EL NUEVO URBANISMO: LA EXPERIENCIA SEASIDE, FLORIDA

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1 EL NUEVO URBANISMO: LA EXPERIENCIA SEASIDE, FLORIDA PAMELA REMAR DISEÑO URBANO ARQ. DIANA AVILES CICLO

2 EL NUEVO URBANISMO: la experiencia Seaside, Florida Indice INTRODUCCION Se comentara el Nuevo Urbanismo como movimiento determinante en la aparición de una nueva concepción urbana y como punto de partida para la proyección, desarrollo y éxito de Seaside. PARTE I : Análisis del antecedente 1. Contexto 1.1. El Nuevo urbanismo 1.2. Los principios del Nuevo Urbanismo 1.3. La aparición de los New Towns (TND) 2. El proyecto Seaside 2.1. La concepción a. La idea inicial b. Criterios de diseño y relación con el nuevo urbanismo 2.2. El terreno a. Ubicación y accesos b. Características físicas 2.3. Política interviniente: 2.3. Medio ambiente y desastres a. Ambiente natural b. Calidad de aire c. Calidad de agua d. Desastres PARTE II: Análisis de la propuesta 1. Análisis urbano del proyecto Seaside 1.1. Desarrollo del proyecto a. Plan maestro b. Ejecución de la obra 1.2. Bordes sendas- hitos - nodos (Kevin Lynch) 1.3. Usos de suelo 1.4. Polos de estructuración 1.5. Balance y animación 1.6. Compatibilidad Funcional y espacial 1.8. Mobiliario Urbano 1.7. Sistemas participantes a. Sistema de transporte b. Area libre c. Hábitat d. Equipamiento urbano y mobiliario e. f. Infraestructura técnica 2. Gestion 2.1. Mercado: población objetivo 2.2. Financiación y economía 3. Actualidad y futuro 3.1. Determinantes en la actualidad 3.2. Respuesta de la comunidad 3.3. Proyecciones a futuro CONCLUSIONES BIBLIOGRAFIA

3 EL NUEVO URBANISMO: la experiencia Seaside, Florida Introducción Agrupados en un movimiento llamado el "Nuevo Urbanismo,un número creciente de arquitectos y urbanistas han adherido a una visión más integral del urbanismo que la simple zonificación funcional y el ordenamiento vial vehicular, rescatando los valores de los poblados tradicionales de Norteamérica. Frente a la creciente insatisfacción y frustración que existe en el norteamericano medio, con respecto a su medio ambiente construido del suburbio disperso y a la problemática de movilidad que se contrapone con el ideal de libertad individual, han surgido, con gran aceptación, iniciativas para incorporar el diseño urbano como variable fundamental en los nuevos proyectos de los promotores inmobiliarios De esta experiencia es que resulta Seaside, un balneario en Florida-USA, como uno de los modelos pioneros en plasmar los ideales del Nuevo Urbanismo. Seaside se proyecta para la década de los 80 como una alternativa de ciudad que piensa en el hombre, en el ambiente natural y en la vida en comunidad; sin dejar de lado la importancia de las actividades económicas, culturales, recreativas y reglamentarias que sostienen una ciudad

4 EL NUEVO URBANISMO: la experiencia Seaside, Florida PARTE I: Análisis del antecedente

5 PARTE I : Análisis del antecedente 1.1 El Nuevo Urbanismo 1 Contexto El Nuevo Urbanismo, a veces llamado Planificación Neotradicional, es un movimiento de reforma urbana nacido en respuesta a la prevalecía y consecuencias de la desmedida expansión urbana y suburbana. La idea surgió en la década de los 80 y creció en popularidad para los 90. La causa de esta visión es el descontento ciudadano ante varias décadas de incontroladas pautas suburbanas de desarrollo. La separación de usos, el exceso de importancia en el automóvil, el tráfico, y el aislamiento social están entre los problemas que Nuevo Urbanismo propone de resolver. Este movimiento apoya la idea de que el diseño residencial puede satisfacer a residentes, animar a caminar y al uso, a generar contactos agradables en la vecindad, y a promover servicios solidarios de comunidad. La configuración urbana alienta un fuerte sentido de comunidad, a mayor medida que las ciudades o suburbios de alta densidad residencial, los cuales suelen aflojar sus medidas en base al imparable crecimiento del que parecen estar predispuestos Las características primarias de diseño del Nuevo Urbanismo incluyen las siguientes: Visiones de la imagen urbana por la que apuesta el Nuevo 1) Vecindarios centrados en el peatón con las instalaciones sociales y económicas primarias dentro de una caminata de cinco minutos. 2) Orientación comunitaria alrededor de sistemas de tránsito público. 3) Usos de suelos mixtos dentro de los vecindarios aprovechando la calidad y beneficios del paisaje natural. El modelo demuestra cómo estas tres características del diseño que se piensan para facilitar ciertas metas: comportamiento, s icosociales y ecológicas. No es determinista 1, pero se espera que los ambientes físicos y sociales trabajen conjuntamente para lograr un acoplamiento entre el hombre, lo que hace y su ambiente natural para generar un equilibrio natural entre estas variables los "Neighborhoods deben ser compactos, peatonalmente amistosos, y de uso mixto" 2 Para los partidarios, este movimiento constituye la estrategia urbana de la planificación más importante este siglo, ya que se acerca á crear un mejor futuro para el ciudadano. Además busca conservar el ambiente natural, y levantar la calidad de vida, creando lugares mas habitables. 1 teoría determinista: sostiene que la calidad de clima y ambiental influye en el condicionamiento de la personalidad humana 2 Frases descritas por Leccese y McCormick (2000): Arquitectos del movimiento Nuevo Urbanismo, para definir los pueblos nuevos basados en las leyes del <Nuevo Urbanismo

