DIFICULTAD DE ACCESO Y PÉRDIDA DE LA VIVIENDA

Transcripción

1 DIFICULTAD DE ACCESO Y PÉRDIDA DE LA VIVIENDA SEMINARIO INNOVACIÓN DE LA VIVIENDA EN ALQUILER UTOPIA O REALIDAD? GRANADA. 17 NOVIEMBRE

2 PÉRDIDA DE LA VIVIENDA Situaciones jurídicas que comportan la pérdida de la vivienda: - Proceso de desahucio por falta de pago de la renta arrendaticia. - Proceso de desahucio por procedimiento de ejecución hipotecaria. - Proceso de desahucio por delito de usurpación. 2

3 Proceso de desahucio por falta de pago de la renta arrendaticia. PROCEDIMIENTO VERBAL CON ESPECIALIDADES, se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial en el que se encuentra la vivienda arrendada. El procedimiento se inicia por demanda de juicio verbal de desahucio que presenta el arrendador. El arrendatario, como parte demandada, recibe notificación de demanda en la vivienda + requerimiento para que en el plazo de 10 días: - pague la deuda - desaloje la vivienda - se oponga a la demanda (con abogado y procurador) 3

4 El Decreto que admite a trámite la demanda fijará una fecha de lanzamiento para el supuesto de que la parte demandada no se oponga a la demanda y una fecha de Vista para el caso de que si se oponga. A continuación, el Decreto que tenga por opuesto al demandado señalará fecha de lanzamiento, que deberá ser posterior a la celebración del Juicio + 20 hábiles para que la Sentencia adquiera firmeza. EFECTOS DE LA OPOSICIÓN A LA DEMANDA. En principio, permite obtener mayor tiempo de permanencia en la vivienda hasta el lanzamiento (2ª fecha + firmeza Sentencia). IMPORTANTE: La parte demandada tiene el plazo de 3 días desde que recibe la demanda para que la solicitud de justicia gratuita suspenda el cómputo de los plazos. 4

5 Solicitud de aplazamiento de la fecha de lanzamiento por motivos de humanidad. Una vez firme la Sentencia, la parte actora pedirá su ejecución, con la finalidad de que se practique el lanzamiento en la fecha señalada. En base a lo dispuesto en el art LEC se puede pedir que se conceda al inquilino demandado un mes más desde la fecha señalada, es una facultad que puede conceder el Juez si estima que existen motivos fundados. La solicitud se presentará ante el Juzgado, acompañada de los documentos que justifiquen la situación de necesidad. 5

6 Proceso de desahucio por procedimiento de ejecución hipotecaria. Ante la falta de pago de, al menos 3 cuotas hipotecarias o cantidad equivalente, la entidad bancaria prestamista podrá dar por resuelto anticipadamente el contrato de préstamo e interponer procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar el dinero prestado + intereses + costas. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ESPECIAL, que permite al acreedor hipotecario obtener una tutela rápida y eficaz de su crédito; su objeto no es el reconocimiento de un derecho si no el pago de la deuda garantizada con el bien hipotecado, restringiendo las posibilidades de oposición del ejecutado. Requisitos: - Que se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. - Que conste un domicilio designado por el deudor para la práctica de los requerimientos y notificaciones. 6

7 El procedimiento se inicia por demanda de ejecución hipotecaria presentada por el acreedor hipotecario (Banco), que se notifica al ejecutado (deudor hipotecario) concediendo el plazo de 10 días para que pueda presentar oposición por los motivos tasados en la Ley. Hasta la reforma introducida por la Ley 1/2013, los motivos de oposición eran prácticamente imposibles de cumplir: que la hipoteca ya estuviera cancelada o que se hubiera producido un error en el cálculo de la cantidad reclamada. A partir de la reforma de la Ley 1/2013, se introduce un nuevo motivo de oposición: El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. 7

8 IMPORTANTE: La parte demandada deberá solicitar justicia gratuita para presentar la oposición a la demanda; mientras se tramita se deberá suspender el cómputo de los plazos. Ejemplos de cláusulas abusivas: - Cuantía de los intereses moratorios por encima de 3 veces el interés legal del dinero (3,5% 2015). - Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo. - Cláusula suelo. Efectos de la declaración de abusividad: - SOBRESEIMIENTO si la cláusula abusiva fundamenta la ejecución. - CONTINUACIÓN de la ejecución con INAPLICACIÓN de la cláusula abusiva si ésta no la fundamenta. 8

9 Una vez desestimada la oposición formulada por la ejecutada, la ejecutante pedirá la celebración de la subasta pública de la vivienda hipotecada para cobrar su crédito. Existen unos límites en las posturas de la subasta que presentan los licitadores, oscilarán entre el 70% y el 50% del valor pactado en la escritura para una eventual subasta. HABITUAL: subasta desierta, no se presenta ningún postor; el Banco ejecutante se podrá adjudicar la finca: - Vivienda habitual del deudor: por el 70% del valor pactado en escritura o por el 60% si el valor de la deuda es inferior. - Vivienda no habitual del deudor: por el 50% del valor pactado en escritura. 9

