Mercado incierto, rentas oscilando

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1 MARKETVIEW Buenos Aires Oficinas, 3T 218 Mercado incierto, rentas oscilando Precio de Renta US$,29/m²/mes Tasa de Vacancia 7,1% Absorción neta m² En Construcción m² *Flechas indican cambios en relación al período anterior. Figura 1: Absorción neta y rentas promedio (s m²) (US$/m²/mes) (1) (2) 2T 216 3T 216 4T 216 1T 217 2T 217 3T 217 4T 217 1T 218 2T 218 3T 218 Absorción neta Rentas promedio Clase A/A+ Fuente: CBRE Research, 3T El inventario en Clase A/A+ alcanzó m², con una oferta anual proyectada en m². Las rentas de edificios Clase A/A+ arrojaron un -3.% respecto del trimestre anterior. La producción sumó unos m² nuevos al inventario. La vacancia tuvo un aumento del,85%, cerrando el trimestre en 7,9%. Demanda positiva en m² pero inferior al trimestre anterior debido a crisis económica. El tercer trimestre de 218 comenzó a mostrar los primeros síntomas de la turbulencias económicas consecuencia de la gran devaluación y peores proyecciones económicas. La demanda continuó acompañando a las entregas de nuevos edificios, pero en menor medida debido a la liberación de metros en Macrocentro Sur por parte de una compañía. De continuar la inestabilidad macroeconómica, se podría llegar a observar una contracción en la producción futura, mayores aumentos en la vacancia a su vez que algún impacto en cuanto a rentas. 3T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 1

2 CONDICIONES ECONÓMICAS El PIB cayó abruptamente 4,% en el segundo trimestre del año de manera desestacionalizada respecto al trimestre anterior, marcando a una caída aún mayor del 4,2% respecto al mismo trimestre del año anterior. En términos desestacionalizados, con respecto al primer trimestre del 218, el consumo privado decreció 1,1%, el consumo público se mantuvo inmóvil, la formación bruta de capital fijo cayó un 6,9%. En cuanto a los sectores más afectados, el valor agregado del sector agricultura, ganadería, caza y silvicultura se redujo un 31,6% en el segundo trimestre respecto a igual lapso del año anterior, a su vez la pesca también percibió una baja del 13,7%. Por el lado de los sectores con los mejores resultados se destacaron la intermediación financiera del 13,7% y la construcción 5,5% ambos respecto al mismo período del año anterior. El saldo comercial de agosto 218 fue deficitario por un total de US$ millones, mostrando un avance del 43% respecto al mes anterior y de un 5% interanual (figura 2), acumulando un saldo negativo de US$ millones en los primeros ocho meses. Este resultado de agosto es consecuencia de un aumento de las importaciones del 2,% i.a. y una reducción de las exportaciones de 4,% i.a. Luego de cerrar el acuerdo Stand By con el FMI en junio del 218, la situación económica de Argentina continuó atravesando turbulencias externas como internas, en donde se puso en duda la sostenibilidad de la deuda de cara al 219, en aquel momento las necesidades financieras rondaban los 1 a 13 mil millones de dólares (necesidades relativamente chicas en comparación a otros países emergentes), esto acarreó nuevamente presiones sobre el tipo de cambio, en donde la moneda argentina sufrió una devaluación de más del 1% desde principio de año, perdiendo asimismo más de la mitad del poder adquisitivo Figura 2: Saldo de Cuenta Comercial Millones US$ 1, 5 Fuente: INDEC, CBRE Research, 3T 218. Figura 3: Inflación y tipo de Cambio Figura 4: Índice de Tipo de Cambio Multilateral Índice (Base Dic. 215) , -1,5-2, dic mar jun.-16 sep dic.-16 Saldo Cuenta Comercial Índice (Base Dic. 215) ene.-16 abr.-16 jul.-16 oct.-16 ene.-17 Índice de Inflación mar.-17 abr.-17 Fuente: INDEC, CBRE Research, 3T jun.-17 jul.-17 sep dic.-17 mar jun ITCRM Banda Superior Banda Inferior Fuente: BCRA, CBRE Research, 3T 218. sep.-18 Proyección Saldo Comercial oct.-17 ene.-18 abr.-18 Índice de Dólar jul.-18 3T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 2

