Se conocen diferentes acepciones para el vocablo valor cuando está referido a la valoración de bienes inmuebles.

Transcripción

1 1. VALORACIÓN DE INMUEBLES El Valor: concepto y sus distintos significados. Se conocen diferentes acepciones para el vocablo valor cuando está referido a la valoración de bienes inmuebles. Por una parte la Dirección General del Catastro define el valor catastral, que es un valor administrativo, que sirve de base o se toma como referencia en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas: De carácter fiscal: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros. De carácter no fiscal: expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc. El valor catastral se determina objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario. Se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Normalmente el valor se calcula mediante la aplicación de un coeficiente que reduce a la mitad el valor resultante de la Ponencia de valores. Se calcula a través de un procedimiento reglamentariamente establecido, que constituye el sistema de valoración catastral. Está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones y es corregido en función de las características particulares del inmueble. Los estudios de mercado tienen por objeto la investigación y recopilación de datos económicos del mercado inmobiliario urbano a los efectos de establecer, en la ponencia de valores, los distintos valores de suelo y de la construcción para la posterior valoración de cada uno de los inmuebles inscritos en el catastro. La ponencia de valores sirve para la determinación del valor catastral que recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores. Alaescuela.net Reservados todos los derechos. 3

2 VALORACIÓN DE INMUEBLES Las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo que otras circunstancias justifiquen una extensión mayor. Dentro de su ámbito, existen los siguientes tipos de ponencias: Totales, cuando se extienda a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase. Parciales, cuando se realice sobre los bienes de una misma clase en alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas. Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales. Valor del suelo. Se considera suelo de naturaleza urbana: El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano. Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto de suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle. El que reúna las características del artículo 8 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (B.O.E. núm. 89, de 14 de abril) [Derogado con la nueva Ley de Suelo 2/2008]. Aquellos en que puedan ejercitarse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica. Valoración del suelo. El suelo se valora teniendo en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten respecto a su clasificación y calificación. Al valor de suelo así establecido, se aplica el aprovechamiento permitido por el planeamiento urbanístico municipal. Valor de la construcción. Se consideran construcciones: Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso al que se destinen. Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, tales como diques, tanques, cargaderos, etc, excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje. Las obras de urbanización y mejora, como las explanaciones y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos. 4

3 Valoración de construcción. La construcción se valora calculando su coste actual, teniendo en cuenta su tipología, uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda en función de la antigüedad, uso y estado de conservación. También se tienen en cuenta, si es el caso, el carácter singular y las obras de reforma que se hayan realizado. Valor del inmueble. Para la valoración del inmueble, considerado como la suma del valor de suelo y el de la construcción que soporte, se tienen en cuenta la existencia de determinadas circunstancias que puedan concurrir en el mismo: Inadecuación por el uso o diseño, o su consideración de interior. El grado de protección por estar catalogado o forme parte de un conjunto históricoartístico. Afección por inconcreción urbanística: futuro vial, expropiación, reparcelación, fuera de ordenación, etc. Apreciación o depreciación económica. Causas que hacen variar el valor. El valor catastral puede variar a lo largo del tiempo por alguno de los siguientes motivos: La evolución de los valores de mercado. La depreciación monetaria. Las modificaciones del planeamiento urbanístico municipal, como el aumento o disminución de la superficie edificable de un solar, cambio en la clasificación o calificación del suelo, etc. Procedimientos La determinación del valor se lleva a efecto a través de uno de los siguientes mecanismos, en función de las circunstancias que concurran: Actualización. Procedimiento automático a través de la aplicación de los coeficientes que las distintas Leyes de Presupuestos Generales del Estado establecen y que, normalmente, coinciden con la evolución previsible del I.P.C para cada año. Aplicándose a los municipios que tengan Ponencias de valores vigentes anteriores a 1997 y posteriores a Alaescuela.net Reservados todos los derechos. 5

4 VALORACIÓN DE INMUEBLES Valoración colectiva de carácter general. Proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado. Valoración colectiva de carácter parcial. Proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de los inmuebles de una misma clase en alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los del resto de los inmuebles del municipio. Procedimiento simplificado de valoración colectiva. Proceso mediante el que se actualizan los valores catastrales de los bienes inmuebles afectados por las modificaciones de planeamiento determinadas en la Ley, con la finalidad de adecuar el valor catastral de estos bienes a sus nuevos parámetros urbanísticos. En la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, se establecen las siguientes definiciones: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. 6 d. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

5 Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación. Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos. Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente. Además, en sus artículos 5 y 6, esta Orden determina los métodos a utilizar para el cálculo del valor de un inmueble. Alaescuela.net Reservados todos los derechos. 7

6 VALORACIÓN DE INMUEBLES Así, para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes: a. Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral. b. En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara esta, y la relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del tasador. c. Cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la registral o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. En el caso de elementos de edificios se requerirá tal verificación de su adecuación a la normativa urbanística aplicable cuando la diferencia sea superior en más de un 10%. d. En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos. e. A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral. Se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada. 8 Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación.