3.6.- Base imponible del impuesto: El valor catastral.

Transcripción

1 Responsables solidarios del IBI. Conforme a lo dispuesto en el apartado 2º del art. 64 TRLRHL, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el art LGT (comunidades de bienes, sociedades civiles, herencias yacentes, etc.) responden solidariamente de la cuota del IBI de la siguiente forma: 1º.- En proporción a sus respectivas participaciones en dichas entidades, siempre que su titularidad y participación figure inscrita en el Catastro Inmobiliario. 2º.- Por partes iguales, si los copartícipes o cotitulares de dichas entidades no figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario. Por tanto, en caso de supuestos en que la inscripción conste en el Registro de la Propiedad u otro registro, pero no en el Catastro, la responsabilidad se exigirá por partes iguales. El art. 9 TRLCI dispone que, cuando la plena propiedad de un bien inmueble o uno de los derechos limitados que configuran junto con la propiedad el hecho imponible del impuesto, pertenezca ''pro indiviso'' a una pluralidad de personas, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad constituida por todas ellas, que se hará constar bajo la denominación que resulte de su identificación fiscal o, en su defecto, en forma suficientemente descriptiva. También tendrán la consideración de titulares catastrales cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las mencionadas entidades, por su respectiva cuota. Cuando alguno de los derechos que configuran el hecho imponible del impuesto sea común a los dos cónyuges, conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, la titularidad catastral corresponderá a ambos y se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación Base imponible del impuesto: El valor catastral El valor catastral como valor determinante de la base imponible en el IBI. En relación a la base imponible del impuesto, lo primero que hay que indicar es que su regulación no se encuentra en el TRLHL, tal y como pone de manifiesto el artículo 65 del TRLRHL que establece que la base impo- 92

2 Tributos que gravan la propiedad nible del IBI estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario. 39 Hay que resaltar que, con dicha regulación, en consonancia con el objeto del impuesto, la normativa reguladora del tributo prescinde del concepto de renta catastral, refiriendo la base imponible del impuesto exclusivamente al valor catastral, tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos. Esto es una consecuencia lógica, para gran parte de la doctrina, del hecho de que el IBI sea concebido como un impuesto sobre el patrimonio, cuyo objeto de gravamen recae sobre el valor de los bienes inmuebles y no sobre el rendimiento que deriva de los mismos 40. En referencia al valor catastral de un inmueble hay que decir que dicho valor es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, estando integrado por el valor catastral del suelo y por el valor catastral de la construcción, sin que dicho valor catastral pueda superar el valor de mercado. La referencia al valor de mercado no es novedosa, aunque sí lo es que la propia Ley defina dicho valor, disponiendo que entiende por tal: el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas 41. No obstante esto, para ciertos tipos de bienes en los que el precio de venta se encuentra limitado administrativamente, v. gr. viviendas de 39. Hay que hacer constar la descoordinación existente en el TRLHL al regular el valor catastral (base imponible) y la base liquidable, ya que si por un lado el artículo 65 TRLHL indica que el valor catastral se determinará y notificará de acuerdo con las normas del TRLCI, el artículo 66.2 TRLHL dispone que las bases imponible y liquidable se han de notificar conjuntamente cuando los valores catastrales deriven de un procedimiento de valoración colectiva. Es decir, la Ley de Haciendas Locales viene con esta regulación a matizar lo dispuesto en los artículos 29 y 39 TRLCI, que ordenan notificar individualmente sólo el valor catastral asignado. Así, aun cuando a los efectos comentados rija lo dispuesto en el TRLCI, su notificación en la gran mayoría de los casos, como son los procedimientos de valoración colectiva, deberá de hacerse conjuntamente con la notificación de la base liquidable del IBI. 40. Para algunos autores el IBI es un impuesto nominal sobre el patrimonio y efectivo sobre la renta, toda vez que, entienden que su objeto imponible es la renta derivada de los inmuebles. Vide nota El art del Texto Refundido de la Contribución Territorial Urbana de 1966 definía al valor catastral, sin hacer mención al valor de mercado, como "el que, con arreglo a los preceptos de este texto corresponde a los bienes gravados por esta Contribución". La tendencia a aproximar el valor catastral al valor de mercado de los inmuebles se realizó por primera vez a través de la Ley 34/1980 de Reforma del Procedimiento Tributario, en cuyas normas se estableció un sistema de estimación administrativa directa para determinar ese valor catastral y sustituyó al régimen de fijación de bases mediante Juntas Mixtas de contribuyentes y funcionarios. Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 93

