MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL TEXT REFÓS DEL PGOU NÚM 48 PA 104 A/B/C PONT DE LA BARCA

Transcripción

1 MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL TEXT REFÓS DEL PGOU NÚM 48 PA 104 A/B/C PONT DE LA BARCA Setembre

2 2

3 MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL TEXT REFÓS DEL PGOU NÚM 48 PA 104 A/B/C PONT DE LA BARCA 1. MEMÒRIA Antecedents Conveniència i oportunitat Naturalesa, objecte i abast de la modificació Situació i àmbit Formulació i tramitació Marc urbanístic i legal Estructura de la propietat Usos del sòl i estat de l edificació Planejament vigent Objectius i criteris de la modificació Proposta de modificació Cessions obligatòries de zones verdes i espais lliure Execució d infraestructures urbanístiques comunes: protecció hidràulica Estudi de les condicions específiques ambientals i de localització per als usos recreatius Memòria Social Quadre resum de superfícies Sostenibilitat econòmica...33 ANNEX I. RELACIÓ PROPIETARIS...35 ANNEX II. REPORTATGE FOTOGRÀFIC NORMATIVA NORMATIVA...39 CAPÍTOL I. DISPOSICIONS DE CARÀCTER GENERAL...39 Article 1. Naturalesa i objecte...39 Article 2. Situació i Àmbit...39 Article 3. Obligatorietat...39 Article 4. Vigència...39 Article 5. Interpretació...39 Article 6. Determinacions...40 CAPÍTOL II. RÈGIM URBANÍSTIC DEL SÒL...40 Article. 7. Classificació del sòl...40 Article 8. Qualificació...40 Article 9. Regulació detallada de les zones Article 10. Nombre de plantes...43 Article 10. Règim d usos recreatius...43 Article 11. Gestió ANNEX NORMATIU Agenda Objectius i criteris Rendibilitat econòmica. Comparativa valor actual valor proposta de modificació Viabilitat econòmica PLÀNOLS DOCUMENT DE REFERÈNCIA

4 1. MEMÒRIA 1. Antecedents. 1. El Pla General d Ordenació del Municipi de Girona va ser aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data 28 de febrer de 2002 i publicat als efectes de la seva vigència al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya núm. 3654, d 11 de juny de L Ajuntament va publicar en la seva integritat aquest text normatiu en el BOP del dia 14 d abril de 2003 i posteriorment, en sessió de data 9 de febrer de 2006, la Comissió Territorial d Urbanisme de Girona va donar conformitat al text refós de les normes de planejament general, que es va publicar íntegrament en el DOGC 4618 de 21 d abril de El 5 de juny de 2002, els dos propietaris de les finques afectades per l obertura del tram de carrer Pont de la Barca, entre l aparcament i el tram ja obert, van signar una compareixença davant l Ajuntament per gestionar la seva obertura i adjudicació de les finques resultants. En sessió celebrada el dia 30 d abril de 2003, el Ple de l Ajuntament va acordar aprovar definitivament la Delimitació poligonal del Carrer Pont de la Barca, redactada en base a la citada compareixença. 3. Contra aquest acord, denunciant la compareixença, un dels propietaris va interposar recurs, que ha estat estimat en la sentència núm. 477 de 18 de maig de 2007 de la sala del contenciós administratiu del TSJC, que anul la i deixa sense efecte la delimitació aprovada. La sentència es fonamenta en que al excloure de l àmbit delimitat la finca colindant entre aquest i el Ter, la parcel la resultant no és ajustada al pla, al necessitar una posterior regularització amb la finca exclosa. 4. Amb data 11 de març de 2008 el ple municipal aprovava inicialment la modificació puntual número 21 PA-104 Pont de la Barca i es publicava al DOGC el 4 d abril de A raó de les modificacions introduïdes en el document inicial, a resultes tant d al legacions com de converses amb els diferents propietaris/es, que tenen consideració de canvis substancials, el document se sotmetia a una nova exposició pública, aprovada al ple de 9 de juny de 2009 i publicada al DOGC el 17 de juny de En sessió ordinària del dia 9 de març del 2010, el Ple acorda estimar en part les al legacions formulades en la segona exposició pública i aprovar provisionalment la modificació puntual del PGOU núm. 21 PA 104 Pont de la Barca (PA 104 A, PA 104 B, PA 104C) 7. En data 19 d abril de 2010, l ajuntament de Girona, rep l informe de l Agència Catalana de l Aigua ( núm ) que data del 12 d abril del 2010 i que informa favorablement la modificació amb les següents prescripcions a tenir en compte Les rasants dels accessos i les àrees practicables dels cossos de les edificacions se situïn sobre la cota 69,00 corresponent a la làmina d aigua de l avinguda de 500 anys de període de retorn en el tram del riu que limita amb el polígon d actuació entre el Pont de la Barca i l avinguda de França. Els elements estructurals de fonamentació dels edificis es determinaran en concordança amb les condicions d inundació actual, segons les determinacions dels estudis de simulació hidràulica desenvolupats en el marc de la PEF del Baix Ter i els possibles efectes d una revinguda de 500 anys de recurrència sobre la capacitat portant i/o l estabilitat dels terrenys que s ocuparan, tot sens perjudici de la programació i execució de les obres d infraestructura hidràulica a les que es fa referència en l apartat de Consideracions anterior per a la reducció del risc hidrològic a valors adients. L inici de les obres d urbanització resta condicionat a l autorització de l Agència Catalana de l Aigua, que haurà de demanar el promotor el corresponent projecte d urbanització. 8. En data 19 d abril de 2010, l ajuntament rep per registre d entrada (núm ) l informe emès pel Departament de Medi Ambient i Habitatge per la qual es considera que la proposta es pot aprovar definitivament sempre que s incorpori la següent condició de protecció ambiental: L execució de l estructura longitudinal de protecció front avingudes que es requereix a l informe de l Agència Catalana de l Aigua i també del passeig fluvial no podran comportar afectacions negatives a l àmbit de Natura 200 situat al marge fluvial dins l espai de Natura 2000 LIC Riberes del Ter. Es tindran en compte, en tot cas, solucions acordades amb el caràcter d espai natural dels terrenys de l entorn i, si s escau, l aplicació de tècniques de bioenginyeria 4

5 Els projecte que, en desenvolupament de la modificació puntual, puguin afectar directa o indirectament l espai LIC Riberes del Baix Ter, s hauran de trametre al Departament de Medi Ambient i Habitatge per a l emissió del corresponent informe. 9. En data 7 de maig de 2010, l ajuntament rep per registre d entrada (núm ) la comunicació de l acord de la Comissió Territorial d Urbanisme de Girona en sessió de 14 d abril de 2010 per la qual s aprova definitivament la modificació puntual del PGOU 21 PA104, carrer Pont de la Barca, sol licita informe a la Direcció General de Comerç amb relació als usos comercials proposats i estableix que les normes urbanístiques de la modificació han d incorporar les prescripcions dels informes de l Agència Catalana de l Aigua i del Departament de Medi Ambient i Habitatge. 10. En data 28 de juliol de 2010, l ajuntament rep per registre d entrada (núm ) l informe del Departament d Innovació, Universitats i Empresa per la qual s emet informe favorable per a l aprovació definitiva amb la prescripció següent Pel que fa a l aparcament relacionat amb els grans establiments comercials, si s escau, s ha d adequar a l article 12 del Decret 378/2006, d un mínim de dues places per cada 100m2 edificats, que continua vigent d acord amb la DT 3a del DL 1/2009, fins el desenvolupament reglamentari d aquest. 2. Conveniència i oportunitat. 1. L àmbit objecte de modificació es troba dins una trama de teixit residencial i comercial amb certa manca de correspondència entre els usos assignats i els usos de destí. També s inclouen a l àmbit algunes construccions desocupades i en estat ruïnós, esperant desenvolupar-se amb l ordenació final de l àmbit, que inclou el traçat de nova vialitat. 2. La localització d aquest àmbit, no especialment integrat al sector nord de la ciutat i apartat del teixit residencial; així com el reconeixement dels usos actuals, les previsions futures i les superfícies d aparcament situades al nord i a l est de l àmbit, condueixen i reforcen la conveniència d homogeneïtzació de la totalitat de l àmbit, tot qualificant-lo com a comercial. Tanmateix, aquesta mesura, que propicia la concentració d establiments comercials, estalvia les possibles molèsties que l activitat recreativa-comercial pogués ocasionar a un teixit residencial proper. 3. La mobilitat de la zona, que no ha acabat de desenvolupar les previsions del pla general vigent, i suporta el trànsit diari de camions d alt tonatge en uns recorreguts on no es preveien aquestes càrregues, també afegeix el seu pes a la justificació i conveniència de tramitar la present modificació. 4. Durant els mesos que van seguir a la primera aprovació inicial, es van realitzar algunes reunions amb els propietaris i s han estudiat amb més detall les diferents casuístiques i dificultats d execució i gestió de l àmbit, fins arribar la conveniència de resoldre la gestió de l àmbit en 3 polígons diferents. 5. Amb l objectiu d introduir els requeriments de l acord de la Comissió Territorial d Urbanisme de l aprovació definitiva en relació a les prescripcions a tenir en compte que s estableixen en l informe de l Agència Catalana de l Aigua, s ha estudiat el cost i oportunitat de les actuacions necessàries de protecció fluvial. Així, amb el doble objectiu de millora de l adaptació paisatgística amb el marge esquerra del riu Ter i la disminució del cost de l obra de protecció hidràulica, s ha encarregat un estudi hidràulic de detall d acord als paràmetres de la PEF i de l Agència Catalana de l Aigua per tal de disminuir la cota de referència de període de retorn que estableix l informe preceptiu. Un cop estudiat aquests extrems, s ha constatat que l increment de les càrregues addicionals que comporta el compliment d aquests requeriments fa necessari reajustar l ordenació i incrementar l aprofitament per tal de fer factible la viabilitat econòmica de l actuació urbanística. Així, s han hagut d introduir canvis substancials en la MPPG núm. 21 PA104 carrer Pont de la Barca s ha considerat la necessitat d una nova tramitació. 5

