Gacetilla: Estudio de Calidad de Vida en barrios de Buenos Aires

Transcripción

1 Gacetilla: Estudio de Calidad de Vida en barrios de Buenos Aires Resumen y puntos principales del proyecto Quality of Life in Buenos Aires Neighborhoods: Hedonic Price Regressions and the Life Satisfaction Approach. Documento de trabajo para el proyecto Quality of Life in Urban Neighborhoods in LAC, BID. Publicado como BID Research Network Working Paper #R-559, Washington (Septiembre 2008). El trabajo fue realizado por el Centro de Estudios Distributivos, Laborales y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata para un informe regional del Banco Interamericano de Desarrollo. El trabajo fue realizado por Guillermo Cruces, investigador del CONICET, y Andrés Ham, becario del CONICET, y Martín Tetaz, los tres investigadores del CEDLAS. Se trata de un estudio en varias etapas, desde la perspectiva de la economía urbana, que busca entender los determinantes de la calidad de vida en barrios a partir de información objetiva y subjetiva. Se realizó un estudio en base a precios de propiedades para el año 2006, y se realizó también una encuesta en cuatro barrios del AMBA. A continuación, una descripción de ambos trabajos.

2 Estudio de calidad de vida en base a datos objetivos El estudio en base a datos objetivos parte de una base de datos de precios de propiedades para la Ciudad de Buenos Aires, del año 2006, compilada por el gobierno porteño. Esta base de datos contiene la ubicación, el precio de venta publicado y características de más de 5800 casas y departamentos. Además de estas características, para cada propiedad se calculó la distancia a una serie de amenidades e infraestructura del barrio: 1. Distancia a la avenida más cercana 2. Distancia a la escuela más cercana 3. Distancia al área verde más cercana 4. Distancia a la autopista más cercana 5. Distancia al centro 6. Distancia a la estación de subte más cercana 7. Distancia a la estación de tren más cercana. El cálculo de calidad de vida parte del precio por metro cuadrado de cada vivienda, y toma en cuenta el efecto en ese precio las características de la vivienda y las características del barrio. Los resultados indican que estar lejos de avenidas y autopistas aumenta el valor del metro cuadrado de las viviendas, mientras que estar lejos del centro, de escuelas, de áreas verdes, de trenes y de subtes lo reducen. El índice corresponde a cuánto aportan al precio del metro cuadrado estas distancias a nivel del barrio. Los barrios con mayor nivel de este índice son aquellos que tienen un alto componente de las características valoradas positivamente (por ejemplo, áreas verdes, escuelas y subtes) y/o un bajo nivel de aquellas valoradas negativamente (por ejemplo, avenidas y autopistas). La siguiente tabla presenta una simplificación de la metodología para permitir una mejor interpretación de los resultados. Indica cuánto contribuían las características del barrio al precio por metro cuadrado promedio en ese barrio (en 2006 y en dólares), el precio promedio por barrio, y la contribución como porcentaje del valor por metro metro cuadrado. Por ejemplo, en Puerto Madero el precio por metro cuadrado promedio era de 2810 dólares, las características del barrio aportaban 209 dólares, pero como porcentaje del precio esto representaba un 7.4%.

3 Características promedio de los barrios Avg price Property Distances (in Kms) Neighborhoods per m 2 (2006 surface in To nearest To train To subway To city center To avenue To green areas USD) square school station station AGRONOMIA ALMAGRO BALVANERA BARRACAS BELGRANO BOCA BOEDO CABALLITO CHACARITA COGHLAN COLEGIALES CONSTITUCION FLORES FLORESTA LINIERS MATADEROS MONSERRAT MONTE CASTRO NUEVA POMPEYA NUÑEZ PALERMO PARQUE AVELLANEDA PARQUE CHACABUCO PARQUE PATRICIOS PATERNAL PUERTO MADERO RECOLETA RETIRO SAAVEDRA SAN CRISTOBAL SAN NICOLAS SAN TELMO VELEZ SARSFIELD VERSALLES VILLA CRESPO VILLA DEL PARQUE VILLA DEVOTO VILLA GRAL. MITRE VILLA LUGANO VILLA LURO VILLA ORTUZAR VILLA PUEYRREDON VILLA REAL VILLA RIACHUELO VILLA SANTA RITA VILLA SOLDATI VILLA URQUIZA Sample average

