Compraventa. las unidades de aprovechamiento urbanístico

Transcripción

1 URBANISMO Compraventa de unidades de aprovechamiento urbanístico Autor: ARRANZ CÁCERES,Teresa; CALVO CARREÑO, Isabel y MERCHÁN MELER, Antonio. Socia y miembros del departamento Inmobiliario de Garrigues, Abogados y Asesores Tributarios, respectivamente. Título: Compraventa de unidades de aprovechamiento urbanístico Fuente: Directivos Construcción nº 174 pág. 45.Enero Resumen: Antes de concertar cualquier negocio relativo a la adquisición de unidades de aprovechamiento urbanístico es necesario verificar, además de la normativa urbanística aplicable que permita su existencia legal, una serie de datos como su origen, el título del transmitente, la inscripción en el Registro de la Propiedad como finca registral independiente, la existencia de cargas o gravámenes, la necesidad, en su caso, de obtener algún tipo de autorización o realizar una comunicación o registro administrativo previo o posterior a la transacción, si ya está determinado el terreno o la finca en que se materializarán las Uas... En definitiva, sus características y los derechos y obligaciones derivados de las UAs. Descriptores: UAs/ Gestión/ Urbanismo. Existen varios supuestos en los que las unidades de aprovechamiento urbanístico (UAs) se constituyen como un bien independiente del terreno de procedencia o del terreno de destino. Estos terrenos son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, constituyendo finca registral independiente, y pueden ser objeto de compraventa y otros negocios jurídicos de acuerdo con las reglas del Derecho privado. Las compraventas de terrenos se conciertan en la mayoría de los casos en consideración a las características urbanísticas o aprovechamiento urbanístico que les corresponden y fijándose, por tanto, las condiciones de la adquisición en atención a la edificabilidad, usos permitidos y condiciones de construcción de los terrenos. Sin embargo, pueden existir casos en que el objeto de compraventa no es un terreno sino los derechos urbanísticos derivados de la propiedad de un terreno. Nos referimos a aquellos supuestos en que la compraventa tiene por objeto las unidades de aprovechamiento urbanístico o UAs que determinada persona tiene legalmente reconocidos y pendientes de asignar a una finca o terreno concreto. Son casos en los que de una forma transitoria -pues no cabe hablar de aprovechamiento que no sea susceptible en algún momento de materializarse en finca alguna-, el aprovechamiento urbanístico que corresponde al titular de una finca, representado a través de la UAs, tiene una existencia legal independiente tanto de la finca de que proceden como de la finca en que algún momento se concreten, por lo que constituirá una finca registral independiente y podrá ser objeto de negocios jurídicos (compraventa, hipoteca, etc.). Los supuestos a que se está haciendo referencia, son los contemplados en el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Estos supuestos son los siguientes: - Cuando la Administración solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede. 45 Directivos Construcción

2 (i) (ii) El aprovechamiento se disgrega de la finca de origen en espera de ser materializado en otro suelo. El aprovechamiento constituye objeto de derecho independiente del terreno y puede por ello ser objeto de actos o contratos por separado. (iii) El aprovechamiento pasa a ser finca registral especial mediante la apertura del correspondiente folio en el Registro de la Propiedad. (iv) Son todos supuestos transitorios ya que en última instancia el aprovechamiento se concretará en una finca de destino. En las parcelas incluidas en unidades de ejecución tramitadas por un sistema de gestión privada, los interesados convienen con una empresa urbanizadora u otro tercero,efectuar el pago por las prestaciones realizadas en UAs de dicha unidad. -- Cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes. -- En los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación. -- En los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente. Los cuatro casos expuestos tienen una serie de notas o rasgos comunes: Analicemos cada caso concreto, sin perjuicio de que la configuración última de estos negocios dependerá de la regulación contenida en la legislación autonómica que resulte aplicable en cada caso, por ejemplo, en cuanto a la necesidad de una previa autorización administrativa, la concesión de una licencia urbanística o una inscripción previa en un registro administrativo (a estos supuesto se refiere el artículo 37 del Real Decreto 1093/1997). Los casos que se examinan no son los contemplados en los artículos 14 o 18 de la Ley 6/1998 de 13 de abril, que regulan cesiones de terrenos a la Administración (entre otros, el suelo equivalente al 10% del aprovechamiento del ámbito correspondiente) sino aquellos casos en que la Administración adquiera aprovechamientos urbanísticos procedentes de fincas, en lugar de las fincas mismas, que aparecerán regulados en la legislación urbanística autonómica correspondiente. A estos casos les será de aplicación los artículos 40 y 41 del Real Decreto 1093/1997 previstos, respectivamente, Directivos Construcción 46 Nº 174 Enero de 2005

3 para la adquisición inicial por parte de la Administración y para la ulterior transmisión por la Administración de este aprovechamiento. En este caso el contrato de compraventa que se celebra con la Administración (por definición no cabe contrato entre particulares) tendrá las siguientes características: a) Intervinientes: necesariamente la Administración y el particular al que se adquieren o al que posteriormente se transmitan, las UAs adquiridas por la Administración actuante. b) Título: certificación administrativa del acuerdo de transferencia o escritura notarial acompañados de certificación del asiento practicado en el Registro Municipal de Transferencias de Aprovechamientos en el caso que la legislación autonómica así lo prevea. c) Asientos a practicar: en el caso de adquisición por la Administración actuante, apertura de folio registral a favor de ésta con indicación del número de UAs adquiridas y nota marginal en las fincas de origen. En el caso de transmisión de las UAs previamente adquiridas por la Administración, se practicará una inscripción en la finca registral del adquirente cuyo aprovechamiento acrece y respecto de la de origen (la finca registral especial abierta a las UAs) o bien se cancela si se transmiten todas las UAs de que fuera titular la Administración o bien se practica nota marginal indicando la cantidad transmitida. d) Cargas y gravámenes: los aprovechamientos adquiridos deberán estar libres de cargas y gravámenes. Este supuesto se prevé para aquellos casos en que la legislación autonómica lo contemple expresamente y que atribuyen a la Administración el derecho a ocupar terrenos de particulares para afectarlos a sistemas generales o usos dotacionales sin necesidad de expropiarlos ni de pagar justiprecio, sino mediante la atribución a su titular de UAs y el derecho a materializarlas en una unidad de ejecución con exceso de aprovechamiento real o material. Mientras no se concreten las UAs en la finca de reemplazo correspondiente, podrán ser objeto de un negocio de compraventa por su titular con las siguientes características: a) Título: se acreditará la titularidad de las UAs trasmitidas mediante la certificación administrativa a que se refiere y cuyo contenido se encuentra en el artículo 42.1 del citado Real Decreto 1093/1997, contenido que habrá de hacer referencia necesariamente a las UAs que correspondieron al titular de la finca ocupada. b) Asientos registrales: la finca de origen se inscribirá a favor de la Administración. En cuanto a las UAs se abrirá folio independiente donde se practicará una inscripción a favor del titular de la finca ocupada y de los sucesivos adquirentes, hasta que se materialicen las UAs entregadas en la finca de reemplazo que determinará la cancelación de la finca registral especial. Este supuesto se refiere a parcelas incluidas en unidades de ejecución tramitadas por un sistema de gestión privada (compensación o el que en cada caso prevea la legislación autonómica correspondiente) en el que los interesados convienen con una empresa urbanizadora u otro tercero, efectuar el pago por las prestaciones realizadas en Las UTEs que puedan acogerse al régimen especial deben formalizar su creación en una escritura otorgada ante notario 47 Directivos Construcción

