RESULTADOS CONSOLIDADOS DEL SEGUNDO TRIMESTRE 2014

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1 RESULTADOS CONSOLIDADOS DEL SEGUNDO TRIMESTRE 2014

2 FIBRASHOP ANUNCIA RESULTADOS CONSOLIDADOS DEL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2014 Los ingresos operativos totales del trimestre (arrendamientos y mantenimiento) ascendieron a millones de pesos. Lo cual representa un incremento del 21.08% con respecto al trimestre anterior. Suponiendo mismos centros comerciales (ajustando los ingresos a las propiedades que estuvieron los dos trimestres completos) el incremento fue del 6.12% contra el trimestre anterior. El ingreso total adicionando los productos financieros (que en el periodo fueron de 9.57 millones de pesos) a los ingresos operativos, fue de millones de pesos. Lo cual representa un incremento del 16.72% con respecto al trimestre anterior (sin considerar la actualización de la devolución de IVA de la aportación inicial que se dio el trimestre anterior). El Ingreso Operativo Neto ( NOI ) del trimestre ascendió a millones de pesos 1, que representa un incremento del 28.27% con respecto al trimestre anterior. El margen de NOI sobre los ingresos totales operativos fue del 66.11%, esto representa un incremento de 371 puntos base comparado con el trimestre anterior (5.94% de incremento). Si anualizamos el NOI de manera simple (multiplicado por 3 el NOI del presente trimestre, más el NOI del primer trimestre) adicionando los productos financieros (contemplando los ingresos por actualización del IVA) sería de alrededor de 365 millones de pesos. El pasado 30 de junio se anunció la adquisición de un portafolio de 3 centros comerciales a la empresa KIMCO Realty Corporation, por un monto de 1,499 millones de pesos y que representa un Área Bruta Rentable ( GLA ) de 117,531 metros cuadrados. Con lo anterior, el GLA de FibraShop se incrementa en 46.98%. El portafolio tiene un NOI aproximado (con las ocupaciones actuales) de 131 millones de pesos y de 151 millones de pesos una vez estabilizado (95% de ocupación). 1 El NOI se calculó como los ingresos totales operativos menos los conceptos de gastos operativos, nómina y seguros. 2

3 El pasado 14 de julio de este año se anunció la firma una línea de crédito por 3,200 millones de pesos con BBVA Bancomer, S.A., Banco Inbursa, S.A. y Banco Actinver, S.A. para liquidar los citados centros comerciales mencionados en el punto anterior, y financiar nuevas adquisiciones. La ocupación del Área Bruta Rentable ( GLA ) del portafolio de propiedades se mantuvo en el 96%, igual que lo reportado en el primer trimestre del Se acordó pagar una distribución de millones de pesos el 15 de agosto de 2014, de los cuales millones de pesos corresponden al resultado fiscal del primer trimestre y millones de pesos de la depreciación fiscal del período y otras diferencias entre el resultado financiero y fiscal. Lo anterior, equivale a pesos por CBFI. La distribución por CBFI tuvo incremento de 20% con respecto la distribución que se hubiese tenido en el trimestre anterior, si se excluye el efecto de la actualización en la devolución del IVA. 3

4 México, D.F. a 28 de julio de 2014 FibraShop (FSHOP) (BMV: FSHOP13). CI Banco, S.A. Institución de Banca Múltiple, Fideicomiso Irrevocable número F/00854, fideicomiso de infraestructura y bienes raíces especializado en centros comerciales, anuncia hoy sus resultados correspondientes al segundo trimestre, terminado el 30 de junio de Los resultados han sido preparados de acuerdo a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, IFRS por sus siglas en inglés) y están expresados en pesos mexicanos en términos nominales. COMENTARIOS DEL DIRECTOR GENERAL El Director General de FibraShop, el C.P. Salvador Cayón Ceballos comentó: El pasado 24 de este mes, FibraShop cumplió su primer aniversario desde su colocación en la Bolsa Mexicana de Valores. En estos primeros 12 meses de operación hemos avanzado fuertemente en los objetivos que plateamos a nuestros inversionistas en el plan de trabajo de la compañía. Los principales logros que hemos alcanzado son: 1. Aumento en las ocupaciones del portafolio inicial del 91% al 96%. 2. Adquisición de 5 centros comerciales por un GLA de 181 mil metros cuadrados, lo cual duplica el GLA original. 3. Invertimos la totalidad de los recursos frescos que nos confiaron nuestros inversionistas en el IPO. 4. Hemos iniciado el proceso de apalancamiento, mediante la firma de una línea de crédito por 3,200 millones de pesos, para seguir creciendo y aumentar los ingresos y retorno del capital invertido. 5. Tenemos al día de hoy en evaluación un pipeline de 12 mil millones de pesos de centros comerciales en operación. Igualmente, estamos evaluando complementar nuestro portafolio invirtiendo en nuevos desarrollos. 6. Hemos avanzado en la construcción de la nueva área rentable de plaza Cibeles, vamos en un 25% de avance de obra y estamos avanzando en las remodelaciones de Puerto Paraíso y Kukulcán Plaza. Reiteramos nuestro compromiso con la transparencia, el buen gobierno corporativo y la generación de valor. 4

5 ADQUISICIONES Portafolio de KIMCO Realty (3 centros comerciales) El pasado 30 de junio, se anunció la firma del contrato de compraventa definitivo para la adquisición de los centros comerciales denominados Los Atrios ubicado en la ciudad de Cuautla, Morelos, Galerías Mall Sonora ubicado en la ciudad de Hermosillo, Sonora, y Galerías Tapachula ubicado en la ciudad de Tapachula, Chiapas, propiedad de Kimco Realty Corporation (Portafolio KIMCO). FibraShop en apego a lo dispuesto por su contrato de Fideicomiso, el pasado 20 de mayo convocó a su Asamblea General de Tenedores, la cual fue celebrada el 5 de junio, en la que obtuvo la aprobación para adquirir el Portafolio KIMCO, en virtud de que el mismo representa más del 20% de su patrimonio. El 27 de junio FibraShop celebró el contrato definitivo de compraventa por un monto inicial máximo de $1,499.6 millones de pesos, para la adquisición del Portafolio KIMCO. Los tres centros comerciales suman 117,531 metros cuadrados de área rentable total, con una ocupación actual de 83.5%. El CAP estabilizado del Portafolio KIMCO con las propiedades al 95% de ocupación llegará a 9.6%, aproximadamente. Dicho CAP comprende tanto el pago inicial, como un pago en seis meses de dos terrenos adyacentes a las plazas por un monto total de $32.2 millones de pesos, así como $57.7 millones de pesos por concepto de liquidación de locales actualmente vacantes en Los Atrios dentro de dos años. 5

6 OTROS EVENTOS RELEVANTES SUBSECUENTES El pasado 14 de julio de este año se anunció la firma una línea de crédito por 3,200 millones de pesos con BBVA Bancomer, S.A., Banco Inbursa, S.A. y Banco Actinver, S.A. Con el objeto de continuar ejecutando el plan de expansión negocios, FibraShop obtuvo el financiamiento que le permitirá, una vez ejercido en su totalidad, llegar al nivel de apalancamiento objetivo establecido por su Comité Técnico de alrededor del 33.36% 2 (Loan to Value), el cual se encuentra significativamente debajo del límite establecido en su propio contrato de Fideicomiso y en la regulación vigente. 2 Considerando el valor de los activos del fideicomiso al 31 de marzo de 2014, el cual ascendió a $6, millones de pesos. 6

