II.- DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DEL USO Y/O DISFRUTE.

Transcripción

1 II.- DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DEL USO Y/O DISFRUTE. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO [1] DE VIVIENDA [2] Clausulado favorable al propietario/arrendador. REUNIDOS De una parte, D./Dª... (datos personales)... Y de otra, D./Dª... (datos personales)... ACTÚAN Ambos, en nombre e interés propios. Y reconociéndose recíprocamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento DICEN I.- Que D./Dª... es dueño/a, en pleno dominio, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca: "...descripción registral..." Inscrita en el Registro de la Propiedad de..., en el tomo..., libro... del Ayuntamiento de..., folio..., finca número..., inscripción...

2 Título.- Le pertenece por...(herencia, compra, adjudicación, etc)..., según resulta de la escritura de..., autorizada por el Notario de..., Don..., a.. de... de... (nº de protocolo...). II- Que, según manifiestan ambas partes desean suscribir contrato de arrendamiento sobre la finca descrita anteriormente, (Referentes a la vivienda piso.., puerta.. de la casa nº.. de la calle/avda/pza...., de..., con referencia catastral nº:... extendido en contrato de clase/serie.., nº...) contrato que se sujetará a las siguientes CLÁUSULAS 1ª.- El plazo de duración del arrendamiento aquí regulado es el de..., a contar desde el día de hoy [3]. Ello sin perjuicio del derecho del arrendatario/a a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la Ley. 2ª.- El objeto de este contrato se destinará exclusivamente a vivienda de la arrendataria, no pudiendo instalar en él comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficina ni despacho profesional. 3ª.- Es objeto del arrendamiento exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes de la vivienda, quedando especialmente excluida la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera. En consecuencia, el arrendamiento a que este contrato se refiere, no dará derecho a entrar ni usar la azotea o terrado de la finca. 4ª.- El/La arrendatario/a declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarla en perfecto estado. 5º.- La renta inicial del contrato se fija en la suma de...euros por... (años, trimestres, meses). El pago de la renta se hará mediante ingreso por el/la arrendatario/a en la cuenta corriente titularidad del propietario/arrendador

3 nº... de la entidad bancaria..., quedando expresamente el propietario/arrendador eximido de la obligación establecida en el punto cuatro del art. 17 de la Ley consistente en la entrega de recibo de pago al arrendatario/a [4]. 6ª.- La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros y el importe del consumo, son de cuenta y cargo del arrendatario/a. La vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de que está dotado el inmueble. El/La arrendatario/a podrá concertar con las respectivas compañías aseguradoras, alguno o todos los suministros de que está dotado el inmueble con total indemnidad de la propiedad y del Administrador. Y, en general, los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que corresponden a la vivienda arrendada o a sus accesorios son también a cargo del arrendatario/a [5]. El importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, es decir, a... de... de..., asciende a... EUROS. [6] 7ª.- Son de cuenta y cargo del arrendatario/a los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan en la vivienda, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador, antena T.V., y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones. 8ª.- El/La arrendatario/a se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada.

4 9ª.- El/La arrendatario/a no podrá practicar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, sin previo permiso escrito de la propiedad o del Administrador. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario/a, y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización, o reclamación en momento alguno. El permiso municipal, será, también, de cuenta y cargo del arrendatario/a, así como la dirección técnica o facultativa en su caso. El propietario/arrendador autoriza expresamente al arrendatario/a para proceder a la reparación de la instalación de calefacción y a pintar y decorar la vivienda objeto del presente arrendamiento, cuyo coste será a cargo del arrendatario/a. 10ª.- Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el/la arrendatario/a, durante la vigencia del contrato o de sus prórrogas, se acomodará cada año, en más o en menos, a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que le sustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que corresponda al período de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia el de... (inicio de vigencia del contrato), y para las sucesivas el que corresponda al último aplicado. La renta actualizada será exigible al arrendatario/a a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. En ningún caso, la demora en aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma. 11ª.- El/La arrendatario/a además se obliga [7] : A) Al pago de la renta y su actualización, por adelantado en el domicilio del administrador, dentro de los siete primeros días de cada período natural acordado, sin que dicha domiciliación pueda quedar nunca

5 desvirtuada por cualquier práctica en contra. De pasarse al cobro el recibo, a abonar el premio de cobranza correspondiente. B) A satisfacer los gastos de timbre derivados del presente contrato, siendo los correspondientes a gestión, Registro, Honorarios del Administrador por su formalización y tramitación, así como la totalidad de los que por cualquier caso se ocasionaren por razón de sus prórrogas a cargo del propietario/arrendador. C) A abonar el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. D) A no ceder ni subarrendar total o parcialmente la vivienda objeto de este contrato. E) A no tener o manipular en la vivienda materias explosivas, inflamables, incómodas o insalubres, y observar en todo momento las disposiciones vigentes. F) A poner en conocimiento del propietario/arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. G) A permitir el acceso a la vivienda, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble y no pudieren razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, previo cumplimiento de la obligación de notificación legal en tiempo y forma. H) De existir el servicio de ascensor, a utilizarlo conforme a la normativa de aparatos elevadores y a las demás disposiciones que se dicten. 12ª.- El/La arrendatario/a entrega en este acto la suma de... EUROS, importe de una mensualidad, en concepto de fianza [8], que responderán del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados al inmueble. Queda facultado el Administrador actual para hacer entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o al propietario de la finca, de la fianza percibida. Una vez transcurridos cinco años de vigencia del presente contrato se irá actualizando