6 3. Naturalesa, objecte i abast de la modificació. 1. Naturalesa Aquest document té la consideració de modificació puntual del text refós del Pla General d ordenació urbana de Girona per la delimitació i regulació de l ordenació del PA 104 Pont de la Barca. 2. Objecte 2.1 La modificació de l ordenació del Pla té per objecte millorar la mobilitat de la zona, la seva imatge urbana i reconèixer els usos majoritàriament implantats. Amb aquesta finalitat es modifica l alineació del carrer pendent d obrir per situar-lo en continuïtat amb l existent i s estén la qualificació de zona comercial a la resta de l illa amb façana al carrer Pont de la Barca, homogeneïtzant tipologies i millorant el seu funcionament i la imatge urbana. En aquest sentit, s ha realitzat un aixecament topogràfic per tal d ajustar la zonificació a la realitat construïda. 2.2 Per a l execució de les determinacions establertes en aquest document es delimiten 3 polígons d actuació, viables tècnicament i econòmica i atenent als objectius i situació urbanística homogènia de les finques. 3. Abast 3.1 Les determinacions de la present modificació de pla general, d acord a les prescripcions legals vigents son: En tant que la present modificació no comporta una alteració de les superfícies de les qualificacions dels sistema d espai lliure, no és d aplicació per el tràmit previst en l article 98 del Dl 1/2010 Text refós de la Llei d Urbanisme per la qual s ha de garantir el manteniment de la superfície i de la funcionalitat dels sistemes. En quant a que és objecte d aquest document una transformació d usos en el PA 104A i un increment de sostre edificable en el PA 104B i 104C, en aplicació i en els termes de l art. 99 del D Leg 1/2010 TR LUC, aquesta modificació incorpora: o La identitat de totes les persones propietàries durant els cinc anys anteriors al inici del procediment. o La previsió en l agenda de l execució immediata i l establiment del termini concret per aquesta execució. o Una avaluació econòmica de la rendibilitat de la operació, en la qual s ha de justificar, en termes comparatius, el rendiment econòmic derivat de l ordenació vigent i el que resulta de la nova ordenació. Altrament, com que no es preveu expropiacions es determina innecessari la determinació de béns i drets afectats d acord a l article 152 de la LU A l empara de la disposició transitòria sisena de la Dl 1/2010 del Text Refós de la Llei d Urbanisme i l article 69.3 del RLU, es constata la innecessarietat que el present document incorpori una memòria social ja que no s altera cap dels següents extrems o o o No es crea nou sostre residencial, no havent-hi, per tant, reserves mínimes obligatòries d habitatge de protecció publica No hi ha previsió d habitatges dotacionals públics No hi ha necessitat de reallotjament perquè els habitatges existents son compatibles amb la proposta de planejament No obstant, i en quant s afecta sostre residencial previst no consolidat, i hi existeixen habitatges compatibles amb la proposta de modificació, s incorpora una memòria social amb la justificació raonada de les decisions adoptades que repercuteixen en l habitatge. En tant que la present modificació del planejament general no comporta una nova classificació de sòl urbà o urbanitzable, d acord amb l art. 3.1 del D 344/2006, de regulació dels estudis l avaluació de la mobilitat generada, no s ha de incorporar l estudi d avaluació de la mobilitat generada. 6

7 D acord amb que estableix l art. 7 de Modificacions de plans i programes sotmesos a avaluació ambiental de la L 6/2009, del 28 d abril, d avaluació ambiental de plans i programes l apartat d de la qual determina que la resta de modificacions dels plans d ordenació urbanística municipal que constitueixen modificacions substancials de les estratègies, les directrius i les propostes o de la cronologia del pla que produeixen diferencies apreciables en les característiques dels efectes previstos sobre el medi ambient, llevat de les que afectin únicament el sòl urbà la present modificació de planejament general, no està sotmesa a avaluació ambiental i el document no incorpora informe de sostenibilitat ambiental. De conformitat amb el que disposa l article 85.5 del DL 1/2010 de Tramitació dels plans d ordenació urbanística municipal i dels plans urbanístics derivats, caldrà incorporar les prescripcions que informi l Agència Catalana de l Aigua i el departament competent en Comerç La modificació de l ordenació del Pla per millorar la mobilitat de la zona, la seva imatge urbana i reconèixer els usos majoritàriament implantats. Tot i la lògica global de conjunt de l àmbit en relació a l espai intersticial entre els ponts de la Barca i el de França al marge esquerra del riu Ter, la heterogeneïtat de l edificació i us del sol, i la necessitat d assolir una gestió adequada de l àmbit es proposa la delimitació de tres polígons que parteixen de situacions urbanístiques diferents. POLIGON A 1. El polígon A, edificat i amb activitats en actiu, té com a principal objectiu la reurbanització del seu front principal, amb cessions per regularitzar alineacions encara per realitzar i el canvi de l ús actual, per reconèixer les activitats majoritàriament implantades i homogeneïtzar la zona. 2. D acord a l article 26, 30 i 31 de la LU els terrenys del polígon A tenen la classificació de sol urbà consolidat amb una qualificació actual dominant residencial compatible no preferent amb l ús comercial existent i incompatible amb l estació de servei actual. Altrament. tracta d una actuació aïllada de transformació d usos preexistents a través del canvi de qualificació que respon a un reconeixement i ajust de l ús actual amb una disminució de sostre edificable i que no comporta una reordenació general d'un àmbit ni un augment d edificabilitat. Per tot aixó, i a l empara de la Disposició Addicional Segona, es constata que el polígon A està subjecte a una actuació de transformació urbanística de dotació 3.. A aquests efectes, és necessària la cessió del 10% del possible increment d aprofitament urbanístic que preveu l article 43.1 de la LU. En aquest cas, i tal i com es justifica en l apartat corresponent de càlcul de les cessions obligatòries, no és necessària ja que amb l ajust que fa la modificació a l ús realment existent, no s incrementa l aprofitament urbanístic en relació al planejament vigent. POLIGON B 1. El polígon B, comprèn finques lliures i edificades, totes afectades per vialitat i amb necessaris enderrocs i cessions; assumeix la urbanització del passeig fluvial i la del seu límit oest, que veu ampliat. 2. D acord a l article 26, 30 i 31 de la LU els terrenys del polígon B tenen la classificació de sol urbà no consolidat La finalitat d aquest polígon, per tant, és la de desenvolupament del model urbanístic sense transformació d usos ja que els usos dominants entre les qualificacions vigents i les proposades son similars. En aquest sentit, la proposta de nova qualificació, te la finalitat de facilitar la viabilitat de l actuació de millora la imatge urbana i facilitar-ne la integració amb la vialitat que és pretén. 3. Per a assolir aquest objectiu, es proposa un augment de sostre, restant per tant la obligatorietat de la cessió ordinària del 10% de l aprofitament urbanístic del polígon a l empara de l article 43.1 de la LUC i la cessió del 15% de l increment proposat respecte el planejament vigent, d acord a l apartat 1.c del mateix article. POLIGON C 7

