Embargo de Bienes Inmuebles Diputación Castellón 1
Índice a) Diligencia y requisitos para el embargo b) Notificaciones c) La anotación preventiva de embargo d)- Mandamientos de embargo e)- Certificado de cargas Diputación Castellón 2
a) Diligencia y requisitos para el embargo Su regulación se halla en los artículos 83 a 88 del RGR. El artículo 334 del CC define los bienes inmuebles, y podríamos separarlos en tres grandes grupos: - Inmuebles propiamente dichos. - Bienes que están unidos permanentemente a un inmueble. - Servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. El embargo del inmueble conllevará también el de derechos accesorios (Ejemplo servidumbres y derechos de tanteo y retracto). La doctrina señala que los bienes y derechos ligados a un inmueble deberán ser embargados con separación de la finca siempre que estén perfectamente individualizados y puedan enajenarse con independencia de la propia finca. Diputación Castellón 3
a) Diligencia y requisitos para el embargo Supuestos a considerar a) Que los bienes una vez trabados sean transmitidos a terceros (Fecha de la transmisión con relación a la efectividad de la traba). b) Que los bienes embargados sean poseídos en comunidad (proindiviso). Las notificaciones deberán realizarse a los copropietarios (derechos de tanteo o retracto). c) El embargo de la vivienda habitual. Notificación al cónyuge no propietario. d) Que los bienes inmuebles embargados no figuren inscritos en el Registro de la Propiedad. Tres casos distintos: - La inmatriculación de fincas. - Embargo de inmuebles no inscritos por falta de presentación del título en el Registro. - Embargo de inmuebles en virtud de contrato privado. Diputación Castellón 4
a) Diligencia y requisitos para el embargo Supuestos a considerar (continuación) e) Embargo parcial de superficies de fincas matrices. f) El embargo de inmuebles cuando el deudor sea una Comunidad de Propietarios o comunidad de bienes. Artículos 35.4 y 42.1 b) de la Ley General Tributaria (responsabilidad solidaria y en proporción a sus respectivas cuotas de participación). g) El embargo de inmuebles cedidos en "Leasing". Es factible mientras que el arrendatario no ejecute la opción de compra, en cuyo caso, debemos embargar el crédito por el precio satisfecho en la opción de compra. h) Embargo de bienes inmuebles vendidos con pacto de reserva de dominio. i) Embargo de bienes inmuebles con pacto de retracto convencional. j) Embargo de inmuebles en el supuesto de sucesores "mortis causa" y herencias yacentes. Diputación Castellón 5
a) Diligencia y requisitos para el embargo Supuestos a considerar (continuación) k) Embargo de un inmueble afecto a una condición resolutoria. l) Embargo de bienes inmuebles sobre los que figure una opción de compra. m) Embargo de inmuebles en el supuesto de existencia de derechos de aprovechamiento por turnos. El embargo se perfecciona con la traba de los bienes, la cual deberá documentarse mediante diligencia que deberá contener las menciones necesarias para la identificación del ejecutado y otros sujetos interesados, la deuda y responsabilidad garantizada así como el inmueble correspondiente. Diputación Castellón 6
a) Diligencia y requisitos para el embargo La traba del inmueble se efectúa mediante la oportuna diligencia, en la que se deberá especificar las circunstancias siguientes: (Art. 83 RGR) 1- Nombre y apellidos, razón social o denominación del propietario y, en su caso, del poseedor de la finca embargada, número de identificación fiscal y cuantos datos puedan contribuir a su identificación. 2- Naturaleza y nombre de dicha finca, término municipal donde radique y situación según se nombre en la localidad, linderos, superficie y cabida, e identificación registral y catastral (si constan), si se trata de fincas rústicas. 3- Localidad, calle y número, locales y pisos de que se componen y superficie, e identificación registral y catastral (si constan), tratándose de fincas urbanas. Diputación Castellón 7
