Inmobiliario. Contenido actualizado a noviembre de 2010

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1 Inmobiliario 2011 Contenido actualizado a noviembre de 2010

2 PRESENTACIÓN Tiene en sus manos el TODO INMOBILIARIO, manual que quiere aportar un análisis global de las operaciones inmobiliarias, no solo desde el punto de vista tributario, sino también desde la normativa civil, contable y un acercamiento a las normas administrativas. En esta labor nos hemos empeñado los autores, aun sabiendo las dificultades que ello supone, sobre todo desde el punto de vista administrativo dada la dispersidad y variedad de normativa de las distintas Comunidades Autónomas, que exigiría por sí solo un Libro exclusivamente dedicado a esta materia, y quizás en varios volúmenes. Sin embargo, consideramos que desde el punto de vista tributario, contable y civil, la información que contiene el presente manual es suficiente para resolver la mayoría de las dudas y problemas que se planteen a las empresas y particulares que se enfrenten a operaciones inmobiliarias, o actúen en el sector inmobiliario. El libro se divide en 13 Partes, cada Parte se divide en Capítulos, los Capítulos en Secciones (si es necesario) y éstos en Epígrafes que faciliten la rápida localización de la materia. La parte 1.ª estudia los aspectos del derecho civil de las operaciones inmobiliarias, los contratos inmobiliarios, la propiedad horizontal, los derechos reales etc.; y en esta edición se añade el capítulo 6 dedicado al estudio jurídico de los préstamos hipotecarios. De la parte 2.ª a la parte 11.ª se ven todos los impuestos que afectan a las operaciones inmobiliarias: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre Sociedades, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuestos Locales, etc. La parte 12.ª está dedicada a la contabilidad de las empresas inmobiliarias y de las operaciones inmobiliarias, y la parte 13.ª a las normas administrativas urbanísticas, recogiendo un extracto de la normativa estatal y de la regulación básica de las Comunidades Autónomas más significativas (Madrid, Cataluña, Valencia y Andalucía). Este manual tiene como filosofía ser práctico, recogiendo el criterio de la Administración en sus consultas, las resoluciones judiciales que aporten luz sobre las diferentes materias; y ejemplos en aquellas cuestiones que consideramos imprescindible para la mejor comprensión de las mismas. En esta edición se ha recogido la normativa vigente a 1 de noviembre del 2010, así como la doctrina más reciente. Nuestra voluntad es seguir perfeccionando este libro, de forma que se haga imprescindible para cualquier empresa o profesional relacionado con la materia inmobiliaria, en ello nos vamos a volcar en cada edición, esperando que queden satisfechos las personas que adquieran este producto. Madrid, a 10 de noviembre del 2010 Francisco M. Mellado Benavente Inspector de Hacienda del Estado-Excedente CISS Todo Inmobiliario

3 ÍNDICE 1.ª PARTE CIVIL Página I. La propiedad y la transmisión de dominio en el sistema español: sistema del título y del modo II. Sistema de seguridad jurídica preventiva (notarial-registral) en las transmisiones inmobiliarias. 24 III. Operaciones hipotecarias IV. La propiedad horizontal V. Contratos traslativos de inmuebles VI. Préstamos hipotecarios ª PARTE IRPF I. Introducción y normativa aplicable II. Aspectos materiales del impuesto III. Aspectos personales del impuesto IV. Aspectos temporales V. Rendimientos del capital inmobiliario VI. Imputación de rentas inmobiliarias VII. Rendimientos del capital mobiliario VIII. Rendimientos de actividades económicas IX. Ganancias y pérdidas patrimoniales X. Clasificación de las rentas XI. Incentivos fiscales XII. Entidades en régimen de atribución de rentas XIII. Pagos a cuenta ª PARTE IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES I. Aspectos generales II. Base imponible III. Deuda tributaria IV. Regímenes especiales ª PARTE IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES I. Naturaleza del impuesto y ámbito espacial II. El contribuyente y los demás obligados tributarios III. El hecho imponible. Criterios de sujeción de rentas. Rentas exentas IV. Formas de sujeción. Rentas inmobiliarias. La noción de establecimiento permanente V. Régimen de las entidades en atribución de rentas VI. Tributación de las rentas inmobiliarias obtenidas a través de establecimiento permanente VII. Fiscalidad de los rendimientos inmobiliarios VIII. Ganancias de capital IX. El gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes X. Gestión del impuesto CISS Todo Inmobiliario

4 TODO INMOBILIARIO ª PARTE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES I. Normas generales, ámbito territorial, sujeto pasivo y hecho imponible II. Base imponible y base liquidable III. Liquidación del impuesto. Devengo y prescripción IV. Gestión del impuesto V. Especialidades autonómicas ª PARTE IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO I. Introducción y normativa aplicable II. El hecho imponible III. Las exenciones en el iva IV. Lugar de realización del hecho imponible V. Devengo VI. Base imponible VII. El sujeto pasivo VIII. Tipo impositivo IX. La repercusión X. Deducciones y regla de la prorrata XI. Devoluciones XII. Regímenes especiales XIII. Obligaciones formales XIV. Gestión del impuesto ª PARTE Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados I. Normas generales y comunes II. Transmisiones patrimoniales onerosas III. Operaciones societarias IV. Actos jurídicos documentados V. Las obligaciones formales y la gestión del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados VI. Especialidades autonómicas en el impuesto sobre transmiones patrimoniales y actos jurídicos documentados ª PARTE El impuesto sobre actividades económicas I. Consideraciones generales, hecho imponible, exenciones y sujeto pasivo II. La deuda tributaria III. Periodo impositivo y devengo IV. Las tarifas del iae V. Las actividades inmobiliarias en las tarifas del iae VI. La gestión y obligaciones formales del iae ª PARTE IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES 10 CISS