3 protección oficial, se dispone que el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio Procedimiento de determinación de los valores catastrales. Introduciéndonos ya en el farragoso y complicado procedimiento de determinación del valor catastral, hemos de decir que el mismo queda incluido en la esfera de actuaciones administrativas de gestión catastral, siendo el órgano competente el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria. En este sentido el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 20 de julio del año 2002 señala que: la fijación de los valores catastrales es competencia asignada exclusivamente a los Centros mencionados por los arts. 69, 70 y 71 de la citada Ley de Haciendas Locales, lo que abona la nulidad radical proclamada por la sentencia de instancia. De conformidad con lo dispuesto en el art. 23 TRLCI para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios: a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones. c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción. 42. Hay que recordar que en Impuestos como el ITPAJD o el ISD, es reiterada la jurisprudencia, y pacífica la doctrina administrativa, que indica que el valor de mercado de este tipo de bienes no podrá superar el precio máximo legal de los mismos. En este sentido se pronuncia la DGT en su Consulta de 7 de Julio de 1995 que dispone: En el caso de viviendas de protección oficial el valor real o de mercado ha de coincidir con el precio máximo legal. Estas viviendas están sometidas a una serie de limitaciones respecto a su venta, uso y arrendamiento que inciden en la atribución de su precio real, el cual no puede ser otro que el valor fijado legalmente. Por lo tanto, al no poderse percibir en la enajenación de las viviendas de protección oficial un precio superior al máximo legal permitido, la comprobación de valores resulta innecesaria. 94

4 Tributos que gravan la propiedad d) Las circunstancias y valores del mercado. e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine. Las actuaciones administrativas que pueden incidir en el valor catastral, básicamente, son cuatro: fijación, revisión, modificación y actualización del valor catastral, debiendo las tres primeras someterse al procedimiento administrativo de determinación de valor catastral. Veamos de forma sucinta qué debemos de entender por dichos conceptos: Fijación.- La fijación del valor catastral equivale a la determinación por primera vez o "ex novo" del valor catastral de un inmueble. Revisión.- Por revisión entenderemos la actuación por la que se vuelve a determinar de forma sistemática cada 10 años el valor catastral (que debería de haberse fijado con anterioridad), con el objeto de ajustar dichos valores administrativos a los valores de mercado. A diferencia de la fijación, en las actuaciones de revisión no habrá que realizar la delimitación del suelo, lógicamente, si la naturaleza de éste no ha cambiado. Modificación.- La modificación del valor catastral se produce cuando existan determinadas circunstancias que pongan de manifiesto variaciones importantes en el valor catastral de los inmuebles respecto a los valores de mercado de aquéllos. Ello conlleva, como regla general, que se deban elaborar y aprobar nuevas ponencias de valores o, en su caso, modificar las vigentes. La modificación de valores catastrales podrá realizarse de oficio por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria o a instancia de la entidad local correspondiente. El procedimiento de modificación es similar al previsto para la fijación y revisión, incluida, en algunos casos, la elaboración de Ponencias de Valores. Actualización.- La actualización equivale a un procedimiento de elevación automática de los valores catastrales, mediante la aplicación de un coeficiente aprobado anualmente por la Ley de Presupuestos Generales del Estado, no sometiéndose, por tanto, dicha actuación al procedimiento de determinación del valor catastral antes citado. Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 95

5 Para determinar el valor catastral en los casos de fijación, revisión y en algunos supuestos de modificación (en ningún caso para los supuestos de actualización), es necesario seguir un procedimiento administrativo legalmente establecido para ello y que en líneas generales comprende las dos siguientes fases: Primera.-. Confeccionar las Ponencias de Valores, en ellas se han de separar los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica, ya que los criterios de valoración así como los tipos impositivos a aplicar son distintos. Una vez delimitado el suelo se deben configurar los criterios de valoración que se van a utilizar que quedan incluidos en las Ponencias de Valores. Segunda.- Aplicar los criterios contenidos en la Ponencia de Valores a cada inmueble en particular, o lo que es lo mismo, asignar individualmente el valor catastral resultante de la Ponencia. La fijación de los valores catastrales debe someterse a este procedimiento, por ello si su fijación se efectuase al margen del mismo, sus resultados deberían de reputarse como nulos de pleno derecho, al igual que las liquidaciones que deriven del mismo. En este sentido cabe citar la Sentencia del TSJ de Valencia de fecha 25 de septiembre de 1996 que en su fundamento de derecho tercero dispone: Como se deduce de la resolución objeto de análisis, dada la transmisión de la propiedad de la finca sita en Alcoy, Caseta Salsero núm. 2, en favor de la recurrente, se anuló la liquidación girada a nombre de "Inmobiliaria Barxell, SA" y se propuso nueva liquidación en la que la actora figuraba como propietaria y en la que se reflejaba el valor catastral de la finca, sin dato, elemento, ni referencia alguna justificativa de su procedencia, apareciendo en el expediente administrativo única y exclusivamente la ficha catastral que contiene unos datos informativos con los que, en modo alguno, puede contestarse al contribuyente. La fijación de un valor catastral sin constatarse el procedimiento adecuado al efecto y dando por única razón la aportación de una fotocopia informática, son carencias o vicios de suficiente entidad para provocar la consecuencia jurídica que el ordenamiento depara a las mismas, a saber, su anulabilidad, dado lo dispuesto, tanto en la Ley de Procedimiento Administrativo de 1958, en su art. 48.2, como en el art. 63 de la nueva Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común de 1992, al haberse producido una clara indefensión al destinatario del acto. 96