4 Neighborhood Average index implicit price difference Price rank Neighborhood Average price per square meter (2006 USD) Price rank Neighborhood Contribuci ón del barrio al m2 CHACARITA PUERTO MADERO CHACARITA 21.4% COLEGIALES RETIRO COLEGIALES 18.2% PUERTO MADERO PALERMO SAN NICOLAS 17.6% SAN NICOLAS RECOLETA VILLA ORTUZAR 15.9% PALERMO BELGRANO BALVANERA 14.6% BELGRANO NUÑEZ BELGRANO 14.6% VILLA ORTUZAR COLEGIALES VILLA CRESPO 13.7% RECOLETA SAN NICOLAS PALERMO 13.5% RETIRO VILLA ORTUZAR ALMAGRO 12.2% VILLA CRESPO COGHLAN RECOLETA 10.9% BALVANERA VILLA URQUIZA AGRONOMIA 10.8% ALMAGRO ALMAGRO MONSERRAT 10.3% AGRONOMIA SAN TELMO PATERNAL 9.7% MONSERRAT CHACARITA CABALLITO 9.1% CABALLITO MONSERRAT RETIRO 9.0% COGHLAN VILLA CRESPO COGHLAN 8.0% VILLA URQUIZA CABALLITO VILLA URQUIZA 7.8% NUÑEZ SAAVEDRA PUERTO MADERO 7.4% PATERNAL AGRONOMIA NUÑEZ 6.7% VILLA DEL PARQUE PARQUE CHACABUCO VILLA DEL PARQUE 6.2% CONSTITUCION VILLA DEL PARQUE CONSTITUCION 5.6% FLORESTA VILLA DEVOTO FLORESTA 4.1% FLORES VILLA PUEYRREDON FLORES 4.0% VILLA GRAL. MITR BALVANERA VILLA GRAL. MITR 2.5% PARQUE PATRICIOS FLORESTA PARQUE PATRICIOS 2.5% SAN CRISTOBAL VILLA SANTA RITA NUEVA POMPEYA 1.9% NUEVA POMPEYA SAN CRISTOBAL SAN CRISTOBAL 1.7% BARRACAS VILLA GRAL. MITR BARRACAS -0.2% BOEDO MONTE CASTRO BOEDO -0.5% VILLA PUEYRREDON BOEDO VILLA PUEYRREDON -0.5% PARQUE CHACABUCO BARRACAS PARQUE CHACABUCO -0.6% VILLA SANTA RITA FLORES VILLA SANTA RITA -1.2% SAAVEDRA LINIERS SAAVEDRA -1.9% SAN TELMO VILLA LURO SAN TELMO -2.0% VELEZ SARSFIELD PARQUE PATRICIOS VELEZ SARSFIELD -3.4% BOCA CONSTITUCION VILLA DEVOTO -4.6% PARQUE AVELLANED VELEZ SARSFIELD MONTE CASTRO -5.0% MONTE CASTRO PATERNAL BOCA -5.5% VILLA DEVOTO VILLA RIACHUELO PARQUE AVELLANED -5.8% VILLA SOLDATI MATADEROS VILLA SOLDATI -6.6% VILLA LUGANO PARQUE AVELLANED LINIERS -7.5% MATADEROS BOCA VILLA LURO -7.6% VILLA LURO VILLA SOLDATI VILLA LUGANO -7.7% LINIERS NUEVA POMPEYA MATADEROS -8.0% VILLA RIACHUELO VILLA LUGANO VILLA RIACHUELO -11.8% Total 72.5 Total 1041 Total 4.0% Por supuesto, se trata de un ejercicio estadístico, y aunque estos resultados en general tienen sentido, no pueden explicar todo, y hay anomalías. Por ejemplo, en el barrio de Chacarita encontramos un muy alto nivel de vida, porque el Cementerio es considerado un área verde en la base de datos de la Ciudad y todas las propiedades en ese barrio están cerca del cementerio. Estos resultados, aunque interesantes, provienen de una información muy limitada: las características de la propiedad y las siete distancias. En general, los indicadores objetivos son más escasos. Por ello, se planteó un segundo estudio piloto en cuatro barrios porteños (tres de la Ciudad más Avellaneda), en los cuales se llevó a cabo una encuesta a hogares de cada barrio. A esos hogares se les pidió evaluar un conjunto de características mucho más completo de su barrio.