8 1. El polígon C, ja parteix d una anterior reparcel lació, amb cessions realitzades i urbanització executada; l obertura del carrer, restava en part fora de l àmbit i per tant, no es va poder completar. En la present tramitació, aquesta obertura constitueix la principal finalitat del polígon que es crea. 2.. D acord a l article 26, 30 i 31 de la LU els terrenys del polígon C tenen la classificació de sol urbà consolidat Altrament. es tracta d una actuació aïllada que no comporta una reordenació general de l àmbit amb l objecte d un augment de l edificabilitat que compensi l obertura del carrer transversal per tal de permetre la viabilitat de l actuació de millora la imatge urbana i facilitar-ne la integració amb la vialitat que és pretén Per tot això, i a l empara de la Disposició Addicional Segona, es constata que el polígon C està subjecte a una actuació de transformació urbanística de dotació. A aquests efectes, per tant, es necessària la cessió del 15% de l increment de l aprofitament urbanístic que preveu l article 43.1 de la LU 3.3 Així mateix, a raó del que estableix l art de la LUC aquestes actuacions de transformació urbanística de dotació que donen lloc a un augment de sostre edificable, comporta la correlativa exigència de majors reserves per a zones verdes, espais lliures i equipaments 3.4 Altrament, per al desenvolupament dels tres polígons, és necessari executar una infraestructura comuna de defensa hidràulica al marge esquerre del riu Ter requerida per l Agencia Catalana de l Aigua. Així, a l empara de l article 122 del RLU es preveu que per a abordar el finançament d aquesta infraestructura comuna, es delimita un àmbit d actuació urbanística comú als mers efectes de garantir llur participació en l execució de la indicada infraestructura repercutint-ne proporcionalment els costos per a cada un d ells Atès que és una zona de concentració d usos recreatius en sòl urbà, amb condicions específiques ambientals i de localització d usos recreatius, serà d aplicació la Disposició addicional primera del Pla especial urbanístic per la regulació de l ús recreatiu, aprovat inicialment 4. Situació i àmbit. El seu àmbit és el delimitat als plànols i es correspon amb les finques qualificades de zona d edificació oberta (residencial que configura carrer) clau 1.4, la zona comercial que configura carrer, clau 4.1 i els sistemes viari i d aparcaments que hi donen servei. Se situa al barri del Sant Ponç i està delimitat pels carrers Pont de la Barca, Josep Tharrats Vidal, l avinguda de França i el marge del riu Ter. La superfície total de l àmbit de la modificació és de ,27 m2. 5. Formulació i tramitació. La present modificació del Pla General està promoguda per l Ajuntament de Girona, d acord amb el que estableix l art del DLEG 1/2010 text refós de la LUC. La redacció del document ha estat realitzada per tècnics competents segons el que estableix la disposició addicional tretzena del DLEG 1/2010 text refós de la LUC. La seva tramitació queda regulada pels arts. 80 i 85 i 96 del DLEG 1/2010 text refós de la LUC. 6. Marc urbanístic i legal 1. El marc urbanístic i legal ve donat en primer lloc per: Real decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel que s aprova el text refós de la Llei de sòl, i 8

9 Decret legislatiu, d àmbit autonòmic, DL 1/2010 de 3 d agost pel qual s aprova el text refós de la Llei d Urbanisme El text refós, ha estat modificat per la Llei 3/2012, del 22 de febrer, de modificació del text refós de la Llei d Urbanisme Decret 305/2006, de 18 de Juliol, pel qual s aprova el reglament de la Llei d Urbanisme. El reglament ha estat modificat pel decret 80/2009 de 19 de maig per l establiment del règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament. 2. En un segon ordre, referent al planejament general, resulta d aplicació el Pla General d Ordenació del Municipi de Girona, aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data 28 de febrer de 2002, i el seu text refós conformat per la CTU de Girona en sessió de data 9 de febrer de 2006, publicat en el DOGC núm de 21/04/ I en últim terme, la Modificació puntual del Text refós del PGOU núm. 37 Usos del subsòl, aprovada definitivament per la Comissió Territorial d'urbanisme el 29 de setembre de 2010, la Modificació puntual del Text refós del PGOU núm. 39 Adaptació ús comercial al Decret llei 1/2009 d ordenació dels equipaments comercials, aprovada definitivament per la Comissió Territorial d'urbanisme el 27 de juliol de Així mateix, s ha tingut en consideració l aprovació inicial de la Modificació Puntual del TR del PGOU núm. 45, per a l'adaptació al Decret 112/2010, pel qual s'aprova el Reglament d'espectacles i activitats recreatives i el Pla Especial Urbanístic per a la regulació de l'ús recreatiu, aprovats inicialment en sessió del 9 de juliol del Estructura de la propietat L estructura de la propietat s ha grafiat al plànol número 4. D acord a les determinacions establertes a l article 99 de la LU, s adjunta en l Annex I un llistat amb la identitat de totes les persones propietàries o titulars d altres drets reals sobre les finques afectades durant els cinc anys anteriors a l inici del procediment de modificació. 8. Usos del sòl i estat de l edificació. 1. En relació a l edificació i llurs usos, les parcel les qualificades de comercial que configura carrer estan ja ocupades per edificacions i activitats que s ajusten a aquest ús. Aquest ús comercial s ha estès parcialment vers les dues illes amb front al carrer Pont de la Barca qualificades de residencial que configura carrer. Així, es diferencien tres unitats edificades que responen als tres polígons de gestió de la proposta de modificació En primer lloc, ens trobem la façana del carrer de la Barca més propera al pont, que si bé presenta un mínim decòrum, l espai públic per a vianants ofereix una molt mala imatge. Una benzinera i un concessionari de motos en ple rendiment ocupen el 70% de la superfície d aquesta zonificació. La resta està ocupada per dos edificis residencials en bon estat de conservació. Degut a la impossibilitat de determinar la superfície del sostre consolidat d aquest polígon amb documentació extreta en les corresponents llicències municipals, s ha pres en consideració la cartografia cadastral oficial vigent resultant un total de 2152,67 m2, de les quals, 1023,04 m2 corresponents a la parcel la són d us estrictament comercial. En segon lloc, el front del riu Ter, que configura la illa interior, esdevé l element més heterogeni. En gran part, i amb forta presència paisatgística, hi ha un conjunt edificat més o menys unitari amb una volumetria fragmentada en diverses alçades que incorpora usos terciaris i una nau de dimensions relativament petites. Altrament, hi ha una altra nau amb una implantació no ortogonal que esta en un estat de conservació més deficitària i uns coberts molt mal conservats que donen una mala imatge al conjunt. Degut a la impossibilitat de determinar la superfície del sostre consolidat d aquest polígon amb documentació extreta en les corresponents llicències municipals, s ha pres en consideració la cartografia cadastral oficial vigent resultant un total de 2197,03 m2 de sostre edificat. 9

10 Finalment, a la part nord del sector, hi ha un edifici comercial amb usos diversos i desenvolupats amb una arquitectura de qualitat, encarada a un cert reclam comercial que ofereix una imatge reconeixible a aquest límit del sector que d altra banda, es converteix en una de les primeres de la ciutat entrant des del costat nord. Aquest edifici consta de planta baixa i un pis. A la part més nord, es desenvolupa amb una volumetria específica contundent, en consonància als requeriments de l ús de multi-sales de cinema que acull. Altrament, la part més sud, amb un ús de gran superfície comercial de venda d alimentació, es desenvolupa amb una alçada inferior. En relació a la implantació d aquest complex comercial, part de l aparcament de suport es desenvolupa dins del sector, a la cota de planta baixa del mateix i situat entre el propi edifici i l avinguda de França que queda a una cota molt superior. Per a determinar la superfície del sostre consolidat d aquest polígon s ha tingut en consideració la llicència d obres de l any 2000 (990879) corresponent a l edifici polivalent, resultant un total de m2 de sostre edificat. 2. En relació a l espai públic viari, malgrat que totes les parcel les disposen d accés rodat, el sistema viari resulta insuficient tant des del punt de vista funcional com de la qualitat urbana del propi carrer. Actualment, la connexió entre els trams nord i sud del carrer central de l àmbit estan pendent d executar i presenta una gran dificultat topogràfica i importants afectacions. El tram nord (actualment en cul de sac) no dóna servei ni és necessari per garantir l accés a cap de els parcel les. 3. En relació al tractament del marge del riu Ter, la imatge paisatgística que ofereix queda absolutament desvirtuada en relació a la resta del passeig fluvial que uneix el darrera de l Hospital Trueta i el Parc de les Ribes del Ter, a Fontajau. És justament en aquest punt, que queda tallada la continuïtat del passeig de ribera a causa de l estat de l edificació i els coberts existents com amb el tractament paisatgístic del propi passeig. 10

