ALCALDIA MAYOR DE BOGOTA SECRETARIA DISTRITAL DE HABITAT. Propiedad Horizontal. Bogotá D.C., Diciembre de 2008

Transcripción

1 ALCALDIA MAYOR DE BOGOTA SECRETARIA DISTRITAL DE HABITAT Propiedad Horizontal Bogotá D.C., Diciembre de 2008

2 TABLA DE CONTENIDO Competencias SIVCV SDHT Quejas por deficiencias constructivas en zonas comunes y privadas. Marco Normativo. Conceptos Básicos. Contenido Reglamento de Propiedad. Divisibilidad de la Hipoteca en Propiedad Horizontal. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Administración Provisional.

3 1. COMPETENCIAS SIVCV-SDHT La Subsecretaria de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaria Distrital del Hábitat, ejerce funciones de Inspección Vigilancia y Control sobre las personas naturales y jurídicas que realizan actividades de anuncio, enajenación, captación de dineros y arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, dentro de la jurisdicción del Distrito Capital de Bogotá D.C., de conformidad con lo dispuesto por la Ley 66 de 1968, 820 de 2003, los Decretos Leyes 2610 de 1978 y 078 de 1987, los Decretos 540 de 1991, 405 de 1994, 329, 51 de 2004, 121 de 2008 y demás normas concordantes.

4 1. COMPETENCIAS SIVCV-SDHT EN PROPIEDAD HORIZONTAL La SIVCV SDHT no es competente para conocer de controversias propiedad horizontal sobre: personería jurídica, registro de actas de asamblea, problemas de administración, controversias entre los órganos de la copropiedad etc., toda vez que estos conflictos resolverse de manera extrajudicial al interior de los órganos de la propiedad o haciendo uso de los mecanismos alternativos de solución de conflictos, y por último se puede acudir a la autoridad jurisdiccional con el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal, tal como lo señala el Articulo 14 del Código de Procedimiento Civil. Lo anterior de conformidad con la Ley 675 de 2001 y los Conceptos de la Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá Nos. 3, 13, 21, 23, 52, 59 de 2008

5 2. QUEJAS POR DEFICIENCIAS CONSTRUCTIVAS Áreas Comunes: Cuando se presenten deficiencias constructivas en esta zonas, el Administrador de la copropiedad actuando como representante legal de la misma, puede presentar su queja ante la SIVCV-SDHT. Áreas Privadas: En el caso en el cual las deficiencias se presenten en las zonas privadas; es decir al interior de cada unidad, el propietario puede directamente instaurar la queja, o puede otorgar un PODER al administrador de la copropiedad para que presente la queja. De igual forma, el administrador (Representante Legal de la Copropiedad) puede reunir los poderes de los propietarios y establecer la pretensión de cada uno y el problema de cada unidad, y presentar la queja ante la SIVCV SDHT.

6 3. MARCO NORMATIVO Ley 675 de Propiedad Horizontal: Propiedad Exclusiva sobre bienes privados, y copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes. Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema Jurídico que regula el sometimiento a la propiedad horizontal de un edificio o conjunto construido o por construirse.

7 4. CONCEPTOS BÁSICOS Art. 3 Ley 675 de Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

8 4. CONCEPTOS BÁSICOS Art. 3 Ley 675 de Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

9 5. CONTENIDO ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD. Articulo 5 Numeral 8 Ley 675 de 2003: La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal debe contener Las especificaciones de construcción y las condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto. Cuando el constructor dentro de la oferta del proyecto se ha comprometido a realizar la constitución de la Propiedad Horizontal, debe incorporar en el reglamento y su correspondiente escritura pública, toda la información técnica del proyecto, la cual debe coincidir con la licencias urbanísticas y de construcción del mismo; de igual forma debe definir y hacer entrega de un manual de usuario que permita conocer a los propietarios la forma adecuada de uso del inmueble, las garantías, y el mantenimiento que se le debe dar. De lo contrario debe facilitar y proporcionar a la copropiedad toda la información antes mencionada, así como los planos estructurales, de redes, y las garantías de bombas hidráulicas, ascensores, plantas eléctricas etc.

10 6. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Articulo 17 Parágrafo Ley 675 de 2001: Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado. Cuando los constructores realicen hipotecas sobre el terreno en mayor extensión donde se realizará el proyecto constructivo, una vez construido, en la enajenación de las unidades deberá dar aplicación a este articulo, y asumir los gastos de levantamiento de la hipoteca de cada unidad.

11 7. DESAFECTACIÓN BIENES COMUNES NO ESENCIALES Articulo 20 Ley 675 de 2001: Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.( )

12 7. DESAFECTACIÓN BIENES COMUNES NO ESENCIALES Los constructores y promotores de los proyectos de vivienda no pueden ofrecer y vender como unidades privadas los parqueaderos autorizados en la licencia de construcción para visitantes e incapacitados, disminuyendo con ello el número autorizado según el índice de densidad el proyecto; salvo que se haga la reposición de los mismos como lo señala el artículo antes mencionado. Además toda desafectación de este tipo de bienes requiere la reforma del reglamento de propiedad horizontal Articulo 21 Ley 675 de 2001.

13 8. ENTREGA BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL Articulo 24 Ley 675 de 2001: Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.

14 8. ENTREGA BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL ( ) La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido. PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

15 8. ENTREGA BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL El constructor debe hacer entrega de los bienes comunes de conformidad con el artículo antes mencionado; dejando por escrito las constancias pertinentes en las actas de entrega sobre: cosas pendientes por entregar y las fechas de entrega de las mismas, formas de mantenimiento y estado de recibo de cada elemento. Esto es necesario por cuanto, en el caso de presentarse quejas por deficiencias constructivas en zonas comunes ante la SIVCV-SDHT, se pueda tener un antecedente claro de cómo fueron entregadas dichas áreas, el estado de recibo por parte de los copropietarios y los compromisos y responsabilidades que estos últimos adquirieron a partir del recibo sobre el uso y mantenimiento de las mismas, y con ello dejar claro que corresponde a una mejora locativa o a un mantenimiento.

16 9. ADMINISTRACION PROVISIONAL Articulo 52 Ley 675 de 2001: Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

17 9. ADMINISTRACION PROVISIONAL Es importante destacar que la Administración Provisional que puede estar ejerciendo el constructor o promotor del proyecto de manera directa o a través de un tercero contratado para ello NO EXCLUYE a los propietarios de las unidades vendidas del pago de expensas comunes necesarias (cuotas de administración) al administrador provisional, toda vez que las obligaciones de los propietarios son adquiridas desde el momento de la entrega de su inmueble.

18 9. ADMINISTRACION PROVISIONAL Los conceptos que cubren las cuotas de administración (expensas necesarias) en la administración provisional del constructor o promotor del proyecto son: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.