Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Vender tu vivienda principal habitualmente no afecta tus impuestos. Si sufres una pérdida sobre la venta, no puedes deducirla de los ingresos. Y si obtienes una ganancia, con frecuencia puedes excluirla. Sin embargo, para excluir la ganancia (que es una ganancia de capital) debes pasar estas pruebas: Prueba de propiedad: Debes haber sido propietario de la casa durante al menos dos de los últimos cinco años, finalizados en la fecha de la venta. Prueba de uso: Debes haber vivido en la casa durante al menos dos de los últimos cinco años, finalizados en la fecha de la venta. Para las ventas posteriores al 31 de diciembre de 2008, los períodos de uso no calificados podrían reducir el monto de tu exclusión. Un período de uso no calificado es cualquier período en que tú, tu cónyuge o tu ex cónyuge no usen la casa como vivienda principal. No puedes haber utilizado esta exclusión para ninguna residencia vendida durante el período de dos años que finaliza en la fecha de la venta actual. Los períodos de propiedad y uso no necesitan ser continuos. Pasas las pruebas si demuestras que fuiste propietario de la vivienda y viviste en ella durante 24 meses completos o 730 días en los últimos cinco años. Puedes contar las ausencias breves y temporales para vacaciones u otras ausencias estacionales como períodos de uso. Esto se aplica aunque alquiles la casa durante los períodos en que te ausentes. Monto de exclusión Los ingresos provenientes de la venta de tu casa están libres de impuestos si se aplican todas estas condiciones: Tú y tu cónyuge, si eres casado, cumplen con las pruebas antes mencionadas. Si eres casado, tú y tu cónyuge presentan una declaración conjunta o por separado. Tienes una ganancia de: o $250,000 o $500,000 si eres Casado que presenta una declaración conjunta Si tu ganancia es superior al monto de la exclusión para tu estado civil para efectos de la declaración, sólo el monto en exceso es imponible. Por ejemplo: Si tú y tu cónyuge tienen una ganancia de $562,000, sólo $62,000 son imponibles. Puedes reclamar la exclusión de $500,000 en una declaración conjunta si se aplican todas estas condiciones: Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Página 1 de 6
Tú y tu cónyuge están casados y presentan una declaración conjunta. Tú o tu cónyuge cumplen con la prueba de propiedad. Ambos cónyuges cumplen con la prueba de uso. Durante el período de dos años que finaliza en la fecha de la venta, ni tú ni tu cónyuge excluyeron ganancias de la venta de otra casa. No reportes la venta de tu vivienda principal en tu declaración a menos que se aplique una de las siguientes condiciones: Has obtenido una ganancia y no reúnes los requisitos para excluirla en su totalidad. Has obtenido una ganancia y decides no excluirla. Has sufrido una pérdida y recibiste el Formulario 1099 S. Si obtienes una ganancia imponible sobre la venta de tu vivienda principal que no puedes excluir, reporta la totalidad de la misma en el Formulario 8949. Si sufres una pérdida por la venta de tu vivienda principal y recibiste un Formulario 1099 S, debes reportar la pérdida en el Formulario 8949. Harás esto aunque la pérdida no sea deducible. Puedes usar tus declaraciones de pago HUD 1 de la venta de la casa y de la compra de la casa como ayuda para determinar: La base ajustada sobre la casa El monto de pérdida o ganancia sobre la venta También puedes utilizar documentación sobre las mejoras en la casa como ayuda para determinar tu base ajustada en la casa. Obtener una exclusión reducida Podrías calificar para una exclusión reducida si las condiciones de vida de una persona que reúne los requisitos cambian, aunque tú: No pases las pruebas de uso y propiedad Hayas usado la exclusión dentro de los dos años previos a la venta de tu casa actual Un individuo que reúne los requisitos es uno de los siguientes: Tú Tu cónyuge Tu copropietario Un residente Habitualmente puedes reclamar una exclusión reducida si la venta de tu vivienda principal se produce por uno de estos motivos: Te trasladaste porque cambiaste de empleo y se aplican estas dos condiciones: Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Página 2 de 6
o El nuevo trabajo está al menos 50 millas más lejos de tu nueva vivienda que el trabajo anterior, o que la casa anterior si no estabas empleado antes. o El cambio de empleo se produjo mientras eras propietario del bien y lo utilizabas como tu vivienda principal. Una persona que reúne los requisitos y vive en tu casa sufre una afección, enfermedad o lesión. Por lo tanto, la venta de la vivienda principal se hace fundamentalmente para: o Obtener, proveer o facilitar una de estas cosas para la persona que reúne los requisitos: Diagnóstico Curación Mitigación Tratamiento o Obtener o suministrar atención médica o personal a la persona afectada o Cambiar de vivienda porque un médico recomienda un cambio de residencia debido a un problema para obtener o suministrar atención médica o personal para la persona afectada No se considera que una mudanza se deba a un motivo de salud si simplemente beneficia el bienestar y la salud en general. Surgen circunstancias imprevistas. Éstas incluyen: o Conversiones involuntarias o Desastres naturales o provocados por el hombre o Cambios de empleo o Fallecimiento o Divorcio o Nacimientos múltiples del mismo embarazo Los períodos de uso no calificados ocurridos después del 31 de diciembre de 2008 también reducirán el monto que podría ser elegible para excluir. Para obtener más información, consulta la Publicación 523 del IRS. Puedes excluir una venta cada dos años Sólo estás autorizado a excluir ganancias sobre la venta de una casa una vez cada dos años. Esto es cierto aunque se apliquen las reglas de exclusión de ganancia reducida. Habitualmente no puedes excluir la ganancia sobre la venta de una casa si se aplican estas dos condiciones: Vendiste otra casa obteniendo una ganancia dentro de los dos años anteriores. Excluiste la totalidad o parte de esa ganancia durante el período de dos años que finaliza en la fecha de la venta. Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Página 3 de 6
Si no puedes excluir la ganancia, incluye el monto completo en tus ingresos imponibles. Uso de negocios o alquiler Si cumples con las pruebas de propiedad y de uso, es posible que puedas excluir la ganancia de una venta de una casa que alquilaste o usaste para negocios. Además, si usas parte de tu casa para llevar adelante un negocio, no necesitas asignar la ganancia a la parte de la casa utilizada con fines de negocios. Se aplica una exclusión completa cuando vendes la casa. Esto es así excepto para la depreciación permitida y admisible que reclames desde el 6 de mayo de 1997. No puedes excluir la ganancia que sea equivalente a las deducciones por depreciación que reclamaste para períodos posteriores al 6 de mayo de 1997. Esto se aplica si reclamaste deducciones por depreciación para: Alquilar tu casa Utilizar tu casa con fines de negocios Si el bien es una propiedad de alquiler en el momento de la venta, reporta la venta en el Formulario 4797: Sales of Business Property (Venta de bienes de negocios). Parte con fines de negocios/alquiler y parte como residencia personal Podrías utilizar parte de tu propiedad como vivienda y parte de ella con fines de negocios o para generar ingresos. Por ejemplo: Un edificio de apartamentos donde vives en una unidad y alquilas las otras unidades Un edificio que es una tienda con un apartamento en la planta superior donde vives Si vendes la propiedad completa, el IRS considera que es la venta de dos propiedades. Reporta la parte utilizada con fines de negocios en el Formulario 4797. Reporta cualquier parte personal imponible en el Formulario 8949. Puedes excluir la ganancia solamente sobre la parte utilizada como tu vivienda. Distribuye estos elementos entre la parte de la venta utilizada con fines de negocios y la parte utilizada con fines personales: Precio de venta Gastos de venta Base ajustada del bien vendido Adjunta una declaración que indique: El precio de venta total del bien El método que utilizaste para distribuir los montos entre el Formulario 4797 y el Anexo D Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Página 4 de 6
No es necesario que distribuyas la ganancia de la venta entre la parte utilizada con fines de negocios y la parte destinada a uso personal. Esto es así si se aplican las siguientes condiciones a tu casa: Utilizaste sólo una parte pequeña del bien con fines de negocios, como una oficina en la casa. Utilizaste parte del bien para producir ingresos por alquileres, por ejemplo alquilando el sótano. Tampoco es necesario que reportes la venta de la parte utilizada con fines de negocios o alquiler en el Formulario 4797. Sin embargo, no puedes excluir la parte de la ganancia equivalente a ninguna depreciación permitida o admisible después del 6 de mayo de 1997. Modificación de la exclusión Para las ventas posteriores al 31 de diciembre de 2008, podrían aplicarse diferentes reglas a la hora de determinar la ganancia que se puede excluir. En virtud de estas reglas, es posible que no estés en condiciones de excluir la ganancia sobre la venta de una vivienda principal que califica para la exclusión. Esto se aplica si esa ganancia se asigna a un período de uso no calificado. Un período de uso no calificado es cualquier período en que tú, tu cónyuge o tu ex cónyuge no usen la casa como vivienda principal. Sin embargo, un período de uso no calificado no incluye: Cualquier período antes del 1 de enero de 2009. Cualquier período durante el período de cinco años posterior al último período en que tú o tu cónyuge utilizaron la vivienda como su vivienda principal. Un período de ausencia temporal de hasta 2 años por motivos de salud, empleo y ciertas circunstancias imprevistas. Cualquier período en que tú o tu cónyuge prestaron servicio extendido oficial calificado. Este período no puede ser superior a 10 años. Por ejemplo: La familia Rojas compra una casa de vacaciones el 1 de enero de 2009, por $400,000. El 1 de enero de 2011, convierten la casa en su vivienda principal. El 1 de enero de 2013, venden la casa por $700,000. De la ganancia de $300,000, sólo $150,000 califican para la exclusión: $300,000 (ganancia) x 24 (meses de uso calificado) / 48 (meses de uso / propiedad total) = $150,000 Los $150,000 restantes son imponibles en el año de la venta. Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Página 5 de 6
Para ver más información, consulta la Publicación 523 del IRS: Selling Your Home (Venta de la vivienda). Sugerencias sobre impuestos: Venta de una casa Página 6 de 6