7 Los recursos del crédito permitirán finiquitar la adquisición de las tres plazas comerciales a KIMCO Realty Corporation, cuya firma de contrato definitivo de compraventa fue revelado el pasado 30 de junio, así como propiedades adicionales que se encuentran en proceso de negociación o de auditoría de compra. El financiamiento consiste en una línea de crédito puente por un período de 12 meses. FibraShop tiene la intención liquidar el crédito puente durante el presente año mediante la emisión en la Bolsa Mexicana de Valores de CBFIs, de certificados bursátiles de deuda a largo plazo o una combinación de éstos, de acuerdo a las condiciones imperantes en el mercado. No obstante a lo anterior, se encuentra pactado un crédito sindicado a 7 años por el monto total del crédito puente, en caso de que no se pueda acceder a los mercados. BBVA Bancomer, actuó como agente estructurador del financiamiento. AVANCES EN EL PLAN DE NEGOCIOS 1. Ocupación de las plazas Durante este trimestre se alcanzaron avances en la comercialización de los espacios disponibles en los centros comerciales del portafolio inicial y su consecuente incremento en la ocupación. Bienes Inmuebles (adquiridos y pagados) Propiedades % rentado al inicio de operaciones % rentado al 3 er trimestre % rentado al 4º trimestre % rentado al 1 er trimestre del 2014 % rentado al 2 o trimestre del Plaza Cibeles 99% 99% 100% 100% 99% 2 La Luciérnaga 73% 80% 83% 87% 87% 3 Urban Center Jurica 99% 100% 100% 100% 100% 4 Urban Center Juriquilla 73% 78% 81% 86% 90% 5 Urban Center Condesa Durango 100% 100% 100% 100% 100% 6 Urban Center Xalapa 63% 99% 95% 99% 97% 7 Puerto Paraíso 100% 100% 100% 100% 99% 8 Kukulcán Plaza 100% 100% 100% 100% 97% 9 Puerta Texcoco NA NA NA 94% 95% Portafolio Total 91% 95% 96% 96% 96% 7

8 Bienes Inmuebles (adquiridos y no pagados) Propiedades % rentado al inicio de operaciones % rentado al 3 er trimestre % rentado al 4º trimestre % rentado al 1 er trimestre del 2014 % rentado al 2 0 trimestre del Kukulcán Plaza 0% 51% 55% 65% 65% 2 Puerto Paraíso 0% 22% 22% 24% 24% Totales 0% 37% 38% 45% 45% Es importante destacar que la tasa de ocupación de las propiedades aportadas y pagadas es del 96% del GLA al cierre del segundo trimestre del 2014, lo cual representa un nivel alto de ocupación, ya que el estándar de la industria de centros comerciales considera llena una propiedad cuando la ocupación ronda el 95%. Es importante destacar que para la comercialización de los espacios pendientes de liquidar de Kukulcán Plaza y Puerto Paraíso es necesario terminar las obras de remodelación, las cuales se estima sean concluidas durante el tercer trimestre de 2014 y a mediados de 2015, respectivamente. Adicionalmente, en el mes de mayo se firmó un contrato de arrendamiento con la marca de ropa denominada Forever 21 en Kukulcán Plaza de 2,148 metros cuadrados. Esta tienda estaría ubicada en dos niveles con fachada hacia el boulevard Kukulcán, esto conlleva las siguientes acciones: Modificar el sembrado comercial de una parte de la plaza, así como la generación de una fachada emblemática (conforme a la imagen de la citada marca). El reacomodo de ciertos locatarios con contrato vigente, a nuevas ubicaciones físicas dentro de la propia plaza. La firma de este contrato ha detonado el interés de otras marcas similares (internacionales) de incorporarse a la plaza con vista al boulevard. Dado lo anterior, se decidió replantear la estrategia comercialización y firma de contratos para la eventual entrada de dichas marcas. Razón por la cual no se reporta un avance mayor en la comercialización en este trimestre. 8

9 2. Área Bruta Rentable y distribución geográfica. El área bruta rentable total de FibraShop (incluyendo las nuevas adquisiciones) asciende a 367,656 metros cuadrados. La cual tuvo incremento de 46.98% con la adquisición del Portafolio de Kimco y del 161.7% con respecto al portafolio inicial. Con la adquisición del Portafolio de Kimco FibraShop cuenta ya con 13 propiedades distribuidas en 11 entidades federativas. 3. Análisis de Características de los contratos de arrendamiento FibraShop además de buscar ir mejorando su presencia en más entidades y ciudades, tiene como objetivo contar con buena diversificación del portafolio en función de giros (por ingresos y por metros cuadrados). Lo que adicionalmente disminuye la dependencia de unos cuantos arrendatarios en los ingresos totales (excluyendo estacionamientos). 9

10 A continuación se presenta la distribución de los contratos de arrendamiento por giro del locatario, tanto como porcentaje de los ingresos totales (rentas más mantenimiento), como proporción de la superficie rentable total del portafolio. Como se puede apreciar, ningún giro representa más del 17% como proporción de los ingresos. Lo anterior, representa una fortaleza ya que existe una buena diversificación de ingresos por actividad económica y un balance adecuado en el portafolio por tipo de giro. Actualmente, los 20 principales arrendatarios representan alrededor del 30% de los ingresos totales como se aprecia en los siguientes cuadros. Con la adquisición del Portafolio KIMCO los ingresos derivados de los 20 principales locatarios se distribuyen de manera más uniforme. 10

11 Es importante señalar que dentro de los primeros 20 arrendatarios, 17 de ellos son grandes corporativos nacionales o internacionales. De igual forma destaca que ningún arrendatario representa más del 4.3% de los ingresos (excluyendo estacionamientos), porcentaje que se reducirá a 3.8% con la adquisición del Portafolio KIMCO. El portafolio actual cuenta con dos tipos de contratos de arrendamiento: Los que cobran una renta fija mensual Los que cobran una renta base mensual, así como un componente variable relacionado con los ingresos del locatario (renta variable). De la superficie rentable, los locales con contrato de renta fija representan el 64.5% del total y los locatarios con renta variable el restante 35.5%. Medido como porcentaje de los ingresos, los contratos con renta fija representan el 77% de los ingresos y los que incluyen renta variable el 23%, representando el componente variable el 6% del ingreso total. Por último, la siguiente gráfica muestra el perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento del portafolio actual. 4. Futuras Adquisiciones A la fecha, se han analizado proyectos que superan los 12 mil millones de pesos. Una parte de las propiedades analizadas cuenta con contratos vinculantes para el vendedor y no vinculantes para FibraShop. En algunas de ellas se está en proceso de auditorías de compra contables y legales. La suma de las propiedades con mayor grado de avance en negociaciones representa aproximadamente 5 mil millones de pesos. 11

12 5. Nivel de Endeudamiento e Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda. En cumplimiento con lo establecido en la regulación emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 3, FibraShop debe informar al mercado de su Nivel de Endeudamiento y el valor del Índice de Servicio de su Deuda. Al cierre del segundo trimestre el Nivel de Endeudamiento de FibraShop fue de 1.98%. Cabe recordar que el límite regulatorio es del 50%. El cálculo se realizó dividiendo el pasivo total que asciende a millones de pesos entre el total del patrimonio (o activos totales) por 6, millones de pesos. Adicionalmente, el Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda fue de 3.58 veces (dicho índice debe ser mayor a 1). Dentro del cálculo del índice se utilizó como activos líquidos (activo circulante excluyendo las partidas de pagos anticipados e IVA por recuperar) más el IVA por recuperar lo que da como resultado la cantidad de 1, millones de pesos. Además de incluir la totalidad de los pasivos circulantes al cierre del trimestre por millones de pesos, se incorporaron los pagos pendientes de la expansión de Plaza Cibeles los cuales se estiman en alrededor de 198 millones de pesos (gastos de desarrollos no discrecionales). Cabe mencionar que la línea de crédito señalada en el presente reporte por 3,200 millones de pesos, no ha sido incluida en el cálculo del índice por haberse firmado con posterioridad al cierre del trimestre reportado. RESULTADOS AL PRIMER TRIMESTRE DE Ingresos Totales Durante este trimestre, los ingresos totales de FibraShop ascendieron a millones de pesos, de los cuales fueron de rentas, millones pesos, millones de pesos representan ingresos por mantenimiento (ambas cantidades en línea con lo presupuestado) y los productos financieros de 9.57 millones de pesos. Esto representa un incremento del 16.72% con respecto al trimestre anterior (sin considerar la actualización de la devolución de IVA de la aportación inicial que se dio el trimestre anterior). Los ingresos totales operativos del trimestre (arrendamientos y mantenimiento) ascendieron a millones de pesos. Esto representa un incremento del 21.08% con respecto al trimestre anterior. Suponiendo mismos centros comerciales (ajustando los ingresos a las propiedades que estuvieron los dos trimestres completos) el incremento fue del 6.12% contra el trimestre anterior. 3 Artículo 35 Bis 1de la Resolución que modifica las disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y otros participantes del mercado. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 17 de junio de

