MARKETVIEW Caracas Oficinas, T Aumento de la Desocupación y descenso en los Valores Reales de Venta y Alquiler Desocupación Clase A,9% Venta Clase A (V.R.),8 % Renta Clase A (V.R.) 9,% Nuevas Entregas m² *Flechas indican cambios sobre el período anterior. Figura : Comportamiento Histórico de Áreas en Venta y Arrendamiento. Clase A. Zona Premium Noreste Área Disponible (s, m²) Desocupación (%.) 9 8 7 6 T T T T T T T T T Área Disponible para Venta (m²) Área Disponible para Alquiler (m²) Índice de Desocupación (%) Fuente: CBRE Research, T. ÁREAS EN VENTA Y EN ARRENDAMIENTO Al cierre del T el Banco Central de Venezuela no ha publicado datos de inflación ni de crecimiento económico. El índice de desocupación experimentó un ligero crecimiento, ubicándose en,9% en edificios Clase A. Se aprecia un descenso en los Valores Reales de los precios promedios de venta y de alquiler en las ofertas de ambas clases de edificaciones. La incorporación de nuevos proyectos al mercado en la Zona Premium de Caracas se espera para fines del año 6. Al finalizar el T, se observa un incremento de la disponibilidad para venta y alquiler, con respecto a los dos últimos años. Este comportamiento estaría motivado no sólo por la incorporación al mercado de nuevas oficinas adquiridas por las empresas multinacionales para el arrendamiento, sino también por la reducción de gastos que las mencionadas empresas están asumiendo, debido a la situación política y económica vigente en Venezuela. T CBRE Research CBRE, Inc.
ENTORNO ECONÓMICO Y LEGAL Al cierre del T, los datos sobre inflación y Producto Interno Bruto no han sido publicados por el Banco Central de Venezuela; los últimos fueron divulgados en el T, por lo que los análisis sobre inflación y crecimiento económico son realizados basados en estimaciones de reconocidos organismos nacionales e internacionales. En este sentido, existen estimaciones, como las realizadas por el Bank of America, donde señala que la inflación anualizada a junio fue de,% con una contracción del,8% del PIB durante el S, pronosticando que al cierre del año la inflación se ubicará en más de 98,% y la contracción del PIB se ubicará en,%. Otras, más conservadoras, como la realizada por el Fondo Monetario Internacional, indica que la inflación al cierre del año se ubicará en 96,8% con una contracción económica cercana al 7,%, la mayor de todo el continente y un déficit fiscal del,% del PIB. A estos indicadores nada alentadores, se añaden la continuidad de políticas económicas que no han sido acertadas para la recuperación económica del país, tales como el control sobre la provisión de moneda extranjera, el control de precios, el control de importaciones, la intervención a la propiedad privada y la confiscación de la producción entre otras, lo que hace prever para los próximos meses una mayor profundización de la crisis que actualmente enfrenta el país. Por otra parte, el próximo 6 de diciembre se celebrarán en el país elecciones legislativas, por lo que es poco probable que se anuncien cambios sustanciales dirigidos a reconsiderar la aplicación de alguna de estas medidas económicas. Figura : Condiciones Macroeconómicas (%) 96.8 9 7 () (7) Inflación Anual (%) PIB (Variación %) Fuente: Banco Central de Venezuela, Proyecciones para el año del Fondo Monetario Internacional. T CBRE Research CBRE, Inc.
