El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: LAS VALORACIONES CATASTRALES

Transcripción

1 Ponente: Mª Inmaculada Ruiz Flores JEFA DE ÁREA DE INSPECCIÓN G.R.C. de Barcelona-Catalunya

2 Normativa catastral Clasificación de bienes inmuebles. Novedades legislativas. Procedimientos de valoración colectiva Valoración catastral Actualización de valores catastrales Comunicaciones y colaboración entre el catastro y las entidades locales Aplicaciones de carácter fiscal de los valores catastrales

3 Normativa catastral Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

4 Normativa catastral Actualización de valores catastrales por Leyes de presupuestos. Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales. Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición transitoria primera del TRLCI. Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril, por la que se aprueba el modulo de valor M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales. Orden HAC/3521/2003, de 12 de diciembre, por la que se fija el coeficiente de referencia al mercado (RM) para los bienes inmueble de características especiales. (Orden de 18 de diciembre de 2000 y Orden de 14 de octubre de 1998 para ponencias anteriores)

5 Clasificación de bienes inmuebles. Novedades legislativas. RÉGIMEN JURÍDICO: Arts. 6, 7 y 8 del TRLCI. A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de BIEN INMUEBLE la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente en: - Bienes inmuebles URBANOS - Bienes inmuebles RÚSTICOS - Bienes inmuebles de CARACTERÍSTICAS ESPECIALES. El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo.

6 Clasificación de bienes inmuebles. Novedades legislativas. RÉGIMEN JURÍDICO: Arts. 6, 7 y 8 del TRLCI. Se entiende por SUELO DE NATURALEZA URBANA: a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano o urbanizado. b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable. (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio) c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados. e) El suelo ya transformado por contar con servicios urbanos. f) El que esté consolidado por la edificación. Se entiende por SUELO DE NATURALEZA RÚSTICA aquel que no sea de naturaleza urbana conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales.

7 CLASIFICACIÓN DEL SUELO SUELO NO URBANIZABLE SUELO URBANIZABLE *Valor por LOCALIZACIÓN SUELO URBANO NO PROGRAMADO (SUNP) NO DELIMITADO (SUND) NO SECTORIZADO (SUNS) PROGRAMADO (SUP) DELIMITADO (SUD) SECTORIZADO (SUS) UNIDAD DE ACTUACIÓN (UA) (sin sistema de actuación urbanística) NO URBANIZADO (NU) (con sistema de actuación urbanística aprobado) URBANIZADO (UU) (con sistema de actuación urbanística ejecutado) NATURALEZA DEL SUELO SIN Ordenación Detallada (PEU, PPU, PMU, PPUD) CON RÚSTICA Ley 13/ b) Ordenación Detallada (PEU, PPU, PMU, PPUD) URBANA

8 Procedimientos de valoración colectiva RÉGIMEN JURÍDICO: Arts. 24 a 29 del TRLCI. El PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN COLECTIVA de bienes inmuebles podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento, cuando para una pluralidad de bienes inmuebles se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento o de otras circunstancias.

9 Procedimientos de valoración colectiva RÉGIMEN JURÍDICO: Arts. 24 a 29 del TRLCI. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA DE CARÁCTER GENERAL Y PARCIAL PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA DE CARÁCTER GENERAL: Requieren la aprobación de una Ponencia de Valores TOTAL. Se observarán las directrices que se establezcan para garantizar la coordinación nacional de valores. Sólo pueden llevarse a cabo una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior PVCG y se realizará, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA DE CARÁCTER PARCIAL: Requieren la aprobación de una Ponencia de Valores de carácter parcial. Debe de garantizar la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de los inmuebles del municipio.

10 Procedimientos de valoración colectiva RÉGIMEN JURÍDICO: Arts. 24 a 29 del TRLCI. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA DE CARÁCTER GENERAL Y PARCIAL PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO Y CLASES. Son documentos administrativos que recogen los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para la determinación del valor catastral. ÁMBITO Y CLASES: Las Ponencias de Valores serán, por regla general, de ámbito municipal, salvo que las circunstancias justifiquen una extensión mayor. Las Ponencias de Valores podrán ser: - TOTALES: se extienden a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase (urbanos, rústicos). - PARCIALES: se circunscriben a bienes de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuas o fincas, o a inmuebles con características constructivas que requieran una valoración singularizada. - ESPECIALES (para BICES).