13 Gastos Operativos Los gastos operativos del trimestre ascendieron a millones de pesos y se distribuyen de la siguiente manera: - Gastos inherentes a las plazas correspondientes a su administración diaria, incluyendo los gastos del corporativo, fueron de millones de pesos. - Seguros, honorarios legales, de auditoría y de los consejeros independientes por 2.48 millones de pesos. - Honorarios del Asesor correspondientes al 7.5% del Ingreso Operativo Neto (NOI) equivalentes a 6.08 millones de pesos. NOI & EBITDA El ingreso operativo neto (NOI) obtenido durante el trimestre ascendió a millones pesos, lo que representa un margen sobre ingresos totales (sin productos financieros) de 66.11%. De igual forma, el EBITDA fue de millones de pesos, con un margen de 60.41%. Cálculo del Ingreso Operativo Neto (NOI) Por el período comprendido del 1 de abril al 30 de junio de 2014 (Cifras expresadas en miles de pesos) Ingresos por rentas 97,141 Otros ingresos operativos 24,689 Total de ingresos 121,830 Gastos operativos 39,674 Seguros 1,618 Total de gastos 41,292 Ingreso Operativo Neto (NOI) 80,538 Cabe mencionar que dichos márgenes tuvieron un incremento con respecto al trimestre anterior (cifras no auditadas) de 5.94% en el margen operativo neto (sin productos financieros) y de 6.02% en el EBITDA. 13

14 Si anualizamos el NOI de manera simple (multiplicado por 3 el del presente trimestre, más el NOI del primer trimestre) adicionando los productos financieros sería de alrededor de 365 millones de pesos, lo que representa un incremento aproximado de 30.57% respecto de los resultados anualizados de 2013 (sin incluir la revalorización de activos fijos). Es importante mencionar que no se registró depreciación de las propiedades de inversión para efectos contables, ya que FibraShop adoptó el método de valor razonable para registrar sus inmuebles, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera o IFRS. En este sentido, los estados financieros auditados del 2013 reconocen una utilidad por revaluación de activos (producto del avalúo de las propiedades originales) de millones de pesos. Por otro lado, si analizamos el resultado operativo del portafolio de centros comerciales (aislando los gastos corporativos, y los gastos no inherentes a la operación pura de las propiedades como: seguros, avalúos, predial, entre otros) es de millones de pesos y el margen a ingresos totales es del 78.59%. Cálculo del Margen Operativo de las Plazas Por el período comprendido del 1 de abril al 30 de junio de 2014 (Cifras expresadas en miles de pesos) Monto Margen Total de ingresos 121,830 Gastos de operación de las plazas 26,086 Margen Operativo de las Plazas 95, % Otros Gastos (seguros, predial, avalúos y sistemas) 3,559 Seguros Resultado Neto de las Plazas 92, % 2. Resultado Integral de Financiamiento Al cierre del trimestre FibraShop mantiene en caja una parte de los recursos recibidos en la oferta primaria, dado que parte de ella ya fue utilizada para la adquisición de Puerta Texcoco y NIMA Shops. De esta forma el resultado integral de financiamiento en el trimestre muestra un ingreso de 9.57 millones de pesos. 14

15 3. Resultado Integral Neto El resultado neto de este trimestre alcanzó la cifra de millones de pesos o pesos por CBFI, calculado sobre la base de 353,780,507 CBFIs en circulación, lo que anualizado en términos porcentuales asciende a 5.39% utilizando el precio de colocación de pesos por CBFI y 5.20% con respecto al precio de cierre del trimestre (18.15 pesos por CBFI). La distribución correspondiente al trimestre anterior fue de pesos por CBFI, sin embargo, si se excluye la actualización del IVA hubiese sido de pesos por CBFI. Por lo que la distribución (a cifras comparables) aumentó 20% de un trimestre a otro. Por otra parte, si anualizamos el Resultado Neto de forma simple (multiplicando por 3 este trimestre y adicionando el trimestre anterior) se tendría un flujo anual de alrededor de millones de pesos lo que representa un incremento aproximado de 31.26% respecto de los resultados anualizados de 2013 (sin incluir la revalorización de activos fijos). 4. Balance General En el Balance de FibraShop al cierre del trimestre, destaca su nivel de caja el cual asciende a millones de pesos, los cuales serán destinados a adquisiciones, expansiones y pago de la cartera aportada no pagada. Es importante mencionar que la cuenta de IVA por recuperar asciende millones de pesos, la cual se compone principalmente del IVA correspondiente a la adquisición de Puerta Texcoco y se vio incrementado con respecto al trimestre anterior debido principalmente por la adquisición de NIMA Shops. 15

16 Finalmente, se destaca el rubro de cuentas por cobrar por millones de pesos. Es importante destacar que dicha cifra representa alrededor de un mes de cobranza (incluyendo IVA). EVENTOS RELEVANTES 1. Asamblea General de Tenedores El 5 de junio de 2014 se celebró una Asamblea General de Tenedores de los CBFIs en dónde se aprobó la adquisición del portafolio de 3 centros comerciales a la empresa KIMCO Realty Corporation y la política general de financiamiento de FibraShop. 2. Distribución a los Tenedores El 24 de julio de 2014 el Comité Técnico del Fideicomiso determinó que se realizaran distribuciones trimestrales de efectivo. En el presente trimestre dicha distribución asciende a un total de millones de pesos (18.49 millones de pesos de resultado fiscal y millones de pesos de depreciación fiscal y otras diferencia entre el resultado fiscal y el financiero), lo que equivale a pesos por CBFI por concepto de resultado fiscal y reembolso de capital. Dicha distribución será pagada el 15 de agosto de Bajo las leyes mexicanas las Fibras tienen la obligación de distribuir al menos el 95% del resultado fiscal neto a sus tenedores de CBFIs a más tardar el 15 de marzo siguiente al cierre del año correspondiente. 16

17 ACERCA DE FIBRASHOP FibraShop (BMV: FSHOP 13), es una opción única de inversión inmobiliaria en México, derivada de su especialización, el capital humano con mayor experiencia en el sector inmobiliario comercial, su sólida estructura operativa y de gobierno corporativo, lo cual en su conjunto asegura transparencia, eficiencia y un crecimiento seguro y rentable. FibraShop es un fideicomiso de infraestructura y bienes raíces constituido principalmente para adquirir, poseer, administrar y desarrollar propiedades inmobiliarias en el sector de centros comerciales en México. El portafolio inicial consiste de ocho propiedades situadas en cuatro estados de la república y uno más en el Distrito Federal. Fibra Shop es administrada por especialistas en la industria con amplia experiencia y asesorada externamente por Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. de C.V. Nuestro objetivo es proveer de atractivos retornos a nuestros inversionistas tenedores de los CBFIs, a través de distribuciones estables y apreciación de capital. DECLARACIONES SOBRE EVENTOS FUTUROS Este comunicado puede incluir declaraciones a futuro. Dichas declaraciones no están basadas en hechos históricos sino en la visión actual de la administración. Se advierte al lector que dichas declaraciones o estimaciones implican riesgos e incertidumbre que pueden cambiar en función de diversos factores que no se encuentran bajo control de la compañía. CONTACTO, RELACIÓN CON INVERSIONISTAS: Gabriel Ramírez Fernández, Director Financiero, FibraShop. Tel: +52 (55) gramirez@fibrashop.mx Jorge López de Cárdenas Ramírez, Director de Administración y Tesorería, FibraShop. Tel: +52 (55) jlopez@fibrashop.mx 17

