Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios

Transcripción

1 Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios Pablo Ruiz Lantero Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación Murcia, Del 25 al 29 noviembre 2016

2 Pablo Ruiz Lantero 2 Objetivos de la Guía Concienciar sobre la necesidad de mantenimiento Legislación en materia de conservación y mantenimiento Informar sobre inspecciones obligatorias y recomendables Agentes intervinientes. El aparejador de cabecera Introducción a las obras en los edificios de comunidades de propietarios Actuaciones en caso de emergencia "Si no puedes explicar algo de forma sencilla, es que ni tú mismo lo has entendido lo suficiente CIUDADANO

3 Pablo Ruiz Lantero 3 Razones para mantener tu edificio en forma VIGILANCIA DE LA SALUD Médico de cabecera SALUD PREVENTIVA alimentación sana ejercicio físico desarrollo mental/espiritual Nutricionista, entrenador personal, coach, guía espiritual OPERACIONES SISTEMÁTICAS Y COMPLEMENTARIAS Taller de confianza Y qué hay de tu edificio?

4 Pablo Ruiz Lantero 4 Qué razones da la LOE? con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes: Relativos a la seguridad Seguridad estructural Seguridad en caso de incendio Seguridad de utilización Relativos a la habitabilidad Higiene, salud y protección del medio ambiente Protección contra el ruido Ahorro de energía y aislamiento térmico Otros aspectos funcionales Relativos a la funcionalidad Utilización Accesibilidad Acceso a la telecomunicación Facilitación para el acceso a los envíos postales

5 Pablo Ruiz Lantero 5 Relativos a la seguridad Seguridad estructural Seguridad en caso de incendio Seguridad de utilización Relativos a la habitabilidad Higiene, salud y protección del medio ambiente Protección contra el ruido Ahorro de energía y aislamiento térmico Otros aspectos funcionales Relativos a la funcionalidad Utilización Accesibilidad Acceso a la telecomunicación Facilitación para el acceso a los envíos postales RAZONES DE CONFORT Y SEGURIDAD RAZONES ECONÓMICAS RAZONES DE ACCESIBILIDAD Y EFICIENCIA

6 Pablo Ruiz Lantero 6 Seguridad estructural Lesiones estructurales (manifestadas en la envolvente) relacionadas con la seguridad Razones de confort y seguridad Falta de seguridad y confort

7 Pablo Ruiz Lantero 7 Razones de confort y seguridad Seguridad de utilización Seguridad de utilización frente al riesgo de caídas en altura.

8 Pablo Ruiz Lantero 8 Falta de confort (salubridad) ahora Razones de confort y seguridad falta de seguridad (estructural) en el futuro

9 Pablo Ruiz Lantero 9 Razones económicas MANTENIMIENTO Reparación de desconchados o pequeñas grietas en el revestimiento Pintura en zonas reparadas Pintura de todo el edificio al finalizar el período Tras 15 años de ABANDONO Reparación de la estructura dañada Reparación de todo el revestimiento Pintura de todo el edificio <<

10 Pablo Ruiz Lantero 10 Razones económicas Pequeños gestos que permiten un ahorro económico con una mínima inversión

11 Pablo Ruiz Lantero 11 Razones de accesibilidad y eficiencia energética Accesibilidad? Eficiencia energética? Habitabilidad? Protección contra el ruido?

12 Pablo Ruiz Lantero 12 Razones de accesibilidad y eficiencia Mejora de la accesibilidad = mejora inmediata del confort Mejora de la eficiencia energética = ahorro económico a medio y largo plazo

13 Pablo Ruiz Lantero 13 Entonces Por qué mantener tu edificio en forma? y de paso Porque prolongamos su vida útil Porque mejoramos su confort Porque contribuimos a la conservación del medio ambiente Porque podemos ahorrar dinero Cumplimos con la legislación vigente

14 Pablo Ruiz Lantero 14 CUÁNDO EMPEZÓ EL DEBER LEGAL DE CONSERVACIÓN? CÓDIGO CIVIL, Real Orden de 29 de julio de 1889 El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.