3 Figura 5: Cuenta Corriente Argentina Millones de dólares T 26 2T 27 4T 27 2T 28 4T 28 2T 29 4T 29 2T 21 4T 21 2T 211 4T 211 2T 212 4T 212 2T 213 4T 213 2T 214 4T 214 2T 215 4T 215 2T 216 4T 216 2T 217 4T 217 2T Bienes Servicios Renta de Inversión Cuenta Corriente Cuenta Corriente en % del PIB Fuente: Indec, CBRE Research 3T 218. y el riesgo país aumentó llegando a valores históricos para el era Macri. Debido a este nuevo contexto influenciado por la volatilidad cambiaria, el gobierno renegoció el monto del contrato nuevamente, adicionando US$ 7 mil millones más a los U$$ 5 mil millones, y obteniendo un nuevo esquema de desembolsos que le permitirá adquirir previamente los pagos de intereses y amortización del año próximo. A contrapartida de esta negociación, nuevamente el gobierno volvió a cambiar el objetivo de déficit primario llegando a un esquema de equilibro a para el 219 (vs. 22), y superávit primario del 1% en 22. Para lograr este objetivo, se decidió una baja en el gasto de capital (obra pública), subsidios, remuneraciones y gastos operativos. Por el lado de las partidas de ingresos, agregar un adicional en los derechos de exportaciones y postergar por un año la suba del mínimo no imponible de las contribuciones sociales. Así mismo se decidió aumentar el gasto en prestaciones sociales. lo que va del año, con una proyección estimada del 44% hacia fin de año (figura 3). El nuevo presidente del Banco Central, Guido Sandleris, presentó su nuevo esquema monetario, en donde la principal necesidad es poder recuperar el ancla nominal. En este nuevo esquema, se plantea un target de agregados monetarios donde el crecimiento de la base monetaria se mantendrá inmóvil hasta junio del 219, con mínimos ajustes por estacionalidad en diciembre y junio. A su vez, la principal herramienta para implementar este nuevo sistema es vía Leliq (Letras de Liquidez), en donde el mercado fijará la tasa de interés, hoy negociada cercana al 74%. El principal impacto de este sistema estará determinado por la duración en el tiempo de este nivel de tasas, pudiendo generar una mayor caída en la economía real al mismo tiempo que un fuerte ajuste sobre precios relativos debido las restricciones monetarias. La inflación en agosto fue del 3,6%, según informó el INDEC, observándose una aceleración desde febrero del 218, acumulando un 23,6% en En cuanto al esquema cambiario, se presentó un esquema de flotación entre bandas donde se fijó un piso de AR$ 34 y un techo de AR$ 44 ajustados 3T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 3

4 al 3% mensual para no perder competitividad (figura 4). Con posibilidad de operar con subastas diarias por US$ 15 millones en caso de fuerte depreciación del Tipo de cambio, o de aumentar la base monetaria para comprar divisa extranjera en caso de fuerte apreciación del peso. Por último, la cuenta corriente en el segundo trimestre del 218 registró un máximo anualizado de US$ millones representando así un déficit de 5,7% del PIB (figura 5). A partir de este nuevo tipo de cambio que podría llegar a estar cerca del equilibrio histórico, el impacto en la reducción de importaciones, a la vez que la mejora en las exportaciones podrían recortar de drástica el déficit. INVENTARIO Y PRODUCCIÓN Al cierre de 3T 218 el inventario de oficinas corporativas Clase A/A+ de Buenos Aires fue de 2,19 millones de metros cuadrados en Buenos Aires y Gran Buenos Aires. El crecimiento de la producción de oficinas de los últimos tres años evidencia un proceso de transformación tanto del tipo de las características del producto como de las zonas en desarrollo. La producción continúa incrementando el inventario, a la par del trimestre pasado, arrojando unos 27.5 m², la mayoría de ellos fueron entregados en el Polo Dot. El acumulado en lo que va del año alcanzó casi 78.4 m², representando el 55% de la nueva oferta proyectada para el 218, por lo que en el último cuarto del año se deberían entregar completar 65. m² aproximadamente, en un escenario optimista donde las obras se terminen en término. Desde 215, la producción se ha afianzado como un indicador pujante, logrando un nuevo piso promedio de 9. m² por año. Además, cabe mencionar que la producción no es una variable que responda a la coyuntura actual, se apoya en obras que se iniciaron de 36 a 48 meses de anticipación; no obstante, escenarios de devaluación pronunciada, donde los costos de construcción expresados dólares quedan recortados drásticamente, representan una oportunidad para los desarrolladores fondeados en moneda fuerte. Figura 6: Submercados de oficinas Clase A/A+ En Inventario Renta (US$/m²/mes) Tasa de Vacancia (%) Submercado construcción (m²) Clase A+ Clase A Clase A+ Clase A (m²) CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Catalinas 277, ,33 Macrocentro 11,859 Macrocentro Norte 183, ,48 Macrocentro Sur 11, ,612 Microcentro 29, ,352 Plaza Roma 1, Puerto Madero Norte 2, ,982 Puerto Madero Sur 11, , ,22 Distrito Tecnológico 131, ,747 GRAN BUENOS AIRES - ZONA NORTE Corredor Libertador 164, ,24 Corredor Panamericana 27, ,338 TOTAL 2,195, ,373 Fuente: CBRE Research 3T T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 4