a) Diligencia y requisitos para el embargo 4- Derechos del deudor sobre los inmuebles embargados (es decir, propietario de pleno dominio; nudo propietario o usufructuario). 5- Importe total del débito, concepto o conceptos a que corresponda e importe de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargos, intereses y costas. 6- Prevención de que del embargo se tomará anotación preventiva en el Registro de la Propiedad a favor de la Entidad Local respectiva. 7- Debe constar fehacientemente, el estado civil y régimen económico del matrimonio. Diputación Castellón 8
b) Notificaciones La notificación del embargo es "conditio iuris" de la eficacia del mismo. La diligencia de traba ha de ser notificada al deudor, a su cónyuge y a los acreedores hipotecarios o acreedores por anotaciones preventivas de embargo (anteriores y posteriores articulo 170 de la LGT, y artículo 76.3 del RGR), así como a determinadas personas, en casos específicos, por ejemplo, condóminos, en el caso de embargo de bienes poseídos pro indiviso, nudos propietarios o usufructuarios, cuando se traben dichos derechos, o terceros poseedores, es decir, adquirentes posteriores del inmueble trabado. Diputación Castellón 9
b) Notificaciones Supuestos Vivienda habitual. Si consta en el Registro es obligatorio la notificación. Cónyuge del deudor. Notificación en Bienes gananciales. A nivel practico notificar siempre. Tercer poseedor. En el RGR se establece la obligación de notificar el embargo (Art. 76) y el acuerdo de enajenación (Art. 101) al tercer poseedor. Con relación al tema del pago recordar que el tercer adquirente sólo responderá del importe anotado en el Registro de la Propiedad (artículo 613.3 de la LEC). Diputación Castellón 10
c) La anotación preventiva de embargo La anotación preventiva de embargo se puede definir como un acto procesal dentro del proceso de ejecución y que produce los efectos que la legislación establece, es decir, la preferencia sobre los créditos y actos regístrales posteriores a la anotación. Naturaleza jurídica: No es un Derecho real, aunque sujeta directamente los bienes sobre los que recae. Es un Derecho de crédito. La RDGRN, 30 de mayo de 1934, derecho de crédito con vocación real. Diputación Castellón 11
c) La anotación preventiva de embargo Cuestiones a tener en cuenta: No tiene carácter constitutivo en el Registro de la Propiedad. La anotación no impide la enajenación o gravamen ulterior del bien. Principio ''prior in tempore potior in iure". Adquirentes con posterioridad al embargo y que acceden al Registro también con posterioridad. Embargo de inmuebles fuera de la demarcación territorial. - RDGRN de 31 de octubre de 1985 - RDGRN de 9/03/2006, publicada en el BOE de 14/04/2006 - Art. 8 TRLRHL y Circular 4/1990, de 6 de noviembre - STS de 16 de marzo de 2011: El TS entiende que una anotación preventiva constituye una medida cautelar para asegurar el derecho de cobro y por tanto dicha anotación de un inmueble ubicado fuera de la provincia no es una anotación ejecutiva. Diputación Castellón 12
d) Mandamientos de embargo La L.G.T. establece en su artículo 170.2 que si los bienes embargados fueren inscribibles en un Registro Público la Administración Tributaria tendrá derecho a que se practique anotación preventiva de embargo de bienes en el Registro correspondiente. A tal efecto, el órgano competente expedirá mandamiento de embargo, con el mismo valor que si se tratara de mandamiento judicial de embargo. Diputación Castellón 13
d) Mandamientos de embargo Requisitos 1- Certificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo del inmueble o inmuebles de que se trate, indicando a quiénes y en qué concepto se notificó el embargo, así como si la vivienda trabada constituye, en su caso, la residencia habitual (requisito éste que los Registradores nos solicitarán, sí en el mandamiento no figura que se ha notificado el embargo al cónyuge del deudor). 2- Expresión del derecho que tenga el deudor sobre los bienes embargados. 3- Nombre y apellidos, en su caso, del poseedor de las fincas sobre las que verse la notificación. 4- Importe total del débito, concepto o conceptos a que corresponda, e importe de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargos, intereses y costas. 5- Que la anotación habrá de hacerse a favor del Ente público acreedor (Ayuntamiento respectivo). 6- Expresión de que la Administración no puede facilitar, en el momento de la expedición del mandamiento, más datos respecto de los bienes embargados que los contenidos en éste. Diputación Castellón 14