15 Pablo Ruiz Lantero 15 Ley de Propiedad Horizontal Orden del Excmo. Sr. Consejero de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de 4 de octubre de 2010, por la que se regula el modelo libro del edificio para inmuebles de viviendas de nueva construcción. LOE Legislación en materia de conservación y mantenimiento DEBER de Conservación y Mantenimiento Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 2/2008 Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia. Condiciones estructurales (seguridad), de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad, salubridad y ornato CTE

16 Pablo Ruiz Lantero 16 Legislación en materia de conservación y mantenimiento RD 235/2013 Certificación Energética de Edificios Orden de 24 de mayo de 2013 por la que se crea y regula el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios de la Región de Murcia. CEE IEE Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana Valoración de: Estado de Conservación Accesibilidad Eficiencia Energética Decreto n.º 34/2015, de 13 de marzo, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia.

17 FACHADAS MUROS MEDIANEROS Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios Pablo Ruiz Lantero 17 FICHAS DE MANTENIMIENTO ENVOLVENTE DEL EDIFICIO INTERIOR DEL EDIFICIO MUROS Y SUELOS EN CONTACTO CON EL TERRENO Y la estructura?

18 Pablo Ruiz Lantero

19 ASCENSORES GAS FONTANERÍA Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios Pablo Ruiz Lantero 19 INSTALACIONES ENERGÍA SOLAR TÉRMICA SANEAMIENTO PORTERO ELECTRÓNICO PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS ELECTRICIDAD

20 Pablo Ruiz Lantero

21 Pablo Ruiz Lantero 21 TIPOS DE OBRAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS LABORES SENCILLAS EMPRESAS Y PROFESIONALES CUALIFICADOS

22 Pablo Ruiz Lantero 22 TIPOS DE OBRAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EJECUCIÓN DE TRABAJOS E INSTALACIONES MÁS COMPLEJAS REQUIEREN LICENCIA DE OBRA OBRA MENOR Variará según la administración local OBRA MAYOR Tipo exprés Solicitud valorada o comunicación previa Normal Dirección técnica Memoria valorada Declaración Responsable Dirección técnica Proyecto técnico Normal Dirección técnica Proyecto técnico

23 Pablo Ruiz Lantero 23 TIPOS DE OBRAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS ACTUACIONES Y OBRAS DE EMERGENCIA ORDENADAS POR LA ADMINISTRACIÓN ADOPCIÓN MEDIDAS DE EMERGENCIA (apeos, andamios, viseras, etc.) CARÁCTER INMEDIATO Bajo control de CON PERMISO IMPLÍCITO DE OCUPACIÓN DE LA VÍA PÚBLICA EN SU CASO Aportando DIRECCIÓN TÉCNICA PLANO DE ANDAMIOS DECRETO EJECUCIÓN DE OBRAS DE EMERGENCIA en un plazo determinado CONFORME A PROYECTO TÉCNICO BAJO DIRECCIÓN TÉCNICA

24 Pablo Ruiz Lantero 24 Gestión de obras de mantenimiento y conservación en edificios de viviendas RESPONSABILIDADES LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE CONVIERTE EN PROMOTOR DE LAS OBRAS GESTIÓN TÉCNICO- ECONÓMICA Solicitud de la licencia de obras Qué documentación técnica y administrativa necesito? Supervisión técnica de obras Quién, si no hay una dirección técnica? Gestión económica Quién hace comparables las ofertas y vela por su cumplimiento? GESTIÓN PREVENTIVA Coordinación de las obras con el normal uso del edificio A través del coordinador de seguridad y salud Velar por la seguridad del usuario y el trabajador Cuáles son las obligaciones y responsabilidades en materia preventiva de cada agente?

25 Pablo Ruiz Lantero 25 ACTUACIONES EN CASO DE EMERGENCIA QUÉ HAGO EN CASO DE? SISMO INCENDIO INUNDACIÓN VIENTO Y TORMENTA FUGAS DE GAS FUGAS DE AGUA Medidas preventivas y actuaciones Y después de la tormenta? Valorar el estado del edificio

26 Pablo Ruiz Lantero 26 Gestión del Mantenimiento. Funciones de un técnico de cabecera MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO AGENTES INTERVINIENTES Designa Ejecución de trabajos, instalaciones o proyectos EMPRESA CUALIFICADA APAREJADOR DE CABECERA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Labores sencillas Coordinará Gestionará o elaborará en su caso Asesorará Documentación técnica

27 Pablo Ruiz Lantero 27 Muchas gracias Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios Antonio José Moreno Fernández Pablo Ruiz Lantero Ana Caro González Eduardo Martínez Pérez