PROYECTO DE DICTAMEN 1.- DATOS GENERALES DESARROLLO CINCO CONDOMINIOS HORIZONTALES PARA USO MIXTO: HABITACIONAL, SERVICIOS, RECREACIÓN Y ESPARCIMIENTO, QUE SE PRETENDEN DENOMINAR PIE DE LA SIERRA II, III, V, VII Y VIII. PROPIETARIOS SR. ALBERTO CADENA AYARZAGOITIA Y SR. MANUEL CHÁVEZ CRUZ. REPRESENTANTE LEGAL SR. ALBERTO CADENA AYARZAGOITIA, SR. JOSÉ ROMO SAUCEDO Y/O EL SR. ALBERTO CADENA CRUZ. PERITO RESPONSABLE ING. RICARDO MAGDALENO RODRÍGUEZ, PERITO RESPONSABLE DE OBRA CON REGISTRO No. P.R.O. 192 ANTE LA SECRETARÍA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES. UBICACIÓN AL SUR DE LA PRESA DEL JOCOQUI, EN EL EJIDO DE ESTANCIA DE MOSQUEIRA DEL MUNICIPIO DE SAN JOSÉ DE GRACIA, AGS. UBIICACIIÓN DEL PREDIIO 1
PIE DE LA SIERRA II, III, V, VII Y VIII. TRAZAS DE LOS PROYECTOS PIE DE LA SIERRA II PIE DE LA SIERRA III 2
3 PIE DE LA SIERRA II, III, V, VII Y VIII. PIE DE LA SIERRA V PIE DE LA SIERRA VII
4 PIE DE LA SIERRA II, III, V, VII Y VIII. PIE DE LA SIERRA VIII
5 PIE DE LA SIERRA II, III, V, VII Y VIII. PLANO GENERAL
2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS SUPERFICIES CONDOMINIO NUMERO DE PREDIOS PIE DE LA SIERRA II PIE DE LA SIERRA III PIE DE LA SIERRA V PIE DE LA SIERRA VII PIE DE LA SIERRA VIII TOTALES 12 15 10 20 30 87 DONACIÓN 10,258.30 12,758.18 8,574.13 16,728.09 24,820.52 73,139.22 RESTRICCIÓN CUERPO DE AGUA CAMINO EXISTENTE (PROPIEDAD DEL EJIDO ESTANCIA DE MOSQUEIRA) CAMINO PROPUESTO 5,357.29 6,418.28 0 0 0 11,775.57 1,981.20 3,927.40 3,220.52 3,332.68 4,910.32 17,372.12 666.27 693.54 267.21 615.21 3,573.18 5,815.41 ÁREA COMÚN 50,967.36 63,414.32 47,167.14 90,552.80 133,384.69 385,486.31 VENDIBLE 36,000.00 45,000.00 30,000.00 60,000.00 90,000.00 261,000.00 TOTAL 102,582.95 127,591.78 85,741.27 167,280.89 248,205.21 731,402.10 DENSIDAD DE POBLACIÓN 6 HABITANTES / HECTÁREA PREDIO TIPO UNIFAMILIAR 54.77 X 54.77 m. = 3,000.00 M2. URBANIZACIÓN SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO Según se desprende de los oficios números 037/08, 039/08, 040/08, 042/08 y 043/08 de fechas 11 de abril del año 2008, emitidos por el Organismo Operador del Municipio de San José de Gracia, Ags., y en virtud de que se constituirá en régimen de propiedad en condominio, el desarrollo se abastecerá de un pozo profundo propio, del cual mediante oficio No. B00.E.41.1.2007/000873 de fecha 3 de abril del 2007, la Comisión Nacional del Agua, autoriza la transmisión de títulos, su registro y permiso de obra, por lo que deberá de solicitar únicamente el cambio de uso. TANQUE DE REGULACIÓN 6
Se requiere la construcción de un tanque de regularización que cumpla con las especificaciones requeridas para su proyecto, según se presenta en el plano de la red de agua potable. RED DE DISTRIBUCIÓN Tubería de acero cédula 40 o rolado, el cual deberá ser recubierto con material pétreo de la zona, a reserva de lo que determine el Organismo Operador del Municipio de San José de Gracia, Ags. VOLUMEN ANUAL REQUERIDO Se requiere de un volumen de 57,159.00 m 3 anuales, a reserva de lo que en definitiva determine el Organismo Operador del Municipio de San José de Gracia, Ags. SISTEMA DE ALCANTARILLADO No se requiere según se desprende de los oficios números 037/08, 039/08, 040/08, 042/08 y 043/08 de fechas 11 de abril del año 2008, emitidos por el Organismo Operador del Municipio de San José de Gracia, Ags., en virtud de que el desarrollo se constituirá en régimen de propiedad en condominio, y de que no contará con sistema de alcantarillado, debido al uso de biodigestores por unidad privativa, mismos que deberán de cumplir con las especificaciones indicadas en la propuesta presentada. URBANIZACIÓN DE VIALIDADES. Caminos con empedrado asentadas y junteadas con mortero de cemento-arena u otro material de calidad similar, de acuerdo a las especificaciones determinadas por el H. Ayuntamiento. PLACAS DE NOMENCLATURA Y SEÑALIZACIÓN VIAL. Metálicas o de PVC sobre postes metálicos en cruceros de vialidades, con una altura mínima de 2.10 m. hasta la base del primer señalamiento y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de San José de Gracia, Ags. ELECTRIFICACIÓN 7