18 CONTACTO PARA MEDIOS INTERNACIONALES: Lucia Domville, Grayling USA Tel: +1 (646) CONTACTO PARA MEDIOS EN MÉXICO: Jesús A. Martínez-Rojas R. Grayling México Tel: jesus. Conferencia Telefónica Trimestral: FibraShop los invita a participar en una conferencia telefónica para discutir los resultados del segundo trimestre de 2014, y dar una actualización del negocio. Fecha: 29 de julio de 2014 Hora: Participantes: 13:00 EST / 12:00 Ciudad de México. Salvador Cayón Ceballos, Director General. Gabriel Ramírez Fernández, Director de Finanzas. Jorge López de Cárdenas Ramírez, Director de Administración y Tesorería. Irvin García Millán, Contralor. Número (EEUU.): Número (México): Grabación de la Conferencia Telefónica: Número (EEUU.): Número (México): Conferencia ID#:

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21 CI Banco, S.A., Institución de Banca Multiple Fideicomiso Irrevocable Número F/00854 y Subsidiarias ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO Por los períodos comprendidos del 24 de julio al 31 de diciembre de 2013 y del 1 de enero al 30 de junio de 2014 (Cifras expresadas en miles de pesos) (No auditado) Resultados Patrimonio acumulados TOTAL Aportación inicial 6,106,594-6,106,594 Distribucion a tenedores (28,264) (22,982) (51,246) Utilidad neta del período 188, ,624 Otras partidas integrales (134) (134) Saldos al 31 de diciembre de ,078, ,508 6,243,838 Distribucion a tenedores (82,511) (71,981) (154,492) Utilidad neta del período 172, ,227 Saldos al 30 de junio de ,995, ,754 6,261,573 21

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23 CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple Fideicomiso Irrevocable Número F/00854 y Subsidiarias Notas a los estados financieros consolidados Por el período comprendido del 1 de enero al 30 de junio de 2014 (No auditados) (Cifras en miles de pesos) 1. INFORMACIÓN GENERAL FibraShop (FSHOP) es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces constituido mediante el contrato de Fideicomiso F/00854 de fecha 21 de junio de 2013, que celebran por una parte Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I de C.V. (Fideicomitente), The Bank of New York Mellon, S.A. IBM (Hoy CI Banco, S.A. IBM) (Fiduciario), Deutsche Bank Mexico, S.A. IBM (Representante Común) Según consta en la escritura pública número 39,222 otorgada ante la fe del Lic. José Luis Villavicencio Castañeda, Notario Público número 218 del Distrito Federal. FSHOP tiene como domicilio el ubicado en Juan Salvador Agraz número 40, Piso 15 Col. Lomas de Santa Fe, Código Postal México, Distrito Federal. El 24 de julio de 2013, FibraShop comenzó a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores con la clave de pizarra FSHOP13, mediante oferta de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), en oferta primaria de hasta ,034 CBFIs incluyendo ,752 CBFIs objeto de sobreasignación y ,063 CBFIs en oferta pública secundaria. FibraShop es un fideicomiso constituido principalmente para adquirir, poseer, administrar y desarrollar propiedades inmobiliarias en el sector de centros comerciales en México. El portafolio actual consiste de diez propiedades situadas en siete estados de la república y uno más en el Distrito Federal, las cuales se muestran en el siguiente cuadro. Propiedades Tipo Localización 1 Plaza Cibeles Súper Regional Irapuato 2 La Luciérnaga Regional San Miguel de Allende 3 Urban Center Jurica Centro Comunitario Querétaro 4 Urban Center Juriquilla Centro Comunitario Querétaro 5 Urban Center Condesa Durango Centro Comunitario México D.F. 6 Urban Center Xalapa Centro Comunitario Xalapa 7 Plaza Puerto Paraíso Regional Cabo San Lucas 8 Kukulcán Plaza Regional Cancún 9 Puerta Texcoco Súper Regional Texcoco 10 Urban Center NIMA Shops Centro Comunitario Puerto Vallarta 23

24 2. BASES DE PREPARACIÓN (a) Declaración de cumplimiento Estos estados financieros consolidados se prepararon conforme a los requisitos de las Normas Internacionales de Información Financiera ( NIIF ) emitidas por la Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en inglés). Estos estados financieros consolidados corresponden a Fibra Shop y a sus entidades controladas, en adelante FSHOP. FSHOP ha elegido presentar un solo estado consolidado de resultados integrales y presenta sus gastos por naturaleza. Los flujos de efectivo de sus actividades de operación se informan bajo el método indirecto. Los ingresos por arrendamiento de propiedades, junto con los depósitos recibidos y pagados, se tratarán como flujos de efectivo de actividades de operación. Las adquisiciones de propiedades de inversión se divulgan como flujos de efectivo de actividades de inversión, ya que reflejan de manera más precisa las actividades comerciales de FSHOP. Estos estados financieros condensados consolidados se prepararon conforme a NIC 34 Información Financiera Intermedia. Las Notas explicativas se incluyen para revelar los eventos y las transacciones significativas para entender el desempeño de FSHOP. Los estados condensados consolidados trimestrales que se presentan no contienen toda la información y revelaciones requeridas en los estados financieros consolidados anuales. El 24 de julio de 2014, el Comité Técnico de FSHOP aprobó la presentación de estos estados financieros condensados consolidados correspondientes al segundo trimestre de (b) Criterios y estimaciones La preparación de los estados financieros condensados consolidados intermedios exige que la Administración haga estimaciones y supuestos que afectan la aplicación de las políticas contables, los importes reportados de activos y pasivos, ingresos y gastos. Los resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones. 24

25 En la preparación de los estados financieros condensados consolidados intermedios, la Administración adoptó las políticas contables que se describen en las presentes notas, las cuales serán aplicadas de manera consistente hacia adelante, salvo que existan cambios importantes en las condiciones económicas o en las actividades de FSHOP que justifiquen un cambio en alguna de ellas. Las notas a los estados financieros consolidados establecen áreas que involucran un grado de mayor criterio complejidad o áreas donde las suposiciones son importantes para el informe financiero consolidado, como son la estimación del valor razonable de propiedades de inversión, la estimación de cuentas de cobro dudoso, entre otras. (c) Información comparativa La NIC 34 requiere estados de utilidad integral, de variaciones en el capital contable, de flujos de efectivo para los periodos intermedios comparativos (del período y acumulado) del año financiero anterior. Puesto que FSHOP inició operaciones el 24 de julio de 2013, no hay estados financieros comparativos con el mismo trimestre del año anterior, sin embargo, para efectos de contar con una referencia en el caso del estado de resultados, se incluye el acumulado del año anterior, el cual corresponde al período irregular de 160 días de inicio de operaciones, así como la cifras del primer trimestre del presente año. 3. RESUMEN DE LAS POLÍTICAS CONTABLES SIGNIFICATIVAS Las principales políticas contables adoptadas en la preparación de los estados financieros condensados consolidados intermedios son consistentes con las utilizadas en la preparación de los estados financieros consolidados anuales al y por el periodo terminado el 31 de diciembre de Bases de consolidación Los estados financieros consolidados de FSHOP incorporan los activos y pasivos de las entidades controladas por FSHOP al 30 de junio de 2014 y sus resultados para el período del 1 de enero al 30 de junio de Se eliminan los efectos de los balances y transacciones dentro del grupo y todos los ingresos y gastos no realizados derivados de transacciones dentro del grupo al preparar los estados financieros consolidados. Las entidades controladas son aquellas entidades sobre cuyas principales políticas financieras y de operación FSHOP tiene la potestad de regir. Cuando se obtiene el control de una entidad durante un año, sus resultados se incluyen en el estado de resultados integrales consolidados desde la fecha en que se inició el control. Cuando el control de una entidad cesa durante el año, se incluyen resultados para la parte del año durante la que existió control. 25

