PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Volumen II. Expedientes de dominio, Excesos de cabida, Obras nuevas, Propiedad horizontal, Extinción de condominio.

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1 PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Volumen II. Expedientes de dominio, Excesos de cabida, Obras nuevas, Propiedad horizontal, Extinción de condominio. Autor; Alberto Blanco Pulleiro Notario de Telde (Las Palmas) Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles en excedencia Edición: 1ª, Páginas ISBN: Expedientes de dominio, excesos de cabida, obras nuevas, propiedad horizontal, extinción de condominio. Análisis práctico y sistemático de la doctrina de la DGRN en materias como expedientes de dominio para inmatricular, reanudación de tracto y excesos de cabida, segregaciones, agrupaciones, parcelaciones, obra nueva, propiedad horizontal, seguro decenal? De interés para Notarios, Registradores, Abogados y Gestores. Análisis práctico y sistemático de la doctrina de la DGRN en materias como expedientes de dominio para inmatricular, reanudación de tracto y excesos de cabida, segregaciones, agrupaciones, parcelaciones, obra nueva, propiedad horizontal, seguro decenal? De interés para Notarios, Registradores, Abogados y Gestores. EXPEDIENTES DE INMATRICULACIÓN EL AUTO JUDICIAL. ELEMENTOS SUBJETIVOS. OBJETIVOS. FORMALES Puede dictar ese auto el secretario? Puede dictar el auto un juez no competente? En el auto judicial deben constar los datos de identidad de la persona a cuyo favor se declara la titularidad? Si son dos los promotores debe hacerse constar la cuota de participación en que cada uno es titular? El expediente de dominio para inmatricular una finca puede declarar un derecho real sobre la misma a favor de otra persona? Si se pretende la inmatriculación con una construcción qué requisitos se exigen en el expediente? Qué ocurre cuando en un expediente de dominio se declara la titularidad del promoviente en una finca existiendo otros titulares de la misma? Finca procedente de segregación. Se admite el expediente de dominio para inmatricular en relación con una finca que procede de otra por segregación? Finca en propiedad horizontal. Puede inscribirse un expediente de dominio para inmatricular, que declara probado el dominio de una terraza (no inscrita como elemento independiente) inserta en una propiedad horizontal? Montes e inmatriculación. Cómo se interpreta el artículo 22 de la LEY 43/2003 de 21 de noviembre? Qué ocurre si el monte con el que linda la finca es un monte vecinal en mano común? Fincas inscritas en «posesión». Puede inscribirse un expediente de dominio para inmatricular donde el que lo promueve es el heredero del titular registral que las tenía inscritas no en propiedad sino en «posesión»? El auto judicial del expediente de dominio debe ser firme? Es necesario que en el auto aprobatorio del expediente de dominio a efectos de inmatriculación o reanudación del tracto se haga referencia al título de adquisición del promoviente? El título del promotor del expediente debe ser válido? El título debe aportarse en el Registro? Es necesario que en el auto aprobatorio del expediente de dominio a efectos de inmatriculación o reanudación del tracto se haga referencia al título de adquisición del promoviente, y en el caso de estar casado, al carácter ganancial, presuntivamente ganancial o privativo de su derecho? CERTIFICADO CATASTRAL DESCRIPTIVO Y GRÁFICO (PARTICULARIDADES DEL EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR)

2 Es defecto que impida la inscripción el hecho de que en un expediente de dominio no se aporte la certificación catastral descriptiva y gráfica en términos plenamente coincidentes con la descripción de la finca? Puede entenderse que la certificación catastral descriptiva y gráfica es plenamente coincidente con la descripción de la finca si en ella no se recogen los linderos? Puede entenderse que la certificación catastral descriptiva y gráfica es plenamente coincidente con la descripción de la finca si uno de los linderos (fijos) no coincide? Se entiende que la certificación catastral es coincidente con la descripción de la finca si existe una diferencia de superficie que no es superior al 10%? Puede entenderse que la descripción es plenamente coincidente si en el Catastro se hace referencia a una edificación que no se menciona en el título? Cómo se puede subsanar la diferencia de superficie entre catastro y título para inmatricular? El expediente de dominio para inmatricular puede contener un simultáneo exceso de cabida? Es decir, puede el expediente de dominio utilizarse con la doble finalidad de inmatricular y acreditar un exceso de cabida? En el expediente de dominio para inmatricular una finca es defecto que impida la inscripción el hecho de que en la certificación catastral venga una persona distinta como titular de la que se declara como propietario en el expediente? Para la inmatriculación de una cuota indivisa de una finca es necesario la aportación de la certificación catastral? Una sola finca registral puede tener dos referencias catastrales: una de finca urbana y otra de finca rústica? DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA (PARTICULARIDES DEL EXPEDIENTE PARA INMATRICULAR) Si el Registrador cuando expide la certificación (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) para la inmatriculación de