarlos todos. Recuerda comprobar la TAE de tu préstamo si decides contratar los productos o servicios con los que puedes obtener bonificación ya que esta variará en función del coste de los productos. A veces comprobarás que la TAE es mayor cuando contratas esos productos, a pesar de que el tipo de interés es menor, pero también deberás valorar las ventajas que te aportan (por ejemplo, disponer de un seguro de hogar que te cubre en caso de incendio, robo, etc.). Sistemas de amortización: La cuota a pagar depende de 4 factores: Importe del préstamo, tipo de interés, plazo y sistema de amortización. Los sistemas de amortización más habituales son los siguientes: 1. Cuota Constante o sistema francés: Se paga lo mismo en cada recibo si el préstamo es a interés fijo y, mientras no se modifique el tipo de interés del préstamo, en los préstamos a interés variable; es la más frecuente del mercado. Mediante este sistema de amortización el importe que se paga de intereses se va reduciendo y el de la amortización de capital va aumentando. 2. Cuota con Progresión Geométrica de Capital: El componente de capital de la cuota varía en progresión geométrica, según la razón fijada en el contrato de la hipoteca con independencia de cuál sea el tipo de interés que corresponda aplicar Comisiones y compensaciones: Los préstamos hipotecarios tienen asociadas una serie de comisiones y compensaciones: Comisión de Apertura: Es el coste por las gestiones y trámites que ha de realizar la Entidad, por la formalización del préstamo y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Suele calcularse aplicando un porcentaje sobre la cantidad que se presta, pagándose de una sola vez en el momento de la firma de la operación. Compensación por desistimiento: Aplicable cuando se trate de préstamos formalizados a partir del 9 de diciembre de 2007 en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, y el prestatario sea, bien una persona física, o bien persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el impuesto sobre sociedades. La cantidad a percibir por este concepto, no podrá ser
superior a: 0,5% del importe amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los 5 primeros años de vida de la operación. 0,25% del importe amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el punto anterior. Compensación por riesgo de tipo de interés: Es una comisión que puede aplicar en préstamos a tipo fijo o en el tramo fijo de un préstamo a tipo mixto. Esta compensación sólo se podrá cobrar cuando la amortización anticipada provoca una pérdida de capital para la Entidad. En ese caso se aplica el porcentaje pactado sobre la cantidad amortizada, y tiene como límite máximo el importe de la pérdida ocasionada. Si no se produce pérdida para la Entidad, no se aplica dicha compensación. - Comisión por amortización/cancelación anticipada: Es una comisión que la entidad podrá cobrar si se desea adelantar parte o todo el capital debido del préstamo. No aplica si entran en juego las compensaciones por desistimiento. Comisión de reclamación de posiciones deudoras: Es una comisión fija que se cobra al cliente cuando la Entidad se ve obligada a realizar gestiones para reclamar el pago de un recibo del préstamo. Comisión de modificación de condiciones: Se aplica en el momento en que se realice una modificación de las condiciones del préstamo, tales como cambios en la titularidad, garantías, tipo de interés, plazo, etc. del préstamo, a petición del cliente. Comisión por subrogación de acreedor: aplicable en el momento en el que el prestatario cambia el préstamo de Entidad Financiera. Tasa Anual Equivalente (TAE): Es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, muestra el coste o rendimiento efectivo del préstamo, ya que incluye el tipo de interés, los impuestos, los gastos (con excepción de los de notaría) y las comisiones bancarias, teniendo en cuenta también el plazo del préstamo y la periodicidad con la que se efectúan los pagos. Qué documentación se necesita para tramitar un préstamo hipotecario Documentación Personal: N.I.F de cada uno de los intervinientes. Sentencia judicial separación o divorcio y convenio regulador (si procede). Documentación Económica: 3 últimas nóminas (trabajador por cuenta ajena). Certificación de la antigüedad del empleo (trabajador por cuenta ajena). Declaración IVA Resumen Anual (autónomo). IRPF/Borrador Renta. Extracto bancario de los últimos 3 meses de las cuentas abiertas en otras entidades. 3 últimos recibos de préstamos en otras entidades. Justificación de propiedades (IBI, verificación registral, Impuesto patrimonio ). Información sobre el inmueble a hipotecar: Si la compraventa se realiza entre particulares: Fotocopia de la escritura de compraventa de la vivienda por parte del vendedor o la nota simple registral, el certificado acreditativo de estar al corriente de pago en la comunidad de propietarios, y fotocopia del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Si la vivienda se adquiere a un promotor: Fotocopia del contrato de compraventa. En el supuesto de financiar la construcción de la propia vivienda: Escritura de la propiedad del solar, licencia municipal de edificación y proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos. NOTA IMPORTANTE: Este documento tiene carácter orientativo y la información que contiene podría no adaptarse a tu situación particular o a un producto concreto y los importes indicados en relación con los gastos e impuestos están referidos a fecha diciembre de 2018. Por ello, si necesitas más información, puedes consultar la guía de acceso al préstamo hipotecario publicada por el BDE, que se encuentra publicada en su página web, www.bde.es.