Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

Transcripción

1 Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015 El volumen de inversión total en el sector inmobiliario en España alcanzó los M en 2015, de los cuales M corresponden a inversión directa en activos inmobiliarios El crecimiento que ha experimentado la economía durante 2015, junto con la recuperación de la confianza por parte del consumidor, han sido los factores clave que han determinado el gran volumen de capital extranjero invertido en el mercado español y el elevado número de operaciones registradas. El nivel de confianza de los inversores a la hora de colocar su capital en España, se ha visto motivado por la estabilidad de la economía y la positiva evolución que han tenido los principales indicadores que determinan el crecimiento del país. En 2015 hemos asistido a una recuperación de las magnitudes económicas: El PIB registra un crecimiento del 3,2% a cierre de 2015 frente al 1,4% alcanzado en el año anterior. El mercado laboral constata una notable mejoría con una tasa de paro del 22,2% en 2015 y con unas previsiones a la baja para los próximos años, hasta alcanzar el 19% en La tasa de ocupación interanual se incrementó en el 3,19% (el mejor dato en un mes de enero desde 2007). El incremento del número de afiliaciones a la Seguridad Social es ya una realidad, en enero de 2016 la cifra aumentó en personas. 1_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

2 El nivel de la prima de riesgo a cierre de 2015 se mantiene a niveles de principios de año, situándose en 114 puntos básicos. El tipo impositivo impuesto por el Banco Central Europeo se mantiene a niveles bajos y constantes en el 0,05% con un impacto positivo en el consumo y la inversión. Se consolida la tendencia bajista del Euribor cerrando el año en un nuevo mínimo histórico del 0,06% (Euribor a 12 meses) ha sido un buen año para la inversión inmobiliaria, en un contexto caracterizado por el mejor comportamiento de variables como el PIB, empleo y consumo Todos estos factores han favorecido la inversión en el sector inmobiliario, en el que se han registrado de nuevo cifras de record. Variación del PIB (%) y tasa de desempleo / irea 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% 22,20% 18,90% 3,20% 2,10% E 2017E PIB (Variación Anual) Tasa de desempleo Fuente: CaixaBank Variación de los tipos de interés ene - dic 2015 / irea 0,30% 0,25% 0,20% 0,15% 0,10% 0,05% 0,0% 0,27% 0,23% 0,20% 0,17% 0,16% 0,17% 0,16% 0,16% 0,14% 0,11% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,06% 0,05% 0,05% ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 Tipo de interés Euribor 12 meses Fuente: CaixaBank 2_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

3 El volumen de inversión en transacciones de activos inmobiliarios creció un 33% respecto a 2014, mientras que las transacciones de deuda descendieron un 36%, lo cual es un claro indicador de la fase de normalización en la que comienza a entrar de nuevo el sector inmobiliario Las Socimis duplicaron su inversión en 2015, posicionándose como los inversores líderes con un 41% del volumen total invertido Inversión inmobiliaria en España en se ha cerrado con un volumen total de inversión en el sector inmobiliario de M de euros cifra que corrobora el dinamismo en el que ha entrado el sector desde el año El número de transacciones de activos realizas en 2015 se ha duplicado respecto al año anterior, alcanzando un total de 317 operaciones, frente a las 157 de Sin embargo, el precio medio por operación ha descendido hasta los 41M, un dato muy lejano a los 147 M de precio medio registrados en el año precedente, lo cual está motivado principalmente por la entrada de nuevos inversores en el mercado que buscan operaciones de menor tamaño. El volumen de inversión en este tipo de operaciones en 2015 ha sido de M, lo que supone un crecimiento del 33% respecto al año anterior. El mercado de carteras de deuda con colateral inmobiliario se mantiene activo en 2015 con 21 carteras transaccionadas que suman un volumen de deuda total de M. Respecto a las operaciones de adquisición de participaciones en sociedades inmobiliarias, se ha producido un notable descenso del 72% en el volumen invertido respecto a Evolución inversión sector inmobiliario / irea M M Activos Deuda Acciones Nº total de transacciones: activos, deuda y acciones 3_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

