b) MEMORIA DESCRIPTIVA

Transcripción

1 parque de ocio en la ribera del río salado b) MEMORIA DESCRIPTIVA La propuesta parte del reconocimiento de una serie de nuevas exigencias de la sociedad y la economía del municipio de Conil de la Frontera, que se traduce en definitiva en un aumento de la necesidad de calidad urbana. La falta de espacios adecuados para el desarrollo de actividades al aire libre y de espacios de ocio para los jóvenes de esta localidad, unidos al déficit de aparcamientos y el difícil acceso rodado que se acentúa en la época estival, son razones más que suficientes para justificar la presente propuesta. Es por esto que se apuesta por una actuación de interés público y social en unos terrenos destacables por su implantación, situados en una gran zona de cultivo próxima a la vega del río salado desde la que se divisan tanto el municipio de Conil como la playa desde la desembocadura del río hasta Castilnovo. Pero es principalmente su accesibilidad la que les otorga un valor fundamental para la elaboración de la presente propuesta. Situados fuera del núcleo poblacional, a una distancia suficiente como para permitir el desarrollo de cualquier actividad sin provocar impacto ambiental (sonoro y paisajístico) sobre las zonas residenciales del municipio y a una distancia adecuada como para permitir un acceso peatonal desde el mismo. El acceso rodado se realiza cómodamente gracias a las buenas conexiones existentes con las distintas redes de acceso al municipio; carretera de El Palmar-Los Caños, la Ronda Norte y la calle Virgen de la Luz. JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA.- La presente propuesta se basa en trasladar a un suelo rústico el concepto de plaza como lugar de encuentro de personas, desarrollo de actividades sociales, comerciales y culturales. Adaptándose a la topografía natural del terreno, que cuenta con unos desniveles mínimos y con cota por encima de la ribera del río, el grado de intervención planteado es mínimo y respetuoso con el entorno, aprovechando caminos existentes, dando tratamientos naturales a los pavimentos y apoyándonos en construcciones temporales para darle a los espacios al aire libre un doble uso y evitar el impacto ambiental que produciría un volumen edificatorio elevado en la zona. La actuación se lleva a cabo en una parcela de 4 Ha, cuyos terrenos están calificados como no urbanizables de régimen general mas 2 Ha de suelo calificado como suelo no urbanizable de especial protección. La propuesta no ocupa la totalidad de las 4 Ha con la intención de disponer de espacio de reserva ante la necesidad de ampliación y nuevos usos.

2 parque de ocio en la ribera del río salado Se proyectan tres zonas dentro del Parque de Ocio, diferenciadas por sus usos y edificabilidades: - Zona de aparcamientos. Situada en el acceso principal al Parque de Ocio, rodado y peatonal. Con frente a la ribera del Río Salado ocupa la zona de suelo de especial protección de la vega del río, de unas 2 Ha. Dicho uso está permitido en el Plan General de Ordenación Urbana de Conil de la Frontera en su Art Condiciones de uso. Estarán permitidas, exclusivamente, las siguientes actividades: Adecuaciones recreativas de uso público ligadas al medio, que consistan en acondicionar áreas al aire libre para esparcimiento público (recorridos peatonales, bicicletas,...), pudiendo admitirse la implantación de servicios mínimos tales como instalaciones no permanentes de despacho de bebidas y comidas, con un máximo de 30 m² construidos, mobiliario rústico y aparcamientos. Se trata en definitiva de la recuperación de la ribera del río. - Zona Ocio-Cultural. Se trata del espacio de mayor contenido funcional del Parque de Ocio en el que se desarrollarán la totalidad de actividades exigidas en el programa. La proyección de dos edificios principales y su implantación, protegidos de los vientos de levante resultan necesarios para el funcionamiento de los espacios al aire libre conformados entre ambos. Edificio 1. Destinado a albergar actividades comerciales, locales recreativos y establecimientos de restauración. Se proyecta de una planta de altura y como edificio permeable hacia el espacio interior de uso al aire libre. Edificio 2. En él se acogen actividades diversas distribuidas en dos plantas de altura y varios volúmenes. Se trata del edificio más representativo del parque, por su altura, implantación y usos asignados; actividades comerciales, locales recreativos, establecimientos de restauración, bares con música y discotecas. Foro. Con capacidad máxima de 2000 personas es el espacio principal del Parque de Ocio. Su configuración permite adaptarse como recinto para actividades culturales y musicales. En torno a él se conforman a su vez dos plazas o espacios también al aire libre con capacidad suficiente para ser utilizado como terrazas y accesos a los edificios 1 y 2 y como lugar de celebración de diversas actividades como ferias, exposiciones, talleres, etc., mediante la instalación de carpas. - Zona deportiva. Se proyectan una serie de pistas deportivas; tres de padel y dos de usos múltiples, así como una zona de juegos de niños. El edificio 3 proyectado se plantea con las mismas características y usos del edificio 1.