El Proyecto Eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ella le señale. OPINIÓN DEL AYUNTAMIENTO 3.- OPINIONES TÉCNICAS Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de San José de Gracia, Ags., mediante el oficio 080917/001, del 17 de septiembre del año 2008, en la que se determinan entre otras situaciones, las obligaciones fiscales y donaciones. FACTIBILIDAD DE AGUA POTABLE Se cuenta con la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, expedida por el Organismo Operador del Municipio de San José de Gracia, Ags., mediante oficios números 037/08, 039/08, 040/08, 042/08 y 043/08 de fechas 11 de abril del año 2008. OPINIÓN DE LA SUBCOMISIÓN DE VIALIDAD Y TRANSPORTE La Subcomisión de Vialidad y Transporte otorgó su visto bueno para la viabilidad del proyecto en su sesión de fecha 7 agosto del año 2008. FACTIBILIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA La Comisión Federal de Electricidad mediante oficios números SZA-065/08, SZA- 067/08, SZA-068/08, SZA-070/08 y SZA-071/08, de fechas 24 y 14 de marzo del 2008, se informa que se tiene la disponibilidad del servicio, quedando sujeto a que las obras necesarias para suministrarle el servicio deben ser a cargo del solicitante. 4.- DOCUMENTOS LEGALES EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS: Solicitud para constituir Régimen de Propiedad en Condominio. Copia certificada de la Escritura Pública de Propiedad, inscrita en el Registro Público de la Propiedad del Estado. Poder Notarial. Copia de Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística. 8
MUNICIPALES Copia de Levantamiento Topográfico Catastral. Constancia de pago del impuesto a la propiedad raíz al 2008. 5.- OBLIGACIONES FISCALES Conforme a la opinión emitida por el H. Ayuntamiento de San José de Gracia, Ags., se establece que el promotor deberá pagar por concepto de derechos con motivo de la opinión, integración del expediente y control de sus obligaciones de acuerdo a la siguiente tabla: CONDOMINIO NO. DE LOTES VALOR TOTAL DE LOTES OBLIGACIÓN FISCAL MUNICIPAL 2.3% PIE DE LA SIERRA II 12 6,000,000.00 $ 138,000.00 PIE DE LA SIERRA III 15 7,500,000.00 $172,500.00 PIE DE LA SIERRA V 10 5,000,000.00 $115,000.00 PIE DE LA SIERRA VII 20 10,000,000.00 $230,000.00 PIE DE LA SIERRA VIII 30 15,000,000.00 $345,000.00 TOTAL 87 43,500,000.00 $1,000,000.00 $ 1,000,000.00 (UN MILLÓN DE PESOS CON 00/100 M.N.), según lo dispuesto por el artículo 24 fracción IV de la Ley de Ingresos para el Municipio de San José de Gracia para el ejercicio fiscal del año 2008. ESTATALES Conforme al Artículo 10, fracción 2 incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008, se determina lo siguiente: A).- Por la autorización para constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, deberá de pagar el 1.5% sobre el valor comercial de las áreas de propiedad exclusiva. CONDOMINIO SUPERFICIE DE USO EXCLUSIVO VALOR DEL M2. SEGÚN AVALÚO PORCENTAJE OBLIGACIÓN OBLIGACIÓN FISCAL POR AUTORIZACIÓN PIE DE LA SIERRA II 36,000.00 $176.00 0.015 $ 95,040.00 PIE DE LA SIERRA III 45,000.00 $172.00 0.015 $116,100.00 9