4 2015 se ha caracterizado por... Apuesta de los inversores por el inmobiliario terciario, donde el mercado de oficinas ha sido el mercado más activo Gran dinamismo en el segmento del high street retail y centros comerciales Tendencia al alza en las operaciones de carácter residencial Las operaciones de suelo triplican su volumen frente al año anterior Madrid se consolida como destino líder de la inversión durante 2015, seguido de Cataluña y las islas El inversor nacional reaparece con fuerza y gana terreno al internacional Socimis duplican su inversión en 2015, posicionándose como los inversores líderes con un 41% de la inversión Las entidades financieras continúan con su actividad de desinversión Transacciones de activos inmobiliarios Las transacciones de activos inmobiliarios han acumulado una inversión de M de los cuales M corresponden a la inversión registrada por el sector terciario, alcanzando el 89% de la inversión total. El mercado de oficinas lidera la inversión en este sector, con un 39% del volumen de inversión y un crecimiento del 95% respecto a 2014: Las expectativas de mejora del nivel de rentas y de los ritmos de ocupación en oficinas, han sido los elementos clave en la inversión en este mercado. Las Socimis son los inversores más activos destinando M (54% de la inversión total) y confíando en este mercado como una alternativa sólida de inversión con atractivos retornos. Otro aspecto que ha caracterizado el año 2015, ha sido el record de inversión en el segmento high street retail con un volumen invertido de M, superando en un 753% el volumen registrado en 2014: El principal foco de inversión ha sido la calle Gran Vía de Madrid que ha registrado un 52% de las operaciones del año con un volumen de 483 M. Los centros comerciales continúan como protagonistas en 2015, con un volumen de inversión de M liderado principalmente por los fondos internacionales, que han protagonizado el 58% de las operaciones del sector. El 49% del volumen transaccionado corresponde a centros consolidados prime como Megapark de Barakaldo, Plenilunio de Madrid o Zielo Shopping de Pozuelo, que han registrado unas yields en torno al 5%. Inversión por sector (M - %) / irea Residencial % Terciario % 4_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

5 Por su parte, el sector hotelero, alcanzó en 2015 su mejor marca histórica registrando un volumen de inversión de M y superando en más del 50% la cifra registrada en 2014, M. Canarias, Madrid, y las Islas Baleares han sido los destinos preferidos de la inversión hotelera en 2015, dónde Canarias ha registrado el mayor interés de los inversores acumulando un volumen de 683 M. También en este mercado las Socimis han sido las grandes dinamizadoras, con casi el 40% del capital total invertido en el sector. Inversión sector terciario por tipo de activo (M - %) / irea La inversión en suelo para promoción residencial se dispara por primera vez después de la crisis, acumulando 706 M, cifra que se ha multiplicado por 7 respecto al nivel alcanzado en Las sociedades inmobiliarias (43%) y los fondos de inversión internacionales (38%), concentran el 81% de las operaciones de suelo, creando en muchos casos alianzas en las operaciones de compra y posterior promoción. Transacciones de suelo por uso (M ) / irea 706 Hoteles 2.614, 23% Mixto 230, 2% Logístico/Industrial 764, 7% Oficinas 4.533, 39% Retail Oficinas Hoteles Logístico Industrial Centros Comerciales Resdiencial High Street Retail 1.230, 11% Centros Comerciales 2.116, 18% En 2015 se ha constatado un escenario de mejora y recuperación del mercado residencial: El residencial ha experimentado un notable incremento del volumen de inversión alcanzando un total de M (+65% respecto a 2014). El 53% de las operaciones de residencial se configuran como adquisición de bolsas de suelo en Madrid. Los activos residenciales han sido el principal activo en garantía en transacciones de carteras de deuda. En torno al 66% de los colaterales que respaldan las carteras de deuda y REOS transaccionados durante el año, se corresponden con inmuebles y suelos de tipo residencial. Las operaciones de suelo se convierten en un nuevo target de inversión tras varios años ausentes en el mercado, habiéndose cerrado en 2015 operaciones por un volumen de 929 M, (+169% respecto a 2014). Distribución geográfica de la inversión Geográficamente, Madrid, Cataluña y las Islas Canarias y Baleares han sido los destinos preferidos por los inversores. Sólo la provincia de Madrid registró un volumen cercano a los M, un 19% superior al volumen alcanzado en La confianza adquirida por parte del inversor, hace que diversifique su inversión en otras zonas / ciudades de España diferentes a Madrid o Barcelona, los destinos líderes hasta el momento. En línea con las previsiones de irea planteadas para 2015, las zonas de costa e Islas han concentrado gran parte de la inversión, liderada principalmente por el sector hotelero en estas ubicaciones. 5_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

6 Distribucion geográfica de la inversión (M - %) / irea Inversión por tipo de comprador (M - %) / irea Portfolios Varias Zonas 3.407, 26% Madrid 5.222, 41% Socimis 5.237,41% Otros 160, 1% Inversor internacional 4.853,38% Islas 1.140, 9% Zona Este 218,2% Zona Norte 840, 6% Zona Sur 596, 5% Cataluña 1.424,11% Inversor nacional 2.598,20% Perfil de compradores Los inversores con sede en España, Socimis e inversores nacionales, han copado el 61% de la inversión en activos. El inversor nacional, ha realizado el 20% de la inversión total (1.444 M más que en 2014), mientras que las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimi), han revolucionado el mercado concentrando el 41% de las operaciones y un volumen de M, lo que representa un incremento del 129% frente al año anterior. Perfil de vendedores Las empresas inmobiliarias de origen nacional han multiplicado por 6,75 la venta de activos inmobiliarios aprovechando la nueva liquidez del mercado para la desinversión de sus carteras. Las entidades financieras, tras años liderando la desinversión de activos, pasan este año a un segundo plano con un 5% de la desinversión total, otro signo más de la normalización en la que ha entrado el sector. Inversión por tipo de vendedor (M - %) / irea Las Socimis, con una composición elevada de origen extranjero, pero creadas y gestionadas por equipos nacionales, han aportado un importantísimo volumen de liquidez al mercado y la mejor alternativa para muchos fondos internacionales para participar en el mercado español. Los principales objetos de inversión de las Socimis han sido: edificios de oficinas (47%), sector hotelero (19%) y centros comerciales (14%). Empresa Inmobiliaria 3.762, 29% Otros 2.006,16% Entidad Financiera 674, 5% Socimi 412,3% Inversor Internacional 2.896,23% Inversor Nacional 3.098, 24% Merlín Properties concentra el 24,6% del total de inversión en activos del año, convirtiéndose en líder indiscutible del mercado tras la adquisición de la Inmobiliaria Testa. Carteras de deuda inmobiliaria El mercado de carteras de deuda inmobiliaria sigue activo en 2015 con un volumen de operaciones de M. 6_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

7 Transacciones de carteras de deuda (M - Nº) / irea Inversión inmobiliaria en España en Descenso 36% M Inversión total en el sector inmobiliario Face Value (M ) Nº de operaciones En 2014 hubo un número de operaciones de deuda muy similiar al de 2015 (21 frente a 20) pero el 73% del volumen transaccionado en 2014 se concentró en dos grandes portfolios (Hércules y Octopus). Sin embargo, el año 2015 ha registrado operaciones más homogéneas en cuanto a volumen transaccionado, con un ticket medio por operación de 387 M., si bien varios portfolios de deuda se han quedado sobre la mesa antes de su cierre M Transacciones de activos Los activos de carácter residencial han sido el colateral protagonista de las operaciones, concentrando el 59% del volumen transaccionado. Respecto al origen del comprador, la totalidad de operaciones de deuda han sido adquiridas por parte de fondos de inversión y entidades financieras de carácter principalmente internacional M Transacciones de carteras de deuda Adquisición de participaciones en sociedades inmobiliarias Por último, y como ya hemos anticipado, el año 2015 ha registrado un notable descenso en las operaciones de adquisición de participaciones en sociedades inmobiliarias, pasando de 3.658M en 2014 a tan sólo M en El apetito inversor se ha concentrado en las oportunidades ligadas a los activos inmobiliarios en detrimento de las operaciones corporativas M Adquisición de participaciones en sociedades inmobliarias 7_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

8 Probablemente asistiremos a un descenso de los volúmenes de inversión registrados en activos comerciales, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad. La logística, los hoteles y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores en El sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del e-commerce, que en España tiene un peso cada vez mayor en el consumo nacional. Por lo que se refiere al residencial, el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado, potenciarán en mayor medida dicha actividad. Expectativas para 2016 Las previsiones para el sector inmobiliario en 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. Por último, se estima que en 2016 un tercio de los activos objeto de transacción provengan de inversiones realizadas entre 2013 y 2015, por tanto entraremos en una fase de rotación de inversiones realizadas en los últimos tres años. Desde el punto de vista de la financiación se prevé que las entidades financieras nacionales continúen incrementando los volúmenes de capital destinado al sector inmobiliario y mejorando las condiciones de concesión de financiación a inversores y promotores consolidando así una tendencia iniciada en el año Los diferentes eventos organizados en los primeros meses del año, como el EFIMAD 2016 promovido de forma conjunta entre ASPRIMA y CaixaBank así lo han dejado patente. En 2016 se prevé una reducción de la actividad de venta de carteras de deuda, tanto en número de operaciones como en volumen total. contacto mikel.echavarren@irea.es 8_Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015