MARKETVIEW CARACAS OFICINAS Figura : Mercado de Oficinas Edificios Clase A Zona Premium Área Neta Total Área Útil Vacante Tasa de Desocupación Área Disponible en Arrendamiento Canon Promedio de Arrendamiento Área Disponible en Venta Precio Promedio de Venta Sub Mercados (m²) (m²) (%) (m²) (Bs/m/mes) (m²) (Bs/m²) El Rosal 8,697,89.,7,9,,, Campo Alegre,9. La Castellana 9,9,7.9,8,9,6,,97 Los Palos Grandes / Altamira 7,7,.7,76,678,7,9, Totales Zona Premium Noreste,8,89.97 8,77, 9,,,9 Las Mercedes,7 9.66, 9,79, Parcelamiento CCCT / Chuao 9,6 87. 87,6,78 Totales Zona Premium Sureste,88,76.,,6,77,7 Fuente: CBRE Research, T. MERCADO DE OFICINAS El mercado de oficinas sigue afectado por la fuerte contracción económica que se aprecia en el país, pero a pesar de este entorno poco favorecedor, la demanda por la compra de oficinas continúa elevada, por ser una de las pocas alternativas en que las compañías multinacionales pueden proteger sus excedentes en moneda local. Estas inversiones han ocasionado un incremento en la desocupación, en particular por aquellas oficinas que las empresas comienzan a introducir al mercado secundario en arrendamiento. No obstante, a pesar que la oferta de oficinas se ha incrementado, son cada vez menos las que pueden ser adquiridas en moneda local, dadas las dificultades de obtener divisas por parte de los oferentes. Adicionalmente, se espera que para el próximo año la desocupación se incrementará aún más, al comenzar a entrar al mercado nuevos proyectos de oficinas actualmente en construcción. Durante este T, en el mercado de oficinas en las Zonas Premium, tal y como ha venido sucediendo desde el T, prosigue el incremento en los precios en moneda local de la oferta de venta así como en la oferta de los cánones de arrendamiento esperados. Ahora bien, el mercado inmobiliario en Venezuela utiliza otro valor como referencia en los precios al que llamaremos Valor Real del mercado (V.R.). Al analizar el comportamiento de los precios en V.R., se aprecia una disminución sustancial de los mismos desde el T. Es así como el canon promedio de oferta de arrendamiento en las edificaciones Clase A desciende 9,% en la Zona Premium Noreste y 7,6% en la Zona Premium Sureste con respecto al T. Un comportamiento similar se aprecia en los promedios de precios de oferta de venta, el cual en las edificaciones Clase A desciende,8% en la Zona Premium Noreste y,% en la Zona Premium Sureste. Debido a que es poco probable un cambio en las políticas económicas del país, la tendencia de los precios en el mercado de oficinas es a que prosiga el aumento en moneda local para el S y una disminución en los Valores Reales referenciales que utiliza el mercado. T CBRE Research CBRE, Inc.
DESOCUPACIÓN Las superficies en venta y en alquiler de oficinas han experimentando un progresivo aumento desde el T, debido a las condiciones económicas que rigen en la actualidad en el mercado, las cuales dificultaron la adquisición por parte de las empresas trasnacionales que buscan proteger sus excedentes de moneda local. Los nuevos espacios de oficinas actualmente en construcción entrarán al mercado hacia finales del año 6. En la Zona Premium Sureste se verifica un comportamiento similar durante este T, el índice de desocupación sufre un incremento del,% con respecto al T, al pasar del,% a un,% de oficinas desocupadas en las edificaciones Clase A. La desocupación en las oficinas ubicadas en edificios clase B, refleja estabilidad al volver a registrar,% de desocupación durante este T. La desocupación en la Zona Premium Noreste durante el T se incrementa un,6% con respecto al T, al registrarse un,% de oficinas desocupadas en edificaciones Clase A. Las oficinas en edificaciones Clase B de esta zona muestran un comportamiento similar, al pasar de,8% de desocupación en el T a,7% en este T, lo que representa un incremento del,8%. Figura : Desocupación Edificios Clase A. Zonas Premium Noreste y Sureste (%) Desocupación.8.97.. T T T T T T T T T Zona Premium NE Zona Premium SE Fuente: CBRE Research, T. T CBRE Research CBRE, Inc.