6 1.2 Principios del Nuevo Urbanismo PARTE I : Análisis del antecedente Los principios de Nuevo Urbanismo pueden ser aplicados tanto a proyectos de pequeña escala (un solo edificio) como a una comunidad entera. a. TRANSITO PEATONAL y CONECTIVIDAD La mayoría de las cosas están máximo dentro de una caminata de 10 minutos desde la casa o el trabajo -el diseño amistoso de veredas de la calle, edificios cerca de la calle; pórticos, las ventanas y puertas; las calles con arboles; estacionamientos de calle; estacionamiento escondidos en gran cantidad; garajes en la senda trasera; reducción de las calles de la velocidad y por ultimo calles peatonales libres de coches en casos especiales Interconexión y jerarquía de calles estrechas, de bulevares, y de los corredores peatonales -la red peatonal y automovilista van paralelas pero siempre con accesibilidad a las actividades ya sea económicas residenciales o recreativo-culturales. c. EL USO MIXTO Y LA DIVERSIDAD Una combinación de tiendas, de oficinas, de apartamentos, y de hogares en el lugar. El uso mixto dentro de vecindarios, de bloques, y de edificios -la Diversidad de personas, de edades, de clases, de culturas, y de actividad profesional. d. LA ARQUITECTURA DE LA CALIDAD Y EL DISEÑO URBANO Enfasis en la belleza, en la estética, en el consuelo humano, y en crear un sentido del lugar; la colocación especial de usos y sitios cívicos dentro de la comunidad. La arquitectura humana, en el sentido de la escala y los alrededores hermosos alimentan el espíritu humano. e. LA ESTRUCTURA TRADICIONAL DE VECINDARIO El centro y la orilla discernibles -el espacio Público en el centro -la Importancia de la calidad el reino público; el público abre el espacio el arte como cívica diseñada -Contiene una gama de usos y densidades dentro de la caminata de 10 minutos: mayor densidad en el centro del pueblo y progresivamente menor densidad hacia la orilla. Se crea una serie de habitats naturales específicos y/o escenarios urbanos para complementar el estilo de vida. Se integra la metodología ambiental para la evaluación del hábitat con fines comunitarios. La radical frontera entre el natural y artificial desaparece, permitiendo a ecologistas y a urbanistas sostener la viabilidad de la naturaleza. Este concepto de lo urbano a lo rural tiene edificaciones ya preconcebidas por tradición, además de tipos calle para cada área correspondiente. f. EL AUMENTO DE LA DENSIDAD -Más edificios, las residencias, las tiendas, y los servicios más cerca para comodidad de andar, para permitir un uso más eficiente de servicios y recursos, y para crear un lugar más conveniente y agradable para vivir. -Los principios nuevos se aplican en la gama repleta desde de pueblos pequeños, a ciudades grandes. g. El TRANSPORTE INTELIGENTE Una red de los trenes de alta calidad que conectan las ciudades, los pueblos, y los vecindarios juntamente con el diseño peatonal y paisajistico que busca alentar mayor uso de bicicletas, patines, las patinetas, y sobretodo caminatas como sustitutos progresivo del transporte diario. h. LA SOSTENIBILIDAD Mínimo impacto ambiental en el desarrollo, operaciones y actividades citadinas, tecnologías ecológicas, respeto para la ecología y el valor de sistemas naturales, la eficiencia de Energía, menor uso de combustibles basado en.. mayor caminata menos manejo vehicular i. LA CALIDAD DE VIDA Tomando todas las variables mencionadas en los puntos anteriores se incrementa la calidad de la vida bien, el valor del lugar donde se habita, se crean lugares enriquecedores comunitaria y económicamente. en base al uso mixto de actividades, pero por sobre todo el valor del diseño urbano se enfoca en la inspiración hacia el espíritu humano que lo habita.

7 PARTE I : Análisis del antecedente 1.3 Aparición de los New Towns (TND) El origen de los New Towns es variado pero directamente ligado a los dictámenes del Nuevo Urbanismo como contexto ideológico y operacional para el diseño. Algunos, como es el caso de Seaside, se originaron como refugios de veraneo, otros como satélites de las crecientes ciudades y por último algunos in exitosos proyectos provenientes de las autoridades de gobierno. LOS NEW TOWNS PROMUEVEN LA VIDA EN COMUNIDAD. Muchos reformadores insisten en que estos son un antídoto a los males de las ciudades actuales. Muchas veces estos nuevos pueblos ofrecen soluciones para la opresión que en estas encontramos pues: proporcionan zonas de respiro para la ciudad cuidando el recuso tierra. Son más baratos porque usan terrenos muy grandes que no requieren ensamblaje y donde la estructura y servicios municipales pueden funcionar eficientemente. El nivel de vida que se da en estas nuevas comunidades es bastante aceptable; logrando, gracias a su tipo de organización, una mayor interacción social. Así se espera que se den menores niveles de crimen, delincuencia juvenil y enfermedades sociales. LOS NEW TOWNS PROMUEVEN LA VIDA EN COMUNIDAD LOS REFUGIOS DE VERANEO. Muchos de los New Towns de los Estados Unidos como Seaside se iniciaron como refugios de veraneo que luego se convierten en comunidades autosuficientes que funcionan todo el año. ANTECEDENTES. Durante el siglo XVIII ya existía en los Estados Unidos un reducido grupo de gente que se iba a las afueras de las ciudades en verano para refugiarse de la agitada vida urbana, pero no fue hasta en siglo XIX, en que debido al mayor poder adquisitivo de los americanos y al rápido crecimiento de las ciudades, este mercado engrosó. En este periodo astutos inversionistas, viendo la demanda, adquirieron grandes terrenos de hermosas vistas naturales, en las afueras de las ciudades. Los primeros pueblos se formaron con la aparición de una línea férrea o una carretera. Los inversionistas negociaron con las compañías ferroviarias para explotar las nuevas mediante la accesibilidad. Así construían hoteles de veraneo y lotizaban la propiedad. Conforme el área se volvía más popular la gente comenzaba a comprar los lotes para casas de verano, luego éstas se convertirían en residencias permanentes. Muchas veces se daba de que la ciudad cercana se iba expandiendo hasta absorber al nuevo pueblo, como es el caso de Beverly Hills que terminó formando parte de la ciudad. Durante el siglo XX las personas que buscaban escapar de la vida citadina aumentaron al igual que las facilidades y accesos a estos lugares lejanos, gracias a los económicos pasajes de avión y el sistema de carreteras interestatal. Éste último es el ambiente en el que se generó Seaside. Al igual que en el diseño de sus contemporáneos, en Seaside, se dio un mayor énfasis al medio ambiente aprovechando un terreno de singular belleza. Los referentes históricos de los New Towns son los pueblos viejos tales como Alejandria, Virginia, así como los suburbios tempranos tales como el Parque de Roland en Baltimore, Mariemont en Cincinnati, y en Pasadena, California, mientras los referentes de los pueblos nuevos de la década de los 60 y años setenta (Columbia, Maryland, por ejemplo) eran las Ciudades inglesas del Jardín y los pueblos de Zona verde en la U. S.