11 11

12 9. Planejament vigent. 1. El planejament vigent preveu la connexió, continuïtat i ampliació del carrer central de l àmbit d eix en forma de L. Aquesta determinació està executada només parcialment; de fet la connexió presenta dificultats topogràfiques que impedeixen assolir una rasant adequada del carrer així com afectacions importants en edificacions existents. També està prevista l obertura d un nou carrer entre aquest primer i els aparcaments que no s alinea amb cap dels trams de carrer ja existents. Aquesta alineació, juntament amb les edificacions consolidades existents, genera una illa de difícil gestió. Les parcel les que configuren les dues illes amb façana al carrer Pont de la Barca esta qualificades de zona d edificació oberta (dins el residencial que configura carrer) clau 1.4. les illes amb façana a l aparcament estan qualificades de zona comercial que configura carrer, clau 4.1. L extrem sud-est de l àmbit està qualificat de sistema d aparcaments, clau A La classificació urbanística actual de l àmbit de la modificació del text refós del PGOU número 21 PA-104 A/B/C Pont de la Barca es defineix al Pla General d Ordenació de Girona. El PA 104A correspon a sòl urbà consolidat El PA104B sòl correspon a sòl urbà no consolidat El PA104C correspon a sòl urbà consolidat 3. En relació a la qualificació de les zones, a continuació es transcriu l article article 215 Zona comercial que configura carrer Clau 4.1 del Text Refós del Pla General: SECCIÓ PRIMERA. ZONA COMERCIAL QUE CONFIGURA CARRER Article 215. Zona comercial que configura carrer. Clau DEFINICIÓ: Comprèn els sòls destinats a ser ocupats bàsicament per usos comercials. Els edificis s ordenen de manera contínua configurant carrers i places. 2. SUBZONES: clau 4.1.a - subzona equipament comercial 3. CONDICIONS DE PARCEL LACIÓ: PARÀMETRES COND. GENERALS Parcel la i parcel lació art. 54 Parcel la mínima art. 55 Regularització de la parcel la art. 56 Front mínim de parcel la art. 57 Fondària mínima de la art. 58 parcel la Condició de solar art. 59 CONDICIONS ESPECÍFIQUES 4. CONDICIONS DE L EDIFICACIÓ: 12

13 PARÀMETRES COND. CONDICIONS ESPECÍFIQUES GENERALS Alineacions art. 63 Segons plànol de regulació del sòl urbà Edificabilitat art. 64 1,60 m2st/m2s Edif. màx. de la parcel la art. 65 És la que resulta d aplicar els paràmetres corresponents a la profunditat edificable, nombre de plantes i pati d illa. Ocupació màxima art. 66 Segons profunditat edificable i tipus de pati d illa. Sòl de parcel la lliure art. 67 Serà preferentment ajardinat. d edificació Adaptació topogràfica i mov. art. 68 de terres Posició de l edificació art. 69 L edificació es col locarà sobre l alineació de carrer o vial. Planta baixa art. 70 Planta soterrani art. 71 Planta pis art. 72 Planta sotacoberta art. 73 Coberta art. 74 Elements admesos sobre art. 75 l última planta Regles sobre mitgeres art. 76 Cossos sortints art. 77 Elements sortints art. 78 Ventilació i il luminació art. 79 Composició de façana art. 80 Tanques art. 81 Alineació de l edificació art. 82 Segons plànol de regulació del sòl urbà. Alçada reguladora referida a art. 83 9,50m carrer Punt d aplicació de l AR art. 84 Nombre màxim de plantes art. 85 referit a carrer Planta baixa referida a carrer art. 86 Profunditat edificable art. 87 Segons plànol d ordenació del sòl urbà Pati d illa i espais lliures d edificació art CONDICIONS D ÚS: ÚS ESPECÍFIC PERMISSIBILITAT ÚS ESPECÍFIC PERMISSIBILITAT Hab. unifamiliar: Compatible (1) Sanitari: Compatible Hab. plurifamiliar: Incompatible Assistencial: Compatible Comerç petit (PEC): Compatible Cultural / Religiós: Compatible Comerç mitjà (MEC): Dominant (2) Recreatiu: Compatible Comerç gran: (GEC) Dominant (2) Restauració: Compatible Comerç territorial Dominant (2) Esportiu: Compatible (GECT) Oficines i serveis: Compatible Administratiu: Compatible Hoteler: Compatible Serveis tècnics: Compatible Industrial: Incompatible Aparcament: Compatible Estació de servei Compatible OBSERVACIONS: (1) Es permet únicament l ús d habitatge pel personal de vigilància, conservació o guarda de l establiment. (2) Fora la TUC i de la situació d excepcionalitat prevista a l art. 9 del DL 1/2009, limitat als establiments comercials singulars (ECS) 13

14 6. CONDICIONS D APARCAMENT PARÀMETRES COND. GENERALS Regulació particular de Art l aparcament CONDICIONS ESPECÍFIQUES 10. Objectius i criteris de la modificació. Els objectius de la modificació són: Millorar la vialitat i imatge urbana de l àmbit Homogeneïtzar usos i tipologies d acord amb la vocació comercial i activitats implantades Preveure els instruments i àmbits de gestió necessaris per l execució de les determinacions de l àmbit. Consolidar el marge esquerra del riu Ter entre el Pont de la Barca i l Avinguda de França Crear una protecció al període de retorn de 500 anys al marge esquerra del riu Ter entre el Pont de la Barca i l Avinguda de França, Possibilitar les activitats recreatives d acord a la normativa municipal. Els criteris de la modificació són: Donar continuïtat al carrer perpendicular al carrer Pont de la Barca existent ajustant les alienacions del carrer d accés als aparcaments millorant així la seva funcionalitat i les visuals i la qualitat de l espai urbà Suprimir la previsió de connexió viària en L innecessària pel funcionament de l àrea i per l accés a les parcel les d execució molt difícil atesa la topografia i amb un resultat formal insatisfactori atesa la tipologia de l edificació de l entorn. Reconèixer els usos implantats majoritàriament amb l extensió de la qualificació de zona comercial que configura carrer (clau 4.1) a les illes amb façana al carrer Pont de la Barca Admetre el manteniment de l ús residencial en aquells habitatges ja existents Crear una nova subzona 4.1.b comercial amb ordenació volumètrica contínua configurant carrers i places, amb ocupació màxima del 100% de l illa. Crear una nova subzona 4.1.c comercial amb ordenació volumètrica contínua i configurant carrers i places, amb una edificabilitat especifica. amb ocupació màxima del 100% de l illa Regular el desenvolupament i gestió a través de la delimitació de tres polígons d actuació viables tècnica i econòmicament i atenent als objectius i diferents estat de consolidació urbanística de les finques. Fixar una mota que reculli els paràmetres de l estudi hidràulic del riu Ter entre el Pont de la Barca i l Avinguda de França, donant continuïtat al camí de ribera des del barri de Sant Ponç al barri de Baix Domeny. Configurar una zona de concentració d usos recreatius en sòl urbà. 11. Proposta de modificació 11.1 Ordenació general 1. Es proposa la creació una trama ortogonal que permet generar un carrer continu entre el carrer Pont de la Barca i els aparcaments situats a límit est de l àmbit. Aquest carrer delimita al nord una illa comercial que incorpora la part executada de carrer en L previst. Al sud, en el carrer perpendicular entre aquest carrer i el riu es manté l amplada i es crea un xamfrà a la intersecció que amplia l espai rodat per facilitar la viabilitat de maniobra. Finalment, la transformació de l àrea contindrà l adequació dels accessos rodat i de vianants a les parcel les de la façana fluvial i la seva connexió amb l aparcament reordenant al marge del riu i creant, alhora, un passeig fluvial que dona continuïtat al camí que va des de darrera d Hospital Josep Trueta fins al parc de les Ribes del Ter 2. Pel que fa als usos inclosos en l àmbit de la modificació, es detecta una realitat que contradiu la qualificació del planejament vigent amb l ús que realment es dóna a les edificacions amb façana al carrer Pont de la Barca. Per aquest motiu es proposa el canvi de qualificació, reconeixent els usos implantats majoritàriament amb 14

15 l extensió de la qualificació de zona comercial que configura carrer (clau 4.1) a les illes amb façana al carrer Pont de la Barca. 3. Altrament, la proposta configura una zona de concentració d usos recreatius en sòl urbà, per la qual serà d aplicació la Disposició addicional primera del Pla especial urbanístic per la regulació de l ús recreatiu, aprovat inicialment 11.2 Gestió Tot i la lògica global de conjunt de l àmbit en relació a l espai intersticial entre els ponts de la Barca i el de França al marge esquerra del riu Ter, la heterogeneïtat de l edificació i us del sol, i la necessitat d assolir una gestió adequada de l àmbit es proposa la delimitació de tres polígons que parteixen de situacions urbanístiques diferents. Amb la finalitat d assolir una gestió adequada de l àmbit es proposa la delimitació de tres polígons que parteixen de situacions urbanístiques diferents. PA 104 A. Al costat oest, format pels edificis que donen façana al carrer del Pont de la Barca més propera al pont, PA 104 B A la part sud, conjunt situat al front del riu Ter, que configura la illa interior, i que actualment esdevé l element més heterogeni amb una forta presència paisatgística. PA 104 C A la part nord de l àmbit format per l edifici pluri-funcional existent. 15