5 ÍNDICE 10.ª PARTE IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS 11.ª PARTE IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA 12.ª PARTE CONTABILIDAD I. Adquisición de inmuebles II. Clasificación contable de los inmuebles III. Tenencia y mantenimiento de inmuebles IV. Rentas derivadas de operaciones con inmuebles V. Empresas Constructoras e Inmobiliarias VI. Adaptaciones sectoriales ª PARTE NORMAS URBANÍSTICAS I. La ley del suelo estatal II. Ley del suelo de la Comunidad de Madrid III. Ley del suelo de la Comunidad de Cataluña IV. Ley del suelo de la Comunidad de Valencia V. Ley del suelo de la Comunidad de Andalucía VI. Recopilación normativa autonómica ÍNDICE ANALÍTICO CISS Todo Inmobiliario

6 CIVIL - Pactos de posposición de rango, de manera que una hipoteca ya constituida e inscrita empeora su rango en beneficio de otra hipoteca que se constituye y accede al registro con posterioridad. Dichas operaciones pueden verificarse en el momento en que la segunda hipoteca se constituye e inscribe, pero también con posterioridad e incluso con anterioridad, cuando al constituirse la primera hipoteca se establece su carácter postergable a favor de una hipoteca futura, es lo que se denomina la reserva de rango, que exige, de acuerdo al art. 241 del RH: - Consentimiento expreso del acreedor cuyo rango hipotecario empeorará. - Fijación de la responsabilidad hipotecaria máxima por todos los conceptos de la hipoteca futura y su duración máxima. - Determinación de un plazo para el acceso al registro de la hipoteca futura beneficiaria de la reserva. ATENCIÓN La igualdad de rango caso implica que en el caso de ejecuciones aisladas de algunas de las hipotecas con el mismo rango, que la otra hipoteca sea considerada como preferente -art. 227 del RH Principio de publicidad formal El principio de publicidad formal hace referencia a la formas de publicar el registro su contenido, de manera que se pueda conocer la titularidad y estado de los inmuebles inscritos y acreditar la titularidad registral. Su correcto funcionamiento es esencial pues todo el sistema hipotecario se asienta en el carácter público del registro. Dicha publicidad se realiza habitualmente por medio de: - Nota simple informativa, a modo de reseña de la titularidad, aspectos esenciales de la finca y de las cargas, que no da fe del contenido de los asientos, pero cuya inexactitud supone responsabilidad para el registrador. ATENCIÓN - La tradicional exoneración de responsabilidad del registrador en las notas simples ha quebrado en la actualidad (art del LH en su redacción por la Ley 24/2005) habida cuenta que es el medio ordinario de acceder al registro, además del más rápido y económico. - Las solicitudes de información registral por notarios tienen carácter continuado durante los diez días siguientes a su remisión, de manera que durante dicho plazo los registradores deben informar de cualquier novedad que afecte a la finca objeto de la solicitud. - Certificación registral: expedida por el registrador bajo su responsabilidad con el carácter de documento público y que por tanto hace fe de su contenido. Junto a estos medios tradicionales, el artículo de la LH en su redacción por la Ley 24/2005 permite el acceso por medios telemáticos al contenido del registro por autoridades públicas en el ejercicio del cargo con firma electrónica reconocida, sin intermediación del registrador, y bajo su responsabilidad. ATENCIÓN Dicho acceso telemático está pendiente de desarrollo reglamentario y es objeto de reticencias por parte de los registradores de la propiedad, puesto que sustrae a su control el acceso de notarios y otras autoridades al registro; sin embargo, lo cierto es que el aprovechamiento de las nuevas tecnologías con las debidas cautelas, posibilitaría una mayor eficacia de la publicidad registral, minorando el riesgo de disfunciones y redundando en definitiva en una mayor seguridad jurídica. Capítulo III. OPERACIONES HIPOTECARIAS Sección 1. Inmatriculaciones de fincas y excesos de cabida 1-21 Inmatriculación de fincas La inmatriculación es el primer acceso al registro de una finca por lo que dicha primera inscripción debe ser de dominio. 34 CISS

7 OPERACIONES HIPOTECARIAS ATENCIÓN Las fincas registrales resultantes de modificaciones hipotecarias de fincas registrales preexistentes (por ejemplo, segregaciones, divisiones, propiedad horizontal), no son supuestos de inmatriculación, pues si bien se les abre folio registral propio como finca independiente, traen causa de una finca ya inscrita -finca matriz-, quedando afectas a la situación registral de la misma. Los medios inmatriculadores son (art. 199 LH): el expediente de dominio, certificaciones públicas inmatriculadoras y los títulos públicos de adquisición. El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que se sustancia ante el juez de primera instancia del partido en el que radica la finca promovido por el presunto propietario del inmueble con el objeto de obtener un título supletorio inscribible mediante la prueba de la existencia de un hecho suficiente por sí para adquirir el derecho, pero no el derecho mismo. El auto judicial por el que se pone término al procedimiento constituye el título inscribible, si bien sujeto a la calificación registral, que en especial velará porque la inscripción