11 Procedimientos de valoración colectiva RÉGIMEN JURÍDICO: Art. 30 y Dis posiciones Transitorias 2ª y 7ª del TRLCI. PROCEDIMIENTOS SIMPLIFICADOS DE VALORACIÓN COLECTIVA SUPUESTOS: El art. 30 del TRLCI establece una serie de supuestos en los que los PVC no requerirán la aprobación de una nueva ponencia de valores: - Modificaciones de planeamiento que supongan variaciones en el aprovechamiento urbanístico o en el uso de los bienes inmuebles. - Modificaciones o desarrollos de planeamiento que supongan que los suelos adquieren la consideración de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales. - Ajuste del valor catastral de los suelos urbanizables a los Módulos específicos es tablecidos por Orden Ministerial. - Proyectos de reparcelación en suelo urbanizable. - Anulación o modificaciones de planeamiento que supongan que el suelo pierda la consideración de suelo de naturaleza urbana. - Aprobación o modificación de planeamiento que se clasifiquen suelos como urbanizables y se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con ordenación detallada, los inmuebles rústicos afectados se valorarán considerando su localización.

12 Procedimientos de valoración colectiva RÉGIMEN JURÍDICO: Art. 30 y Disposiciones Transitorias 2ª y 7ª del TRLCI. PROCEDIMIENTOS SIMPLIFICADOS DE VALORACIÓN COLECTIVA REFERENCIA AL SUPUESTO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA 7ª: Tiene por objeto el cambio de naturaleza de aquellos suelos urbanizables que no cuenten con ordenación detallada y pormenorizada y que, por tanto, su consideración como bienes de naturaleza urbana ya no se acomoda a la redacción dada al art b) TRLCI por la Ley 13/2015, debiendo pasar a tener naturaleza rústica. En este caso se valorarán considerando su localización. Su efectividad tendrá lugar el 1 de enero del año en que se inicie el procedimiento. PROCEDIMIENTO: - El procedimiento se inicia mediante acuerdo que se publicará por edicto en la Sede Electrónica del Catastro. - Los actos dictados como consecuencia de estos procedimientos se notificarán de conformidad con lo dispuesto en el art. 17 TRLCI. - El plazo máximo para realizar la notificación de la resolución expresa es de 6 meses a contar desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio.

13 Procedimientos de valoración colectiva RÉGIMEN JURÍDICO: Arts. 24 a 29 del TRLCI. PROCEDIMIENTOS SIMPLIFICADOS DE VALORACIÓN COLECTIVA COLABORACIÓN E INTERVENCIÓN MUNICIPAL: En el supuesto de la Disposición Transitoria 7ª se establece específicamente el deber de los ayuntamientos de suministrar a la Dirección General del Catastro información sobre los suelos que se encuentren afectados.

14 Valoración catastral El VALOR CATASTRAL es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. (Art. 22 del TRLCI) Valor Catastral = Valor Catastral del Suelo + Valor Catastral de la Construcción El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. (Art del TRLCI) Para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles urbanos de un municipio, se parte del módulo de valor M y se obtiene para cada municipio un módulo básico de repercusión de suelo (MBR) y un módulo básico de construcción (MBC) de acuerdo con lo dispuesto en la Norma 6 del Real Decreto 1020/1993. Estos módulos de valoración se establecen en la Ponencia de Valores Total del municipio una vez verificados por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria correspondiente.

15 Valoración catastral A partir del módulo básico de repercusión se determinan las distintas Zonas de Valor del municipio, distinguiendo entre zonas de valoración por unitario y zonas de valoración por repercusión. El suelo se valorará por aplicación del VALOR DE REPERCUSIÓN, euros por metro cuadrado construido, de cada uso recogido en la zona de valor correspondiente, sobre: - En el caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere. - En el caso de suelo edificado, los metros cuadrados realmente construidos. El suelo ubicado en una zona de VALOR UNITARIO se valorará, con carácter general, por aplicación del valor unitario establecido en dicha zona a los metros cuadrados de suelo.