8 PARTE I : Análisis del antecedente LA ZONIFICACION TND. Una nueva codificación zonal surge como consecuencia de los New Towns y del Nuevo Urbanismo. Se refieren a una pauta para la planificación de usos de suelo que emula los pueblos y los suburbios construidos a comienzos del siglo XX y que se opone a dominio automovilístico generado a partir de la década de los 60. El TND enfatiza la escala peatonal, la integración urbana sin llegar a la monotoníak, y la idea de volver a la forma tradicional del vecindario. Un TD N generalmente, se refiere a un proyecto que tiene: una combinación de usos integrada de tipo albergue-residencial o residencial- comercial (a pequeña escala), además de diversidad, lo que garantiza la posibilidad económica; una red de la calles de interconexión general (antes que una dependencia en callejones sin salida); un centro del pueblo y espacios cívicos formales (con la idea de suprimir la opresión espacial y abrir el espacio); el diseño que garajes hacia la parte trasera de la casa para cuidar al peatón; grandes lugares de estacionamientos generalmente ubicados detrás de los edificios antes que delante de ellos. En la actualidad existen mas de 97 TNDs en los EE.UU 3, construidos o en proyecto y otros 104 en la primera etapa. Llaman la atención estadounidense los proyectos de Seaside (Florida), Kentlands (Gaithersburg, MD), el Pueblo del Puerto, (Memphis, TN), la Celebración (Florida), y Laguna al oeste (Condado de Sacramento, CA), entre otros. Aun en el mismo Estados Unidos existen ordenanzas de zonificación que no permiten el desarrollo de TNDs a causa de los códigos que apoyan el consumismo y la masificación de las ciudades, explotando calles anchas y separación de usos. Sin embargo la aceptación popular por la nueva planificacion, ha generado que cada vez mas las localidades lo adopten. Aproximadamente 40 administraciones municipales en los Estados Unidos han adoptado códigos que permiten y promueven el desarrollo tradicional del vencindario: TND Vista de un espacio colegial urbano, Knoxville, Tennessee. Areas estropeadas por el gran cantidad vacío y vacía las calles, desolación, inseguridad ciudadana. Vista del mismo espacio Urbano de Tennessee después de la propuestas TND, la cual procuran restaurar los tipos de los espacios urbanos vivos que refuerzan un sentido humano de la seguridad. 3 Según el septiembre octubre 1998 asunto de Noticias Urbanas Nuevas,usa

9 PARTE I : Análisis del antecedente 2.1 La concepción 2 El proyecto Seaside a. La idea original En 1946 J.S. Smolian, abuelo de Robert Davis, compró 80 acres cerca de Seagrove Beach con la idea de construir un club de veraneo para los trabajadores de su empresa, pero sus socios no aceptaron la propuesta quedando abandonado el terreno por años. Robert Davis creció, estudió historia y negocios. En los años 70 se dedicó al desarrollo de pequeñas propiedades en Miami. Dichas proyectos combinaban teorías de arquitectura tropical con soluciones urbanas; aquellas innovaciones ganaron numerosos premios. Cuando Davis hizo planes para el terreno que había heredado de su abuelo, inmediatamente pensó en las vacaciones y las pequeñas casas en las que solía alojarse su familia durante los viajes de verano, en los años 40 y comienzos de los 50, por la costa de Florida. La idea de Seaside se inició, contra los consejos de los expertos en bienes raíces, con la intención de revivir el estilo tradicional de construcción del noroeste de Florida. Davis pensaba en casas de madera, con altos techos metálicos, grandes porches, ventanas amplias y ventilación cruzada. Imaginaba una comunidad donde la gente caminara a la bodega y se detuviese a conversar y donde los vecinos se saludasen al encontrarse en la plaza del pueblo. A finales de los 70s, Davis y su esposa, tomaron vacaciones de un año para recorrer durante los seis primeros meses las costas de Francia e Italia estudiando los pequeños balnearios. Luego se dedicarían a la exploración de los pequeños viejos pueblos de Florida. Tras esta secuela de investigaciones, lluvia de ideas e imaginación surge la visión que comprenderá el proyecto de Seaside y uno de los primeros proyectos que emprenderá el Nuevo urbanismo en Norte América. PEQUEÑO BALNEARIO DEL MEDITERRÁNEO

10 PARTE I : Análisis del antecedente b. Criterios de diseño y relación con el Nuevo Urbanismo El equipo de diseño. Davis contrató a los jóvenes esposos y arquitectos Andres Duany y Elizabeth Plater-Zyberk para que le ayuden a plasmar su visión. Hasta ese entonces, como socios fundadores de la firma Arquitectónica, se habían dedicado mayormente al diseño de edificios. Sin embargo durante sus años de estudio en Yale este equipo ya había desarrollado un fuerte interés por revivir la arquitectura de los pueblos para peatones. Sumados a un grupo de colaboradores y antiguos estudiantes, luego conocidos como la Night Crew, la pareja estableció un campamento en el mismo terreno donde se dieron múltiples debates de tipo intelectual y artístico. El modelo que se siguió para el diseño de Seaside fue en Charrette que consiste en que todos los involucrados en el proyecto: arquitectos, urbanistas, ingenieros, consultores ambientales, operadores de CAD, el cliente, representantes de las identidades públicas locales y los ciudadanos interesados; se reunan por un periodo concentrado de una semana para discutir aspectos del desarrollo del proyecto. La investigación. Junto con los Davis, el duo Duany&Plater-Zyberk realizaron viajes de investigación por la costa de Florida. Juntos llegaron a afinar detalles de escala, proporción, elementos constructivos, relaciones estructurales y ecología. Sus investigaciones continuaron hasta que se sintieron seguros de haber comprendido las reglas básicas para hacer dichos edificios. La mayor parte de estos fueron estudiados en el contexto de los small towns, la idea fue evolucionando hasta llegar a la conclusión que el small town era el modelo adecuado de inspiración para el trazado de las calles y plazas, así como para localizar las edificaciones comunitarias. La identificación con el Nuevo Urbanismo es notable. Criterio básicos para el diseño. En el diseño de Seaside Andres Duany y Elizabeth Plater-Zyberk emplearon los siguientes criterios, que más tarde fueron considerados como los 13 puntos del desarrollo del vecindario tradicional. 1. El vecindario tiene un centro definido. Este es comúnmente una plazo o área verde y a veces una memorable intersección de dos avenidas. 2. La mayoría de las viviendas están a cinco minutos a pie del centro. Distancia promedio de 400 metros. 3. Existe variedad en los tipos de vivienda dentro del vecindario. Estas generalmente toman la forma de casas, casas en hileras y departamentos para que los jóvenes y ancianos, solteros y familias, así como los ricos y los pobres puedan encontrar un lugar donde vivir. 4. Deben de haber tiendas y oficinas al borde del vecindario. Las tiendas deben de tener suficiente variedad para proveer las necesidades semanales de un hogar. 5. Una pequeña construcción es permitida en el jardín posterior de cada casa. Esta puede servir para arrendamiento o como espacio de trabajo. 6. Debe haber una escuela lo suficientemente cerca como para que la mayoría de niños puedan caminar desde su vivienda. Esta distancia no debe ser mayor a una milla. 7. Debe preverse pequeños espacios de juego cercanos a cada vivienda. Esta distancia no deberá ser mayor a 200 metros. 8. Las calles del vecindario conforman un sistema conectado. Esto provee variedad de itinerarios y dispersa la congestión vehicular. 9. Las calles deben ser relativamente angostas y sombreadas por filas de árboles. Esto hace que el tráfico sea más lento creando un ambiente para peatones y bicicletas. 10. Las edificaciones del centro del vecindario deben estar colocadas cerca de la vereda. Esto crea un fuerte sentido de lugar. 11. Los garajes y estacionamiento rara vez enfrentan la calle. El parqueo esta relegado a la parte trasera de las edificaciones, usualmente accesible por pasajes. 12. Ciertos sitios prominentes deben ser reservados para edificios cívicos. Los edificios de reuniones, educación y religiosos deben estar ubicados como remates de calles o en el centro del vecindario. 13. El vecindario debe estar organizado para ser auto-gobernable. Una asociación formal debatirá y decidirá sobre asuntos de mantenimiento, seguridad y cambios físicos.