fincas hace constar que la finca no está inscrita tal y como se describe, pero puede proceder de otra inscrita o segregada; y posteriormente se presenta el auto de expediente de dominio a efectos de inmatriculación; puede denegarse la inscripción por parte del registrador? Dudas fundadas sobre la identidad de la finca en un expediente de dominio? Puede el Registrador alegar dudas fundadas sobre la identidad de la finca en el ámbito del expediente de dominio? Qué ocurre cuando el registrador a la hora de expedir la certificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria manifiesta en ella que tiene dudas sobre la identidad de la finca, o que pueda formar parte de otra? UN CASO PARTICULAR. Resolución de 3 de junio de En el supuesto de hecho se había presentado una solicitud de certificación para un expediente de dominio para inmatricular. En la solicitud inicial se hacía constar expresamente que la finca procedía de determinada finca matriz, con sus datos de procedencia, con lo cual es obvio que la finca ya estaba inmatriculada Se aplica la doctrina antes vista sobre «dudas sobre la identidad de la finca», es decir, que el Registrador no puede manifestar tales dudas cuando no se manifestaron en la certificación? EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DEL TRACTO AUTO JUDICIAL. ELEMENTOS SUBJETIVOS, OBJETIVOS Y FORMALES Puede dictar ese auto el secretario? Puede dictar el auto un juez no competente? En el auto judicial deben constar los datos de identidad de la persona a cuyo favor se declara la titularidad? Si son dos los promotores debe hacerse constar la cuota de participación en que cada uno es titular? El expediente de dominio para reanudar el tracto de una finca puede declarar un derecho real sobre la misma a favor de otra persona? Si se pretende la reanudación del tracto de una finca con una construcción qué requisitos se exigen en el expediente? Si el expediente de dominio para reanudar el tracto se refiere a una finca inscrita pero se declara la existencia de segregaciones intermedias, es necesaria licencia administrativa para poder practicar las citadas segregaciones? El auto judicial del expediente de dominio debe ser firme? Es necesario que en el auto aprobatorio del expediente de dominio a efectos de inmatriculación o reanudación del tracto se haga referencia al título de adquisición del promoviente? El título debe ser válido? El título debe aportarse en el Registro? Es necesario que en el auto aprobatorio del expediente de dominio a efectos de inmatriculación o reanudación del tracto se haga referencia al título de adquisición del promoviente, y en el caso de estar casado, al carácter ganancial, presuntivamente ganancial o privativo de su derecho? Es necesario que en el expediente de dominio para reanudar el tracto se haga constar a la cadena de transmisiones hasta enlazar con el titular registral? El expediente de dominio determina, en el caso de estimación del mismo, la cancelación de las inscripciones contradictorias con aquella que se pretende

3 inscribir, pero Es necesario que el auto señale cuáles son las inscripciones que deben cancelarse? El expediente de dominio para inmatricular «vale» para reanudar el tracto? CUÁNDO HAY Y CUÁNDO NO INTERRUPCIÓN DEL TRACTO Hay interrupción del tracto cuando se ha adquirido del titular registral? Y cuando el titular registral ha desaparecido, como en el caso de titular registral que sea una sociedad disuelta, liquidada y extinguida? Qué se entiende y qué no se entiende por «extraordinaria dificultad» para obtener la titulación ordinaria? Cuándo el titular registral vende a, por ejemplo, dos cónyuges, y estos a su vez a un tercero? Hay interrupción del tracto cuando el promotor del expediente adquiere de los herederos del titular registral? Hay interrupción del tracto cuando el promotor es el heredero del adquirente del titular registral? Hay interrupción del tracto cuando las transmisiones no inscritas constan en documento público? NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE PARA REANUDAR EL TRACTO Asientos contradictorios de menos de 30 años de antigüedad Notificación a los causahabientes del titular registral Notificación a persona jurídica titular registral Notificación al cónyuge del titular registral Notificación a la persona de quien procedan los bienes (artículo de la Ley Hipotecaria) Notificación a los comuneros o condóminos (artículo de la Ley Hipotecaria) Otros: Expediente entendido con persona distinta del titular registral Otros: Cambio de titular registral durante la tramitación del expediente EXPEDIENTES DE DOMINIO Y EXCESOS DE CABIDA Se exige certificación catastral para inscribir un exceso de cabida declarado por expediente de dominio? Puede utilizarse el expediente de dominio para hacer constar en el Registro la mayor cabida de una finca que no resulta de una «mala medición» sino de una agrupación o agregación que no ha tenido acceso al registro? En el mismo sentido Puede un expediente de dominio suplir una escritura no inscrita? El expediente de dominio para inmatricular puede contener un simultáneo exceso de cabida? Es decir, puede el expediente de dominio utilizarse con la doble finalidad de inmatricular y acreditar un exceso de cabida? EL EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA HACER CONSTAR UN EXCESO DE CABIDA Y «LAS DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA» Puede «dudarse