6 anualmente la fianza de forma análoga a la actualización procedente de la renta. 13ª.- De conformidad a lo establecido en el punto 5 del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el/la arrendatario/a hace entrega al propietario/arrendador de un... como garantía pignoraticia adicional del cumplimiento de todas las obligaciones que cargan al mismo en virtud de este contrato [9]. 14ª.- Al hallarse integrada esta vivienda en un inmueble en Régimen de Comunidad de Propiedad Horizontal, el/la arrendatario/a se obliga a cumplir en todo momento las normas Estatutarias y Reglamentarias que la Comunidad de Propietarios tenga establecidas o establezca, en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia. 15ª.- Manifiesta el/la arrendatario/a que juntamente con éste/a convivirán en la vivienda su cónyuge e hijos. 16ª.- El propietario/arrendador declara la necesidad de ocupar la vivienda arrendada a partir del próximo... [10], debido a que... [11] para destinarla a vivienda permanente para sí, por lo que, de acuerdo a lo establecido en el punto 3 del artículo 9, no procederá la prórroga legal obligatoria de esta contrato. 17ª.- El/La arrendatario/a hace expresa renuncia de los derechos de tanteo y retracto recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos [12]. 18ª.- Para el caso de desistimiento de este contrato por el/la arrendatario/a, éste/a deberá indemnizar al propietario/arrendador, de acuerdo a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 11 de la ley, con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización [13].

7 19ª.- Cualquier modo de enajenación de la vivienda arrendada por el propietario/arrendador extinguirá el presente contrato, de tal forma que el adquirente deberá soportar dicho arrendamiento únicamente durante el tiempo que restare por cumplir para el transcurso de los primeros cinco años de contrato, por lo que no será de aplicación lo establecido en el artículo 14 de la Ley [14]. 20ª.- El/La arrendatario/a renuncia expresamente a la aplicación del artículo 16 de la ley. En consecuencia, una vez transcurridos los cinco primeros años de duración no habrá derecho de subrogación alguno en caso de fallecimiento del mismo/a [15]. 21ª.- A efectos de recibir notificación vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en este contrato, se designa como domicilio del propietario/arrendador, el de su Administrador y el del arrendatario/a, el de la vivienda arrendada. 22ª.- Las partes se obligan recíprocamente a elevar a público el presente contrato de arrendamiento, a mero requerimiento fehaciente de la otra en tal sentido, en caso de que cualquiera de ellas decidiera proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, facultad reconocida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. Todos los gastos derivados del otorgamiento de dicha escritura pública y su posterior inscripción registral (y cancelación de la misma) serán a cargo de la parte que hubiere requerido a la otra a tal fin. Y en prueba de su conformidad, las partes firman el presente documento, extendido por duplicado ejemplar, y a un sólo efecto, en el dorso del contrato de arrendamiento de fincas urbanas de clase.., nº... y en.. hojas de Papel del Timbre del Estado, clase.., nºs... (ejemplar del propietario/arrendador)

8 y... (ejemplar del arrendatario/a), en la ciudad de..., a.. de... de... En..., a... de... de Fdo.: El propietario/arrendador. Fdo.: El/La arrendatario/a. [1] La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su disposición adicional 2ª modifica el art. 2.5º de la Ley Hipotecaria, permitiendo la inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos: la novedad consiste en suprimir los requisitos alternativos de la redacción anterior, de que el arrendamiento que se hubiere concertado por un período de más de seis años, o que se hubieren anticipado las rentas de tres o más anualidades, o que hubiere convenio expreso de las partes para su inscripción. La nueva redacción permite la inscripción de cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su fecha. Los arrendamientos de vivienda subsistirán frente al tercer adquirente de la finca (en méritos de ejecución hipotecaria) durante los cinco primeros años de vigencia. En consecuencia los pactados por ese plazo o uno menor, no necesitan la inscripción para su plena eficacia: el tercero está obligado a respetarlos. Los arrendamientos de vivienda pactados por una duración mayor necesitan estar inscritos para poder oponerse, por ese mayor plazo, a un tercero que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (adquirente a título oneroso, de buena fe, de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitir y que haya inscrito su derecho). Debe estarse en esta materia al Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero (BOE 14 de Marzo) que establece reglamentariamente los requisitos de acceso de los tratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad, debiendo destacarse que dicha normativa sólo es de aplicación a los arrendamientos urbanos celebrados a partir del día 1 de Enero de 1995, siendo título suficiente para practicar la inscripción la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de arrendamiento.