5 Resultados de la Encuesta de Calidad de Vida en Barrios El estudio de calidad de vida en las principales ciudades del mundo no es nuevo. En la encuesta mundial sobre calidad de vida realizada por Mercer Human Resourse Consulting en 2007 (esta es la mimsma empresa que hace el famoso estudio de costo de vida en las principales capitales del mundo), la ciudad de Buenos Aires ocupaba el puesto 78, entre 215 ciudades, por ejemplo. El informe analiza 39 factores relacionados con el entorno político, social, cultural, económico, la salud y la sanidad, la educación, los servicios públicos y el transporte, el ocio, los bienes de consumo, la vivienda y el medio ambiente. En Argentina, un equipo de investigadores del Conicet y 6 Universidades Nacionales efectuó un estudio de calidad de vida de varias ciudades, en base a los resultados del Censo Nacional de Población y Vivienda del 2001, tomándose como indicadores los datos de mortalidad infantil, el acceso a la cobertura médica y el nivel de educación, las condiciones de las viviendas, e incluyeron un índice de desastres (ver Clarín 23/10/2008). En ese estudio Punta Alta resultó ser la ciudad de mejor calidad de vida y el quinto lugar correspondió a la Ciudad de Buenos Aires. No obstante lo importante de estos estudios, ninguna investigación hasta el momento había medido la calidad de vida al nivel de distintos barrios de una ciudad (parámetro de política pública ciertamente muy útil para los intendentes), ni tampoco explorado sobre las percepciones de los propios habitantes respecto de cómo era su calidad de vida. Con este objetivo en mente Guillermo Cruces, Andrés Ham y Martín Tetaz, investigadores del Centro de estudios Distributivos Laborales y Sociales (CEDLAS) de la Universidad Nacional de La Plata construyeron dos bases de datos; una con los precios de las propiedades en todos los barrios de Buenos Aires y seis indicadores objetivos de calidad de vida (distancia de la propiedad a avenidas, autopistas, subtes, trenes, escuelas, espacios verdes y centro de la ciudad); la otra a partir de una encuesta en cuatro barrios del Area Metropolitana de Buenos Aires (Caballito, Palermo, San Cristóbal, Avellaneda) donde se le preguntó a los vecinos por la calidad de vida de cada barrio y se les pidió que evaluaran distintos aspectos del vecindario; a saber: estado de las veredas, estados de las calles, seguridad durante el día, seguridad durante la noche, disponibilidad y calidad de espacios verdes, oferta cultural, presencia de gente pidiendo, calidad de los vecinos, oferta de sexo en las calles, disponibilidad de bares y restaurantes, iluminación de calles y veredas, oferta de actividades culturales y deportivas, estado del tráfico y presencia de ruidos molestos y contaminación del aire. De la primera base de datos surge la siguiente clasificación de calidad de vida de todos los barrios de la Ciudad Table 5.3 Neighborhood Classification by Moran Analysis: QoL Index