16 Valoración catastral La Norma 10 del Real Decreto 1020/1993 establece una serie de COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR DE SUELO en función de si la valoración del mismo se realiza por repercusión o por unitario. Suelo valorado por repercusión: - Parcelas con varias fachadas a vía pública. - Longitud de fachada Suelo valorado por unitario: - Parcelas con varias fachadas a vía pública. - Longitud de fachada - Forma irregular - Fondo excesivo - Superficie distinta a la mínima. - Inedificabilidad temporal - Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública

17 Valoración catastral El VALOR DE UNA CONSTRUCCIÓN será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido a partir de aplicar al módulo básico de la construcción (MBC), recogido en la ponencia de valores correspondiente, el coeficiente de la Norma 20 del Real Decreto 1020/1993 que corresponda, y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en la Norma 13 resulten de aplicación. En la Norma 20 del citado Real Decreto se establece una tipificación de las construcciones en función del uso, clase, modalidad y categoría de las mismas, estableciendo un coeficiente de aplicación para cada una de ellas. En la Norma 13 se recogen los siguientes coeficientes correctores: - Antigüedad de la construcción - Estado de conservación

18 Valoración catastral Finalmente el valor catastral individualizado de un bien inmueble sería el siguiente: Valor Catastral = (Valor Suelo + Valor Construcción) x coef Norma 14 x GB x RM Los coeficientes de la Norma 14 son aquellos que tienen en cuenta determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los inmuebles que afectan de igual forma al suelo y a las construcciones y son los siguientes: - Depreciación funcional o inadecuación. - Viviendas y locales interiores - Fincas afectadas por cargas singulares. - Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. - Apreciación o depreciación económica. El componente de gastos y beneficios (GB) viene definido en la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993 y, en concreto, en la ponencia de valores del municipio. Por último, resulta de aplicación el coeficiente de referencia al mercado (RM).

19 Actualización de valores catastrales RÉGIMEN JURÍDICO: Arts del TRLCI. Los ayuntamientos pueden solicitar la aplicación de coeficientes de actualización de los valores catastrales de los bienes inmuebles urbanos de su municipio, en función del año de entrada en vigor de la correspondiente Ponencia de valores total del municipio, si se cumplen los siguientes requisitos: a) Que hayan transcurrido 5 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general. b) Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, siempre que afecten de modo homogéneo al conjunto de usos, polígonos, áreas o zonas existentes en el municipio. c) Que la solicitud del ayuntamiento se comunique a la DGC antes del día 31 de mayo del ejercicio anterior a aquel para el que se solicite la aplicación de los coeficientes.

20 Actualización de valores catastrales RÉGIMEN JURÍDICO: Arts del TRLCI. PROCESO: 1º. Antes del 30 de abril de cada año la Gerencia informará a los ayuntamientos a los que pueda ser aplicable la medida, de los coeficientes de incremento o decremento que se prevé incorporar a la Ley de Presupuestos Generales para el año siguiente. 2º. El ayuntamiento puede solicitar la aplicación de la actualización antes del 31 de mayo de cada año, mediante un escrito suscrito por el Alcalde y dirigido a la DGC. 3º. La DGC comprobará que se den los requisitos mencionados y emitirá un informe. 4º. El Ministro de Hacienda y Función Pública, antes del 30 de septiembre de cada año, aprueba mediante Orden Ministerial, la relación de municipios a los que resultarán de aplicación los coeficientes de actualización en el año siguiente. 5º. La LPGE de cada año aprueba los coeficientes de actualización a aplicar. 6º. Los coeficientes correspondientes se aplicarán a partir del 1 de enero del año en que han de surtir efectos.