11 PARTE I : Análisis del antecedente 2.2 El Terreno a. Ubicación y accesos. Seaside esta ubicada al noroeste de Florida en las costas del Golfo de Méjico. El terreno se encuentra en el lado norte de la Ruta 30-A, un desvío de la Carretera 98 que conecta Pensacola y Panama City. La Ruta 30-A es una vía que conecta 13 comunidades de playa estando Seaside entre WaterColor y Seagrove. b. Características Físicas del Terreno. El terreno es de forma irregular y por su lado sur limita con la Ruta 30-A que lo separa de la playa de arena blanca y el mar azul del Golfo de Méjico. En cambio, por los otros tres lados, el terreno esta rodeado de una densa vegetación. HACIA PENSACOLA El tamaño del terreno resultó también ser favorable para el tipo de pueblo que se proponía. Resultó que sus 80 acres son la medida exacta, según teórico y arquitecto londinense Leon Krier, pues acompasan un radio de 400 metros distancia ideal para que una persona camine cómodamente a trabajar, comprar o salir a cenar. HACIA PENSACOLA RUTA 30-A HACIA PANAMA CITY PLAYA DEL GOLFO DE MEXICO RUTA 30-A

12 PARTE I : Análisis del antecedente 2.3 Política interviniente Seaside pertenece al condado de Walton, en el distrito noroeste del estado de Florida (Norwest Florida). Además de seguir la regulación de dicho estado, Seaside se rige bajo las ordenanzas para la zona sur del condado de Walton. (South Walton). Este a su vez mediante un consejo especializado (SWCC) determina el plan estratégico para la costa en cuanto al circuito de playas y el uso de suelos contiguos con objetivos ambientales. El condado de Walton es el que fundamentalmente determina las normas especificas para zona costera que ocupa Seaside, por ejemplo: Se determina su regulación bajo la aprobación del estado de Florida, la cual debe compartir mas no anular la regulación que mantiene en Walton bajo la zonificación de Zona Central Costera. Within the portions of the Coastal Center located to the north of Seaside and Seagrove, and to the east of Deer Lake, the land uses and development shall be governed by the agreement with the State of Florida.. The provisions of this Plan, including but not limited to the provisions of the Coastal Center category. Debido a estar atravesado por la carretera 30A, designada como corredor escénico; se le incluye como parte afectada por esta zonificación... " planning and zoning (D5) for the areas through 30A Highway affected by the designation of a Scenic Corridor 4 The County, in coordination with the Tourist Development Council, shall introduce the beach jitney/trolley to provide access to the beaches, especially along C30-A. 5 El plan apoya la creación de Seaside, al concordar este, con la política de planeamiento urbano para nuevos vecindarios... The urban development inside southern County of Walton will be will base on a floors uses system that that discourage the suburb and promote, the economic opportunity, the natural diversity of system, the own urban principles of the community and provide the development lentre the separation of the public/private spaces and of the areas free to preserve. 6 Florida planning and zoning orders: Aprueba intervenciones en el area marítimo y costera de Florida ademas de determinar las zonas de emergencia en caso de desastres (huracanes) South Walton plan : El desarrollo de la ciudad se da dentro de varias categorías de utilización de la tierra representadas en el Mapa de usos a sus intensidades para determinar densidad de construcción permitida. Este plan permite la creación de Seaside al adoptar la zonificación TND como una de las cuatro categorías permitidas en el planeamiento de vecindarios. Además de coincidir con el área predeterminada (80 acres) The Traditional Neighborhood Development (TND): are permitted and are encouraged inside the Neigborhood Planning (NPA), appointed in the plan for South Walton County.... the TND areas are identified like parts of the County s as different uses of the land and are adopted inside the NPA. This category of utilization of the land consists of areas where the empty size of packages travels through from 40 to 160 acres. 7 SWCC : South Walton Community Council Este plan busca preservar, proteger, aumentar la calidad de la vida y el ambiente natural de Condado 4 Nº201 Planning and Zoning Plan de ordenanzas del condado de Walton 5 Objective R-2.2: Coordinate public and private resources to meet recreation demand. Plan de ordenanzas del condado de Walton 6 Objetivo L-1.1B usos de suelo. Plan de ordenanzas del condado de Walton 7 (a) NEIGHBORHOOD PLANNING AREAS usos de suelo. Plan de ordenanzas del condado de Walton

13 2.3 Medio ambiente y desastres En los Estados Unidos las reglas ambientales y los planes de emergencia no solo se especifican en el plan maestro sino por entidades especializadas o fundaciones para estos fines. Seaside se rige bajo el Departamento de Protección Ambiental (Florida Department of Environmental Protection FDEP) 8 y el Plan del del Noroeste de Florida para los recursos de la costa y el litoral. 9 a. Ambiente natural El Plan Maestro de South Walton señala una política de revisión y conservación de la zona costera para proteger al ciudadano y darle un ambiente confortable para vivir, restringiendo cualquier actividad que dañe o destruya la naturaleza propia del lugar; las playas, el mar, la vegetación, el aire, etc. Protect people and property by limiting public expenditures in areas subject to destruction by natural disasters and by restricting any development activities that would damage or destroy Costal or Natural resources. 10 PARTE I : Análisis del antecedente Uno de los objetivos que afectarían al proyecto de Seaside seria aquel referente al uso publico de las orillas y la playa. El reglamento señala indispensable mantener el carácter publico de dichas áreas además de aprobar intervenciones solo en el caso de que no dañen el ambiente. During the development review process for all new development and redevelopment along shoreline areas, a shoreline use will not be approved if it decreases the amount of legal public access to beaches, lakes, bay and rivers, open waters and shorelines. Shoreline land uses shall not be allowed unless they ensure protection of wetlands, lakes, rivers and bay, endangered species and their associated habitat, grassbeds, oysterbeds, recreational and commercial fisheries, and improving or maintaining estuarine, surface and groundwater quality. 11 b. Calidad del Aire: La calidad del aire es indispensable, el FDEP a travez de políticas mantiene políticas de desarrollo urbano contra la polución. Se apoya la implementación de ciclo vías, circuitos peatonales y medios alternativos de transporte que ademas de economicos eviten el combustible. Promote the implementation of bicycle paths, walking trails, carpooling, and other alternative modes of transportation where economically feasible Se incentiva no solo la vegetación sino aquella que no sea nociva para el medio. Se da una listado de las plantas permitidas. c. Protección del agua: Evitar la contaminación del mar y cuidar de sus recursos a través del trozo del pequeño trozo que le corresponde mediante las legislaturas del distrito Noroeste de Florida. The County shall adopt procedures for emergency water conservation in accordance with the plans of the Northwest Florida Water 12 8 Objective L-1.7: Compatibility of Adjacent Land Uses Plan de ordenanzas del condado de Walton 9 Northwest Florida Coast Resource Planning and Management Plan 10 GOAL L-1C: Desarrollo de usos de suelo. Plan de ordenanzas del condado de Walton 11 Objective :C-4.1 Shoreline Land Uses 12 Policy C-2.2.5:proteccion de recursos Plan de ordenanzas del condado de Walton

