Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires: departamentos de 2 y 3 ambientes en venta en julio de 213 Octubre de 213 Informe de resultados 586 213 - Año Internacional de la Estadística R.I. 9-2482
586 R.I. 9-2482 Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires: departamentos de 2 y 3 ambientes en venta en julio de 213 Resumen En julio de 213 se publicaron para la venta un 9% más de departamentos de 2 y 3 ambientes (usados y a estrenar) respecto de julio de 212. Continúa la concentración de la oferta en los barrios de reciente desarrollo inmobiliario residencial (Caballito, Villa Urquiza y Villa Crespo) y en los del área Norte (Palermo y Belgrano). La oferta de unidades (tanto nuevas como usadas) sigue siendo poco significativa en toda la zona Sur de la Ciudad. Así, en julio de 213 un operario industrial necesitó 69 salarios para adquirir un departamento usado de 4 m 2, un 5% más que en 211. La renuencia de buena parte de los vendedores a aceptar mayores bajas en los precios explica en buena medida la fuerte contracción en las ventas del sector. Ello se refleja en la cantidad de escrituras realizadas en el 2do. trimestre de 213, que fue un 32,2% menos que en igual período de 212. La oferta de unidades a estrenar se concentra en departamentos de 2 ambientes (7%). La de usados es fundamentalmente de 3 ambientes (58%). En julio de 213 se observó una caída interanual (4%) en el valor promedio en U$ del m 2 ofertado. Los valores ofertados en U$ para las unidades nuevas se contrajeron más que en el segmento de las usadas (6,9% y 1,9%, respectivamente). Flores y Palermo son los barrios con las caídas de precios más pronunciadas dentro del universo analizado. Caballito exhibe un menor ajuste en el segmento de propiedades nuevas (-5,5%) y un alza de 3% para el caso de unidades usadas. A partir de la agudización de los controles cambiarios (noviembre 211) se deterioró de manera continua y significativa el poder de compra de los asalariados con relación a inmuebles. Estadísticas económicas Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Octubre de 213 1
Departamentos en venta. Oferta de unidades En julio de 213 el numero de departamentos ofrecidos en venta fue 9% mayor al de un año atrás 7 6 Cantidad de departamentos 5 4 3 2 1 ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 mar-13 jul-13 2 estrenar 3 estrenar 2 usados 3 usados Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. 2 Dirección General de Estadística y Censos gcba
Departamentos en venta. Oferta por zonas Dos áreas de la Ciudad explicaron casi la mitad de la superficie ofertada en julio de 213 Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial Eje Norte Tradicional Eje Oeste Zona Histórica Borde del Eje Norte Entorno Devoto Entorno Agronomía Eje Sur Otros 6% 7% 1% 11% 12% 3% 2% 11% 29% 2% Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial Almagro Caballito Villa Crespo Villa Pueyrredón Villa Urquiza Eje Norte Tradicional Palermo Belgrano Recoleta Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. Estadísticas económicas Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Octubre de 213 3
Departamentos en venta. Oferta por barrios La oferta de departamentos en venta es notoriamente menos significativa en la zona Sur 1 45 % de la oferta se concentra en 6 barrios (Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Crespo, Villa Urquiza y Flores) Núñez Barrios como Villa Soldati y Lugano tienen una participación marginal en la oferta de propiedades, al menos dentro del mecanismo de mercado que se utilizó en este trabajo a Belgrano Villa Urquiza Palermo Villa Devoto Villa Crespo Caballito Recoleta Balvanera Flores Cantidad de departamentos en venta Entre 1 y 5 Entre 51 y 1 Màs de 1 1 2 4 6 8 Km 1 En base al Sistema Adinco Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. 4 Dirección General de Estadística y Censos gcba
Departamentos en venta. Composición de la oferta por barrios 12 1 Departamentos a estrenar En los barrios de reciente desarrollo inmobiliario predominan las unidades de 2 ambientes 8 Unidades en venta 6 4 2 Caballito Villa Urquiza Flores Belgrano Villa Crespo Villa Devoto Palermo Boedo Nuñez 2 ambientes 3 ambientes 8 7 Departamentos usados En los barrios tradicionales predominan las unidades de 3 ambientes 6 5 4 Unidades en venta 3 2 1 Palermo Belgrano Caballito Balvanera Recoleta Villa Crespo Villa Urquiza Flores Nuñez Almagro 2 ambientes 3 ambientes Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. Estadísticas económicas Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Octubre de 213 5
Departamentos en venta. Precio promedio del m 2 de 2 ambientes a estrenar en dólares Considerando toda la Ciudad, el valor del m 2 a estrenar registró una baja promedio interanual del 9,6% En Palermo, el precio del m 2 bajó 9,9% en un año Caballito fue el barrio de menor caída interanual (5,5%) En Nuñez los precios descendieron 7,9% con relación a julio de 212 Flores fue el barrio con mayor descenso del precio del m 2 (casi 2%) 3.5 3. -9,9% -8,2% -7,9% 3.117 2.992 2.958 2.89 2.745 2.724-5,5% -19,9% Precio promedio por m 2 (U$) 2.5 2. 1.5 2.363 2.353 2.232 1.884 1. 5 Palermo Belgrano Nuñez Caballito Flores julio 212 julio 213 Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. 6 Dirección General de Estadística y Censos gcba