de la identidad de la finca» (artículo 298 del Reglamento Hipotecario) en los supuestos de expediente de dominio para hacer constar un exceso de cabida? En el expediente de dominio para hacer constar un exceso de cabida, puede recogerse una nueva descripción de la finca que, por ejemplo, pasa de rústica a urbana y se recoge una nueva descripción de linderos? Las «dudas sobre la identidad de la finca» pueden fundarse exclusivamente en el hecho de que con anterioridad se haya inscrito otro exceso de cabida? Pueden fundarse las dudas sobre la identidad de la finca en las bases gráficas? El informe previo del Registrador es o no vinculante? Pueden fundarse las dudas sobre la identidad de la finca en las bases gráficas? Es necesario para registrar un exceso de cabida en relación con las actas de la ley de 30 de diciembre de 1996 el consentimiento de los titulares colindantes? Cuáles son los titulares colindantes que deben ser citados? LINDEROS (particularidades de los expedientes de dominio para hacer constar excesos de cabida) Los «linderos» que figuran en la descripción de la finca son los «titulares de los predios colindantes» que deben ser notificados en el ámbito de los expedientes de dominio para hacer constar excesos de cabida? En el caso de expediente de dominio para exceso de cabida de finca procede de segregación es necesario el consentimiento de los titulares de la finca matriz o «resto»? Es lo mismo rectificar linderos que actualizar linderos? PROPIEDAD HORIZONTAL Y EXCESOS DE CABIDA. Puede hacerse constar un exceso de cabida en un piso o local en propiedad horizontal? INMATRICULACIÓN. REANUDACIÓN DEL TRACTO Y EXCESO DE CABIDA (CUANDO NO LO SON VÍA EXPEDIENTE DE DOMINIO) POR DOBLE TÍTULO

4 El antetítulo debe presentarse en el Registro de la Propiedad o basta con que el Notario lo reseñe en la escritura que se pretende inscribir? Modificaciones hipotecarias de finca no inscrita y doble título? Es necesario que existan dos títulos formales o basta con que las dos transmisiones consten en el mismo título formal? Puede el ante-título en materia de inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ser un documento privado de fecha fehaciente? El antetítulo o el título puede ser una «extinción de condominio»? Puede ser el antetítulo o el título una escritura de aportación a la sociedad de gananciales? Cuándo no se admite la inmatriculación por medio de doble título? Por ejemplo cuando se ha «prefabricado» ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO PARA INMATRICULAR El acta complementaria de título público para inmatricular a que se refieren los artículos 205 de la Ley Hipotecaria, 298 del Reglamento Hipotecario y 209 del Reglamento Notarial, puede servir para rectificar la descripción de la finca? El acta de notoriedad complementaria a efectos de inmatriculación es necesario que sea autorizada por notario competente en el lugar en que radique la finca? SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO Es la sentencia declarativa del dominio un título adecuado para inmatricular? CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA O ECLESIÁSTICA Es la certificación administrativa que se expide en un procedimiento de apremio título para la inmatriculación de la finca? Un Ayuntamiento puede proceder a inmatricular en el Registro de la Propiedad una serie de fincas pertenecientes al patrimonio municipal mediante certificación pública en la se manifiesta que el Ayuntamiento carece de Inventario de Bienes en los términos previstos en el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales? Sirve esta certificación para declarar una obra nueva? CUESTIONES COMUNES A LOS SUPUESTOS DE INMATRICULACIÓN Obra nueva e inmatriculación. Si se pretende la inmatriculación de una finca con una construcción qué requisitos se exigen? Montes e inmatriculación. Cómo se interpreta el artículo 22 de la Ley 43/2003 de 21 de noviembre? CERTIFICACIÓN CATASTRAL A EFECTOS DE INMATRICULACIÓN Puede entenderse que la certificación catastral descriptiva y gráfica es plenamente coincidente con la descripción de la finca si uno de los linderos (fijos) no coincide? Se entiende que la certificación catastral es coincidente con la descripción de la finca si existe una diferencia de superficie que no es superior al 10%? Cómo se puede subsanar la diferencia de superficie entre catastro y título para inmatricular? Caso particular donde la coincidencia entre título y catastro no es absoluta pero se admite la inmatriculación? Se admite que la finca este catastrada a nombre del transmitente del transmitente que consta en el título que se pretende inmatricular? OTROS TÍTULOS PARA REANUDAR EL TRACTO (distintos del expediente de reanudación) Se admite la sentencia declarativa dictada en juicio ordinario como título para reanudar el tracto? Es necesaria la licencia de segregación aunque la misma venga ordenada por la sentencia judicial o en auto de aprobación de expediente de dominio? OTROS MEDIOS PARA HACER CONSTAR EXCESOS DE CABIDA Sentencia declarativa y exceso de cabida. Es la sentencia declarativa un medio adecuado para hacer constar en el Registro un exceso de cabida? Puede hacerse constar un exceso de cabida mediante informe del técnico? Puede hacerse constar un exceso de cabida mediante la presentación de una instancia acompañada de certificación catastral descriptiva y gráfica que refleje la mayor cabida de la finca?