6 Tributos que gravan la propiedad Las Ponencias de Valores Concepto. La elaboración de la ponencia de valores, primera fase del procedimiento legalmente establecido para determinar el valor catastral, como hemos dicho, recoge los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, debiendo de ajustarse a las directrices dictadas para la coordinación de valores. Podrán contener los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación de planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha ponencia con posterioridad a su aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de valores que, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento, y convenientemente coordinados con los del resto del municipio, puedan asignarse a los bienes inmuebles afectados. Así dispone el artículo 24.1 TRLCI: La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a los que se refiere el apartado 2.c) del art. 30, se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores. Y continúa diciendo el artículo 25 TRLCI: 1. La ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores. 2. Las ponencias de valores podrán contener, en los términos que reglamentariamente se establezcan, los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación de planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha ponencia con posterioridad a su aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de valores que, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente coordinados con los del resto del municipio, puedan asignarse a los bienes inmuebles afectados. La definición legal de las ponencias de valores la encontramos en la norma 22 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 97

7 aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que expresamente dispone: 1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. En cuanto a la naturaleza jurídica de dichas ponencias, la misma es controvertida. Así, autores como Varona Alabern, concluyen que las Ponencias de Valores son actos administrativos generales, y otros como Jose Claudio Alvarez Villazón 43 señalan que la evolución experimentada por la regulación de las Ponencias de Valores, arrastran a las mismas hacia el ámbito normativo. De igual forma se plantean problemas sobre si las Ponencias de Valores constituyen actos administrativos definitivos, como señala Varona Alabern 44, o de trámite en la formación de los valores catastrales individuales, como señala Gómez Puente Ámbito de las ponencias. En cuanto al ámbito de dichas ponencias, decir que, normalmente, las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo cuando circunstancias de carácter territorial, económico, administrativo o de otra índole justifiquen una extensión mayor Tipos de ponencias. Las ponencias, dentro de su ámbito territorial, pueden ser: 1.- Totales, cuando se extiendan a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase; 2.- Parciales, cuando se circunscriban a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas; 43. Jose Claudio Alvarez Villazón. Tributos Locales, núm. 39. Abril Varona Alabern El valor catastral: su gestión e impugnación. Ed. Aranzadi. 45. Gómez Puente. Los Recursos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Impuestos

8 Tributos que gravan la propiedad 3.- Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales. El órgano competente para la elaboración de las ponencias de Valores será la Dirección General del Catastro. Así lo prescribe el artículo 4 TRLCI, que expresamente dispone: La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas. No obstante esto el Real Decreto 1390/1990 de 2 de noviembre, sobre Colaboración de las Administraciones Públicas en materia de gestión catastral y tributaria e inspección catastral, regulando los convenios que se puedan realizar con las corporaciones locales o Diputaciones Provinciales, Cabildos, Consejos Insulares y Comunidades Autónomas Uniprovinciales que tengan delegada dicha función por aquéllos, dispone en su artículo 6 lo siguiente: Cualquier colaboración en la gestión catastral que exceda del mero intercambio de información a que se refieren los artículos anteriores podrá llevarse a cabo únicamente en el marco de los convenios que al efecto se suscriban Disponiendo a su vez el artículo 8 del citado Real Decreto que: 1. El régimen jurídico de los convenios podrá ser de delegación de funciones o de prestación de servicios, sin que comporten contraprestación económica de ningún tipo. En ningún caso podrá ser objeto de delegación aunque sí de prestación de servicios, las funciones referidas a la elaboración de ponencias y a la asignación individualizada de valores catastrales. 2. Los convenios de colaboración deberán contener, al menos, las especificaciones relativas al objeto y contenido, plazo de vigencia y mecanismos de coordinación que se estimen precisos, así como determinar el régimen jurídico a que ha de someterse el ejercicio de las funciones objeto del convenio. Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 99