novel no suponga una duplicidad respecto de otra finca ya inscrita (doble inmatriculación). Las certificaciones públicas del art. 206 de la LH permiten al Estado y resto de Administraciones Públicas la inmatriculación de fincas a su nombre cuando carezcan de título escrito de dominio. La norma omite a las CCAA, que no obstante, deben considerarse incluidas; e incluye a la Iglesia Católica cuya pervivencia ha sido puesta en tela de juicio por la sentencia del TS de Debe acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte titular la propia Administración Pública y debe ser coincidente la descripción de a certificación inmatriculadora con la catastral (resolución de la DGRN de ). La inmatriculación practicada no surte efectos registrales plenos hasta transcurridos dos años, quedando suspendida para ulteriores titulares dominicales o de cargas la protección del artículo 34 de la LH durante dicho período. Los títulos públicos traslativos (escrituras públicas que documentan transmisiones) tienen también eficacia inmatriculadora de acuerdo al artículo 205 de la LH y 298 del RH, si bien sujetas a una serie de requisitos: existencia de un título previo fehaciente o acta de notoriedad complementaria y certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente. 1.- Título previo que acredite la previa adquisición por el transmitente o causante (en las adquisiciones mortis causa), que debe ser fehaciente (escritura pública o documento privado con fecha fehaciente por concurrir alguna de las circunstancias del art del CC). 2.- Acta notarial de notoriedad complementaria que reconozca el carácter notorio de que el transmitente de la finca es tenido por dueño de la finca. 3.- Identificación catastral de la finca en el título inscribible y certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente respecto a los datos descriptivos o de hecho del inmueble. Asimismo, debe de haber correspondencia entre el titular catastral y el transmitente o el adquirente. Las inmatriculaciones practicadas por esta vía quedan sujetas a publicación de edictos y no surten efectos registrales plenos hasta transcurridos dos años, quedando suspendida para ulteriores titulares dominicales o de cargas la protección del artículo 34 de la LH durante dicho período. ATENCIÓN - Debe destacarse el amplio margen de discreccionalidad que dispone el registrador para proceder a la inmatriculación solicitada pues de albergar dudas respecto de la identidad de la finca o de no existir una correspondencia inequívoca entre el título público traslativo, el anterior y la certificación catastral, está legitimado para rechazar la inmatriculación (resolución DGRN ). Ello se justifica en evitar los perniciosos supuestos de doble inmatriculación de fincas y asegurar la realidad de las nuevas titularidades que acceden al registro. - La limitación del art. 207 de la LH, aun estableciendo una importante restricción temporal a la protección registral de los ulteriores adquirentes o titulares de cargas sobre el inmueble inmatriculado, no es equivalente a una carga o gravamen que pese sobre el inmueble (sentencia TS ). - En el caso de inmatriculaciones de edificaciones, son además exigibles los requisitos previstos para las declaraciones de obra nueva (resolución DGRN ) Excesos de cabida La superficie de un inmueble es uno de los datos físicos más relevantes y aunque tradicionalmente incluso no era preciso que se reflejará en la inscripción del inmueble, hoy es preceptiva su constancia (54.4ª RH). El fiel reflejo de la cabida ha adquirido una especial relevancia: de una parte por el acusado incremento en el valor de los inmuebles, cuyo precio es muchas veces objeto de determinación de acuerdo a la misma; de otra parte para un mejor funcionamiento del propio registro siendo positivo que publique una superficie concordante CISS Todo Inmobiliario

8 CIVIL a la realidad física del inmueble; y, finalmente, porque el dato registral de la superficie permite establecer una correspondencia entre la titularidad jurídica y la proyección real de la misma respecto de terceros, aunque como circunstancia de hecho queda excluida de la aplicación del principio de fe pública registral. Los medios para la constancia del exceso de cabida son diversos y se encuentran vinculados a la importancia de la modificación de superficie que se pretenda: 1. Título público traslativo (escritura pública que documente una transmisión) y existencia de un título previo fehaciente de donde resulte la mayor cabida que se pretende y certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente (art RH). En este caso, el exceso de cabida se inmatricula, siendo necesaria la publicación de edictos y haciéndose constar expresamente que respecto del exceso de cabida existe la limitación de suspensión de efectos respecto de terceros del art. 207 de la LH. 2. Expediente de dominio promovido para tal fin por el propietario para la inmatriculación del exceso de cabida (art. 201 de la LH). 3. Acta de notoriedad promovida para tal fin por el propietario para la inmatriculación del exceso de cabida, que queda sujeta a aprobación judicial (art. 203 LH) y ala limitación de suspensión de efectos respecto de terceros del art. 207 de la LH. 4. Acta de presencia y notoriedad promovida por el propietario que incorpore plano e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos (art. 53 Ley 13/1996), que no precisa de la publicación de edictos por el registro ni produce suspensión de efectos respecto de terceros del art. 207 de la LH. 5. Título público, declarativo o traslativo y certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su cabida (art RH). Se observa que es un procedimiento mucho más sencillo que el anterior, pero en el caso de que no exista tal "perfecta" correspondencia entre las circunstancias físicas de la finca que publica el registro y las que constan en el catastro, puede no prosperar. 