16 PA 104A: Finalitat 1. El polígon A, edificat i amb activitats en actiu, té com a principal objectiu la reurbanització del seu front principal, amb cessions per regularització d alineacions encara per realitzar i el canvi de l ús actual, per reconèixer les activitats majoritàriament implantades i homogeneïtzar la zona. 2. D acord a l article 26, 30 i 31 de la LU els terrenys del polígon A tenen la classificació de sol urbà consolidat amb una qualificació actual compatible no preferent amb l ús comercial existent i incompatible amb l estació de servei actual. Altrament, existeix una afectació per alineació de vialitat en el front principal del carrer Pont de la Barca. Així, es tracta d una actuació aïllada de transformació d usos preexistents a través del canvi de qualificació que respon a un reconeixement i ajust de l ús actual amb una disminució de sostre edificable i que no comporta una reordenació general d'un àmbit ni un augment d edificabilitat. Per tot això, i a l empara de la Disposició Addicional Segona, es constata que el polígon A està subjecte a una actuació de transformació urbanística de dotació. 3. A aquests efectes, és necessària la cessió del 10% del possible increment d aprofitament urbanístic que preveu l article 43.1 de la LU. En aquest cas, i tal i com es justifica en l apartat corresponent de càlcul de les cessions obligatòries, no és necessària ja que amb l ajust que fa la modificació a l ús realment existent, no s incrementa l aprofitament urbanístic en relació al planejament vigent. Ordenació Atès que l ús comercial requereix més alçada per planta, i per tal de millorar la façana del carrer del Pont de la Barca més propera al pont, es proposa una alçada de dues plantes pis i regularitzar el front amb la resta del conjunt assegurant el control de la imatge urbana i permetent reconèixer aquesta major consolidació inicial en relació a la resta de finques de la modificació. Qualificació Així, es proposa modificar la qualificació actual de 1.4 amb ús residencial com a ús principal a 4.1.b comercial amb ordenació volumètrica contínua configurant carrers i places. Es proposa una alçada de planta baixa i un pis sobre rasant respecte el carrer Pont de la Barca i planta baixa i dos pisos respecte el carrer interior i una ocupació del 100% de l illa. L ús dominant és el comercial i es permet l ús residencial que és compatible no preferent. Altrament, per optimitzar l ús del carrer inferior que queda a una cota inferior, es proposa admetre la ocupació per activitats principals des d aquest, restant en soterrani des del carrer del Pont de la Barca. El nombre de plantes per tant en aquesta façana es determina com S+B+1 essent S el nombre de plantes soterrades que computen com edificabilitat atorgada pel planejament. Així, es determina ns com al nombre plantes soterrades que computen a efectes d edificabilitat del planejament, essent n el nombre de plantes soterrades per la qual li serà d aplicació l article 65 i 71 de Normes urbanístiques del text refós del PGOU, modificats per l article 7 i 8 respectivament de la Modificació puntual del Text refós del PGOU núm. 37 Usos del subsòl, aprovada definitivament per la Comissió Territorial d'urbanisme el 29 de setembre de Costos Urbanització La principal finalitat d aquest polígon és la reurbanització del front principal del carrer Pont de la Barca, que constitueix el seu límit oest. Altrament, i amb independència de la part proporcional que es repercuteixi en aquest polígon de l execució hidràulica, també cal urbanitzar el front de riu que hi és inclòs. 16

17 Edificacions compatibles amb el planejament Els habitatges i les activitats existents en el moment de l aprovació inicial de la modificació podran mantenir l ús mentre no es procedeixi a la seva substitució o gran rehabilitació. Aquestes, que tenen una alçada d acord amb el planejament vigent i per tant sobrepassen l alçada de la proposta, quedaran en situació de volum disconforme PA 104B: Finalitat 1. El polígon B, comprèn finques lliures i edificades, totes afectades per vialitat i amb necessaris enderrocs i cessions; assumeix la urbanització del passeig fluvial i la del seu límit oest, que veu ampliat. 2. D acord a l article 26, 30 i 31 de la LU els terrenys del polígon B tenen la classificació de sol urbà no consolidat La finalitat d aquest polígon, per tant, és la de desenvolupament del model urbanístic sense transformació d usos ja que els usos dominants entre les qualificacions vigents i les proposades son similars. En aquest sentit, la proposta de nova qualificació, te la finalitat de facilitar la viabilitat de l actuació de millora la imatge urbana i facilitar-ne la integració amb la vialitat que és pretén. 3. Per a assolir aquest objectiu, es proposa un augment de sostre, restant per tant la obligatorietat de la cessió ordinària del 10% de l aprofitament urbanístic del polígon a l empara de l article 43.1 de la LUC i la cessió del 15% de l increment proposat respecte el planejament vigent, d acord a l apartat 1.c del mateix article Ordenació Es proposa una ordenació que homogeneïtzi la volumetria existent englobant-la en una volumetria de PB+1 i amb façana est alineada a la del centre comercial existent per tal de garantir una façana unitària des de l avinguda de França. Per altra banda, i amb l objectiu de minimitzar les afectacions de les activitats en funcionament es proposa conservar les alineacions existents de la façana del riu Ter i del carrer interior. En conseqüència, i per facilitar la maniobra de les circulacions interiors, es genera un espai prou ampli en forma de xamfrà a 45 graus que permet les maniobres d accés rodat a totes les naus que hi llinden. Qualificació Així, es proposa modificar la qualificació actual de 4.1 amb ús comercial com a ús principal a 4.1.b comercial amb ordenació volumètrica contínua configurant carrers i places. Es proposa una alçada de PB+1 i una ocupació del 100% de l illa. L ús dominant és el comercial i es permet l ús residencial que és compatible no preferent. 17

18 Construccions compatibles amb el planejament La ordenació resultant, per tant, proposa mantenir i deixar en situació de volum disconforme el conjunt edificatori constituït per una nau paral lela al carrer N-S i la construcció volumètricament heterogènia, d un edifici terciari de diversos pisos, que d altra banda, esta en bon estat. Així, aquest conjunt edificatori i les activitats existents en el moment de l aprovació inicial de la modificació podran mantenir l ús mentre no es procedeixi a la seva substitució o gran rehabilitació. Construccions incompatibles amb el planejament Altrament, per a aconseguir regularitzar el conjunt i alinear les edificacions es fa necessari desmantellar una sèrie d edificacions que no son compatibles amb la proposta. En primer lloc, cal enderrocar i en conseqüència indemnitzar una nau amb una implantació no ortogonal que a part d estar en un mal estat de conservació te un impacte molt negatiu en la façana urbana des de l avinguda de França Altrament, també cal actuar igualment sobre uns coberts molt mal conservats que, entre altres, ocupen l aparcament que manca executar. 18

19 Costos Urbanització La urbanització proposada inclou els accessos i millora de serveis que actualment són insuficients per als usos previstos. Així, i amb independència de la part proporcional que es repercuteixi en aquest polígon de l execució hidràulica, s inclou la urbanització d aquest polígon, el xamfrà amb el carrer transversal del pont de la Barca fins a l aparcament, la part de passeig fluvial corresponent al front de riu pendent d una operació d adequació i la pavimentació de la part d aparcament que mancava per executar que doni continuïtat a l existent. 19

20 PA 104C: Finalitat 1. El polígon C, ja parteix d una anterior reparcel lació, amb cessions realitzades i urbanització executada; l obertura del carrer, restava en part fora de l àmbit i per tant, no es va poder completar. És de propietari únic, a part de les finques afectes al sistema viari de propietat municipal i està ocupat per un edifici d ús recreatiu i comercial, una àmplia zona d aparcament i sistema viari. Es delimita aquest polígon per gestionar i executar els ajustos de zonificació establerts en la modificació, compensar vialitat eliminada amb la de nova creació i adequar amb precisió les finques al planejament. La principal finalitat del polígon és l obertura de la prolongació del carrer entre el Pont de la Barca i els aparcaments. 2.. D acord a l article 26, 30 i 31 de la LU els terrenys del polígon C tenen la classificació de sol urbà consolidat provinent en la seva major part de l antic EMU Pont de la Barca. Altrament. es tracta d una actuació aïllada que no comporta una reordenació general de l àmbit amb l objecte d un augment de l edificabilitat que compensi l obertura del carrer transversal per tal de permetre la viabilitat de l actuació de millora la imatge urbana i facilitar-ne la integració amb la vialitat que és pretén Per tot això, i a l empara de la Disposició Addicional Segona, es constata que el polígon C està subjecte a una actuació de transformació urbanística de dotació A aquests efectes, per tant, es necessària la cessió del 15% de l increment de l aprofitament urbanístic que preveu l article 43.1 de la LU Ordenació Es proposa mantenir l edificació existent per la qual es va donar llicència (990879) l any 2000 i permetre la consolidació total de la illa. Altrament, s anul la la obligatorietat del porxo de la façana est a l avinguda de França responent a la llibertat projectual de l edifici. Qualificació Es proposa, per tant, canviar la qualificació de 4.1 a 4.1.c amb ordenació volumètrica contínua i configurant carrers i places, amb una edificabilitat especifica i una edificabilitat de 1,75. L alçada màxima serà de 9.5 m per a les ampliacions. Edificacions incompatibles amb el planejament 20