5 DEMANDA El mercado de oficinas empieza a reflejar síntomas de un contexto económico inestable de alta incertidumbre y proyecciones negativas. La demanda se mantuvo en el rango positivo gracias a la entrega de un nuevo edificio completamente ocupado en el Polo Dot, logrando unos magros 7. metros cuadrados en el tercer trimestre que acumula unos 56. m² en los primeros nueve meses. Si bien el acumulado de los tres trimestres se ubica por debajo del comparativo interanual, las perspectivas para el trimestre restante no son negativas ya que, entre los proyectos en curso, encontramos dos edificios construidos para sus ocupantes, lo que contribuiría a apuntalar la demanda aún más. El contraste con los edificios existentes es marcado, la vacancia aumentó, particularmente en el Centro gracias a la desocupación de un edificio por parte de una compañía telefónica. El fly-to-quality ha sido la tendencia dominante para la demanda de oficinas. A pesar de esta postura instalada en nuestro mercado, las tribulaciones económicas pondrán a prueba esta inclinación de las empresas, sobre todo en la búsqueda de reducir costos operativos sacrificando calidad de espacio. Si bien en los últimos años la demanda se ha consolidado en el segmento superior, es decir, Clase A+, en lo que va del 218, la mayoría de las superficies tomadas ( m²) correspondieron a Clase A. Las zonas más demandadas fueron Zona Norte CABA, debido a la ocupación de un edificio en bloque en el Polo Dot por una empresa de ecommerce y Corredor Panamericana gracias a las nuevas entregas de oficinas. En contraste, las zonas con absorción neta negativa fueron en Macrocentro Sur debido como habíamos mencionado a la desocupación de una empresa de telecomunicaciones, y Puerto Madero Norte producto de mayor disponibilidad de oficinas existentes. Figura 7: Vacancia y Absorción Neta en Clase A/A+ (s m²) (%) (1) (2) 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T Absorción neta Vacancia Fuente: CBRE Research, 3T 218. Figura 8: Vacancia por submercado en Clase A/A+ Figura 9: Evolución de vacancia Clase A/A (s m²) 45 (%) Catalinas Macrocentro Macrocentro Norte Macrocentro Sur Microcentro Plaza Roma Puerto Madero Norte Puerto Madero Sur Distrito Tecnológico Corredor Libertador Corredor Panamericana Clase A+ Clase A Tasa de vacancia Fuente: CBRE Research, 3T 218. (%) T 3T 4T 1T Promedio gral. Fuente: CBRE Research, 3T T 217 3T 217 4T 1T CBD 2T 218 Zona Norte GBA 3T 218 3T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 5