6. Título público, declarativo o traslativo y certificación de técnico competente que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida (art RH), si bien sólo en el caso de que el aumento de cabida que se pretenda sea inferior a una quinta parte de la superficie de la finca según registro (menos de un 20%). 7. Título público, declarativo o traslativo y rectificación de la superficie según registro por mera declaración del titular registral, si bien sólo en el caso de que el aumento de cabida que se pretenda no exceda de una vigésima parte de la superficie de la finca según registro (hasta un 5%). ATENCIÓN - En todos los casos, el registro no debe tener dudas acerca de la identidad de la finca. Con carácter meramente ejemplificativo, el final del número 3 del art. 298 del RH detalla los supuestos de aparecer inscrito con anterioridad un exceso de cabida o que la finca se haya formado por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie. El registrador pues tiene un amplio margen de discrecionalidad en esta materia, siendo extremadamente difícil la revocación de la calificación registral negativa por vía de recurso. - La práctica del exceso de cabida corresponde al propietario del inmueble, no parece que sea preciso el consentimiento de los titulares de cargas sobre el inmueble, pues el aumento de superficie contribuye a reforzar su garantía. Sin embargo, en el caso de inmuebles (pisos o unifamiliares) en régimen de propiedad horizontal es preciso el consentimiento de la comunidad de propietarios mediante acuerdo por unanimidad al implicar dicho exceso de cabida de una de las entidades de la propiedad horizontal modificación del título constitutivo (art. 17.1ª LPH). - Las rebajas de cabida o constancia registral de menor cabida en las propiedades inscritas sólo precisan su justificación cuando existan dudas acerca de la identidad de la finca con el fin de evitar desinmatriculaciones y transmisiones tácitas a colindantes (resolución DGRN ). Sección 2. Declaraciones de obra nueva 1-23 Declaración de obra nueva: concepto, reflejo registral y requisitos civiles y registrales La declaración de obra nueva es la operación registral en virtud de la cual se incorpora a la descripción registral del inmueble mediante una construcción sobre el mismo que el propietario-titular registral hace suya en virtud del principio de accesión (art. 358 CC). 36 CISS

9 OPERACIONES HIPOTECARIAS ATENCIÓN La regla general de que las construcciones pertenecen al propietario del suelo presenta algunas excepciones, siendo las más comunes el derecho de superficie y el derecho de sobre o sub-elevación. Se hace constar mediante asiento de inscripción en el mismo folio registral de la finca, quedando sujeta a los siguientes requisitos: 1. Subjetivos: debe ser declarada por el propietario del inmueble, sin que sea preciso la concurrencia o consentimiento de los titulares de cargas sobre el inmueble. Supuestos especiales: - En el caso de condominio, deben concurrir todos los copropietarios (resolución ). - En el caso de finca ganancial, deben concurrir ambos cónyuges, salvo que la inscripción de dominio se hubiere practicado a favor de uno de ellos para su sociedad conyugal o con carácter presuntivamente ganancial (art RH). - En el caso de que exista un derecho real de usufructo sobre el inmueble, la DGRN ha admitido la declaración de obra nueva exclusivamente por el nudo propietario en resolución de ATENCIÓN - La innecesariedad de prestar el consentimiento por los titulares de cargas sobre el inmueble está justificada en que la carga pervive sobre el mismo, sin alterarse su contenido. - En el caso frecuente de obras nuevas realizadas por cónyuges casados en gananciales sobre terrenos privativos de uno de ellos, la construcción tiene igualmente carácter privativo, sin perjuicio del derecho de reembolso que se reconoce a favor de la sociedad conyugal por la inversión realizada y por el aumento de valor como consecuencia de la misma (art CC). La atribución de carácter ganancial al total inmueble precisa de un negocio jurídico específico de aportación a la sociedad conyugal (resolución DGRN ). 2. Formales: debe constar en escritura pública, si bien respecto de las Administraciones Públicas, el art de la LH admite se practique su inscripción mediante certificación administrativa. 3. Objeto: ordinariamente tienen por objeto una edificación de nueva planta que no consta en el registro, pero también pueden declararse obras nuevas de edificaciones antiguas que no constan registralmente ("obras viejas"); ampliaciones de obras nuevas preexistentes y actuaciones de rehabilitación. 4. Contenido mínimo: debe constar el número de plantas, superficie de la parcela edificada y total de los metros cuadrados edificados (art. 45 RD 1093/1997). Salvo que del proyecto se especifique, no es preciso indicar el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Puede declarase la obra nueva y obtenerse su constancia registral en construcción, al menos una vez estén iniciadas las obras, siendo un procedimiento habitual para obtener financiación para la construcción; en tal caso, la terminación de la obra se hará constar por acta que puede ser otorgada en el caso de copropietarios por la mayoría de ellos, sin que sea preciso el concurso de todos ellos; y, en el caso de cónyuges en gananciales, por cualquiera de ambos. Dicha terminación se refleja registralmente mediante nota marginal de la inscripción de la obra nueva en construcción Licencia, acreditación de correspondencia