La Propiedad en el Derecho Civil

Transcripción

1 La Propiedad en el Derecho Civil

2 Sesión No. Nombre: Régimen en condominio Contextualización Cuáles son los tipos de condominios que existen? Condominio Por su estructura Por su uso Condominio vertical Condominio horizontal Condominio mixto Habitacional Comercial o se servicios Industrial Mixto

3 Introducción al Tema Qué es el régimen en condominio? El crecimiento poblacional, aunado a la escasez de tierra para construir y a la insatisfecha demanda de mayor vivienda económicamente accesible, ha provocado el surgimiento de condominios, horizontales y verticales, que permiten construir un mayor número de viviendas en espacios reducidos. Las grandes ciudades, principalmente las capitales, han sido pobladas en los últimos años por personas provenientes de las provincias en buscas de mejores oportunidades, lo que trae consigo la necesidad de crear más viviendas en pequeños espacios y con ello el surgimiento de los condominios. El artículo 2 de la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Distrito Federal establece las definiciones siguientes: Condómino: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio. Poseedor: Es la persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad privativa, a través de un contrato o convenio, que no tiene la calidad de condómino.

4 Explicación Régimen en condominio Qué es el régimen en condominio? Planiol y Ripert (citados por De Pina, 1998) al exponer sobre la naturaleza de la propiedad en condominio explican: que no es la de una verdadera copropiedad, en consideración a que cada uno de los propietarios tiene derecho exclusivo y completo a su piso o a su departamento, pudiendo ejercitar sobre los mismos todos los derechos de un propietario, excepto los que se deriven de obligaciones resultantes de las relaciones especiales de la voluntad a que está sometido, y que, al mismo tiempo, determinadas porciones de inmuebles se hallan en indivisión forzosa. (p.p.2 a 3). A decir de De Pina (1998) la característica distintiva de este tipo de propiedad es la coexistencia de la propiedad exclusiva de parte de la cosa y la copropiedad de otra parte. (p. 3). Es decir, el titular de la propiedad en condominio es propietario de una parte de la cosa objeto de esta propiedad (casa, departamento, etc.) y, copropietario de otra parte distinta de la misma (áreas comunes). Cuáles son los tipos de condominios que hay? El artículo 5 de la Ley de Propiedad en Condominio de inmuebles para el Distrito Federal establece los tipos de condominios que hay, esto atendiendo a su estructura y a su uso: I. Atendiendo a su estructura: a) Condominio vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad; b) Condominio horizontal.- Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común. c) Condominio mixto.- Es aquel formado por condominios verticales y horizontales; II. Atendiendo a su uso; podrán ser: a) Habitacional.- Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa están destinadas a la vivienda; b) Comercial o de Servicios.- Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa, es destinado a la actividad propia del comercio o servicio permitido;

5 c) Industrial.- Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina a actividades permitidas propias del ramo; d) Mixtos.- Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores. Cuáles son los derechos y obligaciones de los condóminos? Dispone el artículo 951 del Código Civil Federal que la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división. La parte alícuota de los condueños sobre los elementos de los condueños, es inseparable del derecho de propiedad exclusivo que les corresponde respecto de las unidades privativas. Sólo se podrá enajenar, gravar la parte alícuota cuando se haga conjuntamente con la propiedad privativa. El citado artículo 951 del Código Civil Federal dispone en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos en su último párrafo: Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables. De la interpretación del multicitado artículo 951 del Código Civil Federal se desprende que, el condómino es propietario exclusivo de su departamento, vivienda, casa o local, según el tipo de propiedad de que se trate (industrial, comercial o habitacional) y que además, tiene derecho a la copropiedad de los elementos y partes del condominio que se consideren comunes (el terreno, sótano, pórtico, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores, espacios que hayan señalado las licencias de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos siempre que sean de uso general será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijada en la estructura constitutiva para ese efecto. los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y a los servicios comunes; las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso y disfrute común, tales como fosas, pozo, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, etc.; los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general: e) cualesquiera otras partes del inmueble, locales; obras, aparatos o instalaciones que resuelvan por unanimidad de los condóminos usar o disfrutar en común, o que se establezcan con tal carácter en el reglamento del condominio o de la escritura constitutiva; de propiedad común solo de los condóminos colindantes serán los