21 Per fer factible l obertura del carrer que uneix el carrer de la Barca amb l aparcament, és necessari enderrocar i indemnitzar la punta sud de l edifici comercial, concretament 46,79 m2 i restituir la façana del restant. Costos Urbanització En relació a la urbanització, la principal finalitat d aquest polígon és la obertura i urbanització del carrer que va del carrer Pont de la Barca fins a l aparcament. Altrament, també correspon a aquest polígon, la part proporcional que es repercuteixi de l execució hidràulica. 12. Cessions obligatòries de zones verdes i espais lliure La ordenació resultant de la proposta, reserva un espai de 492,21 m2 al límit sud que correspon a la continuïtat del camí de ribera del marge esquerra En tant que la present modificació preveu un augment d edificabilitat, d acord a l article 100 de la LUC hi haurà un increment de reserva de zones verdes i espais lliures obligatòries. D acord a l apartat 3 del mateix article 100 de la LUC, aquestes cessions seran el 5% de l increment del sostre d ús no residencial, i un 7.5% de la totalitat si la finalitat del polígon es una transformació d usos. El càlcul es resumeix en el següent quadre. st s/pgv st s/pprop Finalitat increm edif 5% increment 7,5% totalitat C1 mínim Transformació PA 104 A , ,77 usos 359,91 359,91 Increment PA 104 B , ,64 sostre 1.335,86 66,79 66,79 PA 104 C 7.646, ,48 Increment sostre 1.074,40 53,72 53, , ,89 480,42 Vist això, es constata que la proposta garanteix els estàndards urbanístics necessaris. 21

22 13. Execució d infraestructures urbanístiques comunes: protecció hidràulica 1. En data 19 d abril de 2010, l ajuntament de Girona, rep l informe de l Agència Catalana de l Aigua ( núm ) que data del 12 d abril del 2010 i que informa favorablement la modificació tramitada, però requereix que a l aprovació definitiva, s incorpori una protecció hidràulica al marge esquerre del riu Ter, entre el Pont de la Barca i el Pont de França. Aquesta infraestructura, condiciona el desenvolupament dels polígons ja que és necessària per garantir la seguretat en un període de retorn de 500 anys. 2. Per ajustar la magnitud de l obra a allò estrictament necessari i poder reduir els costos per tal de fer viable l actuació urbanística, s ha fet un estudi de detall d inundabilitat del riu Ter en aquest àmbit realitzat per GITS, empresa associada al Departament d Enginyeria Hidràulica, Marítima i Ambiental de l Escola Tècnica Superior d Enginyers de Camins, Canals i Ports de la Universitat Politècnica de Catalunya, per tal d ajustar els càlculs generals que fa la P.E.F. del Baix Ter a les característiques reals del riu. En el present estudi, conclou, entre altres, que la cota d aigua en la parcel la estudiada, d acord al càlcul amb rugositat baixa, del tram situat entre ponts, pren el seu màxim valor, que es una cota de msnm, a diferencia de la cota msnm que estableix l informe de l Agència Catalana de l Aigua. Es conclou, a mes, que l actuació prevista permetrà donar connectivitat peatonal i paisatgística al camí de ribera que enllaça el Barri de Sant Ponç amb Fontajau. 3. Aquesta infraestructura, necessària per al desenvolupament dels tres polígons, és de caràcter comú i perceptiu, així, a l empara de l article 122 del RLU es preveu que per a abordar el finançament d aquesta infraestructura comuna, es delimita un àmbit d actuació urbanística comú als mers efectes de garantir llur participació en l execució de la indicada infraestructura. 4. Per al repartiment d aquesta càrrega, i d acord a l informe de l Agència Catalana de l Aigua, que determina que els elements estructurals de fonamentació dels edificis es determinaran en concordança amb els condicions d inundació amb l objectiu de reduir el risc hidrològic actual dels terrenys en l àmbit del polígon i les zones comercials i d aparcament veïnes, s ha considerat repartir el cost de la construcció de l estructura longitudinal de protecció entre els estreps dels ponts del carrer del Pont de la Barca i l avinguda de França, proporcionalment a la quantitat d aprofitament proposat, estigui o no consolidat i que queda dins dels triangles amb catets sobre la línia de façana per sota de la cota msnm de cada una d elles. 22

23 5. A l empara de l article 99 de la LU ( de Modificació de les figures de planejament urbanístic general que comporten un increment del sostre edificable, de la densitat de l ús residencial o de la intensitat de l ús industrial, o la transformació dels usos) és necessari justificar en termes comparatius el rendiment econòmic derivat de l ordenació vigent i el que resulta de la nova ordenació. Així, s ha calculat el cost imputable de la defensa hidràulica a cada polígon, tant per el planejament vigent com per a la proposta, restant de la següent manera: Repartiment costos Defensa hidràulica PGOU VigentV sòl edificabilitat sostre Defensa hidràulica PA 104A 124,18 4,00 496,72 375,46 4, , ,56 23,31% PA 104B 953, ,82 230,22 368,35 67,25 107, ,78 23,35% PA 104C 2.647, ,26 211,13 337, ,07 53,34% 8.573,41 100,00% Repartiment costos Defensa hidràulica Proposta sòl edificabilitat sostre Defensa hidràulica PA 104A 124,18 3,00 372,54 375,46 3, ,38 45,44 3,00 136, ,24 16,79% PA 104B 1668,82 2, , ,64 34,28% PA 104C 2722,73 1, , ,78 48,93% 9.737,66 100,00% 6. Es constata que la diferència entre el repartiment del planejament vigent i la proposta son motivats principalment pel canvi d ordenació, canvi de disposició de la viabilitat i augment de sostre. 14. Estudi de les condicions específiques ambientals i de localització per als usos recreatius. 1. L objecte d aquest estudi és analitzar la compatibilitat dels usos recreatius possibles a l àmbit, en relació a allò que estableix la Modificació Puntual del TR del PGOU núm. 45, per a l'adaptació al Decret 112/2010, pel qual s'aprova el Reglament d'espectacles i activitats recreatives i el Pla Especial Urbanístic per a la regulació de l'ús recreatiu, aprovats inicialment en sessió del 9 de juliol del Segons l article 10 del Pla Especial Urbanístic per a la regulació de l'ús recreatiu, el grau de compatibilitat de l ús recreatiu s estableix en base a les següents consideracions: segons les disposicions dels diferents articles de les NNUU del PGOU per cada qualificació urbanística en particular. segons la seva situació dins o fora de les zones d exclusió segons la seva situació dins o fora de l àmbit de pla especial delimitat al plànol o_1. Zones en sòl urbà compatibles amb l ús recreatiu. Proposta segons distàncies relatives a altres establiments i/o usos protegits en pla general. segons les amplades dels carrers i/o vials on es localitzi l accés a l establiment. 3. En relació a la qualificació que passa a ser 4.1b i 4.1.c, i d acord l article 215 del PGOU, modificat per la Modificació Puntual del TR del PGOU núm. 45, els usos recreatius estan condicionats al compliment de la regulació particular de l ús recreatiu establerta al Titol III, capítol quart. En relació a la situació de les zones d exclusió, l article 11 del Pla Especial Urbanístic per a la regulació de l'ús recreatiu i el plànol informatiu corresponent, no exclou l àmbit objecte d aquest estudi 23

24 En relació a la situació de l àmbit es constata que al plànol normatiu de zones en sòl urbà compatibles amb l ús recreatiu, el Pla Especial Urbanístic per a la regulació de l'ús recreatiu regula la compatibilitat amb condicions dels usos recreatius per aquest àmbit. En relació a les condicions especifiques ambientals, de distància relativa i amplades del carrer, es determina que l àmbit es tracta d una zona de concentració d usos recreatius en sòl urbà. 4. Per a determinar que es tracta d una zona de concentració d usos recreatius en sòl urbà, cal determinar la especificitat de la localització de l àmbit i de les condicions ambientals. Localització especifica L àmbit de la present modificació és el delimitat als plànols i es correspon amb les finques qualificades de zona d edificació oberta (residencial que configura carrer) clau 1.4, la zona comercial que configura carrer, clau 4.1 i els sistemes viari i d aparcaments que hi donen servei. Se situa al barri del Sant Ponç i està delimitat pels carrers Pont de la Barca, Josep Tharrats Vidal, l avinguda de França i el marge del riu Ter. La superfície total de l àmbit de la modificació és de ,27 m2. Es tracta d un conjunt edificat amb una situació estratègica que alhora de ser l entrada nord a Girona, funciona com una ròtula entre els barris de Fontajau i la ciutat històrica. Condicions específiques ambientals 1. Existeix un conjunt edificat que inclou usos comercials i usos recreatius consolidats. 2. La proposta d ordenació no difereix excessivament del conjunt edificat actual, així, el conjunt final, conforma tres illes que tot i tenir diferents realitats urbanístiques, conformen una volumetria complexa global conjunta. o Al costat nord, esta configurada per un edifici pluri-funcional existent amb un us principal actual de multicinemes combinat amb ús comercial de supermercat. o A l est, i fent façana al carrer Pont de la Barca, s ajusta l ús del planejament a la realitat construïda de façana comercial consolidant el carrer Pont de la Barca com un carrer amb doble façana comercial. o Finalment, al sud, i donant façana al riu Ter, una tercera illa colmata el conjunt. Es tracta d una illa parcialment edificada 3. Altrament, la característica més especifica de l àmbit és que el conjunt de les tres illes, llinda amb un entorn molt concret sense veïns i per tant, no es generen molèsties d acord a les especials característiques dels llindars. 24