3 parque de ocio en la ribera del río salado Por otro lado, distribuidas por las distintas zonas se proyectan una serie de construcciones complementarias a los usos principales, destinadas a asistencia sanitaria, vestuarios deportivos, aseos generales, protección civil, punto de información, etc. CUADRO EDIFICABILIDADES USOS PROYECTO BASES ESPACIO AL AIRE LIBRE pers pers. BARES CON MUSICA/DISCOTECAS m m2 LOCALES RECREATIVOS 350 m m2 ESTABLECIMIENTOS DE RESTAURACION m m2 ACTIVIDADES COMERCIALES 350 m m2 INSTALACIONES DEPORTIVAS 6 ud - ud ACTIVIDADES CULTURALES CARPAS m2 PARQUE INFANTIL Y JUEGOS SI SI PROTECCION CIVIL Y ASISTENCIA SANITARIA SI SI APARCAMIENTOS ud ud DISTRIBUCION DE USOS Y ACTIVIDADES.- USOS LUCRATIVOS BARES CON MUSICA DISCOTECAS LOCALES RECREATIVOS BARES ACTIVIDADES COMERCIALES 1.000,00 m2 600,00 m2 350,00 m ,00 m2 350,00 m2 PISTAS DEPORTIVAS 6 ud

4 parque de ocio en la ribera del río salado c) JUSTIFICACION DE LA LOCALIZACION Accesibilidad. La movilidad peatonal se plantea como clave primordial para el éxito del Parque de Ocio. - Accesibilidad peatonal. Es una de las cualidades más destacables del Parque de Ocio. Se pretende fomentar este acceso peatonal y su conexión con el actual carril bici existente en el municipio desde el paseo marítimo, salvando el trazado de la carretera de El Palmar mediante una pasarela peatonal elevada sobre el río Salado. De esta forma, los usuarios que lo desearan podrían acceder desde el interior del casco urbano sin necesidad de hacer uso del vehículo. - Accesibilidad rodada. Por su situación estratégica, el parque resulta accesible desde la Ronda Norte, carretera del Grullo, carretera de El Palmar-Los Caños y c/ Virgen de la Luz. Esto permitirá disminuir de forma considerable la entrada de vehículos hasta el casco urbano. Es necesario valorar que el parque de ocio propuesto cuenta con una bolsa de aparcamientos de para vehículos, ampliable hasta 2.000, disponiendo de los terrenos de reserva y con un mínimo costo. Dada su cercanía con el núcleo urbano y la conexión peatonal existente, podría llegar a convertirse en un macroaparcamiento para los visitantes del municipio y del parque de ocio. De esta forma el flujo de vehículos no usuarios del complejo que acceden a Conil se canalizaría a esta bolsa de aparcamientos, solucionando definitivamente el déficit de plazas de aparcamiento existente en la población durante los meses de verano. 2.- Impacto ambiental. Se trata en todo momento de ser considerado con los terrenos y su entorno. Habría que destacar una serie de aspectos de la propuesta que denotan una conservadora intervención sobre estos terrenos: - La ocupación es inferior al 10% de la superficie total de parcela. Se proyectan tres edificios principales, apostando por la construcciones temporales, tipo carpas. - Se apuesta por la recuperación de la ribera del río, utilizando parte de los terrenos como zona de aparcamiento y acceso. - Los accesos se realizan a través de caminos existentes para evitar nuevos trazados que alteren la topografía natural de los terrenos. - Se propone la reutilización de las aguas residuales de la depuradora, con lo que se consigue evitar el vertido de aguas al río y obtener agua de riego para el parque de ocio. - Se aporta vegetación a la propuesta, en forma de grandes jardineras de plantas y arboleda que se adapte al clima y la zona, huyendo de las superficies encespadas que requieren de gran consumo de agua. - Su implantación se realiza lejos del núcleo urbano e incluso de cualquier tipo de construcción residencial situada en suelo rústico.