9 2 En el ámbito territorial de Cataluña debe, además de la legislación civil de derecho común en la materia, tenerse en consideración el artículo 24 de la Llei d'habitatge, de 29 de Noviembre de 1991, que dispone: "1. Son requisitos previos a la cesión de una vivienda en alquiler: a) La obtención de las autorizaciones preceptivas para la ocupación. b) La disposición en el edificio de la conexión de servicio general de los suministros previstos por red. [2] En la celebración de los contratos de alquiler es obligatoria la exigencia y la prestación de una fianza, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, en el arrendamiento o el subarrendamiento total de vivienda, y a dos mensualidades, en el arrendamiento de viviendas amuebladas, que debe ser depositada ante la Generalidad de Cataluña, en la forma que se establezca reglamentariamente". Además, en el ámbito territorial nacional, recordar que la obligación de constancia referencia catastral de la finca objeto de contrato es extensiva a los contratos de arrendamiento (vide nota pie de pág. del apartado 1.11 del Capítulo I). [3] Cuanto menor sea la duración del contrato, en principio será mejor para los intereses del propietario/arrendador, puesto que como establece el art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, una vez transcurridos los primeros cinco años, el/la arrendatario/a podrá libremente y, en principio sin indemnización alguna, salvo que se pacte el de una renta por cada año de contrato que reste de duración, desistir unilateralmente del contrato. No obstante, aunque el plazo de duración del contrato sea inferior a cinco años, éste será prorrogado ex lege hasta que llegue a dichos cinco años, obligatoriamente para el propietario/arrendador y potestativamente para la parte arrendataria, salvo que ésta manifestase al propietario/arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo o salvo que el propietario/arrendador haya dejado constancia en el contrato de la necesidad que tiene antes del transcurso de dichos cinco años de ocupar para sí la vivienda arrendada. Además, el propietario/arrendador debe ser precavido, pues si a la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes - normalmente será el propietario/arrendador el interesado- hubiera notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, al amparo del art. 10 de la Ley, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el/la arrendatario/a hubiere manifestado al propietario/arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Hay que tener en cuenta que en los contratos de duración inferior a los cinco años, la ley no permite la exclusión de ciertos preceptos en perjuicio del arrendatario/a y beneficio del propietario/arrendador (ej.: adquisición preferente). [4] De no establecerse este pacto de domiciliación de pago u otro análogo, en virtud de lo establecido en el art de la Ley el pago sería en la vivienda arrendada, lo que supone una carga adicional para el propietario/arrendador. Téngase en cuenta Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que en su Disposición Transitoria Tercera regula los contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de En la determinación de los rendimientos del capital

10 inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato en virtud de la aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141), de Arrendamientos Urbanos, se incluirá adicionalmente, como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble. [5] De no constar dicho pacto, dichos gastos irían a cargo del propietario/arrendador, al amparo del artículo [6] Es requisito para la validez de este pacto la determinación escrita del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato (vide párrafo 4 del punto 1 del artículo 20). Este pacto, en cuanto incluye los tributos, no afectará a la Administración. [7] Se pueden establecer cuantas prohibiciones interesen al propietario/arrendador. Por ej.: no tener perros ni otros animales domésticos en el piso arrendado, etc. [8] Depósito de fianzas. La Disposición Adicional Tercera de la LAU de 1994 establece la facultad de las Comunidades Autónomas para establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a dicha Ley depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido 1 mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente. Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008: Según la Disposición adicional trigésima cuarta. Interés legal del dinero. Uno. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero, éste queda establecido en el 5,50 por ciento hasta el 31 de diciembre del año Dos. Durante el mismo periodo, el interés de demora a que se refiere al artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, será del 7 por ciento. La Disposición adicional trigésima de la Ley 42/2006, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2007 establece que el tipo de interés legal del dinero queda fijado en el 5 por ciento hasta el 31 de diciembre del año Durante el mismo período, el interés de demora será del 6,25 por ciento. [9] El mencionado artículo 36 dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". La prenda es una de las garantías convencionales posibles. También creemos posible la garantía consistente en la pérdida de alguno o todos los derechos convencionalmente otorgados a favor de la arrendataria o establecidos por ley dispositiva (p.ej.: derechos de adquisición preferente, actualización de la renta y fianza, etc.).

11 [10] Señalar la fecha a partir de la cual se necesitará la vivienda, concretándola lo máximo posible. [11] Explicar el motivo de la necesidad lo más concreto posible. [12] La inclusión contractual de esta renuncia sólo es posible en contratos de duración pactada superior a cinco años. [13] Vide artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. [14] Dicha cláusula procede únicamente en caso de arrendamientos de duración pactada superior a cinco años. [15] Como en las renuncias expresas anteriores, es requisito indispensable que la duración pactada sea superior a cinco años. En caso de subrogación arrendaticia, téngase en cuenta que si bien cuando estaba vigente la antigua Ley Arrendaticia, la subrogación se efectuaba notificando al arrendador el fallecimiento del subrogado y el propósito de subrogarse, en la nueva ley se exige además que se acredite en la misma notificación el derecho a la subrogación. En consecuencia, si se notifica al estilo antiguo, es decir, simplemente notificando y no se adjunta certificación de defunción y prueba documental de que por ejemplo se es hijo o esposa (acompañando la oportuna certificación del Registro), se extingue el contrato. (vide artículo 16, número 3, párrafo primero de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos).