FIBRA MACQUARIE MÉXICO ANUNCIA RESULTADOS AL TERCER TRIMESTRE DE 2013 Y DISTRIBUCIÓN

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1 Eventos Relevantes FIBRA MACQUARIE MÉXICO ANUNCIA RESULTADOS AL TERCER TRIMESTRE DE 2013 Y DISTRIBUCIÓN Fondos Provenientes de Operaciones por 0.46 pesos en el tercer trimestre El desempeño del portafolio se encuentra mayormente en línea con las expectativas 618,855 pies cuadrados (57,493 metros cuadrados) en arrendamientos nuevos y renovaciones en 3T13 Declara una distribución al tercer trimestre de 0.50 pesos por CBFI Alistando Plataforma interna de administración de propiedades para su lanzamiento a principios de 2014 CIUDAD DE MÉXICO, A 25 DE OCTUBRE DE 2013 FIBRA Macquarie México (FIBRAMM) (BMV: FIBRAMQ), anunció el día de hoy sus resultados para el trimestre y nueve meses terminados al 30 de septiembre de Resultados Financieros al Tercer Trimestre de 2013 FIBRAMM reportó ingresos totales en el tercer trimestre de 2013 por millones de pesos y 1.23 mil millones de pesos para el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de Los ingresos base por arrendamiento sumaron millones de pesos, incluyendo un pago extraordinario por una terminación anticipada de un contrato por 25.7 millones de pesos para el trimestre. Habían 567,166,126 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de FIBRAMM en circulación al 30 de septiembre de WS:FND_MexicoCity:560714:v7

2 Ingreso Operativo Trimestre al 30 de septiembre de millones de Tercer Trimestre por CBFI * Nueve Meses al 30 de septiembre de pesos 1.11 mil Nueve Meses por CBFI * 1.96 pesos Neto (NOI) pesos millones de pesos Utilidad Neta millones de 0.44 pesos 1.05 mil 1.85 pesos pesos millones de pesos Fondos millones de 0.46 pesos millones 1.21 pesos Provenientes de pesos de pesos Operaciones (FFO) (*) basado en un total de 567,166,126 CBFIs en circulación al 30 de septiembre de Resultados Operativos y Actividad de Arrendamiento de las Propiedades Al 30 de septiembre de 2013, FIBRAMM contaba con 244 propiedades industriales ubicadas en 21 ciudades en 15 estados de la República Mexicana, con aproximadamente 26.8 millones de pies cuadrados (2.5 millones de metros cuadrados) de área bruta arrendable. Lo más destacado en términos de operaciones para el trimestre terminado el 30 de septiembre de 2013 incluye lo siguiente. Métrica 3T13 2T13 Tasa de Ocupación 89.6% 89.9% Promedio móvil de la Tasa de Ocupación (promedio en lo que va del año) 89.4% 89.4% Renta Mensual Promedio por m 2 Arrendado Promedio Móvil de la Renta Mensual Promedio por m 2 Arrendado (promedio en lo que va del año) EU$4.53 EU$4.57 EU$4.55 EU$4.58 Tasa de Retención de 65% 60% 2

3 Clientes Plazo Promedio Ponderado de Arrendamiento 3.1 años 3.1 años La ocupación fue de 89.6% al cierre del tercer trimestre, ligeramente por debajo de 89.9% al 30 de junio de Esta reducción en la ocupación se debió principalmente a la terminación anticipada de un contrato en Monterrey. Si no se considerara el impacto de la terminación anticipada en este periodo, las tasas de ocupación habrían incrementado a 90.1% en el tercer trimestre de El cliente que terminó el contrato en Monterrey pagó a FIBRAMM EU$1.9 millones por concepto de terminación anticipada. Esta cantidad representa 85% de las obligaciones de pago remanentes según el contrato de arrendamiento rescindido y se refleja en los resultados operativos de este trimestre. FIBRAMM considera a Monterrey como un mercado favorable debido a su atractiva ubicación, y ya trabaja para arrendar el espacio desocupado. El plazo promedio ponderado de arrendamiento restante (basado en una renta base anualizada) al 30 de septiembre de 2013 fue de 3.1 años, similar al del trimestre anterior. Nuestro portafolio se desempeñó de acuerdo con nuestras expectativas para el trimestre, dijo Jaime Lara, Director General de FIBRAMM. Hacia finales del trimestre hubo algunos indicios de clientes optando por esperar para ver cómo se desarrollarían las reformas en México y la situación política en EEUU. Sin embargo, esto vino acompañado por un repunte en el interés de multinacionales extranjeras que han considerado a México para establecer operaciones. Creemos que este interés se reflejará tanto en un aumento en la ocupación como en las tasas de renta promedio el año próximo. Lo más destacado en la actividad de arrendamiento En el trimestre comenzaron contratos nuevos y renovaciones por un total de 618,855 pies cuadrados (57,493 metros cuadrados). Lo más destacado incluye: Contrato de arrendamiento de 7 años por 114,030 pies cuadrados (10,594 metros cuadrados) para una expansión en Puebla Contrato de arrendamiento de 5 años para una expansión de 98,328 pies cuadrados (9,135 metros cuadrados) de un espacio previamente arrendado en Ciudad Juárez Contrato de arrendamiento de 4 años por 100,000 pies cuadrados (9,290 metros cuadrados) en Nogales 3

4 Las tasas de renta en renovaciones disminuyeron en ciertos mercados resultando en una leve reducción en la renta promedio por metro cuadrado arrendado por mes a EU$4.53 en el tercer trimestre, comparado con EU$4.55 en el segundo trimestre de La tasa de retención de clientes de FIBRAMM fue de 65% en el tercer trimestre de 2013 con base en el área arrendada. Durante el trimestre pudimos incrementar las tasas de renta en ciudades clave como Puebla y Tijuana. Continuamos creyendo que la ocupación en mercados sin movimiento como Ciudad Juárez se revertirá a estándares históricos y al igual que las tasas de renta. El portafolio de FIBRAMM en los mercados del norte está fuertemente correlacionado con la salud de la economía de Estados Unidos y cualquier repunte en dicho país probablemente tendrá un impacto positivo y significativo, dijo Lara. Confiamos en que estamos bien posicionados para capitalizar las tendencias positivas en el mediano y largo plazo en la región. Actualización de la Plataforma Interna para la Administración de Propiedades El 30 de septiembre de 2013, FIBRAMM proporciono una actualización sobre sus avances en el establecimiento de una plataforma interna de administración de propiedades. Esta plataforma llevara a cabo los servicios de administración de propiedades, arrendamiento y contabilidad para las propiedades de FIBRAMM una vez concluidos los respectivos contratos de administración de propiedades transicionales celebrados con terceros. FIBRAMM espera generar economías de escala a través de esta plataforma a medida que expande su portafolio de propiedades a través de México. Se espera lanzar formalmente la plataforma a principios de enero de El establecimiento de una plataforma interna de administración de propiedades es un hito importante para nosotros, dijo Lara. Esto no solamente resultara en menores costos unitarios a medida que crezca nuestro portafolio, mas importantemente, elimina intermediarios y nos acerca más a nuestros clientes. Llevar el control de todos los puntos de contacto con nuestros clientes nos permitirá mejorar la satisfacción del cliente y nos ayudara a lograr nuestros objetivos de ocupación y retornos financieros. FIBRAMM anunció también que ha adelantado la fecha de vencimiento de su contrato de administración de propiedades transitorio con GE Capital Real Estate México (GECREM) al 31 de diciembre de 2013, un año antes de lo previsto en el contrato original. Se espera que ciertos 4