9 Contenido de las ponencias. En las ponencias se han de reunir todos los datos que puedan ser necesarios para establecer los parámetros valorativos generales y la formación de valoraciones y tipos medios representativos, incluyendo los estudios técnicos y económicos de las diferentes clases de bienes rústicos y urbanos, tanto a nivel municipal como a nivel nacional, con especificación de la aplicación de los valores así como los índices correctores, módulos, etc., que permitan calcular en un momento posterior el valor catastral individualizado para cada uno de los bienes inmuebles situados en el municipio. Entre los diferentes estudios la inclusión de estudios de mercado, permiten comprobar si el valor catastral podrá o no superar el valor de mercado. Por tanto, como indica la Sentencia del TSJ de Castilla y León, en su Sentencia de fecha 10 de enero del año 2001, en relación a los requisitos que deben de reunir las ponencia de valores para que las mismas se entiendan que están motivadas y completas: cabe señalar que es cierto que las ponencias de valores son documentos habitualmente crípticos, casi indescifrables aún para quien posea notables conocimientos urbanísticos, económicos y jurídicos. Pero la legislación y la jurisprudencia entienden que se encuentran suficientemente motivados cuando expresan los criterios en virtud de los cuales se atribuye un determinado valor de pesetas por metro cuadrado al suelo y a las construcciones de cada uno de los polígonos en que se haya dividido el término municipal, así como cuando se acompañan de un estudio demostrativo de su aproximación a los valores de mercado y de la racionalidad de los coeficientes correctores que sean de aplicación en función de la calidad de los inmuebles, antigüedad de los mismos, uso autorizado, estado de conservación y demás circunstancias urbanísticas que les afecten. El procedimiento que se ha de seguir hasta la publicación de la ponencia es el siguiente: 1º.- Elaboración de la Ponencia. Se realiza por la Dirección General del Catastro directamente o a través de los convenios de colaboración referidos con anterioridad. 2º.- Informe del Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados. Previamente a la aprobación de las ponencias de valores, aquellas se someterán a informe del Ayuntamiento o Ayuntamientos interesados. Dicho informe lo debe 100

10 Tributos que gravan la propiedad emitir el Alcalde, teniendo carácter preceptivo pero no vinculante, debiendo entenderse que su falta conlleva la nulidad radical de la ponencia. 3º.- Aprobación de la ponencia. 4º.- Publicación del acuerdo de aprobación de las Ponencias de Valores totales o parciales mediante edictos en el Boletín Oficial de la provincia. Sin embargo, cuando se trate de ponencias de valores especiales, el edicto se insertará en el BOE o en el Boletín Oficial de la provincia, según que su ámbito territorial exceda o no del provincial. 5º.- Publicación del texto íntegro de la ponencia mediante exposición al público, antes del uno de julio del año en que se adopten, en caso de ponencias de valores totales, y antes del uno de octubre, en caso de ponencias de valores parciales y especiales. El lugar y plazo de exposición habrá de hacerse constar en la publicación del acuerdo de aprobación de las Ponencias de Valores. De lo dicho, el atento lector podrá colegir que la ponencia de valores es el instrumento básico y fundamental en el procedimiento de determinación del valor catastral, y cuyo sometimiento a la legalidad habrá que someter a estudio profuso, a pesar de la casi indescifrabilidad de su contenido en la mayoría de los casos, a la hora de impugnar los valores catastrales Valor catastral de bienes inmuebles urbanos. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 28 TRLCI, el valor catastral de los bienes inmuebles urbanos se determina mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada. El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles de una misma clase puede iniciarse de oficio o a instancia del Ayuntamiento correspondiente cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias. El procedimiento de valoración colectiva puede ser: De carácter general, cuando requiera la aprobación de una ponencia de valores total. Este procedimiento, en el que se observarán las direc- Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 101

11 trices que se establezcan para garantizar la coordinación nacional de valores, sólo puede iniciarse una vez transcurridos, al menos, cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general y se realiza, en todo caso, a partir de los diez años desde dicha fecha. De carácter parcial, cuando requiera la aprobación de una ponencia de valores parcial. En este procedimiento se garantiza la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de los inmuebles del municipio. De carácter simplificado, cuando tenga por objeto determinar nuevos valores catastrales en los supuestos contemplados en el artículo 30 TRLCI. Toda incorporación o modificación en el Catastro Inmobiliario que se practique en virtud de los procedimientos previstos la Ley del Catastro incluirá, cuando sea necesario, la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado de acuerdo con sus nuevas características. Dicho valor catastral se determina mediante la aplicación de la ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del catastro o, en su caso, mediante la aplicación de los módulos establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento de valoración colectiva simplificada. La evidente complejidad técnica que conlleva la determinación del valor catastral justifica la remisión legal a una norma reglamentaria que regule las reglas de determinación de un elemento sustancial del tributo, como es la base imponible del IBI. Es por ello que la determinación del valor catastral de los bienes inmuebles urbanos se encuentra regulada fundamentalmente en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprobaron nuevas Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro-Marco de valores del suelo y de las construcciones que desarrolla lo establecido en Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Las Normas Técnicas de valoración recogen el conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de dichos bienes y el Cuadro Marco de valores comprende el conjunto de conceptos, reglas y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y las construcciones en actuaciones valorativas masivas, garantizando la coordinación de los valores catastrales. Con el Cuadro-Marco se pretende simplificar el 102