5 MONTE PÚBLICO. Exceso de cabida de finca que linda con monte público? Cómo se interpreta el artículo 22 de la Ley 43/2003 de 21 de noviembre? Resolución de 28 de mayo de 2013 Qué ocurre si el monte con el que linda la finca es un monte vecinal en mano común? PROPIEDAD HORIZONTAL. Puede hacerse constar un exceso de cabida en un piso o local en propiedad horizontal? Rectificación de «descripción» de elemento privativo? Constatación de superficie real? Rectificación de superficie de elemento en propiedad horizontal pretendiendo la concreción de parte de la superficie en elementos comunes? ACTAS DE NOTORIEDAD Y EXCESOS Es necesario para registrar un exceso de cabida en relación con las actas de la ley de 30 de diciembre de 1996 el consentimiento de los titulares colindantes? Cuáles son los titulares colindantes que deben ser citados? Si la finca linda con carretera o calle o plaza deba notificarse a la administración titular? Cómo deben llevarse a cabo las notificaciones a los colindantes a que se refiere el artículo 203 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo de la Ley de 20 de diciembre de 1996? CERTIFICACIÓN CATASTRAL (En relación con los excesos de cabida) El hecho de que en el Registro conste la referencia catastral de una finca es suficiente para rectificar la cabida de la finca haciendo constar la que conste en el catastro? Si se pretende hacer constar un exceso de cabida basada en una certificación catastral es necesario que en la misma se recojan los linderos? Puede acreditarse la «referencia catastral» presentando fotocopia de la certificación catastral? Una sola finca registral puede tener dos referencias catastrales: una de finca urbana y otra de finca rústica? El exceso de cabida requiere de «certificación catastral descriptiva y gráfica» plenamente coincidente? DEFECTO DE CABIDA Puede hacerse constar un «defecto de cabida» de una finca?. Es decir, que la cabida real es menor de la que consta en el Registro Los defectos de cabida? deben acreditarse? Si se pretende hacer constar un «defecto de cabida» sobre una finca hipotecada, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario? DESCRIPCIÓN DE FINCA. PROBLEMAS QUE GENERA Para hacer constar el cambio de número de policía de una finca es necesario que concurran al otorgamiento del título todos los titulares de la finca? Y si el nuevo número de una finca que pretende hacerse constar coincide con el número de otra finca inscrita? Qué ocurre si se dice sin acreditarse en los términos del artículo 437 del Reglamento Hipotecario que la calle de una finca no es la que consta inscrita si no otra? Para acreditar el cambio de una finca rústica a urbana basta el certificado del secretario del ayuntamiento? Si en un término municipal ha tenido lugar una concentración parcelaria es necesario acreditar que la finca ha sido exceptuada de dicha concentración parcelaria? La rectificación de datos descriptivos de menor enjundia pueden realizarse por solicitud de los interesados? DOBLE INMATRICULACIÓN Puede el registrador denegar la inscripción que afecte a una finca inmatriculada por entender que existe un supuesto de doble inmatriculación? Doble inmatriculación de finca donde se acuerda el cierre del folio pero donde existía una anotación de embargo a favor de embargante que no ha intervenido en el procedimiento? En el caso de doble inmatriculación de una finca juega el artículo 34 de la Ley Hipotecaria? DUDAS IDENTIDAD DE LA FINCA

6 Las «dudas sobre la identidad de la finca» pueden fundarse exclusivamente en el hecho de que con anterioridad se haya inscrito otro exceso de cabida? Las «dudas» (en el caso de exceso de cabida) pueden fundarse en la existencia de una simultánea disminución de cabida de una finca colindante? Las «dudas» de la identidad pueden fundarse en la descripción de la finca primitiva? Las «dudas» sobre la identidad pueden fundarse en que la finca proceda de segregación? Y en el caso de agrupación? Más: Dudas de identidad en un supuesto de agrupación? Dudas de identidad en un supuesto de agrupación sobre la base de que una de las fincas no está catastrada a favor de la persona que agrupa? Pueden fundarse las «dudas de la identidad de la finca» exclusivamente en la diferencia notable de superficie? Pueden fundarse las dudas en la rectificación o alteración de linderos? Si en una sentencia declarativa no se describe la finca puede complementarse con una instancia privada? Pueden fundarse las dudas sobre la identidad de la finca en las bases gráficas? Pueden fundarse las dudas sobre la identidad de la finca en las bases gráficas? Pueden existir dudas en el caso de compraventa de finca inscrita? Pueden existir dudas en una «declaración de obra nueva»? Dudas en el caso de inmatriculación por título público cuando la registradora expidió con carácter previo una certificación donde constaba que la finca no estaba inmatriculada? Si existen «dudas sobre la identidad» como pueden despejarse? LINDEROS Se entiende por «linderos fijos» el que en la descripción de la finca se diga que está rodeada por un muro? Y si los colindantes consienten un exceso de cabida? Cómo se rectifican los linderos? Es lo mismo rectificar linderos que actualizar linderos? DESLINDE El deslinde de fincas puede acceder al Registro de la Propiedad? A través de un asiento de inscripción o de anotación? La sentencia dictada en juicio ordinario como consecuencia del ejercicio de una acción de deslinde y amojonamiento y acción reivindicatoria es inscribible? Puede rectificarse