5 servicios de contabilidad y relacionados s transicionales continúen en el 1T14. FIBRAMM ha acordado pagarle a GECREM EU$9 millones para liberar del todo a GECREM del derecho a recibir pagos contingentes adicionales bajo los términos de la adquisición del portafolio industrial en diciembre de La liquidación se realizará en cinco pagos trimestrales iguales hasta el 31 de marzo de Los términos de la adquisición original estipulaban un máximo de ganancias de aproximadamente EU$18 millones, pagaderos de forma incremental hasta enfrentar ciertos obstáculos en la ocupación, así como ante una terminación anticipada del convenio de administración de propiedades de GECREM. Se espera que el contrato de administración de propiedades existente de FIBRAMM con Corporate Properties of the Americas (CPA) venza el 31 de diciembre de Adquisiciones FIBRAMM celebró contratos para adquirir 23 propiedades por un total de aproximadamente 5.9 mil millones de pesos en el tercer trimestre. Las propiedades, en tres portafolios, incluyen seis propiedades comerciales, una de uso mixto (comercial, oficinas y hotel), un edificio de oficinas y 15 propiedades industriales. Las propiedades comerciales, de oficinas y de uso mixto tienen un área bruta arrendable de 2,689,382 pies cuadrados (249,852 metros cuadrados) y estaban ocupadas en un 96.6% al momento de la firma. Las propiedades industriales tienen un área bruta arrendable de 1,652,847 pies cuadrados (153,555 metros cuadrados) y estaban ocupadas al 100% al momento de la firma. FIBRAMM anunció recientemente el cierre financiero de un portafolio de 15 propiedades industriales y anticipa que la adquisición de los otros dos portafolios se completara durante el cuarto trimestre de 2013, sujeto a ciertas condiciones de cierre. Se espera que la adquisición de 15 propiedades industriales genere aproximadamente 0.11 pesos (aproximadamente EU$0.009 millones) por CBFI de fondos provenientes de operaciones (FFO, por sus siglas en ingles) incrementales en el FIBRAMM espera que en conjunto, las tres transacciones generen un FFO incremental en un rango de entre 0.48 y 0.52 pesos (aproximadamente EU$0.037 y EU$0.040) por CBFI y un FFO incremental de aproximadamente EU$24.0 millones (aproximadamente millones de pesos) en términos anualizados al momento del cierre. 5

6 Nos complace mucho haber concluido la primera de las tres adquisiciones anunciadas durante el trimestre, señaló Lara. Se espera que estas adquisiciones sean acrecientes a ingresos y que generen un sólido flujo de efectivo, impulsando nuestro desempeño en los próximos trimestres. Además, continuamos analizando múltiples oportunidades de adquisición adicionales que contribuirían a diversificar aún más y a conformar nuestro portafolio actual. Distribución para el tercer trimestre de 2013 El 24 de octubre de 2013, el consejo de FIBRAMM declaró una distribución para el trimestre terminado el 30 de septiembre de 2013 de 0.50 pesos por CBFI. La distribución incluye una distribución ordinaria de 0.38 pesos por CBFI y una extraordinaria de 0.12 pesos por CBFI correspondientes al 25% de la reinversión del Bono del Fundador al cierre de la oferta global. La política actual de distribución de FIBRAMM es pagar distribuciones en efectivo trimestralmente. FIBRAMM reafirmo su rango de referencia de distribución para todo el año 2013 de 1.80 a 2.00 pesos y planea proporcionar la referencia para el 2014 en su reporte anual de Webcast y Conferencia Telefónica FIBRA Macquarie México llevará a cabo una conferencia telefónica y presentación vía webcast el viernes 25 de octubre de 2013 a las 7:30 a.m. hora de la ciudad de México y hora del centro / 8:30 a.m. hora del este. Se podrá acceder a la conferencia telefónica, que también se transmitirá vía webcast, en línea en o llamando al número gratuito Las personas que llamen desde fuera de los Estados Unidos podrán marcar al Favor de solicitar la teleconferencia Macquarie Mexican REIT Third Quarter 2013 Earnings Conference Call. Una reproducción del audio estará disponible hasta el 29 de octubre de 2013, llamando al o para personas fuera de los Estados Unidos. La contraseña para la reproducción es Un archivo del webcast de la teleconferencia y una copia de la información financiera de FIBRAMM al tercer trimestre de 2013 estará también disponible en el sitio web de FIBRAMM, Acerca de FIBRA Macquarie México FIBRA Macquarie México (FIBRAMM) (BMV: FIBRAMQ) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o FIBRA, listado en la Bolsa Mexicana de Valores, que se especializa en 6

7 oportunidades inmobiliarias industriales, comerciales y de oficinas en México, con un enfoque principal en propiedades generadoras de ingresos estables. El portafolio de FIBRAMM consiste de 259 propiedades industriales ubicadas en 21 ciudades en 15 estados de la República Mexicana (al 17 de octubre de 2013). FIBRAMQ es operada por Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. que opera dentro de la división Macquarie Infrastructure and Real Assets de Macquarie Group. Para información adicional sobre FIBRAMM, visite Acerca de Macquarie Group Macquarie Group (Macquarie) es un proveedor global de servicios bancarios, financieros, de asesoría, inversión y administración de fondos. El principal enfoque del negocio de Macquarie es generar retornos al brindar una gama diversificada de servicios a sus clientes. Macquarie opera a nombre de clientes institucionales, corporativos e individuales y de sus contrapartes en todo el mundo. Fundada en 1969, Macquarie opera en más de 69 oficinas en 28 países. Macquarie emplea a aproximadamente 13,600 personas y sus activos bajo administración ascienden a más de EU$362 mil millones (al 31 de marzo de 2012). Macquarie Infrastructure and Real Assets, una división de Macquarie, es un administrador de activos alternativos líder global especializado en inversiones en infraestructura, bienes raíces, agricultura y energía. Macquarie Infrastructure and Real Assets administra 49 fondos con EU$101 mil millones en activos bajo administración en 25 países (al 31 de marzo de 2013). Advertencia con respecto a proyecciones a futuro: este comunicado puede contener proyecciones a futuro. Estas proyecciones conllevan riesgos inherentes e incertidumbre. Advertimos que múltiples factores significativos podrían provocar que los resultados difieran significativamente de estas proyecciones a futuro. ESTE COMUNICADO NO CONSTITUYE UNA OFERTA DE VENTA DE VALORES EN LOS ESTADOS UNIDOS, Y LOS VALORES NO PODRÁN SER OFERTADOS O VENDIDOS EN LOS ESTADOS UNIDOS SIN REGISTRO O EXENCIÓN DEL REGISTRO BAJO LA LEY DE VALORES DE E.U. DE 1933, SEGUN ENMENDADA. 7