14 PARTE I : Análisis del antecedente b. Desastres El Golfo de México, tiene preponderancia por desastres naturales tipo huracanes y tormentas. Seaside tiene un plan de emergencias regido por el condado Sur de Walton en coordinación con el distrito noroeste de Florida Huracanes: Encargado por el Departamento de Emergencias del condado. Se dan ordenanzas urbanas que permitan evacuación eficaz en caso de desastre. Se reduce tiempo buscando mejoras en el transporte, en las vias publicas, en los refugios locales de emergencia (sobre edificios publicos existentes) y proporcionar areas de evacuación tanto urbanas como en la funcionalidad de las edificaciones. Además todo esto esta supervisado por la aprobaciondel distrito del Noroeste de Florida. 13 HURACANES SUCEDIDOS ENTRE 1950 Y 2002 EN EL NOROESTE DE FLORIDA... determinar su impacto sobre tiempos de evacuación de huracán y rutas. Los desarrollos que aumentarán tiempos de evacuación de huracán se requerirán a proporcionar mitigación las medidas, tal como las mejoras del transporte, las piscinas de camioneta de emergencia, y/o los refugios locales de la emergencia. Estas medidas se deben diseñar para asegurar no aumento en tiempos de evacuación como resultado del desarrollo propuesto... Tormentas: Se determina una política de prevención a través de drenajes en las edificaciones y en los caminos. Esto debe evitar el emposamiento de agua y reducir los problemas de fluido. The County shall ensure that new development and redevelopment does not increase stormwater runoff or flooding problems. The level of service standards for drainage and stormwater management shall ensure that capacity of drainage structures for roads and other development are designed to meet facility needs 14 SEASIDE WALTON BEACHES 13 Objective L-1.8 Hurricane Evacuation Walton County 14 Objective C-2.1: STORMWATER MANAGEMENT. Walton County

15 EL NUEVO URBANISMO: la experiencia Seaside, Florida PARTE II: Análisis de la propuesta

16 PARTE II : Análisis del la propuesta 1.1 Desarrollo del proyecto 1 Análisis urbano a. Plan maestro y Código Urbano Tras las investigaciones sobre el terreno, Duany y Plater-Zyberk, redactan el Plan Maestro y el Código Urbano, en el verano de 1982, tomando en cuenta los 13 criterios de diseño que se generaron tra la investigación. 15 Hoy en día estos documentos siguen vigentes y mantienen abierta la posibilidad de cambiar o evolucionar incorporando ideas originales, sencillas y convincentes. El Instituto Seaside es el encargado de mantener al debate las propuestas no solo ante la comunidad y sino al publico externo al pueblo. PABELLÓN NATCHEZ El propósito del código es crear un lenguaje arquitectónico que refuerze la coherencia, cohesión y sentido de lugar característico a ciertos pueblos como Charleston, Savannah y Cape May. Las casas de Seaside deben compartir un vocabulario común de construcción y materiales, sin embargo debe existir una variedad y heterogeneidad en el pueblo. Algunos parámetros incluidos son: vocabulario de materiales, ancho de vías, distancia entre estructuras, retiros, vegetación e iluminación de vias, la colocación de casas con relación a la calle, además de las formas y tipología de las construcciones. El código propone trabajar el espacio y producir calles que sea confortables y agradables para los peatones. Las calles están diseñadas para servir a los carros, pero además para hacer más conveniente y cómodo el caminar. Seaside esta diseñado en base a una grilla modificada interceptada por tres calles diagonales que parten de un centro cívico /comercial. Como ya se indicó uno de los principales conceptos de diseño era que si las necesidades y actividades comunitarias se colocaban a una distancia caminable, la gente así lo haria. CALLE ODESA Y PABELLÓN Para asegurar esto se diseñó, paralelamente a la red de calles, pasajes peatonales que se interconectan por todo el pueblo. Este flexible sistema vial permite una variedad de rutas que filtran en tráfico mejor que una sola gran arterial. Además se previó la introducción de intimas e inesperadas vistas de las casas y jardines de Seaside. 15 ver en este documento, la PARTE I, capitulo 2 : CONCEPCION ANFITEATRO, TOWN CENTER