6 En cuanto a la demanda proyectada, colocándonos en un escenario optimista donde la producción de los metros proyectados se cumpla, será aproximadamente 1. m² superior al 217. VACANCIA Y DISPONIBILIDAD Producto de una demanda neta negativa, la tasa de vacancia de oficinas Clase A/A+ mostró una variación de,85%, promediando 7,1% en el 3T 218 registrando el valor más alto desde el Q1 del 217 La variación nominal tanto para Clase A y Clase A+ se mantuvieron en tendencia negativa, tanto en Clase A+ donde el espacio disponible aumentó aproximadamente 3. m², como en Clase A, donde el impactó fue notablemente superior subiendo alrededor de 17. m² Los submercados con mayor disponibilidad continúan siendo: Corredor Panamericana (44.6 ²), Macrocentro Sur ( m²) y Puerto Madero Norte ( m²). Tanto en Corredor Panamericana como en Puerto Madero Norte estuvo compuesto principalmente de edificios nuevos que fueron entregados en el último año y edificios ya existentes donde se liberaron unidades. Respecto a Macrocentro Sur, la liberación de 15. m² por parte de la empresa de telecomunicaciones. RENTAS Las rentas se mantuvieron casi inmóviles, con una variación negativa de un 3% en el precio promedio para Clase A/A+, respecto del trimestre anterior. Esta tendencia responde a un mercado cauteloso con negociaciones más prolongadas que los habituales, sin ir más lejos, los costos de ocupación en moneda local se vieron fuertemente impactados por la devaluación. El promedio de rentas se ubicó US$,29 por metro cuadrado por mes en Clase A/A+ al final del tercer trimestre. Figura 1: Evolución de rentas de Clase A/A+ (US$/m²/mes) T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T Promedio gral. CBD Zona Norte GBA Fuente: CBRE Research, 3T 218. Figura 11: Rentas Clase A+ por submercado (US$/m²/mes) Catalinas Macrocentro Macrocentro Norte Macrocentro Sur Microcentro Plaza Roma Puerto Madero Norte Figura 12: Rentas Clase A por submercado Puerto Madero Sur Distrito Tecnológico Corredor Libertador Rentas Clase A+ Promedio Clase A+ Fuente: CBRE Research, 3T 218. (US$/m²/mes) Catalinas Macrocentro Macrocentro Norte Macrocentro Sur Microcentro Rentas Clase A Fuente: CBRE Research, 3T 218. Plaza Roma Puerto Madero Norte Puerto Madero Sur Distrito Tecnológico Corredor Libertador Promedio Clase A Corredor Panamericana Corredor Panamericana 3T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 6

7 MARKETVIEW Figura 13: Expensas comunes (US$/m²/mes) Figura 14: Oferta futura Zona Norte GBA 14% 5 CBD 43% T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T Promedio gral. Clase A+ Clase A Fuente: CBRE Research, 3T 218. Zona Norte CABA 43% Fuente: CBRE Research, 3T 218. Las rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 2, a US$ 4, por metro cuadrado por mes, con un promedio de US$ 28,52. Los submercados con las rentas más altas fueron Macrocentro Norte, Catalinas y Puerto Madero Norte. Por otro lado, en Clase A el rango se extiende desde US$ 12,12 hasta US$ 35,26 por metro cuadrado por mes y un promedio de US$ 23,67 por metro cuadrado por mes. Los submercados con las rentas más altas fueron Corredor Libertador, Microcentro y Macrocentro. Las expensas comunes para edificios Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 3,19 a US$ 7,7 por metro cuadrado por mes, promediando US$ 5,88, mientras que para Clase A, el rango fue de US$ 2,17 a US$ 8,62, con un promedio de US$ 4,9; cabe mencionar que determinados edificios se encontraron fuera de dichos rangos, debido a su eficiencia y características operativas. A FUTURO En detalle, la variación de precios de ambos segmentos fue negativa (-1,4%) en Clase A+ y (-2.7%) en Clase A EXPENSAS COMUNES El cargo por expensas comunes volvió a sufrir una marcada contracción producto de una devaluación del peso argentino. Si bien los costos en moneda local continúan en incremento producto del persistente contexto inflacionario, la variación trimestral arroja una caída de 35,9% para el promedio global de expensas comunes. La nueva oferta proyectada para los próximos tres meses alcanzaría los 41.5 m². Asimismo la producción anualizada (116. m²) estaría en línea con la producción de los últimos años, favoreciendo el crecimiento de una demanda pujante que se inclina por los productos más nuevos y de mayor calidad. En los próximos años, se espera que esta tendencia de renovación de inventario se profundice con la entrega de los nuevos proyectos tanto en Catalinas como en la Zona Norte, especialmente en los nodos de Panamericana y Av. Gral Paz así como Av. Gral Paz y Libertador. 3T 218 CBRE Research 218 CBRE, Inc. 7

8 CONTACTOS OFICINAS CBRE Eduardo Di Buccio Research Manager Matías Celasco Correa Research Analyst CBRE Argentina Torre Alem Plaza Av. Leandro N. Alem 855, Piso 29 Buenos Aires, Argentina Para conocer más sobre el Departamento de Research de CBRE o para acceder a otras investigaciones de mercado, por favor visitar la página de CBRE Argentina: La información contenida en este documento, incluyendo las proyecciones, ha sido obtenida de fuentes que se consideran confiables. Aunque no dudamos de su veracidad, no se ha verificado y por tanto no podemos asegurarla ni garantizarla ni tampoco representa nuestra opinión al respecto. Es su entera responsabilidad confirmar de manera independiente su veracidad e integridad. Esta información es presentada para uso exclusivo de clientes y profesionales de CBRE y todos los derechos sobre el material están reservados y no pueden ser reproducidos sin el permiso previo por escrito de CBRE.