8 Contacto, Relación con Inversionistas: Jay Davis Relación con Inversionistas, FIBRA Macquarie México Tel: Contacto para medios internacionales: Paula Chirhart Corporate Communications, Macquarie Group Tel: Contacto para medios en México: CarralSierra PR & Strategic Communications Jose Manuel Sierra Cel: Tel: Andrea Barba Cel: Tel:

9 ESTADO DE RESULTADOS CONDENSADOS CONSOLIDADOS INTERMEDIO POR LOS TRES Y NUEVE MESES TERMINADOS EL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2013 IMPORTES EXPRESADOS EN MILES DE PESOS MEXICANOS 3 meses terminados Sep 30, meses terminados Sep 30, 2013 Nota $ 000 $ 000 Ingresos por arrendamiento de propiedades 4(a) 413,489 1,234,590 Gastos de propiedades (28,076) (98,584) Ingreso neto por propiedades 385,413 1,136,006 Honorarios de administración 14 (40,228) (115,461) Gastos relacionados con adquisiciones 4(c) (54,446) (77,167) Honorarios legales, profesionales y seguros 4(b) (21,814) (68,489) Total de gastos de operación (116,488) (261,117) Gastos financieros (127,116) (397,989) Ingresos por intereses 55,467 84,434 Otros ingresos 66, ,312 Ganancia/(Pérdida) cambiaria 4(d) (79,492) (56,490) Fluctuación cambiaria no realizada en propiedades de inversión medidas a valor razonable 4(e) 175, ,689 Revaluación de propiedades de inversión medidas a valor razonable 4(e) (112,088) (112,088) Utilidad del periodo 247,114 1,051,757 Otros ingresos integrales Otros ingresos integrales del periodo - - Utilidad integral del periodo 247,114 1,051,757 Utilidad por CBFI Utilidad básica por CBFI (pesos) Utilidad diluida por CBFI (pesos) WS:FND_MexicoCity:560714:v7

10 ESTADO DE POSICIÓN FINANCIERA CONDENSADO CONSOLIDADO INTERMEDIO AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2013 IMPORTES EXPRESADOS EN MILES DE PESOS MEXICANOS Sep 30, 2013 Dic 31, 2012 Nota $ 000 $ 000 Activos circulantes Efectivo y equivalentes de efectivo 4,221,601 1,324,884 Efectivo restringido 92,468 - Cuentas por cobrar 46, ,934 IVA por cobrar - 2,418,952 Otros activos 45,133 - Total de activos circulantes 4,405,873 3,888,770 Activos no circulantes Efectivo restringido 92,601 75,878 Otros activos 9, Propiedades de inversión 9 19,024,102 18,476,503 Total de activos no circulantes 19,126,141 18,552,700 Total de activos 23,532,014 22,441,470 Pasivos a corto plazo Acreedores y otras cuentas por pagar 152,820 14,286 Deuda 10 9, ,794 Total de pasivos a corto plazo 162, ,080 Pasivos a largo plazo Otros pasivos 333, ,706 Deuda 10 9,788,663 9,677,860 Total de pasivos a largo plazo 10,121,825 10,143,566 Total de pasivos 10,284,173 11,044,646 Activos netos 13,247,841 11,396,824 Capital contable CBFIs emitidos 11 12,921,183 12,121,923 Pérdidas acumuladas 326,658 (725,099) Total de capital contable 13,247,841 11,396,824 WS:FND_MexicoCity:560714:v7

11 ESTADO CONDENSADO CONSOLIDADO INTERMEDIO DE VARIACIONES EN EL CAPITAL CONTABLE POR LOS NUEVE MESES TERMINADOS EL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2013 IMPORTES EXPRESADOS EN MILES DE PESOS MEXICANOS Capital contribuido Pérdidas acumuladas Total Nota $ 000 $ 000 $ 000 Capital total al 1 de enero de ,121,923 (725,099) 11,396,824 CBFIs emitidos, neto de costos de emisión 11 1,349,411-1,349,411 Distribución a los Tenedores de los CBFI 11 (550,151) - (550,151) Utilidad integral del periodo - 1,051,757 1,051,757 Capital total al 30 de septiembre de ,921, ,658 13,247,841 WS:FND_MexicoCity:560714:v7

12 CONDENSED INTERIM CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME FOR THE THREE AND NINE MONTHS ENDED SEPTEMBER 30, 2013 CURRENCY AMOUNTS EXPRESSED IN THOUSANDS OF MEXICAN PESOS (UNLESS OTHERWISE STATED) Nota 9 meses terminados Sep 30, 2013 $ 000 Entradas / (Salidas) Actividades de operación: Utilidad del periodo 1,051,757 Ajustes por: Fluctuación cambiaria no realizada en propiedades de inversión medidas a (548,689) valor razonable 4(e) Revaluación de propiedades de inversión medidas a valor razonable 112,088 Ajuste lineal de ingresos por arrendamientos (7,510) Amortización de comisiones por arrendamiento 3,751 (Ganancia)/perdida cambiaria neta 4(d) 56,490 Gastos financieros reconocidos en la utilidad del periodo 397,989 Otros ingresos (110,312) Movimientos en capital de trabajo: Disminución en cuentas por cobrar 2,462,963 Aumento en cuentas por pagar 88,429 Flujos netos de efectivo de actividades de operación 3,506,956 Actividades de inversión: Compra de propiedades de inversión (107,239) Flujos netos de efectivo de actividades de inversión (107,239) Actividades de financiamiento: Pagos de deuda (893,942) Intereses pagados (316,956) Recursos obtenidos de la emisión de CBFI, neto de costos de emisión 11 1,349,411 Distribución a los tenedores de los CBFI 11 (550,151) Flujos de efectivo netos de actividades de financiamiento (411,638) Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo 2,988,079 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del período 1,400,762 Efecto de variaciones en el tipo de cambio sobre el efectivo y los equivalentes de efectivo 17,829 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del periodo 4,406,670 WS:FND_MexicoCity:560714:v7

