Market in Minutes Oficinas Madrid 1T 2018

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1 Savills Research Global Oficinas España Market in Minutes Oficinas Madrid 1T 218 GRÁFICO 1 Absorción anual GRÁFICO 2 Rentabilidades prime vs deuda a 1 años 1.. 1T 2T 3T 4T 8% CBD Fuera M-3 Deuda Española 1 Años 8. 7% 6% 6. 5% m² % 3% 2% 218 1% 1T 2 1T 3 1T 4 1T 5 1T 6 1T 7 1T 8 1T 9 1T 1 1T 11 1T 12 1T 13 1T 14 1T 15 1T 16 1T 17 / INE SUMARIO La incorporación de superficie nueva y renovada dinamizará la demanda El volumen trimestral, en torno a 127. m², incrementó un 4% respecto al mismo periodo del año anterior, si bien hay que indicar que una operación supuso casi el 2 del total. La demanda mantiene el interés por el interior de la M-3, concentrando el 54% de los contratos registrados entre enero y marzo. Las operaciones <5 m², rango de superficie más común en el mercado, regresaron con fuerza a escena. El 6 de los usuarios contrataron espacios de pequeñas superficie, principalmente en el área urbana. La tasa de disponibilidad regresó a la cota del 1. Creció unas décimas respecto al trimestre anterior debido a la reincorporación de espacios liberados por el anterior inquilino, así como la entrada al mercado de superficie de nuevo desarrollo. Hasta finales de año se espera la incorporación de 95. m² de obra nueva, lo que situará el tamaño del parque en 13,2 millones de metros cuadrados. Los valores de cierre de rentas continúan creciendo y crece también el número de acuerdos en los tramos de renta más altos, al tiempo que disminuyen los tramos de rentas más bajas. Todas las rentas >3 /m²/mes tuvieron lugar en edificios nuevos o renovados en los últimos años. La calidad del activo es ya un factor clave en la búsqueda de oficina. Los cerca de 32 millones de euros transaccionados en Madrid en el primer trimestre representan el 9 del total nacional y un descenso del 14% respecto a 1T 18. La entrada de producto en venta empujará definitivamente la reactivación del mercado. savills-aguirrenewman.es/research 1

2 Market in Minutes Oficinas Madrid GRÁFICO 3 Indicadores económicos Coyuntura económica La economía mantiene el ritmo de crecimiento. El dato adelantado del PIB de sitúa el crecimiento anual en 2,9%, iniciando así la lenta desaceleración anunciada ya el año pasado, con la perspectiva de cerrar el año en 2,7% (según Focus Economics). El mercado laboral, por su parte, continúa dando muestras de reactivación. El número de afiliados a la Seguridad Social al cierre de marzo superaba ya los 18,5 millones de trabajadores, casi un 4% más que el mismo mes del año. Se trata, además, del mejor registro de la última década. La EPA de, por su parte, mostró un ligero incremento respecto al trimestre anterior (dos décimas) para situarse en 16,74%. El fin de la campaña de invierno (navidades y rebajas) suele ser el motivo de esta subida, al que en 218 hay que añadir el efecto Semana Santa, que se celebró en marzo. En cualquier caso, las previsiones para el cierre de año mantiene la tendencia de descenso iniciada en, que continuará hasta 222 cuando se sitúe en 12% (según Focus Economics de abril 218). El índice de confianza empresarial del 2T 18 avanza también en positivo, situándose en 135,5. Crece tanto en la comparativa intertrimestral como interanual, pero destaca principalmente las expectativas del tejido empresarial sobre el trimestre entrante. Incrementa el porcentaje de gestores con opinión favorable sobre la marcha de su negocio al tiempo que desciende el de gestores con una visión desfavorable, lo que deja el saldo de expectativas en 1,7, el nivel más alto de la serie histórica. Absorción y demanda Tras dos años consecutivos sin megaoperaciones ( 1. m²) hasta el cuarto trimestre, el año 218 ha arrancado con una de GRÁFICO 4 Contratación por zonas las mayores operaciones de la serie histórica. Los más de 27. m² contratados por Everis en Manoteras ocupan el octavo puesto del top ten del mercado de usuarios de Madrid (desde el año ). Se trata, además, de la primera operación >2. m² desde el año. El volumen trimestral en espacio contratado en edificios empresariales (exclusivos y semindustriales) se situó en torno a 127. m², manteniéndose en el nivel de