25 o Al nord, per una parcel la d equipament on està previst situar l Arxiu provincial i una bossa d aparcament. o A l est, i fins a l avinguda de França, hi ha una bossa d aparcament. L habitatge més proper se situa a uns 70 metres des d aquesta façana. o Al sud, el riu Ter i la Devesa. Els habitatges més propers se situen a uns 380 metres des d aquesta façana. o El costat oest, llinda amb l altra façana del carrer Pont de la Barca qualificada com a 4.2 i el barri de Fontajau. Els habitatge planificats mes propers tenen qualificació 2.4 i són els de la cantonada amb la Rambla Xavier Cugat 4. Finalment, en relació a l accés, la posició estratègica que ocupa permet arribar a peu o bicicleta tant des del barri mes proper com els nuclis mes poblats de la ciutat. No obstant, per al transport rodat privat, hi ha suficient aparcament al voltant de la peça que d altra banda, funciona per a horaris comercials diürns i per a usos recreatius nocturns, horaris per tant que no se solapen i que son perfectament compatibles. 5. Es constata, per tant, que amb aquestes condicions específiques ambientals i de localització es tracta d una zona de concentració d usos recreatius en sòl urbà i per tant serà d aplicació la Disposició addicional primera del Pla especial urbanístic per la regulació de l ús recreatiu, aprovat inicialment. 15. Memòria Social 1. A l empara de la disposició transitòria sisena de la Dl 1/2010 del Text Refós de la Llei d Urbanisme i l article 69.3 del RLU, es constata la innecessarietat que el present document incorpori una memòria social ja que no s altera cap dels següents extrems. No es crea nou sostre residencial, no havent-hi, per tant, reserves mínimes obligatòries d habitatge de protecció publica No hi ha previsió d habitatges dotacionals públics No hi ha necessitat de reallotjament perquè els habitatges existents son compatibles amb la proposta de planejament Aquest apartat, no obstant, i en quant s afecta sostre residencial previst no consolidat, i hi existeixen habitatges compatibles amb la proposta de modificació, incorpora una justificació raonada de les decisions adoptades que repercuteixen en l habitatge. 2. El sostre residencial actual se situa en la seva totalitat en el PA 104A i té una qualificació de 1.4 Condicions d ús Clau 1.4 d acord a l article 203 de les normes urbanístiques 25

26 ÚS ESPECÍFIC PERMISSIBILITAT ÚS ESPECÍFIC PERMISSIBILITAT Hab. Unifamiliar: Compatible Sanitari: Compatible (2) Hab. Plurifamiliar: Dominant Assistencial: Compatible Comerç petit: Compatible Cultural / Religiós: Compatible Comerç mitjà: Compatible Recreatiu: Compatible (3) Comerç gran: Incompatible Restauració: Compatible (4) Oficines i serveis: Compatible Esportiu: Compatible (5) Hoteler: Compatible Administratiu: Compatible Industrial: Compatible (1) Serveis tècnics: Compatible Estació de servei Incompatible Aparcament: Compatible OBSERVACIONS: (1) S admet l ús industrial només en la categoria primera, situacions 1-a, 1-b, 2-a, 2-b, 3 i 4 categoria segona en situacions 2-a, 2-b, 2-c, 3 i 4-b, i la indústria de tercera categoria en les situacions 2-c, 3 i 4-b. (2) S admeten amb les següents condicions: - Les incloses en el grup 1.1 (clíniques, hospitals sanitaris i similars) en edificis d ús exclusiu. - Les del grup 1.2. (dispensaris, ambulatoris, consultoris i similars) en els locals de superfície útil <150m2, i els de superfície superior amb accés independent des de l edifici. - Les incloses en el grup 2.1. (clíniques d animals) en edificis d ús exclusiu. - Les incloses en el grup 2.2 (consultoris d animals) en els locals de superfície útil <150m2 i els de superfície superior amb accés independent des de l edifici). (3) Segons el sector i l àmbit d afectació a la zona i al medi. (4) S admeten únicament les classes B,C i D (5) S admet únicament en planta baixa o en edifici exclusiu 3. L àmbit objecte de modificació es troba dins una trama de teixit residencial i comercial amb certa manca de correspondència entre els usos assignats i els usos de destí. Així, tot i està qualificat com a us residencial, els usos consolidats en el PA 104 A son estrictament comercials reforçant la conveniència d homogeneïtzació de la totalitat de l àmbit, tot qualificant-lo com a comercial. Tanmateix, aquesta mesura, que propicia la concentració d establiments comercials, estalvia les possibles molèsties que l activitat recreativo-comercial pogués ocasionar a un teixit residencial proper. La mobilitat de la zona, que no ha acabat de desenvolupar les previsions del pla general vigent, i suporta el trànsit diari de camions d alt tonatge en uns recorreguts on no es preveien aquestes càrregues, també afegeix el seu pes a la justificació i conveniència de tramitar la present modificació. 4. El polígon A està majoritàriament en sòl urbà consolidat, exceptuant l afectació per vialitat d una de les finques incloses i resten cessions a fer en el front principal del carrer Pont de la Barca. Així, edificat i amb activitats en actiu, el PA 104A té com a principal objectiu la reurbanització del seu front principal, amb cessions per regularització d alineacions encara per realitzar i el canvi de l ús actual, per reconèixer les activitats majoritàriament implantades i homogeneïtzar la zona. 5. No obstant, actualment, es comptabilitzen habitatges relacionats amb l activitat comercial que son compatibles amb la nova qualificació ( 4.1.a) que proposa la modificació del planejament per la qual cosa no estan subjectes a la necessitat de reallotjament. Condicions d ús Clau 4 d acord a l article 215 de les normes urbanístiques ÚS ESPECÍFIC PERMISSIBILITAT ÚS ESPECÍFIC PERMISSIBILITAT Hab. unifamiliar: Compatible (1) Sanitari: Compatible 26

27 Hab. plurifamiliar: Incompatible Comerç petit: Compatible Comerç mitjà: Dominant Comerç gran: Dominant Oficines i serveis: Compatible Hoteler: Compatible Industrial: Incompatible Estació de servei Compatible Assistencial: Compatible Cultural / Religiós: Compatible Recreatiu: Compatible Restauració: Compatible Esportiu: Compatible Administratiu: Compatible Serveis tècnics: Compatible Aparcament: Compatible OBSERVACIONS: (1) Es permet únicament l ús d habitatge pel personal de vigilància, conservació o guarda de l establiment. 6. Els habitatges i les activitats existents en el moment de l aprovació inicial de la modificació podran mantenir l us mentre no es procedeixi a la seva substitució o gran rehabilitació. Aquestes, que tenen una alçada d acord amb el planejament vigent i per tant sobrepassen l alçada de la proposta, quedaran en situació de volum disconforme 16. Quadre resum de superfícies 1. Per al càlcul de les superfícies del planejament vigent, s ha considerat la base topogràfica municipal 2. Per a determinar la superfície del sostre consolidat en els polígon PA104A i PA104B, la qual no és possible fer-ho amb la documentació extreta en les corresponents llicències municipals, s ha pres en consideració la cartografia cadastral oficial vigent. No obstant, per a la superfície del sostre consolidat del polígon PA104C s ha tingut en consideració la llicència d obres (990879) atorgada l any 2000, 3. Per el càlcul de l edificabilitat s ha tingut en compte les determinacions dels plànols del planejament vigent. 4. No obstant, per a la determinació de la proposta d ordenació, i com que l àmbit subjecte a la present modificació està parcialment consolidat, s ha realitzat un aixecament taquimètric específic de la zona per tal d ajustar la zonificació proposada a la realitat construïda, i facilitar els tràmits de llicència definint les condicions en coherència amb l edificació consolidada,. 27

28 5. Planejament Vigent Planejament vigent sol sup totals % subpoligon % ambit Plantes Edif m²s parcials m²s totals existent PA 104 A Zones 1,4 543,57 B ,28 933,43 B ,72 Sistemes A , ,00 41,65% 7,58% 5.908, , ,82 58,35% 10,62% PA 104 A 3.545,82 100,00% 18,20% 5.908, ,67 Planejament vigent sol sup totals % % ambit Plantes Edif m²s parcials m²s totals existent PA 104 B Zones 4,1 953,64 1, ,82 230,22 1,6 368,35 67,25 1,60 107,60 107, ,11 39,51% 6,42% 2.001, ,03 Sistemes A , ,39 45,21% 7,35% A.4 483,76 483,76 15,28% 2,48% PA 104 B 3.166,26 100,00% 16,25% 2.002, ,03 28