6 ID High-High ID Low-Low ID Low-High 1 AGRONOMIA 4 BARRACAS 6 BOCA 13 FLORES 2 ALMAGRO 15 LINIERS 7 BOEDO 14 FLORESTA 3 BALVANERA 16 MATADEROS 23 PARQUE CHACABUCO 29 RETIRO 5 BELGRANO 18 MONTE CASTRO 30 SAAVEDRA 37 VILLA DEL PARQUE 8 CABALLITO 19 NUEVA POMPEYA 31 SAN CRISTOBAL 9 CHACARITA 22 PARQUE AVELLANEDA 33 SAN TELMO 10 COGHLAN 25 PARQUE PATRICIOS 39 VILLA GRAL. MITRE 11 COLEGIALES 34 VELEZ SARSFIELD 43 VILLA PUEYRREDON 12 CONSTITUCION 35 VERSALLES 17 MONSERRAT 38 VILLA DEVOTO 20 NUÑEZ 40 VILLA LUGANO 21 PALERMO 41 VILLA LURO 26 PATERNAL 44 VILLA REAL 27 PUERTO MADERO 45 VILLA RIACHUELO 28 RECOLETA 46 VILLA SANTA RITA 32 SAN NICOLAS 47 VILLA SOLDATI 36 VILLA CRESPO 42 VILLA ORTUZAR 48 VILLA URQUIZA ID High-Low De la segunda base de datos surge la siguiente tabla que nos indica la valoración de la calidad de vida y de cada uno de los atributos de cada barrio por parte de los vecinos ( en notas de 1 a 10) Toda la San muestra Avellaneda Palermo Caballito Cristobal Calidad de vida 7,34 7,08 7,71 7,82 6,75 Estado de las veredas 5,40 5,27 5,37 5,85 5,11 Estado de las calles 5,73 5,74 5,32 6,22 5,65 Limpieza de veredas y calles 5,66 5,01 5,83 6,42 5,39 Forestación de las veredas 6,26 5,56 6,58 6,92 6,02 Recolección de residuos 6,97 6,42 6,95 7,47 7,06 Calidad de Transporte público 7,66 7,83 7,47 7,78 7,55 Actividades culturales y deportivas 6,07 5,57 6,13 6,84 5,79 Cantidad y calidad de espacios verdes 6,36 5,12 7,28 7,07 5,96 Performance de la policía 5,35 4,61 5,88 5,70 5,25 Iluminación de calles y veredas 6,57 6,62 6,70 6,81 6,14 Estado del tránsito 5,70 6,13 5,97 5,63 5,03 Seguridad durante el día 5,98 5,30 6,42 6,49 5,73 Seguridad durante la noche 4,93 4,49 5,33 5,59 4,33 Calidad de los vecinos 7,49 7,59 7,38 7,77 7,22 Adicionalmente, los vecinos también evaluaron la existencia o no de un conjunto de factores que influyen en la calidad de vida. La siguiente tabla muestra los porcentajes de vecinos de cada barrio que consideraron la existencia de distintas amenidades

7 Disponibilidad de comercios Toda la muestra Avellaneda Palermo Caballito San Cristobal Mucho Algo Poco Ruidos molestos durante el día No A veces Si Ruidos molestos durante la noche No A veces Si Ruidos molestos durante el fin de semana No A veces Si Contaminación del aire No A veces Si Contaminación visual No A veces Si Perros callejeros No A veces Si Gente pidiendo No A veces Si Oferta de sexo No A veces Si Venta de drogas No A veces Si

8 Finalmente, a partir la respuesta de los vecinos y con un análisis estadístico multivariado, los investigadores estudiaron cuanto valuaban los vecinos cada una de las variables recién mostradas, teniendo en cuenta los valores de los alquileres pagados por los vecinos (en el caso de los propietarios, los encuestadores preguntaron a los vecinos cuanto creían que pagarían de alquiler por esa vivienda si no la poseyeran). Como resultado de ello se construyó un índice que muestra cuanto pagarían los vecinos de los distintos barrios por quedarse en el barrio que están o mudarse a otro. Tomando como referencia un barrio promedio hipotético ( un vecindario con las características promedio de toda la muestra analizada); un vecino del barrio de San Cristóbal estaría dispuesto a pagar hasta 558 pesos por mes para poder acceder a la calidad de vida de ese barrio promedio, mientras que a uno de Palermo habría que compensarlo 455 para que acepte mudarse al mencionado barrio hipotético. Los de Avellaneda, a su turno, estarían dispuestos a pagar 319 pesos y los de Caballito reclamarían 463 pesos mensuales (pesos de noviembre del 2006). Esto implica que si el gobierno de la ciudad pudiera mejorar cada uno de los aspectos de la calidad de vida de los barrios aquí evaluados, hasta que los vecinos de los barrios menos favorecidos los perciban con la misma calidad que aquellos que viven en Caballito o Palermo, aumentaría sustancialmente lo que estarían dispuestos a pagar de alquiler por vivir en esos barrios. Puesto en otras palabras; los vecinos de San Cristóbal y Avellaneda viven en barrios de menor calidad de vida que el promedio, mientras que los de Caballito y Palermo habitan vecindarios que se encuentran por arriba de la media en lo que hace a calidad de vida. Obviamente eso se refleja luego en el precio de los alquileres, al punto tal que la diferencia en la valorización de los distintos atributos entre el peor barrio evaluado(san Cristóbal) y el mejor (Caballito) es de 1121 pesos mensuales. O dicho finalmente de una tercera manera, la gente que vive en San Cristóbal le asigna un valor a la calidad de vida en su barrio que es 1121 pesos menor que la valuación de alguien que vive en Caballito.