PIE DE LA SIERRA V 30,000.00 $169.00 0.015 $76,050.00 PIE DE LA SIERRA VII 60,000.00 $167.13 0.015 $150,417.00 PIE DE LA SIERRA VIII 90,000.00 $166.21 0.015 $224,483.50 TOTAL 261,000.00 $662,090.50 B).- Por la supervisión de que la ejecución de las obras de urbanización sean compatibles con el proyecto autorizado, deberá pagar el 1.3% del presupuesto de las obras de urbanización. CONDOMINIO SUPERFICIE DE A URBANIZAR VALOR DEL M2. URBANIZACIÓN PORCENTAJE OBLIGACIÓN OBLIGACIÓN FISCAL POR SUPERVISIÓN PIE DE LA SIERRA II 2,647.47 M2. $525.00 0.013 $ 18,068.98 PIE DE LA SIERRA III 4,620.94 M2. $525.00 0.013 $31,537.91 PIE DE LA SIERRA V 3,487.73 M2. $525.00 0.013 $23,803.75 PIE DE LA SIERRA VII 3,947.89 M2. $525.00 0.013 $26,944.34 PIE DE LA SIERRA VIII 8,483.50 M2. $525.00 0.013 $57,899.88 TOTAL 261,000.00 $158,254.86 GARANTIAS DE URBANIZACION De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de San José de Gracia, Ags., conforme a lo siguiente CONDOMINIO SUPERFICIE DE A URBANIZAR VALOR DEL M2. URBANIZACIÓN PORCENTAJE OBLIGACIÓN OBLIGACIÓN FISCAL POR SUPERVISIÓN PIE DE LA SIERRA II 2,647.47 M2. $525.00 0.40 $ 18,068.98 PIE DE LA SIERRA III 4,620.94 M2. $525.00 0.40 $31,537.91 PIE DE LA SIERRA V 3,487.73 M2. $525.00 0.40 $23,803.75 PIE DE LA SIERRA VII 3,947.89 M2. $525.00 0.40 $26,944.34 PIE DE LA SIERRA VIII 8,483.50 M2. $525.00 0.40 $57,899.88 TOTAL 261,000.00 $486,938.10 10
6.- OBSERVACIONES GENERALES 1. Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de San José de Gracia, Ags., mediante el oficio 080917/001 de fecha 17 de septiembre del 2008, en la que se incluyen obligaciones fiscales municipales, así como las donaciones a cargo del promotor, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución. 2. Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 476 fracción II del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 10 % del área neta vendible; el Municipio de San José de Gracia, Aguascalientes ha solicitado al desarrollador mediante oficio de opinión No. 080917/001 que las donaciones que correspondan sean hechas en zonas que de acuerdo al Plan de Desarrollo Municipal de San José de Gracia 2008-2010 resulten más útiles y adecuadas para el aprovechamiento social. El desarrollador ha aceptado la petición y se acordó que el Municipio propondrá diferentes propiedades que considere adecuadas, previo acuerdo de las partes, para los fines anteriormente señalados y dará al desarrollador un plazo de 6 meses para que los mismos sean escriturados a favor del Municipio de San José de Gracia, Ags. 3. El promotor queda obligado hasta la entrega recepción del condominio a la asociación de condóminos del desarrollo, a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 470 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes. 4. Conforme a lo dispuesto por el artículo 196 del Código Urbano del Estado, el Ayuntamiento no expedirá la autorización de habitabilidad o uso de las viviendas, locales, departamentos o de cualquier edificación, hasta en tanto el Condominio no presente un avance en las obras de urbanización de un 50%. 5. El Promovente, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Condominio previa autorización de la SEPLADE y el cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano. 6. En expediente se cuenta con el ingreso del manifiesto de impacto ambiental, al Instituto de Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes, por lo que deberá acatar las disposiciones que emita el Instituto del Medio Ambiente del Estado. 7. Respecto al Estudio de mecánica de suelos realizado por la empresa Supervisión Integral de Obra Civil S. A. de C. V. con fecha del 27 de junio del 2008, señala que el tipo de suelo esta conformado por afloramientos de roca arenisca o ígnea. En roca arenisca se ha medido resistencias a la compresión simple de 50 kg/cm2 y módulos de elasticidad del orden de 5,000 kg/cm2. 11