26 Información financiera por segmentos Los segmentos de operación se identifican según informes internos a la alta dirección sobre los componentes del Grupo que están siendo revisados por la alta dirección y que han sido identificados como los principales encargados de la toma de decisiones operativas, para asignar recursos a segmentos y evaluar su desempeño. La información presentada a la alta dirección para efectos de asignar recursos y evaluar el desempeño se centra específicamente en las dimensiones de las propiedades respectivas, que comprenden tres segmentos o formatos. Las propiedades comerciales cuyo metraje total rentable supera los 40,000 metros cuadrados se denominan Súper Regionales, aquéllas cuyo metraje es inferior a dicha cantidad, pero superior a 10,000 metros, son denominadas Regionales; finalmente, las propiedades de menores dimensiones se denominan Centros Comunitarios. La información sobre activos de inversión y segmentos se basa en la información financiera derivada de la aplicación de las principales políticas contables. Reconocimiento de ingresos Los ingresos por ventas se cuantifican a valor razonable de la contraprestación recibida o por recibir. Se reconocen ingresos de ventas para cada fuente de ingresos por ventas principal de la siguiente manera: Ingresos por arrendamientos Los ingresos por arrendamientos de propiedades de inversión se reconocen como ingresos de ventas en los estados financieros en términos de los contratos de arrendamiento con los arrendatarios y en forma lineal durante el período de cada arrendamiento. Se pueden ofrecer incentivos a los arrendatarios para que celebren contratos de arrendamiento operativos no cancelables. Estos incentivos pueden asumir varias formas, incluso períodos sin pago de arrendamiento, rentas escalonadas y variables, entre otros. Ingresos por mantenimiento Los ingresos por mantenimiento de las propiedades de inversión derivan esencialmente del costo de mantenimiento de las propiedades comerciales que son cobrados a los arrendatarios para el correcto funcionamiento y adecuada manutención de las plazas comerciales. 26

27 Otros ingresos Otros ingresos comprenden pagos recibidos en relación con la terminación de contratos de arrendamiento, así como cualquier otro ingreso extraordinario que se llegue a presentar en el curso de las operaciones de FSHOP. 4. UTILIDAD DEL PERÍODO La utilidad operativa del trimestre reportado asciende a 73,604 miles de pesos y acumulada en el año de 130,943, la cual incluye los ingresos, costos y gastos realizados en el curso normal de la operación y mantenimiento de los centros comerciales que integran el patrimonio de FSHOP. Dicha utilidad operativa comprende los gastos propios de las propiedades de inversión por un monto total de 41,292 miles de pesos durante el trimestre y 79,124 en acumuladas en el año, así como los gastos del corporativo, es decir aquellos necesarios para la administración de FHSOP y su mantenimiento como empresa pública, los cuales, en este período comprenden los honorarios del asesor, auditor y consejeros independientes y que ascienden durante el trimestre a 6,934 miles de pesos y 12,384 acumulado en el año. Los productos financieros del trimestre ascendieron a 9,570 miles de pesos y 21,526 acumulados en el año, los cuales provienen de los recursos mantenidos en efectivo e inversiones en valores de corto plazo por un importe al cierre del período reportado de 818,927 miles de pesos. Dichos recursos provienen, principalmente, de la oferta pública celebrada el 24 de julio de Adicionalmente, se obtuvo un ingreso de 19,758 miles de pesos por concepto de actualización de saldo a favor de IVA que fue reembolsado por el Servicio de Administración tributaria en el mes de marzo. La utilidad integral neta del trimestre ascendió a 83,174 miles de pesos y acumulada en el año a 172,227 miles de pesos. 5. INFORMACIÓN FINANCIERA POR SEGMENTOS A continuación se presenta la información por segmentos correspondiente al período terminado el 30 de junio de Segmento Ingresos totales (miles de $) Área arrendada actual m2 Activos de inversión (miles de $) Ingresos promedio por m2 (pesos) 1 Súper Regional 54, ,255 2,064, Regional 49,001 59,207 2,297, Centro Comunitario 18,209 26, , Totales 121, ,955 5,066, Nota: el cuadro anterior no incluye NIMA Shops en virtud de que dicha plaza comercial no devengó ingresos durante el trimestre reportado, ya que la misma fue adquirida el 30 de junio de

28 Es importante destacar que al cierre de los presentes estados financieros FSHOP no ha asumido ningún pasivo para la adquisición de propiedades inmobiliarias. Por otra parte, los pasivos con que actualmente se cuenta derivan del curso normal de las operaciones y solamente representan el 2.44% del valor de las propiedades de inversión, por lo que se consideran poco significativos y no se presenta dicho rubro en la información por segmentos. 6. ESTACIONALIDAD DE OPERACIONES Existen fluctuaciones estacionales para las operaciones del FSHOP dadas las características de las propiedades y los contratos de arrendamiento en períodos tales como vacaciones de verano, época decembrina, principalmente. 7. DISTRIBUCIONES PAGADAS O DISPUESTAS El Comité Técnico de FSHOP ha determinado el pago de distribuciones trimestrales a los tenedores de los CBFI, durante el período reportado se realizó una distribución por un monto total de 89,053 miles de pesos ($ por CBFI), correspondiente a la utilidad integral no auditada del primer trimestre de Cabe señalar que en la sesión del Comité Técnico celebrada el 24 de julio de 2014, se determinó la distribución correspondiente a la utilidad del período reportado, conforme al numeral 8. siguiente. 8. UTILIDAD POR CBFI A continuación se presenta la utilidad contable por certificado bursátil fiduciario FSHOP correspondiente al período reportado, así como al trimestre anterior. Concepto Cantidad 1T14 Cantidad 2T14 CBFIs en circulación 353,780, ,780,507 Utilidad integral del período (miles de pesos) $89,053 $83,174 Utilidad por CBFI (pesos) $ $

29 9. PROPIEDADES DE INVERSIÓN Al 30 de junio de 2014 el portafolio de propiedades de inversión de FSHOP estaba conformado por las 10 plazas comerciales siguientes: Propiedades Superficie Valor del activo rentable (miles de pesos) m2 1 Plaza Cibeles 56,065 1,128,200 2 La Luciérnaga 21, ,800 3 Urban Center Jurica 8, ,200 4 Urban Center Juriquilla 9, ,900 5 Urban Center Condesa Durango 1,454 68,200 6 Urban Center Xalapa 8, ,600 7 Plaza Puerto Paraíso 19,914 1,131,676 8 Kukulcán Plaza 20, ,563 9 Puerta Texcoco 60, , Urban Center NIMA Shops 3, ,017 Totales 210,997 5,181,235 La totalidad de las propiedades de inversión fueron adquiridas durante el tercer trimestre de 2013, excepto Puerta Texcoco, la cual fue adquirida en el mes de marzo de 2014 y NIMA Shops, la cual fue adquirida en el mes de junio. Las propiedades de inversión están sujetas a una valuación anual independiente la cual se ve reflejada en los estados financieros anuales auditados. 10. DEUDA El pasivo de corto plazo se integra de 9,320 miles de pesos de adeudo con proveedores, 20,897 miles de pesos de partes relacionadas, 59,574 de pasivos acumulados y 1,108 miles de pesos de anticipos de clientes. El pasivo de largo plazo con que cuenta FSHOP al cierre del trimestre está integrado por los depósitos en garantía de los locatarios de las diversas plazas comerciales, el cual asciende a un monto de 31,364 miles de pesos y pasivos laborales por 4,147 miles de pesos. Al 31 de marzo de 2014 FSHOP no cuenta con pasivos con costo. Sin embargo, en el mes de julio se firmó una línea de crédito con diversas entidades financieras, por 3,200 millones de pesos. 29