17 PARTE II : Análisis del la propuesta Las conexiones con la playa se dan visualmente al final de la calle mediante pabellones. La conexión con la naturaleza salvaje esta dada en los jardines de las viviendas pues solo se utiliza vegetación nativa, no grass. El lograr un town center auténtico era uno de los elementos más críticos del plan. La Plaza Central esta inspirada en las plazas de Savannah, Charleston, Florencia y Siena. El área verde central se considera propicia para conciertos y festivales, esta se encuentra rodeada por edificaciones de tres y cuatro pisos para una clara definición del espacio urbano. En ellas encontramos pequeños comercios que cubren las necesidades de Seaside a una escala peatonal. C A M I N O S PEATONALES QUE FACILITAN EL ACCESO A LA PLAYA SE PRESTA ESPECIAL INTERÉS POR LOS ESPACIOS PÚBLICOS DEL PUEBLO LUGARES PROMINENTES RESERVADOS PARA EDIFICIOS PÚBLICOS. EXISTE VARIEDAD EN LA TIPOLOGÍA DE LAS VIVIENDAS LAS PISTAS SON ESTRECHAS PARA DISMINUIR LA VELOCIDAD DEL TRÁNSITO LAS VIVIENDAS ESTÁN CAMINANDO A MÁXIMO 5 MINUTOS DEL CENTRO TIENDAS EN LOS LIMITES DEL VECINDARIO "La mejor manera de asegurar la cohesión de un vecindario es mediante un código urbano. Esto no puede ser solo en palabras y números que este debe declarar de acuerdo al uso y al emtraje minimo. En lugar de ser un código literario este describe visualmente el volumen de del edificio, la articulación, y su relación con la calle en otras palabras, su tipologia. Este código debe asegurar que tipologia sea peatonalmente agradable asegurando que se de una continudad visual de unidad mas no de monotonia en los edificios contiguos. Debe especificar también la alineación de edificio, para enmarcar los espacios públicos." 16 EL DISEÑO BUSCA OPTIMIZAR EL ACCESO A LA PLAYA Y VISTAS PATA TODOS LOS RESIDENTES NO SÓLO LOS DE LA PRIMERA FILA. CENTRO DEL PUEBLO LAS EDIFICACIONES EN ESTA ZONA DEBEN ESTAR CONSTRUIDAS A PLOMO DE VEREDA LAS CALLES ESTAN ORIENTADAS HACIA LA PLAYA O EL TOWN CENTER LA MAYORÍA DE LOS EDIFICIOS DE LA PLAYA SON PÚBLICOS El mérito del código urbano no es solo porque consolidaria la visión general del proyecto, sino que debia contribuir con consolidar el funcionamiento de una comunidad nueva. El código urbano proporcionaría entonces un estándar claro para el diseño de una nueva ciudad. 16 Andres Duany

18 PARTE II : Análisis del la propuesta b. Ejecución de la obra El desarrollo de Seaside ha sido pausado, si bien fue económicamente un éxito, no todas las actividades de Seaside se han desarrollado por igual. Los lotes de vivienda tuvieron una mayor acogida que los comerciales. Debido a esto fue el Town Center de Seaside el que más demoró en consolidarse. Los servicios públicos como canchas y piscinas fueron construyéndose conforme crecía la población. Así el Colegio Elemental de Seaside tiene tan sólo cuatro años y la iglesia del pueblo, diseñada por Scott Merrill, ha sido inaugurada recién hace 4 años. Antes de que el plan maestro estuviese completo se construyeron dos casas a manera de una prueba de marketing para comprobar si una casa que compartiera la playa al final de la calle podría venderse igual que un condominio frente al mar. Además se construyó un pabellón Tupelo como portada al mar que servía como el símbolo de un vecindario que comparte la playa. En diciembre 1981 se inició el proyecto de Seaside. Para el verano de 1982 los planos y el código estaban listos, en ese mismo año las ventas ya eran alentadoras. El Town Center empezó de manera muy modesta, como un mercado de pulgas, bajo lona donde la gente se reunía para comprar y vender fruta o verduras, artesanías, o aparatos electrónicos. Actualmente la plaza central incorpora una serie de restaurantes y tiendas interesantes, inclusive mantiene uno de los mejores mercados alimenticios del Noroeste de Florida. VISTA AREA DEL BALNEARIO DE SEASIDE Hoy en día Seaside cuenta con más de 300 viviendas y el Town Center aunque todavía falta completarse se encuentra bastante constituido con edificios de tres y cuatro pisos.

19 PARTE II : Análisis del la propuesta 1.2 Hitos Sendas Bordes Nodos (K. Lynch) HITOS SENDAS 15 ANFITEATRO NODOS 16 TORRES RUSKIN CORREO 2 12 CAPILLA INTERFAITH PABELLÓN OBE PABELLÓN PENSACOLA 1.PARQUE NATCHEZ 2. CASA TRUMAN SHOW 3.PAB.NATCHEZ 4.PAB.ODESSA 5. PAB. PENSACOLA 6. PAB. WEST RUSKIN 7. PAB. OBE 8. PAB. SEASIDE 9. PAB ESTA RUSKIN 10.PAB.SAVANAH 11. PAB. TUPELO 12. ANFITEATRO Y CORREO 13.ESCUELA LYCEUM 14. TORRES RUSKIN 15. CAPILLA INTERFAITH 16. TORRE BIG HOUSE 17.PIMERA PLAZA TUPELO GAZEBO TORRE BIG HOUSE

20 PARTE II : Análisis del la propuesta Sendas Para determinar el diseño de las sendas Seaside se baso en los conceptos del nuevo urbanismo, tomando por sobretodo la importancia del peatón. Los graficos siguientes muestran las determinantesde diseño en base a la comparación entre la propuesta y los barrios suburbanos EN TNDs EL DISEÑO JUEGA CON LAS SENDAS Y LOS EDIFICIOS PARA DEFINIR EL ESPACIO URBANO EN LOS TNDs TANTO PEATON COMO CARROS TIENEN UNA VARIEDAD DE ROUTAS. ADEMÁS EN LAS EXTENSIONES SUBURBANAS LAS SENDAS SE DETRMINAN VAGAMENTE ADEMÁS QUE LAS EDIFICACIONES VELAN POCO POR LA POSIBILIDAD DE ORIENTACIÓN AL PEATON Y POR LA UNIDAD DE CONJUNTO LAS EXTENSIONES SUBURBANAS SE CARACTERIZAN POR LA PREFERENCIA ANTE EL AUTOMÓVIL SIN TOMAR EN CUENTA AL PEATON

21 PARTE II : Análisis del la propuesta Bordes La propuesta de jerarquía peatonal implica no solo la estrategia de sendas sino el estudio de las posibilidades de perspectiva visual que estas y los espacios públicos en general conlleven. Es importante mencionar que se busco la alineación a plomo de vereda de las edificaciones ante sendas cerca de espacios públicos permitiendo cohesionarlos y encuadrarlos en la visual del espectador. Los estudios de Duany y Plater-Zyberk se expresan claramente en los siguientes esquemas, los cuales se utilizaron para la concepción de los bordes del balneario. La determinación de los bordes ha sido base a la proporción de ancho de vías y altura de las edificaciones; estas tienen un máximo de 2 alturas mas un ático. En el caso de tener dos alturas se procura generar un pequeño retiro en el segundo nivel, para no oprimir el espacio urbano. Además se tiene en cuenta la necesidad del retiro para ampliar del espacio. La vegetación es la que a su vez esta determinada para consolidar el sentido de orientación de las vías.