12 Tributos que gravan la propiedad mecanismo de valoración, arbitrado para parcelas concretas por las Normas Técnicas, determinando de manera automática, en cada área o zona económica homogénea, unos módulos de valoración generales, a trasladar mediante coeficientes a bienes singularizados. La determinación del valor catastral descansa, en primer lugar, en lo que se denomina como "Modulación de los valores", técnica que pretende formular unas cifras (módulos) expresados en /m 2 y que sirvan como variable para llevar a cabo las valoraciones catastrales de forma masiva. Dichos módulos se aplican tanto para valorar el suelo como las construcciones. En segundo lugar, los principales instrumentos utilizados para hacer efectiva la correlación valor catastral con valor de mercado son fundamentalmente dos: 1º.- Un módulo de valor "M", que actúa en la fijación del valor del producto inmobiliario. 2º.- Un coeficiente de relación al mercado "RM" que incide en la valoración individualizada de los bienes resultantes de las Ponencias de Valores, siendo aplicable desde 1999 el coeficiente de reducción de 0,5. Respecto al módulo básico es el denominado "M" y según el Real Decreto indicado recoge "las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado, en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria". A partir de ese módulo se establece la coordinación de los valores catastrales, y es fijado anualmente por el Ministerio de Economía y Hacienda con arreglo a los análisis estatales de mercado, aunque no incide sobre valores catastrales ya establecidos ni suponen tampoco su actualización, sino que ese módulo "M" sirve de base para determinar el valor del suelo y de las construcciones en las Ponencias de Valores; en definitiva, consiste en fijar un valor en /m 2 a aplicar al suelo y a las construcciones. El módulo "M" se calcula teniendo en cuenta el valor de venta del producto inmobiliario ponderando además un factor de localización que según la disposición final primera del Real Decreto de 1993, se calculará teniendo en cuenta "la dinámica actual del mercado inmobiliario". El coeficiente "RM" se define como constante que expresa la relación que ha de mantener el valor catastral asignado al inmueble con el valor de Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 103

13 mercado, tomando como referencia los estudios de mercado y demás análisis socioeconómicos. Para la aplicación de ese coeficiente es necesario que la Ponencia de Valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio y que haya sido aprobada con posterioridad a 27 de enero de Forma de calcular el Valor Catastral. El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, regula la forma de determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, disponiendo que las fases fundamentales de dicho proceso valorativo están encaminados a hacer efectiva la necesaria correlación entre el valor catastral y el valor de mercado, toda vez que, como es sabido, el valor de mercado no puede ser superado por el valor catastral. Con esta intención, en la valoración catastral se utilizan básicamente dos elementos: 1.- El módulo M, que actúa en la fijación del valor del producto inmobiliario, ese módulo M sirve de base a los valores del suelo y de las construcciones, y pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimente, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro. El módulo M se diversifica por una parte en módulos básicos de repercusión del suelo (MBR) y módulos básicos de construcción (MBC), y a su vez sobre los mismos actúan diversos coeficientes que ponderan la incidencia de factores que diversifican los componentes del suelo y la construcción, conforme a una secuencia que va del 2,80 al 0,18 para el factor de diversificación del suelo, y del 1,30 al 0,80 para el factor de diversificación de la construcción. 2.- El coeficiente de relación al mercado, RM, que asciende a un 0,5, establecido mediante Resolución de 15 de enero de 1993 del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria y que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultantes de la Ponencia de Valores, con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado. Dicho coeficiente ha estado vigente hasta su derogación por la Orden 104

14 Tributos que gravan la propiedad Ministerial de 14 de octubre de 1998, que no obstante mantiene la misma magnitud de 0,5 y sistema de aplicación del coeficiente RM. La aplicación del coeficiente RM en 0,5, en la práctica implica que el valor catastral es la mitad del valor de mercado. Una vez determinados los correspondientes MBR y MBC, y efectuada la identificación de cada área económica homogénea del suelo y de las construcción con sus correspondientes MBR y MBC, se efectuará la determinación de los distintos productos derivados de los mismos (valor de repercusión en polígono, en calle, respecto al suelo y el valor concreto de la construcción, aplicando al MBC que le corresponda los coeficientes por uso, clase, modalidad, etc. A partir de dichos valores, se llega a la determinación del valor básico de repercusión del suelo de cada polígono, o en su caso, calle, tramo de calle, zona, paraje, aplicando para ello el método residual. Este valor, junto con el valor de la construcción, si la hubiere, el factor de localización, y el coeficiente GB, permite llegar a la determinación del valor de venta del producto inmobiliario. La última fase es la de relacionar ese valor en venta del producto inmobiliario, con el mercado, mediante la aplicación del coeficiente RM, cifrado en el 0,5. Interesa destacar, que el factor RM no opera en la elaboración de la ponencia de valores, sino en la fase de individualización de valores. La aplicación del coeficiente GB goza de sustantividad conceptual y normativa. Conceptualmente, porque el valor catastral no es el valor de mercado, pero dicho valor de mercado es al que ordena estar el legislador como parangón para la determinación del valor catastral de forma que el producto inmobiliario requiere para ser puesto en el mercado, una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, como toda actividad económica y como todo producto que se sitúa en el mercado. Según dispone la Disposición Transitoria Unica del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, a los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podrá aplicar, a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, en tanto no se arbitren a través de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos compensatorios que tengan en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 105