unilateralmente la cabida de una finca cuando invade «parcialmente» el demanio público? SEGREGACIONES. PARCELACIONES. AGRUPACIONES. AGREGACIONES La segregación de una finca exige que se aporte la certificación catastral para su acceso al Registro de la Propiedad? La segregación de una finca exige licencia? Y si la segregación viene acordada en una resolución judicial? Si de una finca de metros nos dan licencia para segregar una de podemos segregar de la primera? La licencia debe incorporarse en el título? Segregación de finca que no se sabe si procede de una u otra Para llevar a cabo una segregación es necesario acreditar que la finca no tiene el carácter de demanial o patrimonial a favor de la administración? Se admite el silencio positivo para llevar a cabo una segregación? El problema se plantea si se pretende haber «ganado» la licencia por silencio positivo antes de la entrada en vigor de la reforma En el caso de admitirse el silencio positivo desde cuándo se cuenta el plazo de 3 meses para poder entender adquirida la autorización por silencio positivo? De locos: Cuál es la fecha que ha de tenerse en cuenta a efectos de aplicar la legislación urbanística para exigir licencia de segregación? Solución a la cuestión de cuál es el alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador?: Es parcelación ilegal la venta de participaciones indivisas sin asignación de uso en una finca rústica? Pero y cuando la cuota indivisa que se vende ya existía con anterioridad? Es parcelación ilegal la aportación a una sociedad mercantil de una finca rústica que pertenece por mitades a un matrimonio y a otra persona, sin asignación de uso sobre parte del terreno? Y la venta de cuotas con adscripción de uso? Es parcelación la creación de una propiedad horizontal tumbada o la creación de un complejo inmobiliario? La constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca es una segregación o una parcelación? En el caso de segregación de una finca qué ocurre si no coincide la descripción de la finca resto que se haga en el título respecto de la que conste en el registro? Puede practicarse una segregación si la cabida de la finca matriz está «agotada» como consecuencia de anteriores segregaciones? Las diferentes segregaciones de una finca matriz deben acceder cronológicamente al Registro de la Propiedad? Puede acceder al Registro una segregación documentada pero no inscrita y otorgada en su día por el titular registral de la finca matriz, si el titular registral actual (en el momento en que se pretende inscribir la citada segregación) es persona distinta? La mala descripción de la finca que se segrega es defecto que impida la inscripción? Pueden agruparse dos fincas si sobre una de

7 ellas existe una hipoteca o un derecho de reversión? Cuáles son los requisitos para agrupar dos fincas no colindantes? Si se lleva a cabo una segregación de finca rústica pero se pretende que conste inscrita bajo un solo número como finca discontinúa, se aplican los requisitos exigidos en materia de unidades mínimas de cultivo? Muy interesante Cómo operan las excepciones del artículo 25 de la Ley de 4 de julio de 1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias? Cuándo la división horizontal es una parcelación? La constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal precisa licencia administrativa? Se admite la figura de la «desagrupación»? PROPIEDAD HORIZONTAL LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS La comunidad de propietarios puede ser titular de bienes? Y puede adquirir bienes? La comunidad de propietarios puede ser arrendadora? Y para arrendar la vivienda del portero? La comunidad de propietarios puede ser titular registral de bienes? Representación de la comunidad Cómo se acredita la representación de la comunidad de propietarios? Cómo se acredita que el certificado está expedido por persona con facultad para certificar? El libro de actas debe estar legalizado? Cómo se legalizan los libros de la comunidad de propietarios? La legalización de los libros de una comunidad, subcomunidad o complejo inmobiliario exige su previa inscripción? ELEMENTOS COMUNES Los elementos comunes deben estar previstos en el título constitutivo? Lo no descrito en el título constitutivo como elemento privativo es siempre elemento común? Qué hay que hacer para que un elemento común se convierta en privativo? Lo anteriormente dicho también se aplica al vuelo? La «desafectación» de un elemento común precisa el consentimiento de los posibles acreedores hipotecarios de los diferentes elementos independientes? Ahora bien, El elemento desafectado está libre de cargas? Pueden establecer normas estatutarias por las que se establecen limitaciones en el uso de determinados elementos comunes, por falta de pago de las cuotas de comunidad? El uso de los elementos comunes debe corresponder, necesariamente, a la totalidad de propietarios? Se pueden incluir en los estatutos de una propiedad horizontal las normas de uso y disfrute de elementos comunes, aunque estos no hayan sido descritos en la declaración de obra nueva correspondiente? Propiedad horizontal, elementos comunes por destino y por naturaleza, diferencia entre terraza y cubierta Criterio permisivo para la apertura de «huecos en la fachada» tratándose de locales. ELEMENTOS PRIVATIVOS Cómo se puede hacer constar en una propiedad horizontal unos elementos privativos no incluidos inicialmente? Rectificación de superficie de un elemento en un edificio en régimen de propiedad horizontal? Rectificación de «descripción» de elemento privativo? Constatación de superficie real? Pueden agruparse dos elementos privativos? Y si como consecuencia de la operación desaparece un elemento anejo? Un solo elemento privativo puede «acoger» varios elementos susceptibles de aprovechamiento independiente? Es imprescindible proceder a efectuar una nueva «declaración de obra nueva» por el hecho de que se modifique la configuración interior de un edificio? Un elemento privativo en una propiedad horizontal puede tener su acceso a través de una servidumbre que grava otro elemento privativo? El cambio de uso en una propiedad horizontal, por ejemplo, de piso a local o a la inversa, requiere del acuerdo de la comunidad de propietarios? Y qué dice el Tribunal Supremo? El cambio de uso de un elemento privativo en propiedad horizontal requiere el acuerdo de la junta? Y si ese cambio de uso implica la realización de obras que impliquen una mayor superficie de ese elemento privativo? Puede constituirse una propiedad horizontal tumbada con un elemento todavía no construido? En estos casos será necesario el consentimiento de los demás propietarios para poder «declarar la obra» de las partes todavía no construidas? Se admite la cláusula estatutaria, en un edificio en régimen de propiedad horizontal, que permite la agrupación por parte del propietario de determinado elemento privativo del espacio bajo cubierta que existe por encima del mismo, sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios, sin modificación de cuotas, y sin perjuicio de la obtención de la oportuna licencia? Pueden agruparse dos elementos contiguos «en vertical» en una Propiedad Horizontal? Puede agruparse un elemento en propiedad horizontal a un elemento de un edificio contiguo? Ahora bien, si existe cláusula estatutaria autorizando para agrupar incluso con elementos de un edificio colindante es necesario el consentimiento de la junta para «abrir huecos» en la pared, en la medida en que ésta es un elemento común? Si un local tiene

8 el uso exclusivo de una determinada zona común y en los estatutos de la propiedad horizontal existe autorización para segregar y dividir, puede el titular de aquel local dividir el mismo y determinar que el uso exclusivo se adscriba solamente al primero? Un elemento anejo puede ser el derecho de uso exclusivo de una determinada zona destinada a, por ejemplo trasteros, sin necesidad de transmisión de cuota alguna? Se admite el «uso exclusivo» a favor de un elemento privativo de un determinado espacio que sea «elemento común» en el régimen de propiedad horizontal? Puede ser un elemento anejo de un piso en régimen de propiedad horizontal el «uso exclusivo» de determinada zona común? La autorización estatutaria para «segregar o dividir» autoriza para «desvincular» un anejo? Puede imponerse a un propietario en propiedad horizontal, en virtud de un acuerdo de la Junta, la obligación de soportar el establecimiento de un ascensor en el inmueble quedando privado de parte de su propiedad? El dueño de un elemento privativo (local de negocio) puede renunciar a su derecho de propiedad sobre el mismo? GASTOS DE COMUNIDAD Puede exonerarse al promotor de contribuir a los gastos de comunidad? Se admiten las cláusulas estatutarias que eximen a determinados elementos de la contribución a gastos de la reparación de determinados elementos comunes? Cuando en estatutos se exime a determinados propietarios de los «gastos de ascensor» comprende la exención tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios? Si no se hace constar en la escritura de venta de vivienda la referencia a la situación de gastos de comunidad, es ello un defecto que impida la inscripción? Si se exonera al comprador de la presentación de la certificación de gastos de la comunidad de cuáles se responde? Cómo se hace constar esa preferencia creditual (a favor de la comunidad de propietarios a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) el Registro de la Propiedad? Embargo a favor de la comunidad de propietarios por falta de pago de las cuotas de comunidad: y si el propietario del piso (elemento privativo) ha fallecido? Preferencia creditual versus afección real. Puede anotarse la demanda de reclamación de cantidad por los gastos de comunidad? Y si las deudas son de la comunidad de propietarios? Pueden embargarse los pisos y locales de una comunidad por deudas de la comunidad de propietarios con terceros? Puede anotarse el embargo sobre cada piso o local? En una extinción de condominio existente sobre un piso adjudicándoselo a uno de los condueños debe acreditarse el estado de deudas de la comunidad de propietarios a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, o debe constar la exoneración de tal acreditación por parte del adjudicatario? TÍTULO CONSTITUTIVO. MODIFICACIONES EN EL MISMO. ACUERDOS COMUNIDAD Para dividir un edificio horizontalmente es necesario que haya concluido la obra? Es imprescindible el título constitutivo para la inscripción de elementos independientes en un edificio? Puede otorgar el título constitutivo el contador-partidor? Modificación del título constitutivo? Puede acordarse la modificación del título constitutivo sin necesidad de unanimidad? Cuál es la distinción entre actos colectivos e individuales en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal? Casos concretos de actos colectivos? Casos concretos de actos individuales? Y en el caso de modificaciones acordadas en vía judicial? La modificación de las cuotas es acto colectivo o individual? Para