contratación del año anterior (tan solo un 4% superior), con la diferencia de que una operación concentró el 2 del total. Prime CBD Área urbana Periferia cercana Periferia lejana 1 TABLA 1 Principales Operaciones - Mdo. Usuarios 1T 218 6% PIB IPC Tasa de desempleo (eje dch.) 3 Usuario Zona Superficie (m²) Sector de Actividad Crecimiento anual 4% 2% -2% -4% -6% 25% 2 15% 1 5% Everis Zona Norte 27.3 IT Viajes Barceló Zona Noreste 9.3 Servicios profesionales Allfunds Bank Zona Norte 6. Banca-Finanzas Spaces CBD 5.15 Servicios profesionales We Work Área Urbana 3.65 Servicios profesionales -8% 1T 3 1T 4 1T 5 1T 6 1T 7 1T 8 1T 9 1T 1 1T 11 1T 12 1T 13 1T 14 1T 15 1T 16 1T 17 Andersen Tax Legal Área Urbana 3. Servicios profesionales Fuente: INE 2

3 1T 218 En el apartado de número de operaciones, la comparativa interanual queda en negativo (-19%), lo que incrementó considerablemente el cálculo de superficie media contratada (+28% respecto a 1T 17). El análisis específico del comportamiento de las operaciones <1. m² en términos de superficie media contratada mostraría una situación de estabilidad. Los 755 m² de superan tan solo un 1% la cifra del mismo trimestre del año anterior. Actividad por zonas La preferencia de la demanda por el centro de la ciudad es clara. Entre enero y marzo el 54% del número GRÁFICO 5 Operaciones por rango de superficie TABLA 2 Oferta futura de operaciones tuvieron lugar en el interior de la M-3, si bien representó un porcentaje discreto en contratación (37% frente al 63% que acumularon la periferia cercana y lejana). La operación de Everis en Manoteras ha tenido un fuerte impacto en la primera corona de la periferia, que concentró en el 48% del total trimestral, mientras que en la serie histórica tan solo representa un 35%. Tamaño de las operaciones Las operaciones <5 m², impulsoras del mercado de oficinas de Madrid (acumulan el 54% de las operaciones PS ( 499 m²) MS (5 m² m²) GS ( 1. m²) Proyecto Zona Superficie (m²) Tipo de actuación OM Infinito Zona este 4. Nuevo desarrollo Helios Zona noreste 34. Nuevo desarrollo Madrid Río Área urbana 26.8 Nuevo desarrollo A-2 Plaza A Nuevo desarrollo Puerto de Somport Zona norte 23. Nuevo desarrollo Albacete, 5 Zona este 18. Rehabilitación registradas desde el año ), reaparecieron con fuerza durante los tres primeros meses del año, concentrando cerca del 6 del total. La distribución geográfica de los acuerdos de este rango de superficie muestra claramente la preferencia de la demanda por el entorno urbano, con el 62% del total dentro del anillo de la M-3, de los que el 63% se distribuyeron entre los submercados del Área Urbana. Fuera de la M-3, el norte de la corona de periferia cercana y el eje A-6 en periferia lejana, fueron los principales destinos de las operaciones <5 m², concentradas principalmente en Pinar de Chamartín y Paus en la zona norte y en Pozuelo de Alarcón en la A-6. Sectores de actividad El segmento de empresas tecnológicas y de telecomunicaciones supera por primera vez desde principios de la década de los el 3 de la contratación gracias a la megaoperación de Everis. Descartando este acuerdo del análisis, el sector de servicios profesionales continuaría liderando la actividad del mercado de oficinas de la capital. Diversas compañías de coworking siguen en plena fase expansiva del negocio, incorporando nuevas localizaciones a sus redes. Spaces y We Work han protagonizado las dos operaciones más voluminosas dentro de la M-3 en los submercados de Cuzco y Chamberí respectivamente. Disponibilidad actual La tasa de disponibilidad regresa a la cota del 1. Se trata de un discreto incremento (apenas siete décimas) impulsado por la reincorporación de grandes espacios liberados por el anterior inquilino, así como la entrada en el mercado de superficie de nuevo desarrollo. La zona prime, con una tasa de disponibilidad por debajo del 4%, continúa padeciendo escasez de oferta, y los usuarios dirigen su búsqueda hacia el CBD y el área urbana, donde encuentran espacios de calidad gracias a los espacios rehabilitados y actualizados. El savills-aguirrenewman.es/research 3