por el técnico competente, seguro decenal y libro del edificio De acuerdo al art. 20 del RD 2/2008 es preciso la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra de acuerdo a la legislación vigente (normalmente licencia municipal de obras), siendo preciso en todo caso un acto de la administración competente que acredite la regularidad urbanística de la misma; sin embargo, no parece que sean exigibles autorizaciones específicas establecidas en normas especiales (patrimonio histórico por ejemplo), salvo que expresamente y por norma de rango legal se establezca su necesaria justificación para notarios y registradores para la autorización de las escrituras de obra nueva e inscripción de las mismas. ATENCIÓN La licencia municipal de obras puede haber sido concedida por silencia positivo. En este caso, de acuerdo a la vigente redacción del art. 43 de la Ley 30/1992, el acto positivo producido por silencio administrativo puede acreditarse por certificación acreditativa del silencio emitida por el órgano competente para resolver o por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho. Y certificación o declaración fehaciente de técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra nueva se corresponde con el proyecto para el que se ha obtenido la licencia: CISS Todo Inmobiliario

10 CIVIL - En caso de declarase terminada la obra nueva la intervención del técnico competente es única y justificativa de que la descripción y la terminación de la obra se ajusta al proyecto para el que se ha obtenido la licencia. - En caso de declararse en construcción, la intervención del técnico competente es precisa tanto en el momento inicial de declararse en construcción, como al otorgarse el acta de final de obra, donde debe declarar que la misma está terminada igualmente conforme al proyecto para el que se obtuvo la licencia. ATENCIÓN - Por técnico competente debe entenderse el profesional colegiado que conforme a su estatuto profesional está facultado para proyectar la obra y/o ejecutarla, pero no es imprescindible que sea el mismo que en cada caso ha realizado el proyecto o ejecutado la obra (resoluciones DGRN y ). Es también técnico competente el técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función; según la resolución de la DGRN , la certificación del técnico municipal puede ser sustituida por el certificado del técnico municipal con el visto bueno del Alcalde, del que resulte que según los antecedentes que obren en el Ayuntamiento y los informes recabados, las edificaciones se hallan concluidas conforme a la legalidad urbanística, ajustándose al proyecto y licencia concedida. - El acta notarial de terminación de la obra no es un acta de presencia, sino un acta de manifestaciones y exhibición de documentos de donde resulta acreditada la terminación de la obra de acuerdo a la normativa urbanística. Además, y exclusivamente en el caso de viviendas, para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada o el acceso al registro de las actas acreditativas de terminación de las obras, debe justificarse la constitución y entrada en vigor del seguro decenal previsto en el art c) de la Ley 38/1999 de acuerdo al art. 20 y disposición adicional primera de dicha ley, en los términos previstos en la resolución circular de la DGRN de ATENCIÓN - La exigencia de la constitución del seguro decenal es predicable respecto de obras nuevas cuya licencia fue solicitada antes de la entrada en vigor de la Ley 38/ (disposición transitoria primera Ley 38/1999 y resolución DGRN ). - No es precisa la constitución del seguro decenal en el caso de obras nuevas por autopromotor individual para uso propio, de acuerdo a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, si bien tal circunstancia se reflejará en el registro, de manera que en el caso de que pretenda transmitir el inmueble dentro de los diez años siguientes a la terminación deberá proceder a la constitución del seguro decenal u ser exonerado por el adquirente de dicha obligación. La DGRN ha interpretado flexiblemente el concepto de autopromotor, entendiendo que puede referirse tanto a personas físicas como jurídicas (resoluciones 5 y ) y comprende los supuestos de construcción en comunidad siempre que todos y cada uno de los copropietarios asuman respecto de la vivienda que les corresponde la condición de autopromotor individual para uso propio y las obligaciones indicadas (resolución ). - En los casos de rehabilitación, de conformidad con el última párrafo del apartado uno de la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en relación con la letra b) del número 2 del artículo 2 de la misma Ley y el RD 314/2006, si la misma tiene como objeto la adecuación funcional, sin que se modifiquen los elementos constructivos ni haya variación en la ocupación, sin menoscabo de las condiciones de seguridad preexistentes, no procede la constitución del seguro decenal. Igualmente para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada o el acceso al registro de las actas acreditativas de terminación de las obras, sean viviendas o para otro uso, debe acreditarse la existencia del libro del edificio y la disponibilidad del promotor para facilitar un ejemplar del mismo a los usuarios finales o compradores, todo ello de acuerdo al art. 9 de la Ley 38/1999 y 20 del RD 2/2008 y resolución circular de la DGRN de ; si bien basta con que se exhiba al Notario autorizante y se haga constar la manifestación del promotor de su disponibilidad para su entrega a los usuarios (resolución DGRN ); igualmente no es predicable este requisito para el caso de declaraciones de obra nueva por autopromotor (resoluciones DGRN ). ATENCIÓN Sin embargo, no es exigible la obtención y justificación de la licencia de ocupación para la autorización e inscripción de obras nuevas terminadas, según criterio de la DGRN en resoluciones de y CISS

