CURSO/GUÍA PRÁCTICA DE TRASPASO Y CESIÓN DE LOCALES.

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1 SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. CURSO/GUÍA PRÁCTICA DE TRASPASO Y CESIÓN DE LOCALES.

2 PARTE PRIMERA. El traspaso según la fecha del contrato. Capítulo 1. Introducción. Qué es un contrato de traspaso? 1 El concepto de traspaso en la LAU del 64 y la reforma del Cuándo existe un traspaso? 3. Qué no se puede considerar traspaso? a. Asociaciones familiares a la muerte del arrendatario. b. Supuestos especiales de cesión del arrendatario. c. Cambio de titularidad. d. Transformación, fusión o escisión de sociedades mercantiles. 4. Locales excluidos del traspaso. 5. Traspaso y cesión de contrato de arrendamiento de locales de negocio (leyes de arrendamientos urbanos de y 1.994) a. Qué es un "local de negocio"? b. Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de local de negocio (LAU 1994) c. Formalización del contrato de arrendamiento de local de negocio. 6. Breve introducción al régimen transitorio previsto en la LAU a. Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de b. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de c. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 d. Contratos de arrendamiento asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 e. Arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales El derecho de participación en el traspaso de locales de negocio de renta antigua. Traspaso de local por persona física en los arrendamientos de renta antigua. La prórroga forzosa de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin sentido. Arrendamiento de local de negocio o traspaso de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de Concepto del traspaso de local de negocio 2. Requisitos del traspaso de local de negocio 3. Duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio Índice

3 Cuándo y cómo se puede traspasar un local en arrendamiento? Excepción. No retracto en arrendamiento de industria. Es fácil la separación de los coarrendatarios que deciden traspasar un local en arrendamiento? CHECK-LIST 1. Check-list del régimen transitorio previsto en la LAU Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 Derechos del arrendador. Actualización de la renta. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de Contratos de arrendamiento asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de Arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales. 2. Check-list del traspaso. Capítulo 2. Régimen jurídico del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir de la entrada en vigor de la LAU 1964 hasta la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril. 1. Ámbito normativo 2. Régimen jurídico del traspaso en estos contratos 3. Titulares del derecho de traspaso y presupuestos de su aplicación 4. Duración del contrato efectuado el traspaso a. Traspaso verificado después de la entrada en vigor de la LAU 1994, es decir, después del 1 de enero de 1995 b. Traspaso verificado en los 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, es decir, traspaso de local de negocio efectuado desde el año 1985 hasta el año 1995 Para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado la cuota del IAE para el año Capítulo 3. Régimen jurídico del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, hasta la entrada en vigor de la LAU Normativa aplicable. 2. Concepto 3. Facultades para traspasar 4. Clases de traspaso de local de negocio a. Traspaso de local de negocio propiamente dicho. b. Traspaso de local de negocio impropio

4 5. Requisitos del traspaso 6. Tanteo y retracto en favor del arrendador en caso de traspaso del local de negocio a un tercero ajeno a la relación arrendaticia a. El derecho de tanteo b. Derecho de retracto c. Reglas comunes al tanteo y al retracto 7. Participación de la propiedad. 8. Derecho del arrendador a la elevación de la renta por cada traspaso que se verifique. Capítulo 4. La cesión de los arrendamientos para usos distintos al de vivienda concertados a partir del 1 de enero de 1995, al amparo de la LAU Régimen normativo 2. La cesión del contrato de arrendamiento a. La cesión del contrato de arrendamiento en el art. 32 de la LAU de ) Concepto de cesión 2) Ejercicio de una actividad empresarial o profesional en la finca 3) El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 4) Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 5) Derecho a elevación de la renta 6) Supuestos en los que no procede la cesión del contrato de arrendamiento 7) Supuestos de prohibición contractual de la cesión del contrato 8) Relaciones entre las partes. 9) Cesión gratuita u onerosa b. La cesión del contrato de arrendamiento en el Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo Caso práctico de cesión del Contrato realizado después del 1 de Enero de Ley de Arrendamientos Urbanos de a. Requisitos b. Renta La cesión del contrato de alquiler de un negocio. 1. La cláusula renunciando a la cesión del contrato de alquiler de un negocio. 2. Otra forma de poder traspasar un negocio, cuando el mismo se encuentra arrendado a nombre de una sociedad, es traspasar la propia sociedad. 3. Los impuestos de la cesión del contrato de alquiler de un negocio. a. IVA b. IRPF o sociedades. CHECK-LIST 1. En caso de cesión del contrato de arrendamiento de local, lo primero ver si hay cláusula de renuncia a este derecho. 2. Hace falta contar con el consentimiento del arrendador para traspasar un contrato de arrendamiento? 3. Puede el arrendatario cobrar por la cesión del local al nuevo arrendatario?