En cuanto a sismicidad el predio se encuentra en la zona de bajo riesgo sísmico, que es la zona a partir de los 200 mts. de distancia después del agrietamiento, ya que el predio se encuentra a mas de 900 mts. de distancia del agrietamiento más cercano. El terreno es de tipo I (terreno firme), tal como puede ser el tepetate, arenas alta o medianamente cementadas, arcillas compactas, así como roca de cualquier tipo. 8. Respecto al estudio geofísico de resistividad realizado por la empresa Supervisión Integral de Obra Civil S. A. de C. V. con fecha de 23 de enero del 2007, se manifiesta que a la fecha no se detectaron alteraciones ni formación de fracturas que pudieran estar reflejando la continuación de alguna falla o grieta. 9. Deberá de adquirir de terceros los títulos por derechos de extracción equivalentes al volumen anual requeridos para su desarrollo, debidamente regularizados ante la Comisión Nacional del Agua, así como el cambio de uso correspondiente. 7.- PROYECTO DE RESOLUCIÓN La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 28 de octubre de 2008, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 y 424 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con el dictamen favorable del Municipio de San José de Gracia, Ags., expedido por mediante el oficio No. 080917/001 del 17 de septiembre del año 2008, tiene a bien APROBAR el proyecto de los Condominios denominados PIE DE LA SIERRA II, III, V, VII Y VIII como CONDOMINIOS HORIZONTALES PARA USO MIXTO: HABITACIONAL, SERVICIOS, RECREACIÓN Y ESPARCIMIENTO siendo propiedad del Sr. Alberto Cadena Ayarzagoitia y el Sr. Manuel Chávez Cruz. La citadas personas físicas quedan sujetas a lo siguiente: Otorgar donación, bajo las condiciones fijadas por el Ayuntamiento de San José de Gracia, Ags., en lo inherente a su superficie y ubicación; pago de las obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de Agua Potable por un total de 43,663.12 m 3 /anuales requerido por la población de proyecto; atender las factibilidades definitivas para su desarrollo, mediante documentos NOS. 037/08, 039/08, 040/08, 042/08 Y 043/08 de fechas 11 de abril del 2008, expedidos por la Organismo Operador del Municipio de San José de Gracia, Ags; apegarse al proyecto de diseño presentado y avalado por el Organismo Operador de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de San José de Gracia, Ags., y por el Instituto del Agua del Estado de Aguascalientes; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; presentar y respetar las observaciones que se le señalen en el Manifiesto de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente PROYECTO DE DICTAMEN formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. 12
Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código, disponen de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del Condominio, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberán pasar a dicha Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional para que se le indique el punto georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberán presentar disco compacto que contenga plano de sembrado completo, (el cual debe contener la superficie individual por predio, colindancias del predio, No. de predios, No. de manzanas, superficies total, vendible o exclusiva, áreas de uso común, de donación, restricciones, y usos del suelo), en formato.dwg. En dicho proyecto deberán incluir el plano de rasantes. Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberán someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Condominio. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa al SR. ALBERTO CADENA AYARZAGOITIA Y SR. MANUEL CHÁVEZ CRUZ que cuenta con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo. 13