30 11. PATRIMONIO CONTRIBUIDO Los CBFIs cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores bajo la clave de pizarra FSHOP13, los cuales fueron ofertados públicamente el 24 de julio de 2013, obteniéndose un precio de colocación por CBFI de pesos. El patrimonio de FSHOP al 30 de junio del presente año se integra por 353,780,507 títulos y el patrimonio tiene un valor total de 6,261,573 miles de pesos, el cual comprende 5,995,819 miles de pesos de contribuciones netas, 93,527 miles de pesos de utilidades acumuladas y 172,227 miles de pesos de utilidad del periodo. Los CBFIs emitidos por FSHOP otorgan a sus titulares el derecho a una parte de los beneficios, productos y, si corresponde, valor residual de los activos o derechos de FSHOP, y del producto de la venta de activos o derechos de los bienes o fondo del fideicomiso, conforme a los términos establecidos en el Contrato de Fideicomiso. 12. ADMINISTRACIÓN DEL CAPITAL Y DE LOS RIESGOS FINANCIEROS Los objetivos y las políticas de la administración de los riesgos financieros del Grupo son establecidos por su Comité Técnico, de conformidad con su estatuto. 13. COMPROMISOS Y PASIVOS CONTINGENTES FSHOP como parte del portafolio inicial de inversiones, se cuenta con una superficie aproximada de 24,000 metros cuadrados de espacios comerciales adquiridos no pagados. Dichos espacios se encuentran en proceso de renovación y revitalización por parte del grupo cedente y conforme a los convenios de aportación correspondientes, serán adquiridos en la medida en que se vayan rentando, previo acuerdo del Comité Técnico. 14. INFORMACIÓN DE PARTES RELACIONADAS A continuación se detallan las partes relacionadas con el FSHOP más importantes: Grupo Cayón, Grupo Frel y Central de Arquitectura, quienes fueron cedentes del portafolio inicial de inversiones de FSHOP y conforman el Fideicomiso de Control. Dichos Grupos continuarán contribuyendo con su experiencia en el sector a la generación de nuevas oportunidades de inversión para FSHOP. Mediante el referido contrato de Fideicomiso de Control, FSHOP cuenta con el derecho de preferencia para la adquisición de inmuebles desarrollados por los tres grupos, operaciones que deberán ser aprobadas por el Comité Técnico, con el voto favorable de la mayoría de los Consejeros Independientes. Adicionalmente, dicho Fideicomiso de Control comprende una cláusula de no competencia. 30

31 15. EVENTOS SUBSECUENTES Distribución a los Tenedores El 24 de julio de 2014, el Comité Técnico del Fideicomiso, determinó una distribución para el segundo trimestre de 2014 por un total de 83,175 miles de pesos, lo que equivale a $ pesos por CBFI, la cual comprende tanto el resultado fiscal ($ pesos), como la depreciación para fines fiscales y otras diferencias entre el resultado fiscal y el financiero (reembolso de capital, por $ pesos). Línea de crédito bancaria por 3,200 millones de pesos El 14 de julio del presente año se anunció la firma una línea de crédito por 3,200 millones de pesos con BBVA Bancomer, S.A., Banco Inbursa, S.A. y Banco Actinver, S.A., recursos que serán destinados a la adquisición de centros comerciales adicionales. 31

32 CONSOLIDATED SECOND QUARTER RESULTS 2014

33 FIBRASHOP ANNOUNCES CONSOLIDATED RESULTS FOR THE SECOND QUARTER OF 2014 Total operating income in the quarter, which consists of rental and maintenance income, amounted to Ps million, representing an increase of 21.08% compared to the previous quarter. Considering sameshopping centers (adjusting revenues by the number properties that fully operated in the past two quarters), the total operating income increased 6.12% compared to the prior quarter. Total income, including financial products of Ps million, amounted to Ps million, representing an increase of 16.72% compared to the previous quarter (not considering the VAT reimbursement on the initial contribution made received in the prior quarter). Net Operating Income ( NOI ) this quarter amounted to Ps million 1, representing an increase of 28.27% compared to the prior quarter. NOI margin over total operating income amounted to 66.11%, representing an increase of 371 basis points, or 5.94% compared to the previous quarter. If we annualize NOI in a simple form (multiplying by 3 this quarter NOI, plus the first quarter NOI) and including the financial products (considering the one-time item for the VAT reimbursement), the NOI would be approximately Ps. 365 million. On June 30, 2014, we announced the acquisition of a portfolio with three shopping centers from KIMCO Realty Corporation with a GLA of 117,531 square meters for the amount of Ps. 1,499 million. With this addition, the GLA of FibraShop increased by 46.98%. The portfolio has an approximate NOI (with current occupancy) of Ps. 131 million, and once stabilized (with 95% occupancy) will be Ps. 151 million. On July 14, 2014 we announced the signed line of credit for Ps. 3.2 billion with BBVA Bancomer, S.A., Banco Inbursa, S.A. and Banco Actinver, S.A. to liquidate the aforementioned shopping centers and finance new acquisitions. 1 NOI is calculated by subtracting operating, administrative, salaries and insurance expenses from total operating revenues. 2

34 The occupancy rate of the GLA of our portfolio of shopping centers stood at 96%, which is the same reported in 1Q14. A distribution of Ps million will be paid on August 15, 2014, of which Ps million correspond to the fiscal result and Ps million to the fiscal depreciation of the period. This amounts to a distribution of Ps pesos per CBFI. The distribution per CBFI increased 20% compared to that of last quarter, if the effect of VAT reimbursement was excluded. 3

35 Mexico City, Mexico, July 28, 2014 FibraShop (FSHOP) (BMV: FSHOP13), CI Banco, S.A. Institución de Banca Múltiple, Irrevocable Trust F/00854, the first real estate trust specialized in shopping centers, announced today its results for the second quarter ending June 30, The results were prepared following the International Financial Reporting Standards (IFRS) and are stated in nominal pesos. CEO COMMENTS Salvador Cayón Ceballos, Chief Executive Officer of FibraShop commented: On July 24, 2014, FibraShop celebrated its first anniversary since its placement in the Mexican Stock Exchange. In the first 12 months of operation we have advanced significantly in terms of the objectives that we communicated to our investors for our business plan. The main achievements that we have accomplished are: 1. The increase in occupancy of our initial portfolio from 91% to 96%. 2. The acquisition of 5 shopping centers with a GLA of 181 thousand square meters, which duplicated our original GLA. 3. We invested all the funds entrusted by our investors in the IPO. 4. We have initiated the leveraging process, by signing a 3.2 thousand million pesos credit line, to keep growing and increase revenues and return on invested capital. 5. We are evaluating a 12 thousand million pesos pipeline of shopping malls in operations. Similarly, we are evaluating to complement our portfolio investing in new developments. 6. We have advanced in the construction of the new leasable area of Plaza Cibeles, we have a 25% construction advance and we are advancing as well in the remodeling of Puerto Paraíso and Kukulcan Plaza. We reiterate our commitment to transparency, great corporate governance, and to generate value. 4

36 ACQUISITIONS KIMCO Realty Portfolio (3 shopping centers) On June 30, 2014, we announced the signing of the final purchase contract for the acquisition of shopping centers from Kimco Realty Corporation known as Los Atrios located in the city of Cuautla, Morelos, Galerias Mall Sonora located in the city of Hermosillo, Sonora, and Galerias Tapachula located in the city of Tapachula, Chiapas. FibraShop, in compliance with the provisions of its Trust Bylaws, convened its General Assembly of CBFI Holders on May 20, This meeting was celebrated on June 5 th when we obtained the approval to acquire the KIMCO Portfolio, which accounts for over 20% of our assets. On June 27, 2014, FibraShop celebrated the final purchase contract to acquire the KIMCO Portfolio for the initial amount of Ps. 1,499.6 million. The three shopping centers combined have a GLA of 117,531 square meters, with a current occupancy rate of 83.5%. The stabilized CAP of the KIMCO Portfolio, with 95% occupancy of properties, will reach approximately 9.6%. This CAP includes both the initial payment, as a sixmonth payment for the two lands that are adjacent to the shopping centers for the total amount of Ps million, as well as a payment of Ps million to pay currently vacant stores in Los Atrios within two years. 5

37 OTHER RELEVANT FACTS On July 14, 2014 we announced the signing of a line of credit for Ps. 3.2 billion with BBVA Bancomer, S.A., Banco Inbursa, S.A. and Banco Actinver, S.A. With the objective to continue executing our business expansion plan, FibraShop obtained the financing that, once exercised in its entirety, will allow the Company to reach the objective leverage level of approximately 33.36% 2 (Loan to Value) as established by its Technical Committee, which is significantly below the limit established in its own Trust bylaws and current Fibra regulation limits. 2 Considering the value of the assets of the trust as of March , which amounted to Ps. 6, million. 6