11 OPERACIONES HIPOTECARIAS REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PARA LAS DECLARACIONES DE OBRAS NUEVAS DE EDIFICACIONES LICENCIA DE OBRAS EXPRESA O POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. TODO TIPO DE EDIFICACIONES VIVIENDAS CERTIFICACIÓN TÉCNICO COMPETENTE DESCRIPCIÓN Y TERMINACIÓN SE AJUSTA AL PROYECTO PARA EL QUE SE HA OBTENIDO LA LICENCIA. LIBRO DEL EDIFICIO Y DISPONIBILIDAD PARA SU ENTREGA A USUARIO FINAL (NO ES PRECISO EN CASO DE AUTOPROMOTOR). SEGURO DECENAL EN VIGOR, SALVO AUTOPROMOTOR. NO ES PRECISO LICENCIA DE OCUPACIÓN NI CÉDULA DE HABITABILIDAD Declaraciones de obra antigua De acuerdo al art. 52 del RD 1093/1997 es posible hacer constar en el registro las edificaciones que aun no concurriendo los requisitos urbanísticos examinados en el apartado anterior, se acredite su terminación y que la misma se halla consolidada por transcurso del plazo de prescripción de la infracción urbanística desde la fecha de terminación. Se conocen como declaración de "obra antigua" y son susceptibles de acogerse a esta vía tanto las construcciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990 (disposición transitoria 5ª RDL 2/2008), como las edificaciones terminadas con posterioridad a la entrada en vigor de la indicada ley, dados los términos no limitativos de la norma registral. En estos supuestos, se deben cumplir los siguientes requisitos: 1.- Acreditación de la terminación de la obra y fecha determinada mediante certificación catastral, certificado de técnico competente o acta notarial. 2.- Que la fecha acreditada de terminación de la obra sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en se hubiera podido incurrir (en principio 4 años, salvo que las legislaciones autonómicas establezcan otro distinto). 3.- No constancia en el registro de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. ATENCIÓN - La acreditación de la terminación de la obra, fecha de la misma y su descripción puede realizarse por cualquiera de los medios indicados. En las certificaciones catastrales consta el año de construcción, plantas y superficies, siendo la vía usual. Caso de no ser posible, se acude al acta notarial complementaria de la escritura de declaración de obra nueva que es de notoriedad y en la que el Notario, de acuerdo a las declaraciones realizadas por el propietario y las pruebas documentales (antiguos proyecto y licencia, certificación de técnico competente) y testificales, declara la notoriedad de la descripción de la obra nueva y su antigüedad. - La constancia de la antigüedad de la obra es esencial para el cómputo del plazo de prescripción de la infracción (resolución DGRN ). Sección 3. Segregaciones, divisiones, agrupaciones y agregaciones 1-26 Segregaciones y divisiones Son típicas operaciones registrales de las que resultan nuevas fincas registrales: - En la división, la antigua finca registral (matriz) desaparece, y se crean nuevas fincas registrales (art. 46 RH). - En la segregación, se forman por separación de la finca inicial (matriz) una o más nuevas fincas registrales (segregadas), permaneciendo la finca matriz, si bien quedando mermada por las segregadas, pero siempre queda un resto de finca matriz (art. 47 RH). CISS Todo Inmobiliario

12 CIVIL La división pues supone el fraccionamiento total de la finca registral inicial que es sustituida por las fincas resultantes. La segregación es un fraccionamiento parcial de la finca registral inicial de la que se separan una o más partes de la misma pasando a constituir fincas registrales independientes y quedando un resto de finca matriz. ATENCIÓN La diferencia entre la división y la segregación estriba, como se ha indicado en que la división supone un troceamiento completo de la finca inicial que desaparece la segregación una escisión de una porción de la finca que permanece. Por ello, la segregación desde el punto de vista de costes notariales, registrales y fiscales (AJD) es más económica que la división, al devengarse los derechos arancelarios y la cuota gradual de AJD exclusivamente sobre la porción segregada. Desde el punto de vista formal deben constar en escritura pública, si bien respecto de las Administraciones Públicas, el art de la LH admite se practique su inscripción mediante certificación administrativa. Dichas operaciones debe realizarlas el propietario del inmueble, sin que precise el concurso de los titulares de cargas sobre el mismo, que se trasladan a las nuevas fincas resultantes de la división o, en el caso de segregación, a las nuevas fincas formadas por segregación continuando asimismo en la finca matriz. ATENCIÓN Como consecuencia de ello las cargas continúan en las fincas resultantes de la segregación o división con carácter "solidario" pues todas las fincas registrales constan que responden de todo el gravamen que afectaba a la finca inicial. Ello no obsta, para que se pueda proceder a la delimitación o individualización de la carga preexistente entre cada una de las fincas, siendo inexcusable la concurrencia del titular de la carga. Dicha distribución puede ser simultánea o posterior a la alteración hipotecaria y es uno de los escasos supuestos en que la normativa registral admite el documento privado - art. 216 del RH - (resolución DGRN ). Las operaciones de división y segregación exigen en el título en que se documentan que conste la descripción, superficie y linderos de las nuevas fincas resultantes, abriéndose un folio registral propio para cada una de ellas. En el caso de segregaciones, no es preceptiva, pero sí muy aconsejable la descripción del resto de finca matriz en cuyo folio, mediante nota marginal se hace referencia a las segregaciones practicadas. Dos supuestos merecen una referencia especial: la segregación o división de terrenos y la segregación o división de entidades o departamentos integrados en una propiedad horizontal. 