13 Relevant Events MACQUARIE MEXICAN REIT ANNOUNCES THIRD QUARTER 2013 EARNINGS AND DISTRIBUTION Funds From Operations of Ps.0.46 in the third quarter Portfolio performance in line with expectations 618,855 square feet (57,493 square meters) of new and renewed leases in 3Q13 Third quarter distribution of Ps.0.50 per CBFI declared Readying internal property administration for launch in early 2014 MEXICO CITY, OCTOBER 25, 2013 Macquarie Mexican REIT (MMREIT) (BMV: FIBRAMQ) today announced its financial results for the quarter and nine months ended September 30, Third Quarter 2013 Financial Results MMREIT reported total revenue of Ps million for the third quarter of 2013 and Ps.1.23 billion for the nine month period ended September 30, Base rental revenues totaled Ps million, including one-time lease termination revenue of Ps.25.7 million, for the quarter. There were 567,166,126 MMREIT real estate trust certificates (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios or CBFIs) outstanding as of September 30, Net Operating Income (NOI) Quarter Ended September 30, 2013 Third Quarter per CBFI * Nine Months Ended September 30, 2013 Nine Months per CBFI * Ps million Ps.0.66 Ps.1.11 billion Ps.1.96 Net Profit Ps million Ps.0.44 Ps.1.05 billion Ps.1.85 Funds from Operations (FFO) Ps million Ps.0.46 Ps million Ps.1.21 * based on 567,166,126 total outstanding CBFIs as of September 30,2013 Property Operating Results and Leasing Activity As of September 30, 2013, MMREIT owned 244 industrial properties located in 21 cities across 15 states in Mexico, with approximately 26.8 million square feet (2.5 million square meters) of gross leasable area. Operating highlights as of the quarter ended September 30, 2013 include the following. 13

14 Metric 3Q13 2Q13 Occupancy Rate 89.6% 89.9% Rolling Occupancy Rate (YTD Average) 89.4% 89.4% Avg. Monthly Rent per Leased m 2 US$4.53 US$4.55 Rolling Av. Lease Rate per Leased m 2 (YTD Average) US$4.57 US$4.58 Customer Retention Rate 65% 60% Weighted Average Lease Term 3.1 years 3.1 years Occupancy was 89.6% at the end of the third quarter, slightly down from 89.9% as of June 30, This reduction in occupancy was mainly due to the early termination of a lease in Monterrey. Excluding the impact of the early termination, occupancy rates would have increased to 90.1% in the third quarter of The customer terminating the Monterrey lease paid MMREIT a US$1.9 million early termination fee. This amount represents 85% of the outstanding financial obligations under the lease and is reflected in this quarter s operating results. MMREIT considers Monterrey to be a favorable submarket given its attractive location and is working to fill the vacated space. The portfolio s weighted average remaining lease term (based on annualized base rent) as of September 30, 2013 was 3.1 years, flat with the previous quarter. Our portfolio performed in line with our expectations for the quarter, said Jaime Lara, CEO of MMREIT. Towards the end of the quarter there were some indications of customers opting to wait and see how reforms in Mexico and the political events in the US would unfold. However, that was accompanied by an uptick in interest from foreign multinationals considering Mexico for their operations. We believe that this interest will be reflected in both increased occupancy and average rental rates in the year ahead. Leasing Activity Highlights New and renewed leases totaling 618,855 square feet (57,493 square meters) were commenced during the quarter. Leasing highlights include: 14

15 7-year lease agreement for a 114,030 square foot (10,594 square meter) lease expansion in Puebla 5-year lease agreement for a 98,328 square foot (9,135 square meter) expansion of a previously leased space in Ciudad Juarez 4-year lease agreement for a 100,000 square foot (9,290 square meter) lease in Nogales Rental rates on renewals were down in certain markets resulting in a slight reduction in the average rent per leased square meter per month to US$4.53 in the third quarter compared with US$4.55 in the second quarter of MMREIT s customer retention rate was 65% in the third quarter of 2013 based on leased area. Over the quarter we were able to increase rental rates in key cities including Puebla and Tijuana. We continue to believe that occupancy in flat markets such as Ciudad Juarez will revert to historic norms and that rents will follow. MMREIT s portfolio in the northern markets is strongly correlated with the health of the US economy and any uptick in the US is likely to have a meaningful, positive impact, said Lara. We are confident that we are well positioned to capitalize on positive medium and long term trends in the region. Update on Internal Property Administration Platform On September 30, 2013, MMREIT provided an update on the progress it has made towards the establishment of an internal property administration platform. That platform will perform property management, leasing and accounting services for MMREIT s properties once the respective transitional third-party property administration arrangements end. MMREIT expects to derive economies of scale through this platform as it expands its portfolio of properties across Mexico. The platform is expected to formally launch early in January The establishment of an internal property administration platform is an important milestone for us, said Lara. Not only will this translate into lower unit costs as our portfolio grows but, more importantly, it removes an intermediary and brings us closer to our customers. Controlling all of the touch-points with our customers will allow us to improve customer satisfaction and better enable us to achieve our occupancy and financial performance objectives. 15

16 MMREIT also announced that it has brought forward the expiry date of its transitional property administration agreement with GE Capital Real Estate Mexico (GECREM) to December 31, 2013, a year earlier than provided under the original agreement. Certain transitional accounting and related services are expected to continue into 1Q14. MMREIT has agreed to pay GECREM US$9 million to discharge in full GECREM s earn-out entitlement under the terms of the December 2012 industrial portfolio acquisition. The payment will be made in five equal quarterly installments through March 31, The original acquisition terms provided for a maximum earn-out of approximately US$18 million, payable incrementally upon reaching certain occupancy hurdles as well as upon early termination of GECREM s property administration agreement. MMREIT s existing property administration agreements with Corporate Properties of the Americas (CPA) is expected to expire December 31, Acquisitions MMREIT entered into agreements to acquire 23 properties for a total of approximately Ps.5.9 billion in the third quarter. The properties, in three portfolios, include six retail properties, one mixed-use property (retail, office and hotel), one office building and 15 industrial properties. The retail, office and mixed-use properties have a gross leasable area of 2,689,382 square feet (249,852 square meters) and were 96.4% occupied at the time of signing. The industrial properties have a gross leasable area of 1,652,847 square feet (153,555 square meters) and were 100% occupied at the time of signing. MMREIT announced the financial close of the portfolio of 15 industrial properties early in the fourth quarter of 2013 and anticipates the other two portfolios will close during the fourth quarter of 2013, subject to customary closing conditions. The acquisition of 15 industrial properties is expected to generate approximately Ps.0.11 (approximately US$0.009) per CBFI of incremental FFO in MMREIT expects that the three transactions together will generate incremental funds from operations in a range of between Ps.0.48 and Ps.0.52 (approximately US$0.037 and US$0.040) per CBFI and an incremental FFO of approximately US$24.0 million (approximately Ps million) on an annualized basis when closed. 16