38 The loan proceeds will allow the Company to complete the payment of the acquisition of the three shopping centers from KIMCO Realty, whose definitive contract was signed on June 30 th. It will also allow FibraShop to buy additional properties that are either in the negotiation process or in legal and financial due diligence. The financing consists of a 12-month term bridge loan. FibraShop intends to liquidate the bridge loan later this year by issuing additional CBFIs, long-term debt on the Bolsa Mexicana de Valores or a combination of both, depending on market conditions. However, it is worth noting that a 7-year syndicated loan has been negotiated to cover the full amount of the bridge loan in the case that the Company cannot tap the markets. BBVA Bancomer acted as the agent in this transaction. PROGRESS IN THE BUSINESS PLAN 1. Occupancy rate of the shopping centers During the second quarter we saw significant progress in the commercialization of the shopping centers of the initial portfolio that had vacant space, which resulted in an increase in occupancy rates. Properties (acquired and paid) Properties % rented at the beginning of operations % rented as of 3 td quarter % rented as of 4t h quarter % rented as of 1 st quarter of 2014 % rented as of 2 nd quarter of Plaza Cibeles 99% 99% 100% 100% 99% 2 La Luciérnaga 73% 80% 83% 87% 87% 3 Urban Center Jurica 99% 100% 100% 100% 100% 4 Urban Center Juriquilla 73% 78% 81% 86% 90% 5 Urban Center Condesa Durango 100% 100% 100% 100% 100% 6 Urban Center Xalapa 63% 99% 95% 99% 97% 7 Puerto Paraíso 100% 100% 100% 100% 99% 8 Kukulcán Plaza 100% 100% 100% 100% 97% 9 Puerta Texcoco NA NA NA 94% 95% Total 91% 95% 96% 96% 96% 7

39 Properties (acquired and not paid) Properties % rented at the beginning of operations % rented as of 3 td quarter % rented as of 4t h quarter % rented as of 1 st quarter of 2014 % rented as of 2 nd quarter of Kukulcán Plaza 0% 51% 55% 65% 65% 2 Puerto Paraíso 0% 22% 22% 24% 24% Total 0% 37% 38% 45% 45% It is worth noting that the occupancy rate of the acquired and paid properties is 96% of GLA at the close of the second quarter of 2014, which represents a high level of occupancy as the industry standard for shopping centers considers a property to be full when occupancy is around 95%. It is also worth noting that the commercialization of the spaces that are pending to liquidate at Kukulcan Plaza and Puerto Paraiso is necessary to terminate their renovations, which are estimated to be concluded during the third quarter of 2014 and mid-2015, respectively. Additionally, during the month of May we signed a rental contract with Forever 21 in Kukulcan Plaza for 2,148 square meters. The store will be located in two levels facing Kukulcan boulevard, this implies that: We need to change the commercial planting in one part of the shopping center, as well as creating an emblematic entrance (following the branding of the new store). Shifting some existing tenants under contract to new locations within the shopping center. The signing of this new client has raised the interest of similar international brands to become tenants in the shopping center, with stores also facing the boulevard. As a result, we are revising the commercialization strategy and signing of contracts to eventually include similar brands. This process has slowed the commercialization of stores in the quarter. 2. GLA and geographic distribution The total GLA of FibraShop (including new acquisitions) amounted to 367,656 square meters. The total GLA increased 46.98% with the acquisition of the Kimco Portfolio, and 161.7% with respect to the initial portfolio. 8

40 With the acquisition of the Kimco Portfolio, FibraShop has 13 properties distributed throughout 11 states. 3. Analysis of Tenant Contracts FibraShop, besides seeking to keep improving its presence in more states and cities, has the objective to achieve a good diversification of its portfolio in terms of tenant type (by income and square meters). This also decreases the Company s dependency on a few tenants for total revenues (excluding parking lots). 9

41 Below we present a chart that describes the distribution of the lease agreements by type of tenants, both in terms of total revenues (rent and maintenance) as well as percentage of the total GLA of the portfolio. As seen in the previous charts, no sector represents more than 17% of the total revenues. As a result, this fragmentation strengthens the diversification of revenues by economic activity, and brings an adequate balance to the portfolio. Currently, the top 20 tenants represent approximately 30% of total revenues as seen in the following tables. With the acquisition of the KIMCO Portfolio, the revenues derived from the top 20 tenants are distributed more evenly. 10

42 It is important to note that amongst the top 20 tenants, 17 of which are big national or international corporations. Similarly, we would like to highlight that no tenant represents more than 4.3% of revenues (excluding parking lots), and this percentage will decrease to 3.8% with the acquisition of the KIMCO Portfolio. The current portfolio has two types of lease agreements: Those that have a fixed monthly rent Those that have a base monthly rent and a variable component related to the tenant revenue stream ( variable rents ) Tenants with fixed rent represent 64.5% of the total GLA, and tenants with variable rent represent the remaining 35.5%. As a percentage of revenues, the tenants with fixed rent represent 77% of revenues, while those with variable rent represent 23%. Variable rent portion of leases amount around 6% of the total rental revenues. Finally, the following graph shows the maturity profile of the lease contracts of the current portfolio. Profile of lease agreements (% of GLA) 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% Future Acquisitions As of today, we have analyzed projects that exceed Ps. 12 billion. A large number of the properties under analysis have contracts that are binding for the seller, and not binding for FibraShop. In certain properties we are already conducting accounting and legal due diligences. The properties with the highest degree of progress in business represent approximately Ps. 5 billion. 11

43 5. Level of Indebtedness and Debt Service Coverage Ratio In compliance with the regulation established by the Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 3, FibraShop should inform the market of its Level of Indebtedness and the value of the Debt Service Coverage Ratio. At the close of the second quarter, FibraShop s Level of Indebtedness was 1.98%. It is worth noting that the regulatory limit is 50%. The calculation was made by dividing the total liabilities amounting to Ps million by total assets of Ps. 6, million. Additionally, the Debt Service Coverage Ratio was 3.58X (this index must be greater than 1). It is worth noting that to calculate the ratio we used the liquid assets (current assets excluding the anticipated VAT payments to be recovered) plus the VAT to be recovered amounting to Ps. 1, million. In addition to including the total current liabilities at the end of the quarter, we added the pending payments for the expansion of Plaza Cibeles, which are estimated to be around Ps. 198 million (non-discretionary development costs). Also noteworthy is that the line of credit referred to in this report for Ps. 3.2 billion, has not been included in the ratio calculation as it was signed after the end of this quarter. RESULTS AS OF THE SECOND QUARTER OF Total Revenues During this quarter, the total revenues of FibraShop amounted to Ps , of which Ps million was rental revenue, Ps million was maintenance revenue (both of which are in line with our expected budget) and Ps was financial products. This represents an increase of 16.72% compared to the previous quarter (without considering the VAT reimbursement from the initial contribution which was returned in 1Q14). Total operating income for the second quarter (including rental and maintenance) amounted to Ps million, representing an increase of 21.08% from the previous quarter. Considering the same shopping centers (adjusting revenues to the properties that operated throughout the two quarters), the total operating income increase was 6.12% compared to the previous quarter. 3 Article 35 Bis 1 of the Resolution that modifies the general provisions applicable to securities issuers and other market participants. Published in the Diario Oficial de la Federación on June 17,

44 Operating Expenses The operating costs during the period amounted to Ps million and were distributed as follows: - Expenses related to the shopping centers daily operations, including corporate expenses, amounted to Ps million. - Insurance, property taxes, legal fees, auditing and independent members compensation amounted to Ps million. - The fee to the advisor of 7.5% of net operating income (NOI) amounted to Ps million. NOI & EBITDA The net operating income (NOI) during the second quarter was Ps million, representing a margin over total revenues (excluding financial products) of 66.11%. Similarly, EBITDA was Ps million, with a margin of 60.41%. Calculation of Net Operating Income (NOI) For the period between April 1 and June 30, 2014 (Expressed in thousands of Mexican pesos) Rental revenues 97,141 Other operating income 24,689 Total revenues 121,830 Operating Expenses 39,674 Insurance 1,618 Total expenses 41,292 Net Operating Income (NOI) 80,538 It is worth highlighting that the net operating margin increased 5.94% from the previous quarter (including non audited figures and excluding financial products) and 6.02% in terms of EBITDA. 13