Departamentos en venta. Precio promedio del m 2 de 3 ambientes usados en dólares La mayoría de los 3 ambientes usados sufrieron retrocesos en los precios. En promedio para caba los precios cayeron 2,1% Los precios en los barrios de Recoleta y Palermo cayeron un 6,8% y un 5,5% respectivamente. Los precios del Eje Sur cayeron casi un 1% El único incremento fue en Caballito (2,7%) Precio promedio por m 2 (U$) 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. -6,8% -5,5% 2.942 2.832 2.741 2.676-1,6% 2.494 2.454-5,5% 2.47 2.276 2,7% 2.36 2.91-9,9% 1.847 1.665 5 Recoleta Palermo Belgrano V.Urquiza Caballito Eje Sur julio 212 julio 213 Nota: el Eje Sur está integrado por Barracas, Boca, Constitución, Nueva Pompeya, Parque Patricios, V. Lugano, V. Riachuelo y V. Soldati. Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. Estadísticas económicas Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Octubre de 213 7
Departamentos en venta. Oferta en dos monedas (pesos y dólares) El tipo de cambio implícito en las propiedades ofrecidas en dos monedas (1,8% del total) es similar al tipo de cambio blue 7,9 7,3 6,2 6,3 6,3 6,3 4,6 4,8 5, 8,3 8,2 8,5 7,7 5,5 5,1 julio 212 octubre 212 enero 213 marzo 213 julio 213 Dólar implìcito Dólar blue Dólar oficial Nota: el valor del dólar blue se realizó en base a datos de dolarblue.net. Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco y bcra. 8 Dirección General de Estadística y Censos gcba
Salarios necesarios para la adquisición de un departamento usado de 4 m 2 A partir del cepo cambiario, se produjo un fuerte deterioro en la capacidad de acceso a la vivienda por parte de los asalariados En julio de 213, un trabajador de la industria necesitó 23 salarios más que en 211 (5% más) para comprar un departamento Un directivo de empresa privada precisó en julio de 213 un 43% más que en 211 Desde 211 el aumento promedio en $ de los salarios resultó sensiblemente menor a la suba en el valor en $ de las propiedades 8 Cantidad de salarios 7 6 5 4 3 2 1 5 46 17 17 7 7 69 6 24 25 9 1 21 211 212 213 Director de gran empresa Gerente de área de gran empresa Trabajadores de la industria Nota: el promedio salarial de los directores y gerentes de área de empresas medianas y grandes se realizó con datos de encuesta anual Mercer y Adecco para 29 a 212 (salarios básicos brutos). El salario del operario de la industria, en base a datos del Ministerio de Trabajo para 29 a 212 (remuneración por todo concepto). Los datos de 213, para todos los salarios, se realizaron en base a estimación propia. Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco, Ministerio de Trabajo y encuesta anual Mercer y Adecco. Estadísticas económicas Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Octubre de 213 9
Escrituras de compra venta En este contexto de deterioro de capacidad de compra y lento ajuste de precios de oferta la cantidad de operaciones realizadas cayó 32% Cantidad de escrituras 2. 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. 6,6 12.497 Trim. I 17.463 18.53 16.15 2,7 4,8-1,5 12.975 11.541 11.32 11.49-11,7 Trim.II Trim.III Trim.IV Trim.I 211-19 -36,7-36,1 6.49-41,2 8.794-32,2 Trim.II Trim.III Trim.IV Trim.I Trim. II 212 213 3 2 1-1 -2-3 -4-5 Variación interanual (%) Cantidad de escrituras de compra-venta Variación interanual Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires 1 Dirección General de Estadística y Censos gcba
Anexo Departamentos en venta. Precio promedio del m 2 de 3 ambientes a estrenar en dólares Barrio julio 212 julio 213 Variación interanual Villa Urquiza 2.546 2.492-2,1 Caballito 2.618 2.432-7,1 Total Ciudad 2.576 2.59-2,6 Departamentos en venta. Precio promedio del m 2 de 2 ambientes usados en dólares Barrio julio 212 julio 213 Variación interanual Palermo 2.872 2.636-8,2 Belgrano 2.534 2.46-5, Caballito 2.19 2.15-3,9 Balvanera 1.773 1.82 2,6 Villa Urquiza 2.245 2.375 5,8 Total Ciudad 2.185 2.144-1,9 Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. Estadísticas económicas Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Octubre de 213 11
Ficha técnica Universo: departamentos de dos y tres ambientes usados y a estrenar Fuente: Sistema Adinco Período analizado: julio de 213 Variables analizadas: Cantidad de departamentos ofertados para la venta Superficie ofertada (m 2 ) Precio promedio por m 2 (dólares) en los barrios con mayor oferta Tipo de cambio implícito en propiedades con valuación en $ y U$ Información sobre salarios provista por Ministerio de Trabajo de la Nación, Encuesta Consultora Mercer S.A. y Adecco Registro de escrituras traslativas de dominio del Colegio de Escribanos de la Ciudad 12 Dirección General de Estadística y Censos gcba
También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires en www.estadistica.buenosaires.gob.ar Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención al Usuario a cdocumentacion_estadistica@buenosaires.gob.ar estadisticaba @estadisticaba