17 We are excited to have completed the first of the three acquisitions announced during the quarter, stated Lara. These acquisitions are expected to be accretive to earnings going forward and to generate strong cash flow boosting our performance in the coming quarters. Additionally, we continue to review a number of other acquisition opportunities that would help to further diversify and build upon our current portfolio. Distribution for Third Quarter 2013 On October 24, 2013, MMREIT declared a distribution for the quarter ended September 30, 2013 of Ps.0.50 per CBFI. The distribution includes an ordinary distribution of Ps.0.38 per CBFI and an extraordinary distribution of Ps.0.12 per CBFI corresponding to 25% of the Founder s Grant reinvestment on closing of the global offering. MMREIT s current distribution policy is to pay quarterly cash distributions. MMREIT reaffirmed its full year 2013 distribution guidance range of Ps.1.80 to Ps.2.00 and intends to provide guidance for 2014 in its reporting of FY2013 results. Webcast and Conference Call Macquarie Mexican REIT will host an earnings conference call on Friday, October 25, 2013 at 7:30 a.m. CT / 8:30 a.m. ET. The conference call, which will also be webcast, can be accessed by dialing toll free or online at Callers from outside the United States may dial Please ask for the Macquarie Mexican REIT Third Quarter 2013 Earnings Conference Call. An audio replay of the call will be available through October 29, 2013, by dialing or for callers outside the United States. The passcode for the replay is A webcast archive of the conference call and a copy of MMREIT s financial information for the third quarter 2013 will also be available on MMREIT s website, About Macquarie Mexican REIT Macquarie Mexican REIT (MMREIT) (BMV: FIBRAMQ) is a real estate investment trust (fideicomiso de inversíon en bienes raices), or FIBRA, listed on the Mexican Stock Exchange (Bolsa Mexicana de Valores) targeting industrial, retail and office real estate opportunities in Mexico, with a primary focus on stabilized income-producing properties. MMREIT s portfolio consists of 259 industrial properties located in 21 cities across 15 Mexican states (as of October 17, 2013). MMREIT is managed by Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. 17

18 which operates within the Macquarie Infrastructure and Real Assets division of Macquarie Group. For additional information about MMREIT, please visit About Macquarie Group Macquarie Group (Macquarie) is a global provider of banking, financial, advisory, investment and funds management services. Macquarie s main business focus is making returns by providing a diversified range of services to clients. Macquarie acts on behalf of institutional, corporate and retail clients and counterparties around the world. Founded in 1969, Macquarie operates in more than 69 office locations in 28 countries. Macquarie employs approximately 13,600 people and has assets under management of over US$362 billion (as of March 31, 2013). Macquarie Infrastructure and Real Assets, a division of Macquarie, is a leading global alternative asset manager specializing in investments across infrastructure, real estate, agriculture and energy. Macquarie Infrastructure and Real Assets manages 49 funds with US$101 billion of assets under management across 25 countries (as of March 31, 2013). Cautionary Note Regarding Forward-Looking Statements: This release may contain forward-looking statements. Forward-looking statements involve inherent risks and uncertainties. We caution you that a number of important factors could cause actual results to differ significantly from these forward-looking statements. THIS RELEASE IS NOT AN OFFER FOR SALE OF SECURITIES IN THE UNITED STATES, AND SECURITIES MAY NOT BE OFFERED OR SOLD IN THE UNITED STATES ABSENT REGISTRATION OR AN EXEMPTION FROM REGISTRATION UNDER THE U.S. SECURITIES ACT OF 1933, AS AMENDED. Investor Relations Contact: Jay Davis Investor Relations, Macquarie Mexican REIT Tel: jay.davis@macquarie.com For international press queries, please contact: Paula Chirhart Corporate Communications, Macquarie Group Tel: paula.chirhart@macquarie.com For press queries in Mexico, please contact: CarralSierra PR & Strategic Communications Jose Manuel Sierra Cel: Tel: jmsierra@carralsierra.com.mx Andrea Barba Cel: Tel: abarba@carralsierra.com.mx 18

19 CONDENSED INTERIM CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME FOR THE THREE AND NINE MONTHS ENDED SEPTEMBER 30, 2013 CURRENCY AMOUNTS EXPRESSED IN THOUSANDS OF MEXICAN PESOS (UNLESS OTHERWISE STATED) 3 months ended Sep months ended Sep Note $ 000 $ 000 Property rental income 4(a) 413,489 1,234,590 Property expenses (28,076) (98,584) Net property income 385,413 1,136,006 Management fees 14 (40,228) (115,461) Transaction related expenses 4(c) (54,446) (77,167) Professional fees, legal fees and insurance expense 4(b) (21,814) (68,489) Total expenses (116,488) (261,117) Finance costs (127,116) (397,989) Interest income 55,467 84,434 Other income 66, ,312 Foreign exchange loss 4(d) (79,492) (56,490) Net unrealized foreign exchange gain on foreign currency denominated investment property measured at fair value 4(e) 175, ,689 Revaluation of investment property measured at fair value 4(e) (112,088) (112,088) Profit for the period 247,114 1,051,757 Other comprehensive income Other comprehensive income for the period - - Total comprehensive profit for the period 247,114 1,051,757 Earnings per CBFI Basic earnings per CBFI (pesos) Diluted earnings per CBFI (pesos) WS:FND_MexicoCity:560714:v7

20 CONDENSED INTERIM CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION AS AT SEPTEMBER 30, 2013 CURRENCY AMOUNTS EXPRESSED IN THOUSANDS OF MEXICAN PESOS (UNLESS OTHERWISE STATED) Sep Dec Note $ 000 $ 000 Current assets Cash and cash equivalents 4,221,601 1,324,884 Restricted cash 92,468 - Trade receivables 46, ,934 Value added tax receivable - 2,418,952 Other assets 45,133 - Total current assets 4,405,873 3,888,770 Non-current assets Restricted cash 92,601 75,878 Other assets 9, Investment properties 9 19,024,102 18,476,503 Total non-current assets 19,126,141 18,552,700 Total assets 23,532,014 22,441,470 Current liabilities Trade and other payables 152,820 14,286 Interest-bearing liabilities 10 9, ,794 Total current liabilities 162, ,080 Non-current liabilities Other liabilities 333, ,706 Interest-bearing liabilities 10 9,788,663 9,677,860 Total non-current liabilities 10,121,825 10,143,566 Total liabilities 10,284,173 11,044,646 Net assets 13,247,841 11,396,824 Equity Contributed equity 11 12,921,183 12,121,923 Retained earnings/(accumulated losses) 326,658 (725,099) Total equity 13,247,841 11,396,824 WS:FND_MexicoCity:560714:v7

21 CONDENSED INTERIM CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY FOR THE NINE MONTHS ENDED SEPTEMBER 30, 2013 CURRENCY AMOUNTS EXPRESSED IN THOUSANDS OF MEXICAN PESOS (UNLESS OTHERWISE STATED) Contributed equity Retained earnings/ (accumulated losses) Total Note $ 000 $ 000 $ 000 Total equity at January 1, ,121,923 (725,099) 11,396,824 Issued CBFIs, net of issue costs 11 1,349,411-1,349,411 Distribution to CBFI Holders 11 (550,151) - (550,151) Total comprehensive profit for the period - 1,051,757 1,051,757 Total equity at September 30, ,921, ,658 13,247,841 WS:FND_MexicoCity:560714:v7