15 La presente Disposición Transitoria ha tenido diversos problemas en cuanto a su aplicación, que seguidamente pasamos a comentar: 1º.- Se ha planteado si la aplicación de la presente Disposición Transitoria Única solamente podía referirse a los arrendamientos que tuvieran por objeto inmuebles cuyos valores catastrales se hubieran fijado según el propio Real Decreto en cuestión o, por el contrario, resultaba también aplicable, siempre que se diere el requisito de la antigüedad y la ausencia de mecanismos compensatorios en la normativa tributaria que tuvieran en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles, a aquéllos de éstos cuyos valores catastrales se hubieran determinado con arreglo a normas distintas del Real Decreto mencionado. Pronunciándose sobre la idoneidad de la aplicación de la cita Disposición transitoria, el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 23 de julio del año 2002, ha dispuesto en su fundamento de derecho tercero:, la Sala ha de concluir que la aplicación del tan repetido coeficiente reductor resulta insoslayable. En efecto. Aparte de que la Disposición Transitoria aquí analizada no exige, para la aplicación del coeficiente reductor del 0'70, que se trate de inmuebles cuyos valores catastrales hubieran resultado revisados o modificados conforme a las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones arbitradas por el Real Decreto en cuestión, es lo cierto que, al situar el Real Decreto la aplicabilidad del coeficiente de referencia en una Disposición de la naturaleza de la aquí considerada -en una Disposición Transitoria-, está revelando, bien a las claras, su voluntad de que el supuesto que contempla y su contenido normativo desplieguen su efectividad en el momento de entrada en vigor y, por ende, para el futuro. No hay, pues, ningún caso de retroactividad por el hecho de que se interprete que la Disposición se aplique a inmuebles cuyo valor catastral no haya sido determinado con arreglo a las reglas que el Real Decreto al que pertenece haya establecido, porque una cosa es la aplicación retroactiva de esa Disposición, que haría factible la aplicación del coeficiente corrector en relación a ejercicios anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, y otra bien diferente que una Disposición Transitoria cumpla su función, necesariamente, con la conservación, para supuestos surgidos con anterioridad a la nueva normativa, de determinadas regulaciones o determinados beneficios correctores vigentes con anterioridad, y esto es, precisamente, lo que hizo la Disposición en cuestión, porque el Real Decreto derogó la Orden Ministerial de 28 de diciembre de 1989, que había establecido un coeficiente corrector (M), aplicable a los inmuebles que cumplieran los requisitos de 106

16 Tributos que gravan la propiedad estar cedidos en contrato de arrendamiento sometido al régimen de prórroga forzosa. Es claro, pues, que lo que se quiso con la Disposición Transitoria aquí cuestionada fue mantener esa reducción, en tanto se arbitraran otros mecanismos compensatorios en la normativa tributaria, para los inmuebles arrendados desde fecha anterior al 9 de mayo de 1985 que subsistieran en la de entrada en vigor de la propia Disposición. 2º.- Se ha planteado también si dicha disposición ha quedado tácitamente derogada, tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuya Disposición Transitoria Segunda permite al arrendador repercutir sobre el arrendatario la cuota del IBI, medida que compensa al propietario del inmueble, no siendo por tanto necesario aplicar ese coeficiente reductor. Pronunciándose sobre esta materia, la Sentencia del TSJ de Castilla y León, Sala de Burgos de fecha 15 de abril del año 2000, reiterando otros pronunciamientos de distintos TSJ, dispone: En consecuencia, interpretando dicha norma según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que hubo de ser aplicada, atendiendo al espíritu y finalidad de aquélla -como prevé el art. 3 del Código Civil-, nos encontramos con que estamos ante una norma excepcional y de ámbito temporal, a las que se refiere el art. 4.2 del Código Civil, y por tanto, estableciendo la disposición transitoria segunda C.10.2 de la Ley 29/1994, que el arrendador podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto que corresponda al inmueble arrendado, cabe concluir que aunque ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni ninguna otra norma posterior, ha señalado que esa disposición transitoria viene a regular los mecanismos compensatorios a que se refería el RD 1020/1993, sin embargo es preciso entender que la Ley 29/1994 con la repercusión de la cuota del impuesto, y demás normas sobre revisión de rentas, modula, el régimen jurídico especial de los inmuebles arrendados antes del , y por tanto, coincide esta Sala con lo resuelto por el TEAC en Resolución de (JT 1998, 267) -recaída en recurso extraordinario de alzada para la unificación de doctrina-, en considerar que tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, no es de aplicación el coeficiente reductor del 0,70 previsto en el RD 1020/1993, al haber regulado dicha Ley los mecanismos compensatorios, en los que se tiene en cuenta el especial régimen jurídico de estos inmuebles, procediendo en consecuencia la desestimación del recurso, por ser las resoluciones impugnadas conformes a derecho. Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 107