5 4. Qué derechos concede la LAU al propietario? 5. Derechos en caso de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria. 6. Qué derechos tiene el arrendador si el nuevo arrendatario no quiere pagar el incremento de renta? 7. Cómo se le ha de comunicar al propietario que se ha efectuado la cesión del contrato de arrendamiento de local? Capítulo 5. El Subarriendo de la finca objeto del contrato. 1. El subarriendo en el art. 32 de la LAU a. Concepto b. Actividad empresarial o profesional c. El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo d. Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador e. Derecho a elevación de la renta f. Pacto de prohibición del subarriendo g. Relación entre las partes contratantes 2. El subarriendo en el Código Civil CHECK-LIST 1. Qué es el subarrendamiento de un local? 2. Cláusula de renuncia al derecho a subarrendar. 3. Cómo se le ha de comunicar al propietario que se ha efectuado la cesión del contrato de arrendamiento de local? PARTE SEGUNDA. Las claves del traspaso. Capítulo 6. Requisitos para poder traspasar. 1. Quién puede traspasar? 2. Duración del arrendamiento tras el traspaso. 3. Requisitos legales para la existencia legal de traspaso. a. Establecimiento previo del arrendatario b. Compromiso de permanencia en el local c. Fijación de precio cierto d. Notificación de la decisión de traspasar e. Otorgamiento de escritura publica f. Notificación al arrendador de la realización del traspaso Traspasos tras la entrada en vigor de la LAU Traspaso de local de negocio cuyo titular sea una persona física 2. Traspaso de local de negocio cuyo titular sea una persona jurídica El traspaso de local de negocio.

6 1. Traspaso de local de negocio 2. Requisitos para ceder o subarrendar local negocio. 3. Causas de extinción del contrato de arrendamiento. 4. La subrogación en el contrato de arrendamiento a. Fallecimiento del arrendador. b. Fallecimiento del arrendatario. Capítulo 7. El precio del traspaso. 1. Participación del arrendador en el precio del traspaso a. Participación pactada en dinero. b. Participación pactada en especie. c. Participación no pactada: porcentajes legales d. Supuestos especiales de elevación de los porcentajes legales. e. Supuestos especiales de transitoriedad. 2. Quién debe retener los porcentajes legales de participación : el precio del traspaso. 3. Supuesto especial de adjudicación en subasta. 4. Traspaso: incremento de la renta 5. Renuncia al derecho de traspaso El importe de la participación del propietario en el traspaso de locales de negocio. Capítulo 8. Los derechos de tanteo y retracto. 1. Derecho de tanteo por el propietario. 2. Derecho de retracto 3. Traspaso forzoso 4. Supuesto de coarrendadores en el ejercicio del derecho de tanteo o retracto 5. Traspasos al año de la firma de la escritura. El posible el retracto parcial de un local de negocio o almacén en contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985? Capítulo 9. Local traspasado con otros elementos. Requisitos para su validez. Capítulo 10. Valoración del traspaso de local de negocio. Capítulo 11. Aspectos fiscales del traspaso: I.V.A. 1. Para el arrendador. 2. Para el adquirente. a. Responsabilidades tributarias del adquirente por traspaso

7 La resolución anticipada del arrendamiento de un local a cambio de indemnización y el efecto del IVA dependiendo de la obligatoriedad de la resolución. Notas jurisprudenciales sobre traspasos de locales de negocio en arrendamientos concertados con anterioridad al 9 de mayo de CHECK-LIST 1. El traspaso no está sujeto a IVA. 2. Impuesto de la Renta (IRPF). Impuesto de sociedades. Incremento de patrimonio. 3. Amortización del receptor del traspaso. PARTE TERCERA. Formularios. 1. Notificación del traspaso previsto al arrendador 2. Notificación al arrendador del traspaso efectuado por el arrendatario. a. Carta. b. Escritura Ley Notificación al arrendador del traspaso efectuado por el tercero 4. Notificación de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria 5. Notificación del traspaso previsto al arrendador 6. Notificación al arrendador del traspaso efectuado por el arrendatario 7. Notificación al arrendador de la transformación, fusión o escisión de la sociedad arrendataria, en contratos sometidos a la LAU Notificación a la sociedad transformada, fusionada o escindida, del incremento de la renta en un 15 por 100 (LAU 1964) 9. Notificación al arrendador de la cesión en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda Modelo 1 Modelo Notificación al arrendador de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (LAU 1994) 11. Notificación decisión de traspasar 12. Contestación notificación intención de traspasar 13. Contestación notificación intención de traspasar. 14. Acta de notificación de traspaso. 15. Contestación requerimiento notarial. 16. Acta notarial notificando al arrendador la cesión 17. Contrato de traspaso de local de negocio Modelo a

8 Modelo b Modelo c 18. Contrato de traspaso de local sin existencias 19. Escritura de traspaso de local de negocio. a. Modelo de traspaso real. b. Modelo de traspaso legal. 20. Escritura básica de traspaso de local de negocio. Modelo escritura notarial. 21. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda 22. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en centro comercial 23. Contrato de cesión de local comercial. 24. Modelo de escritura de cesión de arrendamiento de local. 25. Modelo de escritura de cesión de arrendamiento de local sin consentimiento del arrendador. PARTE CUARTA. Formularios. 1. Modelo de ENCARGO DE TRASPASO de un local a un agente inmobiliario. 2. Modelo de Contrato de arrendamiento de local de negocio. Modelo a Modelo b 3. Modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio con opción de compra. 4. Modelo de Arrendamiento de industria o negocio no sometido a la LAU. Modelo de contrato básico. Modelo a Modelo b PARTE QUINTA Marketing del traspaso de locales. Modelo de caso real de dossier de traspaso de local.

9 PARTE PRIMERA. El traspaso según la fecha del contrato. Capítulo 1. Introducción. Qué es un contrato de traspaso? 1 El concepto de traspaso en la LAU del 64 y la reforma del 94.