1. La división y segregación de terrenos está sujeta a la concesión de licencia o declaración de innecesariedad por la Administración competente (Ayuntamientos) -art RDL 2/ ATENCIÓN La exigencia de un acto de la Administración que fiscalice la segregación o división pretendida se fundamenta en evitar las parcelaciones ilegales, siendo tal exigencia inexcusable. La licencia puede haber sido concedida por silencia positivo. En este caso, de acuerdo a la vigente redacción del art. 43 de la Ley 30/1992, el acto positivo producido por silencio administrativo puede acreditarse por certificación acreditativa del silencio emitida por el órgano competente para resolver o por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho (resoluciones DGRN y ). No es exigible la licencia de segregación para la constitución en régimen de propiedad horizontal tumbada en suelo urbano de un conjunto de unifamiliares en las que cada una tiene adscrita para su uso privativo una parte de terreno (resoluciones DGRN y ), pues en este caso se mantiene la finca matriz inicial teniendo carácter de elemento común a todos las entidades resultantes de la propiedad horizontal el vuelo. Cuestión distinta es la de los complejos inmobiliarios integrados por parcelas independientes y que sólo tienen en común los elementos accesorios a los que se encuentran vinculados "ob rem" (resolución DGRN ), en que sí se precisa de acto administrativo para la formación de las distintas unidades. 2. La división o segregación de departamentos o entidades integradas en un edificio o conjunto en régimen de propiedad horizontal, está sujeta a una serie de requisitos específicos: - Que todas las entidades resultantes de la segregación o división dispongan de salida propia a la vía pública, bien directamente, bien a través de los elementos comunes del inmueble en propiedad horizontal. - En el título en que se documente la operación se debe repartir la cuota de participación correspondiente a la entidad inicial entre las entidades resultantes y describir todas las entidades con expresión de superficie y linderos, incluso en el caso de segregación el resto de finca matriz. - Que la operación sea autorizada por la comunidad de propietarios en junta por unanimidad pues implica modificación del título constitutivo (arts. 8 y 17.1ª LPH). ATENCIÓN Se suele eludir el consentimiento preceptivo de la comunidad de propietarios en estas operaciones mediante inserción en los estatutos iniciales de la propiedad horizontal por el promotor de cláusula que 40 CISS

13 OPERACIONES HIPOTECARIAS permite a los propietarios de cada piso o local que pueda por sí y sin necesitar la aprobación de la junta de propietarios, modificar los piso y locales (resoluciones DGRN de y ). Si bien es preciso que dichos estatutos consten inscritos en el registro para que vinculen a todos los copropietarios (resolución DGRN ) Agrupaciones y agregaciones Son operaciones registrales de concentración de fincas bien mediante creación de una nueva finca registral que engloba a otras preexistentes que desaparecen (agrupación), bien mediante la integración de una finca registral (que desaparece) en otra finca registral preexistente que la absorbe y permanece (agregación). Por tanto: - La agrupación es la creación de una nueva finca registral que comprende dos o más fincas registrales preexistentes que desaparecen (art. 45 RH). - La agregación es la integración de una finca registral que desaparece en otra receptora que continúa con la misma hoja registral incorporando a la que se une (art. 48 RH). La agregación está sujeta a un requisito especial pues sólo pueden ser objeto de agregación las fincas cuya cabida no exceda de 1/5 parte de la receptora; de superarse dicha magnitud debe forzosamente acudirse a la figura de la agrupación. ATENCIÓN La diferencia entre la agrupación y la agregación estriba, como se ha indicado en que la agrupación supone la creación de una nueva finca registral resultante de la suma de las agrupadas y la agregación la incorporación de una finca registral en otra preexistente y de mayor cabida que permanece. Por ello, la agregación, de ser posible, desde el punto de vista de costes notariales, registrales y fiscales (AJD) es más económica que la división, al devengarse los derechos arancelarios y la cuota gradual de AJD exclusivamente sobre la finca agregada. En ambos casos las fincas objeto de la agrupación o de la agregación deben ser colindantes, si bien el art. 45 del RH admite la agrupación de fincas que no sean colindantes siempre que constituyan una unidad orgánica de explotación dando lugar a una finca discontinua, debiéndose describir individualmente las parcelas que la constituyen. Desde el punto de vista formal han de constar en escritura pública, si bien respecto de las Administraciones Públicas, el art de la LH admite se practique su inscripción mediante certificación administrativa. Debe realizarlas el propietario del inmueble, sin que precise el concurso de los titulares de cargas sobre el mismo, que se trasladan a la nueva finca resultante de la agrupación o a la finca que recibe la agregada. ATENCIÓN Lo habitual es que las operaciones de agrupación y agregación se verifiquen respecto de fincas de un mismo propietario, pero es admisible la ejecución de las mismas respecto de fincas de diferentes propietarios, siempre que concurran todos ellos y se determine la participación indivisa que