17 Valor catastral de los bienes rústicos. Al igual que los bienes urbanos, el valor catastral de los bienes rústicos se determinará mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada, estando integrado dicho valor por el valor del terreno y el de las construcciones que en el mismo se ubiquen. Siguiendo con las similitudes del valor catastral de los bienes urbanos, el valor obtenido no podrá ser superior al valor de mercado. La valoración catastral de los bienes rústicos, en cierta forma, se basa más en el aprovechamiento de que sean susceptibles dichos bienes que en sus características catastrales, toda vez que la misma se efectúa capitalizando al interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos, y de acuerdo con sus características catastrales. La justificación de esta forma de valoración, según se hacía constar en la Memoria que se presentó para la aprobación de la Ley de Reforma de las Haciendas Locales, es que: "es obvio que el valor del terreno debe calcularse de modo diferente al valor del suelo, puesto que en España sólo ya la superficie de agricultura de montaña es de 13 millones de hectáreas, que es el 25% de la Nación y comprende provincias casi enteras en las cuales la distancia, la altura, y la dificultad del terreno constituyen factores insuperables a tener en cuenta al concebir la regulación "ex novo" del proyectado IBI, factores y realidades que impiden pueda aplicarse a los bienes de naturaleza rústica, el mismo criterio de valoración que para los de naturaleza urbana ". Potestativamente, para calcular a aquellas rentas se podrá atender a los datos obtenidos por investigación de rendimientos o aparcerías existentes en cada zona o comarca de características agrarias homogéneas. Además, se deberá tener en cuenta las mejoras introducidas en los terrenos rústicos que forman parte indisociable de su valor y en su caso, de los años transcurridos hasta que comience la reproducción y asimismo, en el caso de terrenos en los que existan plantaciones forestales, habrá que atender a la edad de las mismas, el estado de la masa arbórea y ciclo de aprovechamiento. En todo caso, para calcular la renta se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de medios de producción normales que conduzcan a un mayor aprovechamiento y no al empleo de medios extraordinarios. Respecto a las construcciones rústicas, su valoración se habrá de efectuar según las condiciones legales previstas para las construcciones urbanas, condiciones urbanístico-edificatorias, el uso, el destino, etc., y ello "en la medida que lo permita la naturaleza de aquellas". 108

18 Tributos que gravan la propiedad Procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial. Regulados en el artículo 29 TRLCI, dicho precepto dispone que los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial se inician con la aprobación de la correspondiente ponencia de valores Procedimientos de valoración colectiva de carácter general. Requieren la aprobación de una ponencia de valores total. Sólo puede iniciarse transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general y se debe de realizar, en todo caso, a partir de los diez años desde dicha fecha. Las fases del procedimiento son las siguientes: 1ª.- Aprobación de la Ponencia de Valores. 2ª.- Determinación de los valores catastrales resultantes de la aplicación de la ponencia. 3ª.- Notificación de los valores.- Los valores catastrales resultantes de estos procedimientos se deben notificar individualmente a los titulares catastrales con arreglo a lo dispuesto en los artículos 109 y ss. LGT, a cuyo efecto se podrá recabar la colaboración de las Corporaciones locales o de otras Administraciones y entidades públicas. La notificación se debe practicar por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, así como de la fecha, la identidad de quien la recibe y el contenido del acto notificado, incorporándose al expediente la acreditación de la notificación efectuada. Cuando no sea posible realizar la notificación al interesado o a su representante por causas no imputables a la Administración, y una vez intentado por dos veces, se hará constar en el expediente con expresión de las circunstancias de los intentos de notificación. En estos casos, se publicará en los lugares destinados al efecto en el Ayuntamiento y en la Gerencia del Catastro correspondiente en atención al término municipal en que se ubiquen los inmuebles, a efectos de su notificación por comparecencia, la relación de los titulares con notificaciones pendientes en las que constará el procedimiento que las motiva, órgano responsable de su tramitación y el lugar y plazo en que el destinatario de las mismas deberá comparecer para ser notificado. Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 109