22 CONDENSED INTERIM CONSOLIDATED STATEMENT OF CASH FLOWS FOR THE NINE MONTHS ENDED SEPTEMBER 30, 2013 CURRENCY AMOUNTS EXPRESSED IN THOUSANDS OF MEXICAN PESOS (UNLESS OTHERWISE STATED) Note 9 months ended Sep $ 000 Inflows/(outflows) Operating activities: Profit for the period 1,051,757 Adjustments for: Net unrealized foreign exchange gain on foreign currency denominated investment property measured at fair value 4(e) (548,689) Revaluation of investment property measured at fair value 112,088 Straight line rental income adjustment (7,510) Leasing commissions amortization 3,751 Net foreign exchange loss 4(d) 56,490 Finance costs recognized in profit for the period 397,989 Other income (110,312) Movements in working capital: Decrease in receivables 2,462,963 Increase in payables 88,429 Net cash flows from operating activities 3,506,956 Investing activities: Investment property capital expenditure (107,239) Net cash flows from investing activities (107,239) Financing activities: Repayment of interest-bearing liabilities (893,942) Interest paid (316,956) Proceeds from issue of CBFIs, net of capital raising costs 11 1,349,411 Distribution to CBFI holders 11 (550,151) Net cash flows from financing activities (411,638) Net increase in cash and cash equivalents 2,988,079 Cash, cash equivalents and restricted cash at the beginning of the period 1,400,762 Effect of exchange rate changes on cash and cash equivalents 17,829 Cash, cash equivalents and restricted cash at the end of the period 4,406,670 WS:FND_MexicoCity:560714:v7

23 Macquarie Mexican REIT Third Quarter 2013 Results Presentation October 25, 2013 STRICTLY CONFIDENTIAL

24 Third Quarter 2013 Highlights g Portfolio Performance Markets Acquisitions MMREIT Property Administration Leasing Activity Performance in line with expectations Excluding early termination, occupancy would have increased to 90.1% Mexico continues to be attractive destination for corporates Well positioned to capitalize on trends in the medium / long term Increased rental rates in 10 cities including key markets such as Puebla Closed on 15 industrial properties p early in Q413; expected to generate ~Ps.0.11 per CBFI of FFO* in 2014 Other announced acquisitions expected to close in 4Q13 Reviewing strong pipeline of opportunities Readying internal property administration platform; carefully selected a team to administer the platform MMREIT expects economies of scale as portfolio expands GE / CPA property administration agreements to expire in December 2013 Customer retention increased to 65% Rollout of customer marketing program New and renewed leases of 618, square feet in the third quarter *FFO is equal to NOI minus corporate expenses, net finance costs and management fee STRICTLY CONFIDENTIAL 2

25 Third dquate Quarter 2013 Financial ca Performance Metric Quarter Ended September 30, 2013 Nine Months Ended September 30, 2013 Total revenues Ps million Ps.1.23 billion Net operating income Ps million Ps.1.11 billion Net profit Ps million Ps.1.05 billion Funds from operations 1 Ps million Ps million 1. FFO is equal to NOI minus corporate expenses, net finance costs and management fee STRICTLY CONFIDENTIAL 3

26 Funds From Operations ( FFO ) As of September 30, 2013 Ps. ('000) Net operating income 1 376,050 Fund expenses (52,679) EBITDA 323,371 Interest income 55,467 Interest expense 2 (119,004) Funds From Operations 259, NOI is based upon accounting profit for the period adjusted for certain items 2- Excludes amortization of certain non-cash items STRICTLY CONFIDENTIAL 4

27 Distributions s MMREIT s distribution policy is to pay quarterly cash distributions Distribution of Ps.0.47 per CBFI First Quarter Distribution of Ps.0.50 per CBFI Second Quarter Distribution of Ps.0.50 per CBFI Third Quarter Full Year 2013 Guidance Distribution guidance of Ps.1.80 to Ps.2.00 per CBFI Principal drivers supporting our distribution guidance* include: Year-end occupancy expected to be 90%, in line with historical performance Rental rates remaining flat for the year NOI Margin of approximately 90% (YTD) *The distribution guidance is based on operating cash flow assumptions of the initial industrial portfolio only STRICTLY CONFIDENTIAL 5

28 Third Quarter 2013Operating Highlights g Next 12 months expirations by quarter 19% 1 portfolio rollover 34.3% 28 leases 23.2% 20.5% 22.0% 14 leases 22 leases 22 leases 4Q13 1Q14 2Q14 3Q As a percentage of leased area 2.- Includes three leases that expired on September 30, 2013 NORTH BAJIO CENTRAL OTHER TOTAL Number of buildings Number of tenants Square Meters 000s 1, ,491 Occupancy 87.3% 100% 96.5% 100% 89.6% % Annualized Base Rent 76.3% 13.2% 9.7% 0.9% 100% Avg. Monthly Rent per Leased m 2 US$4.48 US$4.58 US$4.87 US$4.87 US$4.53 STRICTLY CONFIDENTIAL 6

29 Leasing Activity ty MMREIT is well positioned to capitalize on leasing trends New and renewed leases totaling 618,855 square feet (57,493 square meters) during the quarter New and renewed leases totaling 2,741,428 square feet (254,687 square meters) year-todate Examples of notable leases include: New leases to fill 502,000 square foot property vacated via early termination in 4Q12; leased vacated space in less than nine months 114,030 square foot lease expansion in Puebla for a 7-year term 100,000 4-year lease agreement in Nogales Focused on understanding the needs of our customer and our competitive set Roll out of advertising / marketing campaign STRICTLY CONFIDENTIAL 7

30 Internal Property Administration Platform MMREIT is readying its internal property administration platform for launch in January 2013 Internal platform will be a full-service property administration platform: property management, engineering, legal, accounting and leasing Enhance customer experience by managing all touch points Carefully selected team of experienced and customer focused real estate professionals Platform will result in stronger customer relationships, improved cost management, and real-time information flow MMREIT expects to derive economies of scale as it expands portfolio of properties Optimizing property condition is a key focus of the new platform STRICTLY CONFIDENTIAL 8

31 Looking Ahead Seamless launch of Active property internal management platform Leveraging of manager experience Portfolio Diversification STRICTLY CONFIDENTIAL 9