corresponde a cada uno de ellos en la finca resultante que queda constituido en condominio ordinario. Estas operaciones exigen en el título en que se documentan que conste su colindancia (resolución DGRN ), la descripción, superficie y linderos de la nueva finca resultante. Sin embargo, no quedan sujetas a autorización administrativa alguna, pues no se considera puedan entrañar riesgos para la legalidad urbanística. Tanto la agrupación como la agregación pueden verificarse respecto de terrenos y edificaciones. Referencia especial merece la ejecución de las mismas respecto de departamentos o entidades que formen parte de un régimen de propiedad horizontal, que quedan sujetas a una serie de requisitos específicos: 1. En el título en que se documente la operación la cuota de participación correspondiente a la finca resultante de la agrupación debe ser coincidente con la suma de las cuota de participación de las entidades objeto de agrupación; o, en el caso de agregación, la finca que recibe a la agregada debe incrementar su cuota de participación con la correspondiente a la agregada. 2. Que la operación sea autorizada por la comunidad de propietarios en junta por unanimidad pues implica modificación del título constitutivo (arts. 8 y 17.1ª LPH). ATENCIÓN Se suele eludir el consentimiento preceptivo de la comunidad de propietarios en estas operaciones mediante inserción en los estatutos iniciales de la propiedad horizontal por el promotor de cláusula que permite a los propietarios de cada piso o local que pueda por sí y sin necesitar la aprobación de la junta de propietarios, modificar los piso y locales (resoluciones DGRN de y ). Si bien es preciso que dichos estatutos consten inscritos en el registro para que vinculen a todos los copropietarios (resolución DGRN ). CISS Todo Inmobiliario

14 CIVIL Supuesto especial es de la agrupación o agregación de departamentos integrados cada uno de ellos en un respectivo régimen de propiedad horizontal. Al respecto, la resolución de la DGRN de , admite la agrupación funcional de fincas o locales en distintas propiedades horizontales, siempre que: exista previsión estatutaria inscrita, haya una unidad orgánica y conservación registral de la dependencia primitiva; de manera que no se produce el cierre registral de cada una de las fincas objeto de agrupación funcional, pues mantiene su sustantividad respecto de cada uno de las propiedades horizontales, si bien igualmente se crea una nueva registral como consecuencia de la agrupación, de manera que las subsistentes y la nueva quedan vinculadas. Capítulo IV. LA PROPIEDAD HORIZONTAL Sección 1. Concepto, el título constitutivo y los estatutos 1-28 Concepto, naturaleza, funcionalidad y normativa aplicable La propiedad horizontal puede ser definida como una propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble. Es pues la propiedad horizontal un supuesto de comunidad especial en el que a cada cotitular corresponde de manera exclusiva e independiente la propiedad de su departamento -elemento privativo- y como consecuencia de dicha titularidad y propia e inherente a la misma, una copropiedad sobre las restantes partes y dependencias del inmueble no integrados en los departamentos privativos -elementos comunes-. Dicha comunidad tiene los siguientes rasgos característicos: 1. El titular de cada departamento es como consecuencia de ello y de acuerdo a la cuota de participación que el mismo tiene en la propiedad horizontal, coopropietario de los elementos comunes. Dicha titularidad exclusiva y cotitularidad aneja sobre los elementos comunes, es plena y permanente (está excluida por ley la acción de división). 2. El titular de cada departamento puede disponer libremente del mismo (transmitirlo e hipotecarlo), sin restricción ni limitación alguna (está excluido por ley el retracto de comuneros); y cuando dispone del mismo, dispone también de su parte proporcional de los elementos comunes. 3. Cada departamento o entidad debe ser susceptible de aprovechamiento independiente y para ello debe de disponer de acceso propio a la vía pública o a través de los elementos comunes del inmueble y tener asignada una cuota de participación como módulo de concurrencia en los elementos comunes. 4. La determinación de los elementos comunes y privativos debe realizarse en el título constitutivo de la propiedad horizontal (usualmente, escritura pública). En el mismo deben quedar delimitados los departamentos privativos; tienen el carácter de elementos comunes, el suelo, el subsuelo, el vuelo y, en general todas las demás partes del inmueble que no formen parte de departamentos privativos en el título constitutivo. 5. La copropiedad sobre los elementos comunes de los distintos copropietarios no se rige por las normas de la comunidad de bienes ordinaria, sino que se establece, sin atribución de personalidad jurídica, una actuación y representación orgánica: la comunidad de propietarios y el Presidente. La propiedad horizontal ha sido la solución jurídica para paradójicamente afrontar el crecimiento urbano vertical; de manera que permite articular sobre una única finca múltiples propiedades independientes sobre los respectivos pisos y locales en diferentes niveles. Sin embargo, ha demostrado tener una enorme funcionalidad y polivalencia, de manera que su modelo se extendido con ciertas adaptaciones a las urbanizaciones privadas, complejos inmobiliarios, organizaciones de suelo urbano y de edificaciones en horizontal o sobre un mismo nivel (propiedad horizontal tumbada) y conjuntos inmobiliarios de uso industrial. La normativa reguladora básica de la propiedad horizontal está integrada por el art. 396 del CC, la LPH de y los arts. 8.4 y 5º y de la LH. 42 CISS