19 Dicha publicación irá precedida de anuncio en el Boletín Oficial del Estado o en el Boletín de la Comunidad Autónoma o de la provincia, según el ámbito territorial de competencia del órgano que dictó el acto, en el que se indicará lugar y plazo de su exposición pública. En todo caso la comparecencia se deberá producir en el plazo de 10 días, contados desde el siguiente al de la publicación del anuncio en el boletín oficial. Cuando transcurrido dicho plazo no se hubiese comparecido, la notificación se entenderá producida a todos los efectos legales desde el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado para comparecer. 4ª.- Efectividad.- Los acuerdos adoptados tienen efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación. No obstante, para aquellos bienes inmuebles que con posterioridad a la aprobación de la ponencia de valores vean modificada la naturaleza de su suelo y las ponencias de valores contengan los elementos y criterios que se establecen en la Ley del Catastro, los acuerdos surtirán efectos el día 1 de enero del año siguiente a aquel en el que tuvieran lugar las circunstancias que originen dicha modificación, con independencia del momento en que se produzca la notificación del acto. Los actos objeto de notificación podrán ser recurridos en vía económicoadministrativa en el plazo de un mes a partir de la notificación individualizada o de que concluya el plazo para la notificación por comparecencia, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecutoriedad Procedimientos de valoración colectiva de carácter parcial. Requiere la aprobación de una ponencia de valores de carácter parcial. El procedimiento a seguir es idéntico al visto en el ordinal que antecede para los procedimientos de valoración colectiva de carácter general. El resultado de este procedimiento debe de garantizar la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de inmuebles del municipio Procedimiento simplificado de valoración colectiva. Dispone el artículo 30 TRLCI, que el procedimiento simplificado se iniciará mediante acuerdo que debe de publicarse por edicto en el Boletín Oficial de la provincia y no requerirá la elaboración de una nueva ponencia de valores. 110

20 Tributos que gravan la propiedad Este procedimiento se aplica cuando se produce una modificación de planeamiento que determina: a.- La variación del aprovechamiento urbanístico de los bienes inmuebles, manteniendo los usos anteriormente fijados, y el valor recogido para esos usos en la ponencia en vigor refleje el de mercado. b.- La variación del uso de los bienes inmuebles. c.- Cambios de naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados, hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las parcelas afectadas. Las fases de este procedimiento, que no requiere la elaboración de una ponencia de valores, son las siguientes: 1ª.- Inicio del procedimiento mediante acuerdo publicado en el BOP. 2ª.- Se fijan los valores catastrales conforme a las siguientes normas: a.- Para el supuesto de variación del aprovechamiento urbanístico de los bienes inmuebles, manteniendo los usos anteriormente fijados, y el valor recogido para esos usos en la ponencia en vigor refleje el de mercado. En este caso se determinarán los nuevos valores catastrales de las fincas afectadas conforme a los parámetros urbanísticos mencionados. b.- Para el caso de que se produzca una variación del uso de los bienes inmuebles. En estos casos dichos bienes se valorarán tomando como valor del suelo el que corresponda a su ubicación, que en todo caso deberá estar comprendido entre el máximo y el mínimo de los previstos para el uso de que se trate en el polígono de valoración en el que se hallen enclavados tales bienes según la ponencia vigente. c.- En supuestos de cambios de naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados, hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las parcelas afectadas. En estos supuestos dichos bienes podrán ser valorados mediante la aplicación de los módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por Orden del Ministro de Hacienda. 3ª.- Notificación de los actos dictados.- Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos comentados se deben notificar a los Fiscalidad de operaciones inmobiliarias 111

21 interesados de conformidad con lo dispuesto en la Ley General Tributaria. En todo caso, el plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de 6 meses, a contar desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio. El incumplimiento del plazo máximo de notificación determinará la caducidad del procedimiento respecto de los inmuebles afectados por el incumplimiento, sin que ello implique la caducidad del procedimiento ni la ineficacia de las actuaciones respecto de aquellos debidamente notificados. 4ª.- Efectividad.- Los actos dictados tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que tuviere lugar la modificación del planeamiento del que traigan causa, con independencia del momento en que se inicie el procedimiento y se produzca la notificación de su resolución Procedimiento de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales. De conformidad con lo regulado por el artículo 31 TRLCI, el procedimiento de valoración de los bienes inmuebles de características especiales se inicia con la aprobación de la correspondiente ponencia especial. La notificación, efectividad e impugnación de los valores catastrales resultantes de este procedimiento se rigen por lo establecido para los procedimientos de valoración colectiva de carácter general Actualización del valor catastral. Como antes ya hemos referido, el artículo 32 TRLCI establece la posibilidad de actualizar anualmente los valores catastrales a través de la aplicación de coeficientes aprobados mediante la Ley de Presupuestos Generales del Estado, pudiendo ser dichos coeficientes diferentes para cada clase de inmuebles. De igual forma también cabe que los coeficientes de actualización puedan fijarse por grupos de municipios, que deben de agruparse en función de su dinámica inmobiliaria, de acuerdo con la clasificación de los mismos que se efectúe en vía reglamentaria. Como ya dijimos, la actualización de los valores catastrales es un simple sustitutivo de la revisión catastral, que trata de evitar el proceso de estancamiento de los valores catastrales mediante la aplicación de determina- 112