4 Market in Minutes Oficinas Madrid exterior del anillo de la M-3 se sitúa en un 12%, si bien existen notables diferencias entre submercados (algunos en niveles similares a prime). Oferta futura Hasta finales de año se espera la entrada de 95. m² de obra nueva, lo que situará el volumen de stock en cerca de 13,2 millones de metros cuadrados. Los proyectos de rehabilitación continúan presentes en el mercado y la demanda confía plenamente en la calidad del resultado de los trabajos. De hecho todos los espacios ya comprometidos con un inquilino corresponden a obras de rehabilitación. En cuanto a la oferta futura (producto nuevo o renovado en comercialización) los cerca de 12. m² se concentran principalmente en el cuadrante noreste de la periferia (75%). Tan solo el 25% se localiza en el centro de la ciudad (CBD y Área urbana). Rentas La renta media ponderada de cierre registrada en edificios empresariales se mantuvo estable respecto al mismo trimestre del año anterior, en torno a 16 /m²/mes, si bien la comparativa con el trimestre anterior mostró un ligero retroceso del 3% debido al impacto de los 27. m² contratados por Everis, que, a pesar de registrar la renta más alta en su entorno inmediato, se sitúa en el rango medio en el mercado global. El reparto de valores de cierre por rangos de renta creció ligeramente en el tramo 25 /m²/mes (dos puntos porcentuales respecto a, 16% frente a 14%) al tiempo que se redujo el porcentaje de acuerdos <15 /m²/mes (5 en 1T 18 y 56% en ). El crecimiento más significativo tuvo lugar en el rango 2-24,99 /m²/mes, que incrementó seis puntos, desde 11% a 16%. Los valores de renta más altos (todos >3 /m²/mes) se localizaron en inmuebles nuevos o renovados en los últimos años. La calidad de los activos es ya un factor clave en la búsqueda de oficina, no solo en el eje Castellana y en su entorno más próximo, si no que la diferencia de valores de cierre según la calidad y grado de obsolescencia del inmueble afecta a todo el mercado. Los valores teóricos crecen en todas las zonas monitorizadas. Prime CBD se sitúa ya en 31,5 /m²/mes, un 1,5% por encima del nivel registrado en 1T 17 y un 25% por debajo del pico del mercado. Se mantiene así en el furgón de cola en la comparativa de GRÁFICO 6 Rentas y tasa de disponibilidad /m²/mes TABLA 3 Principales Operaciones - Mdo. Inversión 1T 218 Activo Zona Comprador Vendedor Avda. Partenón, 4-6 Zona Noreste Inmobiliaria Colonial Lar España Real Estate Socimi Titán, 8 Área Urbana UBS Caja Duero Madrid Río Área Urbana AEW Insur Vía de los Poblados, 7 Zona Noreste Signal Capital Duro Felguera Jacinto Benavente, 4 A-6 Signal Capital Duro Felguera Pza Independencia, 2 CBD Inversor Privado mercados europeos. Prime fuera de la M-3, por su parte avanza más discretamente, tan solo un 5% interanual hasta 16,25 /m²/mes y mantiene la misma cifra que en el trimestre anterior. Mercado de inversión Los apenas 365 millones de euros registrados en el mercado de inversión de oficinas a nivel nacional representan un 55% menos que el volumen registrado en el mismo Renta media en edificios uso exclusivo Renta teórica Prime CBD Disponibilidad (eje dch.) Catalana Occidente Valle de la Fuenfría, 3 Zona Norte Saint Croix Bensell Misarierra Santa Engracia, Área Urbana New Winds Patron Capital 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% 4

5 1T 218 trimestre del año anterior. Lo que a priori podría interpretarse como una relajación inversora, tiene su explicación en la escasez de producto en el mercado, ya que la demanda mantiene el interés por entrar en el mercado, e, incluso, hay nuevos players queriendo iniciar su actividad en España. El reparto del volumen de inversión por localización deja a Madrid como principal foco de atracción, concentrando casi el 9 del total. La comparativa interanual en la capital queda reducida a -14%. A pesar de que la diferencia no es tan abultada como en el cómputo nacional, la escasez de producto quedaría reflejado en el hecho de que el 45% de las operaciones tuvieron lugar en plantas y módulos. La distribución del número de operaciones respecto a la M-3 muestra una clara preferencia por el entorno urbano, con un 7, si bien hay que indicar que precisamente el interior del anillo de circunvalación ha registrado casi todas las operaciones en plantas o módulos. En términos de volumen