29 Planejament vigent sol sup totals % % ambit Plantes Edif m²s parcials m²s totals existent PA 104 C Zones 4, ,63 1, , ,04 1, ,26 211,13 1,60 337, ,80 41,54% 24,53% 7.646, ,11 Sistemes A , ,35 13,95% 8,24% A.3 379,85 379,85 3,30% 1,95% A , ,15 41,20% 24,33% PA 104 C ,15 100,00% 59,06% 7.667, ,11 Total PA ,23 93,52% ,48 Planejament vigent sol sup totals % % ambit Edif m²s parcials m²s totals existent Fora PA 1263,04 Sistemes A ,58 89,43% 5,80% A,4 101,16 8,01% 0,51% C.1 32,30 2,56% 0,17% Total fora PA 1.263,04 100,00% 6,48% TOTAL ÀMBIT ,27 100,00% 29

30 6. Proposta de modificació Proposta modificació sol sup totals % subpoligon % ambit Plantes Edif m²s parcials m²s totals PA 104 A Zones Zones 4.1.b 4.1.b 124,18 S+B ,54 340,16 S+B ,48 375,46 B ,38 101,87 B , ,01 289,94 S+B ,82 322,54 B ,62 45,44 B , ,59 45,11% 8,21% 1.973,76 Sistemes A ,48 580,42 176, ,12 51,78% 9,43% C,1 110,11 110,11 3,11% 0,57% PA 104 A 3.545,82 100,00% 18,20% 4.798,77 Proposta modificació sol sup totals % % ambit Plantes Edif m²s parcials m²s totals PA 104 B Zones 4.1.b 1.668,82 B , ,82 52,71% 8,57% 3.337,64 Sistemes A.2 172,81 361,71 534,52 16,88% 2,74% A.4 381,91 198,91 580,82 18,34% 2,98% C,1 382,10 382,10 12,07% 1,96% PA 104 B 3.166,26 100,00% 16,25% 3.337,64 30

31 Proposta modificació sol sup totals % % ambit Plantes Edif m²s parcials m²s totals PA 104 C Zones 4.1.c 2.260,40 1, , ,73 1, , ,13 43,32% 25,58% 1, ,48 Sistemes A.2 955,18 98,37 325, ,32 11,99% 7,08% A.3 404,94 404,94 3,52% 2,08% A , ,76 41,17% 24,32% PA 104 C ,15 100,00% 59,06% 8.720,48 Total PA ,23 93,52% ,89 Proposta modificació sol sup totals % % ambit Edif m²s parcials m²s totals Fora PA 1263,04 Sistemes A ,74 97,44% 6,32% C.1 32,30 2,56% 0,17% Total fora PA 1.263,04 100,00% 6,48% TOTAL ÀMBIT ,27 100,00% 31

32 7.Quadre comparatiu Planejament Vigent Poligon Superficie Sistemes. Vials Sistemes.C1 Zones Sostre Sostre Existent PA104A 3.545, , , , ,67 PA104B 3.166, , , , ,03 PA104C , , , , ,11 Fora PA 1.263, ,74 32, , ,06 32, , , ,81 Proposta Modifiació Poligon Superficie Sistemes. Vials Sistemes.C1 Zones Sostre PA104A 3.545, ,12 110, , ,77 PA104B 3.166, ,34 382, , ,64 PA104C , , , ,48 Fora PA 1.263, ,74 32, , ,22 524, , ,89 Comparatiu Augment total C1 Augment total sostre 492, ,03 32

33 17. Sostenibilitat econòmica. 1. Aquest apartat es redacta en compliment del l'article 59 del DL 1/2010, que en relació a la documentació del plans d ordenació urbanística municipal, apartat 3.d: " L informe de sostenibilitat econòmica, que ha de contenir la justificació de la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius i, la ponderació de l impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris." 2. Els objectius d aquest document són: Justificació de la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius. Aquesta MPGOU no altera l'equilibri socioeconòmic del Pla pel que fa a la suficiència dels usos productius en relació al sostre residencial. Per tant, no s escau la justificació específica. Avaluació de la sostenibilitat econòmica de les actuacions, considerant la relació entre les aportacions impositives de les edificacions resultants i les despeses de manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris. En l'apartat següent i en compliment de l'article esmentat es fa una valoració dels nivells mínims d'ibi necessaris per a garantir la sostenibilitat de l'actuació. 3. Les despeses associades al sector les podem agrupar en els següents apartats: Infraestructures incloses en el sector o necessàries pel seu correcte funcionament Implantació infraestructures (urbanització), espais lliures i serveis en el sector. Implantació de prestacions i serveis externs al sector (nous equipaments). Manteniment de dites infraestructures i espais lliures (incloent l'enllumenat públic, neteja i vigilància). Manteniment de les prestacions i serveis necessàries per la població que treballa en el sector. Els ingressos associats al sector son es següents: Cessió d aprofitament urbanístic Impost sobre construccions i obres (llicències). Impost sobre bens immobles (IBI) Impost d activitats econòmiques (IAE) Per tal d'avaluar l'impacte de l'actuació en les finances públiques en partit dels següents supòsits: La cessió d aprofitament urbanístic s incorporarà en el patrimoni de sòl i habitatge. La implantació de les infraestructures i espais lliures incloses en el sector no genera despesa alguna per estar imputada íntegrament als propietaris del sector. En aquest sector no s inclou cap implantació d equipaments per la qual cosa no genera despeses a l'administració actuant (Ajuntament de Girona). La implantació d'equipaments i serveis fora del sector es pot fer progressivament en funció de l'ocupació real del sector. Per tant es podrà realitzar adaptant la despesa en un primer moment als ingressos produïts per l'impost sobre construccions i obres i posteriorment adaptant-la als ingressos corresponents a les del IAE. Finalment el manteniment d infraestructures i serveis i espais lliures haurà d ésser suportat per l'ibi que generi l àmbit. 4. Per avaluar el cost de manteniment mig s ha considerat una despesa de 2,20 /m2 any per zones verdes i 1,20 /m2 per viari i aparcaments. En el quadre següent es resumeixen els costos anuals previstos: 33

34 Qualificació superficie cost manteniment cost anual sup sostre repercussió m2 manteniment / m2 sostre C1 492,21 1,20 590,65 A ,96 1, ,95 A3 404,94 2,20 890,87 A ,58 1, ,10 TOTAL , ,89 0,73 Així, el cost de manteniment anual del poligon es de ,57 que implica una repercussió mitja per m2 de 0,73 /m2 i any. 5. A aquests efectes, es pot considerar que el manteniment de les infraestructures i serveis es pot afrontar amb un nivell mínim d'ibi, per la qual el 30% com a màxim es destini al manteniment de la infraestructura inclosa en el sector i la resta es destini a les prestacions de serveis pròpies de l'ajuntament 6. Tot i que el càlcul de la sostenibiltiat econòmica és en base a l IBI gravat amb un valor cadastral a futur un cop transformat, es pot justificar en aquest cas que l actuació ja es sostenible econòmicament per a les arques municipals en aquests moment. A aquests efectes, s ha calculat el nivell d IBI que actualment recapta l ajuntament de les finques del sector, obviant el d aquelles parcel les amb edificacions que necessariament s han d enderrocar per executar el polígon. Referència Cadastral Valor Cadastral % Tipus Gravamen IBI ,17 0, , ,17 0, , ,23 0, , / ,76 0, , / ,85 0, , ,68 0,9746 Enderroc / ,44 0, , / ,44 0, , ,95 0, , ,40 0, , ,30 0, ,47 sup sostre repercussió m2 manteniment / m2 sostre TOTAL , ,89 2,64 Sent per tant el 30% de la recaptació actual superior al cost anual estimat del manteniment de les infraestructures i serveis un cop estigui executat el polígon. Es constata doncs, que l equilibri s assoleix sense la necessitat d implantar les edificacions previstes 7. D acord amb l exposat a la memòria els usos proposats d activitat econòmica, s adeqüen a les necessitats del municipi. D altra banda, per la petita dimensió de la modificació, es mantenen els equilibris bàsics del pla pel que fa a sòl residencial i sòl per activitats econòmiques. L execució del sector no comporta inversions a càrrec de l ajuntament. Els costos de manteniment de les infraestructures i espais lliures poden ser suportats per el tram d IBI que correspon atenent a les característiques del sector. Per tant, l actuació no té un impacte negatiu sobre les finances de l ajuntament. Aquesta MPGOU no altera l'equilibri socioeconòmic del Pla pel que fa a la suficiència dels usos productius en relació al sostre residencial. 34

35 ANNEX I. RELACIÓ PROPIETARIS PROPIETARIS Cadastre Títol propietat actual núm. data participació Pedro Auradell Gamell /03/ % Pedro Auradell Gamell /07/ % Concepción Mestres Pallí /07/ % Jose Besalú Costa /07/ % Isabel Viguera Murillo /02/ % José Antonio Bernat Aranda /04/ ,33% maria Enriqueta Bernat Aranda /04/ ,33% maria Lluïsa Bernat Aranda /04/ ,33% INVERGISA SL /04/ % INVERGISA SL /07/ % AMAEST SL /09/ % Promocions Llampaies SL /11/ % Belen Amador Christon /05/ % 35

36 ANNEX II. REPORTATGE FOTOGRÀFIC

37

38