32 Important t Information o This document is being distributed on behalf of Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. ( MMREM ) ), as manager, acting in the name and on behalf of Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria ( Deutsche Bank ), as trustee, of Macquarie Mexican REIT ( MMREIT ). As used herein, the name "Macquarie" or "Macquarie Group" refers to Macquarie Group Limited and its worldwide subsidiaries, affiliates and the funds that they manage. Unless otherwise noted, references to we us, our and similar expressions are to MMREM, as manager, acting in the name and on behalf of Deutsche Bank, as trustee, of MMREIT. This document does not constitute an offer to sell or a solicitation of an offer to buy any securities. This document is an outline of matters for discussion only and no representations or warranties are given or implied. This document does not contain all the information necessary to fully evaluate any transaction or investment, and you should not rely on the contents of this document. Any investment decision should be made based solely upon appropriate due diligence and, if applicable, upon receipt and careful review of any offering memorandum or prospectus. This document includes forward-looking statements that represent our opinions, expectations, beliefs, intentions, estimates or strategies regarding the future, which may not be realized. These statements may be identified by the use of words like anticipate, believe, estimate, expect, intend, may, plan, will, should, seek, and similar expressions. The forward-looking statements reflect our views and assumptions with respect to future events as of the date of this document and are subject to risks and uncertainties. Actual and future results and trends could differ materially from those described by such statements due to various factors, including those beyond our ability to control or predict. Given these uncertainties, you should not place undue reliance on the forward-looking statements. We do not undertake any obligation to update or revise any forward-looking statements, whether as a result of new information, future eventsents or otherwise. No risk control mitigant is failsafe. Notwithstanding the mitigants described herein, losses may occur as a result of identified or unidentified risks. Past performance is no indication of future performance. Certain information in this document identified by footnotes has been obtained from sources that we consider to be reliable and is based on present circumstances, market conditions and beliefs. We have not independently verified this information and cannot assure you that it is accurate or complete. The information in this document is presented as of its date. It does not reflect any facts, events or circumstances that may have arisen after that date. We have no obligation to update this document or correct any inaccuracies or omissions in it. Any financial projections have been prepared and set out for illustrative purposes only and do not in any manner constitute a forecast. They may be affected by future changes in economic and other circumstances and you should not place undo reliance on any such projections. Recipients of this document should neither treat nor rely on the contents of this document as advice relating to legal, taxation or investment matters and are advised to consult their own professional advisers. No member of the Macquarie Group accepts any liability whatsoever for a direct, indirect, consequential or other loss arising from any use of this document and/or further communication inrelation to this document. Any discussion in this document of past or proposed investment opportunities should not be relied upon as any indication of future deal flow. Other than Macquarie Bank Limited ABN ( MBL ), none of the entities noted in this document is an authorized deposit-taking institution for the purposes of Banking Act 1959 (Commonwealth of Australia). The obligations of these entities do not represent deposits or other liabilities of MBL. MBL does not guarantee or otherwise provide assurance in respect of the obligations of these entities. STRICTLY CONFIDENTIAL 10

33 del Director al Tercer Trimestre de 2013 Estimados inversionistas, Esperamos que se encuentren bien. Nos complace anunciarles los resultados de FIBRAMM al tercer trimestre. Nuestros resultados reflejan avances en todos los componentes de nuestro plan de negocios y el continuo fortalecimiento del sector manufacturero en México. LO MÁS DESTACADO DEL TERCER TRIMESTRE FIBRAMM reportó ingresos totales por millones de pesos al tercer trimestre de 2013 y 1.23 mil millones de pesos para el período de nueve meses terminado 30 de septiembre de En el trimestre, los ingresos base por arrendamientos alcanzaron millones de pesos, incluyendo pago por cancelación de contrato anticipado de 25.7 millones de pesos. Habían 567,166,126 certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios o CBFIs de FIBRAMM en circulación al 30 de septiembre de El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) para el trimestre fue de millones de pesos. El NOI por CBFI fue de 0.66 pesos basado en un total de 567,166,126 CBFIs en circulación al 30 de septiembre de El NOI para los nueve meses terminados el 30 de septiembre 2013 fue de 1.11 mil millones de pesos. El NOI por CBFI para el período de nueve meses fue de 1.96 pesos basado en el total de CBFIs en circulación. La utilidad neta al tercer trimestre sumó millones de pesos, o 0.44 pesos por CBFI basado en un total de 567,166,126 CBFIs en circulación al 30 de septiembre de La utilidad neta para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2013 fue de 1.05 mil millones de pesos. Los fondos provenientes de operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) para el tercer trimestre de 2013 fueron de millones de pesos, o 0.46 pesos por CBFI basado en 567,166,126 CBFIs en circulación al 30 de septiembre de Los FFO para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2013 ascendieron a millones de pesos, o 1.21 por CBFI basado en el total de CBFIs en circulación al 30 de septiembre de ACTIVIDAD DEL PORTAFOLIO El portafolio de FIBRAMM se desemepeñó en línea con nuestras expectativas en el tercer trimestre de Si bien hubo algunos indicios de que los clientes optarían por esperar y ver cómo se desenvolvían las reformas en México y los acontecimientos políticos en EE.UU., esto llegó con un repunte en el interés de las multinacionales extranjeras que consideraron a México para sus operaciones. La ocupación total consolidada fue de 89.6 % al cierre del tercer trimestre, levemente por debajo del 89.9 % al 30 de junio de MÉTRICAS DEL MERCADO (23 DE OCTUBRE DE 2013) Clave BMV: FIBRAMQ Precio Ps Cap de mercado CBFIs en circulación Ps.13.3 mil millones millones 30 días promedio 4.51 millones Esta reducción en la ocupación se debe principalmente a la terminación anticipada de un contrato en Monterrey. Sin considerar el impacto de la terminación voluntaria anticipada, la tasa de ocupación hubiera incrementado a 90.1 % en el tercer trimestre de El cliente que terminó el contrato de arrendamiento en Monterrey pagó a FIBRAMM una cuota de EU$1.9 millones por la cancelación anticipada voluntaria. Esto representa el 85 % de las obligaciones financieras restantes bajo el contrato de arrendamiento y esta reflejado en los resultados operativos del trimestre. FIBRAMM considera a Monterrey como un submercado favorable dada su atractiva ubicación y está trabajando para arrendar el espacio vacante. El plazo promedio ponderado restante de los contratos de arrendamiento del portafolio (basado en