22 PARTE II : Análisis del la propuesta Nodos Los nodos también responden a la s concepciones del Neo-urbanismo. Estos entonces no solo se configuran ante la conjunción de mas de dos vías (peatonal o vehicular) sino que se ha diseñado estratégicamente su posición relacionando actividad social alcance peatonal.. EN LOS TNDs SE PLANTEA UN ESPACIO CENTRAL DE ACTIVIDADES, A 5 MINUTOS PARA LOS RESIDENTES LOS CUALES ASU VEZ CUENTAN CON LUGARES DE ESPARCIMIENTO ENTRE DOS A 3 MINUTOS DE SUS RESIDENCIAS Así los nodos se consolidan o bien con centros de estructuración urbana importantes (como el town ccenter) o con pequeños espacios sociales, recreativo, o de descaso. Los nodos son entonces : peatonalmente accesisibles para el residente, al constituir parte natural de las vías un refuerzo para la vida en comunidad EN LAS EXTEnSIONES SUBURBANA LAS ACTIVIDADES DE RECREACIÓN Y SOCIALES SE DAN AISLADAMENTE SIN GENERARSE UN RED URBANO- PEATONAL QUE LOS CONJUGUE

23 PARTE II : Análisis del la propuesta 1.3 Usos de suelo predominio del uso residencial el uso mixto y el comercial solo se da en las vías y áreas de mayor concentración pública. Area publica considerable y repartida sobre todo el terreno. La mayor parte de edificios públicos se concentran en la zona central para configurar el espacio urbano del Town Center EDIFICIOS PUBLICOS USO PUBLICO AREA LIBRE USO RESIDENCIAL USOS MIXTOS USO COMERCIAL- SERVICIOS EDIFIOS PUBLICOS Instituciones publicas, piscinas, anfiteatros, iglesias, colegios USO PUBLICO AREA LIBRE Area libre, área verde, plazas, playa, esparcimiento, recreación. USO RESIDENCIAL Propiedad privada, único uso: vivienda. USO MIXTOS Vivienda con el primer uso compartido con un servicio, ya sea de hospedaje, de comercio pequeño, oficinas o talleres. USO COMERCIAL Restaurantes, mercados, tiendas, servicios.

24 1.4 Polos de Estructuración Cada Polo se estructura en base a sus actividades estructurantes y complementarias PARTE II : Análisis del la propuesta a. OCIO-ESPARCIMIENTO La playa b. COMERCIAL-CULTURAL El Town Center c1. EDUCACIÓN-CULTURA Capilla, escuela c2. CULTURA Capilla, pasaje artístico d1. ESPARCIMIENTO-PUBLICO Piscina publica d2. ESPARCIMIENTO-PRIVADO Críquet, tenis, piscinas e. COMERCIAL Tiendas d1 c1 C2 d2 e Los polos a, b y d1 albergan la mayor concentración de publico por su extensión y por el tipo de actividad, sobre todo por la variedad en actividades de esparcimiento y servicios generales que comparten. b Los polos c, d2 y e concentran menor publico al brindar servicios mas específicos de actividades publico a En general los polos tienen mayor actividad durante el verano al tener una carácter de ciudad refugio para esta estación.

25 PARTE II : Análisis del la propuesta 1.5 Balance y animación Los polos a, b, c y e tienen actividades para satisfacer a mayor variedad de edades: niños, jóvenes, adultos. NIÑOS JÓVENES - ADULTOS ADULTOS MAYOR HORARIO DE ANIMACION d Los polos d y f tienen actividades para un publico mas especifico sobre todo adultos. d e Los polos a y b generan animación todo el día a excepción de la madrugada. Las viviendas son las que mantienen la animación en todo horario: mañana, tarde y noche. c b f En general la animación es apropiada, aunque se nota la tendencia a satisfacer un publico mas adulto que niño. Específicamente por el mecado objetivo que busca cubrir y quien es el que va comprar el proyecto: parejas de casados, retirados. a a. playa b. Town Center c. piscina pública d. Iglesias e. área esparcimiento f. tiendas

26 PARTE II : Análisis del la propuesta 1.6 Compatibilidad espacial y funcional La generación de usos mixtos afirma la compatibilidad espacial. Estas edificaciones pueden compartir usos de comercio, hospedaje, talleres artesanales, exposiciones y talleres artesanales e el primer nivel mientras el segundo nivel siempre tiene que estar reservado ya sea a vivienda u hospedaje. Esto se da a lo largo de la carretera 30A., frente a la playa, en el area de tiendas y en las viviendas que tienen un garaje de estacionamiento en el primer nivel. En cuanto a la compatibilidad funcional es posible que se de un edificio en el mismo nivel que un comercio como sucede en el Town Center. 1.7 Mobiliario urbano ASIENTOS DE PLAZA REJAS DE INGRESO PERGOLA PLAYA

27 PARTE II : Análisis del la propuesta 1.8 Sistemas participantes a. Sistema de transporte Las vías vehiculares, como la principal 30 road y las vías secundarias que circundan la ciudad tienen un a posibilidad de pasaje peatonal importante. Sin embargo el orden de vías peatonales independientes no solo se conectan con las vías vehiculares sino que además posibilitan una importante interconexión de lotes generando el pasaje para la fachada principal de la vivienda. Así, se configura el espacio publico adecuado para la s fachadas residenciales frente a las vías peatonales las que además poseen ciclovías. Se deja entonces las vías vehiculares ante la parte posterior de la casa de donde es que van a salir los carros del garaje. VIA PEATONAL VIAS SECUNDARIAS USO VEHICULAR VIA PRINCIPAL USO VEHICULAR

28 PARTE II : Análisis del la propuesta b. Area Libre AREA VERDE AREA DE USO PUBLICO - TIERRA AREA DE USO PUBLICO - AGUA d e c d b a a. playa b. Town Center c. piscina pública d. Area libre para capillas e. Área esparcimiento f. Plaza Cultural Ruskin

29 PARTE II : Análisis del la propuesta c. Hábitat La topología de edificación para vivienda se basa en el Código Urbano de Seaside. Se permite : Hasta 2 niveles, un ático, un garaje en el primer nivel y posterior al frontis de la residencia, colores pasteles y una tendencia marcada hacia las casas de los pueblitos tradicionales americanos. HABITAT AREA PUBLICA EDIFICIO PUBLICO VIA PUBLICA Alineación y retoro sobre la calle. Esta alineación busca generar orientación al peatón; cerca al Town Center se pide alineación a plomo para lograr mayor identificación del área publica.