la modificación del título constitutivo en un régimen de propiedad horizontal si uno de los pisos es ganancial es necesario el consentimiento expreso de los dos cónyuges? La adscripción de unos trasteros privativos a los titulares de unos pisos es un acto colectivo o individual? La desafectación y venta? Declaración de obra y modificación de la propiedad horizontal por ejercicio del derecho de vuelo? Es inscribible una modificación del régimen de propiedad horizontal otorgada por el promotor ya vendidos algunos pisos? Es inscribible una sentencia que anula determinas modificaciones en un régimen de propiedad horizontal existiendo titulares posteriores a dichas modificaciones que no han intervenido en el procedimiento? Acuerdo de junta no inscrito y posterior transmisión de elementos privativos? Y si los acuerdos no se adoptan por unanimidad por no estar presentes todos los propietarios en la junta? Cuándo se entiende convalidado un acuerdo en el ámbito de la Propiedad Horizontal? Cómo se computan los plazos para el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos en la Propiedad Horizontal? Cuál es el plazo para la ejecutividad de los acuerdos que afectan al título constitutivo en Propiedad Horizontal? Para impugnar acuerdos en la Propiedad Horizontal es necesario que el propietario que asiste a la junta haya «salvado su voto» expresamente o basta con que vote en contra? GARAJES Si el elemento privativo destinado a garaje pertenece a varias personas en condominio pero no se ha fijado en el título constitutivo la concreta plaza de garaje que corresponde a cada cuota puede concretarse al vender una cuota la concreta plaza cuyo uso le corresponde? Es necesario el consentimiento de los demás propietarios del edificio o sólo se requiere el acuerdo unánime de los copropietarios del local

9 destinado a garaje? Cómo se consigue adscribir una plaza a una cuota y que se considere como un elemento con «sustantividad propia» en un edificio en régimen de propiedad horizontal? Puede inscribirse una plaza de garaje sin fijación de cuota indivisa? Se admite la cláusula estatutaria en virtud de la cual el promotor puede delimitar pormenorizadamente las cuotas con asignación de uso cumpliendo los requisitos del art. 53 del Real Decreto de 4 de julio de 1997 a medida que enajene las diferentes cuotas indivisas a las que se asigna el uso de la plaza de garaje? En el caso de que el garaje se organice mediante cuotas que lleven aneja la facultad de uso exclusivo en los términos del artículo 53 del Real Decreto de 4 de julio de 1997 y artículo 68 del Reglamento Hipotecario, pueden describirse las «zonas comunes» del local destinado a garaje por medio de pleno? PROPIEDAD HORIZONTAL VERSUS PARCELACIÓN ILEGAL Y VERSUS COMPLEJO INMOBILIARIO Cuándo la división horizontal tumbada es una parcelación? La constitución de un «conjunto urbanístico» exige el acuerdo de todos los propietarios? Puede constituirse un complejo inmobiliario en una única parcela? Pueden venderse cuotas indivisas de una finca con asignación de uso exclusivo sobre parte de la misma sin contar con la oportuna licencia? VIVIENDA UNIFAMILIAR QUE SE DIVIDE HORIZONTALMENTE Es necesaria la licencia municipal para que una vivienda unifamiliar pueda dividirse en varias constituyendo un régimen de propiedad horizontal? En definitiva la constitución de un inmueble en el régimen de propiedad horizontal precisa o no licencia? DERECHO DE SUPERFICIE Para constituir un derecho de superficie sobre la cubierta de una nave es necesaria la previa segregación, división material, constitución de régimen de división horizontal? COMUNIDAD DE BIENES En el caso de venta de finca que pertenezca a varias personas en condominio es necesaria para la venta la «declaración de no ser domicilio habitual de los vendedores»? Se admiten los pactos relativos a la posibilidad de realización de actos de disposición sobre la cosa común sin necesidad de unanimidad? Qué mayorías se exigen para el arrendamiento de un bien perteneciente a varios en comunidad? DIVISIÓN DE COSA COMÚN La división de cosa común plantea diversas cuestiones en relación a la naturaleza de la misma. Si la división de cosa común o extinción de condominio afecta a un bien inmueble siendo uno de los condóminos es menor, es necesaria autorización judicial en aplicación del artículo 166 del C.C.? Supuesto en que se observa conflicto de intereses entre madre e hijos en una extinción de condominio? Si la cuota originaria es privativa y se adquiere el bien en virtud de un negocio de «extinción de condominio» por parte de una persona casada en régimen de gananciales, la nueva parte adquirida es ganancial o privativa? Se admite la extinción parcial de comunidad? Y el Tribunal Supremo? En el caso de que exista una prohibición de disponer de origen judicial sobre una finca en comunidad puede adjudicarse a uno de los condueños la finca en el caso de ser la finca indivisible? Qué ocurre si una cuota de un bien inmueble está hipotecada y se extingue el condominio sobre la finca? Puede extinguirse el condominio cuando la situación de comunidad recae no sobre un bien sino sobre una pluralidad de bienes? Y el Tribunal Supremo? Concepto de indivisibilidad de finca a efectos de extinción de condominio? Siendo un bien indivisible en un condominio puede la mayoría de los condóminos (artículo 398 C.C.) establecer condiciones para la subasta y extinción del condominio? DECLARACIONES DE OBRA NUEVA Cuáles son los requisitos formales para la declaración de obra nueva?