34 renta base anualizada) al 30 de septiembre de 2013 fue de 3.1 años, en línea con el trimestre anterior. LO MÁS DESTACADO DE LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO Se celebraron contratos nuevos y renovaciones por un total de 618,855 pies cuadrados (57,493 metros cuadrados) durante el período. Los precios de las rentas en las renovaciones se redujeron en algunos mercados derivando en una leve reducción en la renta promedio por metro cuadrado arrendado mensual a EU$4.53 dólares en el tercer trimestre comparado con EU$4.55 en el segundo trimestre de La tasa de retención de clientes de FIBRAMM fue de 65% en el tercer trimestre de 2013 con base en el área arrendada. ADQUISICIONES FIBRAMM celebró contratos para adquirir 23 propiedades por un total de aproximadamente 5.9 mil millones de pesos en el tercer trimestre. Las propiedades, en tres portafolios, incluyen seis propiedades comerciales, una propiedad de uso mixto (comercial, de oficinas y hotel), un edificio de oficinas y 15 naves industriales. FIBRAMM espera que las tres operaciones en conjunto generarán fondos provenientes de operaciones en un rango de 0.48 y 0.52 pesos (aproximadamente EU$0.037 a EU$0.040) por CBFI y un FFO incremental de aproximadamente EU$24.0 millones (aproximadamente millones) en términos anualizados al momento del cierre. DISTRIBUCIÓN AL TERCER TRIMESTRE 2013 El 24 de octubre de 2013, FIBRAMM declaró una distribución a sus tenedores de CBFIs para el trimestre terminado el 30 de septiembre de 2013 de 0.50 pesos por CBFI. La distribución incluye una distribución ordinaria de 0.38 pesos por CBFI y una distribución extraordinaria de 0.12 pesos por CBFI correspondiente al 25% de la reinversión del Bono del Fundador al cierre de la oferta global. FIBRAMM reafirmó su rango de distribución de referencia para el año 2013 de 1.80 a 2.00 pesos y planea ofrecer la referencia para 2014 en su informe de resultados del año fiscal Gracias por su continuo apoyo de FIBRAMM. Jaime Lara Medellin Director General, FIBRAMM Información de Contacto Jay Davis Relación con Inversionistas jay.davis@macquarie.com Paula Chirhart Comunicación Corporativa paula.chirhart@macquarie.com Oficinas Corporativas FIBRA Macquarie México Mexico City Office Reforma 115 Lomas De Chapultepec Ciudad de México Este documento se distribuye a nombre de Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. ( MMREM ), en su calidad de administrador, fungiendo como representante a nombre de Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria ( Deutsche Bank ), como fiduciario, de Macquarie Mexican REIT ( MMREIT ). De acuerdo con su uso en el presente documento, el nombre Macquarie o Macquarie Group se refiere a Macquarie Group Limited y sus subsidiarias, filiales y los fondos que administran en todo el mundo. Salvo expresa notificación, los términos nosotros nos, nuestro y expresiones similares hacen referencia a MMREM, como administrador, fungiendo en representación de Deutsche Bank, como fiduciario, de MMREIT. Este documento no constituye oferta alguna de venta o petición de oferta para adquirir valores. Este documento contiene información relevante para su análisis exclusivamente y no es una declaración o garantía expresa o implícita. La information contenida en este documento está sujeta a análisis, conclusión y ajustes posteriores. Este documento no contiene toda la información necesaria para evaluar a profundidad cualquier transacción o inversión, y usted no deberá basarse en su contenido para tal fin. Cuanquier decisión sobre inversiones deberá tomarse con base exclusivamente en los procesos de asesoría adecuados y, si es procedente, en la revisión cuidadosa y procuración de cualquier oficio o prospecto de la oferta. Este documento incluye declaraciones a futuro que representan nuestras opiniones, expectativas, anticipaciones, intenciones, estimaciones o estrategias con respecto al futuro, pero que podrían no realizarse. Estas declaraciones podrán identificarse por el uso de verbos como anticipar, creer, estimar, esperar, pretender, poder, planear, deber, buscar, y expresiones similares. Las declaraciones a futuro reflejan nuestras opiniones y suposiciones con respecto a eventos futuros a partir de la fecha de este documento y están sujetos a riesgos e incertidumbre. Los resultados y tendencias reales y a futuro pueden variar prácticamente de aquellos descritos por dichas declaraciones debido a diversos factores, incluyendo aquéllos más allá de nuestra capacidad para controlarlos o predecirlos. Debido a estas variaciones, no deberá depositarse una confianza indebida en dichas declaraciones a futuro. No asumimos obligación alguna para actualizar o revisar ninguna declaración a futuro, ya sea como resultado de información reciente, sucesos a futuro o sus equivalentes. Ningún miembro de Macquarie Group acepta responsabilidad alguna sobre pérdidas directas, indirectas o a consecuencia de cualquier uso de este documento y /o comunicados adicionales con relación al mismo. Salvo Macquarie Bank Limited ABN ( MBL ), ninguna de las entidades mencionadas en este documento constituye una institución de depósito autorizada para los fines de la Ley Bancaria de 1959 (Commonwealth de Australia). Las obligaciones de dichas entidades no representa depósitos u otros pasivos de MBL. MBL no garantiza ni proporciona certeza alguna con respecto a las obligaciones de estas entidades.

35 Manager Statement for the Third Quarter 2013 Dear Investors, We hope this finds you well. We are pleased to announce MMREIT s third quarter of earnings. Our results reflect progress across all elements of our business plan and the continued strengthening of Mexico s manufacturing sector. THIRD QUARTER HIGHLIGHTS MMREIT reported total property rental income of Ps million for the third quarter of 2013 and Ps.1.23 billion for the nine month period ended September 30, Base rental revenues totaled Ps million, including one-time lease termination revenue of Ps.25.7 million, for the quarter. There were 567,166,126 MMREIT real estate trust certificates (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios or CBFIs) outstanding as of September 30, Net operating income (NOI) for the quarter was Ps million. NOI per CBFI was Ps.0.66 based on 567,166,126 total outstanding CBFIs as of September 30, NOI for the nine months ended September 30, 2013 was Ps.1.1 billion. NOI per CBFI for the nine month period was Ps.1.96 based on total outstanding CBFIs. Net profit for the third quarter totaled Ps million, or Ps.0.44 per CBFI based on 567,166,126 total outstanding CBFIs as of September 30, Net profit for the nine months ended September 30, 2013 was Ps.1.05 billion. Funds from Operations (FFO) for the third quarter 2013 totaled Ps million, or Ps.0.46 per CBFI based on 567,166,126 total outstanding CBFIs as of September 30, FFO for the nine months ended September 30, 2013 totaled Ps million, or Ps.1.21 per CBFI based on total outstanding CBFIs as of September 30, PORTFOLIO ACTIVITY MMREIT s portfolio performed in line with expectations during the third quarter of While there was some indication of customers opting to wait and see how reforms in Mexico and the political events in the US would unfold, this was accompanied by an uptick in interest from foreign multinationals considering Mexico for their operations. Total consolidated occupancy was 89.6% at the end of the third quarter, slighty down from 89.9% as of June 30, This reduction in occupany is mainly due to the early termination of a lease in Monterrey. Excluding the impact of the early voluntary termination, occupancy rates would have increased to 90.1% in the third quarter of The customer terminating the Monterrey lease paid MMREIT a US$1.9 million early voluntary termination fee. This represents 85% of the outstanding financial obligations under the lease and is reflected in this quarter s operating results. MMREIT considers Monterrey to be a favorable submarket given its attractive location and is working to fill the vacated space. MARKET METRICS (OCTOBER 23, 2013) Ticker Price Market Cap CBFIs o/s BMV: FIBRAMQ Ps Ps.13.3 billion million 30 Day Average 4.51 million The portfolio s weighted average remaining lease term (based on annualized rent) as of September 30, 2013 was 3.1 years, flat with the previous quarter.