d) Mandamientos de embargo Cuestiones a tener en cuenta 1- Las notificaciones realizadas en el expediente 2- Mandamiento de embargo por cuadruplicado ejemplar. (Registro propiedad) 3- Posibilidad de presentación por correo, fax y de forma temática 4.- Art. 13 Ley 16/2012 suprime la presentación del modelo 600 a las Ads públicas al presentar una anotación preventiva de embargo. 5- Calificación del Registrador: 5.1- Subsanables. Se puede solicitar dictamen vinculante o no vinculante sobre la forma de subsanación (art. 333.3 R.H.). 5.2- No subsanables Diputación Castellón 15
d) Mandamientos de embargo Cuestiones a tener en cuenta (continuación) 6- Fincas no inscritas. Anotación de suspensión por defectos subsanables que caducará a los 60 días de su fecha pudiéndose prorrogar hasta 180 días, o 360 días (art. 96 de la L.H. y art. 205 del Reglamento Hipotecario). 7- Las decisiones del Registrador son susceptibles de impugnación a través del recurso gubernativo previsto en la Ley Hipotecaria (arts. 66, 121 a 126). 8- Si la finca o fincas se hallan inmatriculadas, la Hacienda Pública puede obtener copias notariales e interesar su inscripción. 9- La anotación preventiva de embargo caduca a los cuatro años, pudiendo prorrogarse cuatro años más. Diputación Castellón 16
e) Certificado de cargas El art. 84.2 del R.G.R. dispone que al presentar el mandamiento de anotación preventiva de embargo se solicitará al Registrador de la Propiedad certificación de las cargas que figuren en el Registro sobre cada finca. A efectos prácticos, podríamos no solicitar certificado de cargas en los siguientes casos: a) Expedientes por débitos de cuantía no muy importantes b) Muchos de estos expedientes se cobran en un plazo de tiempo relativamente corto. c) Otros expedientes se convertirán en fraccionamientos o aplazamientos de pago. d) Solo un porcentaje muy pequeño de expedientes irá, realmente, para trámite de subasta. Aunque ello es posible, entiendo que no es practico, porque generaría dudas en las personas que instruyen los exptes y además en el nuevo convenio firmado con los registradores, si el expte no se cobra, solo se paga el 50 por ciento de su importe. En caso de subasta, si el certificado de cargas es antiguo debemos solicitar uno nuevo. Diputación Castellón 17
e) Certificado de cargas La importancia del certificado de cargas radica en la posibilidad de conocer todos los acreedores anteriores y posteriores a nuestra anotación, así como, en su caso, terceros poseedores, es decir, conocer la situación jurídica en que se encuentra la finca en el Registro. Gracias a este certificado se podrán practicar las notificaciones pertinentes así como fijación, una vez efectuada la valoración del inmueble, del tipo de la subasta. Además esta certificación tiene los efectos que determina el artículo 353 del Reglamento Hipotecario, que no son otros que conseguir la depuración de los asientos registrales. En los procedimientos ejecutivos, de conformidad con el artículo 659 de la L.E.C. (Ley 1/2000 de 7 de enero) y 353 del R.H., cuando se solicita el certificado de cargas, el Registrador de la Propiedad comunicará a los titulares de derechos que figuren en dicha certificación y que consten en asientos posteriores al del gravamen que se ejecuta, el estado de la ejecución para que puedan intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere. (véase Instrucción de 12 de diciembre de 2000 de la DGRN - BOE 306 de 22-12 2000). Diputación Castellón 18