LA RESCISIÓN ANTICIPADA DE LA EXCLUSIVA POR EL CLIENTE: DERECHOS Y OBLIGACIONES.

Transcripción

1 POR EL CLIENTE: DERECHOS Y OBLIGACIONES.

2 POR EL CLIENTE: DERECHOS Y OBLIGACIONES Nociones Básicas del Encargo de Venta: Contrato que presenta la siguientes características: Atípico o innominado. Pertenece al grupo facio ut des, la relación contractual es de resultado. Consensual. Oneroso. Se trata de un contrato de colaboración y gestión de intereses ajenos.

3 Nociones Básicas del Encargo de Venta en Exclusiva: Principal. Bilateral. Puede presenta cláusulas especiales: (1) el pacto de exclusiva de ventas, y (2) la facultad de representación para que se celebre contratos de compraventa con los futuros compradores en representación de la propiedad. Se trata de una relación jurídica que se encuentra constreñida por la NORMATIVA DE CONSUMO cuando el cliente ostenta tal condición frente a la agencia inmobiliaria.

4 La duración del Encargo de Venta * Debe pactase de común acuerdo con el cliente. * Supone un acuerdo de obligado cumplimiento para ambas partes.

5 La duración del Encargo de Venta y Normativa de Consumo El artículo 62 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias señala que se prohíben en los contratos de prestación de servicios las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato. El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como: ( ) la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.

6 La duración del Encargo de Venta y Normativa de Consumo El artículo 85 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias señala que se considerará cláusula abusiva : 2) Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo, y en su apartado 6) Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones

7 La duración del Encargo de Venta y la Normativa Civil y Mercantil. Los artículos 279 CCom y 1733 CC aplicables al contrato de corretaje por analogía según tiene declarado el Tribunal Supremo, posibilitan la revocabilidad del mismo de forma anticipada siempre y cuando exista justa causa para la revocación. JUSTA CAUSAS: El incumplimiento del mediador. La pérdida de confianza en el agente inmobiliario.

8 LA PÉRDIDA DE CONFIANZA EN EL AGENTE INMOBILIARIO COMO CAUSA DE REVOCACIÓN El contrato de corretaje inmobiliario como contrato de colaboración y gestión de intereses ajenos produce una relación jurídica basada en la confianza mutua de las partes. De ahí que su pérdida o disminución abra la posibilidad de extinguirla a instancia de cualquiera de ellas, y, en particular, en el caso del mandante o comitente (del cliente) por medio de la revocación.

9 LA PÉRDIDA DE CONFIANZA EN EL AGENTE INMOBILIARIO COMO CAUSA DE REVOCACIÓN La STS de 6 de octubre de 2005 declara al respecto que: no se puede continuar en el mantenimiento del mandato después de una falta de confianza como la que, en buena lógica, cabe anudar a una actuación desleal o contraria a la buena fe por parte del mandatario. En semejantes términos, la STS de 13 de noviembre de 2008, expone que esta facultad de desistimiento unilateral, que es excepcional en el marco de las relaciones contractuales de carácter bilateral, se explica por la naturaleza de esta figura negocial, basada en la recíproca confianza

10 GENERA LA RECOVACIÓN DERECHO A INDEMNIZACIÓN? La revocación no es un hecho que por sí mismo y de forma automática genere en la contraparte el derecho a ser indemnizada a menos que se pruebe que la revocación fue arbitraria, esto es, abusiva o contraria a la buena fe (STS 30 de noviembre de 2004). Es doctrina constante (por todas, STS de 13 de noviembre de 2008, RC núm. 80/2004) Por tanto el profesional inmobiliario sólo tendrá derecho a ser indemnizado cuando se produzca una revocación del encargo de forma abusiva o contraria a la buena fe.

11 EL fundamento de la indemnización por la revocación anticipada. Sólo en los casos en que la resolución unilateral del contrato haya vulnerado el plazo de preaviso pactado, se muestre contraria a las exigencias de la buena fe contractual o sea abusiva, cabe admitir la procedencia del derecho a la indemnización ; pero en tales casos su fundamento se ha de buscar en: * El incumplimiento de lo acordado en punto al modo en que debía de realizarse la denuncia unilateral. * En la omisión de la buena fe que modula el contenido de la relación negocial, conforme a lo dispuesto en el artículo 57 Ccom y en el artículo 1258 CC. * En el ejercicio abusivo o malicioso de un derecho que da lugar a la indemnización de los daños y perjuicios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.1 y 2 CC.

12 LA CUANTIFICACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN: DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE El "lucro cesante" tiene una significación económica; trata de obtener la reparación de la pérdida de ganancias dejadas de percibir, concepto distinto del de los daños materiales (así, sentencia de 10 de mayo de 1993) que trata de reparar los daños efectivamente producidos, cuya indemnización por ambos conceptos debe cubrir todo el quebranto patrimonial sufrido por el perjudicado (así, sentencia de 21 de octubre de 1987 y 28 de septiembre de 1994). El "lucro cesante", como el daño emergente, debe ser probado; la dificultad que presenta el primero es que sólo cabe incluir en este concepto los beneficios ciertos, concretos y acreditados que el perjudicado debía haber percibido y no ha sido así; no incluye los hipotéticos beneficios o imaginarios sueños de fortuna

13 Se puede entender como Lucro cesante el no haber podido percibir la oportuna comisión? Habría que estar a las circunstancias del caso (SSTS 31 mayo 1983, 7 junio 1988 y 30 junio 1993), estableciendo que las ganancias que pueden reclamarse son aquellas en las que concurre verosimilitud suficiente para poder ser reputadas como muy probables, en la mayor aproximación a la certeza efectiva (STS 8 julio 1996), o que procede aplicar criterios de razonable proporcionalidad, de forma que el juicio de valor obtenido sea lo más próximo a lo que pudiera ser realidad cierta y comprobada de acuerdo con el desarrollo normal que corresponde a los acontecimiento (SS 21 octubre 1996).

14 CONCLUSIÓN - Las notas de encargo de venta en exclusiva pueden revocarse por el cliente en cualquier momento, siempre y cuando exista justa causa, es decir, no se trate de una revocación arbitraria y contraria a la buena fe. - Se entiende que hay justa causa cuando concurre un incumplimiento del mediador o hay una quiebra fundada de la relación de confianza. - No toda revocación anticipada dará lugar a la indemnización.

15 CONCLUSIÓN -Solo cabrá la indemnización cuando se produzca un daño de manera efectiva y éste se pruebe o quede acreditado. - El lucro cesante no podrá basarse en probabilidades remotas o meras expectativas sino en criterio objetivos de gran probabilidad y próximos a la certeza.