transaccionado, el reparto ha sido más equilibrado (57% dentro de la M-3 y 43% fuera), lo que ha repercutido directamente en el volumen medio por operación. Fuera de la M-3 se mantiene estable respecto al volumen medio de (27 millones, apenas un 3% inferior), mientras que el interior de la M-3 apenas alcanza los 17 millones de euros (-35% respecto a ). Descartando los módulos y plantas, el volumen medio se elevaría hasta 29 millones, lo que representa un 12% más que la cifra del año anterior. Los internacionales continúan presentes en el mercado. Durante el primer trimestre acumularon cerca de 135 millones de euros distribuidos en cuatro activos, todos ellos localizados en submercados consolidados (tanto dentro como fuera de la M-3) o en zonas n proceso de consolidación. La entrada en el mercado de varios procesos abiertos y la reactivación de otros que quedaron parados permite ser optimistas ante el cierre «La entrada en el mercado de producto de calidad será un factor clave para reactivar la actividad inversora en un momento de elevado interés de la demanda y entorno de tipos bajos» Pablo Pavía, Inversión Oficinas Nacional del año. Se han detectado cerca de 2.8 millones de euros con cierre potencial hasta finales de año, casi el 6 procedente de megaoperaciones ( 1 millones de euros). Rentabilidades Las rentabilidades se mantienen GRÁFICO 7 Diferencial rentas teóricas prime CBD Europa desde mill Berlín Estocolmo Oslo 1T 2T 3T 4T Nº activos 1T (eje dch.) Dusseldorf GRÁFICO 8 Volumen de inversión por trimestre Munich Milán Viena / *sin Ciudad Financiera / **sin Torre Picasso Hamburgo Frankfurt Copenhagen * estables ya que la escasez de actividad en el mercado dificulta fijar los niveles actuales. El prime CBD continuaría, pues en 3,75% y el prime descentralizado (NBA) en 4,5. Ámsterdam Lisboa Colonia Bruselas ** París - La-Defense París-CBD Barcelona London-City Mánchester Varsovia 218 Madrid-(Castellana) London-WE savills-aguirrenewman.es/research 5

6 Market in Minutes Oficinas Madrid PREVISIONES 218 El ajuste en el crecimiento económico no afectará a la creación de empleo. Focus Economics mantiene la tendencia de descenso de la tasa de desempleo de manera continua hasta el año 222, lo que repercutirá en ampliación de plantillas y contratación de espacios de oficinas. La incorporación de superficie nueva y renovada será otro factor dinamizador de la demanda, que valora positivamente la calidad de los edificios y las actuaciones de mejora en los inmuebles y asumen un diferencial extra de renta respecto su entorno inmediato. Los valores de renta, pues continuarán creciendo por la escasez de producto en algunos submercados que rozan el 1 de ocupación y por la comercialización de activos de calidad (nuevos desarrollos y rehabilitaciones integrales). Las opciones de nueva sede se basan no solo en una zona concreta, si no en edificios que cumplan determinados criterios independientemente de su localización, aunque el acceso a través de transporte público y los servicios complementarios a la actividad empresarial disponibles en la zona son siempre un valor añadido. La entrada de producto nuevo en inversión y la reactivación de algún proceso parado permitirá dinamizar el mercado. En Madrid se han identificado cerca de 2.8 millones de euros con cierre previsto hasta finales de año, lo que podría situar el total anual en torno a 3. millones duplicando la cifra del año. El producto nuevo en el mercado equilibrará la oferta y demanda en inversión, si bien se espera que los niveles de yields prime se mantengan estables ante la expectativa de crecimiento de renta y los síntomas saludables de la demanda de usuarios. Equipo Savills Aguirre Newman Para más información contacte con: Pablo Pavía Inversión Oficinas pablo.pavia@savills-aguirrenewman.es Ana Zavala Agencia Oficinas ana.zavala@savills-aguirrenewman.es Ángel Estebaranz Agencia Oficinas angel.estebaranz@savills-aguirrenewman.es Gema de la Fuente Research gema.fuente@savills-aguirrenewman.es Pelayo Barroso Research pelayo.barroso@savills-aguirrenewman.es Savills plc Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Cuenta con 6 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. Savills Commercial Ltd. 6