21 Comunicaciones y colaboración entre el catastro y las entidades locales RÉGIMEN JURÍDICO: Art. 14.c del TRLCI, art. 204 de la Ley Hipotecaria y arts. 35 y 36 del RD 417/2006. COMUNICACIONES ADMINISTRATIVAS DE CONCENTRACIÓN, DESLINDE, EXPROPIACIÓN O URBANISMO OBJETO: Son las comunicaciones que las Administraciones actuantes deben formalizar ante Catastro en los supuestos de: CONCENTRACIÓN PARCELARIA DESLINDE ADMINISTRATIVO EXPROPIACIÓN FORZOSA LOS ACTOS DE PLANEAMIENTO Y DE GESTIÓN URBANÍSTICOS

22 Comunicaciones y colaboración entre el catastro y las entidades locales RÉGIMEN JURÍDICO: Art. 14.c del TRLCI, art. 204 de la Ley Hipotecaria y arts. 35 y 36 del RD 417/2006. COMUNICACIONES ADMINISTRATIVAS DE CONCENTRACIÓN, DESLINDE, EXPROPIACIÓN O URBANISMO ALCANCE Y EFECTOS: En el ámbito municipal son especialmente relevantes los actos de planeamiento y gestión urbanística, entre los que se encuentran: a) Modificaciones de planeamiento que supongan alteraciones en la naturaleza del suelo. b) Proyectos de compensación, de reparcelación y de urbanización, o figuras análogas previstas en la legislación autonómica. c) Ejecución subsidiaria de obras de rehabilitación, demolición o derribo y aquellas otras que se deriven del incumplimiento de la función social de la propiedad. d)ocupación directa de los terrenos destinados a dotaciones. La obligación de comunicación que recae en la Administración actuante excluye la obligación de declarar de los titulares.

23 Comunicaciones y colaboración entre el catastro y las entidades locales RÉGIMEN JURÍDICO: Art. 14.c del TRLCI, art. 204 de la Ley Hipotecaria y arts. 35 y 36 del RD 417/2006. COMUNICACIONES ADMINISTRATIVAS DE CONCENTRACIÓN, DESLINDE, EXPROPIACIÓN O URBANISMO PLAZO Y OBLIGACIONES FORMALES: La Administración actuante debe de comunicar la resolución de estos procedimientos, pero habrá de contener además la información gráfica y alfanumérica necesaria para su tramitación (según la Orden EHA/3482/2006). La comunicación comprenderá la correspondiente certificación administrativa expedida por el órgano actuante. El plazo para realizar estas comunicaciones es de 2 meses contados: - Modificaciones de planeamiento: a partir del día siguiente a la publicación en el Boletín Oficial de su aprobación definitiva. - Proyectos de compensación y de reparcelación: a partir del día siguiente a la publicación de su aprobación definitiva en el Boletín Oficial correspondiente. - Supuestos de ejecución subsidiaria: a partir del día siguiente a la fecha de su finalización. - Ocupación directa de terrenos para dotaciones: a partir del día siguiente al de la formalización del acta de ocupación.

24 Aplicaciones de carácter fiscal de los valores catastrales El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones se carácter fiscal de las Administraciones Públicas: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El Catastro elabora el Padrón, que incluye: nombre y apellidos del propietario, ¾ NIF, domicilio, situación, referencia catastral, valor catastral y base liquidable. La gestión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles está compartida entre la DGC, que realiza la gestión catastral, y los Ayuntamientos, que realizan la gestión tributaria del Impuesto. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana: La base imponible se determina aplicando el % aprobado por el Ayuntamiento sobre el valor del terreno fijado por la DGC. En caso de revisión catastral, ese valor se reduce un máximo del 60% durante los cinco años siguientes. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Para los inmuebles urbanos, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones no indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, se imputa como renta a efectos del IRPF: - Con carácter general, el 2 por 100 sobre el valor catastral del inmueble. - El 1,1 por 100 del valor catastral para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un PVC que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores.

25 Aplicaciones de carácter fiscal de los valores catastrales Impuesto sobre el Patrimonio: Se computa el mayor de estos tres: el valor catastral, el valor fijado por la CA a efectos de los impuestos de transmisiones, Sucesiones y Donaciones o el precio o valor de adquisición. Impuesto sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales: Se parte del valor real pero las CCAA pueden utilizar el valor catastral como medio de comprobación multiplicándolo por determinados coeficientes.