10 Adjudicada la vivienda al nuevo propietario, éste solicitará al Juzgado la toma de posesión de la misma. 1.- La parte ejecutada podrá pedir la suspensión del lanzamiento en base a lo previsto en la Ley 1/2013, por plazo de 4 años desde mayo de 2013 (hasta mayo de 2017 con independencia de la fecha en que se conceda). Previsto para aquellas familias que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, siempre que se cumplan los requisitos económicos recogidos en la norma. 2.- Si no se cumplen los motivos de suspensión de la Ley 1/2013, la parte ejecutada podrá solicitar que se conceda una prórroga al ejecutado por motivos de humanidad, posibilidad recogida en el artículo LEC. 10

11 3.- Pudiera ocurrir que la vivienda ejecutada se encuentra ocupada por terceras personas que no son los ejecutados ni tienen relación con ellos; deberán presentar en el plazo de 10 días los títulos en los que fundan su derecho a permanecer en la vivienda. El Juez que conoce la ejecución hipotecaria decidirá si la documentación aportada es título bastante para fundamentar la permanencia. DIFERENCIAR: - Régimen jurídico contenido en la redacción original de la Ley de Arrendamiento Urbanos - Régimen jurídico establecido por la reforma operada en LAU por Ley 4/

12 Además; una vez subastada y adjudicada la finca hipotecada, es posible que queden cantidades que no se cubran con el precio obtenido en la subasta. La responsabilidad personal para asegurar el pago de la deuda que acompaña a la garantía hipotecaria permite al Banco ejecutante proseguir el procedimiento para cobrarse: - con el resto de bienes del deudor hipotecario - con los bienes de los avalistas/hipotecantes no deudores si los hubiera. 12

13 Limites de inembargabilidad Cuando el precio de venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo la cantidad inembargable será: SMI (648,60 ) + 50% SMI + 30% por cada miembro unidad familiar sin recursos 13

14 * CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS del Real Decreto Ley 6/2012. Se recogen 3 medidas: 1.- Reestructuración de la deuda hipotecaria: - Carencia en la amortización del capital de cinco años. - Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo. - Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor +0,25% durante el plazo de carencia. - Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés, previstas en los contratos de préstamo hipotecario. 14

15 2.- Quita en el capital pendiente de amortización. 3.- Dación en pago de la vivienda habitual; la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, quedando definitivamente cancelada la deuda. Además, si así lo solicita el deudor en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda como arrendatario, para lo que deberá satisfacer una renta anual del 3% del importe de la deuda en el momento de la dación; durante este plazo, el impago de la renta devengará un interés del demora del 10%. 15

16 Proceso de desahucio por delito de usurpación. La ocupación de una vivienda vacía por una persona que no dispone de título sobre la misma puede ser constitutivo de un delito de usurpación, tipificado en el artículo del Código Penal. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajeno que no constituya morada o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses. Si la ocupación se realiza con violencia en las personas (agrediendo al portero, ), la pena es mayor: prisión de uno a dos años. 16

17 Diferenciar del caso en que se entra en una vivienda que si constituye morada: reside alguien en ella; sería un delito de allanamiento de morada, castigado con pena de prisión. PROCEDIMIENTO PENAL - Intervención de la Policía - Identificación de los ocupantes - Declaración en calidad de imputado - Adopción de medida cautelar de desahucio - Celebración del Juicio oral: Condena - Antecedentes penales 17

18 ESTRATEGIAS DE DEFENSA 1.- Atipicidad: la conducta no es constitutiva de delito. - Negar que se está ocupando la vivienda sin título - Alegar la temporalidad de la ocupación 2.- Estado de necesidad como eximente: que el mal causado con la ocupación es menor que el mal que hubiera sucedido si no se hubiera ocupado. - Acreditar la situación de desamparo En ambos casos, es muy positivo el desalojo voluntario una vez que se produzca el requerimiento o se conozca la tramitación del procedimiento. 18

19 DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA Distintas formas de acceder a la tenencia de vivienda: - Acceso a través de compra/arrendamiento de vivienda protegida - Acceso a través de la compra de vivienda - Acceso a través del arrendamiento de vivienda. 19

20 Acceso a la vivienda a través del arrendamiento 1.- La familia deberá contar con ingresos suficientes para sufragar el pago de la renta mensual. 2.- La dificultad de prestar las garantías que aseguren el pago de la renta por los inquilinos: nóminas, avalistas, seguros de impagos, 3.- Las reticencias de algunos propietarios a alquilar sus viviendas a determinadas personas de distinta nacionalidad, religión, 20

21 4.- La dificultad de acceder a las viviendas de alquiler ofertas por las entidades bancarias a través del Fondo Social de Vivienda / Negativa a conceder alquiler social sobre aquellas viviendas que se han entregado en dación en pago para la cancelación de la deuda pero fuera del marco de aplicación del Código de Buenas Prácticas del Real Decreto Ley 6/2012. PRÁCTICAS HABITUALES: Ciertas entidades bancarias están regularizando a través de la firma de contratos de arrendamiento a las personas que se encuentran habitando las viviendas, con independencia del título que ostenten. Otras entidades bancarias se niegan, de manera expresa o tácita, a regularizar las situaciones residenciales, manteniendo el desalojo de bloques enteros de viviendas. 21

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