5 parque de ocio en la ribera del río salado d) CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA UNA ACTUACION DE INTERES PÚBLICO.- La parcela objeto de la propuesta se encuentra situada en terrenos calificados como no urbanizables según el Plan General de Ordenación Urbana de Conil de la Frontera. Como objetivo principal se persigue dotar al municipio de espacios de ocio para jóvenes y de espacios al aire libre para el desarrollo de diversas actividades, que cuente con un buen acceso rodado y sobre todo peatonal, como se ha expuesto anteriormente. Por todo lo anterior, y teniendo en cuenta la afección de este tipo de instalaciones sobre zonas residenciales, para fomentar dicho acceso peatonal, la implantación de la presente propuesta se realiza a menos de 3 km y a más de 250 m del suelo urbano. Se reconoce al Ayuntamiento, el derecho de utilización de las instalaciones deportivas, culturales y de espacios públicos, cuya forma de utilización será regulada en el correspondiente convenio de colaboración que se firme entre ambas partes.

6 parque de ocio en la ribera del río salado e) PRESUPUESTO DE EJECUCION Y ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA DE LA INVERSION.- En las siguientes tablas se detallan los presupuestos de obras y la Viabilidad de la propuesta.- INVERSION PARA IMPLANTACION DE PARQUE DE OCIO SUPERFICIES PRECIO SUMA OBRAS EDIFICACION ,00 EDIFICIOS PARA USOS LUCRATIVOS 4.594,00 m2 425,01 /m ,00 EDIFICIOS PARA SERVICIOS URGENCIAS 24,00 m2 300,00 /m ,00 EDIFICIOS PARA SERVICIOS HIGIENICOS 84,00 m2 400,00 /m ,00 EDIFICIOS PARA USOS DEPORTIVOS 108,00 m2 400,00 /m ,00 PISTAS DEPORTIVAS 6,00 ud ,00 /ud ,00 SUP. CONT. TOTAL 4.810,00 m2 OBRAS URBANIZACION ,00 ZONA APARCAMIENTOS ,00 m2 10,00 /m ,00 ZONA DEPORTIVA 6.880,00 m2 25,00 /m ,00 ZONA PLAZA ACTIVIDADES ,00 m2 40,00 /m ,00 ZONA TRASERA 6.690,00 m2 10,00 /m ,00 VALLADO PERIMETRAL 1.140,00 ml 40,00 /ml ,00 OBRAS INSTALACIONES ,00 ELECTRICIDAD ,00 1 ud CENTRO DE TRANSFORMACION , , ml DISTRIBUCION EN BAJA 50, , ud FAROLAS 1.200, , ml DISTRIBUCION ALUMB. PUBLICO 30, ,00 ABASTECIMIENTO AGUA ,00 1 ud DEPOSITO AGUA ENTERRADO 6.000, ,00 1 ud EQUIPO PRESION 3.000, , ml COLECTOR , ,00 10 ud ARQUETAS 300, ,00 SANEAMIENTO ,00 ud DEPURADORA , , ml COLECTOR , ,00 10 ud ARQUETAS 300, ,00 SUMA TOTAL POLIGONO DE OCIO ,00 OBRAS ACOMETIDAS ,00 ACOMETIDA ELECTRICIDAD DESDE C.T. DE LA DEPURADORA 1.350,00 ml 50,00 /ml ,00 ACOMETIDA AGUA DESDE ROTONDA EL PALMAR 1.350,00 ml 40,00 /ml ,00 ACOMETIDA TELEFONICA EN AEREO ,00 OBRAS ACCESOS ,00 CAMINO ACCESO DESDE CARRETERA 800,00 ml 30,00 /ml ,00 ADECENTAMIENTO DESDE ROTONDA AL PUENTE 550,00 ml ,00 PASARELA PEATONAL SOBRE EL RIO 1,00 ud ,00 OTROS GASTOS ,57 PROYECTO DE ACTUACION 10,00% ,00 LICENCIA DE OBRAS 3,39% ,17 HONORARIOS TECNICOS 11,00% ,40 GASTOS INVERSION SEGÚN ART. 52,5 L.O.U.A. PARA PROYECTO ACTUACION ,00 OTROS GASTOS ,57 GASTOS INVERSION ,57