10 ELEMENTOS FÍSICOS U OBJETIVOS Cuáles son los elementos que deben constar en la descripción de la obra? Cuál es la superficie a consignar en una declaración de obra: la útil o la construida? Constando una edificación inscrita en el Registro si ahora se modifica se aplican los requisitos para la «declaración de obra nueva? Es imprescindible proceder a efectuar una nueva «declaración de obra nueva» por el hecho de que se modifique la configuración interior de un edificio? Debe coincidir de manera forzosa la superficie computable urbanísticamente con la total construida? TITULARIDAD DE LA EDIFICACIÓN Si un solar pertenece a varios condueños (tres) y se declara la obra por uno solo de ellos haciendo costar que él es quién la ha costeado, compareciendo los otros dos condueños, puede inscribirse la obra sólo a favor del primero? LICENCIA DE EDIFICACIÓN Y TÉCNICO Si tenemos licencia para construir dos plantas: pueden declararse dos plantas y un sótano? Debe coincidir de manera forzosa la superficie computable urbanísticamente con la total construida? Puede declararse la obra nueva por silencio administrativo? Para el caso de entenderse «ganada» la licencia por silencio positivo antes de la entrada en vigor de la citada Ley de 2011 y si se lograse acreditar que la edificación no conculca la normativa urbanística, como se acredita ese silencio positivo? La licencia municipal puede ser firmada por el alcalde, o necesita estar firmada por el secretario del ayuntamiento? El técnico debe acreditar que tiene facultades suficientes para certificar la obra? El certificado técnico debe estar «visado»? La firma del técnico en el certificado debe estar legitimada? Es imprescindible el certificado de fin de obra para «declarar la obra nueva» o puede sustituirse por otro documento? Qué requisitos debe contener la certificación final de obra? Qué ocurre si el certificado del técnico al describir la obra declara que se ajusta al proyecto que obtuvo la licencia pero existen aparentes discordancias con la citada licencia? LIBRO DEL EDIFICIO Se exige el «depósito del libro del edificio» al autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio? Dónde se deposita el libro del edificio? Se exige el libro del edificio cuando la declaración de obra nueva se realiza por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, es decir, por «prescripción»? LICENCIA DE OCUPACIÓN Es necesaria la licencia de ocupación en los supuestos de declaración de obra nueva por prescripción? Es necesaria la licencia de ocupación si cuando concluyó la obra no lo exigía la normativa vigente, pero si lo exige la normativa vigente cuando se presenta a inscripción? Si la normativa autonómica exige la «cédula de habitabilidad» debe también exigirse para la el otorgamiento de la escritura e inscripción de la declaración de obra nueva? EFICIENCIA ENERGÉTICA Es necesario el certificado de eficiencia energética del edificio para inscribir una declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad? Se exige el certificado de eficiencia energética en el caso de «autopromotor individual»? DECLARACIÓN DE OBRA POR PRESCRIPCIÓN Puede calificarse el destino o uso de la construcción en el caso de declaración de la obra por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo? Para declarar una obra antigua por prescripción es necesario acreditar que las obras no están sujetas a expediente administrativo de disciplina urbanística? Para declarar una obra antigua por prescripción es necesario acreditar no solo la fecha de conclusión de la obra sino también la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la administración para adoptar las

11 medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística? Y si con arreglo a la normativa urbanística la construcción no prescribe por estar ubicada en un terreno de especial protección? Cuáles son las acciones de disciplina que deben haber «prescrito»? Es necesaria la licencia de ocupación en los supuestos de declaración de obra nueva por prescripción? Se exige el libro del edificio cuando la declaración de obra nueva se realiza por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, es decir, por «prescripción»? La antigüedad de la edificación puede declararse por certificación catastral? Qué ocurre si existen discrepancias entre la certificación catastral y el certificado del técnico? Puede declararse una obra «por prescripción» (artículo 20.4 del texto refundido de la Ley del Suelo) cuando constaba inscrita en el Registro la declaración de obra nueva en construcción? La antigüedad de la obra puede acreditarse por certificación del ayuntamiento? La antigüedad de la obra puede acreditarse por «manifestación notarial»? TERMINACIÓN PARCIAL La declaración de obra nueva puede ser parcial? SUPUESTOS PARTICULARES Declaración de obra nueva sobre finca que linda con carretera Costas. Declaración de obra nueva enclavada en la servidumbre de protección SEGURO DECENAL Cómo se acredita la constitución y vigencia de las garantías a que se refiere el artículo 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación (seguro decenal)? Qué circunstancias deben constar en los elementos anteriormente mencionados? En relación al Seguro Decenal se exige en las edificaciones destinadas principalmente a vivienda pero, que se entiende por «edificios cuyo destino principal sea la vivienda? Se exige el seguro decenal en un supuesto de ampliación o reforma de edificación? Y si las «viviendas» forman parte de un edificio? El valor asegurado debe coincidir con el valor declarado en la obra nueva? Como sabemos la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación no exige el seguro decenal tratándose de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio pero Cuándo se cumplen los requisitos para ello? Comunidad Valenciana. Si dos personas son titulares de un solar y declaran la obra nueva de dos viviendas en el citado solar: existe o no obligación de contratar el seguro decenal? Comunidad Valenciana. Se admite la «comunidad valenciana» en relación a la exoneración del seguro decenal si las viviendas que se declaran están integradas en un único edificio? El «autopromotor individual» a efectos de exoneración pueden ser dos personas que sean dueños de la finca por mitades? Para poder aplicar la exoneración del seguro decenal en el caso de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio es necesaria la manifestación expresa de que se trata de una vivienda para uso propio? Para la aplicación de la exoneración del seguro decenal en el caso de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio basta la manifestación del transmitente y la exoneración del adquirente? Cómo se prueba el uso propio a los efectos de la exoneración del seguro decenal en relación al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar de uso propio? Cuál es el «dies a quo» para el cómputo del plazo de 10 años a los efectos del seguro decenal? Si se transmite una cuota indivisa de una finca en el plazo de 10 años es necesaria la constitución del seguro o la exoneración del adquirente? Si sobre un solo solar se declaran varias viviendas, por ejemplo dos, por sus dos condóminos, señalando cada uno de ellos que la ha construido él y para uso propio tratándose de viviendas unifamiliares se aplica la exoneración de la necesidad de contratación del seguro decenal? Y en la denominada «comunidad valenciana»? Y ese concepto de una única vivienda unifamiliar?