30 PARTE II : Análisis del la propuesta d. Equipamiento urbano EN LOS TND s LAS PLAZAS, LAS INSTITUCIONES, LOSCOLEGIOS ESTAN LOCALIZADOS EN SITIOS ESTRATÉGICOS Y PROMINENTES EN AREA. AREA PARA CROQUET SERVICIOS COMERCIO ESCUELA ELEMENTAL CÍVICO-CULTURALES EDUCACION CAPILLAS ESPARCIMIENTO PABELLONES PLAYA PISCINA PÚBLICA EN LOS SUBIORBIOS MUCHO DE ESTE EQUIPAMIENTO URBANO ESTA MAS CONECYADO A LAS VIAS INTERESTATALES QUE AL USUARIO. ANFITEATRO, TOWN CENTER

31 PARTE II : Análisis del la propuesta e. Sistema de Centros AREA DE ESPARCIMIENTO DEPORTIVO: TENNIS, CRÍQUET, EN LOS TNDs LAS ACTIVIDADES CENTRALES DE LA COMUNIDAD SE UBICAN EN UN RADIO MÁXIMO DE 5 MINUTOS PARA EL PEATON PISCINA PUBLICA VISTA AÉREA NÓTESE LA COMERCIO EN LAS EXTENSIONES SUBURBANAS NO HAY CONFIGURACIÓN URBANA PARA CENTROS, NI LIMITES O BORDES URBANOS QUE DEN ORIENTACION ATRACTIVA PLAYA PARA TURISTAS MERCADO AL AIRE LIBRE VISTA DEL TOWN

32 PARTE II : Análisis del la propuesta f. infraestructura técnica AGUA YALCANTARILLADO El Condado de Walton determina las redes de conexión y alcantarillado que tendra la zona costera donde se encuentra Seaside con coordinación del distrito Noroeste de Florida. FLORIDA NOROESTE Para un proyecto TND se requiere que las conexiones de agua Y desagüe se den con el sistema central del condado, en este caso South Walton-.Walton County shall coordinate with the Northwest Florida Water Management District to ensure that the provision of potable water facilities is consistent with the District s designation of South Walton County as an Area of Water Resources Concern. Public water supply systems shall be required to develop, adopt and implement water conservation plans and measures to promote water conservation and efficiency. SEASIDE ENERGIA El servicio y cableado eléctrico en Seaside esta dado por la empresa privada, Choctawhatchee Eléctrico Cooperativo (CHELCO), Esta vela por la energía en la ciudad y en casi todo el circuito de playas de Walton Beach. Cuando esta coperativa se origino, Seaside aun no existía (1940). Actualmente se están implementando otros sistemas en el Noroeste de Florida. En 2002, se completo el Sistema de Gas natural de Gulfstream, la primera tubería interestatal privada construida para el mercado de la Florida en más de 40 años. La construcción es de una extensión de 110 millas fundamentalmente en Florida central y este. Sin embargo la construcción hacia el Noroeste y por ende sobre la costa de Seaside se encuentra en camino; todos estos sistemas energéticos son privados.

33 PARTE II : Análisis del la propuesta 2.1 Mercado objetivo 2 Gestión La mayor parte de los compradores provenían de las ciudades cercanas como Alabama, Georgia, Lousiana y Florida. La razón por la cual estaban dispuesto a comprar inmediatamente era que Davis habia establecido un ingenioso programa de marketing mediante el cual se arrendaban las viviendas cuando sus dueños no las usaran. El bienestar que hubo en los años 90 con el gobierno de Bill Clinton también influyeron en el éxito de Seaside. En ese entonces se formó una nueva clase de familias adineradas que repentinamente contaban con los medios para adquirir una segunda vivienda. Además según estudios realizados por la compañía de R. Davis, más de 85% de retirados buscaba permanecer en sus propias casas si hubiera la facilidad urbana para desarrollar su independencia. Entonces, la generación naciente de retirados, y el boom que se generaría al enfatizar la reivindicación del estilo de vida tradicional en la comunidad, convertía estos datos en una gran posibilidad para albergar dicho mercado. ATRACTIVA PLAYA PARA Seaside es más que un refugio de veraneo. Los turistas de los hoteles cercanos y los residentes de las playas vecinas acuden a Seaside. Su popularidad aumentó al convertirse en el escenario de la película The Truman Show, donde se presenta como el pueblo utópico. Los pequeños comercios de la plaza no podrían sobrevivir únicamente de los ocupantes de las casas. Seaside ha logrado atraer un mercado mucho mayor, ya que es el destino de miles de personas de todo el país debido a que los económicos pasajes aéreos lo han hecho bastante accesible. ESCENA DE THE TRUMAN SHOW Los residentes de Seaside son variados. Muchos arquitectos han diseñado aquí sus casas y se quedan a pasar los veranos. También están residentes de clase alta que quieren tener sus propias casas de playa para el verano. El pueblo esta constituido mayormente de segundo hogares, durante el invierno, la mayoría de la gente regresa a sus trabajos y reservan a Seaside para el verano. También existen grupos de retirados con suficiente dinero para construir su casa en Seaside y se quedarse a vivir. COMERCIO

34 PARTE II : Análisis del la propuesta 2.2 Financiación y economía actual Los proyectos financiados privadamente necesitan: 1. CAPITAL: para cubrir los costos iniciales. 2. PRÉSTAMO DE DESARROLLO: para pagar los gastos hasta que este en funcionamiento. 3. HIPOTECA PERMANENTE: para sustituir los otros dos cuando el proyecto este terminado y alquilado. Estos préstamos se obtienen del banco donde se evalúa el grado de riesgo del proyecto y de acuerdo a este establece el costo del préstamo. En la mayoría de los casos el dinero prestado por el banco no cubre la totalidad del costo del proyecto por lo que es necesario completarlo. El dinero generalmente proviene del desarrollador y de inversionistas que tiene fe en el proyecto. En caso algo saliera mal en el proyecto el banco será el primero en recuperar su inversión, luego los inversionistas y por último el desarrollador. Debido a esto los inversionistas ponen un precio mayor que el del banco por su dinero. El desarrollador únicamente invierte si con el dinero de los otros dos no se logró completar el costo del proyecto y si podrá obtener de esta empresa ganancias que justifiquen el alto riesgo que corre su dinero. Debemos tener el cuenta que mientras mayor sea la inversión del desarrollador mayor será su afán por el éxito del proyecto. En el caso de Seaside el préstamo solicitado fue para el desarrollo del proyecto ya que el terreno era una herencia. Como garantía para este préstamo se hipotecó el mismo terreno. Debido a la rápida acogida del proyecto y el adecuado desarrollo por fases no existieron problemas al cumplir con los pagos de la deuda. LAS VENTAS INICIALES EN 1982 ALENTABAN - MEJOR, DE HECHO, QUE ANTICIPADO. LAS VENTAS FUERON AYUDADAS TAMBIÉN POR EL RECONOCIMIENTO TEMPRANO, EN AMBAS LA PRENSA ARQUITECTÓNICA Y POPULAR, QUE LA IDEA COSTERA APELABA BASTANTE Y QUIZÁS ES UN MODELO PARA CAMBIAR LAS PAUTAS DEL CRECIMIENTO URBANO Y SUBURBANO. TIENDAS EN EL TOWN CENTER