45 If we annualize NOI in a simple form (multiplying by 3 current quarter NOI, plus the NOI from first quarter) and include financial products, the NOI would be approximately Ps. 365 million, representing an increase of approximately 30.57% compared to annualized results of 2013 (not including the revaluation of fixed assets). It is worth noting that for accounting purposes no depreciation was recorded, as FibraShop adopted the fair-value valuation method to register its properties, following IFRS. Thus, the audited financial statements of 2013 recognize an asset revaluation income (related to the valuation of the original properties) of Ps million. On the other hand, if we analyze the operating result of the shopping centers portfolio (isolating corporate expenses, and expenses that are not inherent to the pure operation of properties such as: insurance, appraisals, property taxes, etc.) it is Ps and the margin over total revenues is 78.59%. Calculation of Properties Operating Margin For the period between April 1 and June 30, 2014 (Expressed in thousands of Mexican pesos) Amount Margin Total revenues 121,830 Operating Expenses 26,086 Properties Operating Income 95, % Other expenses (insurance, IT, valuation, landlord taxes) 3,559 Properties Net Profit 92, % 2. Comprehensive Financial Cost At the close of the quarter, FibraShop still retained some of the proceeds from the initial public offer, given that part of it was used for the acquisition of Puerta Texcoco and NIMA Shops. As a result, the comprehensive financial cost at the close of the quarter recorded an income of Ps million. 14

46 3. Total Net Income Net income for the quarter reached Ps million, or Ps per CBFI, considering that only 353,780,507 CBFIs were outstanding, which, in annualized terms, amounts to a yield of 5.39% considering the IPO price of Ps per CBFI and a yield of 5.20% considering the closing price of the quarter at Ps per CBFI. The distribution for last quarter was Ps per CBFI, however, if the VAT reimbursement is excluded, it would have been Ps per CBFI. This is why the distribution at comparable figures, increased 20% from one quarter to another. On the other hand, if we annualize net income in a simple form (multiplying this quarter by 3 and adding the first quarter) we would have an annual flow of approximately Ps million, which represents an increase of approximately 31.26% compared to the annualized 2013 results (not including the revaluation of fixed assets). 4. Balance Sheet FibraShop s balance sheet at the close of the quarter had a balance of Ps million, to be used for acquisitions, expansion and debt payment of the properties acquired and not paid. 15

47 It is important to mention that the VAT reimbursement to be recovered amounted to Ps million, which is primarily composed of the VAT corresponding to the acquisition of Puerta Texcoco and the increase since last quarter mainly due to the acquisition of NIMA Shops. Finally, we would like to emphasize the accounts receivable of Ps million. It is important to highlight that this figure represents approximately one month of collection (including VAT). RELEVANT EVENTS 1. General Assembly of Holders On June 5, 2014 we celebrated a General Assembly of CBFI Holders in which they approved the acquisition of the portfolio of 3 shopping centers from the KIMCO Realty Corporation as well as the general financing policy of FibraShop. 2. Distribution to CBFI Holders On July 24, 2014, the Technical Committee of FibraShop determined to grant a cash distribution. The total distribution for the quarter amounts to Ps million (of which Ps million is taxable income and Ps million correspond to the depreciation for fiscal purposes), amounting to Ps per CBFI. The distribution will be paid on August 15, Under the Mexican laws, a Fibra has the obligation to pay at least 95% of its net taxable income to the holders of CBFIs by March 15 of the following year. ABOUT FIBRASHOP FibraShop (BMV: FSHOP 13), is the only real estate option in Mexico offering a specialization in the shopping malls segment that has a long-track experienced management in the commercial sector, a solid operating and corporate governance structure, which guarantees transparency, efficiency and a profitable and secure growth vehicle. 16

48 FibraShop is an infrastructure and real estate trust formed to acquire, posses, administer and develop real estate in the shopping center segment in Mexico. The initial portfolio includes eight properties in four states of the Mexican Republic and one in Mexico City. FibraShop is administered by a group of experienced management specialized in the industry with a long track record and is advised externally by Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. de C.V. FibraShop s goal is to provide attractive returns to CBFIs holders, through the stable distribution and capital appreciation. FORWARD LOOKING STATEMENTS This report may contain certain forward-looking statements. Said forward-looking statements are not based on historic events but on the current views of the administration. We caution that certain declaration or estimates imply risks and uncertainties that can changed due to different factors that are not under the Company s control. INVESTOR RELATIONS CONTACT IN MEXICO: Gabriel Ramírez Fernández, CFO, FibraShop Tel: +52 (55) gramirez@fibrashop.mx Jorge López de Cárdenas Ramírez, Treasury Tel: +52 (55) jlopez@fibrashop.mx INVESTOR RELATIONS CONTACT IN US: Lucia Domville, Grayling USA Tel: +1 (646) FibraShop@grayling.com MEDIA CONTACT IN MEXICO: Jesús A. Martínez-Rojas R. Grayling México Tel: jesus.martinez-rojas@grayling.com 17

49 Quarterly Earnings Conference Call: FibraShop will host a conference call to discuss 2Q14 and give an update on the business. Date: Tuesday, July 29, 2014 Time: Speakers: 1:00 pm ET/ 12:00 pm Mexico City Salvador Cayon, CEO, FibraShop Gabriel Ramirez, CFO, FibraShop Irvin Garcia, Controller, FibraShop Jorge López Cardenas, Fibra Shop Dial-in (U.S.): Dial-in (Mexico): Conference Call Replay: Dial-in (U.S.): Dial-in (Mexico): Conference ID#:

50 CI Banco, S.A., Institución de Banca Multiple Trust Number F/00854 and Subsidiaries CONSOLIDATED STATEMENTS OF COMPREHENSIVE INCOME For the period ended at December 31, 2013 and for the periods ended at March 31 and June 30, 2014 (Expressed in thousands of Mexican Pesos) (Unaudited) Audited Unaudited Unaudited Unaudited December 31, st Q nd Q 2014 June 30, 2014 Accumulated Jan-Mar Apr-Jun Accumulated Rental revenues 128,962 79,385 97, ,526 Other operating income 32,622 21,236 24,689 45,925 Total revenues 161, , , ,451 Operating expenses 59,290 36,328 39,674 76,003 Insurance 2,262 1,504 1,618 3,121 Advisory fees 7,784 4,669 6,076 10,745 Other professional fees 1, ,639 Total operating expenses 71,206 43,282 48,226 91,508 OPERATING PROFIT 90,378 57,339 73, ,943 Finance income 22,511 11,956 9,570 21,526 Fair value adjustments of investment properties 75, Update of VAT recovery - 19,758-19,758 NET PROFIT FOR THE PERIOD BEFORE TAXES 188,444 89,053 83, ,227 Current and deferred income tax (180) NET PROFIT FOR THE PERIOD 188,624 89,053 83, ,227 Number of CBFIs 353,780, ,780, ,780, ,780,507 NET PROFIT FOR THE PERIOD PER CBFI PRELIMINARY NET PROFIT FOR THE PERIOD PER CBFI (1) ANNUALIZED NET PROFIT PER CBFI (Offering Price) 4.30% (2) 5.83% 5.39% 5.61% ANNUALIZED NET PROFIT PER CBFI (Closing Price) 4.56% 6.06% 5.20% 5.41% (1) The preliminary net profit reported in 4Q of 2013, does not include the fair value adjustments and certain adjustments proposed by the external auditors. (2) The 4.30% represents the distribution actually made, and differs with the audited results because of the fair value adjustments and certain adjustments proposed by the external auditors. 19