7 parque de ocio en la ribera del río salado INGRESOS PARQUE DE OCIO Alquiler por locales: ACTIVIDAD SUPERF. Nº ALQUILER ALQUILER TOTAL locales 50 m ,00 /local 5.600,00 /mes bares 100 m ,00 /local 7.260,00 /mes pub 100 m ,00 /local ,00 /mes disco 300 m ,00 /local ,00 /mes ,00 /mes 12,00 meses Suma ,00 /ANUAL Ingresos varios: ingresos actos extras , ,00 /ANUAL ingresos pistas deportivas , ,00 /ANUAL sponsorización del recinto , ,00 /ANUAL Suma total ,00 /ANUAL Se plantea que los gastos de mantenimiento de la instalación del Parque de Ocio se costeen por los locales como gastos de la comunidad que se tiene que montar, incrementando el precio del alquiler. INGRESOS DEL PARQUE DE OCIO ,64 GASTOS INVERSION ,57 BENEFICIO ,95 RECURSOS PROPIOS 40% ,23 FINANCIACION 60% ,34 GASTOS FINANCIACION 5% ,12 CUOTA DE AMORTIZACION 10 AÑOS ,06

8 parque de ocio en la ribera del río salado VIABILIDAD DE LA OPERACIÓN 10 AÑOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO , , , , , , , , , , ,76 INGRESOS ANUALES , , , , , , , , , , ,63 AMORTIZACION GASTOS , , , , , , , , , , ,06 GASTOS FINANCIACION , , , , , , , , , , ,81

9 parque de ocio en la ribera del río salado f) PLAZOS DE EJECUCION. FASES DE REALIZACION.- Atendiendo que estamos ubicando la actuación en suelo no urbanizable, se desarrollará la propuesta mediante Proyecto de Actuación y los plazos fijados serán: Una vez adjudicada definitivamente la propuesta estimamos un plazo de 3 meses para la presentación del Proyecto de Actuación. Tras la aprobación del Proyecto de Actuación se presentará a Licencia el Proyecto de Básico y Ejecución del Parque de Ocio en el plazo de 3 meses. Las obras se iniciarían con la concesión de la Licencia de Obras, con una duración de 24 meses. La ejecución de las obras del Parque de Ocio se realizará por fases para lograr la apertura de la actividad en un plazo no superior a meses desde el inicio de las obras. Cuadro resumen de plazos: ACTUACION PLAZOS ADJUDICACION DEFINITIVA PROYECTO DE ACTUACION PROYECTO BASICO Y DE EJECUCION COMIENZO DE LAS OBRAS DURACION DE LAS OBRAS 3 MESES DESDE ADJUDICACION DEFINITIVA 3 MESES DESDE APROB. DEFINITIVA PROYECTO ACT. 1 MES DESDE OBTENCION LICENCIA DE OBRAS 24 MESES DESDE SU COMIENZO COMIENZO DE LA ACTIVIDAD 12a18 MESES DESDE COMIENZO DE LAS OBRAS INICIO ACTIVIDAD PARQUE DE OCIO 16a22 MESES DESDE APROB. DEFINITIVA PROYECTO ACT.

10 parque de ocio en la ribera del río salado g) PROPUESTA DE PLAZO MINIMO DE MANTENIMIENTO DE LA ACTIVIDAD EN EL PARQUE DE OCIO.- Los promotores de este Parque de Ocio se comprometen en esta propuesta a mantener en funcionamiento por un plazo mínimo de 10 años, desde que se obtenga los correspondientes permisos de apertura y actividad de la instalación.

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