ARRENDAMIENTO Tal como viene sucediendo desde el T, el canon de arrendamiento promedio en oferta en moneda local experimentó un notable incremento en ambos sectores de la Zona Premium de Caracas. En las oficinas en edificios Clase A de la Zona Premium Noreste, se verifica un incremento del,8% con respecto al T al ubicarse en Bs..,6 por m²por mes. Para las oficinas ubicadas en la Zona Premium Sureste, el canon promedio de oferta en arrendamiento es de Bs.., por m²por mes, lo que representa un incremento de 9,% en relación al T cuando se ubicó en Bs.8.6, por m²por mes. Ahora bien, al analizar el canon de arrendamiento en los V.R., el comportamiento es opuesto, ya que se advierte una importante disminución en los precios unitarios promedio de las ofertas en arrendamiento desde el T. En este sentido, durante este T las edificaciones Clase A de la Zona Premium Noreste el V.R. de oferta del canon de arrendamiento bajó un,% desde el T y un 9,% en comparación con el T. Las edificaciones ubicadas en la Zona Premium Sureste mantienen un comportamiento similar, el V.R de la oferta del canon de arrendamiento disminuyó al finalizar el T un 7,% desde el T y un 7,6% en relación con el T. Esta notable reducción en los V.R. de los precios unitarios del canon de arrendamiento promedio, probablemente es consecuencia del aumento de la oferta, así como a la distorsión monetaria que afecta todas las actividades económicas en la actualidad venezolana. Figura : Arrendamiento Edificios Clase A. Zonas Premium Noreste y Sureste Canon Arrendamiento (s, Bs./ m² /mes) 8 6 Canon Arrendamiento (V.R./ m² /mes) T T T T T T T T T Fuente: CBRE Research, T. Canon de Arrendamiento ZP Noreste Canon de Arrendamiento V.R. ZP Noreste Canon de Arrendamiento ZP Sureste Canon de Arrendamiento V.R. ZP Sureste T CBRE Research CBRE, Inc.
PRECIO DE VENTA El mismo comportamiento del arrendamiento se repite para los precios de oferta de venta; los precios de oferta de venta promedio en moneda local experimentaron un notable incremento en ambos sectores de la Zona Premium de Caracas. En las oficinas de la Zona Premium Noreste, se verificó un incremento del 8,% con respecto al T al ubicarse en Bs...8, por m². Para las oficinas ubicadas en la Zona Premium Sureste, el precio promedio de venta es de Bs..77.7, por m², lo que representa un incremento de 8,% en relación al T cuando se ubicó en Bs..796., por m². Como sucede con el canon de arrendamiento, al analizar el precio de oferta de venta promedio en los V.R., se advierte una disminución desde el T. Las edificaciones Clase A de la Zona Premium Noreste el V.R. de la oferta de precio de venta registró durante este T disminuciones del 6,% en relación con el T y del,8% con respecto al T. Las edificaciones ubicadas en la Zona Premium Sureste mantuvo un comportamiento similar, el V.R. de la oferta de precio de venta disminuyó al finalizar el T un,% desde el T y un,% en relación con el T. Este comportamiento en los V.R. de los precios de venta promedio, puede ser motivado tanto por el aumento de la oferta, como por la distorsión monetaria derivada del control de cambio de divisas vigente desde el año. Figura 6: Precio de Venta Edificios Clase A. Zonas Premium Noreste y Sureste Precio de Venta (s, Bs/ m²),,,,,, Precio de Venta (V.R./ m²) 9 8 7 6 T T T T T T T T T Precio de Venta ZP NE Precio de Venta ZP SE Precio de Venta V.R. ZP NE Precio de Venta V.R. ZP SE Fuente: CBRE Research, T. T CBRE Research CBRE, Inc. 6
MARKETVIEW CARACAS OFICINAS CONTACTOS CBRE VENEZUELA Beatriz Yilo Managing Director +8 879 beatriz.yilo@cbre.com Avenida Francisco de Miranda Edificio Parque Ávila, Torre B, piso 6, Oficina 6-B- Los Palos Grandes. Caracas Francisco Mendoza Brokerage Service Manager +8 879 francisco.mendoza@cbrecr.com.ve Para mayor información sobre el departamento de Researchde CBRE, favor visitar la página de Global Research Gateway: www.cbre.com/researchgateway Carlos Esteves Data Research +8 879 carlos.esteves@cbrecr.com.ve La información contenida en este documento, incluyendo las proyecciones, ha sido obtenida a través de ofertas públicas en el mercado que se consideran confiables. Aunque no dudamos de su veracidad, no se han verificado y por tanto no podemos asegurarla ni garantizarla ni tampoco representa nuestra opinión al respecto. Es su entera responsabilidad confirmar de manera independiente su veracidad e integridad. Esta información es presentada para uso exclusivo de clientes y profesionales de CBRE y todos los derechos sobre el material están reservados y no pueden ser reproducidos sin el permiso previo por escrito de CBRE.