6 entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos, viviendas, casas o locales). Qué es la Asamblea de Condóminos? Expone De Pina (1998) que la asamblea de condóminos es el órgano supremo del condominio, las cuales puedes ser generales (se celebran por lo menos una vez al año) o de grupo de condominio (tantas veces sean convocadas conforme a Ley o su reglamento), y se rigen bajo ciertas leyes, ejemplo de ellas son: Cada condómino goza de un número de votos igual al porcentaje del valor de su propiedad. En la elección o remoción del administrador, cada unidad (departamento o vivienda) corresponde a un solo voto. La votación es personal, nominal y directa. Las resoluciones se toman por mayoría simple. Las asambleas son presididas según su reglamento. El secretario lleva un libro de actas autorizado por las autoridades locales. La convocatoria para las asambleas requiere un quorum de 90% en la primera convocatoria, 51% en la segunda o por mayoría en la tercera. Las determinaciones adoptadas obligan a todos los condóminos, ausentes o disidentes. Establece cuotas a favor de los condóminos. La ley establece el nombramiento y constitución de un comité de vigilancia, que se integrará con una o hasta tres personas que podrán ser condóminos o no. El reglamento de condominio determinará obligatoriamente determinadas pautas para mantener un orden. Los gravámenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un condominio. Cada uno de los condóminos responderá solo al gravamen que corresponda a su propiedad. Además, el régimen de propiedad de condominio puede extinguirse voluntariamente por acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje superior. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una porción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según el peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, una mayoría especial del 51% de los condóminos podrá acordar la distribución o división del terreno y los bienes comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación, desarrollo o regeneración urbana y otras que fueren aplicables. (De Pina, 1998).

7 Conclusión En el régimen de condominio nos encontramos ante una figura sui generis, pues contiene aspectos tanto de la propiedad como de la propiedad. Así, en el régimen de condominio se puede disfrutar de forma exclusiva de un piso o una vivienda en calidad de propietario, pero también se aprovechan áreas comunes en calidad de copropietario. El Condómino podrá arrendar o vender aquella parte de la que sea propietario pero no la que este bajo el régimen de copropiedad. Los gastos que se generen como mantenimiento de la copropiedad serán sufragados por los condóminos. No obstante, el derecho que tiene el condominio de disfrutar aquella parte de la que tiene propiedad está limitado, pues el condómino no podrá realizar actos que afecten la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos, ni efectuar actos en el interior o exterior que afecten el uso de los servicios o áreas comunes. El dueño de un departamento por ejemplo no puede realizar adecuaciones o modificaciones en su propiedad que afecte la estructura del inmueble, y por ende ponga en peligro la integridad de los vecinos. Lo anterior, cuestiona el hecho de que si la el régimen de condominio constituye, en cierto modo, un derecho de propiedad sobre un inmueble, pues podría considerarse como una copropiedad especial. Sin embargo, cabe hacer mención que no todos los condominios son usados para uso habitacional, puede presentarse que un condominio sea usado para uso comercial, por ejemplo oficinas, negocios, etc. Ya se ha visto lo referente al Régimen en Condominio, éste tema concluye el estudio de la materia la Propiedad en el Derecho Civil. No obstante, será necesario que te mantengas actualizado en los temas abordados en esta materia, con la finalidad de conocer las reformas legales que se realicen en un futuro.

8 Para aprender más En qué consiste el condominio y la cooperativa? De Souza, A. (s/f). El condominio y la cooperativa como formas de copropiedad, obtenido de: En qué consiste el derecho de condominio en México? Frisch, W. (s/f). Comparación sistemática del derecho de condominio en México, Alemania, Austria y Suiza, obtenido de:

9 Actividad de Aprendizaje Instrucciones: Con la finalidad de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta sesión, ahora tendrás que realizar una actividad en la cual a través de un mapa mental describas lo referente al régimen en condominio. Puedes realizarlo en cualquier programa especializado en mapas mentales, al final tendrás que guardarlo como imagen en formato JPG, con la finalidad de subirlo a la plataforma de la asignatura. Recuerda que esta actividad te ayudará a retener los aspectos generales del régimen en condominio, los cuales son esenciales el estudio de la materia. Esta actividad representa el 5% de tu calificación y se tomará en cuenta lo siguiente: Tus datos generales Referencias bibliográficas Ortografía y redacción Título Resumen Representación gráfica

10 Bibliografía Bonnecase, J. (2002). Tratado elemental de derecho civil. México: Oxford. De Ibarrola, A. (1977). Cosas y Sucesiones. México: Porrúa. De Pina Vara, Rafael. (1998). Elementos de Derecho Civil Mexicano. México: Porrúa. M. Planiol; J. Ripert. (2002). Derecho Civil. México: Oxford. Rojina Villegas, Rafael. (2008). Compendio de Derecho Civil. México: Porrúa.