4 UAs de dicha unidad. No obstante hay que tener en cuenta que nada impediría un acuerdo que tuviera lugar dentro del correspondiente proyecto con dichas empresas o terceros para efectuar el pago con fincas resultantes. El contrato en que se celebre esta transmisión o, el que en su caso pueda realizar la entidad urbanizadora (o a la que cediesen las UAs) con un tercero, previamente a que se determine la finca de resultado en que dichas UAs se concreten, tendrá las siguientes características: a) Intervinientes: en la primera transmisión, junto al adquirente de la UAs, el representante de la Junta de Compensación o del sistema de ejecución correspondiente. En las sucesivas transmisiones hasta que se materialicen en una finca o fincas concretas, el titular de las UAs en ese momento y el adquirente. b) Título: necesariamente escritura pública sin que por el Real Decreto 1093/1997 se exija contenido concreto (artículo 43) aunque parece lógico suponer que en la primera transmisión por parte de la Junta de Compensación deberá acompañarse certificado del acuerdo por el que se opta por la transmisión de UAs a cambio de las prestaciones efectuadas. c) Actos registrales: en la primera transmisión a la empresa urbanizadora o a otro tercero, se abre folio independiente al aprovechamiento transmitido, mediante la inscripción a favor de dicha empresa y nota marginal en la finca de que proceden las UAs transmitidas. Las sucesivas transmisiones se harán constar mediante inscripción en el folio independiente abierto al aprovechamiento hasta que se proceda a su cancelación por haberse adjudicado al titular de las UAs las fincas de reemplazo. En este supuesto en el expediente de expropiación se determinará que el justiprecio estará constituido por UAs que posteriormente se materializarán en una finca que la Administración entregará al expropiado. Por tanto, una vez que se produce la disgregación de las UAs respecto de la finca expropiada de que proceden y en tanto éstas no se materialicen en la finca de resultado, podrán celebrarse contratos traslativos del dominio que tengan por objeto dichas UAs. Este supuesto se contempla en el artículo 44 del Real Decreto 1093/1997. Brevemente cabría mencionar los pasos previos que se han de seguir para que las UAs se disgreguen de la finca de origen, pasando a constituir finca independiente: En el supuesto de las expropiaciones, el justiprecio estará constituido por UAs que posteriormente se materializarán en una finca que la Administración entregará al expropiado. (i) (ii) Acuerdo entre la Administración actuante y el interesado respecto al pago del justiprecio mediante UAs. Levantamiento de un acta de ocupación en la que hagan constar entre otras y por referencia al artículo 44 citado, las unidades de Directivos Construcción 48 Nº 174 Enero de 2005

5 aprovechamiento correspondientes al justiprecio de la finca. (iii) Inscripción en la finca de origen del acuerdo de expropiación ( asiento de expropiación y reconocimiento de aprovechamiento urbanístico ) donde se hace constar: (i) referencia al Expediente de Expropiación; (ii) referencia al acuerdo con el interesado para el pago del justiprecio mediante UAs y (iii) mención a apertura de folio registral independiente al que se trasladan las cargas de la finca de origen. (iv) Simultáneamente se procederá a la apertura del folio registral independiente de estas UAs en el que se incluirán las cargas que procedan de la finca expropiada. (v) Inscripción de la finca expropiada a favor de la Administración actuante, indicándose mediante nota marginal los datos registrales del folio abierto al aprovechamiento de esa finca. En ese momento por tanto encontramos perfectamente materializada la disgregación de las UAs del suelo del que proceden. A partir de este momento se podrán celebrar cuantos negocios traslativos o de gravamen tuviere por conveniente su titular en tanto no se materialice el aprovechamiento en la finca correspondiente, que determinará la cancelación de la hoja registral abierta a dichas unidades. Respecto de los contratos de compraventa que se celebren sobre las UAs, el artículo 44 se remite al artículo 42, relativo a ocupación de fincas por la Administración y al que se ha hecho referencia. Por tanto: a) Título: el transmitente inicial acreditará la titularidad de las UAs adquiridas mediante el acta de ocupación en el que se recogen las UAs que le corresponden en el procedimiento expropiatorio. b) Asientos registrales: como se ha dicho, la finca expropiada se inscribirá a favor de la Administración actuante. El asiento de inscripción a favor del adquirente de las UAs se practicará en el folio independiente abierto a dichas UAs. Este folio independiente se cancelará en el momento que se practique la inscripción de la finca en que se materializan las UAs. Como hemos visto, existen varios supuestos en los que las unidades de aprovechamiento urbanístico (UAs) se constituyen como un bien independiente del terreno de procedencia o del terreno de destino. Son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad (constituyendo finca registral independiente) y pueden ser objeto de compraventa y otros negocios jurídicos de acuerdo con las reglas del Derecho privado. A modo de recomendación final indicar que antes de concertar cualquier negocio relativo a la adquisición de UAs resulta preciso verificar, además de la normativa urbanística aplicable que permita la legal existencia de las UAs, (i) el origen de las mismas, (ii) el título del transmitente, (iii) la inscripción en el Registro de la Propiedad como finca registral independiente, (iv) la existencia de cargas o gravámenes, (v) la necesidad, en su caso, de obtener algún tipo de autorización o realizar una comunicación o registro administrativo previo o posterior a la transacción, (vi) si ya está determinado el terreno o la finca en que se materializarán las UAs, (vii) el momento en que se producirá tal materialización y, en definitiva, las características de las UAs y los derechos y obligaciones derivados de las mismas. Antes de concertar cualquier negocio relativo a la adquisición de UAs hay que comprobar, entre otras cosas, su origen, el título del transmitente y su inscripción en el Registro de la Propiedad 49 Directivos Construcción